OLG Schleswig, Urteil vom 21.10.2026 – 9 U 49/25

Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage einerseits um die Rückabwicklung und andererseits um die Durchführung eines Kaufvertrags über eine Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz.

Der Kläger, der seit Jahrzehnten in der Bau- und Immobilienbranche tätig ist, war Alleineigentümer des Grundstücks welches im Grundbuch verzeichnet war. Dieses Grundstück ließ der Kläger von der GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter er ist, mit drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 15 Stellplätzen bebauen. Auf die notarielle Urkunde vom 31. Oktober 2016 und deren Anhang - die Objekt- und Baubeschreibung - wird Bezug genommen (Anlage K1). Bei der Planung und dem Bau war für den Kläger von besonderer Bedeutung, dass die Käufer die Wohnungen nicht lediglich als Ferien- oder Wochenendwohnung nutzen würden, damit die Anlage nicht größtenteils leer stehe.

Im Juli 2020 zeigte der Beklagte erstmals Interesse am Erwerb einer Wohnung. Der Kläger lehnte ihn als Vertragspartner jedoch zunächst ab, weil er aufgrund des Wohnorts des Beklagten befürchtete, er werde die Wohnung nur als Ferienwohnung und damit zu selten nutzen. Nachdem der Beklagte allerdings versichert hatte, dass seine Eltern dort ihren ersten Wohnsitz anmelden und dauerhaft wohnen würden, änderte der Kläger seine Meinung.

Der Beklagte und seine Eltern besichtigten das Objekt und unterzeichneten am 12. November 2021 eine mit „Angaben des Verkäufers zum Objekt“ und „Persönliche Daten des Käufers zur Vorbereitung des Notarvertrages“ überschriebene Erklärung (Anlage K2). In dieser heißt es unter anderem:

„Erklärung des Käufers:

Ich kaufe die WE zur Nutzung unserer Eltern auf Lebenszeit. Hierfür muß ein Wohnrecht zugunsten (jeweils im Grundbuch für beide separat) eingetragen sein und geht den Belastungen vor.

(...)

Kaufpreisfinanzierung:

erfolgt durch: X Darlehen (Bank, Sparkassen o.ä.)

(...)

Die Kaufpreisabwicklung ist generell über ein Notaranderkonto vorgesehen.

(...)“

Zu den weiteren Einzelheiten der Erklärung vom 12. November 2021 wird auf die Anlage K2 Bezug genommen.

Bereits vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erhielt der Beklagte auf Veranlassung des Klägers im November 2021 Wohnungsschlüssel, insbesondere um Einbauten wie die Küche zu ermöglichen. Diese vorzeitige Schlüsselübergabe erfolgte auch bei den übrigen Kaufinteressenten. Ob dies auflösend bedingt für den Fall des Nichtabschlusses des Kaufvertrags und die nicht ordnungsgemäße Vertragsdurchführung geschah, ist zwischen den Parteien streitig.

Am 24. Februar 2022, als das Bauvorhaben bereits fertiggestellt war, wurden Verkauf und Auflassung der streitgegenständlichen Wohnung gemeinsam mit dem Tiefgaragenstellplatz durch den Notar beurkundet (Anlage K4), wobei ein Entwurf dieses Vertrags dem Beklagten bereits zuvor am 13. Januar 2022 per E-Mail übersandt worden war. Der Kläger trat hierbei für sich persönlich als „Eigentümer“ und „Verkäufer“ genannt sowie als Vertreter der GmbH, die als „Vorhabenträger“ und „Nutzungsberechtigter“ genannt wurde, auf.

In dem Vertrag finden sich u. a. folgende Regelungen:

„II.

KAUFVERTRAG

(…c)

§ 3

Kaufpreis

(1) Der Kaufpreis beträgt

€ 459.300,00

(…)

Auf die vorg. Sonderwünsche (geänderte Terrassenbeläge € 7.000,00, Kübelbepflanzung € 5.700,00) entfällt ein Betrag in Höhe von Insgesamt € 12.700,00.

Im Kaufpreis enthalten sind

- Grundstückskosten in Höhe von € 125.000,00 und

- Baukosten in Höhe von € 334.300,00,

(...)

§ 4

Kaufpreiszahlung

(1) Der Kaufpreis ist eingehend zu zahlen, sieben Bankarbeitstage nach der schriftlichen Mitteilung des Notars, dass folgende Voraussetzungen vorliegen:

· Die nachstehend bewilligte Eigentumsvormerkung zu Gunsten des Käufers ist rangrichtig im Grundbuch eingetragen.

· Dem Notar liegen sämtliche zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen - ggf. mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung - entweder auflagenfrei oder unter Auflagen vor, zu deren Erfüllung der Kaufpreis ausreicht.

Der Notar wird ersucht, den Beteiligten den Eintritt dieser Voraussetzungen mitzuteilen. Die Zahlungsfrist beginnt mit der Absendung der Mitteilung, wenn der Käufer nicht zuvor anderweitig Kenntnis vom Eintritt der Zahlungsvoraussetzungen erlangt hat.

(2) Bei Fälligkeit hat der Käufer aus dem Kaufpreis

(a) einen Teilbetrag in Höhe von € 125.000,00 (als Gegenleistung für Grund und Boden) an den Verkäufer auf folgendes Konto zu leisten: (…)

(b) den verbleibenden Restbetrag von € 334.300,00 für Rechnung des Verkäufers als Entschädigung für die Beendigung des Nutzungsrechtes an den Vorhabenträger auf folgendes Konto des Vorhabenträgers zu zahlen: (...)

Zur Sicherung des Verkäufers wird der Notar angewiesen, die Umschreibungsunterlagen dem Grundbuchamt erst vorzulegen, wenn der Verkäufer und auch der Vorhabenträger ihm jeweils schriftlich mitgeteilt haben oder ihm gleichwertig nachgewiesen ist, dass der Kaufpreis vertragsgemäß gezahlt wurde.

(3) Insbesondere zur Sicherung einer termingerechten Übergabe und zur Vermeidung von Bereitstellungszinsen wird ergänzend vereinbart:

Sollte die Abnahme durch den Käufer bereits erfolgt sein, der Notar aber die Fälligkeitsmitteilung nach Ziffer (1) noch nicht versendet haben, ist der Käufer berechtigt, aber nicht verpflichtet, den Notar einseitig zur Einrichtung eines Notaranderkontos schriftlich anzuweisen und den Kaufpreis in voller Höhe zu treuen Händen des Notars auf diesem zu hinterlegen. Der Notar wird für diesen Fall unwiderruflich angewiesen, den hinterlegten Betrag nach

(a) Eingang des gesamten Kaufpreises auf dem Notaranderkonto,

(b) Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Ziffer (1) sowie

(c) Bestätigung der Abnahme sowie der Übergabe durch den Käufer zumindest in Textform

entsprechend Ziffer (2) auszuzahlen.

Damit ist der Kaufpreis beglichen.

(4) Zahlt der Käufer nicht termingemäß und vertragsgemäß verfügbar, gerät er ohne weiteres in Verzug.

Der Verzug tritt auch dann ein, wenn der Käufer zwar termingemäß auf das Notaranderkonto zahlt, der Notar aber durch Treuhandauflagen des Kreditinstitutes des Käufers daran gehindert wird, die Auszahlung gemäß den Bestimmungen dieses Vertrages vorzunehmen, es sei denn, dass der Hinderungsgrund vom Verkäufer zu vertreten ist.

Die Höhe des Verzugszinses bestimmt sich nach § 288 BGB. Etwaige Verzugszinsen sind direkt an den Verkäufer zu zahlen, ohne dass die Vertragsabwicklung durch den Notar davon berührt wird.

§ 5

Finanzierung

Der Verkäufer ist damit einverstanden, dass der Kaufgegenstand vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten belastet wird, und verpflichtet sich, bei der Bestellung von Grundpfandrechten zugunsten deutscher Institute auf Kosten des Käufers mitzuwirken, wenn in der Bestellungsurkunde wiedergegeben wird:

Die Grundpfandrechtsgläubigerin darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlung mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Sofern das Grundpfandrecht zurückzugewähren ist, kann nur die Löschung verlangt werden, nicht die Abtretung oder der Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Von diesem Zeitpunkt an gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

Der Käufer übernimmt die so einzutragenden Belastungen. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihnen zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

§ 6

Abnahme / Übergabe

(…)

(2) Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt nach Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch den Käufer an dem Werktag, der auf den Tag folgt, an dem der Kaufpreis vertragsgemäß gezahlt oder auf dem Notaranderkonto eingegangen ist. Die Übergabe ist dem Notar im Fall von § 4 Abs. (3) dieses Vertrages schriftlich durch den Käufer mitzuteilen. Der Verkäufer übergibt dem Käufer bis zur Übergabe die üblichen Grundstückspapiere, soweit er sie besitzt.

(3) Mit der Übergabe des Kaufgegenstandes gehen Lasten und Gefahren, Nutzungen und Besitz auf den Käufer über, der ab diesem Zeitpunkt auch alle mit dem Kaufgegenstand verbundenen öffentlich-rechtlichen Pflichten zu erfüllen hat. Ferner hat der Käufer ab diesem Zeitpunkt für den Kaufgegenstand die Betriebskosten, das Hausgeld und die Abgaben nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung zu zahlen. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ab der Übergabe das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung auszuüben.

(…)

§ 8

Kosten, Steuern

(1) Sämtliche mit diesem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten (Notar- und Gerichtskosten einschließlich etwaiger Anderkontogebühren und Negativzinsen, Behördenkosten etc.) sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Für die Löschung nicht übernommener Belastungen entstehende Treuhandgebühren und Grundbuchkosten trägt der Verkäufer. Etwaige aufgrund Stellvertretung wegen Abwesenheit einer Partei entstehende Mehrkosten trägt diese allein.

(…)

§ 9

Schlussbestimmungen

(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform, soweit nicht aufgrund Gesetzesvorschriften die notarielle Beurkundung nötig ist. Dies gilt auch für das Aufheben des Erfordernisses der Schriftform. Telefaxe stehen der Schriftform gleich.

(…)

Grundbucherklärungen, Vollmachten

§ 1

Vormerkung, Löschungsanträge

(1) Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch mit dem Vermerk einzutragen, dass der Übertragungsanspruch nicht abtretbar ist. Die Eigentumsvormerkung ist als dingliches Recht auflösend bedingt. Diese Bedingung tritt ein, wenn der durchführende Notar die Löschung der Vormerkung beantragt.

Der Notar wird angewiesen, den Eintragungsantrag umgehend zu stellen.

Der Käufer bewilligt und beantragt, die Vormerkung Zug um Zug mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu löschen, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen vorliegen oder beantragt sind, an denen er nicht mitgewirkt hat.

(…)

§ 2

Auflassung

(…)

§ 4

Vollmachten

Die Notariatsmitarbeiter (…) und zwar jeder für sich allein, sind bevollmächtigt, sämtliche Erklärungen zur Durchführung oder Änderung dieser Urkunde, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt, abzugeben und entgegenzunehmen, somit auch Bewilligungen und Anträge jeder Art zu erklären, zu stellen und zu widerrufen, ferner die Löschung der Vormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Sie sind befugt, die Identität des Kaufgegenstandes festzustellen und die Auflassung zu wiederholen.

Diese Bevollmächtigten sowie der Käufer sind ferner befugt, und zwar jeder einzeln und bei mehreren Käufern jeder Käufer einzeln, auch im Namen des Käufers und des Verkäufers alle zur Belastung des Kaufgegenstandes erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen abzugeben, auch über den Kaufpreis hinaus einschließlich dinglicher Unterwerfung, auch nach § 800 ZPO, Rangänderung und Sicherungszweckerklärung, und den Käufer aus Schuldanerkenntnis, mehrere als Gesamtschuldner, auch der Zwangsvollstreckung hinsichtlich des persönlichen Vermögens zu unterwerfen. Der Notar hat auf die Bedeutung der Zwangsvollstreckung hinsichtlich des persönlichen Vermögens und darauf hingewiesen, dass die Erklärungen im Rahmen der Grundpfandrechtsbestellung, wenn der Schuldner Verbraucher ist, durch den Schuldner persönlich oder eine Vertrauensperson abgegeben werden sollten.

§ 5

Hinweise des Notars, Erklärungen

(…)

Die Beteiligten erklären, dass

• sie den beabsichtigten Text des heute zu beurkundenden Kaufvertrages sowie die TE und Bezugsurkunde vor mindestens zwei Wochen vom Notar oder einem seiner Sozien erhalten haben und ausreichend Gelegenheit hatten, sich mit dem Gegenstand der heutigen Beurkundung auseinander zu setzen;

(…)“

Eine Regelung zur Einräumung eines Wohnrechts für die Eltern des Beklagten findet sich in dem Vertrag nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Kaufvertrags wird auf die Anlage K4 Bezug genommen.

Am 25. März 2022 wurden zu Gunsten des Beklagten die Auflassungsvormerkungen in den Grundbuchblättern eingetragen.

Mit Schreiben vom 1. April 2022 bestätigte der Notar dem Beklagten die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und teilte ihm die Fälligkeit des Kaufpreises mit (Anlage K5). Diese Fälligkeitsmitteilung versendete der Notar noch am gleichen Tag.

Nachdem bis zum 5. Juli 2022 keine Zahlungen erfolgt waren, forderte der Kläger den Beklagten mit E-Mail vom 5. Juli 2022 zur Kaufpreiszahlung bis zum 30. Juli 2022 auf. In dieser E-Mail (Anlage K6) heißt es auszugsweise wörtlich:

„7. Die gesamte fristüberschreitende Zeitstrecke beläuft sich nunmehr v. ca.1.4.22 - gegenwärtig 5.7.22 - somit auf 3 Monate ! Wir setzen Sie hiermit in Vertrags-Zahlungs-Verzug u. fordern Sie gleichfalls auf - spätesten bis zum 30.7.22 auf - nur auf ein noch vom Notariat zuvor einzurichtenden ' Notaranderkonto ' die Zahlungen aus Ihrer Objektfinanzierung direkt vom Bank-Institut dorthin ' anweisen ' vornehmen zu lassen !

8. Auf dieser Grundlage erklären Ihnen , sehr geehrter Herr Jeromin , hiermit Ihre

zwei Vertragspartner ,

daß dieser Vertrag - mit bisherigem Inhalt - nicht zur weiteren Durchführung freigegeben wird .

6. Eine Rückabwicklung des bisherigen Verlauf's wird unmittelbar dann von der Verkäuferseite eingeleitet werden , wenn folgende Punkte nicht durch Sie oder Ihre Objektfinanzierende Bank sichergestellt werden können !

1. Kaufpreis-Zahlungen gem. zugestandener Fristverlängerung bis zum 30.7.22 auf das "exakt " auf 'Sie' als Käufer der Immobilie eingerichtete "Notar-Anderkonto" - mit evt. Auflagen der Bank zwecks Auszahlungs-Vorbehalte - wenn weitere Zahlungsverpflichtungen Ihrerseits aus dem Verzug der (Ziffer 2 - folgend ) nicht terminlich bis zum 30.7.22 von Ihnen persönlich auf das vorgenannte Notar- Anderkonto geleistet wurden !

2. Die entstandenen Zahlungs-Verzugskosten u. andere im Zusammenhang stehenden Nachteile beziffern wir pauschal mit 15T€ - die wir entgegen dem Vertrag - nicht direkt abwickeln möchten - sondern vielmehr auch über das Notar-Anderkonto abgewickelt erwarten . Nach Eingang des genannten Betrages spätestens bis zum 15.7.22 nur auf dem Notar-Anderkonto - erhalten Sie vor der Auszahlung eine gmbH für anteilige Baukosten-Erhöhung bezogen auf den Kaufgegenstand . (...)“

Wegen der weiteren Einzelheiten der E-Mail wird auf die Anlage K6 Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 12. Juli 2022 erhielt der Beklagte von der Commerzbank eine Darlehenszusage (Anlage B6, Bl. 29 - 31 im Anlagenband) für seine jeweils am 8. Juli 2022 gestellten Darlehensanträge über 380.000,00 € und über 80.000,00 €, wobei es in der Zusage auszugsweise hieß:

„Welche Unterlagen wir noch von Ihnen brauchen, haben wir für Sie im Beiblatt zusammengestellt.

Bitte senden Sie die beiliegenden Formulare zur Grundschuldbestellung an Ihren Notar und vereinbaren Sie einen Termin mit ihm.

Wir zahlen die Darlehen aus, sobald uns alle notwendigen Unterlagen vorliegen und alle Widerrufsfristen abgelaufen sind. (…)“

In dem erwähnten Beiblatt sind als „Voraussetzungen für die Auszahlung“ genannt:

„- Auszahlungsauftrag für jeden Darlehensabruf (Vordruck ist beigefügt)

- Mitteilung über die Fälligkeit des Kaufpreises, sofern vertraglich vereinbart

- Sicherungsvereinbarung zur Grundschuld über 380.000,00 Euro

- Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde über 380.000,00 Euro

- Nachweis ranggerechte Grundschuldeintragung durch unbeglaubigten Grundbuchauszug,

ggfs. Notarbestätigung (bitte bei Notar beauftragen) (Blatt 2289)

- Sicherungsvereinbarung zur Grundschuld über 80.000,00 Euro

- Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde über 80.000,00 Euro

- Nachweis ranggerechte Grundschuldeintragung durch unbeglaubigten Grundbuchauszug,

ggfs. Notarbestätigung (bitte bei Notar beauftragen) (Blatt 11366)

- Kopie der notariellen Teilungserklärung

Dabei betraf die Grundschuld in Höhe von 80.000,00 € ein anderes bereits im Eigentum des Beklagten stehendes Grundstück. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage B6 Bezug genommen.

Mit E-Mail vom 14. Juli 2022 übersandte der Beklagte dem Kläger und dem Notariat die Darlehenszusage und bat das Notariat um weitere Bearbeitung.

Mit E-Mail vom 15. Juli 2022 (Anlage B10) antwortete das Notariat dem Beklagten auszugsweise wie folgt:

„Die Grundschulden bereiten wir gern für Sie vor. Einen Termin zur Unterzeichnung und Beurkundung der Grundschulden können Sie gern mit unserem Büro vereinbaren.

Wie sind Sie mit Herrn bezüglich des Nachtrages verblieben?

Sobald eine Einigung besteht, kann die Beurkundung dann ebenfalls vorgenommen werden. Hierzu müssten Herr und Sie einen geeigneten Termin abstimmen (ggfs. zeitgleich mit den Grundschulden).“

Mit E-Mail vom 19. Juli 2022 (Anlage B4) teilte der Kläger dem Notariat mit, dass eine Einigung insoweit nicht erfolgt sei, sowie, was seine Vorstellungen seien. Wörtlich heißt es in der E-Mail auszugsweise:

„i.o. Sache rief mich Herr an u. pochte vehement auf die Annulierung des im Raum stehenden Nachtrag's !

Unsererseits - habe ich ihm mitgeteilt - werden wir auf die Beurkundung des Nachtrages nicht verzichten wollen , weil wir durch die gegenständlichen Finanzierungs-Phasen des Käufer's für die Zukunft - Probleme auf ihn zukommend - nicht ausschließen können - die das Kaufobjekt mit beeinträchtigen könnten .. Lediglich wäre ich bereit - ihm - die im Nachtrag enthaltene Zusatzleistung von 15 T€ brutto - aus der Zahlungsaufforderung per 31.7.22 herauszunehmen - und auf 6 Monate zinsfrei zu stunden !

Ausserdem möchte ich eine vom Hauptvertrag abweichende Zahlungsabwicklung über ein Notar-Anderkonto empfehlen , weil es der Bank als ' Sicherheit ' für die Zahlung des KP gemäss Nachtrag zum 31..7.22 dient - denn einer Beurkundung der Grundschuldbestellung ohne die Nachtrags-Beurkundung würde von mir nicht akzeptiert .

Die Vertragsabwicklung kann nunmehr nicht von dem Käufer bestimmt werden, sondern vielmehr durch erstrangig frisgerechte Zahlung gemäß Nachtrag - und dafür eine Sicherstellung der Bank über ein ' Anderkonto ' !

Danach können weitere Schritte der Abwicklung folgen !

(...)“

Diese E-Mail leitete das Notariat mit seiner E-Mail vom 22. Juli 2022 an den Beklagten weiter. In der E-Mail des Notariats (Seite 7 und 8 der Anlage B3) hieß es auszugsweise:

„anbei leite ich Ihnen eine E-Mail von Herrn weiter mit der Bitte, sich direkt mit Herrn in Verbindung zu setzen und diese Angelegenheit zu klären.

Es wäre jetzt angedacht, dass der Kaufpreis zusammen mit der von Herrn ermittelten Summe für die Abgeltung des Verzugs (€ 15.000) auf ein Notaranderkonto gezahlt wird, und dieser Betrag nach Eintragung der Grundschuld an ihn ausgezahlt wird. Darüber hinaus wird der Nachtrag beurkundet. Sollte die Zahlung auf ein Notaranderkonto erfolgen, benötigen wir zwingend eine von Ihnen und Herrn unterschriebene Hinterlegungsanweisung, die wir auch in den Nachtrag integrieren können.

Als weiteren Schritt müssen Sie bitte mit Ihrer Bank klären, ob diese unter diesen Bedingungen bereit ist, den Kaufpreis (und ggf. die Entschädigung) auf ein Notaranderkonto zu zahlen.

Bevor diese Fragen nicht geklärt sind, können wir keine Grundschuld beurkunden.“

Bereits mit Schreiben vom 21. Juli 2022 (Anlage B6) hatte die Commerzbank dem Beklagten auszugsweise geschrieben:

„wir beziehen uns auf die von Ihnen eingereichten Auszahlungsaufträge.

Für die Auszahlung des Darlehens benötigen wir noch Unterlagen. Bitte senden Sie uns:

- Mitteilung über die Fälligkeit des Kaufpreises, sofern vertraglich vereinbart

- Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde über 380.000.00 Euro

- Nachweis ranggerechte Grundschuldeintragung durch unbeglaubigten Grundbuchauszug, ggfs. Notarbestätigung (bitte bei Notar beauftragen) (Blatt 2289)

- Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde über 80.000,00 Euro - Nachweis ranggerechte Grundschuldeintragung durch unbeglaubigten Grundbuchauszug, ggfs. Notarbestätigung (bitte bei Notar beauftragen) (Blatt 11366)“

Mit E-Mail vom 28. Juli 2022 (Anlage B3) fragte das Notariat bei den Parteien nach, wie sie sich geeinigt hätten und wann Nachtrag und Grundschuld beurkundet werden könnten.

Der Beklagte antwortete mit E-Mail ebenfalls vom 28. Juli 2022 (Anlage B3):

„Nach dem sehr guten Gespräch vom 14.07.2022 , das wir beide schon mal geführt habe, habe ich mittlerweile bei der Commerzbank die Auszahlung der Darlehn beantragt und als Anhang beigefügt. Herr könnte somit sein Geld kurzfristig bekommen, sofern die geforderten Dinge der Commerzbank erledigt werden.

Und bitte um weitere Bearbeitung durch den Notar , Herr möchte auch die Grundschuld in Verden für mich bestellen. (…)“

Dem Beklagten wurde jedoch zunächst kein Termin zur Beurkundung angeboten.

Mit E-Mail vom 19. August 2022 (Anlage K7) erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag anlässlich der „nicht wahrgenommenen Zahlungsverpflichtungen“. Ferner erklärte er in dieser E-Mail, dass die dem Beklagten gestattete Nutzung des Kaufobjekts bis zum 31. August 2022 befristet und der Beklagte gebeten werde, im verbleibenden Zeitfenster alle Einbauten zu entfernen und den Kaufgegenstand mit 3 Schlüsseln sowie den Garagentor-Sender zurückzugeben. Ferner wies er den Notar an, den Kaufvertrag rückabzuwickeln und die Auflassungsvormerkung löschen zu lassen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen.

Mit Bescheid vom 13. September 2022 (Anlage K8) informierte der Notar den früheren Prozessbevollmächtigten des Beklagten, dass er beabsichtige, den Vertrag rückabzuwickeln und die Löschung der im Grundbuch von Blatt 2289 und Blatt 2307 jeweils eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu beantragen, weil der Beklagte den Kaufpreis nicht bezahlt habe und der Kläger „- für sich persönlich und als Geschäftsführer der GmbH - mit E-Mail vom 19. August 2022“ gegenüber dem Beklagten den Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärt habe.

Weiter hieß es in dem Bescheid:

„Dass Herr Ihrem Mandanten den (Wieder-)Abschluss des Kaufvertrages (zu angepassten Bedingungen) angeboten hat, ist aus meiner Sicht keine Verletzung von Mitwirkungspflichten aus dem Kaufvertrag. Insbesondere ergibt sich daraus keine Unwirksamkeit des Rücktritts. Vielmehr hat Herr versucht, mit Herrn eine erneute Einigung über die Veräußerung / den Erwerb des Kaufgegenstandes zu finden und hat ihm hierzu verschiedene Angebote unterbreitet.“

Gegen diesen Bescheid legte der Beklagte Beschwerde ein. Wegen der Beschwerdebegründung wird auf die Beschwerdeschrift (Anlage B7) Bezug genommen.

Das Landgericht wies mit Verfügung vom 17. Januar 2023 (Anlage B7) darauf hin, dass die Fristsetzung des Klägers vom 5. Juli 2022 aufgrund des Verlangens vertraglich nicht geschuldeter Leistungen und damit letztlich auch der Rücktritt vorbehaltlich weiterer Prüfung unwirksam bzw. treuwidrig sein könnten. Wörtlich heißt es in der Verfügung auszugsweise:

„Der notarielle Kaufvertrag sieht wohl keine ausdrückliche Anweisung an den Notar zur Beantragung einer Löschung der Vormerkung vor außer für den hier nicht vorliegenden Fall der Eintragung des Käufers als Eigentümer (vgl. Ziff. Ill § 1 des Vertrages). Denkbar ist lediglich, dass die Regelung in Ziff. Ill § 3 (Notarauftrag) als Grundlage für den beabsichtigten Löschungsantrag in Frage kommt, wobei es dort um die Vertragsdurchführung geht, nicht aber um eine Vertragsrückabwicklung. Eine ausdrückliche Regelung, unter welchen Voraussetzungen der Notar von einem wirksamen Rücktritt ausgehen kann und dass er dann eine Löschung der Vollmacht zu beantragen bevollmächtigt ist, enthält aber auch Ziff. Ill § 3 des Vertrages nicht.

Ob der Käufer womöglich materiell-rechtlich zur Abgabe einer Löschungsbewilligung hinsichtlich der Vormerkung verpflichtet ist, ist eine streitige Frage, deren Beantwortung davon abhängt, wie man die Wirksamkeit der Rücktrittserklärung vom 19. August 2022 beurteilt. Die Klärung solcher Streitfragen ist i.d.R. nicht Sache eines Notars und damit auch nicht des Gerichts, das im Notarbeschwerdeverfahren entscheidet. Vielmehr müssen die Parteien einen solchen Streit in einem ordentlichen Zivilprozess klären. Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen in Fällen einer evidenten Sachlage in Betracht. Das Gericht geht aber eher nicht davon aus, dass hier ein solcher Fall vorliegt. So dürfte insb. die Frage der Wirksamkeit der Fristsetzung in der Email des Verkäufers vom 5. Juli 2022 nicht ohne weiteres zu bejahen sein, ist doch die Fristsetzung verbunden gewesen mit dem nicht im Vertrag geregelten Verlangen einer Zahlung auf ein Notaranderkonto und der Zahlung weiterer € 15.000,--. Auch die Frage einer etwaigen Treuwidrigkeit des Rücktritts dürfte in einem ordentlichen Zivilprozess zu klären sein.“

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23. Januar 2023 (Anlage K10) erklärte der Kläger „hilfsweise und rein vorsorglich (...) erneut“ den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte den Beklagten auf, der Löschung der Auflassungsvormerkung zuzustimmen und die vertragswidrige Nutzung der Wohnung unverzüglich einzustellen, die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen und sie geräumt herauszugeben. Im gleichen Schreiben erklärte der Kläger die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Beklagten über seine Zahlungsfähigkeit. Wegen des Inhalts dieser Rücktrittserklärung im Einzelnen wird auf die Anlage K10 Bezug genommen.

Das Landgericht hob den o.g. Bescheid des Notars mit Beschluss vom 2. März 2023 (Az. 321 T 10/22) auf, weil die vertraglichen Regelungen und Vollmachten nicht ausreichen würden, um eine notarielle Rückabwicklung durchzuführen. Daher wurde der Notar angewiesen, die angekündigte Beantragung der Löschung der für den Beklagten im Grundbuch des verkauften Grundbesitzes jeweils eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu unterlassen, bis eine schriftliche Zustimmung des Beschwerdegegners, des hiesigen Klägers, vorliege oder durch rechtskräftige Entscheidung im Zivilprozess ersetzt worden sei. Im Übrigen wurde die – auf Durchführung des Kaufvertrages gerichtete – Beschwerde des Beklagten zurückgewiesen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 5. April 2023 (Anlage B5) teilte der Beklagte dem Notar mit, den Kläger nochmals zum Vollzug des Kaufvertrags und zur Mitwirkung an der Bestellung der Grundschuld aufgefordert zu haben, und bat um Abstimmung eines Termins zur Beurkundung der Grundschuld, damit der Kaufvertrag vollzogen werden könne.

Im Nachgang erfolgten einerseits mit den Schreiben des Beklagten vom 5. April und 5. Mai 2023 (Anlage B8) wiederholte an den Kläger gerichtete Aufforderungen zur Vertragserfüllung und andererseits weitere Räumungsaufforderungen des Klägers, unter anderem mit Schreiben vom 26. April 2023, mit welchem auch die Erhebung einer Räumungs- und Zahlungsklage angedroht wurde (Anlage K11).

Mit E-Mail vom 11. April 2023 (Anlage B5) übersandte der Notar den damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten die Entwürfe für die beiden Grundschulden, die zur Beurkundung bereitlägen und wies darauf hin, dass ein Termin mit seinem Büro jederzeit vereinbart werden könne. Der Entwurf für Grundschuld an dem streitgegenständlichen Objekt sah auszugsweise Folgendes vor:

„C.

Sonstiges

Rangrücktritt

Im vorbezeichneten Grundbuch ist in Abteilung II zugunsten des Käufers aus dem vorbezeichneten Kaufvertrag eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Der Vormerkungsberechtigte tritt mit seiner Vormerkung hinter die mit dieser Urkunde bestellte Grundschuld nebst Zinsen und etwaigen Nebenleistungen zurück und bewilligt und beantragt die Eintragung des Rangrücktritts in das vorbezeichnete Grundbuch.“

Am 27. April 2023 beurkundete der Notar die Grundschuld in Höhe von 80.000,00 € an dem im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstück. Die weitere Grundschuld in Höhe von 380.000,00 € zu Lasten des streitgegenständlichen Grundstücks beurkundete der Notar am selben Tag, wobei der Beklagte insoweit für sich persönlich sowie ausdrücklich „als vollmachtloser Vertreter, keine Haftung für die formgerechte Genehmigung übernehmend“ für den Kläger als Verkäufer und Eigentümer auftrat (Anlage B11). Die Urkunde enthielt unter C. I. die bereits im Entwurf vorgesehene und zuvor dargestellte Regelung zum Rangrücktritt.

Trotz wiederholter Aufforderung genehmigte der Kläger die Bestellung der Grundschuld nicht.

Mit Schreiben vom 12. Juli 2023 (Anlage B6) machte die Commerzbank den Beklagten darauf aufmerksam, dass ab dem 14. Juli 2023 3,0 % Bereitstellungszinsen auf die Gesamtdarlehenssumme von 460.000,00 € anfallen würden.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 29. August 2023 (Anlage K12) wandte sich der Beklagte an den jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers. In diesem Schreiben hieß es:

„nachdem durch ihren Mandanten die erbetene weitere Mitwirkung an dem Vollzug des Kaufvertrages und Bestellung der Grundschuld bisher noch nicht erfolgt ist, erklärt mein Mandant, dass dieser im Erledigungsinteresse ohne Präjudiz für den Fall einer einvernehmlichen Streitbeilegung mit weiteren folgenden Regelungen einverstanden ist:

Der Kaufvertrag sowie die Grundschuld werden durch Mitwirkung Ihres Mandanten mit der Maßgabe weiter vollzogen, dass im Rahmen des Vollzugs des Kaufvertrages zugunsten Ihrer Mandantschaft ein dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall im Grundbuch eingetragen wird. Meine Mandantschaft wird hierzu die erforderlichen Erklärungen in grundbuchrechtlicher Form abgeben. Weiter ist mein Mandant im Falle dieser einverständlichen Regelung bereit, für gezogene Nutzungen/Verbrauchskosten der bezogenen Liegenschaft und etwaigen Verzugsschäden einen Pauschalbetrag i. H. v. 15.000 € an Ihre Mandantschaft über den vereinbarten Kaufpreis hinaus zu zahlen.

Mit dieser Regelung und deren Erfüllung wären die streitigen Punkte erledigt und der Kaufvertrag wie vereinbart unter Mitwirkung Ihrer Mandantschaft weiter zu vollziehen.“

Mit anwaltlicher E-Mail vom 11. September 2023 (Anlage B9) antwortete der Kläger dahingehend dass die „avisierte Lösung (…) angesichts der klaren Rechtslage, der weiterhin (…) unbefugten Nutzung der Wohnung und den entstandenen Verzugsschaden von deutlich mehr als EUR 50.000,-“ nicht in Frage komme. Er forderte erneut dazu auf, die Wohnung umgehend, spätestens bis zum 22. September 2023 zu räumen.

Die Commerzbank erklärte sich gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 21. Juni 2024 (ebenfalls als Anlage B9 eingereicht) bereit, die Auszahlungsfrist bis zum 11. Juli 2025 zu verlängern. Bis zum Ablauf der Fristverlängerung sei das Darlehen vollständig in Anspruch zu nehmen.

Der Kläger hat behauptet, der Beklagte habe den Kaufvertrag unterschrieben, ohne zu diesem Zeitpunkt über finanzielle Mittel bzw. über eine Finanzierung verfügt zu haben. Eine Finanzierungszusage habe noch nicht vorgelegen. Er hat mit Nichtwissen bestritten, dass sich der Beklagte frühzeitig um eine Finanzierung des Kaufpreises bei der Commerzbank bemüht habe und ihm diese in Aussicht gestellt geworden sei. Der Beklagte habe ihn über die finanzielle Leistungsfähigkeit getäuscht, da zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits absehbar gewesen sei, dass die Fälligkeit zeitnah eintrete, weil es unstreitig nur noch an der Eintragung der Auflassungsvormerkung gefehlt habe. Er ist der Auffassung gewesen, wegen dieser arglistigen Täuschung sei eine Nachfristsetzung entbehrlich gewesen, zumal zu berücksichtigen sei, dass der Beklagte als Gesellschafter eines Bauunternehmens unstreitig von der Bedeutung einer gesicherten Finanzierung gewusst habe. Zumindest habe er dem Beklagten mit dem Schreiben vom 5. Juli 2022 wirksam eine Zahlungsfrist gesetzt. Eine Mitwirkung des Klägers bei der Bestellung einer Grundschuld sei angesichts der Regelungen unter Ziff. III § 4 des Kaufvertrags nicht erforderlich, zumindest aber nicht zumutbar gewesen, weil zum Zeitpunkt der an das Notariat gerichteten E-Mail vom 19. Juli 2022 eine rechtzeitige Auszahlung bis zum 30. Juli 2022 bereits ausgeschlossen gewesen sei. Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen seitens der Bank hätten bis zum 30. Juli 2022 nicht erfüllt werden können, denn mit einem rechtzeitigen Beurkundungstermin, der Eintragung der Grundschulden vor dem 30. Juli 2022 und dem Ablauf der Widerrufsfrist für das Darlehen sei bis dahin offensichtlich nicht zu rechnen gewesen. Ausgehend davon habe der Kläger auch keine Belastung seines Eigentums mehr hinnehmen müssen.

Zudem habe der Beklagte auch die Möglichkeit gehabt, auf ein Notaranderkonto zu zahlen.

Der Kläger hat zudem vorgetragen, der Beklagte habe den Kläger über die Realisierbarkeit der Zusage eines vorrangigen Wohnrechts arglistig getäuscht, da in den Finanzierungsunterlagen unstreitig kein vorrangiges Wohnrecht aufgenommen worden sei. Schon aus diesem Grund sei der Kläger berechtigt gewesen, die Eintragung der Grundschuld zu verweigern. Alternativ hätte die Bank die Auszahlung verweigert, wenn der Notar den Vorrang des Wohnrechts mitgeteilt hätte. Schon deshalb hätte es nicht zu einer rechtzeitigen Zahlung kommen können.

Zudem sei jedenfalls der Rücktritt vom 23. Januar 2023 wirksam, eine Fristsetzung sei gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich gewesen, insbesondere weil die Wohnung weiter genutzt worden sei, obwohl die Nutzungsgestattung auflösend bedingt gewesen sei und nicht einmal Verbrauchskosten gezahlt worden seien. Der Kläger hat insoweit behauptet, die Wohnungsschlüssel seien den Käufern und damit auch dem Beklagten nur zur Vorbereitung des Kücheneinbaus und etwaiger weiterer Einbauten übergeben worden und die Nutzungsgestattung habe erkennbar unter der auflösenden Bedingung der Beurkundung des Kaufvertrags sowie der vertragsgemäßen Kaufpreiszahlung gestanden.

Zum Klageantrag zu Ziff. 2 hat der Kläger gemeint, dass in der Zeit vom 12. April 2022 bis zum 19. August 2022 Verzugszinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz angefallen seien. Auf den Kaufpreisanteil des Klägers in Höhe von 125.000,00 € entfiele ein Betrag von 1.834,25 € und auf den der GmbH in Höhe von 334.300,00 € ein Betrag von 4.905,50 €.

Hinsichtlich des Klageantrags zu Ziff. 4 hat der Kläger die Auffassung vertreten, dass infolge des Eintritts der auflösenden Bedingung, spätestens jedoch seit seinem Rücktritt jegliches Besitzrecht des Beklagten entfallen sei, so dass er zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sei.

Hinsichtlich der Klageanträge zu Ziff. 3 und 5 ist der Kläger der Auffassung gewesen, der Beklagte habe ab dem 20. August 2022 eine Nutzungsentschädigung für die Wohnung in Höhe der ortsüblichen Miete zu zahlen. Hierzu hat er unter Hinweis auf https://mietspiegeltabelle.de behauptet, die ortsübliche Miete in habe im Jahr 2022 7,79 €/m² und im Jahr 2023 11,82 €/m² betragen, wobei die Wohnfläche zzgl. 25 % der Terrassenfläche insgesamt unstreitig 68,35 m² betrage. Aufgrund der Lage und des Vorliegens eines hochwertigen Neubaus sei ein Aufschlag von mindestens 2,- €/m² gerechtfertigt. Zudem hat sich der Kläger auf eine in Auftrag gegebene Mietpreisanalyse für gestützt.

Für die Zeit vom 20. August 2022 bis zum 31. Dezember 2022 sei deshalb nach Auffassung des Klägers eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.877,34 € (68,35 m² * 9,79 €/m²/Monat * 4,3 Monate) und für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. November 2023 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 10.390,60 € (68,35 m² * 13,82 €/m²/Monat * 11 Monate) gerechtfertigt.

Ferner ist der Kläger der Auffassung gewesen, der Beklagte schulde auch die Nebenkosten für die Jahre 2022 und 2023, die er auf Grundlage der Wohngeldumlagen gemäß Anlagen K13 und K14 für die Zeit vom 20. August 2022 bis zum 31. Dezember mit 3.032,00 € und für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. November 2023 nach Abzug der Instandhaltungsrücklage mit 4.879,05 € (443,55 € * 11) beziffert hat.

Gegenstand des Klageantrags zu Ziff. 3 sind die rückständigen und zuvor bezifferten Nutzungsentschädigungen und Nebenkosten vom 20. August 2022 bis zum 30. November 2023 in Höhe von insgesamt 21.178,99 € gewesen.

Mit dem Klageantrag zu Ziff. 5 hat der Kläger als künftige Leistung den ab dem 1. Dezember 2023 „bis zur erfolgten Räumung und Übergabe“ (Bl. 12 d. A. LG) monatlich zu zahlenden Gesamtbetrag bestehend aus der Nutzungsentschädigung in Höhe von 944,60 € und den Nebenkosten in Höhe von 443,55 €, mithin 1.388,15 €, verlangt.

Mit dem Klageantrag zu Ziff. 6 hat der Kläger die Freistellung von der noch nicht erfüllten Zahlungsverpflichtung gegenüber seinen Prozessbevollmächtigten in Höhe der 1,3 Geschäftsgebühr nach einem Wert von bis zu 85.000,00 € nebst Erhöhungsgebühr, Auslagenpauschale und Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 2.995,94 €, verlangt.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, auf eigene Kosten ihm in grundbuchgemäßer Form die Löschungsbewilligung der zu seinen Gunsten im Grundbuch von des Amtsgerichts eingetragenen Auflassungsvormerkungen in Abteilung I des Grundbuchs zu erteilen,

2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.834,25 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2023 und an die GmbH 4.905,50 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2023 zu bezahlen,

3. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 21.178,99 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen,

4. den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung Nr. 11 sowie den Tiefgaragenstellplatz Nr. 14 im Anwesen zu räumen und an ihn nebst Schlüsseln herauszugeben,

5. den Beklagten zu verurteilen, beginnend ab dem 31.12.2023 monatlich 1.388,15 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem Beginn eines Folgemonats an ihn zu bezahlen.

6. den Beklagten zu verurteilen, ihn von einer Verbindlichkeit gegenüber seinen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 2.995,94 € freizustellen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat der Beklagte beantragt,

den Kläger zu verurteilen, die Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27.04.2023 des Notars i. H. v. 380.000 €, Wohnungsgrundbuch, Wohnungseigentum Nr. 11 in der Form des § 29 GBO zu genehmigen.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, er habe die Finanzierung des Kaufpreises bereits frühzeitig bei der finanzierenden Commerzbank angefragt und eine Finanzierung in Aussicht gestellt bekommen. Allerdings habe sich die abschließende Prüfung verzögert, weil sich der Kaufpreis im Verlauf der Vertragsverhandlung unstreitig von 446.600,00 € aus der ursprünglichen Preisvereinbarung vom 12. November 2021 (Anlage B2) auf 459.300,00 € erhöht habe. Er ist der Auffassung gewesen, die E-Mail vom 05. Juli 2022 enthalte keine angemessene Fristsetzung zur Zahlung, weil der Kläger unstreitig abweichend von den Regelungen des Kaufvertrags eine Zahlung auf ein Notaranderkonto und pauschale Verzugskosten in Höhe von 15.000,00 € gefordert, eine Rechnung für anteilige Baukostenerhöhung angekündigt und auch die weitere Mitwirkung mit diesen weiteren Gegenleistungen verknüpft habe. Eine fristgerechte Zahlung sei schließlich nur deshalb nicht erfolgt, weil der Kläger im Hinblick auf § 5 des Kaufvertrags vertragswidrig die Mitwirkung an der Grundschuldbestellung verweigert habe, indem er auf Leistung vertraglich nicht geschuldeter Gegenleistungen bestanden habe, obwohl zu diesem Zeitpunkt die Finanzierungszusage der Bank bereits vorgelegen habe. Auch sei kein Sicherungsinteresse für die Abwicklung über ein Notaranderkonto erkennbar gewesen. Die Mitwirkung des Klägers sei erforderlich gewesen, weil der Kläger die Bevollmächtigung des Beklagten widerrufen habe, indem er geschrieben habe, dass der Vertrag nicht weiter zu vollziehen sei. Hätte der Kläger seine Mitwirkungspflicht erfüllt, wäre der Kaufpreis schon längst gezahlt worden. Der Beklagte ist deshalb der Meinung gewesen, dass es keinen Rücktrittsgrund für die vom Kläger abgegebenen Rücktrittserklärungen gegeben habe.

Der Beklagte hat die Höhe der Nutzungsentschädigung, insbesondere die angenommenen ortsüblichen Mieten sowie den geltend gemachten Aufschlag und das Vorliegen einer dafür erforderlichen besonders hochwertigen Ausführung mit Nichtwissen bestritten. Auch Nebenkosten in Höhe von 7.911,05 €, das monatliche Wohngeld in Höhe von 443,55 € und die vorgerichtlichen Anwaltskosten hat er bestritten. Ferner hat er mit Schriftsatz vom 13. November 2024, dessen elektronische Weiterleitung am 18. November 2024 an den Prozessbevollmächtigten des Klägers erfolgt ist, „bis zur vertragsgerechten Erfüllung und Mitwirkung an der Finanzierung durch die Klägerseite (…) gegenüber der Zahlung der Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB geltend“ gemacht. Mit Schriftsatz vom 1. August 2025 (Bl. 133 d. A. LG) hat er erklärt, dass „Verzugszinsen sowie die Nebenkosten der Wohnung seit Übergabe (…) bei weiterem Vollzug des Vertrages und Abrechnung umgehend gezahlt werden“.

Die Klage ist dem Beklagten am 16. Januar 2024 zugestellt worden.

Das Landgericht hat die Parteien persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörungen wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04. Juli 2025 (Bl. 122 ff. d. A. LG).

Ergänzend wird wegen des Sach- und Streitstands auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit dem am 8. August 2025 verkündeten Urteil der Klage teilweise stattgegeben, indem es den Beklagten verurteilt hat, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen, an den Kläger Verzugszinsen in Höhe von 1.834,25 € sowie eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 13.267,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2024 zu zahlen, die Wohnung Nr. 11 und den Tiefgaragenstellplatz Nr. 14 zu räumen und an den Kläger nebst Schlüsseln herauszugeben, monatlich ab dem 31. Dezember 2023 bis zur Herausgabe 944,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem Beginn eines Folgemonats an den Kläger zu zahlen und den Kläger von einer Verbindlichkeit gegenüber seinen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 2.995,94 € freizustellen.

Im Übrigen hat es die Klage und die Widerklage insgesamt abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt:

Der Kläger könne im Hinblick auf den Klageantrag zu Ziff. 1 vom Beklagten gemäß § 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen. Die Vormerkung sei durch den vom Kläger erklärten Rücktritt vom Kaufvertrag erloschen. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt lägen vor. Insbesondere habe der Kläger für die unterbliebene Kaufpreiszahlung eine angemessene Nachfrist gesetzt. Die Nachfristsetzung sei auch nicht aufgrund einer unzulässigen Verknüpfung mit weiteren Gegenforderungen unwirksam. Die Fristsetzung unter Bezugnahme auf den Zahlungsverzug habe sich auf die Zahlung des Kaufpreises beschränkt. Zwar habe der Kläger auch pauschalen Schadensersatz in Höhe von 15.000,00 € verlangt, die angedrohte Rückabwicklung auch bei Nichtzahlung der Vertragsstrafe sei jedoch sowohl optisch räumlich als auch von der Ziffer her getrennt von der eigentlichen Fristsetzung zur Kaufpreiszahlung erfolgt.

Schon im Ansatz keine Zuvielforderung oder unzulässige Verknüpfung sei das Verlangen des Klägers nach einer Zahlung auf ein Notaranderkonto gewesen, weil dies keine Benachteiligung für den Beklagten dargestellt habe. Die E-Mail des Klägers sei so zu verstehen gewesen, dass bei fristgemäßer Zahlung an das Notaranderkonto kein Verzug mehr vorgelegen hätte, insoweit also Erfüllungswirkung eingetreten wäre. Es sei nicht ersichtlich oder vorgetragen worden, welche Relevanz es für den Beklagten gehabt hätte, auf welches Konto er den fälligen Betrag überweise.

Aber selbst wenn dem Kläger eine unzulässige Zuvielforderung vorzuwerfen wäre, könnte sich der Beklagte hierauf gemäß § 242 BGB nicht berufen, denn er hätte den abgrenzbaren Teil der jedenfalls geschuldeten Leistung ohnehin selbst bei unterstellter Mitwirkung des Klägers nicht rechtzeitig bewirken können. Bis zum 30. Juli 2022 hätten die Auszahlungsvoraussetzungen aus der Finanzierungszusage der Commerzbank vom 12. Juli 2022 nicht erfüllt werden können. Weder Beurkundung und Eintragung der beiden Grundschulden noch der Ablauf der Widerrufsfristen seien in der Kürze der Zeit erreichbar gewesen. Dies ergebe sich auch daraus, dass es bereits nicht rechtzeitig zu einer Terminsvereinbarung mit dem Notar gekommen sei, denn ein Termin sei letztlich erst im Jahr 2023 vereinbart worden. Soweit sich der Beklagte auf die Möglichkeit einer notariellen Notbestätigung berufen habe, führe dies zu keiner anderen Beurteilung, weil nicht ersichtlich sei, dass dafür ein rechtzeitiger Notartermin möglich gewesen wäre. Im Juli 2022 sei die einzig erkennbare Bemühung des Beklagten um eine Terminsvereinbarung eine E-Mail vom 14. Juli 2022 mit der Bitte um „weitere Bearbeitung“ ohne Hinweis auf den Zeitdruck und ohne konkrete Terminsanfrage gewesen. Die daraufhin vom Notariat erbetene Terminsabstimmung sei nicht unmittelbar erfolgt. Die weiteren Bemühungen mit E-Mail vom 28. Juli 2022 hätten jedenfalls nicht mehr zu einer rechtzeitigen Auszahlung führen können, selbst wenn der Kläger mitgewirkt hätte. Für die – nicht früh genug erfolgte – Bestellung der Grundschuld über 80.000,00 € sei ohnehin nicht die Mitwirkung des Klägers erforderlich gewesen.

Aus diesen Gründen habe der Beklagte auch nicht darlegen und erst recht nicht beweisen können, dass der Rücktritt gemäß § 323 Abs. 6 BGB ausgeschlossen gewesen sei. Überdies bestünden erhebliche Zweifel, dass dem „Beklagten“ (gemeint wohl: Kläger) eine Mitwirkung Mitte Juli 2022 noch zumutbar gewesen sei, nachdem ihm zu diesem Zeitpunkt – anders als bei Fristsetzung – bekannt gewesen sei, dass der Finanzierungsantrag erst am 8. Juli 2022, also knapp 3 Monate nach Fälligkeit des Kaufpreises und 4 1/2 Monate nach Vertragsschluss, gestellt worden sei.

Auf die unterbliebene Einräumung eines erstrangigen Wohnrechts und die Frage der Wirksamkeit des Rücktritts vom 23. Januar 2023 komme es dementsprechend nicht mehr an.

Hinsichtlich der mit dem Klageantrag zu Ziff. 2 geltend gemachten Verzugszinsen hat das Landgericht die Klage nur im Hinblick auf die vom Kläger begehrte Zahlung an sich selbst in Höhe von 1.834,25 € als begründet angesehen. Ein entsprechender Zinsanspruch ergebe sich aus den §§ 286, 288 BGB i.V.m. § 4 Abs. 4 des Kaufvertrags. Der Beklagte sei ab der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung, dem 12. April 2022, aufgrund von § 4 Abs. 4 des Kaufvertrags ohne Mahnung in Verzug geraten. Verzugszinsen seien somit vom 12. April 2022 bis zum Rücktritt am 19. August 2022 angefallen. Die auf die Verzugszinsen verlangten Zinsen könne der Kläger dagegen wegen des Zinseszinsverbots nicht verlangen. Ebenfalls unbegründet sei der Klageantrag zu Ziff. 2, soweit die Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 4.905,50 € nebst Zinseszins an die GmbH verlangt worden sei. Zwar habe dieser Gesellschaft ein Kaufpreisanteil in Höhe von 334.300,00 €, auf den die Zinsen berechnet worden seien, zugestanden. Allerdings hätten nach Ziff. II § 4 Abs. 4 Satz 4 des Kaufvertrags Verzugszinsen direkt an den Verkäufer gezahlt werden sollen. Verkäufer sei aber der Kläger und nicht die GmbH gewesen. Die GmbH sei hinsichtlich des an sie zu zahlenden Kaufpreisanteils auch nicht Forderungsinhaberin gewesen. Laut Kaufvertrag habe die Zahlung lediglich für Rechnung des Verkäufers an die GmbH erfolgen sollen.

Die mit dem Klageantrag zu Ziff. 4 geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeansprüche stünden dem Kläger sowohl aus § 346 BGB als auch aus § 985 BGB zu.

Der Klageantrag zu Ziff. 3 sei teilweise begründet. Dem Kläger stehe aus den §§ 346 Abs. 1, 2, 100 BGB und aus den §§ 280, 286 BGB wegen Verzugs mit der Räumungsverpflichtung sowie für den Zeitraum ab dem 1. September 2022 auch aus §§ 987, 990 BGB ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 13.267,94 € zu. Für die Bemessung des Wertersatzes für die gezogenen Nutzungen sei letztlich im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO auf den objektiven Mietwert zurückzugreifen. Dieser habe sich im Jahr 2022 für den Zeitraum vom 20. August 2022 bis zum 31. Dezember 2022 monatlich jedenfalls auf den geltend gemachten Betrag von 2.877,34 € (Wohnfläche von insgesamt 68,35 m² inklusive 1/4 der Terrassenfläche * 9,79 € pro m² und Monat * 4,3 Monate) und im Jahr 2023 für den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 30. November 2023 jedenfalls auf den geltend gemachten Betrag von 10.390,60 € (68,35 m² * 13,82 € pro m² und Monat * 11 Monate) belaufen. Dies folge aus dem durch den Kläger als Anlage K15 eingereichten Mietwertgutachten. Danach habe sich der durchschnittliche Mietpreis in bei Wohnungen einer Größe von 50 – 79 m² im Jahr 2022 auf 14,66 €/m² belaufen. Der klägerseits angesetzte Betrag von insgesamt 9,79 €/m² habe diesen Wert sogar erheblich unterschritten. Im Jahr 2023 habe sich der durchschnittliche Mietpreis bei entsprechender Wohnungsgröße zwar nur auf 12,90 €/m² belaufen, während der Kläger einen Betrag von 13,82 €/m² angesetzt habe. Aus der bereits erwähnte Mietpreisanalyse für ergebe sich jedoch auch, dass der durchschnittliche Mietpreis für Neubauwohnungen im Jahr 23,46 % teurer als der Durchschnittspreis gewesen sei. Dies sowie der Umstand, dass es sich um eine – vom Kläger angesichts seiner Bezugnahme auf die Baubeschreibung und die Höhe des Kaufpreises substantiiert vorgetragene und vom Beklagten zu unsubstantiiert bestrittene – hochwertige Ausführung handele, würden jedenfalls eine Steigerung um bis zu 15 %, wovon die hier geltend gemachte Differenz von 7 % jedenfalls gedeckt sei, rechtfertigen.

Soweit der Beklagte die Höhe der ortsüblichen Miete mit Nichtwissen bestritten habe, stehe dies einer Schätzung anhand der Mietpreisanalyse nicht entgegen, zumal der Beklagte nicht die dort angegebenen Werte bestritten oder sich anderweitig mit ihr auseinandergesetzt habe.

Einen Anspruch auf Ersatz der Nebenkosten habe der Kläger jedoch nicht, weil er nicht die tatsächlichen Nutzungen oder seinen Schaden dargelegt habe. Er habe sich für die Jahre 2022 und 2023 lediglich auf die jeweiligen Wohngeldumlagen bezogen, diese gäben aber nicht den tatsächlichen Verbrauch wieder. Auch hätten die dort ausgewiesenen Kosten teilweise solche Kosten beinhaltet, die nur Eigentümer zu tragen hätten. Der Beklagte sei jedoch zu keinem Zeitpunkt Eigentümer geworden. Allenfalls die tatsächlich angefallenen und vom Kläger getragenen Nebenkosten wären zu ersetzen gewesen, wofür es jedoch trotz entsprechenden Hinweises an jeglichem Vortrag fehle.

Im Hinblick auf den Klageantrag zu Ziff. 5 bestehe dementsprechend auch (nur) ein monatlicher Nutzungsentschädigungsanspruch für die Zeit ab Dezember 2023 bis zur erfolgten Herausgabe der Wohnung und des Tiefgaragenstellplatzes in Höhe von 944,60 € (68,35 m² * 13,82 €/m²) unter dem Gesichtspunkt der Rückabwicklung, des Verzugs und des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses. Insbesondere sei auch für die Zeit ab Januar 2024 der Berechnung der Mindestbetrag der geltend gemachten 13,82 € zugrunde zu legen. Zwar ergebe sich aus der Mietpreisanalyse, dass der durchschnittliche Mietpreis im Jahr 2024 leicht rückläufig gewesen sei. Dennoch sei insoweit der gebotene Aufschlag von jedenfalls 11 % zu berücksichtigen.

Im Hinblick auf den Klageantrag zu Ziff. 6 stehe dem Kläger der geltend gemachte Freistellungsanspruch zu, denn der Beklagte habe sich bei Beauftragung des Prozessbevollmächtigten bereits im Verzug, sowohl mit der ursprünglich geschuldeten Zahlung als auch mit der nach dem Rücktritt geschuldeten Herausgabe, befunden. Bei der Bemessung des Gegenstandswerts sei nicht § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG mangels Vorliegens eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses, sondern § 6 ZPO anzuwenden, so dass auf den Wert des Kaufgegenstands, der dem Kaufpreis annähernd entsprechen dürfte, abzustellen sei. Ausgehend davon ergäbe sich bei einer 1,3-fachen Gebühr nebst Kostenpauschale und Umsatzsteuer sogar ein den Klageantrag erheblich übersteigender Betrag.

Die Widerklage sei zulässig, aber unbegründet. Aufgrund des wirksamen Rücktritts habe der Beklagte keinen Anspruch auf Genehmigung der Grundschuldbestellung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Der Beklagte hat gegen das ihm am 12. August 2025 zugestellte Urteil am 5. September 2025 Berufung eingelegt, die er unter Bezugnahme auf seinen gesamten erstinstanzlichen Vortrag nebst Beweisantritten im Wesentlichen – teils replizierend – wie folgt begründet:

Das angefochtene Urteil beruhe auf der unzutreffenden Vermutung des Klägers, dass eine Zahlung des Beklagten auch bei Mitwirkung des Klägers nicht bis zum 30. Juli 2022 erfolgt wäre. Diese Annahme sei jedoch beklagtenseits substantiiert bestritten worden. Das Landgericht habe es insoweit auch unterlassen, den beklagtenseits benannten Zeugen, den Bankmitarbeiter der finanzierenden Bank, Herrn Matthias Schmidt, zu hören, zumal dieser hätte bestätigen können, dass „dieser alles dafür unternommen“ hätte, „um die notwendige und fristgerechte Auszahlung zu bewirken“.

Die Annahme des Landgerichts, der Beklagte habe den Finanzierungsantrag erst am 8. Juli 2022 gestellt, sei unzutreffend. Der vorgelegten Finanzierungszusage sei nicht zu entnehmen, wann die erstmalige Finanzierungsanfrage des Beklagten erfolgt sei. Der Beklagte habe sich „rechtzeitig bereits seit Monaten um die Finanzierung gekümmert“. Die Finanzierung habe jedoch neu geprüft werden müssen, nachdem sich unmittelbar vor der Beurkundung des Kaufvertrags der Kaufpreis erhöht habe. Jedenfalls sei eine Auszahlung innerhalb der vom Kläger gesetzten Frist möglich gewesen.

Zudem habe das Landgericht verkannt, dass den Beklagten gerade nicht die Darlegungs- und Beweislast dafür treffe, dass der Kaufpreis innerhalb der vom Kläger gesetzten Frist gezahlt worden wäre. Der Kläger hätte insbesondere die Möglichkeit einer Notarbestätigung in Anspruch nehmen können, mit der bestätigt worden wäre, dass gegen die rangrichtige Eintragung der Grundschulden keine Hinderungsgründe bestünden oder erkennbar seien. Mit einer solchen Notarbestätigung, die innerhalb einer Tagesfrist zu erlangen gewesen wäre, wäre die Auszahlung auch ohne Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt. Um diese zeitige Auszahlung zu erreichen, hätte der Beklagte auch auf Widerrufsrechte gegenüber seiner Bank verzichten können. Es sei somit der Kläger gewesen, der durch die verweigerte Mitwirkung bei der Grundschuldbestellung und den Widerruf der Finanzierungsvollmacht die Zahlung des Kaufpreises verhindert habe. Hätte er mitgewirkt, wäre auch der Kaufpreis rechtzeitig gezahlt worden.

Der Kläger könne sich nicht darauf berufen, dass die Grundschuld aufgrund eines vorrangig einzutragenden Wohnrechts nicht an erster Stelle im Grundbuch hätte eingetragen werden sollen. Einen solchen Anspruch habe der Kläger bereits deshalb nicht, weil dies nicht notariell beurkundet worden sei. Die Eintragung eines Wohnrechts an erster Rangstelle zu fordern und damit entgegen der Finanzierungsvollmacht eine rangrichtige Eintragung der Grundschuld zu vereiteln, stelle sich als treuwidriges Verhalten des Klägers dar, zumal dem Kläger bekannt sei, dass Grundschulden zur Finanzierung von Grundstückskaufverträgen grundsätzlich an erster Rangstelle und damit vor Wohnrechten eingetragen würden.

Der unstreitige Zahlungsverzug des Beklagten berechtige den Kläger weder zur Verweigerung der Mitwirkung an der Bestellung der Grundschuld noch zum anschließend erklärten Rücktritt, weil es entgegen der landgerichtlichen Bewertung an der für den Rücktritt erforderlichen wirksamen Nachfristsetzung fehle, denn diese sei unzulässig mit vertraglich nicht geschuldeten Leistungen – einer Schadensersatzpauschale und der Zahlung auf ein vertraglich nicht vorgesehenes, mit zusätzlichen Kosten verbundenes Notaranderkonto – verknüpft worden. Die Treuwidrigkeit des Klägers, die sich auch daraus ergebe, dass er seine Mitwirkung an der Grundschuldbestellung durch den mit Schreiben vom 19. Juli 2022 erfolgten Widerruf der Finanzierungsvollmacht verweigert habe, habe das Landgericht verkannt. Es sei dem Kläger zuzuschreiben, dass die Grundschuld bislang nicht wirksam beurkundet worden sei und deshalb keine Zahlung, auch nicht auf ein Notaranderkonto, möglich gewesen sei. Der Versuch des Beklagten, im April 2023 als vollmachtloser Vertreter ohne Mitwirkung des Klägers die Grundschuldbestellung zu bewirken, sei an der vom Kläger verweigerten Genehmigung gescheitert.

Im Ergebnis bestünden mangels wirksamen Rücktritts weder Ansprüche auf Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung noch auf Räumung und Herausgabe und Zahlung von Nutzungsentschädigungen. Verzugszinsen seien nur bis zur Vereitelung der Grundschuldbestellung zu zahlen. Der mit der Widerklage verfolgte Anspruch auf Genehmigung der Grundschuldbestellung vom 27. April 2023 bestehe dagegen unverändert, damit im Anschluss daran der Kaufpreis ausgezahlt und der Kaufvertrag vollzogen werden könne.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und

1. die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

2. den Berufungsbeklagten zu verurteilen, die Grundschuldbestellung des Beklagten und Berufungsklägers vom 27.04.2023 des Notars i. H. v 380.000 € Wohnungsgrundbuch Wohnungseigentum Nr. 11 in Form des § 29 GBO zu genehmigen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil im Umfang der Verurteilung des Beklagten.

Es sei schließlich zu berücksichtigen, dass sich der Beklagte bereits zum Zeitpunkt der Nachfristsetzung am 5. Juli 2022 im Zahlungsverzug befunden habe. Der Vortrag des Beklagten, er habe sich „rechtzeitig bereits seit Monaten um die Finanzierung gekümmert“, ergebe sich nicht aus dem unangegriffenen Tatbestand des angefochtenen Urteils, wonach von „jeweils am 08.07.2022 gestellten Darlehensanträge[n]“ auszugehen sei. Diese zeitliche Verzögerung müsse sich zum Nachteil des Beklagten auswirken.

Die durch den Kläger verweigerte Mitwirkung sei nicht willkürlich erfolgt, sondern „aus zwingendem Selbstschutz“, denn er habe gemerkt, getäuscht worden zu sein. Der Kläger habe dem Beklagten, der ihm „von vorneherein suspekt“ gewesen sei, die Wohnung nur verkauft, weil dieser ihm erklärt habe, die Wohnung für seine Eltern zu kaufen, die dort ständig wohnen sollten. Ein Wohnrecht der Eltern werde jedoch unstreitig in den vorgelegten Finanzierungsunterlagen der Commerzbank nicht erwähnt. Dabei sei die vorrangige Eintragung eines Wohnrechts für die Eltern eine wesentliche Bedingung des Klägers gewesen, an den Beklagten zu verkaufen. Die entsprechende vorvertragliche Erklärung vom 12. November 2021 sei als Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag zwischen den Parteien zu sehen. Dass diese Abrede nicht Gegenstand des notariellen Kaufvertrags geworden sei, ändere nichts daran, dass ihre Nichtumsetzung im Rahmen der Bewertung des Verhaltens beider Parteien zu berücksichtigen sei. Der Kläger habe deshalb vor der Wahl gestanden, entweder die Grundschuld – ohne Wohnrecht – für die Bank zu bestellen und damit zu riskieren, dass nicht die Eltern des Klägers in die Wohnung einzögen, sondern der Beklagte diese lediglich zu Ferienzwecken nutze, oder auf dem Wohnrecht zu bestehen, dadurch aber die Auszahlung durch die Bank zu verhindern, weil deren Sicherheit durch den Vorrang des Wohnrechts entwertet sei. Vom Kläger habe deshalb nicht erwartet werden können, sein Eigentum zu belasten, während der Beklagte bereits vertragsbrüchig in der Wohnung gelebt habe. Der Kläger hätte sich deshalb einer Vertragsführung auch komplett verweigern können, habe aber sogar dem Beklagten noch Möglichkeiten der Abwicklung über ein Notaranderkonto und die Zahlung einer Verzugskostenpauschale aufgezeigt. Zumindest die vom Landgericht zutreffend isoliert betrachtete Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto hätte der Beklagte zwecks Erreichens der Erfüllungswirkung leisten müssen. Insbesondere sei das Notaranderkonto angesichts der Unmöglichkeit einer rechtzeitigen Grundbucheintragung der einzige Weg und „rettende Anker“ für den Beklagten gewesen, „wie eine Zahlung vor dem 30. Juli 2022 technisch überhaupt noch hätte funktionieren können (Auszahlung gegen Treuhandauflage des Notars vor Eintragung)“. Der Beklagte habe auch keine Gründe gehabt und dargelegt, einer Abwicklung über ein Notaranderkonto zu widersprechen. Dass dieses zusätzliche Kosten verursache, sei zwar richtig, aber letztlich vom Beklagten aufgrund seines Zahlungsverzugs zu verantworten. Ohne die Abwicklung über ein Notaranderkonto sei eine Auszahlung bis zum 30. Juli 2022 nicht möglich gewesen, schließlich seien hierfür folgende Voraussetzungen notwendig, aber nicht in Gänze zu erreichen gewesen:

· konkrete Terminvereinbarung beim Notar

· Beurkundung der Grundschuld betreffend zwei Grundstücke in verschiedenen Gerichtsbezirken

· Ausfertigung der Urkunden durch das (jeweilige) Notariat

· Einreichung beim Grundbuchamt

· Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (oder zumindest ranggerechte Vormerkung ohne Zwischenrechte)

· Rücklauf der Bestätigung an die Bank

· Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist des Darlehensvertrags von regelmäßig 14 Tagen

Den erstmals in der Berufungsreplik enthaltenen Vortrag des Beklagten, der beurkundende Notar hätte kurzfristig eine sogenannten Notarbestätigung erteilen können und die Bank hätte auf den Ablauf der 14-tägigen Widerrufsverzicht verzichtet, bestreitet der Kläger mit Nichtwissen und rügt ihn als verspätet. Der entsprechende Vortrag der Beklagten, der ohnehin „ins Blaue hinein“ erfolgt sei, sei nach Ansicht des Klägers gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zuzulassen. Gleiches gelte für den Vortrag des Beklagten in der Berufungsbegründung, dass die finanzierende Bank aufgrund einer Änderung des Kaufpreises unmittelbar vor Beurkundung die Unterlagen zur Grundschuldbestellung noch nicht übersandt habe. Gegen diese Darstellung spreche im Übrigen Ziff. III § 5 Satz 4, 1. Halbsatz des Kaufvertrags, wonach auch der Beklagte erklärt habe „den beabsichtigten Text des heute zu beurkundenden Kaufvertrags (…) vor mindestens zwei Wochen vom Notar oder einem seiner Sozien erhalten [zu] haben“. Hieraus ergebe sich, dass der Beklagte seine Bank schon vor dem Abschluss des Kaufvertrags über den geänderten Kaufpreis habe informieren können. Bereits die Ausführungen in der Klageerwiderung hätten jedoch gezeigt, dass der Beklagte lediglich „die Finanzierung in Aussicht gestellt bekommen“ habe, nicht jedoch, dass er tatsächlich vor dem 12. Juli 2022 eine Finanzierungszusage erhalten habe. Außerdem lasse sich dem Schreiben der Commerzbank vom 21. Juli 2022 (Anlage B6) entnehmen, dass der Beklagte der Bank bis zu diesem Zeitpunkt nicht einmal die Mitteilung vom 1. April 2022 über die Fälligkeit des Kaufpreises habe zukommen lassen, denn anderenfalls wäre diese von der Bank nicht verlangt worden.

Dem Kläger könne nach alledem, insbesondere unter Berücksichtigung eines Zahlungsverzugs von mehr als drei Monaten und einer rechtswidrigen Inbesitznahme der Wohnung nicht nur zum Einbau vor allem einer Küche, sondern zur vollumfänglichen Nutzung zu Wohnzwecken, unter keinem Gesichtspunkt ein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden. Wenn sich der Beklagte „wie ein Hausbesetzer“ verhalte, habe er „jeden Anspruch darauf verwirkt, dass der Verkäufer ihm durch Vorleistungen (Belastungen seines Grundeigentums vor Geldeingang)“ entgegenkomme.

Mit Schriftsatz vom 31. August 2026 bestreitet der Kläger, die Finanzierungsvollmacht wirksam widerrufen zu haben. Eine Verweigerung der Mitwirkung an der Finanzierung ergebe sich nach Ansicht des Klägers auch nicht aus der E-Mail vom 19. Juli 2022 (Anlage B4). Die Parteien hätten lediglich über eine Nachtragsvereinbarung diskutiert, zu der es nicht gekommen sei, weil der Beklagte die Abwicklung über ein Notaranderkonto nicht gewollt habe, obwohl diese Möglichkeit schon in Ziff. II § 4 Abs. 3 und Ziff. III § 2 des Kaufvertrags vorgesehen gewesen sei. Nach Ziff. III § 4 des Kaufvertrags seien im Übrigen die dort genannten Bevollmächtigten wie auch der Beklagte selbst jeder für sich befähigt gewesen, auch im Namen des Klägers alle zur Belastung des Kaufgegenstands erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen abzugeben. Der Beklagte hätte deshalb die Grundschuld aus eigenem Recht und ohne jede Mitwirkungshandlung des Klägers bestellen können. Ein etwaiger Widerruf einer gesonderten Vollmacht durch den Kläger ändere an dieser eigenständigen, im Kaufvertrag selbst verankerten Befugnis des Beklagten nichts. Der Vorwurf, der Kläger habe die Grundschuldbestellung durch Untersagung gegenüber dem Notar vereitelt, gehe fehl, weil es einer Mitwirkungshandlung des Klägers zur Bestellung der Grundschulden, insbesondere an dem Grundstück in Verden, nicht bedurft habe.

Im Wege der Anschlussberufung beantragt der Kläger,

den Beklagten zu verurteilen,

1. an ihn weitere 4.905,50 € zu zahlen,

2. an ihn weitere 4.424,73 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2024 zu zahlen.

3. beginnend ab dem 31.12.2023 bis zur Herausgabe der in Ziffer 4 des Urteils des Landgerichts vom 08. August 2025 an ihn weitere monatlich 241,81 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem Beginn eines Folgemonats zu bezahlen.

Zur Begründung trägt der Kläger – teils replizierend – vor:

Der Anschlussberufungsantrag zu Ziff. 1 sei Folge des teilweise zurückgewiesenen Klageantrags zu Ziff. 2. Das Landgericht habe entgegen § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht darauf hingewiesen, dass der Zinsanspruch in Höhe von 4.905,50 € nicht der GmbH, sondern dem Kläger als Verkäufer zustünde. Auch seitens des Beklagten sei dies nicht problematisiert worden. Die vom Landgericht nicht zugesprochenen Zinsen auf die kapitalisierten Zinsen würden dagegen nicht mehr mit der Anschlussberufung verlangt.

Der Anschlussberufungsantrag zu Ziff. 2 sei Folge des teilweise zurückgewiesenen Klageantrags zu Ziff. 3. Der Beklagte schulde dem Kläger eine weitergehende Nutzungsentschädigung über die vom Landgericht zugesprochene hinaus. Auch insoweit habe das Landgericht nicht die im Urteil dargestellten Gründe für die Nichtberücksichtigung der Wohngeldumlagen zuvor zum Gegenstand gerichtlicher Hinweise gemacht.

Für das Rumpfjahr 2022 seien von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kosten von 40.000,00 € festgelegt und verteilt worden. Daraus habe sich eine Umlage von 4,00 € je Miteigentumsanteil ergeben. Bezogen auf die an den Beklagten verkaufte Wohnung (748 Miteigentumsanteile hinsichtlich der Wohnung zzgl. 10 Miteigentumsanteile hinsichtlich der Tiefgarage, mithin insgesamt 758 Miteigentumsanteile) ergebe sich dementsprechend ein Betrag von 3.032,00 € (4,00 €/Miteigentumsanteil * 758 Miteigentumsanteile).

Für das Kalenderjahr 2023 sei ein ordnungsgemäßer Plan aufgestellt worden, wegen dessen Einzelheiten der Kläger auf die Anlagen K14a und K14b verweist. Der Anteil je Miteigentumsanteil habe sich demnach für das Kalenderjahr 2023 auf 6,34 € belaufen. Bezogen auf die an den Beklagten verkaufte Wohnung ergebe sich eine jährliche Wohngeldumlage in Höhe von 5.322,65 € (6,341108 €/Miteigentumsanteil * 758 Miteigentumsanteile + 516,09 €). Dies wiederum entspreche einer monatlichen Wohngeldumlage in Höhe von 443,55 € (5.322,65 € / 12). Von dieser sei die monatliche Instandhaltungsrücklage in Höhe von 94,75 € (1,50 €/Miteigentumsanteil * 758 Miteigentumsanteile * 1/12) in Abzug zu bringen, weil diese vom Kläger zu tragen sei. Für die Zeit vom 1. Januar bis 30. November 2023 ergebe sich somit eine Forderung des Klägers in Höhe von 3.836,80 € (11 * (443,55 € - 94,75 €)).

Zuzüglich des o. g. Betrags in Höhe von 3.032,00 € ergebe sich somit ein Gesamtbetrag von 6.868,80 €.

Die Verpflichtung des Beklagten, die Wohngelder zu tragen, ergebe sich aus Ziff. II § 6 Abs. 3 des Kaufvertrags, wonach der Käufer „ab diesem Zeitpunkt [der Übergabe] für den Kaufgegenstand die Betriebskosten, das Hausgeld und die Abgaben nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung zu zahlen“g habe. Dadurch, dass der Kläger diese Belastungen weiterhin getragen habe, habe er einen entsprechenden Schaden erlitten. Anders als im angefochtenen Urteil ausgeführt komme es insoweit auch nicht auf den tatsächlichen Verbrauch an, denn dies sei bei Nebenkostenvorauszahlungen, wie sie von Mietern geleistet würden, auch nicht der Fall. Der konkrete Verbrauch sei erst im Nachhinein abzurechnen. Falls man mit dem Landgericht der Meinung sei, dass die verbrauchsabhängigen Positionen nicht einfließen dürften, könne dies nur die Positionen 22, 23, 24 und 27 im Wirtschaftsplan betreffen. Selbst wenn es richtig wäre, dass die Kosten, die typischerweise nur Eigentümer tragen, nicht in die zu erstattenden Nebenkosten einzubeziehen wären, hätte auf Grundlage der Anlage K14b eine Schätzung durch das Landgericht erfolgen können und müssen.

Der Kläger legt mit der Anschlussberufungsschrift die Eigentümerabrechnungen vom 25. Juli 2025 für die Jahre 2022 und 2023 und vom 25. September 2025 für das Kalenderjahr 2024 vor. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen BK1 bis BK3 Bezug genommen.

Der Kläger nimmt aufgrund dieser Abrechnungen nun folgende Berechnung vor:

von

bis

gesamt

Verwalter-gebühren

Hausgeldkonto

Bereinigt

Tage

01.04.2022

31.12.2022

3.344,24 €

- 95,20 €

- 15,78 €

3.233,26 €

274

01.01.2023

31.12.2023

3.427,98 €

- 285,60 €

- 12,70 €

3.129,68 €

365

01.01.2024

31.12.2024

3.344,24 €

- 95,20 €

- 15,78 €

3.233,26 €

365

9.596,20 €

Die Kosten für die Verwaltung und das Hausgeldkonto seien in Abzug zu bringen, weil diese ausschließlich den Eigentümer beträfen und nicht auf den dolosen Fremdbesitzer umgelegt werden könnten. Ausgehend hiervon beziffert der Kläger seinen Ersatzanspruch für die Zeit vom 20. August 2022 bis zum 31. Dezember 2022 auf 1.569,43 € ((3.233,26 € / 274 Tage) * 133 Tage) und für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. November 2023 auf 2.855,30 € ((3.129,68 € / 365 Tage) * 333 Tage).

In der Summe ergäbe dies die Forderung in Höhe von 4.424,73 € aus dem Anschlussberufungsantrag zu 2.

In Höhe von 3.486,32 € (ursprünglich mit Klageantrag zu Ziff. 3 verlangter Betrag von 21.178,99 € abzüglich vom Landgericht zugesprochener 13.267,94 € abzüglich mit der Anschlussberufung unter Ziff. 2 noch verlangter 4.424,73 €) hat der Kläger die Klage zurückgenommen.

Der Anschlussberufungsantrag zu Ziff. 3 sei Folge des teilweise zurückgewiesenen Klageantrags zu Ziff. 5 bezüglich der Klage auf künftige Zahlung. Hier habe das Landgericht zwar einen Anspruch auf Zahlung künftiger monatlicher Nutzungsvorteile zuerkannt, jedoch unzutreffend und ohne Begründung die Nebenkosten ausgeklammert.

Zur Begründung seines Antrags heißt es auf den Seiten 20 – 21 der Anschlussberufungsschrift (Bl. 87 – 88 d. A. OLG):

„Infolgedessen kann zur Begründung auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen werden. Was für die rückständigen Beträge gilt, hat entsprechend für künftige Zahlungen auch zu gelten.

Nach Maßgabe der Eigentümerabrechnung für 2023 (siehe oben, bereinigt um nicht umlegbare Kosten) sind Nebenkosten von monatlich [3.129,68 € / 12 =] 260,81 € angefallen. Dieser Betrag ist für Dezember 2023 geltend zu machen.

Nach Maßgabe der Eigentümerabrechnung für 2024 (siehe oben, bereinigt um nicht umlegbare Kosten) sind Nebenkosten von monatlich [3.233,26 € / 12 =] 269,44 € angefallen. Dieser Betrag ist für das ganze Jahr geltend zu machen.

Für das Jahr 2025 liegt ein Wirtschaftsplan vor, wonach der Kläger für die streitgegenständliche Einheit Nr. 11 monatlich 398,46 € zu zahlen hatte.

Beweis: Wirtschaftsplan vom 09.11.2024, Anlage BK4

Eine Abrechnung für 2025 liegt derzeit noch nicht vor.

Inzwischen liegt für die streitgegenständliche Wohnung Nr. 11 ein Wirtschaftsplan für das laufende Jahr 2026 vor. Danach sind vom Kläger monatliche Vorauszahlungen von 322,12 € zu leisten.

Beweis: Einzelwirtschaftsplan 2026 vom 13.10.2025, Anlage K5

Bereinigt um nicht umlegbare Bestandteile (Verwalterkosten, Kosten Hausgeldkonto; dazu schon oben) ergeben sich Nebenkosten von [322,12 € - (481,83 € / 12) =] 241,81 € für die Zeit ab 01.01.2026.“

Eine Verspätung des mit der Anschlussberufung erfolgten Vorbringens liege nicht vor, denn der Kläger beziffere lediglich die bereits erstinstanzlich geltend gemachten Nebenkostenansprüche unter Vorlage der zwischenzeitlich vorliegenden Eigentümerabrechnungen neu. Am Streitgegenstand habe sich nichts geändert, so dass auch keine Klageänderung vorliege, sondern § 264 Nr. 1 ZPO einschlägig sei.

Der Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung des Klägers zurückzuweisen.

Er verteidigt das landgerichtliche Urteil, soweit die Klage abgewiesen worden ist, und meint, die Anschlussberufung sei schon aufgrund des unwirksamen Rücktritts zurückzuweisen. Ein Anspruch auf die Nebenkosten gemäß den Einzelwirtschaftsplänen scheitere bereits daran, dass die tatsächliche Nutzung oder ein Schaden nicht dargelegt worden sei. Der Beklagte bestreitet die neuen Darlegungen des Klägers, die seiner Meinung nach ohnehin verspätet seien und einen neuen Streitgegenstand im Rahmen einer unzulässigen Klageänderung begründen würden, sowohl schlicht als auch mit Nichtwissen. Vorsorglich mache der Beklagte „bezüglich der Verbrauchskosten ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der Verweigerung der mit der Widerklage verfolgten Genehmigung der Grundschuld geltend“.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung die Parteien gemäß § 141 ZPO persönlich angehört. Wegen ihrer Angaben wird auf das Sitzungsprotokoll vom 9. September 2026 Bezug genommen.

Der Senat hat dem Kläger in der mündlichen Verhandlung antragsgemäß Schriftsatznachlass bis zum 30. September 2026 gewährt, um zum Anfechtungsgrund einer Anfechtung ergänzend vorzutragen. Auf Antrag des Klägers ist diese Frist bis zum 9. Oktober 2026 verlängert worden.

Mit bei Gericht am 9. Oktober 2026 eingegangenem Schriftsatz hat der Kläger nicht zum Anfechtungsgrund vorgetragen, sondern die Meinung geäußert, dass die Nachfristsetzung vom 5. Juli 2022 und damit auch der erklärte Rücktritt wirksam gewesen seien und dass der Beklagte kein Recht zum Besitz habe, und dies weiter begründet. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 9. Oktober 2026 Bezug genommen. Mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2026 hat der Beklagte hilfsweise Schriftsatzfrist zur Stellungnahme auf den Schriftsatz vom 9. Oktober 2026 für den Fall beantragt, dass der Schriftsatz an den während der mündlichen Verhandlung vom Senat geäußerten vorläufigen, rechtlichen Einschätzungen „Zweifel genährt“ hat.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze des Beklagten vom 10. November 2025, 1. Juli 2026 und der Klägerin vom 18. März 2026 und 31. August 2026 Bezug genommen.

Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig und haben jeweils teilweise Erfolg.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere gemäß §§ 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Sie hat in der Sache teilweise Erfolg.

a.

Die Berufung hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung des Beklagten unter Ziff. 1 des landgerichtlichen Urteils, die Löschung der streitgegenständlichen Auflassungsvormerkungen zu bewilligen, richtet.

aa.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Grundbuchberichtigungsanspruch gegen den Beklagten nicht aus § 894 BGB zu.

Nach dieser Vorschrift kann, wenn der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 BGB bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang steht, derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird. Insbesondere kann beispielsweise ein Eigentümer und Verkäufer eines Grundstücks vom Käufer gemäß § 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen, wenn die für den Käufer eingetragene Auflassungsvormerkung erloschen ist, weil dann eine entsprechende Unrichtigkeit des Grundbuchs vorliegt (vgl. OLG München, Urteil vom 17. November 2016 - 23 U 1928/16, juris Rn. 44). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht erfüllt.

Eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB erlischt zwar aufgrund der Akzessorietät der Vormerkung, wenn der durch sie gesicherte Anspruch erlischt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2009 - IX ZR 66/07, juris Rn. 12; OLG München, Urteil vom 17. November 2016 - 23 U 1928/16, juris Rn. 45). Der gegen den Kläger gerichtete Anspruch des Beklagten aus § 433 Abs. 1 BGB auf Übereignung des verkauften Grundstücks ist jedoch weder durch Anfechtung entfallen (nachfolgend unter (1)) noch durch Rücktritt untergegangen (nachfolgend unter (2)), so dass auch die Auflassungsvormerkungen nicht erloschen sind.

Der Anspruch des Beklagten ist nicht gemäß § 142 Abs. 1 BGB aufgrund einer Anfechtung der zum Kaufvertrag führenden Willenserklärung durch den Kläger entfallen.

Die Voraussetzungen für eine Anfechtung liegen nicht vor, denn es fehlt jedenfalls an einem Anfechtungsgrund. Insbesondere hat der Kläger den ihm als Anfechtenden obliegenden Beweis (vgl. Grüneberg/Ellenberger, BGB, 85. Aufl., § 123 BGB Rn. 30) des Anfechtungsgrundes einer arglistigen Täuschung durch den Beklagten nicht erbringen können. Zum einen kann bereits in objektiver Hinsicht nicht festgestellt werden, dass die auf den Abschluss des Kaufvertrags gerichtete Willenserklärung des Klägers durch eine Täuschung des Beklagten verursacht wurde (nachfolgend unter (a)). Zum anderen kann auch in subjektiver Hinsicht nicht von einer Arglist des Beklagten ausgegangen werden (nachfolgend unter (b)).

(a)

Gemäß § 123 Abs. 1, 1. Variante BGB kann derjenige, der zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, die Erklärung anfechten. Die Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums kann durch positives Tun oder durch Unterlassen begangen werden (vgl. Grüneberg/Ellenberger, a.a.O., § 123 BGB Rn. 2), wobei eine Täuschung durch Unterlassen eine Aufklärungspflicht voraussetzt, die man nur dann annehmen kann, wenn der Anfechtungserklärende nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte (vgl. Grüneberg/Ellenberger, a.a.O., § 123 BGB Rn. 5). Im Hinblick auf das Kausalitätserfordernis genügt im Rahmen des Anfechtungsgrundes des § 123 Abs. 1, 1. Variante BGB bereits eine Mitursächlichkeit der Täuschung, so dass es ausreicht, wenn der Getäuschte Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluss von Bedeutung sein können, und die Täuschungshandlung als eine von mehreren Ursachen die Entscheidung lediglich beeinflusst hat (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2005 – X ZR 123/03, juris Rn. 11; BAG, Urteil vom 20. Mai 1999 – 2 AZR 320/98, juris Rn. 22; Grüneberg/Ellenberger, a.a.O., § 123 BGB Rn. 24; BeckOGK/Rehberg, BGB, 1.7.2026, § 123 BGB Rn. 20). Weitergehende Anforderungen sind dagegen an die Kausalität nicht zu stellen: Weder müssen Irrtum oder erlittene Einbuße erheblich sein noch ist die Kausalität objektiv zu beurteilen noch muss die Abgabe der Willenserklärung adäquat sein (vgl. BeckOGK/Rehberg, 1.7.2026, § 123 BGB Rn. 22).

Zwar kommt als Anknüpfungspunkt für eine Täuschung die vom Beklagten unter dem 12. November 2021 unterschriebene vorvertragliche Erklärung (Anlage K2) in Betracht, wonach der Beklagte als Käufer erklärte, „die WE zur Nutzung unserer Eltern auf Lebenszeit“ zu kaufen und hierfür „ein Wohnrecht zugunsten (jeweils im Grundbuch für beide separat) eingetragen sein“ müsse, welches den Belastungen vorgehe. Dieser Erklärung könnte zwar vom objektiven Empfängerhorizont gemäß den §§ 133, 157 BGB ausgehend so verstanden werden, dass der Beklagte im Rahmen der bereits in diesem Datenblatt offengelegten Kaufpreisfinanzierung mittels Bankdarlehens dafür Sorge tragen würde, dass das Wohnrecht im Rang vor einer zugunsten der finanzierenden Bank einzutragenden Sicherungsgrundschuld eingetragen würde.

Auch wenn Wohnrecht und Grundschuld in verschiedenen Abteilungen – das Wohnrecht in Abteilung II, die Grundschuld in Abteilung III – eingetragen werden, ist auch zwischen diesen Abteilungen die Rangfolge von Bedeutung. Wird das Grundstück zwangsversteigert, dann entscheidet die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht nach der Versteigerung Bestand hat. Steht das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt es bestehen. Steht es im Rang hinter der Grundschuld, erlischt es. Die Rangfolge bestimmt sich bei Rechten, die in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, gemäß § 879 Abs. 1 Satz 2 BGB nach dem Datum der Eintragung. Im Rang höher steht das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde. Eine abweichende Rangfolge kann durch Rangbestimmung i.S.d. § 879 Abs. 3 BGB oder nachträgliche Rangänderung gemäß § 880 BGB vereinbart werden, bedarf aber in allen Fällen der Eintragung in das Grundbuch.

Sollte der Beklagte zu keinem Zeitpunkt geplant haben, mit der finanzierenden Bank Einvernehmen über eine – in der Praxis äußerst unübliche und im Regelfall nur schwer zu erreichende – bloß nachrangige Sicherungsgrundschuld zu erzielen, könnte hierin zwar eine Täuschung gesehen werden.

Dies bedarf aber letztlich keiner Entscheidung, weil jedenfalls nicht festgestellt werden kann, dass eine solche Täuschung ursächlich für den späteren Kaufvertrag wurde. Zwar hat der Kläger insbesondere mit den Schriftsätzen vom 9. Dezember 2024, 8. Januar 2025 und 19. Mai 2025 vorgetragen, dass er besonderen Wert auf das Wohnrecht der Eltern, deren Einzug in die Wohnung und den Vorrang des Wohnrechts im Verhältnis zur Grundschuld gelegt habe. So heißt es beispielsweise in dem Schriftsatz vom 19. Mai 2025, dass die zuvor dargestellte Erklärung des Beklagten in der Anlage K2 für den Kläger „entscheidungsrelevant“ und „conditio sine qua non für die Bereitschaft des Klägers, den Beklagten überhaupt als Vertragspartner in Erwägung zu ziehen“, gewesen sei. Auch zuvor auf Seite 5 des Schriftsatzes des Klägers vom 9. Dezember 2024 hieß es wörtlich, dass „der Bezug der Wohnung durch die Eltern des Beklagten (…) für den Kläger von vorherein unverzichtbare Grundlage der zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarung“ gewesen sei und er „den Beklagten (…) überhaupt nur als Kaufinteressenten unter der Bedingung zugelassen [habe], dass seine Eltern die Wohnung beziehen würden und der Beklagte diesen zur Absicherung ein lebenslanges Wohnrecht einräumen würde (vgl. Anlage K2).“ Auf Seite 2 seines Schriftsatzes vom 8. Januar 2025 hat der Kläger betont, dass es ihm darauf angekommen sei, „auf den Erwerber der Wohnung Einfluss zu nehmen“, dass er „sehr viel Wert darauf legte, kontrollieren zu können, wer Miteigentümer in der WEG wird und wer nicht“. „Durch ein im ersten Rang eingetragenes Wohnrecht für die Eltern des Beklagten, wäre es für Dritte außerordentlich unattraktiv, die streitgegenständliche Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung zu erwerben (…). Auf diese Weise wäre gesichert gewesen, dass die Eltern des Beklagten, und nicht ein unbekannter Dritter, die Wohnung weiterhin hätten nutzen können.“

Jedoch ist zunächst in tatsächlicher Hinsicht zu berücksichtigen, dass der Kläger selbst im Fall der Einräumung eines Wohnrechts zugunsten der Eltern des Beklagten die Nutzung der Wohnung durch Dritte nicht hätte verhindern können. Hätten die – in den Jahren 1934 und 1937 geborenen – Eltern des Beklagten beispielsweise aufgrund nachvertraglich eintretender Umstände von einem Wohnrecht keinen Gebrauch machen wollen, wofür es mehrere Gründe geben kann, hätte der Beklagte die Wohnung beispielsweise für sich als Ferienwohnung nutzen können, ohne dass der Kläger dies hätte verhindern können. Aus einem Wohnrecht der Eltern gegenüber dem Beklagten folgt keine Verpflichtung gegenüber dem Kläger, dieses auch auszuüben.

Vor allem aber spricht – bereits für sich genommen – gegen eine Kausalität einer etwaigen Täuschung für den späteren Vertragsschluss, dass in die notarielle Kaufvertragsurkunde gerade nicht die Verpflichtung des Beklagten zur Bestellung eines erstrangigen Wohnrechts zugunsten seiner Eltern aufgenommen wurde. Weder eine solche Wohnrechtsbestellung noch der Einzug der Eltern in die kaufgegenständliche Wohnung finden in dem notariellen Kaufvertrag auch nur ansatzweise Erwähnung. Dies wäre aber zu erwarten gewesen, wenn diese Umstände für den Kläger – wie er behauptet – derart „entscheidungsrelevant“ gewesen sein sollen. Dass es dem Kläger auf die Bestellung eines erstrangigen Wohnrechts zu einem bestimmten Zeitpunkt nach dem Ausfüllen des vorvertraglichen Erklärungsblattes durch den Beklagten nicht mehr entscheidungserheblich ankam, verdeutlicht im Übrigen auch seine E-Mail vom 5. Juli 2022 unter der (zweiten) Ziff. 4. Dort erklärte der Kläger nämlich wörtlich:

„Nach Prüfung der Inhalte – insbesondere ´derer´ aus Sicht der generellen Prüfung des F-Antrags des Käufer’'s steht im Vordergrund – weil erst ´nach´ erfolgter F-Prüfung – die auflagenbedingte „Grundschuld-Bestellungsurkunde“ dem Notariat zwecks Überprüfung u. Freigabe durch uns - vorgelegt werden - um sie zwecks Eintrag an rangerster Stelle i. Grundbuch einreichen zu können.“

Diese Erklärung verdeutlicht, dass spätestens am 5. Juli 2022 der Kläger selbst von einer Eintragung der Grundschuld „an rangerster Stelle“ im Grundbuch ausging und auf die vorrangige Eintragung eines Wohnrechts gerade keinen Wert mehr legte. Anderenfalls hätte sich insoweit eine andere Formulierung angeboten. Diesen Widerspruch zwischen dem Inhalt der E-Mail und dem prozessualen Vorbringen hat der Kläger auch nicht im Rahmen seiner durch den Senat vorgenommenen Parteianhörung gemäß § 141 ZPO aufzuklären vermocht. Er hat lediglich erklärt, dass das „ein unglücklicher Satz“ sei, „insbesondere weil die Banken immer beantragen, immer an rangerster Stelle eingetragen zu werden“. Diese Kenntnis des Klägers von der gängigen Praxis der Banken in Verbindung mit der E-Mail vom 5. Juli 2022 spricht gegen eine für den Kaufvertragsschluss ursächliche Fehlvorstellung des Klägers. Dass die E-Mail erst vom 5. Juli 2022 datiert, der Kaufvertrag jedoch bereits am 24. Februar 2022 beurkundet wurde, führt nicht dazu, dass im Zweifel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch ein für diesen ursächlicher Irrtum vorlag. Schließlich muss der Kläger als Anfechtender die Voraussetzungen des Anfechtungsgrundes darlegen und beweisen und damit auch die Ursächlichkeit der Fehlvorstellung bei Abgabe der Willenserklärung. Dieser Beweis war angesichts des Bestreitens durch den Beklagten in seinem Schriftsatz vom 2. Juli 2025, in dem er erklärte, dass „die Behauptung der erstrangigen Bestellung des Wohnrechts als allein ausschlaggebende Verpflichtung/Bedingung für den Kaufvertrag“ durch „den späteren Notarvertrag (...), der diese Verpflichtung gerade nicht enthält“, widerlegt werde, erforderlich, wurde jedoch nicht erbracht. Auch in dem durch den Senat gemäß § 139 Abs. 5 ZPO nachgelassenen Schriftsatz des Klägers vom 9. Oktober 2026 findet sich hierzu kein weiteres Vorbringen.

(b)

Überdies kann auch nicht die für eine Anfechtung gemäß § 123 Abs. 1, 1. Variante BGB erforderliche Arglist des Beklagten festgestellt werden.

Arglist erfordert zumindest Eventualvorsatz, aber keine Absicht (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, juris Rn. 12; Grüneberg/Ellenberger, a.a.O., § 123 BGB Rn. 11). Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben auch noch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses kennen oder für möglich halten (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, a.a.O.; Grüneberg/Ellenberger, a.a.O.). Der Handelnde muss zudem wissen oder doch damit rechnen und billigend in Kauf nehmen, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, d.h. dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, a.a.O.; Grüneberg/Ellenberger, a.a.O.).

Gegen einen – auch nur bedingten – Vorsatz des Beklagten hinsichtlich der Kausalität einer etwaigen früheren Täuschung für den späteren Vertragsschluss spricht, dass der den Parteien vor der Beurkundung übersandte Kaufvertragsentwurf wie auch der beurkundete Kaufvertrag keine Regelung enthielt, wonach der Beklagte zugunsten seiner Eltern ein erstrangiges Wohnrecht einzuräumen hatte. Eine vor dem Hintergrund des § 311b Abs. 1 BGB wirksame vertragliche Verpflichtung des Beklagten konnte somit nicht begründet werden. Aus Sicht des Beklagten sprachen somit die Gesamtumstände gegen eine für den Kläger entscheidungserhebliche Eintragung eines erstrangigen Wohnrechts zugunsten der Eltern des Beklagten. Abgesehen davon war die Bestellung eines Wohnrechts zugunsten der Eltern des Beklagten ausweislich der vom Notar entworfenen Urkunde, die im Termin zur mündlichen Verhandlung am 9. September 2026 in Kopie vorgelegt worden ist, durchaus beabsichtigt.

Der Anspruch aus § 433 Abs. 1 BGB ist auch nicht nachträglich durch einen Rücktritt des Klägers untergegangen, weil die Voraussetzungen für einen Rücktritt nicht vorlagen.

Weder zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung vom 19. August 2022 (nachfolgend unter (a)) noch zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung vom 23. Januar 2023 (nachfolgend unter (b)) lag der erforderliche Rücktrittsgrund vor.

(a)

Zwar liegt mit dem Schreiben vom 19. August 2022 die gemäß § 349 BGB erforderliche Rücktrittserklärung vor. Es fehlt jedoch an einem Rücktrittsgrund.

(aa)

Ein Rücktrittsrecht ergibt sich zum einen nicht aus § 323 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Gläubiger, wenn der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt, vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Dabei ist in den Fällen des § 323 Abs. 2 BGB eine Fristsetzung entbehrlich.

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Zwar liegt mit dem Kaufvertrag der Parteien ein gegenseitiger Vertrag vor.

Auch erbrachte der Beklagte als Schuldner eine fällige Leistung nicht. Gemäß § 433 Abs. 2, 1. Fall BGB ist der Beklagte als Käufer verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. In Ziff. II § 4 Abs. 1 des Kaufvertrags ist geregelt, dass der Kaufpreis sieben Bankarbeitstage nach Mitteilung des Notars dahingehend, dass eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist und sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen, zu zahlen sei, wobei die Zahlungsfrist mit der Absendung der Mitteilung des Notars, dass die Voraussetzungen eingetreten seien, beginnt, wenn nicht der Käufer bereits zuvor Kenntnis vom Eintritt der Zahlungsvoraussetzungen erlangt habe. Bereits mit am 1. April 2022 versandtem Schreiben vom selben Tag bestätigte der Notar dem Beklagten die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und teilte ihm die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Der Beklagte zahlte den Kaufpreis gleichwohl bislang nicht.

Es fehlt jedoch an der für den Rücktritt gemäß § 323 Abs. 1 BGB notwendigen wirksamen Nachfristsetzung seitens des Klägers.

Eine solche Nachfristsetzung war insbesondere nicht gemäß § 323 Abs. 2 BGB entbehrlich.

Die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor, denn der Beklagte verweigerte die vertraglich geschuldete Kaufpreiszahlung nicht ernsthaft und endgültig.

Auch aus § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergab sich nicht die Entbehrlichkeit einer Nachfristsetzung. Zwar bewirkte der Beklagte die Leistung nicht innerhalb einer im Vertrag bestimmten Frist. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass für den Kläger die fristgerechte Leistung nach einer Mitteilung des Klägers an den Beklagten vor Vertragsschluss oder auf Grund anderer den Vertragsabschluss begleitender Umstände wesentlich war. Dagegen spricht vielmehr, dass der Kläger erst ca. drei Monate nach Fälligkeit des Kaufpreises dem Beklagten eine Nachfrist zur Zahlung unter Androhung des Rücktritts setzte, womit er selbst die wesentliche Bedeutung fristgerechter Leistung widerlegte.

Zuletzt ergab sich auch nicht aus § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Ausnahme vom Erfordernis der Nachfristsetzung. Demnach ist eine Fristsetzung entbehrlich, wenn im Falle einer nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen. Während § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB nach der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung auch bei Nichterbringung einer fälligen Leistung anwendbar war, wurde sein Anwendungsbereich bei der Umsetzung des Art. 18 Abs. 2 UAbs. 2 Verbraucherrechte-RL, der bei Nichtleistung keine entsprechende Ausnahme vom Fristsetzungserfordernis vorsieht, durch das VerbrRRL-UG auf die nicht vertragsgemäße erbrachte Leistung beschränkt (vgl. BeckOGK/Looschelders, a.a.O., § 323 BGB Rn. 202). Da dem Beklagten jedoch keine Schlecht- sondern eine Nichtleistung zur Last gelegt wird, kann sich aus § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB keine Ausnahme vom Erfordernis einer Nachfristsetzung ergeben (vgl. Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 323 BGB Rn. 22).

Die somit gemäß § 323 Abs. 1 BGB erforderliche Fristsetzung erfolgte entgegen der Ansicht des Klägers nicht mit seiner E-Mail vom 5. Juli 2022 (Anlage K6), denn er verlangte hierin vom Beklagten mehr als das ursprünglich Geschuldete verlangte, wodurch er sich selbst nicht mehr vertragstreu verhielt.

Zum einen verlangte er nämlich die Zahlung nicht mehr an sich oder die GmbH, sondern auf ein erst noch einzurichtendes Notaranderkonto. Vertragswidrig war dieses Verlangen, weil im Kaufvertrag unter Ziff. II. § 4 Abs. 2 noch eine Direktzahlung statt der teureren und nur ausnahmsweise gebotenen Variante der Abwicklung über ein Notaranderkonto vorgesehen war. Die mit dem Notaranderkonto verbundenen Mehrkosten wären wegen Ziff. II § 8 Abs. 1 des Kaufvertrags vom Beklagten als Käufer zu tragen.

Zum anderen machte der Kläger eine Verzugskostenpauschale in Höhe von 15.000,00 € geltend und verlangte die Zahlung dieses Betrags bis spätestens zum 15. Juli 2022 auf ein Notaranderkonto. Es mag sein, dass der Beklagte aufgrund der nicht rechtzeitigen Zahlung des Kaufpreises neben Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB auch einen Verzögerungsschaden nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB, der gemäß § 288 Abs. 4 BGB neben den Verzugszinsen verlangt werden könnte, an den Kläger zu zahlen hatte. Die Höhe der Zinsen und eines Verzugsschadens konnte jedoch jedenfalls zum Zeitpunkt der Nachfristsetzung nicht mit einer Pauschale von 15.000,00 €, erst recht nicht ohne auch nur ansatzweise zu den konkret eingetretenen Schäden vorzutragen, beziffert werden. Der Kläger aber stellte in der E-Mail vom 5. Juli 2022 unmissverständlich klar, dass „dieser Vertrag - mit bisherigem Inhalt - nicht zur weiteren Durchführung freigegeben“ werde und eine Rückabwicklung erfolgen werde, wenn der Beklagte sich nicht mit der Abwicklung über das Notaranderkonto einverstanden erkläre und die Verzugskostenpauschale nicht zahle.

Bei einer Zuvielforderung sind nach herrschender Meinung im Rahmen des § 323 BGB die zu § 286 BGB geltenden Grundsätze heranzuziehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 323 BGB Rn. 13; BeckOGK/Looschelders, a.a.O., § 323 BGB Rn. 160; Ulber in: Erman, BGB, 17. Aufl., 9/2023, § 323 BGB Rn. 33). Eine Zuvielforderung macht die Fristsetzung grundsätzlich wirkungslos, weil sich der Gläubiger damit selbst vertragsuntreu verhält (vgl. MüKoBGB/Ernst, BGB, 10. Aufl. 2025, § 323 BGB Rn. 69; Staudinger/Schwarze (2026), § 323 BGB Rn. B 57; Ulber in: Erman, a.a.O., § 281 BGB Rn. 36). Die Zuvielforderung verfehlt nämlich den Zweck der Fristsetzung, denn der Schuldner darf davon ausgehen, dass der von der Richtigkeit der Zuvielforderung überzeugte Gläubiger die geringere und aus seiner Sicht nicht schuldgemäße Leistung nicht annehmen wird (vgl. Staudinger/Schwarze, a.a.O.). Ausnahmsweise kann die Forderung eines zu hohen Betrags wirksam sein, wenn der Schuldner die Erklärung des Gläubigers nach den Umständen des Falles als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten und zuverlässig ermittelbaren Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – X ZR 157/05, juris Rn. 16; BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 – X ZR 276/02, juris Rn. 24; BGH, Urteil vom 9. November 2000 – VII ZR 82/99, juris Rn. 43 und 45; BGH, Urteil vom 25. Juni 1999 – V ZR 190/98, juris Rn. 11; Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 286 BGB Rn. 20; BeckOGK/Looschelders, a.a.O., § 323 BGB Rn. 160; MüKoBGB/Ernst, a.a.O., § 323 BGB Rn. 69; Ulber in: Erman, a.a.O., § 281 BGB Rn. 36). Insbesondere muss der Schuldner für die Annahme eines solchen Ausnahmefalls davon ausgehen dürfen, dass der Gläubiger die im Vergleich mit der Fristsetzung gekürzte Leistung nicht von vornherein als Teilleistung im Sinne des § 266 BGB ablehnen werde (BeckOGK/Looschelders, a.a.O., § 323 BGB Rn. 160). Bei einer unverhältnismäßig hohen Zuvielforderung kann dementsprechend eine wirksame Nachfristsetzung zu verneinen sein (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2000 – VII ZR 82/99, juris Rn. 43; BeckOGK/Looschelders, a.a.O., § 323 BGB Rn. 160; MüKoBGB/Ernst, a.a.O., § 323 BGB Rn. 69). Außerdem kann eine Zuvielforderung erheblichen Umfangs unabhängig von den für § 286 BGB geltenden Kriterien nach Treu und Glauben das Rücktrittsrecht ausschließen (Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 323 BGB Rn. 13; vgl. zu § 286 BGB BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – X ZR 157/05, juris Rn. 16; BGH, Urteil vom 13. November 1990 – XI ZR 217/89, juris Rn. 36). Die Wirksamkeit einer Zuvielforderung ist im Regelfall zu bejahen, wenn anzunehmen ist, dass der Schuldner auch bei einer auf den wirklichen Rückstand beschränkten Mahnung nicht geleistet hätte (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2000 – VII ZR 82/99, juris Rn. 43; BGH, Urteil vom 25. Juni 1999 – V ZR 190/98, juris Rn. 11; MüKoBGB/Ernst, a.a.O., § 323 BGB Rn. 69). Andererseits darf die Zuvielforderung nicht als Zurückweisung des geschuldeten Maßes zu verstehen sein, denn sonst hätte der Schuldner keine Veranlassung, der geschuldete Leistung zu erbringen (vgl. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 – X ZR 276/02, juris Rn. 24).

Entsprechendes gilt, wenn der Gläubiger eine Leistung zu Bedingungen, die vom Vertrag abweichen, z. B. Leistung auf ein Anderkonto eines Rechtsanwalts statt auf ein Anderkonto eines Notars (so der Sachverhalt in dem Urteil des BGH vom 6. Oktober 1989 – V ZR 263/86, juris, Rn. 14) oder Leistung an den Gläubiger statt an eine Bank (so der Sachverhalt in dem Urteil des OLG Koblenz vom 11. Mai 2006 – 5 U 1806/05, juris), verlangt (vgl. Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 286 BGB Rn. 20). Fordert der Gläubiger eine andere Leistung als die, die geschuldet ist, stellt das grundsätzlich keine Anmahnung der in Wahrheit vorhandenen Schuld dar (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2006 – 5 U 1806/05, juris Rn. 16). Das heißt jedoch nicht, dass jedwedes Leistungsverlangen, das in seinen Konditionen von den tatsächlich bestehenden Bedingungen abweicht, untauglich wäre (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 11. Mai 2006 – 5 U 1806/05, a.a.O.). Vielmehr ist ein solches Verlangen unter Verzugsgesichtspunkten als rechtsgültige Mahnung anzusehen, wenn offensichtlich ist, dass es dem Gläubiger nicht entscheidend auf die von ihm genannten Modalitäten ankommt und er letztlich genauso mit der effektiv geschuldeten Leistung einverstanden ist (vgl. OLG Koblenz vom 11. Mai 2006 – 5 U 1806/05, a.a.O.). Zeigt der Schuldner dann keinerlei positive Reaktion, erlaubt das grundsätzlich den Schluss darauf, dass ihn auch eine auf seine wirkliche Verpflichtung gerichtete Mahnung nicht zur Leistung veranlasst hätte, und er gerät in Verzug (vgl. OLG Koblenz vom 11. Mai 2006 – 5 U 1806/05, a.a.O.).

Ausgehend von diesen Grundsätzen kann keine wirksame Nachfristsetzung durch den Kläger in der E-Mail vom 5. Juli 2022 (Anlage K6) angenommen werden. Der Senat hält es insoweit nicht für geboten, die Zuvielforderung lediglich prozentual in Relation zur unstreitigen Forderung zu setzen. Täte man dies, käme man hier ausgehend von einem Kaufpreis in Höhe von 459.300,00 € zu einer unberechtigten Zuvielforderung des Klägers im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die unberechtigte Zuvielforderung des Klägers beläuft sich zwar nicht auf den Betrag von 15.000,00 €. Es ist insoweit nämlich auch zu berücksichtigen, dass der Beklagte gemäß Ziff. II. § 4 Abs. 4 Satz 1 des Kaufvertrags durch die nicht termingemäße Zahlung „ohne weiteres in Verzug“ geriet. Gemäß Ziff. II § 4 Abs. 1 Satz 1 des Kaufvertrags sollte der Kaufpreis sieben Bankarbeitstage nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt sein, wobei die Zahlungsfrist gemäß Ziff. II § 4 Abs. 1 Satz 3 des Kaufvertrags bereits mit der Absendung der Mitteilung beginnen sollte. Damit war im Sinne von § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so dass es für den Verzugseintritt keiner Mahnung im Sinne des § 286 Abs. 1 BGB bedurfte. Die Höhe des Verzugszinses bestimmte sich dabei gemäß Ziff. II § 4 Abs. 4 Satz 3 des Kaufvertrags nach § 288 BGB. Gemäß Ziff. II § 4 Abs. 4 Satz 4 des Kaufvertrags sollten die Verzugszinsen „direkt an der Verkäufer“ gezahlt werden, „ohne dass die Vertragsabwicklung durch den Notar davon berührt wird“. Diese Zinsen sind bei der Bemessung der Höhe der unberechtigten Zuvielforderung in Abzug bringen, weil der Kläger selbst in seiner E-Mail vom 5. Juli 2022 im Hinblick auf die geltend gemachte Verzugskostenpauschale von 15.000,00 € im Gegenzug auf die vertraglich vorgesehenen Verzugszinsen verzichtete („zweite“ Ziff. 3 der E-Mail), was einem Erlass gemäß § 397 Abs. 1 BGB entsprochen hätte. Ausgehend davon, dass die Fälligkeitsmitteilung noch am Freitag, 1. April 2022, versandt wurde und der Sonnabend nicht als Bankarbeitstag zählt, hätte die Zahlung spätestens am 12. April 2022 erfolgen müssen. Ab dem 13. April 2022 hatte der Beklagte somit Verzugszinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Der Basiszinssatz lag im Jahr 2022 noch bei -0,88 %, so dass sich der Verzugszinssatz auf 4,12 % belief. Die Verzugszinsen beliefen sich deshalb bis zum 5. Juli 2022, dem Datum der Nachfristsetzung des Klägers, auf einen Betrag von 4.354,92 € (459.300,00 € * 0,0412 * 84/365). Zwar ist nach § 288 Abs. 4 BGB die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen, ein konkreter Vortrag des Klägers zu einem solchen weiteren Schaden lag jedoch nicht vor. Die von dem Kläger begehrte "Pauschale" entsprach nicht den vertraglichen Absprachen. Eine unberechtigte Zuvielforderung von 10.645,08 € in Relation zu der berechtigten Forderung des Klägers entspräche zwar nur einem niedrigen einstelligen Prozentbetrag. Eine solche relative Betrachtung wird jedoch den Besonderheiten beim darlehensfinanzierten Grundstückskaufvertrag nicht gerecht. Ein Mehrbetrag von über 10.000,00 € steht üblicherweise bei einem darlehensfinanzierten Grundstückskaufvertrags eines Verbrauchers nicht zur Verfügung und auch eine Erhöhung der Darlehenssumme um einen solchen Betrag ist im Normalfall nicht ohne Weiteres möglich, weshalb dieser absolute Betrag bereits als erheblich anzusehen ist.

Abgesehen davon war auch das Verlangen des Klägers nach der Einrichtung eines Notaranderkontos vertragswidrig. Nach dem gesetzlichen Leitbild ist ein Notaranderkonto die Ausnahme, die ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“g i. S. v. § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG voraussetzt. Grundsätzlich erfolgt somit eine Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars. Der Kläger konnte nicht eigenmächtig die Zahlung auf ein einzurichtendes Notaranderkonto verlangen, weil der Kaufvertrag ein solches Bestimmungsrecht des Klägers gerade nicht vorsah. Im Kaufvertrag war lediglich in Ziff. II § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 geregelt, dass der Beklagte als Käufer „zur Sicherung einer termingerechten Übergabe und zur Vermeidung von Bereitstellungszinsen“ berechtigt sein sollte, „den Notar einseitig zur Einrichtung eines Notaranderkontos schriftlich anzuweisen und den Kaufpreis in voller Höhe zu treuen Händen des Notars auf diesem zu hinterlegen“, sofern die Abnahme durch den Käufer bereits erfolgt sein sollte, der Notar aber die Fälligkeitsmitteilung noch nicht versendet haben sollte. Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor.

Der Beklagte konnte angesichts des Inhalts der E-Mail des Klägers vom 5. Juli 2022 auch nicht davon ausgehen, dass der Kläger mit einer Direktzahlung nur des ursprünglich geschuldeten Betrags ohne die weiteren verlangten 15.000,00 € einverstanden gewesen wäre. Schließlich machte der Kläger unmissverständlich deutlich, dass ohne Zahlung auf ein Notaranderkonto und ohne Zahlung weiterer 15.000,00 € die Rückabwicklung des Kaufvertrags durch ihn unmittelbar eingeleitet werde. Er erkannte auch, dass dieses Verlangen nicht den vertraglichen Ansprachen entsprach (vgl. "zweite" Ziff. 2 der E-Mail: "entgegen dem Vertrag"); sein Begehren war insgesamt darauf gerichtet, den Vertrag in nicht unwesentlichen Teilen abzuändern (vgl. auch E-Mail vom 19. Juli 2022, Anlage B4: "Beurkundung eines Nachtrags").

Es verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass sich der Beklagte auf die fehlende Nachfristsetzung beruft. Auch wenn der Verstoß gegen Treu und Glauben im Prozess von Amts wegen zu berücksichtigen ist, trägt die Beweislast für das Vorbringen, das eine Anwendung des § 242 BGB rechtfertigen könnte, die Partei, die dadurch begünstigt wird (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 1975 – IV ZR 18/74, juris Rn. 27; Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 242 BGB Rn. 21), mithin hier der Kläger. Die Umstände, auf die das Landgericht insoweit abgestellt hat, genügen nicht für eine Treuwidrigkeit des Beklagten. Es spricht zwar viel dafür, dass eine Eintragung der Grundschulden in der Kürze der Zeit bis zum 30. Juli 2022 nicht wahrscheinlich war. Gleichwohl hätte dies der Auszahlung des Darlehens nicht entgegengestanden, wenn der Notar, was nicht gänzlich unüblich ist, mit einer Notar- oder Rangbescheinigung der Bank schriftlich bestätigt hätte, dass die Grundschuldbestellung vorliegt, beim Grundbuchamt beantragt ist und an der vorgesehenen Rangstelle eingetragen wird, ohne dass andere, hindernde Anträge im Weg stehen. Dass es dem Beklagten unmöglich war, beim Notar einen Termin für eine Grundschuldbestellung vor dem 30. Juli 2022 zu erhalten, kann nicht angenommen werden. Zum einen nimmt eine einfache Grundschuldbestellung nicht viel Zeit in Anspruch und aus den vorgelegten Anlagen ergibt sich, dass die Erstellung entsprechender Entwürfe bereits am 15. Juli 2022 angekündigt wurde und bereits an diesem Tag seitens des Notariats um Terminsabsprache gebeten wurde. Das Unterbleiben der Beurkundung ist vielmehr maßgeblich auf die Zuvielforderung des Klägers und seine E-Mail an den Notar vom 19. Juli 2022 (Anlage B4) zurückzuführen. Denn hierin teilte der Kläger dem Notariat mit, dass von ihm eine „Beurkundung der Grundschuldbestellung ohne die Nachtrags-Beurkundung (…) nicht akzeptiert“ würde, womit er eine Grundschuldbestellung von der Zusatzleistung von 15.000,00 € und der Abwicklung über das Notaranderkonto abhängig machte. Dies wiederum veranlasste den Notar dazu, in seiner E-Mail vom 22. Juli 2022 dem Beklagten mitzuteilen, dass keine Grundschuld beurkundet werden könne, „bevor diese Fragen nicht geklärt sind“. Dies belegt, dass die Verzögerungen vor allem auf die Zuvielforderungen des Klägers zurückzuführen sind. Soweit das Landgericht dahingehend argumentiert hat, der Beklagte hätte ja wenigstens an seinem eigenen Grundstück eine Grundschuld bestellen können, weil dies unabhängig von einer Mitwirkung des Klägers möglich gewesen sei, überzeugt das ebenfalls nicht. Immerhin sollte diese Grundschuld in Höhe von 80.000,00 € lediglich einen Bruchteil der Gesamtdarlehenssumme sichern. Ohne die Grundschuld am finanzierten Objekt hätte diese Grundschuld für keine der Parteien Vorteile bedeutet. Aus diesem Grund vermag auch der Hinweis des Landgerichts auf die Abgrenzbarkeit der Kaufpreisforderung nicht zu überzeugen: Mag zwar die Kaufpreisforderung von der Verzugskostenpauschale abgrenzbar gewesen sein, so musste die Auszahlung des Darlehens durch die Bank allein deshalb scheitern, weil die Grundschuldbestellung aufgrund der fehlenden Mitwirkung des Klägers nicht möglich war.

(bb)

Ein Rücktrittsrecht ergab sich auch nicht aus § 324 BGB.

Nach dieser Vorschrift kann der Gläubiger von einem gegenseitigen Vertrag zurücktreten, wenn der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB verletzt und dem Gläubiger deshalb ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist.

Auch diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

Zwar steht einem auf § 324 BGB gestützten Rücktritt nicht entgegen, dass der Kläger seine Rücktrittserklärung vom 19. August 2022 nicht auf eine Nebenpflichtverletzung stützte, denn die Angabe des Rücktrittsgrundes in der Rücktrittserklärung ist nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 1986 – VIII ZR 349/85 - juris Rn. 31; Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 349 BGB Rn. 1).

Der Beklagte verletzte jedoch keine vertragliche Nebenpflicht. Insbesondere traf ihn mangels notarieller Beurkundung keine vertragliche Pflicht, zugunsten seiner Eltern ein erstrangiges Wohnrecht und zugunsten der finanzierenden Bank eine nur nachrangige Grundschuld zu bestellen.

Ob auch die Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht ein Rücktrittsrecht gemäß § 324 BGB begründen kann, ist differenziert zu beurteilen. Unstreitig ist auf ein nur aus Rücksichtnahmepflichten bestehendes vorvertragliches Schuldverhältnis § 324 BGB nicht anzuwenden (vgl. Staudinger/Schwarze, a.a.O., § 324 BGB Rn. 22; BeckOGK/Riehm, a.a.O., § 324 BGB Rn. 40). Kommt es jedoch wie hier geschehen zum späteren Vertragsschluss, ist die Anwendung des § 324 BGB streitig. Relevanz hat der Streitstand, wenn der Gläubiger von der vorvertraglichen Pflichtverletzung erst nach Vertragsschluss erfährt und dadurch sein Vertrauen in den Schuldner derart gestört ist, dass ihm das Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann (vgl. Staudinger/Schwarze, a.a.O.; BeckOGK/Riehm, a.a.O.). Nach einer Ansicht soll § 324 BGB nach Vertragsschluss nicht die Verletzung vorvertraglicher Pflichten erfassen (vgl. Jauernig/Stadler, BGB, 19. Aufl. 2023, § 324 BGB Rn. 4; NK-BGB/Dauner-Lieb, 4. Aufl. 2021, § 324 BGB Rn. 9). Begründet wird dies vor allem mit der systematischen Stellung des § 324 BGB im Abschnitt über gegenseitige Verträge sowie der Entstehungsgeschichte, weil der Regierungsentwurf noch von der Verletzung einer Pflicht „aus“ einem gegenseitigen Vertrag gesprochen habe. Regelungszweck des § 324 BGB sei es, Störungen der Vertrauensgrundlage im bereits geschlossenen Vertrag zu erfassen; eine Täuschung im vorvertraglichen Stadium führe aber überhaupt erst zum Vertragsschluss und stelle somit keinen Angriff auf die Vertrauensgrundlage des Vertrags dar (NK-BGB/Dauner-Lieb, a.a.O.). Nach anderer Ansicht ist § 324 BGB weit zu verstehen und kann auch erst während des Vertrags entdeckte Verletzungen vorvertraglicher Pflichten erfassen (vgl. Staudinger/Schwarze, a.a.O., § 324 BGB Rn. 22; BeckOGK/Riehm, a.a.O., § 324 BGB Rn. 42; MüKoBGB/Ernst, a.a.O., § 324 BGB Rn. 7). Teleologisch könne es keinen Unterschied machen, ob die Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme vor oder nach Vertragsschluss erfolge, sofern nur durch diese Verletzung und ihre Entdeckung die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so gestört sei, dass dem Gläubiger die weitere Vertragsdurchführung nicht mehr zugemutet werden könne (vgl. BeckOGK/Riehm, a.a.O., § 324 BGB Rn. 40). Auch die Schutzpflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis seien ausweislich des § 311 Abs. 2 BGB solche im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB, auf die sich § 324 BGB beziehe (vgl. BeckOGK/Riehm, a.a.O., § 324 BGB Rn. 41). Außerdem heiße es entgegen der ursprünglichen Planung in § 324 BGB nicht, dass „aus“ sondern „bei“ einem gegenseitigen Vertrag eine Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB verletzt werde (vgl. BeckOGK/Riehm, a.a.O., § 324 BGB Rn. 41).

Der Senat braucht diese Frage nicht abschließend zu entscheiden. Selbst wenn von § 324 BGB auch vorvertragliche Pflichten erfasst wären, lägen die weiteren Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vor. Es kann nämlich nicht festgestellt werden, dass dem Kläger bei einer objektiven Betrachtung ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist, weil der Beklagte gegebenenfalls nicht mehr beabsichtigt, zugunsten seiner Eltern ein erstrangiges Wohnrecht einzuräumen. Vielmehr spricht gegen eine Unzumutbarkeit, dass der Kläger den Aspekt der Wohnrechtsbestellung gerade nicht in den Grundstückskaufvertrag aufnehmen ließ. Dies wäre aber zu erwarten gewesen, wenn es dem Kläger maßgeblich darauf angekommen wäre, dass das Wohnrecht im Rang einer Grundschuld vorgehen sollte. Außerdem kann der Kläger von den Eltern des Beklagten auch nicht verlangen, dass sie von einem Wohnrecht Gebrauch machen und in die Wohnung einziehen.

(cc)

Auch unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage steht dem Kläger kein Rücktrittsrecht zu.

Zwar sieht § 313 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, dass bei einer Störung der Geschäftsgrundlage und einer nicht möglichen oder einer einem Teil nicht zumutbaren Anpassung des Vertrags der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten kann. Hierzu müssten jedoch auch die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB vorliegen, was hier nicht der Fall ist. § 313 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass sich erstens Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hätten, zweitens die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, und drittens dem Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. § 313 BGB ist nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht hat, das eine Partei zu tragen hat (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 2010 – VI ZR 52/09, juris Rn. 24; Grüneberg/Grüneberg, a.a.O, § 313 BGB Rn. 19).

Vorliegend verwirklichte sich ein Risiko, das allein der Kläger zu tragen hatte. Dem Kläger war bekannt, dass der Beklagte auf eine Finanzierung durch ein Bankdarlehen angewiesen war. Ihm war ebenfalls bekannt, dass Banken grundsätzlich auf eine erstrangige Grundschuld bestehen. Wenn er unter solchen Umständen davon absieht, in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen zu lassen, dass der Beklagte ein erstrangiges Wohnrecht zugunsten seiner Eltern zu bestellen hat, fällt es in seine Sphäre, wenn ein solches Wohnrecht später nicht eingetragen wird. Wäre es für den Kläger von so entscheidender Bedeutung gewesen, dass die Grundschuld im Rang hinter einem Wohnrecht stünde, wäre es zu erwarten gewesen, dass dies auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden wäre.

(b)

Auch zum Zeitpunkt der vorsorglich erklärten zweiten Rücktrittserklärung vom 23. Januar 2023 lag kein Rücktrittsgrund vor.

(aa)

Ein Rücktrittsrecht ergibt sich unverändert nicht aus § 323 Abs. 1 BGB. Es fehlte wiederum an einer ordnungsgemäßen Nachfristsetzung. Eine solche war weiterhin notwendig, weil auch zu diesem Zeitpunkt kein Ausnahmefall aus § 323 Abs. 2 BGB vorlag. Dass seit der Fälligkeit des Kaufpreises mittlerweile mehr als neun Monate vergangen waren, führt zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung, schließlich war für das Ausbleiben der Kaufpreiszahlung die zuvor dargestellte Zuvielforderung des Klägers ursächlich.

(bb)

Aus § 324 BGB und § 313 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt sich aus den zuvor bereits dargestellten Gründen, auf die Bezug genommen wird, auch zum Zeitpunkt der zweiten Rücktrittserklärung kein Rücktrittsrecht.

bb.

Der Kläger kann schließlich auch unter keinem anderen rechtlichen Gesichtspunkt die begehrte Zustimmung zur Grundbuchberichtigung verlangen. Insbesondere kommt ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Variante BGB oder § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Variante BGB nicht in Betracht, denn der Beklagte erlangte die Buchposition in Form der Auflassungsvormerkung nicht rechtsgrundlos, sondern aufgrund des unverändert fortbestehenden Kaufvertrags.

b.

Die Berufung des Beklagten hat auch insoweit Erfolg, soweit sie sich gegen die unter Ziff. 4 des landgerichtlichen Urteils erfolgte Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung Nr. 11 und des Tiefgaragenstellplatzes Nr. 14 richtet.

Dem Kläger steht ein solcher Räumungs- und Herausgabeanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

aa.

Ein Rückgewähranspruch aus § 346 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen eines wirksamen Rücktritts nicht vorliegen. Es fehlt wie dargestellt an einem Rücktrittsgrund.

bb.

Ein Herausgabeanspruch besteht auch nicht aus § 985 BGB.

Hiernach kann der Eigentümer vom Besitzer Herausgabe einer Sache verlangen, wenn der Besitzer kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB hat. Zwar ist der Kläger mangels Eintragung des Beklagten als Eigentümer im Grundbuch gemäß § 873 Abs. 1 BGB unverändert Eigentümer und der Beklagte Besitzer der streitgegenständlichen Wohnung und des Tiefgaragenstellplatzes. Auch ergibt sich jedenfalls aus dem notariellen Kaufvertrag selbst kein Besitzrecht des Beklagten vor Zahlung des Kaufpreises. Vielmehr folgt aus Ziff. II § 6 Abs. 2, dass die Übergabe des Kaufgegenstandes erst erfolgen sollte, nachdem der Kaufpreis vertragsgemäß gezahlt oder auf dem Notaranderkonto eingegangen wäre. Dies ist beides bislang nicht geschehen.

Allerdings hatte der Beklagte auf Veranlassung des Klägers noch vor der Beurkundung des Kaufvertrags und trotz noch nicht erfolgter Kaufpreiszahlung die Schlüssel zum Objekt erhalten, so dass ihm der Besitz an der Wohnung aufgrund des beabsichtigten und später auch geschlossenen Kaufvertrags überlassen wurde, wodurch ihm ein Recht zum Besitz gemäß § 986 BGB zustand (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 24). Der Entstehung dieses Besitzrechts steht die Bestimmung aus Ziff. II § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags, wonach die Übergabe des Kaufgegenstandes erst erfolgen sollte, nachdem der Kaufpreis vertragsgemäß gezahlt oder auf dem Notaranderkonto eingegangen wäre, nicht entgegen, denn die tatsächliche Besitzeinräumung an den Beklagten stellt keine gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtige Abänderung des Kaufvertrags dar (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 26). Auf Veranlassung des Klägers wurde dem Beklagten der Besitz als tatsächliches Herrschaftsverhältnis im Sinne des § 854 Abs. 1 BGB verschafft und dies war neben der Bestimmung in Ziff. II § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags möglich (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 27). Da Ziff. II § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags eine frühere Besitzübertragung nicht ausschloss, wurde durch diese Regelung die Freiheit des Klägers, den Besitz an den Beklagten nach § 854 Abs. 1 BGB ohne notarielle Abänderung des Kaufvertrags zu übertragen, nicht beeinträchtigt (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 27). Auch die in Ziff. II § 9 Abs. 1 Satz 1 des Kaufvertrags vorgesehene Schriftformklausel für Änderungen und Ergänzungen des Kaufvertrags führt nicht zur Unwirksamkeit der Einräumung des Besitzrechts infolge eines Formmangels (§ 125 BGB). Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die Schlüsselübergabe bereits vor der im Februar 2022 erfolgten notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erfolgte. Dass einer solchen vorvertraglichen Abrede nachträglich durch die doppelte Schriftformklausel die Wirksamkeit genommen werden sollte, kann dem Kaufvertrag nicht entnommen werden. Für den Fall wäre zu erwarten gewesen, dass die vorvertragliche Übergabe auch erwähnt und eine Regelung über eine Rückgabe der Schlüssel etwa für den Fall der nicht rechtzeitigen Kaufpreiszahlung getroffen worden wäre. Derartige Vereinbarungen sind in dem Vertrag jedoch nicht enthalten, so dass davon auszugehen ist, dass nur nachvertragliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags schriftlich erfolgen sollten.

Dieses relative Besitzrecht entfiel auch nicht allein aufgrund eines Zahlungsverzugs des Beklagten (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 24; MüKoBGB/Rapatz, a.a.O., § 986 BGB Rn. 32). Erst wenn der Kläger den Vertrag insbesondere durch einen wirksamen Rücktritt zum Erlöschen bringt, fällt das obligatorische Besitzrecht aus dem Kaufvertrag weg (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, a.a.O.; MüKoBGB/Rapatz, a.a.O.). Bislang ist der Kläger jedoch nicht wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten.

Soweit sich der Kläger in dem nachgelassenen Schriftsatz auf die Entscheidung des OLG Dresden vom 22. Dezember 2025 (22 U 1584/24) beruft, führt dies im Hinblick auf die abweichenden tatsächlichen Gegebenheiten des Streitfalls zu keiner anderen Beurteilung. Der vom OLG Dresden entschiedene Sachverhalt war dadurch gekennzeichnet, dass die vorzeitige Besitzeinräumung durch Übergabe der Schlüssel an die Käufer nur unter der Bedingung gewährt wurde, dass die Käufer auch den Kaufpreis vollständig zahlen, und die Käufer wahrheitswidrig vorgaben, den Kaufpreis bereits vollständig überwiesen zu haben (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 22. Dezember 2025 – 22 U 1584/24, juris Rn. 6). Der Aspekt der Täuschung war für das OLG Dresden, das ein Besitzrecht ablehnte, von zentraler Bedeutung (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 22. Dezember 2025 – 22 U 1584/24, juris Rn. 21, 22, 25). Zwar hat das OLG im Rahmen einer Überdies-Begründung auch ausgeführt, dass unabhängig von der Täuschung eine Berechtigung zum Besitz spätestens mit dem Herausgabeverlangen der Verkäuferin erloschen sei, denn ein bedingtes Besitzrecht, das mit einer Herausgabepflicht wegen des Nichteintritts einer Bedingung verknüpft sei, ende spätestens mit der Aufforderung zur Räumung (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 22. Dezember 2025 – 22 U 1584/24, juris Rn. 26). Im Streitfall ist demgegenüber eine auflösende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 2 BGB, mit der das Besitzrecht nach dem Willen beider Parteien verknüpft sein sollte, vom insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (vgl. Grüneberg/Ellenberger, a.a.O., Einf. v. § 158 BGB Rn. 14) bereits nicht ausreichend substantiiert dargelegt worden. Die in der Klageschrift enthaltene und vom Beklagten bereits mit der Klageerwiderung bestrittene bloße Rechtsbehauptung, es sei ein auflösend bedingtes Nutzungsrecht eingeräumt worden, reicht für einen hinreichend substantiierten Tatsachenvortrag nicht aus. Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 11. April 2024 die Bedingung dahingehend formuliert hat, „dass die Parteien den Kaufvertrag auch beurkunden und der Beklagte sich vertragstreu verhalten werde“, ergibt sich daraus nicht, dass dies nicht nur für den Kläger die Grundlage der Schlüsselübergabe war, sondern tatsächlich einvernehmlich von den Parteien als auflösende Bedingung vereinbart wurde. Gegen Letzteres spricht insbesondere auch die Darstellung des Klägers in dem Schriftsatz vom 9. Dezember 2024, dass die beschränkte Nutzungsgestattung „zumindest konkludent und insoweit für den Beklagten erkennbar unter der auflösenden Bedingung der Beurkundung des Kaufvertrages und der vertragsgemäßen Kaufpreiszahlung“ gestanden habe, und in dem Schriftsatz vom 19. Mai 2025, wonach die Schlüsselüberlassung „in der klaren, unmissverständlichen Erwartung einer vertragsgemäßen Abwicklung, insbesondere der zeitnahen Kaufpreiszahlung“ erfolgt sei, weshalb eine „konkludent vereinbarte auflösende Bedingung“ gegeben sei. Eine konkludente Vereinbarung einer auflösenden Bedingung liegt hier jedoch entgegen der Ansicht des Klägers nicht „auf der Hand“. Einer auflösenden Bedingung bedurfte es nämlich schon deshalb nicht, weil es der Kläger durch einen wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag „in der Hand“ hätte, das Besitzrecht entfallen zu lassen.

Soweit das OLG Dresden in einer Hilfsbegründung schließlich ausgeführt hat, dass der Fall des bedingten Besitzrechts vergleichbar sei mit der Nichtzahlung des vereinbarten Kaufpreises durch die Beklagten (OLG Dresden, Urteil vom 22. Dezember 2025 – 22 U 1584/24, juris Rn. 26), wodurch ebenfalls der Rechtsgrund für die Besitzberechtigung entfalle, vermag der Senat diese Würdigung nicht auf den hier zu entscheidenden Sachverhalt zu übertragen. Die vom OLG Dresden und vom hiesigen Senat entschiedenen Sachverhalte sind nicht vergleichbar. Allein die ursprüngliche Nichtzahlung des Kaufpreises kennzeichnet beide Sachverhalte. Vorliegend jedoch reagierte der Kläger mit einer unwirksamen Nachfristsetzung aufgrund einer Zuvielforderung und der Verweigerung der Grundschuldbestellung aus nichtigen Gründen, weshalb er nicht in gleicher Weise wie der Verkäufer in dem vom OLG Dresden entschiedenen Sachverhalt schutzbedürftig ist. Im Übrigen erfährt der Kläger durch dieses Ergebnis auch keine unangemessene Benachteiligung, schließlich hat er unverändert die Möglichkeit, jedenfalls wenn er seinen eigenen vertraglichen Mitwirkungspflichten bei der Grundschuldbestellung nachkommt und dem Beklagten eine wirksame Frist für die Kaufpreiszahlung setzt, bei anschließender Nichtleistung von dem Kaufvertrag zurückzutreten.

Ebenfalls nicht vergleichbar ist der hier in Rede stehende Sachverhalt mit dem, der dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 14. Juli 1995 (V ZR 45/94) zugrunde lag, auf das sich das OLG Dresden in seiner Entscheidung bezogen hat (juris Rn. 26). Soweit der Bundesgerichtshof ein Entfallen des vor Vertragsschluss vereinbarten Besitzrechts aufgrund des endgültigen Scheiterns der Vertragsdurchführung annahm (juris Rn. 17), scheiterte hier bislang gerade nicht endgültig die Vertragsdurchführung nach der Besitzeinräumung: Die Parteien schlossen vielmehr den Kaufvertrag und dieser ist auch nicht infolge einer Anfechtung nichtig oder eines Rücktritts erloschen.

Zuletzt fehlt es auch an einer Vergleichbarkeit mit dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 14. Juli 1982 (VIII ZR 161/81), auf das sich das OLG Dresden in seiner Entscheidung ebenfalls bezogen hat (juris Rn. 26). Auch dort war das Besitzrecht aufgrund der Beendigung eines Geschäftsbesorgungsvertrags erloschen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1982 – VIII ZR 161/81, juris Rn. 5), während der hier in Rede stehende Kaufvertrag unverändert fortbesteht.

cc.

Ein Herausgabeanspruch des Klägers folgt schließlich auch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Variante BGB oder § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Variante BGB. Der durch Leistung des Klägers erlangte Besitz erfolgte nicht rechtsgrundlos, sondern aufgrund des Kaufvertrags und der zuvor bereits erfolgten freiwilligen Besitzüberlassung noch vor Kaufpreiszahlung (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 28).

dd.

Ob sich unabhängig von den fehlenden Tatbestandsvoraussetzungen und der Einwendung des Besitzrechts das Räumungs- und Herausgabeverlangen des Klägers gemäß § 242 BGB als treuwidrig darstellt, weil der Kläger im Falle der Mitwirkung an der Grundschuldbestellung die Voraussetzungen für eine Auszahlung des Kaufpreises schaffen könnte, bedarf somit keiner Entscheidung mehr.

c.

Nur teilweise Erfolg hat die Berufung des Beklagten, soweit sie sich gegen die Verurteilung des Beklagten unter Ziff. 2 des landgerichtlichen Urteils, an den Kläger 1.834,25 € zu zahlen, richtet.

aa.

Dem Kläger steht dem Grunde nach ein Zinsanspruch unter Verzugsgesichtspunkten gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu.

Der Beklagte schuldete dem Kläger wie bereits zuvor unter II. 1. a. aa. (2) (a) (aa) ausgeführt für die Zeit vom 13. April 2022 bis zum 19. August 2022, dem vom Kläger benannten und für den Senat damit gemäß § 308 Abs. 1 ZPO maßgeblichen Endzeitpunkt, Verzugszinsen auf den vom Kläger geltend gemachten Kaufpreisanteil in Höhe von 125.000,00 €, weil die Kaufpreiszahlung spätestens am 12. April 2022 hätte erfolgen müssen.

Soweit der Kläger von einer Fälligkeit des Kaufpreises am 11. April 2022 und einer Zinspflicht ab dem 12. April 2022 ausgeht, ist dies unrichtig und führt im Ergebnis zu einem geringfügig niedrigeren Zinsanspruch.

Richtigerweise beläuft sich der Zinsanspruch des Klägers gemäß § 288 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung eines vom 1. Juli 2016 bis zum 31. Dezember 2023 gültigen Basiszinssatzes von -0,88 % auf 1.820,14 € (125.000,00 € * 0,0412 * 129/365).

Der Eintritt des Verzugs des Beklagten scheiterte nicht an einer Vertragsuntreue des Klägers. Zum Zeitpunkt des Verzugseintritts am 13. April 2022 ist noch keine Vertragsuntreue des Klägers festzustellen, schließlich erfolgten die zuvor dargestellten Zuvielforderungen erst mit seiner E-Mail vom 5. Juli 2022. Doch selbst diese E-Mail lässt den Verzug nicht entfallen, denn die unterschiedlichen Verpflichtungen sind voneinander unabhängig und der Beklagte wäre durch die Möglichkeit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts bereits hinreichend geschützt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1970 – VIII ZR 101/69, juris Rn. 27). Auch unter dem Gesichtspunkt eines fehlenden Vertretenmüssens, für das der Beklagte nach der gesetzlichen Beweislastverteilung des § 286 Abs. 4 BGB darlegungs- und beweisbelastet ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 2011 – VII ZR 53/10, juris Rn. 15; Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 286 BGB Rn. 32), ergibt sich nichts Gegenteiliges. Schließlich hätte der Beklagte schon deutlich vor dem 5. Juli 2022 dafür Sorge tragen können, dass die Voraussetzungen für die Auszahlung des Bankdarlehens und damit für die Zahlung des Kaufpreises vorlagen.

Dem Verzugseintritt steht auch kein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten nach § 273 Abs. 1 BGB entgegen. Nach dieser Vorschrift kann ein Schuldner, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung grundsätzlich verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Zwar steht dem Beklagten ein Anspruch gegen den Kläger aus Ziff. II § 5 Satz 1 des Kaufvertrags auf Mitwirkung bei der Bestellung der Grundschuld zu. Jedoch schließt ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB den Verzug mit der Erfüllung der Leistungspflicht und damit die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen nur aus, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt wird (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 14. November 2013 – 15 U 80/12, juris Rn. 55). Für den Fall, dass sich der Schuldner erst nachträglich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, wird zwar vereinzelt vertreten, dass dies die Verzugsfolgen rückwirkend entfallen lassen soll (so MüKoBGB/Krüger, a.a.O., § 273 BGB Rn. 93). Dieser Ansicht schließt sich der Senat jedoch nicht an im Hinblick auf die ganz herrschende, auch vom Bundesgerichtshof vertretene Auffassung, wonach die nachträgliche Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts lediglich ex nunc-Wirkung hat mit der Folge, dass Zinsen für die Zeit zwischen dem Verzugseintritt und dem Zeitpunkt der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts zu zahlen sind (vgl. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2004 – III ZR 323/03, juris Rn. 6; OLG Frankfurt, Urteil vom 14. November 2013 – 15 U 80/12, juris Rn. 55; Grüneberg/Grüneberg, a.a.O., § 286 BGB Rn, 11; BeckOGK/Dornis, a.a.O., § 286 BGB Rn. 125; Staudinger/Kolbe, a.a.O., § 273 BGB Rn. 127).

Der Beklagte machte jedoch nicht vor dem 20. August 2022, sondern erstmals mit Schriftsatz vom 13. November 2024 (Bl. 62 d. A. LG) ein Zurückbehaltungsrecht (nur) „gegenüber der Zahlung der Betriebskosten“ geltend.

bb.

Aufgrund des beklagtenseits mit Schriftsatz vom 1. August 2025 (Bl. 133 d. A. LG) auch gegenüber den Verzugszinsen gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts war der Beklagte zur Zahlung der Verzugszinsen gemäß § 274 BGB lediglich Zug um Zug gegen Mitwirkung des Klägers an der Bestellung der Grundschuld durch Genehmigung der Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27. April 2023 in der Form des § 29 GBO, so wie es der Beklagte mit dem Widerklageantrag auch geltend gemacht hat, zu verurteilen. Eine darüber hinaus gehende Zug um Zug-Verurteilung gegen Vorlage einer „ordnungsgemäßen Forderungsaufstellung/Abrechnung“ hatte indes nicht zu erfolgen, weil der Beklagte selbst in der Lage ist, die Zinshöhe auszurechnen, und dafür keiner Mitwirkung des Klägers bedarf.

d.

Wiederum Erfolg hat die Berufung des Beklagten, soweit sie sich gegen die Verurteilung des Beklagten unter Ziff. 3 des landgerichtlichen Urteils, an den Kläger 13.267,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2024 zu zahlen, richtet. Dem Kläger stehen die vom Landgericht angenommenen Nutzungsentschädigungen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

aa.

Ein Nutzungsentschädigungsanspruch ergibt sich nicht aus §§ 346 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 347 Abs. 1, 100 BGB, weil der Kläger wie bereits dargestellt vom Kaufvertrag nicht wirksam zurücktrat.

bb.

Der Beklagte schuldet dem Kläger auch aus § 988 BGB keine Nutzungsentschädigung. Zum einen fehlt es an der hierfür erforderlichen Vindikationslage, schließlich ist der Beklagte aufgrund des Kaufvertrags und der freiwilligen Besitzverschaffung durch den Kläger zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB berechtigt (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 28). Zum anderen ist der Beklagte auch nicht als unentgeltlicher Besitzer anzusehen. Kennzeichnend für den unentgeltlichen Besitzer ist, dass er keine Verpflichtung einging, nicht hingegen, dass die Verpflichtung tatsächlich noch nicht erfüllt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1995 – V ZR 46/94, juris Rn. 41; Grüneberg/Herrler, a.a.O., § 988 BGB Rn. 3; BeckOGK/Sponheimer, a.a.O., § 988 BGB Rn. 8.2). Als Besitzer, der zur Zahlung eines Kaufpreises verpflichtet ist, ist der Beklagte somit nicht deshalb unentgeltlicher Besitzer, nur weil er den Kaufpreis noch nicht gezahlt hat (vgl. BeckOGK/Sponheimer, a.a.O.).

cc.

Ein Nutzungsentschädigungsanspruch aufgrund einer analogen Anwendung des § 988 BGB für die Fälle des rechtsgrundlosen Erwerbs kommt ebenfalls nicht in Betracht, schließlich erlangte der Beklagte den Besitz nicht rechtsgrundlos, sondern aufgrund des Kaufvertrags und der freiwilligen Besitzverschaffung durch den Kläger.

dd.

Mangels Vindikationslage bestehen auch keine Nutzungsentschädigungsansprüche aus § 987 BGB oder §§ 987, 990 Abs. 1 BGB.

ee.

Aus den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB kann der Kläger ebenfalls keine Nutzungsentschädigung als Schadensersatz verlangen. Der Beklagte befand sich mangels wirksamen Rücktritts nicht mit einer Rückgewährverpflichtung im Verzug. Zwar befand er sich mit der Zahlung des Kaufpreises im Verzug. Die hier streitgegenständlichen Nutzungsentschädigungen sind jedoch für die Zeit nach der unberechtigten Zuvielforderung des Klägers verlangt worden. Dass es ohne diese nicht zu einer zeitnahen Vertragsdurchführung gekommen wäre, kann nicht festgestellt werden.

ff.

Schließlich steht dem Kläger auch unter bereicherungsrechtlichen Gesichtspunkten keine Nutzungsentschädigung zu. Ansprüche aus § 812 Abs. 1 BGB scheitern daran, dass der Beklagte den Besitz nicht ohne rechtlichen Grund, sondern aufgrund des Kaufvertrags freiwillig vom Kläger erlangte (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. April 1998 – 19 U 139/97, juris Rn. 28).

gg.

Mangels Bestehens einer Hauptforderung stehen dem Kläger auch die insoweit geltend gemachten Zinsansprüche nicht zu.

e.

Aus den zuvor genannten Gründen hat die Berufung des Beklagten auch im Hinblick auf die landgerichtliche Verurteilung zur künftigen Nutzungsentschädigung Erfolg.

f.

Die Berufung hat auch Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung des Beklagten zur Freistellung von der Verbindlichkeit im Hinblick auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Klägers richtet.

Dem Kläger steht ein Freistellungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere sind die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Zwar befand sich der Beklagte im Verzug mit der Kaufpreiszahlungspflicht. Es handelt sich hier jedoch nicht um erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung, welche grundsätzlich als zu ersetzende Schadensposition im Rahmen des § 249 BGB in Betracht kommen können. Schließlich beauftragte der Kläger die Prozessbevollmächtigten nicht bereits nach Verzugseintritt, sondern erst nach seiner nicht unerheblichen Zuvielforderung. In dem folgenden Anwaltsschreiben vom 23. Januar 2023 wurden zudem Ansprüche auf Einstellung der Nutzung und Räumung der Wohnung, Bestätigung des Rücktritts vom Kaufvertrag und Zustimmung zur „Löschung der Auflassungserklärung“ geltend gemacht, die sich wie dargestellt als unbegründet darstellen. Soweit darüber hinaus vorsorglich ein zweiter Rücktritt erklärt wurde, war dieser wie bereits dargestellt ebenfalls unwirksam, weil keine wirksame Nachfristsetzung erfolgt war.

g.

Die Berufung des Beklagten hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung seiner Widerklage richtet.

aa.

Die Widerklage ist zulässig. Insbesondere liegt ein Zusammenhang i.S.d. § 33 ZPO zwischen Klage und Widerklage vor.

bb.

Die Widerklage ist auch begründet. Aufgrund des unverändert fortbestehenden Kaufvertrags trifft den Kläger aufgrund der Ziff. II § 5 Satz 1 des Kaufvertrags die Verpflichtung, bei der Bestellung von Grundpfandrechten zugunsten deutscher Institute auf Kosten des Käufers mitzuwirken, indem er die Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27. April 2023 in der Form des § 29 GBO genehmigt.

Die Anschlussberufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht gemäß § 524 ZPO eingelegt und begründet worden. Sie hat teilweise Erfolg, denn die Klage, die Gegenstand der Anschlussberufung ist, ist zulässig und teilweise begründet.

a.

Der Zulässigkeit der Klage, die Gegenstand der Anschlussberufung ist, stehen die geänderten Anträge nicht entgegen, denn es liegt eine gemäß den §§ 525 Satz 1, 264 Nr. 2 und 3 ZPO gesetzlich zulässige Klageänderung vor.

Zwar ist gemäß § 533 ZPO eine Klageänderung nur zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Gemäß § 525 Satz 1 ZPO sind auf das Berufungsverfahren die im ersten Rechtszuge für das Verfahren vor den Landgerichten geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden, soweit sich nicht Abweichungen aus den Vorschriften dieses Abschnitts ergeben. Über § 525 Satz 1 ZPO findet somit auch § 264 Nr. 2 ZPO Anwendung, so dass es in den dort genannten Fällen weder einer Einwilligung noch einer Sachdienlichkeit der Klageänderung gemäß § 263 ZPO bedarf (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2022 - I ZR 135/21, juris Rn. 40; BGH, Urteil vom 19. März 2004 – V ZR 104/03, juris Rn. 25). Die unbeschränkte Zulässigkeit einer Modifizierung des Klageantrags gemäß § 264 Nr. 2 ZPO auch in der Berufungsinstanz entspricht auch dem Zweck der Vorschrift, der die prozessökonomische und endgültige Erledigung des Streitstoffs zwischen den Parteien fördern soll (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2004 – V ZR 104/03, juris Rn. 26; BeckOGK/Stackmann, ZPO, 1.7.2026, § 533 ZPO Rn. 8). § 533 ZPO steht der Anwendung des § 264 ZPO auf das Berufungsverfahren nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2022 - I ZR 135/21, juris Rn. 40; BGH, Urteil vom 19. März 2004 – V ZR 104/03, juris Rn. 27 - 34). Kann das Berufungsgericht auf der Grundlage des bereits in erster Instanz angefallenen Prozessstoffs eine abschließende Entscheidung über den modifizierten Klageantrag treffen, widerspräche es den Grundsätzen der Prozesswirtschaftlichkeit, wenn es die Parteien, gestützt auf § 533 ZPO, auf einen neuen Rechtsstreit verwiese, in dem das erstinstanzliche Verfahren wiederholt werden müsste und das Berufungsgericht erneut mit der Sache befasst werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 2004 – V ZR 104/03, juris Rn. 26).

Soweit der Kläger Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 4.509,50 € nicht länger – wie erstinstanzlich mit dem Antrag zu Ziff. 2 aus der Klageschrift – an die GmbH, sondern an sich verlangt, liegt eine gemäß den §§ 525 Satz 1, 264 Nr. 2 ZPO gesetzlich zulässige Klageänderung vor. Soweit er im Vergleich zum landgerichtlichen Verfahren geringere Hausgeldzahlungen aufgrund zum Teil mittlerweile vorliegender Abrechnungen für vergangene Jahre geltend macht, liegt eine gemäß den §§ 525 Satz 1, 264 Nr. 2 und 3 ZPO gesetzlich zulässige Klageänderung vor.

b.

Der Kläger kann vom Beklagten Zahlung weiterer 16.952,25 € verlangen. Dieser Betrag setzt sich aus Verzugszinsen in Höhe von 4.867,77 € und Hausgeldzahlungen für die Zeit von April 2022 bis einschließlich August 2026 in Höhe von 12.084,48 € zusammen.

aa.

Teilweise Erfolg hat der Kläger mit seiner Anschlussberufung, soweit er weitere Verzugszinsen in Höhe von 4.867,77 € auf den Kaufpreisanteil von 334.300,00 € begehrt.

Wie bereits dargestellt, hat der Beklagte für die Zeit vom 13. April 2022 bis zum 19. August 2022, den vom Kläger geltend gemachten Endzeitpunkt, Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz zu zahlen. Gemäß Ziff. II § 4 Abs. 4 Satz 4 des Kaufvertrags sind diese Verzugszinsen „direkt an den Verkäufer“, mithin an die Klägerin zu zahlen, auch wenn der Kaufpreisanteil von 334.300,00 € gemäß Ziff. II § 4 Abs. 2 Satz 1 des Kaufvertrags an die GmbH zu zahlen war.

Hieraus folgt – wie oben bereits berechnet – ein Zinsanspruch in Höhe von 4.867,77 € (334.300,00 € * 0,0412 * 129/365).

Aufgrund des beklagtenseits gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts war der Beklagte zur Zahlung auch dieser Verzugszinsen gemäß § 274 BGB lediglich Zug um Zug gegen Mitwirkung des Klägers an der Bestellung der Grundschuld durch Genehmigung der Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27. April 2023 in der Form des § 29 GBO, so wie es der Beklagte mit dem Widerklageantrag auch geltend gemacht hat, zu verurteilen. Eine darüber hinaus gehende Zug um Zug-Verurteilung gegen Vorlage einer „ordnungsgemäßen Forderungsaufstellung/Abrechnung“ hatte indes nicht zu erfolgen, weil der Beklagte selbst in der Lage ist, die Zinshöhe auszurechnen, und dafür keiner Mitwirkung des Klägers bedarf.

bb.

Die Anschlussberufung des Klägers hat im Hinblick auf den Antrag zu 2. ebenfalls teilweise Erfolg.

Der Kläger kann vom Beklagten für die Zeit von August 2022 bis einschließlich November 2023 Zahlung von 4.104,75 € Zug um Zug gegen Mitwirkung des Klägers an der Bestellung der Grundschuld durch Genehmigung der Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27. April 2023 in der Form des § 29 GBO verlangen.

Aus Ziff. II § 6 Abs. 3 Satz 2 des Kaufvertrags ergibt sich, dass der Beklagte als Käufer ab der Übergabe für den Kaufgegenstand die Betriebskosten, das Hausgeld und die Abgaben nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat.

(a)

Dies führt für das Kalenderjahr 2022 zu einem Betrag von 1.249,45 €, den der Kläger vom Beklagten verlangen kann.

Zwar beziffert der Kläger die insgesamt vom 1. April bis 31. Dezember 2022 angefallenen Nebenkostenbeträge für die an den Beklagten verkaufte Wohneinheit Nr. 11 mit 3.344,24 €. Schlüssig dargelegt sind die Gesamtkosten jedoch nur in Höhe von 2.781,86 €, denn dies ist der Anteil des Klägers aufgrund der in der als Anlage BK1 vorgelegten Eigentümerabrechnung vom 25. Juli 2025 im Einzelnen dargestellten Abrechnungsposten. Dass der Kläger für den abgerechneten Zeitraum ausweislich der Abrechnung Hausgeldvorauszahlungen in Höhe von 3.032,00 € leistete, führt zu keiner anderen Beurteilung, schließlich endete die Abrechnung mit einem Guthaben des Klägers in Höhe der Differenz von 250,14 €.

Der Beklagte vermag mit seinem schlichten Bestreiten dieser Kosten angesichts der detaillierten Aufstellung der einzelnen Positionen, die durch die Eigentümerabrechnung belegt sind, nicht durchzudringen.

Von dem Betrag in Höhe von 2.781,86 € sind nach der Berechnung des Klägers die Verwaltergebühren und die Hausgeldkontokosten in Abzug zu bringen. Diesen Abzug dem Grunde nach nimmt auch der Senat unter Berücksichtigung des § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO vor. Soweit der Kläger die Verwaltergebühren mit 95,20 € und die Hausgeldkontokosten mit 15,78 € beziffert, folgt der Senat dieser Höhe jedoch nicht. Die Verwaltergebühren beliefen sich ausweislich der Eigentümerabrechnung vom 25. Juli 2025 nicht auf 95,20 €, sondern auf 214,20 €, so dass dieser Betrag in Abzug zu bringen war. Soweit der Kläger die Hausgeldkontokosten mit 15,78 € beziffert hat, wird dies auch nicht durch die besagte Eigentümerabrechnung bestätigt, denn insoweit ist ein entsprechender Kostenanteil des Klägers von lediglich 3,49 € ausgewiesen. Dementsprechend hat der Senat auch nur diesen Betrag in Abzug gebracht. Hierin liegt kein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO, denn dem Gericht ist es nach dieser Vorschrift nicht verwehrt, bei einheitlichem Streitgegenstand die einzelnen unselbstständigen Posten der Höhe nach ohne Überschreitung der verlangten Endsumme zu verschieben und auch hinsichtlich einzelner Rechnungsposten über das Geforderte hinauszugehen (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 1989 – I ZR 15/88, juris Rn. 23; Feskorn in: Zöller, ZPO, 36. Aufl., 10/2025, § 308 ZPO Rn. 4).

Es verbleibt somit für den Zeitraum vom 1. April bis zum 31. Dezember 2022 ein Betrag von 2.564,17 € (2.781,86 € - 214,20 € - 3,49 €). Da der Kläger jedoch nur die Hausgeldzahlungen für die Zeit vom 20. August bis zum 31. Dezember 2022 ersetzt verlangt, entfällt auf diese Zeit ein Zahlungsanspruch von 1.249,45 € (2.564,17 € * 134 Tage / 275 Tage).

(b)

Für die Zeit vom 1. Januar bis zum 30. November 2023 kann der Kläger vom Beklagten weitere 2.855,30 € verlangen.

Ausweislich der als Anlage BK2 vorgelegten Eigentümerabrechnung vom 25. Juli 2025 sind Gesamtkosten für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 3.427,98 € angefallen. Hiervon sind entsprechend der Berechnung des Klägers die durch die Eigentümerabrechnung belegten Verwaltergebühren in Höhe von 285,60 € und die Hausgeldkontokosten in Höhe von 12,70 € in Abzug zu bringen. Der Restbetrag von 3.129,68 € entfällt auf einen Zeitraum von 365 Tagen. Der vom Kläger mit dem Antrag zu Ziff. 2 aus der Anschlussberufung geltend gemachte Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. November 2023 umfasst 334 Tage, auch wenn der Kläger diesen mit 333 Tagen beziffert, so dass auf diesen Zeitraum ein Kostenanteil von 2.863,87 € entfällt (3.129,68 € * 334 Tage / 365 Tage). Hiervon macht der Kläger lediglich einen Betrag von 2.855,30 € geltend (Seite 20 der Berufungserwiderung vom 18. März 2026), so dass auch nur dieser Betrag zuzusprechen ist.

Der Zinsanspruch aus dem zuzusprechenden Betrag von 4.104,75 € folgt aus § 291 Satz 1 und 2 BGB i. V. m. § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB, wobei hinsichtlich des Zinsbeginns analog § 187 Abs. 1 BGB auf den Tag nach der Zustellung der Klageschrift abzustellen war. Die Verzinsungspflicht besteht jedoch nur bis zum 18. November 2024. Hinsichtlich des Zinsendes war nämlich zu berücksichtigen, dass der Beklagte mit Schriftsatz vom 13. November 2024, der dem Kläger am 18. November 2024 zugegangen ist, gegenüber der Zahlung der Betriebskosten sein Zurückbehaltungsrecht „bis zur vertragsgerechten Erfüllung und Mitwirkung an der Finanzierung durch die Klägerseite“ geltend gemacht hat, was auch angesichts des zu dieser Zeit bereits rechtshängigen und auf Genehmigung der dort näher bezeichneten Grundschuldbestellung gerichteten Widerklageantrags hinreichend bestimmt gewesen ist. Während ein vor Eintritt des Verzugs rechtzeitig ausgeübtes Zurückbehaltungsrecht bewirkt, dass der Schuldner nicht in Verzug gerät, lässt ein erst nach Verzugseintritt und nach Beginn der Verzinsungspflicht geltend gemachtes Zurückbehaltungsrecht die Verzinsungspflicht ab der Geltendmachung entfallen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2004 – III ZR 323/03, juris Rn. 6; Artz in: Erman, a.a.O., § 273 BGB Rn. 33a). In diesem Fall ist die entsprechend einredebehaftete Forderung einer nicht fälligen Forderung gleichzustellen, so dass die Zinspflicht erst wieder mit dem Wegfall der Einrede beginnen kann (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1971 – VII ZR 3/69, juris Rn. 103; BGH, Urteil vom 28. Februar 1957 – VII ZR 13/56, juris Rn. 21).

cc.

Soweit der Kläger mit der Anschlussberufung Zahlung weiterer 241,81 € monatlich ab dem 31. Dezember 2023 nebst Zinsen verlangt, hat er hiermit überwiegend Erfolg.

Für die zum Zeitpunkt der mündlichen Berufungsverhandlung am 9. September 2026 inzwischen fälligen Teilansprüche hat der Senat, auch ohne dass es einer Änderung des Klageantrags bedurfte, auf sofortige Leistung und für die noch nicht fälligen Teile auf künftige Leistung nach § 259 ZPO erkannt (vgl. BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 5/04, juris Rn. 10; LAG Hamm, Urteil vom 16. Oktober 2007 – 14 Sa 1416/07, juris Rn. 35; LG Berlin, Urteil vom 3. August 2012 – 63 S 359/10, juris Rn. 21; Feskorn in: Zöller, a.a.O., § 308 ZPO Rn. 4).

Für die Monate Dezember 2023 bis einschließlich August 2026 ergibt sich deshalb ein Zahlungsanspruch in Höhe von 7.979,73 €, der Zug um Zug gegen Mitwirkung des Klägers an der Bestellung der Grundschuld durch Genehmigung der Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27. April 2023 in der Form des § 29 GBO durchsetzbar ist.

(a)

Für den Monat Dezember 2023 ergibt sich aus der zuvor dargestellten Berechnung jedenfalls der vom Kläger beantragte Betrag von 241,81 €. Dies zeigt die Differenz zwischen den jährlichen Gesamtkosten von 3.129,68 € und dem auf die Monate Januar bis November 2023 entfallenden Anteil von 2.863,87 € in Höhe von 265,81 €. Gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO durfte dem Kläger jedoch nur der beantragte Betrag in Höhe von 241,81 € zugesprochen werden.

(b)

Für das Kalenderjahr 2024 kann der Kläger jedenfalls den mit der Anschlussberufung beantragten Betrag von 2.901,72 € (12 * 241,81 €) verlangen. Ausweislich der Eigentümerabrechnung vom 25. September 2025 für das Kalenderjahr 2024 sind Nebenkosten in Höhe von 3.344,24 € angefallen. Entsprechend der Berechnung des Klägers ist dieser Betrag um die sich ebenfalls aus der Abrechnung ergebenden Verwaltergebühren in Höhe von 95,20 € und die Kosten für Bankgebühren und das Hausgeldkonto in Höhe von 15,78 € zu reduzieren. Der restliche Jahresbetrag von 3.233,26 € durch 12 geteilt ergäbe sogar einen monatlichen Betrag von 269,44 €. Gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO durfte dem Kläger jedoch nur der beantragte monatliche Betrag von 241,81 € zugesprochen werden.

(c)

Für das Kalenderjahr 2025 kann der Kläger ebenfalls den mit der Anschlussberufung beantragten Betrag von 2.901,72 € (12 * 241,81 €) verlangen. Der Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 2025 sah für die streitgegenständliche Einheit Nr. 11 monatliche Zahlungen von 398,46 € vor, wobei der Anteil der Verwaltergebühren, der Bankgebühren und Hausgeldkontokosten und der Instandhaltungsrücklage nicht dargelegt worden ist. Die Instandhaltungsrücklage belief sich jedoch in den Jahren 2023 und 2024 ausweislich der Eigentümerabrechnungen vom 25. Juli 2025 und vom 25. September 2025 auf monatlich 94,75 € (1.137 € / 12). Auch der Wirtschaftsplan vom 13. Oktober 2025 für das Kalenderjahr 2026 sah eine monatliche Instandhaltungsrücklage von 94,75 € vor, so dass auch für das Kalenderjahr 2025 von diesem Betrag ausgegangen werden kann, zumal es sich um ein Neubauobjekt handelt. Selbst unter weiterer Berücksichtigung der bisherigen Jahreshöchstbeträge von 466,67 € für Verwaltergebühren und 15,78 € für Bankgebühren und Hausgeldkontokosten und nach Vornahme eines daraus resultierenden weiteren monatlichen Abzugs von 40,20 € ergäbe sich noch ein Betrag von 263,51 €. Die Differenz zu dem vom Kläger beantragten und für das Gericht gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO maßgeblichen Betrag von monatlich 241,81 € ist so groß, dass keine Bedenken bestehen, für das Kalenderjahr 2025 einen Betrag von 2.901,72 € zuzusprechen.

(d)

Für die Monate Januar bis August 2026 steht dem Kläger jedenfalls der mit der Anschlussberufung verlangte Betrag von 1.934,48 € (8 * 241,81 €) zu.

Ausweislich des als Anlage BK4 vorgelegten Einzelwirtschaftsplans belaufen sich die vom Kläger im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu leistenden Hausgeldzahlungen für das Kalenderjahr 2026 ohne die Instandhaltungsrücklage auf 3.865,40 €. Von diesem Betrag sind entsprechend der Berechnung des Klägers die Verwaltergebühren in Höhe von 466,67 € und die Kosten für Bankgebühren und das Hausgeldkonto in Höhe von 15,16 € in Abzug zu bringen. Der Restbetrag von 3.383,57 € durch 12 geteilt ergibt sogar einen monatlichen Betrag von 281,96 €, so dass keine Bedenken bestanden, dem gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO maßgeblichen Antrag des Klägers zu entsprechen.

(e)

Hinsichtlich der sich aus § 288 Abs. 1 BGB ergebenden Zinsansprüche gelten die bereits erfolgten Ausführungen zum Zurückbehaltungsrecht, das mit dem am 18. November 2024 zugegangenen Schriftsatz vom 13. November 2024 geltend gemacht worden ist, hier entsprechend. Für die Teilbeträge bis einschließlich Oktober 2024 endet die Verzinsungspflicht am 18. November 2024, während für die später fälligen Teilbeträge ein Zinsanspruch bereits nicht entsteht.

Hinsichtlich der künftigen Zahlungen der Hausgelder ab September 2026 hat die Anschlussberufung des Klägers überwiegend Erfolg.

(a)

Für die nach der mündlichen Verhandlung vor dem Senat anfallenden Beträge ab September 2026 stehen dem Kläger ebenfalls die beantragten 241,81 € monatlich Zug um Zug gegen Mitwirkung des Klägers an der Bestellung der Grundschuld durch Genehmigung der Grundschuldbestellung des Beklagten vom 27. April 2023 in der Form des § 29 GBO zu, wobei zur Begründung auf die vorherigen Ausführungen Bezug genommen wird. Die Zahlungspflicht wird spätestens mit der künftigen Eintragung des Beklagten als Eigentümer im Grundbuch enden, weil dann nicht mehr der Kläger, sondern der Beklagte als Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu Hausgeldzahlungen an die Gemeinschaft verpflichtet sein wird.

(b)

Eine Verzinsungspflicht aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB besteht auch für die ab September 2026 geltend gemachten Beträge aufgrund des bereits im November 2024 geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts wie bereits dargestellt nicht.

Dem Beklagten war keine Stellungnahmefrist zu dem Schriftsatz des Klägers vom 9. Oktober 2026 einzuräumen. Dieser enthielt kein neues entscheidungserhebliches Tatsachenvorbringen.

Die Kostenentscheidung folgt aus einer (entsprechenden) Anwendung des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, weil der Beklagte nur zu einem im Verhältnis zum Gesamtstreitwert geringfügigen Betrag verurteilt worden ist. Zwischen dem unbegründeten Teil der Klageforderungen und dem Gesamtstreitwert lag kein Gebührensprung, so dass auch Kostengesichtspunkte einer alleinigen Kostentragung des Klägers nicht entgegen stehen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und der tenorierten Zahlungsverpflichtung beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 Satz 1 und 2 ZPO. Hinsichtlich der Verurteilung zur Erteilung der Genehmigung gilt § 894 Satz 1 ZPO. Hiernach gilt die Genehmigung mit Rechtskraft des Urteils als erteilt. Das Urteil mit Rechtskraftvermerk ersetzt die gegenüber dem Grundbuch zu beachtende Form einer öffentlichen Urkunde (vgl. Hügel in: BeckOK, GBO, 62. Edition, Stand 01.09.2026, § 29 Rn. 146; Bayer/Meier-Wehrsdorfer in: Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl. 2023, § 29 Rn. 67).

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Rechtsfortbildung oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Die Entscheidung beruht auf der Anwendung der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien auf den konkreten Einzelfall.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG. Auszugehen war zunächst von § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG, wonach sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers richtet. Der Beklagte beantragt zum einen die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils im Umfang seiner Verurteilung. Er ist gemäß Ziff. I. 1. und I. 4. zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung und zur Herausgabe der Wohnung und des Stellplatzes verurteilt worden. Insoweit sind die Werte dieser beiden Anträge nicht zu addieren, sondern insgesamt mit dem einfachen Grundstückswert zu bemessen gewesen (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2019 – V ZR 285/18, juris). Das Gericht schätzt in Anwendung des § 3 ZPO den Grundstückswert mangels gegenteiliger Hinweise auf den Kaufpreis von 459.300,00 €.

Zu addieren ist zum einen der Betrag in Höhe von 1.834,25 €, zu dem der Beklagte gemäß Ziff. I. 2. des Tenors verurteilt worden ist. Dass es sich dabei um Verzugszinsen handelt, steht der Addition trotz § 43 Abs. 1 GKG nicht entgegen. Die Verzugszinsen werden nämlich ohne die Hauptforderung geltend gemacht, so dass ein Fall des § 43 Abs. 2 GKG vorliegt.

Ebenfalls zu addieren ist der Betrag aus Ziff. I. 3. des Tenors in Höhe von 13.267,94 €, zu dem der Kläger im Hinblick auf Wertersatz für gezogene Nutzungen verurteilt worden ist.

Streitwerterhöhend wirkt sich zudem die Verurteilung zu künftigen Zahlungen gemäß Ziff. I. 5. des Tenors aus. Der Streitwert ist insoweit nach § 48 Abs. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO zu bemessen gewesen (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 17. Januar 2011 – 5 U 158/10, juris Rn. 6 m.w.N.). Auch wenn § 9 ZPO nach Sinn und Zweck grundsätzlich nicht einschlägig ist, weil diese Vorschrift nur solche Rechte betrifft, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von wenigstens 42 Monaten haben oder jedenfalls eine solche Dauer haben können (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1961 – III ZR 143/60, juris Rn. 6; OLG Stuttgart, Beschluss vom 17. Januar 2011 – 5 U 158/10 m.w.N.), hat der Senat gleichwohl bei der Streitwertfestsetzung den 42-fachen Monatsbetrag, mithin 39.673,20 € (42 * 944,60 €), zugrunde gelegt. Schließlich sind bereits bis zur mündlichen Verhandlung über die Berufung und Anschlussberufung 33 Monatsbeträge fällig gewesen und der weitere Fortgang dieses Rechtsstreits ist angesichts der in Betracht kommenden Nichtzulassungsbeschwerde ungewiss.

Die Verurteilung zur Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.995,94 € gemäß Ziff. I. 6. führte dagegen wegen § 43 Abs. 1 GKG zu keiner Streitwerterhöhung. Gleiches gilt im Ergebnis für die vom Beklagten mit der im Berufungsverfahren weiterverfolgten Widerklage, weil insoweit, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, ein Fall sogenannter „Nämlichkeit“ der Streitgegenstände von Klage und Widerklage im Sinne des § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG vorliegt (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2019 – V ZR 285/18, juris).

Der Streitwert erhöht sich jedoch um den Wert der Anschlussberufung. Gemäß § 45 Abs. 2 GKG ist § 45 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG für wechselseitig eingelegte Rechtsmittel, die nicht in getrennten Prozessen verhandelt werden, entsprechend anzuwenden. Dabei ist es für die Anwendung des § 45 Abs. 2 GKG unerheblich, ob das Rechtsmittel selbstständig eingelegt wird, oder ob sich die andere Partei dem Rechtsmittel anschließt (vgl. BGH, Beschluss vom 05.10.1978 – GSZ 1/78, juris Rn. 4; Toussaint/Elzer, GKG, 56. Aufl., § 45 GKG Rn. 26). Dementsprechend fällt auch die Anschlussberufung des Klägers unter § 45 Abs. 2 GKG, so dass eine Streitwerterhöhung um den Wert der Anschlussberufung eintritt.

Die Werte der Anschlussberufung betragen hinsichtlich des Antrags zu Ziff. 1 4.905,50 €, hinsichtlich des Antrags zu Ziff. 2 4.424,73 € und hinsichtlich des Antrags zu Ziff. 3 10.156,02 € (42 * 241,81 €).

Die Addition der zuvor genannten Beträge ergibt in der Summe den Gesamtstreitwert für das Berufungsverfahren in Höhe von 533.561,64 €.