OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2011 – 5 U (Lw) 3/08

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Herausgabe

landwirtschaftlicher Nutzflächen in einem Umfang von insgesamt von

5,2518 ha.

Die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen

landwirtschaftlichen Nutzflächen in P… und W…. Durch

schriftlichen Vertrag vom 4. Juli 2003 verpachtete die Klägerin die

Flächen an die Beklagte zu 1 für die Dauer von 12 Jahren zu einem

jährlichen Pachtzins von 395,55 €. Auf Seiten des Pächters

wurde der Vertrag von dem Beklagten zu 3, dem Gesellschafter der

Beklagten zu 1, mit dem Zusatz „Gesellschafter der GbR“

unterzeichnet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird

auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug

genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat mit seinem am 27. November 2007

verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner

Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegenüber den Beklagten weder ein

pachtrechtlicher (§ 596 Abs.1 BGB) noch ein eigentumsrechtlicher

Herausgabeanspruch (§ 985 BGB) zu. Gegen die Beklagte zu 1 bestehe

kein Anspruch, weil sie sich identitätswahrend in die

Milchproduktion P… OHG und diese sich sodann formwechselnd

in die Beklagte zu 4 umgewandelt habe, die dadurch Träger

sämtlicher vormals der Beklagten zu 1 zustehenden Rechte und der

ihr obliegenden Pflichten geworden sei. Eine GbR könne

rechtsformwechselnd in eine OHG umgewandelt werden, sofern die - im

Vergleich zur GbR - zusätzlichen Voraussetzungen einer solchen

Personenhandelsgesellschaft erfüllt seien. Davon sei regelmäßig

auszugehen, wenn eine Änderung des Gesellschaftszweckes dahingehend

eintrete, dass fortan ein Handelsgewerbe betrieben werden solle.

Bei einer landwirtschaftlichen OHG ergebe sich die

Kaufmannseigenschaft nur auf Grund der Eintragungsoption gem. § 3

Abs.2 i. V .m. § 2 Satz 2 HGB, also mit der Eintragung in das

Handelsregister. Daher komme es in diesem Falle nicht kraft

Gesetzes, sondern kraft Willenserklärung bzw. Rechtsgeschäfts zu

einer identitätswahrenden Umwandlung. Aus der von den Beklagten zu

2 und 3 unterschriebenen Neuanmeldung einer OHG vom 17. August 2006

ergebe sich, dass die Gesellschafter der Beklagten zu 1 einstimmig

die Gründung der OHG beschlossen und deren Eintragung in das

Handelsregister beantragt hätten; dieses Grundlagengeschäft beziehe

sich auch auf die identitätswahrende Fortführung der Beklagten zu 1

in der Form der Milchproduktion P… OHG. Durch die Eintragung

in das Handelsregister sei die GbR ex lege zur OHG geworden.

Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten zu 2 und 3 (ggf. ungewollt)

in Vorbereitung der OHG zum 1. Juli 2006 eine weitere GbR –

neben der Beklagten zu 1 – gegründet hätten, seien nicht

ersichtlich. Die Beklagten zu 2 und 3 hätten nachvollziehbar

dargelegt, dass der 1. Juli 2006 als Stichtag für die

Abschlussbilanz der GbR bzw. für die Eröffnungsbilanz der OHG

„gegriffen“ worden sei, um die Erstellung einer

Zwischenbilanz zu vermeiden. Für eine Identität zwischen der

Beklagten zu 1 und der Milchproduktion P… OHG sprächen neben

dem identischen Unternehmenszweck auch der unveränderte

Gesellschafterbestand und die Übernahme des Gesellschaftsvermögens.

Dass beabsichtigt gewesen sei, den Gewerbebetrieb der Beklagten zu

1 in eine OHG umzuwandeln, ergebe sich auch daraus, dass dies dem

beklagtenseits umgesetzten Sanierungskonzept entsprochen habe,

wonach eine identitätswahrende Umwandlung erforderlich gewesen sei,

um letztendlich der aus der OHG hervorgegangenen Beklagten zu 4 die

pachtvertraglichen Rechte der Beklagten zu 1 zu sichern. Die aus

der Beklagten zu 1 hervorgegangene Milchproduktion P… OHG

habe sich auf Grund des Gesellschafterbeschlusses vom 24. November

2006 gemäß §§ 190 ff. UmwG formwechselnd in die Beklagte zu 4

umgewandelt, so dass letztere mit Eintragung der Umwandlung im

Handelsregister am 17. Januar 2007 Träger sämtlicher Rechte und

Pflichten der Milchproduktion P… OHG geworden sei (§ 202

Abs.1 Nr.1 UmwG). Pachtvertragliche bzw. eigentumsrechtliche

Herausgabeansprüche könnten somit allenfalls gegenüber der

Beklagten zu 4 und wegen der Fortdauer ihrer persönlichen Haftung

gemäß § 224 Abs. 1 UmwG auch gegenüber den Beklagten zu 2 und 3 in

Betracht kommen. Diese Ansprüche seien aber nicht begründet, weil

der Pachtvertrag wirksam fortbestehe und der Beklagten zu 4 ein

Recht zum Besitz verleihe (§ 585 Abs.2 BGB i. V. m. § 581 Abs.1

Satz 1 BGB, § 986 Abs.1 BGB). Die Überlassung der Pachtflächen an

die Milchproduktion P… OHG und nachfolgend an die Beklagte

zu 4 stelle keine (unbefugte) Nutzungsüberlassung an Dritte im

Sinne von § 589 Abs.1 Nr. 1 BGB i. V. m. § 9 des Pachtvertrages

dar. Die Personenidentität zwischen Pächter und Nutzer sei gewahrt;

dies gelte sowohl für die Überlassung der Pachtflächen an die

Milchproduktion P… OHG als auch für die nachfolgende

Umwandlung der Milchproduktion P… OHG in die Beklagte zu 4.

Da sich diese nach den Bestimmungen des Umwandlungsgesetzes

vollzogen habe, sei die Beklagte zu 4 kraft Gesetzes an die Stelle

der Milchproduktion P… OHG in den Pachtvertrag eingetreten,

so dass § 589 BGB nicht zur Anwendung komme. Ein Kündigungsgrund

ergebe sich auch nicht aus einem etwaigen Vermögensverfall des

Pächters. Es bestehe keine erkennbare Gefährdung der

Verpächterinteressen, die eine Fortsetzung des

Vertragsverhältnisses für den Verpächter unzumutbar machen könnte.

Es liege auch kein Vertrauensbruch vor, da die Verpächter

zureichend und zeitgerecht informiert worden seien. Der

Pachtvertrag habe schließlich nicht gemäß § 594a Abs. 1 BGB

ordentlich gekündigt werden können, da er auf eine bestimmte Zeit

abgeschlossen worden sei, die noch nicht verstrichen sei. Es liege

zwar ein Mangel der Schriftform vor, weil der schriftliche

Pachtvertrag allein durch den Beklagten zu 3 ohne Vertreterzusatz

unterzeichnet worden sei, dem Verpächter sei jedoch aus dem

Grundsatz von Treu und Glauben die Berufung auf den Formmangel

verwehrt. Eine unzulässige Rechtsausübung liege etwa dann vor, wenn

die Parteien vereinbart hätten, den Vertrag schriftlich

abzuschließen und daher zur Nachholung der Schriftform verpflichtet

seien. Aus der Festlegung in § 14 des Pachtvertrages ergebe sich,

dass der Vertrag schriftlich abzuschließen gewesen sei. Soweit

diese Schriftform nicht eingehalten sei, seien die Parteien

angesichts dieser Vereinbarung verpflichtet, die Schriftform

nachzuholen.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer fristgerecht

eingereichten und begründeten Berufung. Sie rügt die Verletzung

materiellen Rechts und beruft sich weiterhin auf eine wirksame

Kündigung des Pachtvertrages. Die fristlose Kündigung sei wegen

Verstoßes gegen § 589 BGB gerechtfertigt. Die Pachtflächen seien

unbefugt an einen Dritten, nämlich an die neu gegründete OHG und

sodann an die Beklagte zu 4 überlassen worden. Die Beklagte zu 1

habe neben der zeitlich nachfolgend gegründeten OHG weiter

fortbestanden. Für eine Umwandlung der Beklagten zu 1 in eine OHG

fehle es an dem hierzu nötigen Grundlagenvertrag. Bis in den

September 2006 sei die Beklagte zu 1 als GbR im Verkehr

aufgetreten. Auch der Vermögensverfall der Beklagten zu 1 und die

schwerwiegende Verletzung von Informationspflichten rechtfertigten

eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages. Jedenfalls habe die

Klage auf der Grundlage der hilfsweise erklärten ordentlichen

Kündigung Erfolg. Der von dem Beklagten 3 unterzeichnete

Pachtvertrag genüge dem Schriftformerfordernis nicht. Es fehle der

Hinweis, als Vertreter für die Beklagte zu 1 gehandelt zu haben.

Bei einer GbR sei ferner zu fordern, dass sich der

Gesellschafterbestand und damit der dem Verpächter

gesamtschuldnerisch haftende Personenkreis unmittelbar aus der

Vertragsurkunde ergebe. Einer Kündigung stehe auch nicht der

Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Die Verpächterseite habe

ein berechtigtes Interesse, sich vom Vertrag zu lösen, und die

Pächterseite sei durch die fast zwei Jahre lange ordentliche

Kündigungsfrist hinreichend in ihren Interessen geschützt.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagten

als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie folgende

landwirtschaftliche Nutzflächen mit einer Gesamtgröße von 5,2518 ha

an die Klägerin herauszugeben:

Gemarkung P… Flur 1, Flurstück 205, 0,52 ha,

Gemarkung P… Flur 2, Flurstück 11, 1,5774 ha,

Gemarkung P… Flur 2, Flurstück 13, 1,8 ha,

Gemarkung W… Flur 15, Flurstück 151, 0,5777 ha,

Gemarkung W… Flur 15, Flurstück 153/2, 0,7967 ha.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und erwidern ferner: Die

Beklagte zu 1 habe sich formwechselnd und identitätswahrend

zunächst in die OHG und sodann in die Beklagte zu 4 umgewandelt.

Der für den Wechsel zur OHG nötige Grundlagenvertrag ergebe sich

aus dem Gesellschafterbeschluss vom 17. August 2006. Da die OHG

erst mit ihrer Eintragung in das Handelsregister am 25. September

2006 als solche entstanden sei, sei die Beklagte zu 1 bis dahin im

Verkehr richtigerweise weiterhin als GbR aufgetreten. Eine

fristlose Kündigung des Pachtvertrages sei auch nicht aus anderen

Gründen gerechtfertigt. Die ordentliche Kündigung greife ebenfalls

nicht durch. Gegen die Berufung auf einen Formmangel spreche schon

der Zweck des Formerfordernisses, der in erster Linie auf den

Schutz des späteren Erwerbers des Eigentums an der Pachtsache

abziele. Zudem sei den Verpächtern bekannt gewesen, dass nur die

Beklagten zu 2 und 3 Gesellschafter der Beklagten zu 1 gewesen

seien; es habe keinerlei Zweifel über die Person des Pächters

bestanden. Angesichts der seit 2001 anerkannten Rechtsfähigkeit der

Außen-GbR sei es nicht geboten, die einzelnen Gesellschafter in die

Vertragsurkunde aufzunehmen. Bei den Vertragsverhandlungen hätten

die Beklagten zu 2 und 3 den Verpächtern den Gesellschaftsvertrag

für die Beklagte zu 1 vorgelegt und auf ihre jeweilige

Alleinvertretungsbefugnis hingewiesen. Jedenfalls wäre eine

ordentliche Kündigung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben

unwirksam. Sie hätte für die Beklagtenseite eine besondere Härte

zur Folge, weil hierdurch langfristige Investitionen, die „im

Boden stecken“, verloren gingen; der Beklagten zu 4 drohe

durch die (in zahlreichen Parallelverfahren) anhängigen Kündigungen

ein Verlust von 50% der bewirtschafteten Flächen. Die Berufung der

Verpächterseite auf einen Formmangel laufe dem Schutzzweck des

Formerfordernisses zuwider und verstoße gegen die in der

Schriftformklausel in § 14 des Pachtvertrages zum Ausdruck kommende

Übereinkunft der Parteien, dass an der vereinbarten Pachtdauer

festgehalten werden solle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf

den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug

genommen.

1. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere

statthaft und form- und fristgerecht bei dem zuständigen

Brandenburgischen Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat -

eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und 2 Nr.1, §§ 517,

519, 520 ZPO, § 48 Abs.1 Satz 1, § 1 Nr.1a, § 2 Abs.1 Satz 3

LwVG).

Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst teilweise Erfolg. Die

Klägerin kann nach wirksamer ordentlicher Kündigung von den

Beklagten zu 2 bis 4 als Gesamtschuldnern die Herausgabe der

streitgegenständlichen Flächen gemäß § 596 BGB verlangen;

hinsichtlich der Beklagten zu 1 bleibt das Rechtsmittel ohne

Erfolg.

2. Die Herausgabeklage war im Verhältnis zur Beklagten zu 1

schon deswegen zurückzuweisen, weil es dieser an der erforderlichen

Passivlegitimation fehlt. Ihre Rechte und Pflichten aus dem

Pachtvertrag sind bereits mit der Umwandlung in die OHG auf diese

übergegangen (BGH ZIP 2010, 377).

3. Im Verhältnis zu den Beklagten zu 2 bis 4 ist der

Pachtvertrag nicht durch eine außerordentliche Kündigung der

Klägerin beendet worden.

a) Die Klägerin hat mehrfach die fristlose Kündigung des

Pachtvertrages erklärt. Die Kündigungserklärung bedarf der Angabe

eines Kündigungsgrundes als Wirksamkeitsvoraussetzung nicht (arg. e

§ 569 Abs. 4 BGB; s. nur Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl. 2005, §

594e Rdn. 27; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 542 Rdn. 14).

Formelle Bedenken sind nicht ersichtlich. Die außerordentliche

Kündigung ist aber materiell nicht berechtigt, da kein

Kündigungsgrund vorliegt.

b) Ein Kündigungsrecht ergibt sich nicht aus dem Gesichtspunkt

der unbefugten Überlassung der Pachtflächen an Dritte (§ 543 Abs. 1

und 2 Nr. 2, § 589 Abs. 1, § 594e Abs. 1 BGB).

Die Milchproduktion P… OHG und die aus ihr

hervorgegangene Beklagte zu 4, denen die Nutzung der

verfahrensgegenständlichen Pachtflächen ohne Zustimmung der Kläger

überlassen worden ist, sind nicht „Dritte“ im Sinne von

§ 543 Abs. 2 Nr. 2, § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Maßgeblich ist

insofern, ob die Personenidentität zwischen Pächter und Nutzer

gewahrt ist. Während die Einbringung der Pachtfläche in eine

Gesellschaft, die aus dem Pächter und einem hinzutretenden weiteren

Gesellschafter besteht, eine erlaubnispflichtige Drittüberlassung

darstellt (s. BGH NJW 2001, S. 2251, 2252), liegt eine Überlassung

der Pachtsache an einen „Dritten“ nicht vor bei

identitätswahrender formwechselnder Umwandlung des Pächters; in

diesen Fällen bleibt die Identität des Pächters nämlich unberührt,

und es ändert sich nur seine rechtliche „Form“ (s. BGHZ

150, S. 365, 367 f.; BGH NJW 1967, S. 821 f.; Thüringer OLG, OLG-NL

2001, S. 185, 186 f.; Lukanow, aaO., § 589 Rdn. 5;

Palandt/Weiden-kaff, aaO., § 540 Rdn. 6; Münch.Komm.-Bieber, BGB,

Aufl. 2008, § 540 Rdn. 11; Münch. Komm.-Harke, a.a.O., § 589 Rdn.

1). Seit dem Urteil des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom

29. Januar 2001 [II ZR 331/00] (BGHZ 146, S.341, 342 ff. = BGH NJW

2001, S. 1056 ff.) ist die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR anerkannt;

danach besitzt die Außen-GbR Rechtsfähigkeit, soweit sie durch

Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet.

Somit kann die GbR als solche auch als Pächter Partei eines

Pachtvertrages sein. In diesem Falle bleibt die Identität der

Person des Pächters (GbR) von einem Wechsel der Gesellschafter

unberührt, so dass der Gesellschafterwechsel nicht zu einer

Überlassung der Pachtsache an einen „Dritten“ führt (s.

dazu OLG Düsseldorf, NJW-RR 2003, S. 513, 514; Lukanow, aaO., § 589

Rdn. 5; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 540 Rdn. 6; Münch.Komm.-Bieber,

aaO., § 540 Rdn. 11; Münch.Komm.-Harke, aaO., § 589 Rdn. 1).

Gleiches gilt bei wirksamer identitätswahrender formwechselnder

Umwandlung der GbR in eine Personenhandelsgesellschaft (s. insb.

BGH NJW 1967, S.821 f.), die sich ihrerseits formwechselnd und

identitätswahrend in eine Kapitalgesellschaft umwandelt. Anders

kann es allenfalls dann liegen, wenn die Auslegung eines vor der

Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur

Rechtsfähigkeit der Außen-GbR abgeschlossenen Pachtvertrages

ergibt, dass dieser auf der Pächterseite gerade nur mit den

(damaligen) Gesellschaftern der GbR zustande kommen sollte (s. OLG

Rostock, AgrarR 2004, S. 403, 404; Münch.Komm.-Harke, aaO., § 589

Rdn. 1). So verhält es sich hier aber schon deshalb nicht, weil der

verfahrensgegenständliche Pachtvertrag erst lange nach der Änderung

der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, nämlich im Juli oder

August 2003, abgeschlossen worden und kein tragfähiger Anhaltspunkt

dafür ersichtlich ist, dass die Klägerin gerade nur mit den

Beklagten zu 2 und 3 (persönlich) kontrahieren wollten.

Nach diesen Maßgaben liegt hier keine Überlassung an

„Dritte“ im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr.2, § 589 Abs.1

Nr.1 BGB vor, da die Beklagte zu 1 formwechselnd und

identitätswahrend zunächst in die Milchproduktion P… OHG und

sodann in die Beklagte zu 4 umgewandelt worden ist. Zur Begründung

im Einzelnen wird auf die Ausführungen des Senates u. a. im Urteil

vom 28. Mai 2009 (5 U (Lw) 6/09) sowie auf das Urteil des

Bundesgerichtshofes vom 27. November 2009 (ZIP 2010, 377 ff.) Bezug

genommen. Anhaltspunkte, die Anlass geben könnten, die Frage der

formwechselnden und identitätswahrenden Umwandlung vorliegend

anders zu beurteilen, sind im vorliegenden Verfahren nicht

ersichtlich.

c) Es besteht auch kein Kündigungsrecht aus sonstigem wichtigem

Grund (§ 543 Abs. 1, § 594e Abs. 1 BGB, § 10 des

Landpachtvertrages)

Der Vermögensverfall oder die Abgabe der eidesstattlichen

Offenbarungsversicherung des Pächters nach § 807 ZPO geben für sich

genommen noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund her (s. OLG

München ZMR 1997, S. 458, 460; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 543 Rdn

41 m. w. Nachw.). Freilich kann die Fortsetzung des

Vertragsverhältnisses bei drohender Zahlungsunfähigkeit des

Pächters für den Verpächter unzumutbar sein, wenn ein besonders

wertvoller Pachtgegenstand überlassen worden ist und der Pächter

durch sein Verhalten erhebliche Zweifel aufkommen lässt, ob er

seine Verpflichtungen erfüllen wird, so dass das Vertrauen in die

Zahlungswilligkeit und Zahlungsfähigkeit des Pächters in

erheblichem Maße erschüttert ist (s. dazu Münch.Komm.-Bieber, aaO.,

§ 543 Rdn. 12). Diese Voraussetzungen sind hier aber nicht erfüllt.

Dem Pächter ist hier kein besonders wertvoller Pachtgegenstand

überlassen worden, der Jahrespachtzins beträgt nur 395,55 €,

und es sind letztlich auch keine Pachtzinsrückstände verblieben,

welche die Besorgnis der Verpächter rechtfertigen könnten, sie

würden ihre vertraglichen Ansprüche nicht durchsetzen können oder

einen erheblichen Vermögensschaden erleiden. Zureichende

Anhaltspunkte für die begründete Besorgnis der Zahlungsunwilligkeit

und –fähigkeit der Beklagten zu 4, die im Wege der

identitätswahrenden formwechselnden Umwandlung Pächter und

Vertragspartner der Kläger geworden ist, sind weder vorgetragen

noch sonst ersichtlich.

Wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend dargelegt hat –

und von der Berufung letztlich auch nicht angegriffen wird –

liegt auch keine zur fristlosen Kündigung berechtigende Verletzung

von Informationspflichten des Pächters gegenüber dem Verpächter

vor. Das Anwaltsschreiben der Beklagten zu 1 an mehrere ihrer

Gläubiger vom 18. September 2006 ist der Klägerin zwar nicht zur

Kenntnis gebracht worden. Hierin liegt aber keine schwerwiegende

Pflichtverletzung, weil der in diesem Schreiben angesprochene

Forderungs(teil)verzicht gerade nicht auch den Landverpächtern

abverlangt werden sollte. Vielmehr war diese Vorgehensweise der

Beklagten zu 1 darauf angelegt, dass die Ansprüche der Verpächter

uneingeschränkt befriedigt werden können, was im Ergebnis auch

erreicht worden ist. Den Pächter trifft grundsätzlich auch nicht

die Pflicht, den Verpächter über drohende Zahlungsschwierigkeiten

zu informieren. Die – unstreitig –

„schleppende“ Zahlungsweise spricht zudem dafür, dass

der Klägerin entsprechende Zahlungsschwierigkeiten nicht verborgen

geblieben, sondern bekannt geworden sind. Soweit die Klägerin

darauf abstellt, dass die Pächterseite in ihren Schreiben vom 18.

September 2006 und 22. November 2006 widersprüchliche Angaben zur

wirtschaftlichen Situation gemacht habe, rechtfertigt dies nicht

die Annahme einer schwerwiegenden, zur fristlosen Kündigung

berechtigenden Pflichtverletzung. Der erstrebte teilweise

Forderungsverzicht der übrigen Gläubiger und das damit verbundene

Sanierungskonzept der Beklagten zu 1 hatte unstreitig zum Ziel, den

Ansprüchen und Interessen der Verpächter weiterhin uneingeschränkt

nachkommen zu können. Soweit im Zusammenhang mit der

identitätswahrenden formwechselnden Umwandlung der Beklagten zu 1

in die Milchproduktion P… OHG (durch Eintragung vom 25.

September 2006) und sodann in die Beklagte zu 4 (durch Eintragung

vom 17. Januar 2007) Informationspflichten entstanden sind, ist

diesen Pflichten durch die Schreiben vom 22. September 2006 sowie

vom 8., 14. und 23. Februar 2007 Genüge getan worden. Vor

Wirksamkeit der jeweiligen Umwandlung (durch Eintragung im

Handelsregister) war die Pächterseite nicht gehalten, die

Verpächterseite über ihr Vorhaben in Kenntnis zu setzen.

Ein Recht zur fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses ergibt

sich schließlich auch nicht daraus, dass sich die Klägerin als

Verpächterin nunmehr de facto – ohne ihr Zutun – einer

„anderen Person“ als derjenigen gegenüber sieht, an die

sie die Flächen ursprünglich verpachtet hatte, also gleichsam einem

„neuen Vertragspartner“. Diese Folge ergibt sich aus

der rechtlichen Zulässigkeit der formwechselnden

identitätswahrenden Umwandlung und ist demjenigen Verpächter nicht

unzumutbar, der seine Flächen von vornherein nicht an eine einzelne

natürliche Person, sondern an eine „Gesellschaft“

verpachtet hat (s. BGHZ 150, S. 365, 369 ff.; Thüringer OLG, OLG-NL

2001, S. 185, 187). Verpachtet der Verpächter an eine Gesellschaft,

so bleibt es ihm unbenommen, im Pachtvertrag für den Fall eines

Rechtsformwechsels ein Kündigungsrecht vorzusehen. Aus § 593a und §

594d BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber es nicht für geboten

erachtet hat, dem Verpächter im Falle eines ohne sein Zutun

zustande gekommenen Wechsels auf der Pächterseite stets ein

Kündigungsrecht zuzubilligen. Wird die Pachtsache im Zusammenhang

mit einer Betriebsübergabe im Wege vorweggenommener Erbfolge an

einen Dritten übergeben mit der Folge, dass dieser nach § 593a Satz

1 BGB anstelle des bisherigen Pächters in den Pachtvertrag

eintritt, so ist der Verpächter nur dann zu einer außerordentlichen

Kündigung berechtigt, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der

Pachtsache durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist (§ 593a

Satz 3 BGB). Stirbt der Pächter, so kann der Verpächter dies zwar

zum Anlass für eine Kündigung nehmen (§ 594d Abs.1 BGB). Diese

Kündigung bleibt jedoch im Ergebnis ohne Erfolg, wenn die

ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache durch die Erben oder

einen von ihnen beauftragten Miterben oder Dritten gewährleistet

erscheint (§ 594d Abs. 2 BGB). Auch wenn diese Umstände von den

Erben darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen sind, zeigt

diese Regelung, dass in materieller Hinsicht nicht der

Parteiwechsel an sich die Kündigung rechtfertigt, sondern dass

entscheidend – wie bei § 593a Satz 3 BGB – die

Gefährdung der Erfüllung der vertraglichen Pflichten ist. Daran

knüpft der Gesetzgeber sowohl im Umwandlungsrecht (zur Frage der

Sicherheitsleistung) als auch im Landpachtrecht (zur Frage der

Kündigung) an. Das verbietet es, unabhängig von diesem für die

Wertung maßgeblichen Gesichtspunkt, allein aus dem Umstand, dass

ein Parteiwechsel auf Pächterseite stattgefunden hat, auf ein

außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu schließen

(BGH, a.a.O.). Dass wegen der identitätswahrenden formwechselnden

Umwandlung der Beklagten zu 1 in die Milchproduktion P… OHG

und sodann in die Beklagte zu 4 eine Gefährdung der Erfüllung der

vertraglichen Pflichten des Pächters zu besorgen wäre, ist weder

dargetan worden noch sonst ersichtlich. Mit der Beklagten zu 4

steht der Klägerin offenbar vielmehr ein weitaus wirtschaftlich

stabilerer und leistungsstärkerer Vertragspartner gegenüber als

zuvor in Gestalt der Beklagten zu 1.

4. Die Klägerin hat den Landpachtvertrag aber gemäß § 594a Abs.

1 Satz 1, § 585a BGB wirksam ordentlich gekündigt, weil wegen

Nichteinhaltung der Schriftform ein Vertrag über eine feste

Pachtzeit von 12 Jahren nicht wirksam zustande gekommen ist und

damit die Pachtzeit nicht bestimmt ist.

Nach § 2 des Pachtvertrages sind die streitigen Flächen für 12

Jahre - mit Verlängerungsoption - verpachtet worden. Diese

Befristung ist unwirksam, weil der Pachtvertrag nicht in der

vorgeschriebenen schriftlichen Form abgeschlossen worden ist, mit

der Folge, dass der Pachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt (§ 585a

BGB) und daher von der Klägerin unter Einhaltung der Frist des §

594a Abs.1 BGB gekündigt werden konnte.

a) Die Schriftform nach § 585a BGB dient – ebenso wie die

Schriftform nach § 550 BGB – in erster Linie dem Zweck, den

späteren Erwerber des Eigentums an den verpachteten Flächen, der

kraft Gesetzes in den Landpachtvertrag eintritt (§ 566 Abs.1 i. V.

m. § 593b BGB), zuverlässig über den Inhalt bestehender

Pachtverträge, insbesondere deren Dauer zu unterrichten; daneben

(nachrangig) kommt der Schriftform auch eine Klarstellungs-,

Beweis- und Warnfunktion zu (s. BGHZ 125, S. 175, 181; BGHZ 136, S.

357, 370; BGH NJW 2002, S. 3389, 3391; NJW 2006, S. 140, 141; NJW

2007, S. 3346, 3347; NJW 2008, S. 2178 f.; Lukanow, aaO., § 585a

Rdn. 3; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550 Rdn. 1; Münch.Komm.-Harke,

aaO., § 585a Rdn. 1; Münch.Komm.-Bieber, aaO., § 550 Rdn. 2

m.w.Nw.).

Zur Einhaltung der Schriftform nach § 585a BGB ist es

grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen

Vertragsbedingungen - insbesondere auch die Parteien des

Pachtverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Die –

eindeutige, zweifelsfreie – Bestimmbarkeit dieser

wesentlichen Vertragsbedingungen muss im Zeitpunkt des

Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb

der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die bereits

zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen müssen (vgl. BGHZ Bd.

142, S. 158, 161, 164 f.; BGH NJW 1999, S. 3257, 3259; NJW 2002, S.

3389, 3391; NJW 2006, S. 139, 140; NJW 2006, S. 140, 141;

Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550 Rdn. 10; Münch.Komm.-Einsele, BGB,

Bd.1, 5.Aufl. 2006, § 126 Rdn. 7). Handelt der Unterzeichner als

Vertreter der Vertragspartei, so müssen der Vertretungswille und

die Vertretung als solche in der Urkunde hinreichend deutlich zum

Ausdruck kommen (s. BGHZ 125, S.175, 178 f.; BGH NJW 2002, S.3389,

3391; NJW 2003, S. 3053, 3054; NJW 2004, S. 1103;

Palandt/Ellenberger, aaO., § 126 Rdn. 9; Münch.Komm.-Bieber, aaO.,

§ 550 Rdn. 10; Münch.Komm.-Einsele, aaO., § 126 Rdn. 13). Ein

solcher Vertretungszusatz ist allerdings dann entbehrlich, wenn

sich aus den Umständen zweifelsfrei ergibt, dass der

Unterzeichnende als Vertreter der Vertragspartei aufgetreten ist

(vgl. BGH NJW 2005, S. 2225, 2226 f.; NJW 2007, S. 288, 290; NJW

2007, S. 3346). Dementsprechend ist grundsätzlich auch ein die

Vertretung kennzeichnender Zusatz erforderlich, wenn eine GbR

Vertragspartei ist und nur ein Gesellschafter unterzeichnet, denn

es bedarf der Klarstellung, ob dieser Gesellschafter nur für sich

allein oder auch als Vertreter der übrigen Gesellschafter handelt,

da die GbR regelmäßig durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten

wird (§ 709 Abs.1, § 714 BGB); hat dagegen für eine GbR nur ein

Gesellschafter ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen

Gesellschafters erläuternden Zusatz unterschrieben, ist der Urkunde

nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften

enthält (vgl. Urt. des Senats vom 2. September 2010 – 5 U

(Lw) 4/10). Ein solcher klarstellender Zusatz ist nur dann

entbehrlich, wenn die Vertretung des weiteren Gesellschafters durch

die unterzeichnende Person auf andere Weise hinreichend deutlich

zum Ausdruck gelangt (s. BGH NJW 2003, S. 3053, 3054; NJW 2004, S.

1103; NJW 2007, S. 3346, 3347; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550

Rdn.10; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 126 Rdn 9). Allerdings folgt

aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses, dass sich die

Vertretung aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss. Das

Schriftformerfordernis soll nämlich in erster Linie sicherstellen,

dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf

Seiten des Verpächters in ein auf mehr als zwei Jahre

abgeschlossenes Landpachtverhältnis eintritt (§ 593b BGB i. V. m. §

566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag

ersehen kann (BGH NL-BzAR 2010, 116 ff; BGHZ 176, 301, 304).

b) Diese Anforderungen an das Schriftformerfordernis sind

vorliegend nicht gewahrt. Zwar waren unstreitig nur die Beklagten

zu 2 und 3 Gesellschafter der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3 hat

aber dadurch, dass er den Pachtvertrag lediglich als

„Gesellschafter“ unterzeichnet hat, nicht hinreichend

deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er zugleich als Vertreter für

den weiteren Gesellschafter, den Beklagten zu 2, den Pachtvertrag

unterzeichnet. Entgegen der Auffassung der Beklagten kommt in der

Urkunde die Vertretung des weiteren Gesellschafters nicht in

anderer Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck. Nicht entscheidend

ist in diesem Zusammenhang, dass eingangs der Vertragsurkunde die

Beklagte zu 1 als Pächter bezeichnet ist. Durch die Unterschrift

des Beklagten zu 3 kommt damit allein zum Ausdruck, dass er mit

seiner Unterschrift nicht einen Vertrag mit sich selbst, sondern

mit der GbR, der Beklagten zu 1, abschließen will. Es wird aber

allein hierdurch nicht hinreichend erkennbar, dass er mit seiner

Unterschrift gleichzeitig eine Erklärung für den weiteren

Mitgesellschafter, den Beklagten zu 2 abgeben will. Es genügt daher

auch nicht, dass er über der Bezeichnung „Pächter“ den

Vertrag unterzeichnet hat. Schließlich wird die Schriftform nicht

dadurch gewahrt, dass der Beklagte zu 3 mit seiner Unterschrift die

gesamte Unterschriftszeile ausgenutzt hat. Dieser Umstand genügt

schon deswegen nicht, weil die Unterschriftszeile ohnehin nur Platz

für eine Unterschrift bietet, es aber gleichwohl nicht

ausgeschlossen ist, dass weitere Vertragspartner – etwa auch

auf Verpächterseite – ihre Unterschrift neben die

Unterschriftszeile setzen oder über der anderen Unterschrift

unterzeichnen. Maßgeblich bleibt, dass der Beklagte zu 3, wie sich

ebenfalls aus der Vertragsurkunde ergibt, den Vertrag lediglich als

Gesellschafter der Beklagten zu 1 ohne weiteren Vertreterzusatz

unterzeichnet hat und hierdurch für einen Dritten aus der Urkunde

selbst nicht hinreichend deutlich wird, dass die Erklärung

gleichzeitig für den weiteren Gesellschafter abgegeben werden

sollte und damit die Vertragsurkunde alle notwendigen

Unterschriften für einen wirksamen Vertragsschluss enthält.

Darauf, dass der Klägerin bei Unterzeichnung des Pachtvertrages

aus Umständen außerhalb der Vertragsurkunde selbst bekannt war oder

bekannt sein musste, dass die Beklagten zu 2 und 3 die alleinigen

Gesellschafter der Beklagten zu 1 waren und der Beklagte zu 3 bei

Abschluss des Vertrages auch für den Beklagten zu 2 handeln wollte,

kommt es angesichts des dargestellten Schutzzwecks des

Schriftformerfordernisses nicht entscheidend an.

c) Fehlt es somit an der wegen seiner langen Dauer notwendigen

Schriftform, gilt der Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit (§ 585a

BGB) und konnte von der Klägerin spätestens am 3. Werktag eines

Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt

werden (§ 594a Abs. 1 S. 1 BGB).

Diese Kündigung hat die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 22.

November 2006 gegenüber den Beklagten zu 1 und 3 wirksam erklärt.

Nach dem Inhalt des Landpachtvertrages, der ausdrücklich den

Zeitpunkt des Beginns des Vertragsverhältnisses nicht nennt, ist

davon auszugehen, dass dieses am 1. Oktober 2003 beginnen und am

30. September 2015 enden sollte. Dies ergibt sich hinreichend

deutlich aus der weiteren Vereinbarung, dass der Pachtzins jährlich

jeweils bis zum 30. September zu zahlen war. Damit wurde das

Pachtverhältnis durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom

22. November 2006 zum 30. September 2009 beendet.

Der ordentlichen Kündigung können die Beklagten zu 2 bis 3 nicht

mit Erfolg den Einwand aus Treu und Glauben entgegenhalten.

Zwischen den Parteien ist, wie bereits ausgeführt, ein auf

unbestimmte Zeit geschlossener Pachtvertrag geschlossen worden. Die

Klägerin macht mit der ordentlichen Kündigung damit lediglich von

einer ihr vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit Gebrauch, den Vertrag

zu beenden. Eine vertragliche Bindung für einen konkreten Zeitraum

– hier von 12 Jahren – ist gerade nicht wirksam

vereinbart worden, selbst dann nicht, wenn der Klägerin bekannt

gewesen sein sollte, dass der Beklagte zu 3 bei Unterzeichnung des

Vertrages auch eine Erklärung für den Beklagten zu 2 abgeben

wollte.

Anhaltspunkte für eine schwere Treuepflichtverletzung seitens

der Klägerin – die etwa dann gegeben sein kann, wenn eine

Vertragspartei die andere treuwidrig von der Einhaltung der

Schriftform abhält – sind nicht ersichtlich. Angesichts der

Länge der ordentliche Kündigungsfirst von nahezu zwei Jahren ist

schließlich nicht ersichtlich, dass die ordentliche Kündigung für

die Beklagten zu 2 bis 3 zu einem untragbaren Ergebnis führt.

d) Die Klägerin kann danach die Herausgabe der Pachtflächen

verlangen, und zwar nicht nur von der Beklagten zu 4 als der

vormalig letzten Pächterin und gegenwärtigen unmittelbaren

Besitzerin, sondern auch von den Beklagten zu 2 und 3 (§ 128 S. 1

HGB analog). Diese Haftung blieb von der Umwandlung in die Beklagte

zu 4 unberührt. Der Haftung der Beklagten zu 2 und 3 steht

schließlich nicht entgegen, dass sie nicht mehr Gesellschafter und

Geschäftsführer der Beklagten zu 4 sind und nicht Besitzer der

Flächen sind (vgl. BGH Nl-BzAR 2010, 116 ff.).

5. Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten

(§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO, die

Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708

Nr. 10, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.