OLG Jena, Beschluss vom 26.03.2026 – 8 U 329/25

Der Kläger begehrt von der Beklagten, die zuvor als C… firmierte, Schadensersatz aufgrund von Verzögerungen bei der Herstellung zweier Eigentumswohnungen.

Die Parteien schlossen am 30.03.2022 einen notariellen Bauträgerkaufvertrag über zwei Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 617.800,00 € (Anlage K1). Nach der beklagtenseits vorzunehmenden Herstellung bzw. Sanierung sollten die Wohnflächen der beiden Wohnungen voraussichtlich 44,81 m² und 71,32 m² betragen. Die Beklagte verpflichtete sich in diesem Vertrag, die Wohnungen bis spätestens 30.03.2024 bezugsfertig und bis spätestens 30.06.2024 vollständig fertig zu stellen. Hieran anschließend wurden folgende Regelungen getroffen (Anlage K1, S. 10, 6. u 7. Abs.):

„Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist ausgeführt werden, hat sie der Verkäufer zu geeigneter Zeit unverzüglich zu erbringen. Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsgegenstandes aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, z.B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen des Käufers, verlängern die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung.

Sollte die vertragsgegenständliche Wohnung aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht bis zum 30.03.2024 bezugsfertig übergeben werden können, verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer, monatlich eine Entschädigung in Höhe von 11,50 €/qm Wohnfläche der vertragsgegenständlichen Wohneinheit, die Zahlung aller bis dahin geschuldeten und fälligen Kaufpreisraten vorausgesetzt, beginnend mit dem nächsten Monat nach dem vorgenannten Termin, längstens bis zur Bezugsfertigkeit der vertragsgegenständlichen Wohnung, zu zahlen. Weitergehende gesetzliche Ansprüche sind dadurch nicht ausgeschlossen.“

Der Kläger zahlte auf Anforderung an die Beklagte Raten in Höhe von 108.300,00 €, 68.700,00 €, 101.080,00 €, 64.120,00 € sowie 8.965,50 €. Als die Baustelle still stand, erhielt der Kläger eine Rechnung vom 19.12.2023 über eine weitere Rate in Höhe von 12.134,70 € (Anlage K3). Diese wurde klägerseits unter dem 02.02.2024 zurückgewiesen (Anlage K4). Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 12.07.2024 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 26.07.2024 auf, die bis zum 30.06.2024 fällige Entschädigung in Höhe von 4.006,50 € zu zahlen (Anlage K2).

Der Kläger hat beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 5.342,00 € nebst Zinsen i.H.v. jeweils 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 4.006,50 € seit dem 27.07.2024 und aus 1.335,50 € seit Klagezustellung zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn außergerichtliche Anwaltsgebühren i.H.v. 627,13 € nebst Zinsen i.H.v. 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die hat Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht gewesen, die Fristen für die Herstellung der Bezugsfertigkeit und der vollständigen Fertigstellung hätten sich verlängert. Hierzu hat sie behauptet, dass die jahreszeitlich bedingte Witterung zu Behinderungen der Bauarbeiten geführt habe. In den Jahren 2022 bis 2024 sei es an 556 Schlechtwettertagen nicht möglich gewesen, Außenarbeiten durchzuführen. Außerdem sei es zu erheblichen Baupreissteigerungen und einem Baustoffmangel aufgrund des Krieges in der Ukraine gekommen. Diese Preissteigerung und den Baustoffmangel habe die Bauwirtschaft erst im Herbst 2022 festgestellt. Der Baustoffmangel habe von Juli bis Oktober 2022, also 17 Wochen gedauert. Weiterhin hat die Beklagte gemeint, dass die vereinbarte Vertragsstrafe als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, zumindest jedoch unzumutbar sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 29.04.2025 stattgegeben. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Kläger ein Vertragsstrafenanspruch in der geltend gemachten Höhe für die Monate April bis Juli 2024 zustehe. Im Wege der Auslegung der Vertragsstrafenregelung am Maßstab der §§ 133, 157 BGB ergebe sich, dass die Überschreitung der vereinbarten Frist grundsätzlich den Anspruch auf Zahlung der Entschädigung begründe. Dies sei indes nicht der Fall, wenn sich die Frist dadurch verlängere, dass die Beklagte die Fristüberschreitung nicht zu vertreten habe, was der gesetzlichen Wertung des § 286 Abs. 4 BGB entspreche. Dass die Beklagte die Fristüberschreitung nicht zu vertreten habe, habe sie nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Zur Begründung führt sie aus, dass die Klage unschlüssig sei, da es an einem Vortrag des Klägers zum Vertretenmüssen der Beklagten fehle. Die Beweislastregel in dem Bauträgervertrag entspreche gerade nicht der gesetzlichen Wertung aus § 286 Abs. 4 BGB.

Die Beklagte beantragt,

1. das am 29.04.2025 verkündete Urteil des Landgericht Erfurt, Az.: 2 O 935/24, abzuändern und die Klage abzuweisen;

2. hilfsweise das am 29.04.2025 verkündete Urteil des Landgericht Erfurt, Az.: 2 O 935/24, aufzuheben und an das Landgericht Erfurt zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrags. Ergänzend führt er aus, dass er Verbraucher sei, der als Kapitalanleger mit der Beklagten einen Bauträgerkaufvertrag geschlossen habe. Da die Einhaltung der Fristen im Pflichtenkreis der Beklagten läge, habe es die Beklagte zu vertreten, dass diese Fristen überschritten wurden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes in der Berufungsinstanz wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Berufung ist statthaft, § 511 ZPO, und auch im Übrigen zulässig; insbesondere ist das Rechtsmittel form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 517, 519, 520 ZPO.

Die Berufung ist aber gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis des Senats vom 19.12.2025 Bezug genommen, in dem ausgeführt ist:

„Das Rechtsmittel der Beklagten dürfte nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand unbegründet sein. Das Landgericht dürfte den zugrundeliegenden Sachverhalt sowohl in tatsächlicher als auch rechtlicher Hinsicht zutreffend beurteilt haben.

1. Der Kläger dürfte gegen die Beklagte einen Anspruch in Höhe von 5.342,00 € als Entschädigung für die Monate April bis Juli 2024 aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag vom 30.03.2022 (Anlage K1) i.V.m. § 339 S. 1 BGB haben. Es spricht viel dafür, dass das Landgericht die Vertragsstrafenklausel:

"Sollte die vertragsgegenständliche Wohnung aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht bis zum 30.03.2024 bezugsfertig übergeben werden können, verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer, monatlich eine Entschädigung … zu zahlen.“

zutreffend dahingehend ausgelegt hat, dass die Beklagte das Nichtvertretenmüssen zu beweisen hat und ihr dieser Beweis nicht gelungen ist.

Bei der Vertragsstrafenklausel handelt es sich unstreitig um allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Beklagten als Verkäuferin gestellt wurden.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut. Legen die Parteien allerdings der Klausel übereinstimmend eine von ihrem objektiven Sinn abweichende Bedeutung bei, ist diese maßgeblich. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 02.07.2019 – VIII ZR 74/18 –, Rn. 20, juris).

Die Anwendung der vorgenannten Grundsätze führt hier zu der Auslegung der Vertragsstrafenklausel dahin, dass die Beklagte als Schuldnerin das Nichtvertretenmüssen zu beweisen hat. Dies ergibt sich aus Folgendem:

Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Vertragsstrafe nur bei Verzug des Schuldners (Auftragnehmers) durchsetzbar, § 339 S. 1 BGB. Der Auftragnehmer gerät nicht in Verzug, wenn er eine Fristüberschreitung nicht zu vertreten hat, § 286 Abs. 4 BGB. Dafür trägt er die Darlegungs- und Beweislast.

An dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast dürfte auch die hier getroffene Regelung in dem Bauträgervertrag nichts ändern. Zwar könnte, wie die Beklagte meint, die konkrete – nicht negative – Formulierung der Klausel dafür sprechen, dass eine Beweislastumkehr entgegen der gesetzlichen Regelung in § 286 Abs. 4 BGB von dem Verwender gerade ausgeschlossen werden sollte (in diesem Sinne für eine ähnliche Klausel Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 12.07.2017, I-12 U 156/16, Rn. 71, beck-online). Doch spricht bei der gebotenen objektiven Auslegung der Klausel viel dafür, dass die Formulierung für einen verständigen und redlichen Vertragspartner lediglich die Abhängigkeit der Vertragsstrafe vom Vorliegen eines Verzuges klarstellen wollte (ebenso Berger, NJW 2018, 1028).

Dafür dürfte auch die Formulierung in dem vorangehenden Absatz des Bauträgervertrages sprechen, die sich in ihrer Systematik an die gesetzlichen Bestimmungen anlehnt. Demnach verlängern Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsgegenstandes aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, z.B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen des Käufers, die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung. Wenn es dann im folgenden Absatz der Klausel heißt, es sei eine Entschädigung zu zahlen, "sollte die Wohnung aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat", nicht fristgerecht übergeben werden, kann dies bei verständiger Würdigung nur so verstanden werden, dass damit nochmals auf die Regelung des vorhergehenden Absatzes Bezug genommen werden sollte (so bezüglich einer vergleichbaren Klausel auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 – 21 U 114/18 –, Rn. 8, juris).

Anhaltspunkte, dass die Parteien übereinstimmend von einem anderen Verständnis der Klausel ausgegangen wären, sind weder dargetan noch ersichtlich.

Sofern man dieser Auslegung nicht folgen wollte, dürften sich bei Anwendung aller Auslegungsmöglichkeiten aber jedenfalls zwei Auslegungsvarianten, die vertretbar wären, ergeben. In diesem Falle gingen die Zweifel bei Auslegung der Vertragsstrafenklausel in Anwendung von § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders, mithin der Beklagten. Da die Auslegung, der zufolge es bei der Beweislastregel der gesetzlichen Wertung des § 286 Abs. 4 BGB verbleibt, für die Beklagte im Vergleich zu der Auslegung, nach der der Kläger als Geschädigter das Vertretenmüssen der Beklagten darzulegen und zu beweisen hat, nachteiliger ist, dürfte die erstgenannte Auslegungsvariante nach der Unklarheitenregel vorliegend maßgeblich sein.

Der Kläger hat erstinstanzlich auch stets die Verantwortlichkeit der Beklagten für die Fristüberschreitung betont. Soweit er nicht substantiiert zu den Gründen vorgetragen haben sollte, auf denen der Bauverzug beruht, dürfte dies der Schlüssigkeit der Klage nicht entgegenstehen, da es sich insoweit, wie ausgeführt, um Einwendungen handeln dürfte, die die Beklagte darzulegen und zu beweisen hat.

Nach den Feststellungen des Urteils, die die Beklagte insoweit mit der Berufung nicht angegriffen hat, ist der Beklagten das Nichtvertretenmüssen der Fristüberschreitung nicht gelungen. Insoweit weist der Senat nur ergänzend darauf hin, dass Vertretenmüssen gemäß 276 BGB grundsätzlich Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) voraussetzt, sich aus dem Inhalt des Schuldverhältnisses aber auch eine strengere oder mildere Haftung ergeben kann. Dass die Parteien vorliegend eine Haftungsverschärfung vertraglich vereinbart hätten, so dass die Beklagte auch verschuldensunabhängig haften würde, wie der Kläger andeutet, ist jedoch weder vorgetragen noch ersichtlich.

Im Ergebnis dürfte dem Kläger der Vertragsstrafenanspruch in geltend gemachten Höhe, wie vom Landgericht ausgesprochen, zustehen.

2. Eine Zurückverweisung der Rechtssache wegen Vorliegens eines wesentlichen Verfahrensfehlers, die die Beklagte hilfsweise beantragt hat, dürfte ebenfalls nicht in Betracht kommen. Ein etwaig unterbliebener Hinweis des Landgerichts an die Beklagte, dass ihr Vortrag nicht ausreichend sei und die Regelung in dem Bauträgervertrag nicht zur Darlegungs- und Beweislast des Klägers führen würde, würde jedenfalls eine erneute Verhandlung vor dem erstinstanzlichen Gericht nicht erforderlich machen. Denn der Rechtsstreit bedürfte keiner weiteren Sachaufklärung, auch unter Berücksichtigung des mit der Berufungsbegründung gehaltenen Vortrags dürfte der Rechtsstreit entscheidungsreif sein.“

Hierbei verbleibt es nach nochmaliger Überprüfung der Sach- und Rechtslage auch nach der Gegenäußerung der Beklagten vom 17.02.2026.

Soweit die Beklagte behauptet, es handele sich nicht um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen, dringt sie hiermit nicht durch. Insbesondere ergibt sich dies nicht daraus, dass der Vertragstext nach ihrem Vortrag von dem beurkundenden Notar entworfen worden sein soll. Denn es handelt sich um einen Verbrauchervertrag im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB. Die dort geregelte Vermutung gilt aber auch und insbesondere dann, wenn die Vertragsbedingungen von einem neutralen Dritten wie z.B. einem Notar stammen (vgl. MüKoBGB/Fornasier, 10. Aufl. 2025, BGB § 310 Rn. 104, beck-online). In diesem Fall gelten Allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden. Vorliegend behauptet die Beklagte weder, dass es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln würde - dies entspricht vielmehr ihrem erstinstanzlichen Vortrag -, noch behauptet die Beklagte, der Kläger hätte den Vertragsentwurf gestellt. Die Beklagte trägt zu den Umstanden des Zustandekommens des Vertrages vielmehr nichts vor. Insoweit ist auch § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG, auf den in der Vertragsurkunde Bezug genommen wird, zu berücksichtigen. Demzufolge soll der Notar darauf hinwirken, dass bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Der mit Schriftsatz vom 17.02.2026 gehaltene Vortrag der Beklagten zum fehlenden Vertretenmüssen der Bauverzögerungen unter Vorlage und Bezugnahme auf die Bauablaufpläne ist verspätet, da er trotz umfangreicher Ausführungen im landgerichtlichen Urteil zur Unsubstantiiertheit des Beklagtenvortrags in der ersten Instanz nicht bereits in der Berufungsbegründung gehalten und die Fristversäumung nicht genügend entschuldigt wurde, vgl. §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO. Es kann daher dahinstehen, ob der ergänzte Vortrag zu den Bauverzögerungen nunmehr hinreichend substantiiert ist.

Soweit die Beklagte meint, eine Entscheidung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO scheide aus, da die Vertragsklausel auslegungsfähig sei und eine abweichende Auslegung ernsthaft in Betracht komme, die Berufung daher nicht offensichtlich unbegründet sei, hat sie auch mit diesem Einwand keinen Erfolg. Insbesondere steht das Urteil des OLG Hamm vom 12.07.2017 (Az. I-12 U 156/16) einer Zurückweisung der Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO nicht entgegen. Da es sich hier um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und die streitgegenständliche Klausel eine Umkehr der Beweislast beinhaltet, ist sie - auch - an § 309 Nr. 12 BGB zu messen. Demzufolge ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert. Die Unwirksamkeit einer in der vorliegenden Vertragsklausel nach Meinung der Beklagten geregelten Beweislastumkehr würde mithin auch hieraus folgen. Mit § 309 Nr. 12 BGB setzt sich das Oberlandesgericht Hamm jedoch nicht auseinander. Eine Divergenz zu den dortigen tragenden Entscheidungsgründen liegt nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils und dieses Beschlusses erfolgte gemäß §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47, 48 GKG bestimmt.