OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 16.07.2026 – 1 KN 8/16

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über den Bebauungsplan Nr. 4a für das Gebiet zwischen den Straßen Strunwai und Madelwai sowie zwischen dem Fleegamwai und den nördlichen Grundstücksgrenzen der Flurstücke 411, 62/37 und 62/35. Im Parallelverfahren (Az. 1 KN 9/16) wendet sie sich zudem gegen die Satzung über die 1. Änderung und Erweiterung des benachbarten Bebauungsplans Nr. 5b der Antragsgegnerin.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin bzw. Erbbauberechtigte einer Mehrzahl von Immobilien in … auf Amrum, die sie nach eigenen Darstellungen langfristig an die mit ihr gesellschaftsrechtlich verbundene … GmbH mit Sitz in …/Amrum (Amtsgericht Flensburg HRB 812 NI) vermietet hat. Im Einzelnen handelt es sich nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung um die Flurstücke Flur …: … und …; Flur …: …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …; Flur …: …, …, … und …; Flur …: … (vgl. Notarvertrag vom 27. März 2013, S. 3). Die … GmbH betreibt hier die AOK-Nordseeklinik.

Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses betraf das durch den Bebauungsplan Nr. 4a überplante Gebiet zum großen Teil Liegenschaften im Eigentum der Antragstellerin. Es handelt sich dabei um acht Gebäude, nämlich die Häuser „…“, „…“, „…“, „…“, „…“, „…“, „…“ und „…“. In sieben dieser Gebäude befinden sich Apartments zur Unterbringung von Vätern oder Müttern mit ihren Kindern zum Zwecke einer Mutter-/Vater-Kind-Kur. In einem der Häuser gibt es einen Kindergarten und eine zentrale Speiseversorgung für die Kinder. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4a gibt es südöstlich zudem Wohngebäude sowie eine weitere im Eigentum der Antragsgegnerin stehende, unbebaute Fläche. Das Haus „…“ ist genehmigt zum Umbau und zur Nutzungsänderung in ein Wohnheim, das „Haus „…“ ist als Wohnheim genehmigt, das Haus“ …“ ist als Wohngebäude mit fünf Wohnungen genehmigt, für die Häuser „…“ und „…“ liegen keine aktuellen Baugenehmigungen vor und die Häuser „…“ und „…“ sind baugenehmigt als ein Wohngebäude und für eine Nutzungs- und Grundrissänderung von Personalwohnung in Mutter-Kind-Patienten-Wohneinheiten. Für das Haus „…“ wurden 2005 der Umbau und die Nutzungsänderung des Gebäudes für Patienten-Apartments mit Nebenräumen genehmigt.

Der Bebauungsplan Nr. 4a überplant einen bis zu seinem Inkrafttreten unbeplanten Bereich. Er setzt in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung drei Sondergebiete „Kur“ fest. Diese dienen der Unterbringung von Erholungseinrichtungen. Zulässig sind Erholungsheime, Kurheime und Personalwohnungen. Hinsichtlich derjenigen Flächen, auf denen sich Wohngebäude sowie eine unbebaute Fläche im Eigentum der Antragsgegnerin befinden, setzt der Bebauungsplan zwei reine Wohngebiete fest. In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung setzt er für die Sondergebiete eine GRZ von 0,20, 0,26 und 0,33 fest, in Bezug auf die reinen Wohngebiete eine GRZ von 0,20 und 0,26. Daneben wird die Anzahl der Vollgeschosse mit einem bzw. zwei festgesetzt. Zudem setzt der Bebauungsplan Baugrenzen sowie eine offene Bauweise fest, wobei nur Einzelhäuser zulässig sind. Im südöstlichen Bereich des Bebauungsplans wird zudem eine Straßenverkehrsfläche festgesetzt.

Bereits am 19. Juli 2006 trat der Bebauungsplan Nr. 5b der Antragsgegnerin in Kraft, der u. a. Sondergebiete „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ sowie „Hotel und Einzelhandel“ festsetzte. Vom damaligen Satzungsbeschluss ausgenommen waren die beiden Teilbereiche, die Gegenstand der vorliegenden Satzung über die 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 5b sind.

Die Satzung über die 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 5b betrifft zwei Grundstücke, die beide im Eigentum der Antragstellerin stehen. Bebaut sind diese mit den Häusern „…“ und „…“. Im Haus „…“ sind 30 Apartments für Mütter bzw. Väter und Kinder untergebracht sowie Gemeinschaftsräume. Das Haus „…“ ist ein reines Apartmenthaus und wurde von der Antragstellerin nach Erwerb der Liegenschaften auf Amrum neu errichtet. Für das Haus „…“ liegt eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1968 für den Umbau „Hospiz am …haus“ vor. Im Jahr 1998 wurde der Neubau eines Nebengebäudes genehmigt. Im Jahre 2006 wurde mit einer weiteren Baugenehmigung die Verlegung des Haupteinganges genehmigt. Die beiden letztgenannten Genehmigungen waren nicht mit einer Nutzungsänderung verbunden. Das Haus „…“ wurde zunächst als Speisesaalgebäude im Jahre 2000 genehmigt. Mit weiterer Baugenehmigung aus dem Jahre 2001 wurden in dem Gebäude Mutter-Kind-Patienten-Wohnungen genehmigt. Mit der Satzung über die 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 5b – einem einfachen Bebauungsplan, der aus zwei Teilbereichen besteht – setzt die Antragsgegnerin in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung zwei Sondergebiete „Kur“ fest. Diese dienen der Unterbringung von Erholungseinrichtungen. Zulässig sind Erholungsheime, Kurheime und Personalwohnungen.

An den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4a grenzt im Nordwesten der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4 der Antragsgegnerin an, der am 2. April 2004 in Kraft getreten ist und der u. a. zwei Sondergebiete „Kur- und Erholungsheim / Klinik“ sowie – direkt angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4a – das Sondergebiet „Kurmittelhaus“ festsetzt. Dieses dient nach der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 4 der Errichtung von Anlagen für Präventions- und Rehabilitationsmaßnahmen, medizinische Behandlungsräume, Labore, Therapieräume, Personalräume und -wohnungen, Räume für Verwaltungsaufwand, Küchen, Speiseräume, Cafeteria und Kiosk, Hauswirtschaftsräume und Wäscherei, Lager, Technikräume und Werkstätten, Räume zur Kinderbetreuung. Ebenfalls im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans Nr. 4 befindet sich das Haus „…“, das die Antragstellerin beabsichtigte umzubauen und zu erweitern, insbesondere durch Umbau in Zweiraum-Apartments. Hierfür sollte ursprünglich der Bebauungsplan Nr. 4 geändert werden. Im Zuge dessen schlossen die Beteiligten unter dem 27. März 2013 einen notariellen Vertrag, in dem die Planungsabteilung des Kreises Nordfriesland mit der Planung beauftragt wurde. In § 2 heißt es, dass die Antragsgegnerin eine quantitative Erweiterungsoption wegen der städtebaulichen Dimension des Gesamtkomplexes im Gemeinde- und Ortsrandbereich ablehne. Sie beabsichtige daher, im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 und ggf. weiterer Bauleitplanung jeweils in den Sondergebieten „Kur- und Erholungsheim/Klinik“ Festsetzungen zur Höchstzahl der Apartments zu treffen. Die Antragstellerin beabsichtige ihrerseits nicht, eine Erhöhung der Betten-/Belegungszahl anzustreben. Hierzu übernahm die Antragstellerin bzw. deren Schwestergesellschaft die … GmbH gegenüber der Antragsgegnerin die Verpflichtung, in der von ihr betriebenen Klinik in … für den gesamten Klinikbereich in … die Zahl von 440 Betten und/oder die Zahl von 160 Apartments nicht zu überschreiten. Ein Verstoß ist mit einer Vertragsstrafe bewährt (vgl. § 5 des notariellen Vertrages). Wegen der Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag Bezug genommen. Zu der Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 ist es nicht gekommen. An der Kapazitätsbegrenzung hält die Antragsgegnerin nach Darstellung der Antragstellerin fest.

In ihrer Sitzung vom 17. Juni 2014 beschloss die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 4a. Das bisherige Aufstellungsverfahren sei mit Beschluss vom 24. August 2004 eingestellt worden. Die Neuaufstellung sei Bestandteil eines städtebaulichen Konzepts mit der Zielrichtung einer umfassenden Überplanung aller Liegenschaften der … in der Gemeinde … auf Amrum. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses, die darauf hinwies, dass der Bebauungsplan als ein solcher der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werde und eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht durchgeführt werde, erfolgte zwischen dem 26. August 2014 und dem 4. September 2014. Der von der Gemeindevertretung der Antragsgegnerin in der Sitzung am 3. Februar 2015 gebilligte und zur Auslegung bestimmte Entwurf des Bebauungsplans Nr. 4a der Antragsgegnerin wurde zwischen dem 23. März 2015 und dem 23. April 2015 öffentlich ausgelegt.

Mit Schreiben vom 26. März 2015 nahm die Antragstellerin zu dem ausgelegten Entwurf Stellung. Es fehle an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung. Der Entwurf beschränke sich auf die Sicherung des Bestands. Entwicklungsmöglichkeiten würden nur für Grundstücke vorgesehen, die nicht in ihrem Eigentum stünden. Die Festsetzungen würden eine Nutzung zu anderen Zwecken als Erholungsheimen, Kurheimen und Personalwohnungen ausschließen. Dies laufe ihren Zielen zuwider. Die Festsetzungen bedeuteten erhebliche Einschränkungen der wirtschaftlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Sie führten zu einer Wertminderung bei der Finanzierung von Baumaßnahmen über Grundpfandrechte. Es gehe nicht darum, dass sie eine andere Nutzung anstrebe, sondern darum, dass die Werthaltigkeit der Flächen für den Sicherungsfall auf deutlich weniger als die Hälfte reduziert werde.

Da es aufgrund der Stellungnahmen zu Änderungen des Entwurfs kam, legte die Antragsgegnerin den überarbeiteten Entwurf des Bebauungsplanes erneut aus. Die entsprechende Öffentlichkeitsbeteiligung fand vom 27. Juli 2015 bis zum 10. August 2015 statt. Der Bebauungsplan Nr. 4a wurde sodann am 29. September 2015 als Satzung beschlossen. Hierbei wurde über die eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen beraten und beschlossen. Den Satzungsbeschluss machte die Antragsgegnerin in der Zeit vom 3. Dezember 2015 bis zum 15. Dezember 2015 durch Aushang öffentlich bekannt. Die Bekanntmachung enthielt den Hinweis auf § 215 Abs. 1 i. V. m. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, § 214 Abs. 2 und § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB sowie u. a. auf § 4 Abs. 3 GO.

Die Antragstellerin hat unter am 24. März 2016 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zu dessen Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, sie selbst und die … GmbH bemühten sich seit Jahren, die von ihnen betriebenen Einrichtungen in … den sich wandelnden Anforderungen ihrer Belegungsträger Rechnung zu tragen. Dies sei in der Vergangenheit wiederholt mit einer Ausweitung des Flächenbedarfes verbunden gewesen. Erklärtes Ziel der Antragsgegnerin sei es allerdings, ihren Betrieb auf Amrum quantitativ zu beschränken. Im Geltungsbereich des angrenzenden Bebauungsplans Nr. 4 befinde sich eine von ihr an die … GmbH vermietete und unter dem Namen Haus „…" betriebene Einrichtung. Nach den Vorgaben der Belegungsträger sollten die dort vorhandenen Einheiten von Einraum-Appartements in Zweiraum-Apartments umgewandelt werden. Dies sei aber aufgrund der engen Festsetzungen des für dieses Grundstück geltenden Bebauungsplans ohne dessen Änderung nicht möglich gewesen. Die Antragsgegnerin habe ihre Bereitschaft zu einer solchen Änderung aber vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit ihr – der Antragstellerin – und der … GmbH abhängig gemacht. Sie sei einer der größten Arbeitgeber im Gebiet der Antragsgegnerin. Anstatt sie in dieser Rolle zu unterstützen, mache die Antragsgegnerin inzwischen sogar eine Vertragsstrafe geltend, weil sie das vertraglich vereinbarte Bettenkontingent überschritten habe.

Sie habe sich frühzeitig gegen eine Überplanung ihrer Flächen mit der Festschreibung der Nutzung auf Kurgebiete zur Wehr gesetzt. Hiervon ausgenommen seien die Kureinrichtungen, nämlich das Dünenhaus und das Kurmittelhaus. Bereits in einer Besprechung beim Landrat des Landkreises Nordfriesland am 20. August 2014 habe sie erläutert, dass keinerlei Interesse an einer Aufgabe oder an der Änderung der Art der baulichen Nutzungen auf ihren Grundstücken im Geltungsbereich der beiden in Rede stehenden Bebauungspläne (Nr. 4a und Nr. 5b 1. Änderung und Ergänzung) bestehe.

Die Planung der Antragsgegnerin habe gravierende Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Grundstücke. Dies führe zu erheblichen Problemen, wenn es zukünftig um die Finanzierung notwendiger Baumaßnahmen gehe. Die Festschreibung auf den aktuellen Nutzungszweck schließe jede andere Nutzung aus. Die Besicherung der Grundstücke im Rahmen der Finanzierung neuer Investitionen durch die Banken erfolge gerade für den Fall einer wirtschaftlichen Schieflage. Die Wahrscheinlichkeit, dass es in einer solchen Fallgestaltung einen Anschlussnutzer gebe, der die aktuelle Nutzung fortsetze, sei sehr gering. Die ausschließlich bestandsorientierten Festsetzungen des Bebauungsplanes führten dazu, dass die Grundstücke als Sicherheit für die Finanzierung von Investitionen praktisch ausscheiden müssten. Kredite würden daher wesentlich teurer als bisher oder aber gar nicht mehr vergeben.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Festsetzung eines Sondergebietes Kur seien nicht erfüllt. Es fehle an wesentlichen Unterschieden zu den Baugebieten nach § 2 bis § 10 BauGB. Es gehe nämlich nicht um die Schaffung planungsrechtlicher Voraussetzungen für die Änderung des baulichen Bestandes, sondern nur um dessen Festschreibung.

Es liege zudem ein offensichtlicher Abwägungsmangel im Sinne von § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB vor. Die Vertreter der Antragsgegnerin hätten nämlich anlässlich einer Besprechung mit Vertretern ihrer Gesellschaft zu der hier streitgegenständlichen Bauleitplanung ausgeführt, dass die Einrichtung der Sondergebiete nicht von der Gemeinde beeinflusst werden könnten. Die Vorgaben für diese Änderungen kämen vom Kreis bzw. vom Land. Zum Beweis werde das Zeugnis der Geschäftsführer der Antragstellerin angeboten (vgl. S. 8 des Schriftsatzes vom 26. Juli 2016). An dieser Besprechung hätten für die Antragsgegnerin deren Bürgermeister und weitere fünf Gemeindevertretungsmitglieder teilgenommen. Außerdem lasse sich den Stellungnahmen des Kreises und des Landes im Aufstellungsverfahren ein solcher Inhalt auch nicht entnehmen. Der Landesplanung sei es in ihrer Stellungnahme vom 29. April 2015 lediglich um die Verhinderung der unkontrollierten Zunahme von Zweitwohnsitzen gegangen.

Es fehle insgesamt an der Erforderlichkeit der Planung. Diese ergebe sich schon nicht ausreichend aus der Begründung. Die dortigen Ausführungen unter Ziffer 1.3 und 2.1 genügten nicht. Auch in der Abwägungstabelle werde im Kern wieder nur das primäre Ziel, der Ausschluss von Zweitwohnungen, genannt. Der Antragsgegnerin gehe es auch nicht um eine Bestandssicherung, wie sie behaupte, sondern um eine Beschränkung auf den Bestand. Eine Sicherung erfordere nämlich die Schaffung planungsrechtlicher Voraussetzungen für den Erhalt des Bestandes. Daran fehle es. Für den hier lediglich verfolgten Ausschluss von Zweitwohnungen gebe es ausreichend anderes Instrumentarium.

Wenn – wie Ziffer 1.3 der Begründung ausführe – „das vorhandene Nebeneinander von Kurbetrieben, Hotels und Einzelhandelseinrichtungen entlang des Strunwai charakteristisch [sei] und sich im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes fortsetz[e]", stelle sich die Frage, warum nicht zumindest auch die anderen entlang der Straße Strunwai offenbar prägend vorhandenen Nutzungen zugelassen werden könnten. Es fehle an einem sachlichen Grund für deren Ausschluss.

Die Antragsgegnerin könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Festsetzung von Sondergebieten auch in anderen Fällen Nutzungsbeschränkungen zur Folge habe, wie sie dies in der Abwägungstabelle tue. Der Einwand sei für sich genommen zwar richtig, führe aber nicht zu einer Verminderung des Begründungsaufwandes ihr gegenüber.

Die vorhandenen Nutzungen hätten sich auf der Grundlage von § 34 BauGB entwickelt und existierten in dieser Form seit Anfang des 20. Jahrhunderts. Die Nutzung der vorhandenen Apartments zum Zweck der Unterbringung von Müttern/Vätern und Kindern, die sich in ihrem Nutzerverhalten nicht in einer städtebaulich relevanten Weise von anderen Feriengästen unterscheide, existiere erst seit etwa 20 Jahren, Nutzungsänderungsgenehmigungen seien erteilt worden, ohne dass es hierfür einer Bauleitplanung der Antragsgegnerin bedurft habe. Ein städtebaulicher Grund, die bisher bestehenden variablen Nutzungsmöglichkeiten auf die Vermietung der Apartments an Besucher der Mutter- und Kind-Klinik zu beschränken, sei nicht erkennbar.

Auch werde die Planung der bisher ausgeübten Nutzung nicht gerecht. Bei sieben der acht Häuser handele es sich um reine Appartementhäuser ohne einen baulichen Bezug zu den Kureinrichtungen, die sie außerhalb des Plangebietes unterhalte. Lediglich im Haus „…“ seien eine Kindertagesstätte und eine gemeinsame Essensversorgung untergebracht. Damit unterscheide sich die Nutzung auf ihren Grundstücken tatsächlich, rechtlich und auch in ihren städtebaulichen Auswirkungen oder in ihrem Erscheinungsbild in keiner Weise von zahlreichen Häusern im Gebiet der Antragsgegnerin, in denen ebenfalls Ferienwohnungen untergebracht seien. Auch wiesen die sieben Apartmenthäuser weder einen „Erholungsheimcharakter" auf, noch könnten sie als „Kurheime" in baurechtlich relevanter Weise von anderen Ferienwohnungen unterschieden werden.

Jedenfalls sei die Planung abwägungsfehlerhaft. Die verfolgte Bestandssicherung erfolge nicht nur mittels Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, sondern auch zum Maß der baulichen Nutzung. Dies schließe es beispielweise auch aus, im Plangebiet andere dem Kurbetrieb dienende Nutzungen (etwa Klinikgebäude, Gebäude und Räume für Sport und Physiotherapie, sonstige Gemeinschaftsräume pp.) unterzubringen oder die bestehende bauliche Nutzung durch eine solche zu ersetzen, die den räumlichen Anforderungen an eine kurbezogene Nutzung hinreichend Rechnung trage.

Andere von der Antragsgegnerin festgesetzte Sondergebiete sähen keine vergleichbaren Nutzungsbeschränkungen vor, sondern erlaubten ein weiteres Nutzungsspektrum.

Die Antragsstellerin beantragt,

den Bebauungsplan Nr. 4a der Antragsgegnerin vom 29. September 2015 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung macht sie zunächst geltend, der Antrag sei unzulässig, weil die Antragstellerin eine Rechtsverletzung nicht substanziiert geltend mache. Der Antrag sei auch unbegründet. Der Bebauungsplan sei erforderlich. Planungsziel ist es zum einen, die Zunahme von Zweitwohnungen im Gemeindegebiet zu verhindern. Zum anderen bezwecke sie, die innerhalb des Plangebietes bestehenden Nutzungen zu sichern und fortzuschreiben. Das charakteristische vorhandene Nebeneinander von Kurbetrieben, Hotels und Einzelhandelseinrichtungen entlang des Strunwai solle mit Hilfe des Bebauungsplans Nr. 4a erhalten bleiben und bestandsabbildend weitergeführt werden.

Die genannte Zielsetzung entspreche zwar den überregionalen Zielen des Landesentwicklungsplans Schleswig-Holstein vom 13. Juli 2010 und dem Regionalplan für den Planungsraum V, wonach die Insel Amrum zu den Schwerpunkträumen für Tourismus und Erholung zählt; anders als die Antragstellerin behaupte, bedeute dies indes nicht, dass sie nicht eine eigenständige Entscheidung zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 4a getroffen habe.

Die Voraussetzungen von § 11 BauNVO lägen vor. Vorliegend sei das in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO speziell aufgeführte Sondergebiet „Kur" gewollt; somit sei bereits aus diesem Grund ein wesentlicher Unterschied zu den in den § 2 bis § 10 BauNVO dargestellten Gebieten gegeben. Kurgebiete seien geprägt durch Kureinrichtungen (Kurhaus, Kurmittelhaus, Kurheim, Kurverwaltung, Sanatorium usw.) und Beherbergungsmöglichkeiten in Beherbergungsbetrieben oder sonstigen Beherbergungseinrichtungen, wozu auch Privathäuser gehören könnten. Zur Sicherung der innerhalb des Plangebietes bestehenden Nutzungen, in dem sich überwiegend Kureinrichtungen und Personalwohnungen befänden, komme lediglich die Festsetzung eines Sondergebiets für Kureinrichtungen in Betracht. Andere Baugebietstypen, wie etwa Gewerbegebiet oder allgemeine Wohngebiete, kämen nicht in Betracht.

Betrachte man nicht nur das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 4a, so werde deutlich, dass die Festsetzung eines Sondergebiets „Kur" hinsichtlich der Grundstücke der Antragstellerin der tatsächlich ausgeübten Nutzung gerecht werde. Auch wenn sich in den sieben der acht Anlagen der Antragstellerin im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 4a „untereinander abgeschlossene Apartments zur Unterbringung von Müttern/ Vätern und Kindern" befänden, so bezögen sich doch auch diese Apartments auf die charakteristischen Kureinrichtungen, die sich – was auch nicht notwendig sei – nicht sämtlich im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 4a befänden.

Abwägungsfehler lägen nicht vor. In dem Kurgebiet des Bebauungsplans Nr. 4a seien Erholungsheime, Kurheime und Personalwohnungen zulässig. Diese Festsetzungen ließen der Antragstellerin einen hinreichenden Entwicklungsspielraum, zumal die Begriffe der Kur- und Erholungsheime vielschichtig seien und nicht zwangsläufig etwa „Räume für Sport" oder „Gemeinschaftsräume" ausschließen würden, wie es die Antragstellerin darstelle. Auch das Maß der Nutzung sei der vorhandenen Prägung nachempfunden und stelle damit nur einen leichten Eingriff in die Rechte der Antragstellerin dar. Diese Einschränkungen der Eigentumsfreiheit der Antragstellerin seien jedenfalls im Hinblick auf die öffentlichen Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 4, 5 und 11 BauGB gerechtfertigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin – auch des Parallelverfahrens 1 KN 9/16 – Bezug genommen.

Der Normenkontrollantrag ist zulässig (dazu: A.), aber unbegründet (dazu: B.).

A. Der Normenkontrollantrag der Antragstellerin ist zulässig. Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Normenkontrollantrag ist am 24. März 2016 und damit innerhalb der Antragsfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, d. h. innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans durch Aushang im Zeitraum vom 3. Dezember 2015 bis zum 15. Dezember 2015 gestellt worden. Die Antragstellerin ist als Eigentümerin mehrerer Grundstücke im Geltungsbereich der von ihr angefochtenen Satzung über den Bebauungsplan Nr. 4a auch im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt, da sie geltend machen kann, durch die Satzung oder ihre Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden (vgl. Urteil des Senats vom 3. Februar 2022 – 1 KN 19/20 –, juris Rn. 14). Der Einwand der Antragsgegnerin, die Voraussetzungen von § 11 BauNVO 1990 lägen offenkundig vor und Abwägungsfehler lägen offenkundig nicht vor, betreffen bereits Fragen der Begründetheit des Normenkontrollantrags. Für die Antragsbefugnis reicht die Geltendmachung der Möglichkeit einer Rechtsverletzung. Diese ist hier, nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass das Plangebiet zuvor unbeplanter Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB gewesen ist, gegeben.

B. Der Normenkontrollantrag der Antragstellerin ist aber unbegründet. Ein Antrag gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ist begründet, wenn die angegriffene Rechtsvorschrift ungültig ist, d. h., wenn sie an einem vom Gericht zu beachtenden formellen oder materiellen Mangel leidet. Auf eine subjektive Rechtsverletzung der Antragstellerin kommt es in diesem objektiven Rechtsbeanstandungsverfahren nicht mehr an (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 – 4 CN 1.07 –, juris Rn. 13). Nach diesem Maßstab hat der Normenkontrollantrag keinen Erfolg.

I. Dem Bebauungsplan fehlt nicht die städtebauliche Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Nicht nur für die Planung insgesamt, sondern auch für jede einzelne Festsetzung ist eine städtebauliche Rechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu verlangen (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 – 4 CN 7.11 –, juris Rn. 9 m. w. N.). § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 – 4 CN 7.11 –, juris Rn. 10; Urteile des Senats vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, juris Rn. 45, vom 16. Juni 2020 – 1 KN 18/15 –, juris Rn. 44 und vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 42).

1. Von diesem Maßstab ausgehend liegt dem Bebauungsplan eine von städtebaulich legitimen Zielen getragene Planungskonzeption zugrunde. Das von der Antragsgegnerin im Normenkontrollverfahren hervorgehobene Ziel der Vermeidung des unkontrollierten Zuwachses an Zweitwohnungen, ergibt sich hinreichend deutlich aus der Abwägungsentscheidung. Dort schildert die Antragsgegnerin den wachsenden Druck auf bestehende Nutzungen, vor allem hinsichtlich der drohenden unkontrollierten Zunahme von Zweitwohnsitzen. Eine Sicherung der vorhandenen Nutzungen und damit Verhinderung weiterer Zweitwohnungen sei das übergeordnete Ziel der Antragsgegnerin und auch der Raumordnung (S. 7 der Abwägungstabelle vom 12. Juni 2015). Ebenfalls in der Abwägungsentscheidung (a. a. O.), wie auch in der Begründung, wird als weiteres Ziel angeführt, dass das charakteristische vorhandene Nebeneinander von Kurbetrieben, Hotels und Einzelhandelseinrichtungen entlang des Strunwai mit Hilfe des Bebauungsplans Nr. 4a erhalten bleiben und bestandsabbildend weitergeführt werden soll (vgl. S. 2 der Planbegründung). Dies ergibt sich auch aus dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 29. September 2015. Das Ziel einer geordneten städtebaulichen Entwicklung wird zudem bereits im Aufstellungsbeschluss vom 17. Juni 2014 benannt. Insgesamt will die Antragsgegnerin also die vorhandene Nutzung erhalten, allerdings ohne Zweitwohnungsnutzung.

2. Entgegen der Annahme der Antragstellerin, die sich durch die Festsetzung mehrerer Sondergebiete „Kur“ in ihren Entwicklungsmöglichkeiten beeinträchtigt sieht, handelt es sich dabei nicht um eine bloße Negativ- oder Verhinderungsplanung.

Das Vorbringen der Antragstellerin ist insoweit bereits nicht schlüssig. So beanstandet sie zum einen, es werde durch die Bauleitplanung eine reine Bestandssicherung vorgenommen, was ihr die Entwicklungsmöglichkeiten nehme. Zum anderen macht sie geltend, die Planung werde der bisher ausgeübten Nutzung nicht gerecht, denn bei sieben der acht Häuser handele es sich um reine Apartmenthäuser ohne einen baulichen Bezug zu den Kureinrichtungen, die sie außerhalb des Plangebietes unterhalte. Damit unterscheide sich die Nutzung auf ihren Grundstücken tatsächlich, rechtlich und auch in ihren städtebaulichen Auswirkungen oder in ihrem Erscheinungsbild in keiner Weise von zahlreichen Häusern im Gebiet der Antragsgegnerin, in denen ebenfalls Ferienwohnungen untergebracht seien.

a) Das Ziel der Verhinderung von Zweitwohnungen ist keine unzulässige Verhinderungsplanung.

Negative planerische Zielvorstellungen sind nicht von vorneherein illegitim. Sie können sogar den Hauptzweck einer konkreten Planung bilden. Die Gemeinde darf mit Mitteln, die ihr insbesondere das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung zur Verfügung stellen, grundsätzlich auch städtebauliche Ziele verfolgen, die selbst auf eine vollständige Veränderung der vorhandenen Situation abzielen und damit den (künftigen) Ausschluss bislang zulässiger Nutzungen nach sich ziehen. Letztlich ist der Gegensatz von positiven oder negativen Planungszielen wenig hilfreich zur Beantwortung der Frage, wann eine unzulässige Verhinderungsplanung vorliegt (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 – 4 NB 8.90 –, juris Rn. 15). Vielmehr ist eine solche erst dann anzunehmen, wenn die konkrete Planung nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgeschoben ist, um eine andere Nutzung zu verhindern bzw. einen Bauwunsch zu durchkreuzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988 – 4 C 48.86 –, juris Rn. 47 und Beschluss vom 27. Januar 1999 – 4 B 129/98 –, juris Rn. 9; Urteile des Senats vom 5. Oktober 2016 – 1 KN 20/15 –, juris Rn. 44 und vom 21. Oktober 2020 – 1 KN 3/19 –, juris Rn. 35; s. dazu insgesamt OVG Rh.-Pf., Urteil vom 20. Januar 2011 – 1 C 10801/10 –, juris Rn. 27). Dafür ist vorliegend nichts ersichtlich. Die Antragsgegnerin greift vielmehr die von der Landesplanung hervorgehobenen Ziele auf.

b) Das Ziel einer Verhinderung der Ausweitung der Nutzung durch die Antragstellerin ist bereits kein ausdrückliches Planungsziel der Antragsgegnerin. Weder in der Abwägungstabelle noch in der Planbegründung findet sich ein solcher planerischer Ansatz ausdrücklich wieder. Einzig im notariellen Vertrag vom 27. März 2013 ist die Rede von einer quantitativen Beschränkung des Klinikbetriebs. Dies ist für die Abwägung zeitlich wie auch inhaltlich unbeachtlich. Nach den Ausführungen der Antragsgegnerin in der Abwägungstabelle geht der Senat davon aus, dass die Antragsgegnerin mit dem Ziel der Bestandssicherung nicht meint, die Antragstellerin auf den „Bestandsschutz“ verweisen zu wollen, sondern, dass sie „auch künftig“ eine „Konzentration von Kur- und Erholungsheimen entlang des Strunwai gesichert“ wissen möchte (S. 8 der Abwägungstabelle vom 12. Juni 2015). Ein Verweis auf den Bestandsschutz läge demgegenüber vor, wenn die Antragsgegnerin künftig eine andere Art der Nutzung festgesetzt hätte und die gegenwärtig ausgeübte aufgrund dessen nur noch im Rahmen des Bestandsschutzes möglich wäre. So liegt es hier aber gerade nicht. Hier verfolgt die Antragsgegnerin in erster Linie eine Sicherung des Bestands, mithin einen Erhalt. Dass der Erhalt der vorhandenen Nutzung im Vordergrund steht, bringt die Antragsgegnerin wiederholt zum Ausdruck. Sie legt ihr städtebauliches Interesse daran dar, dass die vorhandene Nutzung auf den betreffenden Grundstücken weiter stattfinden kann und soll. Sie sichert eine solche Nutzung, die bislang lediglich über § 34 BauGB zugelassen worden war, planungsrechtlich ab und schafft damit Investitions- und Planungssicherheit. Das Argument der Antragstellerin, die überplanten Grundstücke seien schlechter beleihbar, führen schon dem Grunde nach nicht auf eine fehlende Erforderlichkeit der Planung.

c) Der Bebauungsplan entbehrt auch nicht aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit.

Der Wille der Antragstellerin, die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4a nicht umsetzen zu wollen, ist bereits im Grundsatz nicht geeignet, einzelne Festsetzungen oder den Plan insgesamt außer Kraft treten zu lassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. November 2016 – 4 CN 2.16 –, juris Rn. 10 m. w. N.) und rechtfertigte die Annahme einer Vollzugsunfähigkeit des Bebauungsplans daher nicht. Unabhängig davon greift der Einwand der Antragstellerin, der Bebauungsplan sei nicht umsetzbar, weil sie die darin festgesetzte Nutzung auf ihren Grundstücken ablehne, auch deshalb zu kurz, weil es sich um eine – wie sie selbst beanstandet – bestandssichernde Planung handelt, die keiner Umsetzung bedarf (vgl. OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 4. November 2022 – OVG 2 A 9.19 –, juris Rn. 46). Ein Nichtumsetzen der Planung könnte nur in Gestalt deren Missachtung durch eine andere bauliche oder nutzungsbedingte Ausnutzung erfolgen, der sodann bauordnungsrechtlich zu begegnen wäre.

II. Es liegen auch keine durchgreifenden Festsetzungsfehler vor. Die festgesetzten Sondergebiete „Kur“ kann die Antragsgegnerin auf eine ausreichende Festsetzungsermächtigung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 Var. 1, § 9a Abs. 1 Nr. 1 a) BauGB i. V. m. § 1 Abs. 3 Satz 3, § 11 Abs. 1 BauNVO 1990 stützen.

Gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO 1990 sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den § 2 bis § 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Nach Absatz 2 Satz 1 dieser Vorschrift sind für sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

1. Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, waren bereits in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 1990 ausdrücklich als sonstige Sondergebiete vorgesehen. Trifft die Gemeinde eine solche Festsetzung, dann ist sie bei der Regelung der Art der Bebauung nicht an die in § 2 bis § 10 BauNVO 1990 angeführten Nutzungsarten gebunden. Auch soweit sie einen Begriff aus dem Nutzungsartenkatalog der BauNVO 1990 verwendet, ist sie nicht gehindert, ihn entsprechend der besonderen Zweckbestimmung des Sondergebiets abzuwandeln (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 –, juris Rn. 2).

Maßgeblich ist, ob sich der Charakter eines Kurgebiets unter Berücksichtigung auch der Umgebung ergibt. Kurgebiete sind geprägt durch Kureinrichtungen (Kurhaus, Kurmittelhaus, Kurheim, Kurverwaltung, Sanatorium usw.) und Beherbergungsmöglichkeiten. Die sondergebietstypische Durchmischung muss nicht in ein und demselben Plangebiet verwirklicht worden sein. Es reicht aus, wenn das oben genannte Mischungsverhältnis bezogen auf alle Gebiete erreicht wird, welche sich als Kurgebiet darstellen (vgl. Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 49; Nds. OVG, Urteil vom 17. Dezember 2005 – 1 KN 151/04 –, juris Rn. 19).

Bei Gebieten für die Fremdenbeherbergung steht demgegenüber die Beherbergung der Gäste im Vordergrund (vgl. Urteil des Senats vom 6. Mai 2025 – 1 KN 10/20 –, juris Rn. 50). Dies kann durch Beherbergungsbetriebe erfolgen. Dies sind Betriebe, in denen Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Dazu gehören Hotels, Gasthäuser und Pensionen. In Gebieten für die Fremdenbeherbergung können auch Ferienwohnungen vorgesehen werden, wobei in solchen Sondergebieten eine Mischung von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen prägend ist und der festgesetzten Zweckbestimmung dieses Sondergebiets entspricht; daran knüpfen wiederum die Festsetzungen über die Art der Nutzung an (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: Januar 2026, BauNVO § 11 Rn. 36, beck-online).

2. Gemessen daran sind die getroffenen Festsetzungen dreier Sondergebiete „Kur“ mit der Zweckbestimmung „Unterbringung von Erholungseinrichtungen“ von der Rechtsgrundlage in § 11 Abs. 1 BauNVO 1990 gedeckt. Zulässig sind Erholungsheime, Kurheime und Personalwohnungen. Dieser Nutzungsarten kann sich die Gemeinde vorliegend bedienen, auch wenn es sich dabei nicht um in der BauNVO 1990 bezeichnete Nutzungsarten handelt (s. o.). Bestimmtheitsbedenken bestehen insoweit nicht.

Die so getroffenen Festsetzungen reichen auch für die Festsetzung eines Sondergebiets „Kur“ aus. Dem steht nicht entgegen, dass die Festsetzungen nur einen Teil der oben aufgeführten Kureinrichtungen zulassen und etwa kein Kurmittelhaus, denn die sondergebietstypische Durchmischung ergibt sich vorliegend in Zusammenschau mit weiteren Bebauungsplänen der Antragsgegnerin. So findet sich die Festsetzung eines „Kurmittelhauses“ in dem angrenzenden Bebauungsplan Nr. 4 der Antragsgegnerin. Dieser setzt zwei Sondergebiete „Kur- und Erholungsheim / Klinik“ sowie – direkt angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4a – das Sondergebiet „Kurmittelhaus“ fest. Dieses dient nach der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 4 der Errichtung von Anlagen für Präventions- und Rehabilitationsmaßnahmen, medizinische Behandlungsräume, Labore, Therapieräume, Personalräume und -wohnungen, Räume für Verwaltungsaufwand, Küchen, Speiseräume, Cafeteria und Kiosk, Hauswirtschaftsräume und Wäscherei, Lager, Technikräume und Werkstätten, Räume zur Kinderbetreuung. Die Verteilung der Kureinrichtungen auf mehrere Bebauungspläne unterliegt keinen Bedenken. Insbesondere vermag der Senat den in der mündlichen Verhandlung geäußerten Bedenken in Bezug auf eine „Zerstückelung“ des Kurgebiets nicht zu teilen. Hierfür fehlt es bereits an den tatsächlichen Voraussetzungen. Nach den getroffenen Tatsachenfeststellungen, die in der mündlichen Verhandlung seitens der Antragstellerin nicht infrage gestellt worden sind, grenzen die Kureinrichtungen, die sich jedenfalls auf die Geltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 4, Nr. 4a und die Satzung über die 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 5b der Antragsgegnerin erstrecken, überwiegend unmittelbar aneinander. Der von der Antragstellerin beschriebene „Flickenteppich“, bestehend aus Kurnutzungen, die immer wieder durch andere Nutzungen unterbrochen werden, besteht nicht. Einzige Ausnahme ist insoweit das Haus „Löwenherz“ im Geltungsbereich der Satzung über die 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 5b. Insoweit besteht aber ein ausreichender räumlicher Zusammenhang.

3. Die so festgesetzten Gebiete unterscheiden sich auch wesentlich von den Baugebieten nach den § 2 bis § 10 BauNVO 1990. Insbesondere wären die festgeschriebenen Planungsziele nicht in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO 1990, einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO 1990 oder einem Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO 1990 zulässig gewesen. Soweit die Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, das gesamte Plangebiet habe als Mischgebiet festgesetzt werden sollen, setzt sie ihre eigene Planungsvorstellung an diejenige der Gemeinde; einen Festsetzungsfehler zeigt sie damit aber nicht auf. Zudem lassen sich die verfolgten Planungsziele in einem Mischgebiet auch nicht erreichen. Dies gilt insbesondere für die Konzentration kurbezogener Einrichtungen, welche die Antragsgegnerin im Bestand gesichert wissen möchte. Unabhängig davon geht aber zumindest die TA Lärm auch davon aus, dass in Kurgebieten Immissionsrichtwerte von 45 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts einzuhalten sind, während im Mischgebiet Richtwerte von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) tags gelten.

Zu einer anderen Bewertung führt auch nicht, dass die Antragstellerin meint, bei sieben der acht Häuser handele es sich um reine Apartmenthäuser ohne einen baulichen Bezug zu den Kureinrichtungen, die sie außerhalb des Plangebietes unterhalte. Dies verkennt nicht nur die konkrete Genehmigungslage für die betreffenden baulichen Anlagen, sondern auch den Bezugspunkt des vorliegenden Normenkontrollverfahrens, in dem es nicht um eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit der gegenwärtigen Nutzungen, sondern einer in die Zukunft gerichteten Angebotsplanung geht.

4. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin liegen für die getroffene Festsetzung auch ausreichende städtebauliche Gründe vor (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Soweit die Antragstellerin meint, ein städtebaulicher Grund, die bisher bestehenden variablen Nutzungsmöglichkeiten auf die Vermietung der Appartements an Besucher der Mutter- und Kind-Klinik zu beschränken, sei nicht erkennbar, verkennt dies, dass die Antragsgegnerin die Nutzung als Kurgebiet und eben nicht eine Nutzung zu Ferienwohnzwecken sichergestellt wissen möchte. Sie beschreibt den zunehmenden Druck auf bestehende Nutzungen und bezeichnet die Lage vieler Kur- und Erholungseinrichtungen entlang des Strunwai als charakteristisch (vgl. S. 7 der Abwägungstabelle vom 12. Juni 2015).

III. Es liegt auch kein Verstoß gegen das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB vor. Das Abwägungsgebot, nach dem bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, stellt inhaltliche Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis und unterliegt dabei insgesamt allerdings nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle.

Gegen das rechtsstaatlich fundierte Gebot gerechter Abwägung wird verstoßen, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet (Abwägungsausfall), in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (Abwägungsdefizit), wenn die Bedeutung dieser Belange verkannt wird (Abwägungsfehleinschätzung) oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (Abwägungsdisproportionalität) (vgl. Urteil des Senats vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, juris Rn. 67). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegt ein Fehler im Abwägungsergebnis vor, wenn sich die planerische Lösung der Gemeinde unter keinem denkbaren Gesichtspunkt begründen lässt. Dies ist dann anzunehmen, wenn eine fehlerfreie Nachholung der erforderlichen Abwägungsentscheidung (§ 1 Abs. 7 BauGB) schlechterdings nicht zum selben Ergebnis führen könnte, weil andernfalls der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen würde, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht, mithin die Grenzen der planerischen Gestaltungsfreiheit überschritten würden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 2025

– 4 BN 18.24 –, juris Rn. 7; Urteil des Senats vom 20. Januar 2026 – 1 KN 5/23 –, juris Rn. 46). Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist die elementare planerische Entschließung der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich nachvollziehbarer Vorgang (vgl. Urteile des Senats vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, juris Rn. 67; vom 6. Mai 2021 – 1 KN 21/16 –, juris Rn. 60 m. w. N. und vom 3. Februar 2022 – 1 KN 19/20 –, juris Rn. 43; Beschluss des Senats vom 18. Juni 2019 – 1 MR 1/19 –, juris Rn. 29). Gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist für die Abwägung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung maßgebend.

1. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin liegt zunächst der von ihr bezeichnete Fehler im Abwägungsvorgang (vgl. § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB) nicht vor. Gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB können Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 dieser Vorschrift sind, nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Das ist hier nicht der Fall.

a) Das Tatbestandsmerkmal „offensichtlich“ ist dabei restriktiv so auszulegen, dass die Vorschrift die Überprüfung auf die äußere, objektiv fassbare Seite des Abwägungsvorgangs lenken und jede Ausforschung der Motive einzelner Entscheidungsträger ausschließen soll (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: Januar 2026, BauGB § 214 Rn. 141, beck-online). Der Gesetzgeber will mit dem Merkmal der Offensichtlichkeit verhindern, dass die nur „subjektive“ Meinungsbildung des kollektiv beschließenden Entscheidungsgremiums im Nachhinein beweismäßig rekonstruiert wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Oktober 2002

– 4 BN 51.02 –, juris Rn. 10). Er hat mit § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB im Sinne der Planerhaltung dem Gericht aufgetragen, nur anhand objektiver Umstände und nicht durch beweismäßige Rekonstruierung der nur subjektiven Meinungsbildung des kollektiv beschließenden Entscheidungsgremiums festzustellen, ob eine Entscheidung über einen vorgelegten Planentwurf bei Kenntnis bestimmter Umstände möglicherweise anders ausgegangen wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. März 2018 – 4 BN 2.18 –, juris Rn. 11). Die äußere Seite des Abwägungsvorgangs erschließt sich aus Vorgängen, die in Akten, Protokollen, der Entwurfs- oder der Planbegründung oder in sonstigen Unterlagen dokumentiert sind (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: Januar 2026, BauGB § 214 Rn. 142, beck-online).

b) Gemessen daran ergeben sich aus dem Vorbringen der Antragstellerin keine Anhaltspunkte für einen offensichtlichen Mangel im Abwägungsvorgang.

aa) Insoweit hat die Antragstellerin innerhalb der Jahresfrist (vgl. § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB) geltend gemacht, die Vertreter der Antragsgegnerin hätten anlässlich einer Besprechung mit Vertretern ihrer Gesellschaft zu der hier streitgegenständlichen Bauleitplanung ausgeführt, dass die Einrichtung der Sondergebiete in der Gemeinde … nicht von der Gemeinde beeinflusst werden könnten. Die Vorgaben für diese Änderungen kämen vom Kreis bzw. vom Land. Zum Beweis werde das Zeugnis ihrer Geschäftsführer angeboten (vgl. S. 8 des Schriftsatzes vom 26. Juli 2016). An dieser Besprechung hätten für die Antragsgegnerin deren Bürgermeister und weitere fünf Gemeindevertretungsmitglieder teilgenommen.

bb) Aus dem Verwaltungsvorgang und der Planbegründung ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme einer unzulässigen Vorwegbindung der Antragsgegnerin. Die Abwägungsentscheidung zeigt vielmehr, dass sie eigene planerische Überlegungen angestellt hat, wie insbesondere die Sicherung der bestehenden Nutzungen im Plangebiet. Die entsprechenden Erwägungen sind konkret und auf den Einzelfall bezogen formuliert; sie setzen sich erkennbar mit den konkreten Gegebenheiten im Plangebiet auseinander. Auch aus dem übrigen Inhalt des Aufstellungsvorgangs ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Annahme einer Vorwegbindung. Den Stellungnahmen des Kreises Nordfriesland lassen sich konkrete inhaltliche Vorgaben für die vorliegende Planung nicht entnehmen. Die Stellungnahme der Landesplanung vom 29. April 2015 weist lediglich darauf hin, dass die genannte Zielsetzung den überregionalen Zielen des Landesentwicklungsplans Schleswig-Holstein vom 13. Juli 2010 und dem Regionalplan für den Planungsraum V dient, wonach die Insel Amrum zu den Schwerpunkträumen für Tourismus und Erholung zählt. Es wird darauf hingewiesen, dass dem Entwurf Ziele der Raumordnung dann nicht entgegen gehalten werden könnten, wenn der unkontrollierten Zunahme von Zweitwohnsitzen zu Lasten des Wohnraums für die einheimische Bevölkerung hinreichend Rechnung getragen werde. Es werde u. a. empfohlen, die in den Sondergebieten „Kur“ vorgesehenen Personalwohnungen als solche zu sichern.

cc) Der schriftsätzlichen Beweisanregung war vor diesem Hintergrund von Amts wegen nicht nachzukommen, da sie unzulässig ist. Sie ist nämlich, wenn auch indirekt, auf die Ermittlung der subjektiven Seite des Abwägungsvorgangs gerichtet. Das in § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB insoweit enthaltene Beweisermittlungsverbot würde aber umgangen werden, wenn das Gericht dem formulierten Beweisthema nachgegangen wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Oktober 2002

– 4 BN 51.02 –, juris Rn. 10). Überdies hat der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung auch keinen förmlichen Beweisantrag (mehr) gestellt.

2. Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung weisen keine Fehler im Abwägungsvorgang auf.

Voranzustellen ist, dass der von der Antragstellerin angeführte Gesichtspunkt der Wertminderung ihrer Grundstücke infolge der getroffenen Festsetzungen – sie meint, die Grundstücke seien künftig nicht mehr wie bisher beleihbar – nicht die Bedeutung eines eigenständigen Abwägungspostens innehat (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 13. Dezember 1996 – 4 NB 26.96 –, juris Rn. 14; vom 9. Februar 1995 – 4 NB 17.94 –, juris Rn. 13 und vom 2. August 1993 – 4 NB 25.93 –, juris Rn. 6). Minderungen des Verkehrswertes eines Grundstücks sind nämlich mittelbare Wirkungen des Bebauungsplans, die für sich genommen noch keine Rechtsbeeinträchtigungen darstellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. September 2021

– 4 BN 9.21 –, juris Rn. 5 m. w. N.). Denn soweit ein Bebauungsplan selbst in Bezug auf den wirtschaftlichen Wert der Grundstücke Nachteile für einen Bürger zur Folge haben kann, handelt es sich „lediglich um latent vorhandene mittelbare Auswirkungen, die sich erst im Augenblick der Verwertung des Grundstücks durch den jeweiligen Eigentümer aktualisieren“ (vgl. BVerfG, Beschluss vom 27. Juli 1971

– 2 BvR 443/70 –, juris Rn. 11). Art. 14 Abs. 1 GG verbürgt keinen bestimmten Wert eigentumsrechtlich geschützter Rechtspositionen. Hoheitlich bewirkte Minderungen des Marktwertes eines Vermögensgutes berühren daher in der Regel nicht den Schutzbereich des Eigentumsrechts (vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 2007 – 1 BvR 382/05 –, juris Rn. 20 m. w. N.; BVerwG, Beschluss vom 9. September 2021 – 4 BN 9.21 –, juris Rn. 5). Erreicht die Wertminderung einen bestimmten Grad, so kann dies als Indiz dafür zu werten sein, dass Eigentümerinteressen auf dem Spiel stehen, die in der Abwägung berücksichtigungs- und gegebenenfalls im Verhältnis zu entgegenstehenden Interessen durchsetzungsfähig sind. Ob sie eine mehr als geringfügige Betroffenheit signalisiert, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalles (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. August 1993 – 4 NB 25.93 –, juris Rn. 6).

Hiervon ausgehend sind Abwägungsfehler nicht ersichtlich. Die Werthaltigkeit der Grundstücke der Antragstellerin als Beleihungsobjekte für Banken sind schon keine städtebaulichen Gesichtspunkte. Die Antragsgegnerin hat insbesondere im Rahmen der Abwägung auch weder die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ausgeübte Nutzung durch die Antragstellerin (dazu: a)) noch etwaige Entwicklungsmöglichkeiten (dazu: b)) unzutreffend gewichtet.

a) Die Antragsgegnerin hat das Interesse der Antragstellerin an der Fortsetzung der von ihr im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan durchgeführten Nutzung nicht fehlgewichtet. Dabei ist im Ausgangspunkt zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin nur dasjenige in die Abwägung einstellen musste, was sich nach Lage der Dinge aufgedrängt hat. Nicht abwägungserheblich sind geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Juni 2018 – 4 B 71.17 –, juris Rn. 5 m. w. N.; Beschluss des Senats vom 7. Juli 2023

– 1 MR 9/20 –, juris Rn. 43).

Die Antragsgegnerin musste für die im Plangebiet befindlichen Gebäude im Eigentum der Antragstellerin keine vorhandenen Nutzungen etwa zu Ferienwohnzwecken berücksichtigen. Nach ihren eigenen Darlegungen ist das Haus „…“ genehmigt zum Umbau und zur Nutzungsänderung in ein Wohnheim, das Haus „…“ ist als Wohnheim genehmigt, das Haus „…“ ist als Wohngebäude mit fünf Wohnungen genehmigt, für die Häuser „…“ und „…“ liegen keine aktuellen Baugenehmigungen vor und die Häuser „…“ und „…“ sind baugenehmigt als ein Wohngebäude und für eine Nutzungs- und Grundrissänderung von Personalwohnung in Mutter-Kind-Patienten-Wohneinheiten. Für das Haus „…“ wurden 2005 der Umbau und die Nutzungsänderung des Gebäudes für Patienten-Apartments mit Nebenräumen genehmigt. Ferienwohnungsnutzung ist mithin bislang nicht genehmigt gewesen. Dass die Antragsgegnerin im Übrigen konkrete bisherige Nutzungen nicht oder unzutreffend gewichtet in ihre Abwägung eingestellt hätte, ist nicht ersichtlich. Entsprechende Fehler im Abwägungsvorgang hat die Antragstellerin innerhalb der Jahresfrist auch nicht dargelegt.

b) Etwaige künftige Betriebserweiterungen über den genehmigten Bestand hinaus musste die Antragsgegnerin mangels hinreichend konkreter Verfestigung im Zeitpunkt ihrer Beschlussfassung nicht berücksichtigen.

aa) Im Ausgangspunkt bezieht sich der durch Art. 14 GG garantierte Bestandsschutz nur auf den vorhandenen Bestand eines Betriebs und grundsätzlich nicht auf die Möglichkeit seiner Erweiterung (vgl. Beschluss des Senats vom 7. Juli 2023 – 1 MR 9/20 –, juris Rn. 46 m. w. N.). Allerdings ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Senats anerkannt, dass zu den privaten Belangen, die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen sind, unter dem Aspekt der in § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB genannten Belange der Wirtschaft nicht nur das Interesse eines Unternehmens an der weiteren Ausnutzung des vorhandenen Betriebsbestands mit seinen Anlagen, sondern auch das Bedürfnis nach einer künftigen Betriebsausweitung gehört. Dazu zählt allerdings (nur) „die im Rahmen einer normalen Betriebsentwicklung liegende und oft zur Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit notwendige Erweiterung der Kapazitäten, die Modernisierung der Anlagen usw.“ (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1988 – 4 NB 15.88 –, juris Rn. 10; ebenso Beschluss des Senats vom 29. Oktober 2020 – 1 MR 9/20 –, juris Rn. 61). Der gegenwärtige Betrieb muss also nach objektiven Maßstäben auf eine Erweiterung angewiesen sein (vgl. OVG Saarl., Urteil vom 12. Dezember 2012 – 2 C 320/11 –, juris Rn. 28). Aus dieser Rechtsprechung ergibt sich zudem, dass das zu berücksichtigende Interesse an einer Betriebsausweitung nur ein quantitatives Wachstum des bereits eingerichteten und ausgeübten Betriebs umfasst, nicht eine qualitative Ergänzung um neue Betriebstätigkeiten (vgl. Beschluss des Senats vom 7. Juli 2023 – 1 MR 9/20 –, juris Rn. 47).

Dessen ungeachtet ist die so verstandene zukünftige Betriebsentwicklung nur abwägungserheblich, wenn sie entweder bereits konkret ins Auge gefasst ist oder bei realistischer Betrachtung der Entwicklungsmöglichkeiten naheliegt. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen hinsichtlich der Entwicklung eines Betriebs sind nicht erheblich (vgl. Beschluss des Senats vom 29. Oktober 2020 – 1 MR 9/20 –, juris Rn. 61). Zu erwarten ist eine Konkretisierung der Absichten, etwa durch die Einleitung der zu ihrer Umsetzung notwendigen Genehmigungsverfahren (vgl. Urteile des Senats vom 28. Mai 2014 – 1 KN 3/12 –, juris Rn. 43 f. m. w. N. und vom 26. August 2022 – 1 KN 18/19 –, juris Rn. 41). Eine Bauleitplanung, deren Aufgabe es ist, die bauliche sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten, könnte dieser Aufgabe nicht gerecht werden, wenn es möglich wäre, sie durch unverbindliche Absichtserklärungen der Bürger zu beeinflussen oder gar zu blockieren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 – 4 BN 44.98 –, juris Rn. 3; zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 7. Juli 2023

– 1 MR 9/20 –, juris Rn. 48).

bb) Gemessen daran musste die Antragsgegnerin keine Betriebserweiterungsabsichten der Antragstellerin in die Abwägung einstellen. Hierzu hat die Antragstellerin im Aufstellungsverfahren nichts Konkretes in Bezug auf das hier in Rede stehende Plangebiet vorgetragen. Sie hat lediglich Ausführungen in Bezug auf beabsichtigte Änderungen im Haus „…“ getätigt, das im benachbarten Bebauungsplan Nr. 4 belegen ist. Ihre sonstigen Ausführungen waren im Aufstellungsverfahren wie auch im Normenkontrollverfahren allgemein gehalten und beschränkten sich darauf, dass man sich eine Umnutzung künftig offenhalten wolle, auch um in Krisenzeiten reagieren zu können. Nach eigenen Angaben hat sie in einer Besprechung beim Landrat des Landkreises Nordfriesland am 20. August 2014 sogar erläutert, es bestehe keinerlei Interesse an einer Änderung der Art der baulichen Nutzungen auf ihren Grundstücken.

3. Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung weisen auch keine Fehler im Abwägungsergebnis auf. Die Sondergebiete „Kur“ dienen der Unterbringung von Erholungseinrichtungen. Zulässig sind Erholungsheime, Kurheime und Personalwohnungen. Im Übrigen sind zwei reine Wohngebiete im Plangebiet festgesetzt.

a) Mit den so getroffenen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung wird kein Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange, insbesondere dem Eigentumsrecht der Antragstellerin, außer Verhältnis steht. Die Antragsgegnerin verfolgt mit der Festsetzung mehrerer Sondergebiete „Kur“ in städtebaulich legitimer Weise öffentliche Belange aus § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB, nämlich die sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung sowie die Belange von Sport, Freizeit und Erholung (vgl. Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 20/17 –, juris Rn. 43). Sie durfte die Interessen an einer weitergehenden Ausnutzung der Grundstücke im Eigentum der Antragstellerin im Plangebiet gegenüber diesen Belangen zurücktreten lassen.

b) Soweit die Antragstellerin geltend macht, die textlichen Festsetzungen nähmen ihr die Möglichkeit, im Plangebiet andere, dem Kurbetrieb dienende Nutzungen unterzubringen, wie etwa Klinikgebäude, Gebäude und Räume für Sport und Physiotherapie sowie sonstige Gemeinschaftsräume (vgl. S. 12 des Schriftsatzes vom 26. Juli 2016), führt dies nicht zu einem Fehler im Abwägungsergebnis. Wie bereits ausgeführt, ist die Gemeinde bei der Festsetzung der Nutzungsarten im Sondergebiet nicht an den Nutzungsartenkatalog der BauNVO – hier der BauNVO 1990 – gebunden und kann diesen vielmehr entsprechend der besonderen Zweckbestimmung des Sondergebiets abwandeln. Dies hat sie vorliegend in verhältnismäßiger Weise getan. Zumindest die Nutzungsarten „Erholungsheime“ und „Kurheime“ sind – auch in der Planbegründung – nicht dahingehend eingeschränkt, dass sie die von der Antragstellerin vermissten Nutzungsarten in Gänze ausschließen würden, jedenfalls soweit diese Räume für Sport und Physiotherapie sowie sonstige Gemeinschaftsräume beispielhaft aufführt. Der Ausschluss einer Nutzung als Klinik ist ebenfalls nicht abwägungsfehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin am Bestand orientiert hat und eine klinische Nutzung im benachbarten Bebauungsplan Nr. 4 in den beiden Sondergebieten „Kur- und Erholungsheim / Klinik“ festgesetzt ist.

c) Abwägungsfehler ergeben sich auch nicht daraus, dass die Antragstellerin meint, es sei fraglich, warum nicht zumindest auch die anderen entlang der Straße Strunwai offenbar prägend vorhandenen Nutzungen zugelassen werden könnten. Insoweit ist bereits unklar, welchen konkreten Abwägungsfehler die Antragstellerin geltend macht. Fehler im Abwägungsergebnis sind jedenfalls nicht ersichtlich. Soweit die Antragstellerin darauf abstellen möchte, dass sie auch im vorliegenden Plangebiet Hotels und Einzelhandelseinrichtungen als zulassungsfähig festgesetzt wissen will, setzt sie nur ihre Planungsvorstellung an diejenige der Antragsgegnerin. Deren Planungsziel besteht in der Bestandssicherung. Der Bestand weist im Plangebiet entlang der in der Planbegründung insoweit in Bezug genommenen Straße Strunwai – im Plangebiet befinden sich die Grundstücke 25a, 25, 19 und 17 – weder Hotels noch Einzelhandel auf. Anderes hat die Antragstellerin konkret auch nicht in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht.

d) Abwägungsfehler ergeben sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin zudem zwei reine Wohngebiete im Plangebiet festgesetzt hat. Für die differenzierenden Festsetzungen liegen ausreichende städtebauliche Gründe in Gestalt der Schaffung von Wohnraum (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) vor. Die Antragsgegnerin führt insoweit in der Planbegründung an, die Grundstück befänden sich in ihrem „Besitz“ und würden für die „Bauflächenreserve für Wohnbebauung vorgehalten“ (Ziffer 1.3 der Begründung). Die Flächen sollen nach den planerischen Vorstellungen der Antragsgegnerin mit Mietwohnungen bebaut werden (vgl. Ziffer 2.1 der Begründung).

Soweit die Antragstellerin eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung in Bezug auf die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke darin sieht, dass keine einschränkenden Festsetzungen in Bezug auf Ferienwohnungsnutzung vorgenommen worden seien (vgl. S. 5 des Schriftsatzes vom 26. Juli 2016), ist zunächst zu konstatieren, dass es insoweit keiner gesonderten Befassung der plangebenden Gemeinde mit dem allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG bedurfte.

Da Bebauungspläne Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen, muss der Satzungsgeber die schutzwürdigen Interessen der Grundstückseigentümer und die Belange des Gemeinwohls zwar in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss sich dabei im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen halten; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes an bauplanerische Festsetzungen wird aber in aller Regel durch städtebauliche Gründe Rechnung getragen, die die Bauleitplanung rechtfertigen. Deshalb erübrigt sich grundsätzlich eine Auseinandersetzung mit dem Gleichheitsgrundsatz. Anderes gilt dann, wenn für vergleichbare Bebauungsplangebiete dieselben städtebaulichen Ziele verfolgt werden. Sind zur Verwirklichung dieser Ziele Einschränkungen der baulichen Nutzbarkeit notwendig, verlangt Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichmäßige Verteilung dieser Lasten auf die betreffenden Grundstücke. Abweichungen von diesem Prinzip der Lastengleichheit bedürfen der Rechtfertigung (vgl. Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 4/17 –, juris Rn. 72; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 4. Juli 2006 – 8 C 10156/06 –, juris Rn. 20).

Letzteres ist hier nicht der Fall. Der Plangeber verfolgt – wie ausgeführt – andere städtebauliche Ziele mit der Festsetzung der drei Sondergebiete „Kur“ als mit der Festsetzung der beiden reinen Wohngebiete. Ausreichende städtebauliche Gründe für die Rechtfertigung der unterschiedlichen Festsetzungen liegen vor. Dies gilt auch, soweit in den Sondergebieten „Kur“ Ferienwohnungsnutzung ausgeschlossen ist, in den reinen Wohngebieten hingegen nicht ausdrücklich. Einschränkender Festsetzungen zur Verhinderung einer Ferienwohnnutzung in den reinen Wohngebieten bedurfte es vor dem Hintergrund deren grundsätzlich im Rahmen von § 3 BauNVO 1990 nicht gegebenen Zulassungsfähigkeit nicht (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990). In der Rechtsprechung des Senats ist mittlerweile geklärt, dass es Ferienwohnungen, die typischerweise auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind, am definitorisch für den Beherbergungsbetrieb vorgegebenen Bedarf von Dienstleistungsangeboten fehlt, sodass es sich hierbei nicht um kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO handelt (vgl. ausführlich: Beschluss des Senats vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 –, juris Rn. 25 m. w. N.; Beschluss vom 23. März 2023 – 1 MB 18/22 –, juris Rn. 19; zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 20. August 2024 – 1 MB 17/24 –, juris Rn. 6). Die spätere Einführung von § 13a BauNVO, nach dessen Satz 2 abweichend von Satz 1 Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauGB gehören können, ändert daran nichts. Die Norm findet rückwirkend keine Anwendung. Dass der Verordnungsgeber dieser Vorschrift die Funktion einer „im Wesentlichen klarstellenden Ergänzung der BauNVO“ beigemessen hat (vgl. BT-Drs. 18/10942, S. 35), ist rechtlich nicht ausschlaggebend (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6.17 –, juris Rn. 9). Sie kann vielmehr allenfalls als Auslegungshilfe Bedeutung haben (vgl. Beschluss des Senats vom 16. September 2020 – 1 MB 12/20 –, juris Rn. 23). Anhaltspunkte dafür, dass die Antragsgegnerin der getroffenen Festsetzung einen anderen Inhalt bemessen wollte, sind nicht ersichtlich.

4. Auch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung weisen keine Fehler im Abwägungsergebnis auf. Fehler im Abwägungsvorgang macht die Antragstellerin insoweit nicht geltend. Die Maßfestsetzungen in Gestalt der Festsetzung einer GRZ sowie der Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse orientieren sich erkennbar (vgl. Ziffer 2.2 der Planbegründung) am Bestand im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses. Dies korrespondiert mit dem zentralen Planungsziel des Erhalts der vorhandenen Nutzung im Plangebiet und dessen Sicherung (vgl. Ziffer 1.3 der Planbegründung). In Bezug auf die in diesem Zeitpunkt von Bebauung freien Flächen im Plangebiet hat die Antragsgegnerin „im Sinne einer lockeren Bebauung“ (vgl. Ziffer 2.2 der Begründung) vertretbare städtebauliche Gründe für eine niedrigere GRZ-Festsetzung gefunden.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.