VG Schwerin, Urteil vom 06.10.2026 – 2 A 2922/24 SN

Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung einer bisherigen gewerblichen Büronutzung zu Ferienwohnnutzung.

Er ist Eigentümer des Vorhabengrundstücks in der A-Straße in B-Stadt. Dieses liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 01.WA.183 („Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in B-Stadt“), konkret im Bereich der Festsetzungen des Allgemeinen Wohngebiets WA 3. Unter Abweisung des Antrags im Übrigen hat das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 25.04.2023 (Az. 3 K 151/18 OVG) die Festsetzungen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2, der Sonstigen Sondergebiete SO 3 und SO 4 sowie die Bestimmungen in Nr. 2.2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 01.WA.183 der Antragsgegnerin „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in B-Stadt“ für unwirksam erklärt.

Das Gebäude besteht aus einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss, einem ersten Obergeschoss und einem zweiten Obergeschoss sowie einem Dachgeschoss. Das Untergeschoss wurde zuletzt zu gewerblichen Zwecken, unter anderem für eine Firma („C-Firma“) genutzt. Im Erdgeschoss, im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss befindet sich jeweils eine Wohnung, die zu Dauerwohnzwecken genutzt werden.

Mit Schreiben vom 11.10.2023 beantragte der Kläger bei der Beklagten eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung der bisherigen gewerblichen Nutzung im Untergeschoss zu Ferienwohnnutzung und für den Neubau einer Terrasse sowie eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 01.WA.183. Zur Begründung führt er aus, dass es sich um eine gewerbliche Ferienwohnungsnutzung handele, die für Geschäftsreisende eingerichtet und von seinem Unternehmen betrieben werde. Es handele sich um keine private Ferienwohnung.

Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 04.01.2024 ab. Dieser Bescheid wurde dem Kläger am 12.01.2024 zugestellt.

Den hiergegen am 05.02.2024 bei der Beklagten eingegangenen Widerspruch wies diese mit Widerspruchsbescheid vom 08.10.2024 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, einer Baugenehmigung stünde der Bebauungsplan entgegen. Ferienwohnungen seien nicht zulässig, auch nicht ausnahmsweise. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, da die Grundzüge der Planungen berührt seien. Der Bebauungsplan steuere die Zulässigkeit von Ferienwohnungen aufgrund des starken Anstiegs von Ferienwohnungsnutzungen in B-Stadt und die damit einhergehende Verdrängung von Wohnraum. Es solle im Allgemeinen das weitere Anwachsen von Ferienwohnungen ausgeschlossen werden. Der Bebauungsplan verfolge nicht nur den wörtlich übernommenen Schutz von Umwandlung von Dauerwohnen in Ferienwohnungen, sondern auch den Schutz vor Errichtung von Ferienwohnungen in Bereichen, die durch Wohnungsnutzung geprägt sind. Dies sei hier im Bereich des Allgemeinen Wohngebiets WA 3 der Fall. Das Eindringen von Ferienwohnungen in diesen Bereich sei gebietsuntypisch. Das Strukturkonzept aus dem Jahre 2011 benenne ferner das dem Bebauungsplan zugrunde liegende Ziel, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und weitere Ferienwohnungen zu verhindern. In diesem Sinne sehe der Bebauungsplan auch vor, dass Ferienwohnungen – abgesehen von den Regelungen in 2.2. – und daher auch die Umnutzung vorhandener Gebäude bzw. Wohnungen zu Ferienwohnungen unzulässig seien.

Am 29.10.2024 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben.

Er ist der Ansicht, ihm stünde ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung zu. Mit der beabsichtigten Nutzungsänderung von der gewerblichen Nutzung zu Ferienwohnnutzung würden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Wesentliche und ausschließliche Intention des Bebauungsplans sei es, die Umwandlung von Räumen, die dem Dauerwohnen dienen, in Ferienwohnnutzung zu verhindern. Die zur Nutzungsänderung beantragten Räume seien nie zu Dauerwohnungszwecken, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt worden. Nicht von den Grundzügen der Planung des Bebauungsplans sei umfasst, dass auch Räumlichkeiten, die nie Dauerwohnzwecken genutzt wurden, vor einer Umwandlung zu Ferienwohnungen geschützt werden. Vorliegend werde kein Wohnraum verdrängt. Die Umnutzung sei auch städtebaulich vertretbar und negative Vorbildwirkungen seien nicht zu befürchten.

Der Kläger beantragt,

den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 04.01.2024 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 08.10.2024 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist zur Begründung im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im Ablehnungs- und Widerspruchsbescheid.

Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter anstelle der Kammer erklärt.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und auf den Verwaltungsvorgang der Beklagten verwiesen, die jeweils Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

I. Der Berichterstatter konnte anstelle der Kammer gem. § 87a Abs. 2, Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) entscheiden, nachdem die Beteiligten hierzu jeweils ihr Einverständnis erklärt haben.

II. Die Klage hat keinen Erfolg.

Sie ist zwar als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Var. 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

Die Klage ist aber unbegründet. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten in Gestalt des Widerspruchsbescheids ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Baugenehmigung.

Nach § 59 Abs. 1 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) bedarf die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung. Gemäß § 72 Abs. 1 LBauO M-V ist dem Antragsteller eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind.

Im hier maßgeblichen vereinfachten Genehmigungsverfahren ist nach 63 Abs. 1 LBauO M-V unter anderem zu prüfen, ob das Vorhaben mit den Vorschriften des Bauplanungsrechts nach den §§ 29 ff. BauGB übereinstimmt.

Das ist hier nicht der Fall. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig.

1. Das Vorhaben beurteilt sich hinsichtlich der Art der Nutzung nach § 30 Abs. 3 BauGB, denn es liegt im Geltungsbereich des Allgemeinen Wohngebiets WA 3 des einfachen Bebauungsplans Nr. 01.WA.183 („Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in B-Stadt“). Die Entscheidung des OVG Mecklenburg-Vorpommern, mit welcher Teile des Bebauungsplans für nichtig erklärt wurden, betrifft nicht das Allgemeine Wohngebiet WA 3.

Da der Bebauungsplan die Art der Nutzung regelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gem. § 30 Abs. 3 BauGB nach den diesbezüglichen Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nach dem einfachen Bebauungsplan. Das Vorhaben ist mithin nach der Art der baulichen Nutzung zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht. Das Vorhaben widerspricht vorliegend aber der festgesetzten Art der baulichen Nutzung, da nach Ziffer 2.1 des Bebauungsplans für das Allgemeine Wohngebiet WA 3 Ferienwohnungen als Art der baulichen Nutzung gem. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO zulässigerweise ausgeschlossen sind. Auch eine ausnahmsweise Zulässigkeit ist nicht möglich. Davon gehen übereinstimmend auch die Beteiligten aus.

2. Die Nutzungsänderung zu Ferienwohnungsnutzung ist nicht, wie der Kläger der Auffassung ist, im Wege der Befreiung von den Bebauungsplanfestsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig. Nach dieser Bestimmung kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans unter der Voraussetzung, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, befreit werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Befreiung erfordert (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3).

Sinn und Zweck der Befreiungsvorschrift ist es, eine Einhaltung des Bebauungsplans nicht auch dort zu erzwingen, wo dies wegen der besonderen Situation sinnlos wäre. Intendiert sind mithin die Verwirklichung von Einzelfallgerechtigkeit sowie die Gewährleistung eines Mindestmaßes an städtebaulicher Flexibilität (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.11.1989 – 4 B 163.89, juris Rn. 12).

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Es fehlt bereits daran, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

a) Mit dem Begriff der Grundzüge der Planung bezeichnet § 31 Abs. 2 BauGB die durch die Hauptziele der Planung bestimmte Grundkonzeption eines Bauleitplans. Dabei kommt es darauf an, ob die fragliche Festsetzung Bestandteil eines Planungskonzepts ist, das das gesamte Plangebiet quasi wie ein roter Faden durchzieht, so dass eine Abweichung zu weitreichenden Folgen führen würde (vgl. Spieß, in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 11. Aufl. 2026, § 31 BauGB Rn. 13 mit Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 18.11.2010 – 4 C 10.09, NVwZ 2011, 748). Eine Wahrung der Grundzüge der Planung kann dagegen angenommen werden, wenn die Festsetzung, von der abgewichen werden soll, entweder gewissermaßen „zufällig“ erfolgt ist oder aber doch – wird von ihr abgewichen – der damit verbundene Eingriff in das Planungsgefüge eingegrenzt, also quasi „isoliert“ werden kann (vgl. VG Würzburg, Urt. v. 14.09.2010 – W 4 K 09.478, juris Rn. 70). Maßgeblich für die Anwendung der Befreiungsvorschrift ist, dass ihre Funktion darin besteht, in vom Satzungsgeber nicht vorhergesehenen Sonderfällen von einer auf einer notwendigen Verallgemeinerung beruhenden Bebauungsplanfestsetzung abweichen zu können (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 31 Rn. 24). Ausgeschlossen ist mithin die Erteilung einer Befreiung für ein Vorhaben, das dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft, weil damit die Grenze zur – dann erforderlichen – förmlichen Planänderung überschritten wäre (vgl. Spieß, in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 11. Aufl. 2026, § 31 BauGB Rn. 11). Ebenso kann eine Befreiung von vornherein nicht ergehen, wenn das in Rede stehende Vorhaben ein Planungserfordernis auslöst (vgl. BT-Drs. 13/6392 S. 56).

Maßgeblich ist dabei die sogenannte „planerische Grundkonzeption“, die den Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplans zugrunde liegt, mithin das den Festsetzungen zu entnehmende gemeinsame und diese insoweit miteinander verklammernde Planungskonzept. Für einen Ausschluss der Befreiungsmöglichkeit genügt es schon, wenn die Grundzüge lediglich „berührt“ sind, d. h., wenn die konkrete Abweichung geeignet ist, die Planungskonzeption derart zu verlassen, dass sich die Planungsfrage neu stellt. Die Befreiung soll nicht als Vehikel dazu dienen, eigentlich der Planung vorbehaltene Entscheidungen zu treffen, sondern nur dazu, im Einklang mit dem Willen des Planungsgebers Randkorrekturen im Einzelfall zu ermöglichen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 05.03.1999 – 4 B 5/99, juris Rn. 6; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 08.05.2009 – 7 A 3366/07, DVBl. 2009, 1042).

Was zum planerischen Grundkonzept zählt, beurteilt sich jeweils nach dem im Bebauungsplan zum Ausdruck kommenden Planungswillen. Unter welchen Voraussetzungen die Grundzüge der Planung berührt werden, lässt sich nicht allgemeingültig formulieren; maßgeblich ist die jeweilige Planungssituation. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in den mit der Planung gefundenen Interessenausgleich eingreift, desto eher liegt es nahe, dass das Planungskonzept in einem Maße berührt wird, das eine (Um-)Planung erforderlich macht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 05.03.1999 – 4 B 5/99, juris Rn. 6).

Eine Befreiung ist daher ausgeschlossen, wenn das Vorhaben in seine Umgebung Spannungen hineinträgt oder erhöht, die nur durch eine Planung zu bewältigen sind. Was den Bebauungsplan in seinen „Grundzügen“, was seine „Planungskonzeption“ verändert, lässt sich nur durch (Um-)Planung ermöglichen und darf nicht durch einen einzelfallbezogenen Verwaltungsakt der Baugenehmigungsbehörde zugelassen werden (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 02.02.2012 – 4 C 14.10, juris Rn. 22 m. w. N.). Von Bedeutung für die Beurteilung, ob die Zulassung eines Vorhabens im Wege der Befreiung die Grundzüge der Planung berührt, können auch Auswirkungen des Vorhabens im Hinblick auf mögliche Vorbild- und Folgewirkungen für die Umgebung sein (vgl. BVerwG, Beschl. v. 29.07.2008 – 4 B 11.08, juris Rn. 4).

Eine Befreiung von einer Festsetzung, die für die Planung tragend ist, darf daher nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (vgl. VG Schwerin, Urt. v. 05.12.2016 – 2 A 1412/16 SN, amtl. Umdruck S. 8 f.). Grundzüge der Planung werden schließlich regelmäßig auch dann berührt, wenn mit der in Rede stehenden Festsetzung ganz bestimmte Planungsziele verfolgt werden.

Davon ausgehend können die Grundzüge der Planung insbesondere als berührt angesehen werden, wenn eine andere als die im Bebauungsplan festgesetzte Art der baulichen Nutzung angestrebt wird (vgl. auch VG Schwerin, Urt. v. 21.07.2016 – 2 A 3829/15 SN, amtl. Umdruck S. 16 f.). Grund dafür ist, dass mit einer Befreiung von einer Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung regelmäßig in das Interessengeflecht eines Bebauungsplanes eingegriffen wird. Denn mit der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung wird die wichtigste städtebauliche Gestaltungsfunktion des Bebauungsplans ausgeübt (vgl. BVerwG, Urt. v. 28.04.2004 – 4 C 10/03, juris Rn. 16; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 13.09.2018 – 8 S 2254/17, juris Rn. 59; VG München, Urt. v. 20.11.2019 – M 9 K 17.4569, juris Rn. 33).

Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gehören also typischerweise zur Grundkonzeption eines Bebauungsplans und stellen dementsprechend einen Grundzug der Planung dar (vgl. BayVGH, Beschl. v. 26.06.2024 – 15 ZB 24.263, juris Rn. 9). Eine Ausnahme davon kann aber zum Beispiel angenommen werden, wenn sich die von der festgesetzten Nutzungsart beabsichtigte Abweichung auf Randbereiche und nur einen flächenmäßig geringfügigen Teil der betreffenden Festsetzung bezieht, weil es sich dann um qualitativ und quantitativ nur geringfügigen Änderungen handelt, die nicht geeignet sein können, die planerische Grundkonzeption in Frage zu stellen (vgl. für einen Fall der Änderung eines Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren unter der in § 13 Abs. 1 Satz 1 BauGB normierten Voraussetzung, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden BVerwG, Beschl. v. 15.03.2000 – 4 B 18.00, NVwZ-RR 2000, 759). Demgegenüber werden die Grundzüge der Planung wiederum berührt, wenn mit der Befreiung bestimmte Nutzungsarten zugelassen werden sollen, die der Plangeber gezielt ausgeschlossen hat (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 05.06.2009 – 2 Bs 26/09, juris).

Mit anderen Worten erfasst § 31 Abs. 2 BauGB (nur) Fallgestaltungen, für die sich der Satzungsgeber regelmäßig keine oder jedenfalls keine genauen Vorstellungen darüber gemacht hat, ob trotz der bauplanerischen Festsetzungen zur sachgemäßen Verfolgung der städtebaulichen Ziele im Sinne gebotener Einzelfallgerechtigkeit ein Abweichen von den Festsetzungen sachnäher ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 20.11.1989 – 4 B 163/89, NVwZ 1990, 556; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.02.2004 – 10 A 4840/01, NVwZ-RR 2005, 388). Hat der Plangeber hingegen eine Festsetzung „so und nicht anders“ gewollt, ist für eine Befreiung kein Raum (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.02.2004 – 10 A 4840/01, NVwZ-RR 2005, 388).

b) Nach diesen Maßstäben berührt das streitgegenständliche Vorhaben die Grundzüge der Planung. Die geplante Umnutzung der bisher gewerblich genutzten Räume zu einer Ferienwohnung steht im Gegensatz zu dem planerischen Grundkonzept, wie es dem im Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 zum Ausdruck gekommenen planerischen Willen der Beklagten zugrunde liegt.

Die planerische Grundkonzeption des Bebauungsplans und des Geltungsbereiches im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 ist nach seiner Begründung insgesamt darauf ausgerichtet, die Zulässigkeit von Ferienwohnungen planungsrechtlich zu steuern. Hintergrund dessen ist der starke Anstieg von Ferienwohnungsnutzungen in B-Stadt und die damit einhergehende Verdrängung von Wohnraum (vgl. Planbegründung, S. 3).

Soweit der Kläger der Ansicht ist, wesentlicher Grundzug der Planung sei (nur) der Schutz vor der Umwandlung von Wohnraum zu Ferienwohnungen, nicht aber Umwandlung von Gewerberaum zu Ferienwohnungen, ist dem Kläger zwar auf dem ersten Blick zuzugestehen, dass diese Sichtweise durch den Titel des Bebauungsplans („Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in B-Stadt“) naheliegt und auch in den klägerisch zitierten Passagen der Planbegründung seinen Niederschlag gefunden hat.

Doch eine solche Sichtweise ist mit Blick auf den Sinn und Zweck des Bebauungsplans zu eng gefasst und blendet aus, dass der Bebauungsplan nach der Planbegründung die Zulässigkeit von Ferienwohnungen planungsrechtlich insgesamt steuern soll (vgl. Planbegründung, S. 3). Auch das Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern hat entschieden, dass es das „Hauptanliegen“ dieses Bebauungsplans ist, die Zulässigkeit von Ferienwohnungen planungsrechtlich zu steuern (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 25.04.2023 – 3 K 151/18 OVG, juris Rn. 60 sowie Beschl. v. 08.02.2018 – 3 LZ 497/17, amtlicher Umdruck, S. 4)

Eine Einschränkung darauf, dass sich dies nur auf Räume beziehen soll, die zuvor zu Wohnzwecken genutzt wurden und damit Räume, die zuvor zu gewerblichen Zwecken genutzt wurden, findet sich in der Planbegründung nicht und entspricht auch nicht dem Willen des Plangebers. Soweit der Bebauungsplan in seiner Begründung an anderen Stellen von einem Schutz der Umwandlung von Wohnräumen zu Ferienwohnzwecken spricht (vgl. etwa die klägerseits zitierten Textpassagen in der Klagebegründung vom 02.07.2025 auf S. 4), so stellt dies einen – wenngleich einen, aber nicht ausschließlichen – Teil des Grundkonzepts dar. Der starke Anstieg von Ferienwohnungsnutzungen in B-Stadt hatte und hat die Verdrängung von Wohnraum zur Folge. Ursprung und Auslöser der Regelungen des hier maßgeblichen Bebauungsplans war mithin der Anstieg von Ferienwohnungsnutzungen, die planungsrechtlich gesteuert werden soll(te) und für den hier maßgeblichen Bereich im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 keine Ferienwohnungsnutzung zulässt. Diesem planerischen Willen widerspricht die klägerseits geplante Umnutzung zu Ferienwohnungszwecken.

Ferner blendet die klägerische Sichtweise aus, dass es nach dem obigen Maßstab entscheidend auch auf die Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ankommt. Hiernach ist die Art der Nutzung als Ferienwohnungsnutzung unabhängig des vorangegangenen Zwecks (Wohnnutzung, gewerblich, oder anderweitig) im hier maßgeblichen Allgemeinen Wohngebiet WA 3 nicht zulässig, auch nicht ausnahmsweise.

In den textlichen Festsetzungen in Ziffer 2.1 des Bebauungsplans heißt es unter anderem:

„Die allgemeinen Wohngebiete (WA 1 – 3) dienen gemäß § 4 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. […] Ausnahmsweise zulässig sind: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe Anlagen für Verwaltungen. Nicht zulässig sind (§ 1 Abs. 4 – 9 BauNVO): Betriebe des Beherbergungsgewerbes Gartenbaubetriebe Tankstellen abgesehen von der Regelung nach 2.2 Ferienhäuser und Ferienwohnungen.“

In Ziffer 2.2 heißt es:

„Bestandssichernd wird gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO festgesetzt, dass innerhalb der Baugebiete WA 1 und WA 2 auf den Flurstücken 37, 39, 45, 105, 106, 107, 110, 123/1, 131, 135/9, 140, 144, 150/1, 152, 155, 156 und 1067/47 neben Dauerwohnungen jeweils eine Ferienwohnung sowie innerhalb der WA und WA 2 auf den Flurstücken 8/1, 32, 113, 175, 192 und 203 der Flur 1, Gemarkung B-Stadt neben Dauerwohnen jeweils zwei Ferienwohnungen ausnahmsweise zulässig sind.“

Diese Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung stellen nach dem obigen Maßstab mithin typischerweise die Grundkonzeption eines Bebauungsplans und dementsprechend einen Grundzug der Planung dar. Als Ausfluss des Grundzugs der Planung, die planungsrechtliche Steuerung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen, kommt vorliegend im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 der Planungswille zum Ausdruck, Ferienwohnungen ausnahmslos auszuschließen. Eine Ferienwohnnutzung im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 würde diesem planerischen Grundkonzept, dem Planungswillen und dem Planungsziel zuwiderlaufen, weil mit der Befreiung die Nutzungsart der Ferienwohnungsnutzung zugelassen werden würde, die der Plangeber gezielt ausgeschlossen hat. Dies kann über § 31 Abs. 2 BauGB – wie die oben zitierte Rechtsprechung maßstabsbildend deutlich macht – nicht genehmigungsfähig sein.

Das gilt besonders vor dem Hintergrund der Ausführungen in der Planbegründung zum WA 3 auf S. 25. Dort heißt es unter anderem wie folgt:

„Aus Sicht der Stadt kommt eine gebietsverträgliche Ferienwohnnutzung in Wohngebieten nur in den Fällen in Betracht, in denen durch die soziale Kontrolle des Nutzers der Dauerwohnung das mögliche Störpotenzial einer Ferienwohnung für die Nachbarschaft erheblich verringert wird. Anders verhält es sich in den Wohngebieten mit der Bezeichnung WA 3. Dabei handelt es sich um die im Kap. 3 beschriebenen Siedlungserweiterungen des 20. Jahrhunderts, die als Arbeitermietwohnungsbau bzw. Siedlungsbauten in Blockbauweise einen völlig anderen Gebietscharakter aufweisen. Hierbei handelt es sich i.d.R. um große Mehrfamilienwohnhäuser in relativ ruhigen Wohnvierteln mit großen Innenhofbereichen. Diese Gebiete sind durch eine Vielzahl von Wohnungen gekennzeichnet, die dicht zusammenliegen und durch Mietergemeinschaften in einem sozialen Wohnumfeld geprägt sind. In der Regel befinden sich die Wohnblocks im Eigentum von Wohnungsbaugesellschaften oder auch von Privateigentümern. Diese Gebiete weisen keinerlei touristische Eignung oder eine gewachsene touristisch Vorprägung auf. Das Eindringen von Ferienwohnungen ist daher in den WA 3 als gebietsuntypisch zu klassifizieren. Ferienwohnungen in Mietwohnungsbauten mit vielen Mietwohnungen unterliegen aufgrund der Eigentumsverhältnisse oft keiner sozialen Kontrolle und können daher zu erheblichen Belästigungen der Nachbarschaft durch die wechselnden Gäste und unangemessenes Verhalten von Urlaubern gegenüber Dauerbewohnern führen.“

Aus dieser Begründung wird (erneut) deutlich, dass der Plangeber einen ausnahmslosen Ausschluss von jeglichen Ferienwohnungen im WA 3 erreichen wollte; er mithin im Angesicht der hier vorliegenden Fallkonstellationen einer Nutzungsänderung zu Ferienwohnungsnutzungen genau diese unbedingt vermeiden will.

3. Werden mithin durch das Vorhaben des Klägers bereits die Grundzüge der Planung berührt, so kommt es auf die weiteren Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB nicht mehr an.

4. Soweit der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung darüber hinaus angab, die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse für eine Dauerwohnnutzung seien vorliegend nicht gegeben, trägt er damit einen Umstand vor, der mit Blick auf die Anforderung in § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB dazu führt, dass das geplante Vorhaben – Nutzungsänderung zu Ferienwohnnutzung – eigenständig tragend bereits deswegen nicht genehmigungsfähig ist.

Für Dauerwohnen und Ferienwohnnutzung gelten diesbezüglich die gleichen Anforderungen, weil der Gesetzeswortlaut in § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB begrifflich nicht zwischen Dauer- und zeitweiser Wohnnutzung differenziert. Werden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nach § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB aber nicht gewahrt – wie der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung selbst äußerte – ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Denn die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind unabhängig von den Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesondert zu beachten (vgl. VG Schwerin, Urt. v. 30.04.2026 – 2 A 954/25 SN, BeckRS 2026, 16372 Rn. 55 m. w. N.) und vorliegend für das Vorhaben auch deswegen von Relevanz, weil der hier maßgebliche Bebauungsplan nur einen einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB darstellt und sich die Zulässigkeit des Vorhabens über die Festsetzungen der baulichen Art vorliegend darüber hinaus nach § 34 BauGB bestimmt (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB).

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Danach trägt der Kläger als Unterlegener die Kosten des Verfahrens.

IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, § 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).

V. Gründe, die Berufung zuzulassen (§§ 124, 124a VwGO), liegen nicht vor.