VerfGH Berlin, Beschluss vom 01.09.2006 – 15/02

Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil

des Landgerichts Berlin.

Die Beteiligten zu 2., die Kläger des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Kläger), waren zwischen März 1995 und Februar 1999

Mieter einer in Berlin-Neukölln gelegenen Wohnung, deren Eigentümerin und Vermieterin die Beschwerdeführerin war.

Mit der im Mai 2000 beim Amtsgericht Neukölln erhobenen Klage begehrten die Kläger u. a. Rückzahlung der Mietkaution in Höhe

von 5.616 DM. Mit Schriftsatz vom 3. September 2000 erklärte die Beschwerdeführerin hiergegen die Aufrechnung mit Nachzahlungsansprüchen

resultierend aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Zeit von 1995 bis 1999. Die beigefügten Abrechnungen enthielten

im Anschluss an die Auflistung der jeweiligen Rechnungspositionen, für die eine Aufteilung der Gesamtkosten im Verhältnis

der Wohnfläche der gemieteten Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Hauses ausgewiesen wurde, die weitere, nicht näher erläuterte

Position "Grundsteuer" bzw. "Grundsteuer anteilig". Die Kläger traten dem Nachzahlungsanspruch u. a. mit der Begründung entgegen,

die Betriebskostenabrechnungen erfüllten nicht die gesetzlichen Formerfordernisse und seien nicht hinreichend erläutert. Der

Wasserverbrauch sei in den Jahren 1995 bis 1997 unverhältnismäßig hoch gewesen, was vermutlich an der Nutzung eines Gartenteichs

durch einen der Mieter des Hauses liege; dieser Gartenteich sei für die übrigen Mieter und somit auch für die Kläger nicht

zugänglich gewesen. Die Kläger nahmen hierbei auch Bezug auf ein als Anlage beigefügtes Protokoll der 11. Eigentümerversammlung

vom 4. Mai 1995 (im Schriftsatz vom 17. November 2000 "Gesellschafterprotokoll" genannt), worin unter dem Tagesordnungspunkt

"Verschiedenes" u. a. davon die Rede ist, es werde "berichtet", dass Herr S. durch die Teichanlage in dem von ihm genutzten

Garten einen sehr hohen Wasserverbrauch habe. Die Beschwerdeführerin bestritt, dass der Gartenteich nicht allen Mietern frei

zugänglich gewesen sei.

Mit Urteil vom 31. Januar 2001 verurteilte das Amtsgericht die Beschwerdeführerin zur Zahlung von 36,34 DM nebst Zinsen und

wies die Klage im Übrigen ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei in Höhe von 5.579,66 DM durch Aufrechnung mit Betriebskostennachforderungen

der Beschwerdeführerin für die Jahre 1995 bis 1997 sowie 1999 erloschen. Die Abrechnungen entsprächen überwiegend bis auf

das Jahr 1998 den gesetzlichen Formerfordernissen; allerdings sei jeweils der Betrag für die Grundsteuer herauszurechnen,

weil sich aus den Abrechnungen nicht ergebe, wie groß der Gesamtbetrag der Grundsteuer sei, der auf das Gesamtgebäude entfalle.

Der ausgewiesene Betrag sei daher für die Kläger rechnerisch nicht nachvollziehbar. Im Übrigen seien die Einwendungen der

Kläger gegen die Betriebskostenabrechnungen zu allgemein und deshalb unerheblich. Hinsichtlich der bemängelten hohen Wasserkosten

hätte es den Klägern oblegen, nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen darzulegen, dass eine getrennte Wasserablesung

und ein getrennter Wasserverbrauch gar nicht möglich gewesen seien und eine getrennte Ablesung nicht erfolgt sei. Der bloße

Vortrag, durch den Gartenteich sei übermäßig viel Wasser verbraucht worden und diese Kosten seien nicht umlagefähig, genüge

nicht.

Zur Begründung ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Berufung trugen die Kläger u. a. vor, das Amtsgericht habe zu Unrecht

die hohen, durch die alleinige Nutzung eines Gartenteichs durch einen der Mieter verursachten Wasserkosten in den monierten

Betriebskostenabrechnungen akzeptiert. Die Beschwerdeführerin bestritt durch Schriftsatz vom 24. September 2001 erneut, dass

der Gartenteich nur einem Mieter zugänglich gewesen sei. Das Gegenteil sei von den Klägern zu beweisen; diese hätten insoweit

nichts Substantiiertes vorgetragen. Zudem werde hilfsweise mit Mietzinsforderungen in Höhe von 4957,40 DM aufgerechnet. Der

monatliche Mietzins habe laut Mietvertrag 2.222 DM betragen. Die Kläger hätten für die Monate "11.98, 12.98 und 02.98" lediglich

"folgende Zahlungen geleistet:

am 27.11.98 für Dezember 1998

214,28 DM

am 31.12.98 für Januar 1998

483,44 DM

am 02.02.98 für Februar 1998

1.010,88 DM…"

Im Verhandlungstermin vor dem Landgericht am 28. September 2001 trugen die Kläger ausweislich des Protokolls vor, der Gartenteich

befinde sich hinter dem Hinterhaus und der entsprechende Grundstücksteil sei nur durch eine Tür vom Hinterhaus zu erreichen,

für die nur ein Mieter den Schlüssel gehabt habe. Die Beschwerdeführerin bestritt dieses Vorbringen. Mit den Parteien wurde

ferner das Protokoll der 11. Eigentümerversammlung erörtert, wobei der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin um Übersendung

einer Kopie bat, weil ihm die entsprechende Anlage des Schriftsatzes der Kläger vom 17. November 2000 nicht zugegangen sei.

Durch Beschluss am Schluss der Sitzung gewährte das Landgericht eine von den Klägern beantragte Erklärungsfrist auf den Schriftsatz

der Beschwerdeführerin vom 24. September 2001 und beraumte einen Termin zur Verkündung einer Entscheidung auf den 2. November

2001 an.

Mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2001 widersprachen die Kläger der Aufrechnung mit Mietzinsforderungen durch die Beschwerdeführerin

und legten Kontoauszüge vor, wonach sie für die Monate Februar und November 1998 jeweils die volle Miete in Höhe von 2.222

DM erbracht hätten; mit weiterem Schriftsatz vom 12. Oktober 2001 erklärten sie unter Vorlage eines weiteren Kontoauszuges,

auch für Januar 1998 die volle Miete gezahlt zu haben.

Mit Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 wies die Beschwerdeführerin darauf hin, dass aufgrund eines Schreibfehlers die Zahlungen

der Kläger falsch datiert worden seien.

Mietzahlungen seien am "27.11.1998 i. H. v. 214,28 DM, am 31.12.1998 i. H. v. 483,44 DM und am 02.02.1999 i. H. v. 1.010,88

DM" geleistet worden. Mit weiterem Schriftsatz vom 31.Oktober 2001 trug die Beschwerdeführerin ihre Rechtsansicht vor, dass

die Kläger sich auch bei nicht ordnungsgemäßer Abrechnung von einzelnen Nebenkosten der Zahlung nicht gänzlich entziehen könnten.

Das OLG Braunschweig habe in einem Rechtsentscheid (NJW-RR 2000, 85 ff.), bei dem es um nach Beendigung des Mietverhältnisses

geltend gemachte Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wegen fehlender Abrechnung durch den

Vermieter gegangen sei, ausgeführt, der Mieter müsse im Rahmen der Pflicht zum ordnungsgemäßen Prozessvortrag auch Kosten

z. B. der Heizung oder der Warmwasserzubereitung darlegen, da er diese während des Mietverhältnisses jedenfalls in Anspruch

genommen habe. Ihm sei zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte seinen Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und

dies im Rückforderungsprozess auch vorzutragen. Im vorliegenden Fall seien auch die Kläger in der Lage, Angaben zu dem von

ihnen selbst anerkannten Verbrauch zu machen.

Mit Urteil vom 2. November 2001 änderte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts Neukölln ab und verurteilte die

Beschwerdeführerin, an die Kläger weitere 5.010,52 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 9. November 2000 zu zahlen. Zur Begründung

führte das Landgericht aus, der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 5.616 DM sei in der Höhe unstreitig

und auch fällig. Der Anspruch sei jedoch "in Höhe von 1.237,13 DM gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnung" der Beschwerdeführerin

erloschen.

Die Aufrechnung mit Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 bis 1999 scheitere entgegen der Ansicht der Kläger nicht daran,

dass die Abrechnungen formal unwirksam seien. Diese genügten sowohl den formalen als auch den materiellen Anforderungen an

eine Betriebskostenabrechnung, wonach grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten, die Angabe

und gegebenenfalls die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner

Vorauszahlungen erforderlich seien.

Die Beschwerdeführerin habe gleichwohl mit den Betriebskostennachforderungen für die Jahre 1995 bis 1997 nicht wirksam aufrechnen

können, weil in den entsprechenden Abrechnungen die Kosten der Wasserwerke nicht umlagefähig seien. Die Beschwerdeführerin

habe nicht dargelegt, inwiefern die durch die Nutzung eines Teichs, zu dem nur ein Mieter des Wohngebäudes in diesem Zeitraum

Zugang gehabt habe, entstandenen Wasserkosten umlagefähig gewesen oder vorweg erfasst und von den Gesamtkosten abgezogen worden

seien. Es dürften nur die tatsächlich nutzbaren Betriebsleistungen umgelegt werden. Bestehe ein ausschließliches Nutzungsrecht

nur eines Mieters, komme die Umlage auf die anderen Mieter nicht in Betracht. Soweit die Beschwerdeführerin bestreite, dass

der Teich nur von einem Mieter habe genutzt werden können, sei dies "unzulässig", denn in dem Protokoll der Eigentümerversammlung

vom 4. Mai 1995 sei dieser "Umstand" festgehalten worden und die Beschwerdeführerin habe nicht dargelegt, inwiefern dieses

Protokoll fehlerhaft sei.

Nach Abzug der Wasserkosten aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 bis 1997 ergäben diese Abrechnungen jedoch keinen

Nachzahlungsbetrag der Kläger, sondern vielmehr jeweils ein Guthaben. Soweit die Beschwerdeführerin in diesen Abrechnungen

jeweils auch den "anteiligen Betrag der Grundsteuer" (1995: 355,68 DM; 1996 und 1997: jeweils 619,50 DM) zu den Betriebskosten

zähle, sei dies mangels Erläuterung des Umlageschlüssels unzulässig, denn die Beschwerdeführerin lege nicht dar, nach welchem

Umlageschlüssel die Grundsteuer verteilt worden und inwieweit hierfür ein anderer Umlageschlüssel als bei den übrigen Betriebskosten

verwendet worden sei.

Aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1998 könne die Beschwerdeführerin wirksam die Aufrechnung in Höhe von 605,48 DM

erklären, da von dem Gesamtforderungsbetrag von 1.224,98 DM auch hier die Grundsteuer von 619,50 DM abzuziehen sei.

Soweit die Beschwerdeführerin mit einem Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 in Höhe von 413,09

DM die Aufrechnung erklärt habe, führe auch dies nicht zum "Erlöschen der Klageforderung", denn die Forderung, die nach Abzug

der Grundsteuer in Höhe von 103,25 DM nur in Höhe von 309,84 DM bestanden habe, sei ihrerseits durch eine Aufrechnung der

Kläger im Hinblick auf Heizkostenabrechnungen erloschen.

Ohne Erfolg bleibe auch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beschwerdeführerin mit Restmietzinsforderungen, denn solche

seien nicht dargelegt. Die behaupteten Minderzahlungen für die Monate Februar, November und Dezember 1998 seien seitens der

Kläger durch Einreichen von Kontoauszügen widerlegt worden. Der Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 sei

erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangen und nicht mehr zu berücksichtigen gewesen, da eine entsprechende

Erklärungsfrist nicht eingeräumt gewesen sei.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1,

Art. 15 Abs. 4 Satz 1, Art. 15 Abs. 5 Satz 2 sowie Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Urteil des Landgerichts.

Es sei bereits nicht nachvollziehbar, wie das Landgericht zu dem Urteilstenor gelangt sei, wonach die Beschwerdeführerin an

die Kläger "weitere 5.010,52 DM" also zuzüglich den vom Amtsgericht zuerkannten 36,34 DM zahlen müsse, da in den Entscheidungsgründen

ausgeführt werde, dass der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution von 5.616 DM in Höhe von 1.237,13 DM durch Aufrechnung

erloschen sei. Rechnerisch ergebe sich somit nur eine Restforderung von 4.342,53 DM. Die Beschwerdeführerin könne nicht feststellen,

ob es sich bei der tenorierten Summe um einen bloßen Rechenfehler handele oder um eine rechtlich fehlerhafte Bewertung der

verschiedenen zur Aufrechnung gestellten Forderungen und Gegenforderungen.

Soweit das Landgericht aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1995 bis 1997 die Wasserkosten für nicht umlagefähig

erklärt und die Abrechnungen entsprechend gekürzt habe, seien die verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin auf mehrfache

Weise verletzt worden.

So liege ein Verstoß gegen die verfassungsrechtliche Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB darin,

dass das Landgericht eine maßgebliche Rechtsfrage nicht dem Kammergericht zur Vorabentscheidung im Wege des Rechtsentscheids

gemäß § 541 Abs. 1 Satz Halbs. 1 ZPO a. F. vorgelegt habe. Das Landgericht weiche mit seiner Entscheidung von einem Rechtsentscheid

des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 8. Juli 1999 (NJW-RR 2000, 85 ff.) ab, worin die Frage der Verpflichtung des Mieters

zur Zahlung von Mietnebenkosten im Falle nicht ordnungsgemäßer Abrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses anders beantwortet

werde. Das Oberlandesgericht Braunschweig habe über die Vorlagefrage zu entscheiden gehabt, ob ein Mieter, wenn der Vermieter

es unterlässt, über die im Laufe eines Jahres angefallenen Mietnebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erteilen, auch

dann einen Anspruch auf Rückzahlung der in dem betreffenden Zeitraum vertragsgemäß geleisteten Nebenkostenvorauszahlung habe,

wenn das Mietverhältnis bereits beendet sei. Das Oberlandesgericht Braunschweig habe ausgeführt, dass ungeachtet der Darlegungslast

des Vermieters die tatsächlich entstandenen Nebenkosten in jedem Fall insoweit zu berücksichtigen seien, als sie unstreitig

seien. Im Falle des Bestreitens habe der Mieter im Rahmen seiner Pflicht zum wahrheitsgemäßen Prozessvortrag Ausführungen

etwa zu den Kosten der Heizung oder der Warmwasserzubereitung zu machen, die er während des Mietverhältnisses jedenfalls in

Anspruch genommen habe. Dem Mieter sei in einem solchen Fall zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte seinen Mindestverbrauch

zu ermitteln oder zu schätzen und dies im Rückforderungsprozess vorzutragen.

Das Landgericht habe dagegen sinngemäß entschieden, dass Nebenkosten nicht umlagefähig seien, wenn sie nicht ordnungsgemäß

abgerechnet worden seien, auch wenn das Landgericht nicht diese Formulierung gewählt, sondern vordergründig darauf abgestellt

habe, dass die Beschwerdeführerin nicht dargelegt habe, inwiefern die Wasserkosten für den Teich umlagefähig seien.

Auch wenn keine Divergenz anzunehmen sei, hätte das Landgericht die Rechtsfrage, ob eine Pflicht des Mieters zur Zahlung von

bestimmten Nebenkosten dann vollständig entfalle, wenn der Vermieter nicht hinreichend dargelegt habe, in welchem Um fang

diese Kosten nur einem einzelnen Nutzer zugute gekommen seien, wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs.

2 ZPO a. F. dem Kammergericht zur Entscheidung vorlegen müssen. Der Verfassungsgerichtshof habe bereits entschieden, dass

eine Vorlagepflicht auch dann bestehe, wenn ein Instanzrichter in Beantwortung einer Frage von grundsätzlicher Bedeutung von

einer in der Literatur bisher vertretenen Rechtsauffassung abweichen wolle.

Dadurch, dass das Landgericht die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin zur Frage der Vorlagepflicht nicht zur Kenntnis

genommen habe, sei auch der Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB verletzt worden.

Aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, ob das Landgericht den Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 überhaupt zur

Kenntnis genommen habe. Der Schriftsatz enthalte lediglich Rechtsansichten, mit denen sich das Gericht schon vorher und von

sich aus hätte befassen müssen.

Der Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör sowie auf ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz sei ferner

dadurch verletzt, dass das Landgericht der Beschwerdeführerin nicht wie gewünscht eine Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung

vom 4. Mai 1995 zugesendet sowie ihr Gelegenheit gegeben habe, sich zum Inhalt des Protokolls, dessen Beweiskraft und eventueller

Fehlerhaftigkeit zu äußern. Dieses Protokoll liege ihr bis heute nicht vor. Es sei evident, dass der Prozessbevollmächtigte

der Beschwerdeführerin dazu im Verhandlungstermin ohne Rücksprache mit der Beschwerdeführerin nicht substantiiert habe Stellung

nehmen können.

Hätte die Beschwerdeführerin Gelegenheit gehabt, sich dazu zu äußern, hätte sie darauf hingewiesen, dass nach ihrer Kenntnis

die Wasserzuleitung zum Gartenteich bereits durch die damalige Verwalterin 1995 stillgelegt worden sei. Darüber hinaus hätte

sie dargelegt, dass es sich bei dem sog. Gartenteich nur um ein winziges Wasserbecken mit einem Rauminhalt von allenfalls

einem Kubikmeter gehandelt habe und der Wasserverbrauch selbst bei einer monatlichen Neubefüllung bei den Wasserkosten nicht

nennenswert ins Gewicht falle.

Ein substantiierter Vortrag der Kläger zu dem angeblichen Wasserverbrauch durch einen einzigen Mieter als Nutzer des Gartenteichs

sei erstmals im Termin zur Berufungsverhandlung erfolgt. Darauf hätte das Landgericht der Beschwerdeführerin Gelegenheit geben

müssen, zu diesem Vortrag ihrerseits substantiiert Stellung zu nehmen. Die Möglichkeit zu einer Spontanerklärung des Prozessbevollmächtigten

der Beschwerdeführerin im Verhandlungstermin habe hierzu nicht ausgereicht.

Eine weitere Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, vor allem ein Verstoß gegen das Willkürverbot und das Recht auf

ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz stelle es dar, dass das Landgericht die als Betriebskosten aufgeführten Aufwendungen

der Beschwerdeführerin für die Grundsteuer nicht berücksichtigt habe. So seien die jeweiligen Grundsteuerbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen

für die Jahre 1995 bis 1997 jeweils mit der Begründung herausgerechnet worden, die Beschwerdeführerin habe nicht erläutert,

nach welchem Umlageschlüssel die Grundsteuer verteilt worden und inwieweit hierfür ein anderer Umlageschlüssel als bei den

übrigen Betriebskosten verwendet worden sei. Es müsse jedoch jedem Gericht, zumindest jedem Fachgericht in Mietsachen, bekannt

sein, dass die auf Immobilien erhobene Grundsteuer jeweils für jede Eigentumswohnung einzeln berechnet werde. Die Grundsteuer

entfalle nicht wie bei einem Mietshaus auf das Gesamtgrundstück. Der in den Betriebskostenabrechnungen der Beschwerdeführerin

jeweils angesetzte Betrag für die Grundsteuer betreffe daher die konkrete Mietwohnung der Kläger. Eine Umlage und ein Umlageschlüssel

seien daher weder erforderlich noch überhaupt möglich.

Zudem sei diese Frage in der Berufungsverhandlung erörtert worden. Der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin habe

darauf hingewiesen, dass allgemein bekannt sein müsse, dass die Grundsteuer bei einer Eigentumswohnung unmittelbar für diese

jeweilige Eigentumswohnung angesetzt und berechnet werde. Der Kammervorsitzende habe erklärt, dass dies dem Gericht selbstverständlich

bekannt sei.

Eine Verletzung der gleichen verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin stelle es dar, dass das Landgericht die hilfsweise

erklärte Aufrechnung mit Restmietzinsforderungen nicht anerkannt und hierbei den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22.

Oktober 2001 nicht berücksichtigt habe. Darin habe die Beschwerdeführerin erläutert, dass es sich bei der Angabe der Zahlungen

der Kläger im Schriftsatz vom 24. September 2001 um ein "Schreibversehen" gehandelt habe und die Zahlungen falsch datiert

worden seien. Auch die Richtigstellung sei in der Hektik der Abfassung bedauerlicherweise nicht ganz gelungen, weil die Zahlung

von 483,44 DM zwar am 31. Dezember 1998 geleistet worden sei, jedoch nicht für Januar 1998, sondern für Januar 1999. Die Zahlung

von 1.010,88 DM sei nicht am 2. Februar 1998, sondern am 2. Februar 1999 geleistet worden und zwar nicht für Februar 1998,

sondern für Februar 1999. Den Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 hätte das Landgericht unter Beachtung des Anspruchs auf rechtliches

Gehör und des Rechts auf ein faires Verfahren jedenfalls berücksichtigen müssen.

Die Beteiligten haben gemäß § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. Die Beteiligten zu 2. haben

beantragt, die Verfassungsbeschwerde zurückzuweisen.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zum Teil unzulässig, im Übrigen jedenfalls unbegründet.

1. Soweit die Beschwerdeführerin rügt, der im Tenor des angefochtenen Urteils genannte Zahlbetrag von 5.010,52 DM sei nicht

nachvollziehbar, er ergebe sich insbesondere nicht aus den Entscheidungsgründen, steht abgesehen davon, dass unklar bleibt,

welches Recht der Verfassung von Berlin die Beschwerdeführerin hierdurch als verletzt ansieht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde

der Grundsatz der Subsidiarität gemäß § 49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG entgegen. Danach hat ein Beschwerdeführer zunächst alle nach

Lage der Sache zur Verfügung stehenden und ihm zumutbaren prozessualen Möglichkeiten zu ergreifen, um vor Anrufung des Verfassungsgerichts

eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken bzw. eine Grundrechtsverletzung zu verhindern (Beschluss

vom 31. Juli 1998 VerfGH 80/97 LVerfGE 9, 33 ; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 63, 77 ; 85 ). Die Beschwerdeführerin hätte

angesichts der Diskrepanz zwischen dem in den Urteilsgründen näher dargelegten (und nicht durch Aufrechnung erloschenen) Zahlungsanspruch

der Kläger und dem im Urteilstenor genannten Betrag einen Antrag auf Urteilsberichtigung gemäß § 319 ZPO stellen können und

vor Erhebung einer entsprechenden Verfassungsbeschwerde auch stellen müssen. Nach § 319 ZPO sind Schreibfehler, Rechenfehler

und ähnliche offenbare Unrichtigkeiten, die im Urteil vorkommen, jederzeit von dem Gericht auch von Amts wegen zu berichtigen,

wobei die Vorschrift im Interesse der Prozesswirtschaftlichkeit und eines besseren Richterspruchs weit auszulegen ist (vgl.

BGH, NJW 1985, 742).

Hier lag es nahe, eine derartige (offensichtliche) Unrichtigkeit des Tenors im Sinne einer Abweichung der gerichtlichen Willenserklärung

von der in den Entscheidungsgründen dargelegten Willensbildung anzunehmen. In den Urteilsgründen hat das Landgericht im Einzelnen

begründet, warum gegenüber dem unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 5.616 DM die Aufrechnung mit

Gegenansprüchen der Beschwerdeführerin überwiegend unwirksam und lediglich hinsichtlich eines Teilbetrags von 605,48 DM hinsichtlich

der Betriebskostennachforderung für das Jahr 1998 wirksam gewesen sei, woraus sich die im Tenor genannte Zahlungsverpflichtung

in Höhe von (5.616 DM minus 605,48 DM) 5.010,52 DM ergeben würde. Allerdings hätte die Beschwerdeführerin dann nicht zur Zahlung

"weitere[r]" 5.010,52 DM verurteilt werden dürfen, weil der bereits erstinstanzlich zugesprochene Teilbetrag von 36,34 DM

zum Abzug hätte kommen müssen. In offensichtlichem Widerspruch zu der ausführlichen rechtlichen Untersuchung der zur Aufrechnung

gestellten Gegenforderungen steht allerdings der Eingangssatz des zweiten Absatzes auf S. 3 der Entscheidung, wonach der Anspruch

"in Höhe von 1.237,13 DM" durch Aufrechnung erloschen sei; auch insofern spricht vieles für einen Schreib- oder Rechenfehler.

Auch wenn der Erfolg eines Antrags nach § 319 ZPO aufgrund dieser Erwägungen letztlich nicht sicher beurteilt werden kann,

so wäre er jedenfalls nicht von vornherein sinnlos und der Beschwerdeführerin vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde auch

zumutbar gewesen.

2. Der Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde steht der Zulässigkeit auch insoweit entgegen, als die Beschwerdeführerin

eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB mit der Begründung rügt, das Landgericht habe

es zum einen unterlassen, ihr durch die gewünschte Übersendung einer Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 4.

Mai 1995 die Gelegenheit zu geben, dazu Stellung zu nehmen, und hätte ihr zum anderen auch die Möglichkeit einräumen müssen,

zu den erstmals in der Berufungsverhandlung gemachten näheren Angaben der Kläger zur Nutzung des Gartenteichs Stellung zu

nehmen.

Die Beschwerdeführerin hat es ausweislich des Protokolls der Berufungsverhandlung vom 28. September 2001 versäumt, sowohl

bezüglich des Inhalts der genannten, ihr offenbar bis dahin nicht zugegangenen Anlage als auch hinsichtlich der neuen Angaben

der Kläger in der Berufungsverhandlung einen Antrag auf Gewährung einer Erklärungsfrist zu stellen oder jedenfalls zum Ausdruck

zu bringen, dass sie hierzu noch vortragen wollte. Die Bitte um Übersendung einer Kopie der Anlage genügte insofern nicht,

zumal ausweislich des Protokolls der Berufungsverhandlung die Anlage mit den Parteien erörtert wurde und vor diesem Hintergrund

die Bitte um Zusendung einer Kopie auch so verstanden werden konnte, dass sie lediglich der Komplettierung der Handakte des

Prozessbevollmächtigten der Beschwerdeführerin hätte dienen sollen. Die Beschwerdeführerin hat sich auch in ihren Schriftsätzen

vom 22. und 31. Oktober 2001 hierzu nicht erklärt, so dass auch nicht ersichtlich ist, dass sie die Absicht hatte, Ihren Vortrag

zu substantiieren. Die Beschwerdeführerin hat somit nicht alles ihr prozessual Mögliche unternommen, um die gerügten Gehörsverstöße

zu verhindern.

Aus den gleichen Erwägungen bleibt auch die denselben Sachverhalt betreffende, nicht näher begründete Rüge einer Verletzung

des Anspruchs auf ein faires Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz erfolglos.

3. Ohne Erfolg bleibt die Verfassungsbeschwerde auch insoweit, als die Beschwerdeführerin rügt, das Landgericht habe unter

Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, das Willkürverbot sowie die Rechte auf ein faires Verfahren und effektiven

Rechtsschutz bei den die Grundlage für die Aufrechnung bildenden Betriebskostenabrechnungen zu Unrecht jeweils die Grundsteuer

herausgerechnet. Es kann offen bleiben, ob die Rüge sich insoweit nur auf die ausdrücklich aufgeführten Jahre 1995 bis 1997

(und nicht auch auf 1998 und 1999) beziehen soll.

a) Hinsichtlich der Willkürrüge ist die Beschwerde jedenfalls unbegründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin

insoweit nicht in ihrem Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin

nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,

sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die

Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen

Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 VerfGH

9/92 LVerfGE 1, 7 ; st. Rspr.). Willkür liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden

ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten

ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschluss vom 23. April

1996 VerfGH 69/05, 69 A/95 LVerfGE 4, 54 m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Landgericht habe zu Unrecht die Grundsteuerposition aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen

herausgerechnet, nicht erfüllt. Das Landgericht hat dies mit dem (formalen) Mangel begründet, dass die Betriebskostenabrechnungen

den zugrunde gelegten Umlageschlüssel für die Grundsteuer nicht erläutern. In den Abrechnungen war die Position "Grundsteuer"

bzw. "Grundsteuer anteilig" jeweils gesondert von den übrigen Betriebskostenpositionen allerdings ohne Erklärung aufgeführt.

Die Auffassung der Beschwerdeführerin, eine Umlage oder ein Umlageschlüssel seien insoweit weder erforderlich noch überhaupt

möglich gewesen, weil die Betriebskostenposition Grundsteuer sich ohnehin nur auf die betreffende Eigentumswohnung, für die

sie auch festgesetzt werde, beziehen könne, ist unrichtig. Zwar wird für den Vermieter einer Eigentumswohnung die ihn betreffende

Grundsteuerlast individuell für die betreffende Wohnung erhoben; gleichwohl kann mietrechtlich die Umlage nach dem Wohnflächenmaßstab

anhand des Gesamtgrundstücks geboten sein. So soll etwa eine allgemeine Vereinbarung der Umlegung der Betriebskosten nach

Wohn- und Nutzfläche dazu führen, dass die Grundsteuerbelastung für die gesamte Anlage zu ermitteln und dann nach dem Flächenmaßstab

aufzuteilen ist (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 1237 ; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl. 2005, S. 192, Rn. 5004a; anders

volle Umlegung der individuellen Grundsteuer mietrechtlich möglich Landgericht Berlin, ZMR 2003, 738 ; WuM 2006, 34 f.).

Da somit je nach Vertragsausgestaltung und Auslegung der maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften auch bei vermieteten

Eigentumswohnungen eine Umlage der Grundsteuer anhand der Wohnfläche rechtlich möglich oder sogar geboten ist, erscheint die

Rechtsauffassung des Landgerichts, dass die Grundsteuer "ohne Erläuterung des Umlageschlüssels" nicht wirksam als Betriebskostenposition

abgerechnet werden konnte, jedenfalls vertretbar.

b) Die in diesem Zusammenhang gerügte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist bereits nicht ausreichend dargelegt

und deshalb unzulässig. Die Beschwerdeführerin legt schon nicht dar, welcher Vortrag vom Landgericht nicht zur Kenntnis genommen

sein soll.

Soweit sie behauptet, sie habe in der Berufungsverhandlung darauf hingewiesen, dass die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen

unmittelbar für diese angesetzt und berechnet werde, und das Gericht habe erklärt, dass ihm dieses bekannt sei, so betrifft

dies nicht die davon unabhängige mietrechtliche Frage, welcher Maßstab bezüglich der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung

anzugeben ist.

c) Unsubstantiiert ist schließlich die nicht näher begründete Rüge, das Landgericht habe auch in diesem Zusammenhang die Rechte

der Beschwerdeführerin auf ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz verletzt.

4. Keinen Erfolg hat die Verfassungsbeschwerde auch insoweit, als die Beschwerdeführerin rügt, das Landgericht habe ebenfalls

unter Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, das Willkürverbot sowie die Rechte der Beschwerdeführerin auf ein

faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 zur hilfsweise

erklärten Aufrechnung mit Restmietzinsforderungen nicht berücksichtigt.

Es kann offenbleiben, ob das Landgericht der Beschwerdeführerin hätte Gelegenheit geben müssen, auf den Schriftsatz der Kläger

vom 9. Oktober 2001 zu erwidern und ob es den Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 auch ohne ausdrückliche Einräumung einer Erklärungsfrist

hätte berücksichtigen müssen, denn es ist nicht dargetan, dass die Entscheidung hierauf beruht. Soweit die Beschwerdeführerin

im Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 (erneut) Mietzahlungseingänge vom 21. November 1998 und 31. Dezember 1998 aufgeführt hat,

ergibt sich kein Unterschied zu den vom Landgericht berücksichtigten Angaben der Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom

24. September 2001. Lediglich der in jenem Schriftsatz genannte Zahlungseingang vom 2. Februar 1998 in Höhe von 1010,88 DM

wurde im Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 auf den 2. Februar 1999 datiert. Allerdings fehlten dort nähere Angaben dazu, für

welchen Zeitraum diese Zahlung verbucht wurde und für welche genauen Zeiträume nunmehr Mietrückstände im Wege der Aufrechnung

geltend gemacht werden sollten; die Nachholung dieser für die Eindeutigkeit und damit Wirksamkeit der Aufrechnung erheblichen

Angaben konnte nicht erst durch die Verfassungsbeschwerde erfolgen. Hinzu kommt, dass bei der Behauptung eines in anderen

Zeiträumen entstandenen Mietrückstandes auch die entsprechende Aufrechnung gegenüber den Klägern neu hätte erklärt werden

müssen, was durch den knappen Hinweis auf "Schreibfehler" im Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 kaum wirksam geschehen sein

dürfte. Zudem hätte es sich bei einer auf einen anderen Mietzeitraum bezogenen Aufrechnung mit Mietrückständen um neue Tatsachen

bzw. neue Verteidigungsmittel gehandelt, die erst nach Schluss der Berufungsverhandlung vorgetragen wurden und deshalb gemäß

§ 525 ZPO a. F., § 530 Abs. 2 ZPO a. F. ohnehin nicht mehr hätten berücksichtigt werden können.

5. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen

Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht lässt

(vgl. Be-schlüsse vom 19. Oktober 1995 VerfGH 23/95 LVerfGE 3, 99 und vom 17. Dezember 1997 VerfGH 112/96 LVerfGE

7, 49 ; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 76, 93 ; 87, 282 ).

Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden.

Die Rüge, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO a. F. einen Rechtsentscheid über die Frage einholen müssen, ob

eine Pflicht des Mieters zur Zahlung von bestimmten Nebenkosten dann vollständig entfalle, wenn der Vermieter nicht ordnungsgemäß

abgerechnet habe, denn das Urteil des Landgerichts weiche insoweit von einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig

vom 8. Juli 1999 ab (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO a. F.) und die Rechtsfrage habe grundsätzliche Bedeutung (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO a. F.), greift nicht durch.

a) Die behauptete Divergenz bestand nicht. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführt, lag dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts

Braunschweig die Klage eines (ehemaligen) Mieters auf Rückzahlung der von ihm während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen

wegen fehlender Betriebskostenabrechnung zugrunde, während es im vorliegenden Fall um Ansprüche der Vermieterseite auf Betriebskostennachzahlung

nach erfolgter Nebenkostenabrechnung ging. Entscheidender Unterschied zwischen diesen beiden Konstellationen ist neben der

umgekehrten Aktivbzw. Passivlegitimation von Mieter und Vermieter, dass in dem vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall um

die Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen wegen fehlender Betriebskostenabrechnung gestritten wurde. Das OLG Braunschweig

hielt es in diesem Fall für unbillig, dem Mieter "statt des im Regelfall allenfalls geringen Überschusses der Vorauszahlungen

über die tatsächlichen Kosten die Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen zuzubilligen…". Da der Mieter, der die Wohnung

während der Mietzeit genutzt habe, auch in jedem Fall das Entstehen von Nebenkosten verursacht habe, sei es ihm auch im

Sinne des Übermaßverbots zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte den Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und

dies im Rückforderungsprozess vorzutragen (anders jetzt aber BGH, NJW 2005, 1499 ff.).

Diese Konstellation ist mit der hier vorliegenden nicht vergleichbar, da die von den Klägern gezahlten Vorauszahlungen gerade

nicht streitbefangen waren, sondern es um die Frage ging, ob die Beschwerdeführerin aufgrund formell und materiell richtiger

Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen gegenüber den Klägern erheben und entsprechend aufrechnen konnte. Das Landgericht

hat dies überwiegend verneint, weil es die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich des abgerechneten Wasserverbrauchs sowie

der geltend gemachten Grundsteuer für fehlerhaft und die auf dieser Grundlage geltend gemachten Nachforderungen deshalb für

unbegründet hielt.

b) Hinsichtlich der behaupteten Vorlagepflicht gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. wegen grundsätzlicher Bedeutung

der Rechtsfrage fehlt es an ausreichender Darlegung und Begründung der Verfassungsbeschwerde.

So hätte die Beschwerdeführerin die grundsätzliche Bedeutung näher begründen, also darlegen müssen, warum es sich ihrer Auffassung

nach um eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage handelt, die sich in einer Vielzahl von

Fällen stellen kann und deshalb das Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts

berührt (vgl. die diesbezügliche Definition in BGHZ 154, 288 zum entsprechenden Revisionszulassungsgrund, m. w. N.). Daran

fehlt es jedoch. Es genügt insoweit nicht, die Abweichung der Entscheidung des Landgerichts "von einer in der Literatur bisher

vertretenen Rechtsauffassung" ohne nähere Erläuterung nur zu behaupten.

c) Soweit die Beschwerdeführerin auch in diesem Zusammenhang eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB mit der Begründung rügt, das Landgericht sei hinsichtlich einer möglichen Vorlage zum Rechtsentscheid nicht

auf ihren Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 eingegangen, so hat die Verfassungsbeschwerde ebenfalls keinen Erfolg. Allein aus

dem Umstand, dass sich das Landgericht in dem angegriffenen Urteil nicht ausdrücklich mit dem dort genannten Rechtsentscheid

des Oberlandesgerichts Braunschweig befasst hat, kann nicht geschlossen werden, dass die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin

im Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 nicht zur Kenntnis genommen und in die Erwägungen einbezogen wurden. Das Landgericht brauchte

hierzu nicht ausdrücklich Stellung zu beziehen, weil wie oben dargelegt die vom Oberlandesgericht Braunschweig entschiedene

Konstellation mit der vorliegenden nicht vergleichbar war, es somit nicht um eine mögliche Abweichung von einem "einschlägigen"

obergerichtlichen Rechtsentscheid ging.

6. Unzulässig ist schließlich die Rüge, das angefochtene Urteil verletzte die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB. Insoweit fehlt es an entsprechender Darlegung und Begründung des behaupteten Grundrechtsverstoßes in

der Verfassungsbeschwerde (§ 49 Abs. 1, § 50 VerfGHG).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.