OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.10.2026 – OVG 2 A 12/23

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Nummer 6… des Antragsgegners.

Die Antragstellerin ist Erbbauberechtigte der Flurstücke 5… und 5… der Flur K… der Gemarkung R…. Diese befinden sich in Berlin innerhalb des Siedlungsgebietes R… nahe der Stadtgrenze auf einer Grünbzw. Brachfläche zwischen der L… im Süden und der L… im Norden. Auf dem Flurstück 5… befindet sich der sog. J…. Die beiden Flurstücke werden gegenwärtig u.a. als Pferdewiese und im nördlichen Bereich durch zwei kleinere Wohngebäude genutzt.

Der Antragsgegner beabsichtigt bereits seit längerer Zeit, die östlich an die o.g. Flurstücke angrenzenden unbebauten Flächen einer Wohnnutzung zuzuführen. Hierfür fasste das Bezirksamt R… von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) im Januar 2015 den Beschluss, den Bebauungsplan Nummer 6… aufzustellen.

Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans Nummer 6… führte der Antragsgegner ein Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans durch. Dieses Verfahren wurde am 17. November 2015 abgeschlossen. Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet seitdem als Wohnbauflächen mit landschaftlicher Prägung sowie als Grünfläche dar.

Die Antragstellerin beabsichtigt, ihre Flurstücke mit sechs Häusern für Seniorenwohnen zu bebauen. Hierfür reichte ihre Rechtsvorgängerin Ende Mai 2020 beim Bezirksamt einen Bauvorbescheidsantrag ein. Mit Verordnung vom 22. April 2021 erließ der Antragsgegner daraufhin eine Veränderungssperre, die er in der Folgezeit verlängerte. Der Bauvorbescheidsantrag blieb sodann hinsichtlich der genannten Bauten unbeschieden.

Mit Beschluss vom 13. Oktober 2020 erweiterte der Antragsgegner das Plangebiet des Bebauungsplans Nummer 6… zunächst um das das Flurstück 5… und eine Teilfläche des Flurstücks 5…. Am 10. Januar 2023 beschloss der Antragsgegner die Teilung des Plangebiets 6…. Die beabsichtigte Ausweisung eines Wohngebiets für die östlichen Flächen wird seitdem unter der Verfahrensnummer 6… weitergeführt. Die o.g. Flurstücke bzw. deren Teile, hinsichtlich derer die Antragstellerin Erbbauberechtigte ist, sind Gegenstand des streitgegenständlichen Bebauungsplans Nummer 6…. Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ist ca. 0,6 ha groß und umfasst das Flurstück 5… der Flur 7… (L…) ganz und eine Teilfläche des Flurstücks 5… der Flur 7… („Grundstück… L…“), die „begrenzt wird durch die nördliche Grenze sowie die nördliche Verlängerung der westlichen und östlichen Grenze des Grundstücks L… im Bezirk Marzahn-Hellersdorf“. Er weist für das gesamte Plangebiet eine „private naturnahe Grünfläche“ aus, um laut Planbegründung die bestehende private und als Pferdewiese genutzte unbebaute Freifläche als private naturnahe Grünfläche zu erhalten und dauerhaft zu sichern. Es soll „die sensible, naturräumlich geprägte Ortsrandlage in der Nähe des J…“ von Bebauung freigehalten und die Fläche „als Teil einer übergeordneten Biotop- und Freiraumverbindung mit einem hohen Anteil landschaftstypischer Freiflächen im Übergang zu Landschaftsräumen“ gesichert werden.

Der Bebauungsplan Nummer 6… wurde am 22. Juni 2023 durch die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen und am 4. Juli 2023 durch das Bezirksamt als Rechtsverordnung festgesetzt. Nach Ausfertigung unter dem 20. Juli 2023 wurde die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes 6… im Bezirk R…, T…, am 6… im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin bekannt gemacht.

Zur Begründung ihrer am 6. November 2023 erhobenen Normenkontrolle macht die Antragstellerin mit ihrer Antragsbegründung vom 9. Januar 2024 dem Antragsgegner gemeinsam mit einer als Anlage eingereichten und im Wesentlichen inhaltsgleichen Rüge der „Verletzung von Vorschriften nach § 215 Abs. 1 BauGB“ am 10. Januar 2024 übersandt geltend, die Festsetzung einer privaten Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB mit der Zweckbestimmung „naturnah“ sei bereits deshalb rechtswidrig, weil die Festsetzung zu unbestimmt sei.

Außerdem fehle es an der Erforderlichkeit der Planung. Es handele sich bei dem Bebauungsplan um eine reine Verhinderungsplanung des Antragsgegners. Die Festsetzung sei allein deshalb getroffen worden, um das Plangebiet von Bebauung freizuhalten. Mit der Zweckbestimmung der Grünfläche als „naturnah“ habe der Plangeber zu erkennen gegeben, dass er für die Nutzung der Grünfläche gar keine positive städtebauliche Zielsetzung vor Augen habe. Die tatsächlichen Verhältnisse zeigten überdies, dass auf der Höhe der als Grünfläche ausgewiesenen Flächen im Plangebiet nördlich und südlich bereits eine Bestandsbebauung angrenze und eine Bebauung auch der Flächen im Plangebiet bis zu einer „Linie der vorhandenen Bebauung“ als städtebaulich harmonische Vervollständigung und Arrondierung des vorhandenen Siedlungsraums gewirkt hätte. Die vom Plangeber angeführte Planungskonzeption zur Gestaltung des Ortsbildes erscheine völlig willkürlich. Der Plangeber sei offenbar verärgert gewesen, dass die Antragstellerin ihre Flächen nicht als Umwelt-Ausgleichsflächen für die geplante Wohnbebauung der östlichen Flächen zur Verfügung gestellt habe. Das Planungsziel und der vermeintliche öffentliche Belang der Ortsbildgestaltung durch einen Siedlungssaum habe zudem zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abwägungs- und Verordnungsbeschlusses noch gar nicht bestanden, weil der Bebauungsplan Nummer 6… noch nicht in Kraft getreten sei.

Auch die Abwägung sei zu beanstanden. Es fehle an einer ordnungsgemäßen planerischen Abwägung ihrer privaten Belange gemäß § 1 Abs. 6 und 7 BauGB. Ihre Verwertungsabsicht, die Schaffung von Gebäuden für Seniorenwohnen, sei als solche nicht in die planerische Abwägung eingestellt worden. Es sei lediglich betont worden, dass die Antragstellerin die Grundstücke im weiteren Umfeld weiterhin verwerten könne. Darum sei es jedoch nicht gegangen.

Unabhängig davon habe der Antragsgegner in die Abwägung einstellen müssen, dass zu ihren Gunsten ein Baurecht bestanden habe, auch wenn die in Rede stehenden Flächen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen hätten. Dem Plangeber habe dieses Baurecht bewusst sein müssen, weil er parallel zum Bebauungsplan eine Veränderungssperre erlassen habe. Er sei offenbar davon ausgegangen, dass er den Bauvorbescheidsantrag wegen eines bestehenden Baurechts nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB nicht ablehnen, sondern nur mithilfe von Plansicherungsinstrumenten verhindern könne. Er habe dieses Baurecht in einem Schreiben an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 15. Oktober 2020 zudem ausdrücklich bestätigt. Mit Blick auf die fehlerhafte Bewertung bestehender Baurechte stelle sich auch die Ermittlung eines Übernahmeanspruchs nach § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB als defizitär dar. Der Plangeber habe zudem übersehen, dass er in die Abwägung das öffentliche Interesse an benötigtem Wohnungsneubau hätte einstellen müssen. Es lägen schließlich Fehler im Abwägungsergebnis vor. Es könne nicht Ergebnis einer ordnungsgemäßen Abwägung sein, dass ein bestehendes Baurecht durch die Festsetzung einer Grünfläche vollständig aufgehoben werde. Allenfalls besonders gewichtige Gründe, an denen es hier fehle, könnten eine solche Einschränkung rechtfertigen.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan Nummer 6… des Landes Berlin, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 6…, für unwirksam zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB mit der Zweckbestimmung „naturnah“ sei hinreichend bestimmt. Mit dem Ziel der Schaffung eines Wohngebietes mit von Osten nach Westen nachlassender Dichte nebst Sicherung einer Grünfläche als Übergang zum sich anschließenden Landschaftsraum, welches von Anfang an verfolgt worden sei, liege der Bauleitplanung überdies eine nachvollziehbare Konzeption zugrunde, die aus städtebaulichen Gründen nicht zu beanstanden und keinesfalls vorgeschoben sei. Abwägungsfehler lägen nicht vor. Im Bebauungsplanverfahren seien alle planungs- und abwägungsrelevanten Belange ermittelt und bewertet worden. Die unterschiedlichen Belange seien in einen gerechten Ausgleich zueinander gebracht worden. Soweit die Antragstellerin aus einer verwaltungsinternen Äußerung, bei der es sich um eine zwischenzeitliche (und überholte) „Momentaufnahme“ gehandelt habe, einen „Bauanspruch“ bzw. ein „bestehendes Baurecht“ ableiten wolle, irre sie. Denn jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt der Abwägung bzw. Festsetzung des Bebauungsplans sei der Antragsgegner ausweislich der Begründung davon ausgegangen, dass ein Baurecht bzw. ein Bauanspruch für das von der Antragstellerin avisierte Bauvorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB nicht bestehe, weil dem Vorhaben öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB entgegenstünden. Dementsprechend habe der Antragsgegner den privaten Belang ordnungsgemäß ermittelt, bewertet und mit dem ihm zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt. Die Antragsstellerin habe „bestenfalls (unbestätigte) Bauerwartungen“ gehabt, da ihre Grundstücke im planungsrechtlichen Außenbereich insbesondere für nicht im Außenbereich privilegierte Bauvorhaben der Bebaubarkeit grundsätzlich entzogen seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, des Aufstellungsvorgangs und des Verwaltungsvorgangs zum Bauvorbescheidsantrag der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin verwiesen, die vorgelegen haben und der Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung gewesen sind.

Der zulässige Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. Der Bebauungsplan Nummer 6… des Landes Berlin leidet an keinem beachtlichen formellen oder materiellen Fehler.

1. Formelle Fehler des in Rede stehenden Bebauungsplan macht die Antragstellerin nicht geltend. Sie sind auch nicht zu erkennen.

2. Der Bebauungsplan weist auch keinen beachtlichen materiellen Mangel auf.

a. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin fehlt es ihm nicht wegen der Verwendung des Begriffs „naturnah“ an der erforderlichen Bestimmtheit.

Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen, welches bei Bebauungsplänen sowohl für die zeichnerischen als auch für die textlichen Festsetzungen gilt (vgl. OVG Münster, Urteile vom 23. April 2024 7 D 159/22.NE juris Rn. 40 ff.; Urteil vom 13. Februar 2014 7 D 102/12.NE juris Rn. 67 m.w.N.), ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG). Es verlangt, dass das Handeln der Verwaltung für den Staatsbürger voraussehbar und berechenbar ist. Für die Betroffenen soll insbesondere Klarheit über das Ausmaß der Belastung bestehen. Zudem sollen der Verwaltung angemessen klare Handlungsmaßstäbe vorgegeben und die Gerichtskontrolle ermöglicht werden. Dabei ist die Verwendung unbestimmter, auslegungsbedürftiger Rechtsbegriffe regelmäßig zulässig, sofern die äußeren Grenzen des Spielraums abgesteckt werden, die Möglichkeit richterlicher Überprüfung gegeben ist und keine willkürliche Handhabung durch die Behörden ermöglicht wird (vgl. zu allem: Jarass, in: Jarass/Pieroth, GG, 19. Aufl. 2026, Art. 20 Rn. 91). Diesen Anforderungen genügt die angegriffene Festsetzung des Antragsgegners.

Bei dem Begriff „naturnah“ handelt es sich zwar um einen unbestimmten, auslegungsbedürftigen Begriff. Er wird jedoch nicht nur in Fachkreisen, sondern auch vom Gesetzgeber namentlich im Waldrecht der Länder (vgl. z.B. § 12 Abs. 1 Nr. 2 LWaldG Bln, § 4 Abs. 3 Nr. 11 LWaldG Bbg) verwendet. Er bezeichnet einen Zustand, der der Natur ähnlich ist, wenig durch den Menschen verändert worden sein soll und im Einklang mit natürlichen Gesetzen steht. Hinsichtlich der hier in Rede stehenden Grünfläche ergibt sich aus der Begründung des Bebauungsplans, dass eine weitere Nutzung als Pferdewiese umfasst sein soll. Eine Nutzung durch einen Ziergarten wäre demgegenüber nicht mehr als „naturnah“ anzusehen. Gründe, die die Annahme rechtfertigen, die zulässige Nutzung des Plangebiets lasse sich nicht durch Auslegung ermitteln, sind nicht zu erkennen.

b. Anders als die Antragstellerin meint, fehlt es dem Plan auch nicht an der Panrechtfertigung. Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche Ziele sich die Gemeinde in der Bauleitplanung setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die bauleitplanerischen Regelungen in den gesetzlichen Grenzen zu treffen, die ihrer städtebaulichen Ordnungsvorstellung entsprechen. Nicht Voraussetzung ist, dass bauplanerische Festsetzungen zur Bewältigung einer bauplanungsrechtlichen Problemlage unentbehrlich oder gar zwingend geboten sind. Es reicht aus, wenn hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange vorliegen, das daraus entwickelte Konzept bodenrechtlich begründet ist und nach den Maßstäben des § 1 Abs. 6 und 7 BauGB nicht von vornherein als undurchführbar erscheint. Nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB sind danach nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind (st. Rspr. des BVerwG, vgl. u.a. Beschluss vom 11. Mai 1999 4 BN 15.99 juris Rn. 4 f.).

Dass der Bebauungsplan Nummer 6… in diesem Sinne einer positiven Planungskonzeption entbehrt oder der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind, ist nicht ersichtlich. Unerheblich ist, dass der Antragsgegner den Vorbescheidsantrag der Antragstellerin zum Anlass für die Überplanung des Plangebiets genommen hat und es ihm weniger um eine zukunftsorientierte Gestaltung des Plangebiets als vielmehr um die Erhaltung des bisherigen Zustands geht. Denn eine Gemeinde darf städtebauliche Ziele verfolgen, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2012 4 BN 9.12 juris Rn. 3). Dies schließt die Befugnis ein, Freiräume mit Mitteln der Bauleitplanung zu erhalten (BVerwG, Beschluss vom 7. Mai 2020 4 BN 13.20 juris Rn. 6). Insoweit kann beispielsweise die Festsetzung einer Fläche für die Landwirtschaft und Wald auch dann zulässig sein, wenn die Erhaltung dieser bestehenden Nutzung gewollt, aktueller Anlass der Planung aber der Wunsch ist, bestimmte andere Nutzungen zu verhindern (vgl. OVG Münster, Urteil vom 23. Mai 2019 2 D 39/18.NE juris Rn. 33). Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind nur dann als „Negativplanung“ unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, sondern nur vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2012 4 BN 9.12 juris Rn. 3).

Danach liegen keine Gründe vor, an der Erforderlichkeit der Planung zu zweifeln. Der Antragsgegner verfolgt ausweislich der Planbegründung das Ziel der Schaffung einer „städtebauliche(n) Abstufung“ mit einem sanften Übergang zum Landschaftsraum durch die Ausbildung eines Siedlungssaums. Es geht ihm um die „Bewahrung vorhandener Grün- und Freiflächen als ortsbildprägendes Element und Merkmal der städtebaulichen Qualität im Übergang zum J…“. Diese Vorstellung verfolgte er bereits im ursprünglichen Bebauungsplanentwurf Nummer 6…, der schon im Jahr 2017, also vor Aufnahme des Plangebiets in die Planungsvorstellungen des Antragsgegners, eine naturnahe Grünfläche im Übergang von den vorgesehenen Bauflächen zum J… vorsah (vgl. Bl. 127 VV). Anhaltspunkte dafür, dass diese in der Planbegründung ausgeführten städtebaulichen Ziele nur vorgeschoben wären, um die von der Antragstellerin ins Auge gefasste Bebauung des Plangebiets zu verhindern, sind nicht zu erkennen. Der Hinweis der Antragstellerin darauf, dass „auf der Höhe der als Grünfläche ausgewiesenen Flächen im Plangebiet nördlich und südlich bereits eine Bestandsbebauung angrenzt und eine Bebauung auch der Flächen im Plangebiet 6…“ bis zu einer dies Bebauung verbindenden Linie „als städtebaulich harmonische Vervollständigung und Arrondierung des vorhandenen Siedlungssaums gewirkt hätte“, vermag hieran nichts zu ändern. Die geplante Grünfläche kann die ihr zugedachte Wirkung für die angedachte Bebauung der östlich des Plangebiets gelegenen Flächen auch unter Berücksichtigung dieser Bestandsbebauung erfüllen. Dass die Bestandsbebauung nicht ebenfalls durch eine Grünfläche überplant worden ist, ist mit Blick auf abweichende rechtliche Vorgaben nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Insbesondere ist insoweit für Willkür nichts ersichtlich.

Auch die von der Antragstellerin angenommene „Verärgerung“ des Antragsgegners über ihr Verhalten (S. 7 f. der Antragsbegründung) und ihr Hinweis darauf, dass der Nachbarplan noch nicht erlassen worden sei und Zweifel bestünden, ob es hierzu jemals kommen werde, rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Entscheidend ist, dass der Antragsgegner städtebauliche Ziele verfolgt hat und verfolgen durfte, die auf Bewahrung der vorhandenen Situation zielen, und durchgreifende Gründe dafür, dass er hier solche Ziele nur vorgeschoben haben könnte, nicht zu erkennen sind. Die Bewahrung des Bestandes wäre auch dann nicht zu beanstanden, wenn es zu der in Aussicht genommenen Bebauung auf den Nachbargrundstücken nicht kommen sollte, wovon im Übrigen bei der Beschlussfassung nicht auszugehen war und auch jetzt noch nicht auszugehen ist.

c. Der angegriffene Bebauungsplan genügt auch den Anforderungen des Abwägungsgebots gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Danach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (st. Rspr., vgl. u.a. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 IV C 105.66 BVerwGE 34, 301 <309>). Soweit die Ermittlung und Bewertung der Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, in § 2 Abs. 3 BauGB nunmehr auch als verfahrensbezogene Pflicht ausgestaltet worden ist, ergeben sich hieraus keine inhaltlichen Änderungen gegenüber den in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Abwägungsgebot entwickelten Anforderungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 4 CN 1.07 BVerwGE 131, 100 <105 ff.>). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

aa. Die Prüfung von Ermittlungs- und Bewertungsfehlern sowie von Mängeln im Abwägungsvorgang ist dabei auf die mit der Antragsbegründung und dem Rügeschreiben vom 9. Januar 2024 fristgerecht gerügten Sachverhalte zu beschränken. Nicht darin gerügte Mängel sind unbeachtlich geworden. Denn bei der Bekanntgabe des Bebauungsplans ist in nicht zu beanstandender Weise i.S.v. § 215 Abs. 2 BauGB auf die Rügeobliegenheit nach § 215 Abs. 1 BauGB hingewiesen worden und es ist davon auszugehen, dass innerhalb der Jahresfrist keine weiteren Rügeschreiben bei dem Antragsgegner eingegangen sind, nachdem der Antragsgegner trotz Aufforderung durch den Senat keine weiteren Rügeschreiben vorgelegt hat.

(1) Eine ordnungsgemäße Rüge setzt voraus, dass beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, beachtliche Verletzungen der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB genannten Verfahrens- und Formvorschriften bzw. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Das Gesetz verlangt insoweit Substantiierung und Konkretisierung. Der Gemeinde soll es durch die Darstellung des maßgebenden Sachverhalts ermöglicht werden, auf dieser Grundlage begründeten Anlass zu haben, in die Frage einer Fehlerbehebung einzutreten. Das schließt eine nur pauschale Rüge aus (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Januar 2012 4 BN 35.11 juris Rn. 4).

(2) Hinreichend substantiiert geltend gemacht worden in diesem Sinne ist von der Antragstellerin innerhalb der Jahresfrist zunächst ein aus ihrer Sicht vom Antragsgegner verkanntes „Baurecht“ in Bezug auf das von ihr durch den Vorbescheidsantrag konkretisierte Vorhaben der Errichtung von sechs Wohnhäusern. Dieses Baurecht bestehe, so die Antragstellerin, „auch wenn die Flächen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB“ lägen. Es sei vom Bezirksamt in einem Schreiben an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 15. Oktober 2020 ausdrücklich bestätigt worden. Der Antragsgegner habe den privaten Belang eines insoweit bestehenden Baurechts nur unzureichend in die Abwägung eingestellt. Soweit er in der Planbegründung ausgeführt habe, dass ihr weitere Flächen im Umfeld des J… gehörten, die vom Bebauungsplan nicht betroffen seien, und ein erteilter Bauvorbescheid an anderer Stelle in der weiteren Umgebung des Plangebiets auch nicht durch den Bebauungsplan beeinflusst werde, belege dies, dass der Antragsgegner ihre Interessen fehlerhaft bewertet und gewichtet habe. Allein die Flächen im Plangebiet seien abwägungsgegenständlich und nicht weitere Flächen außerhalb des Plangebiets. Der Antragsgegner habe das Interesse an der Errichtung des fraglichen Vorhabens nicht in einen angemessenen Ausgleich mit den öffentlichen Belangen gesetzt. Der Plangeber habe auch „nicht überlegt“, wie anderweitig Baurechte zu ihren Gunsten geschaffen werden könnten oder ob innerhalb des Plangebiets wenigstens teilweise Baurechte hätten ausgewiesen werden können. Er habe überdies verkannt, dass das Ortsbild zum streiterheblichen maßgeblichen Zeitpunkt des Verordnungsbeschlusses nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB noch gar nicht habe gestaltet werden müssen, weil der „Wohn-Bebauungsplan 6… noch gar nicht festgesetzt“ gewesen sei und die Festsetzung in den „Sternen“ gestanden habe. Der Belang des Ortsbildes habe zudem kein ausreichendes Gewicht. Mit Blick auf die fehlerhafte Bewertung bestehender Baurechte stelle sich auch die Ermittlung des Übernahmeanspruchs nach § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB als defizitär dar. Außerdem habe der Antragsgegner das öffentliche Interesse an Wohnungsneubau „gar nicht in die planerische Abwägung eingestellt“.

bb. Bezogen auf diese fristgemäß angesprochenen Gesichtspunkte vermag der Senat weder ein Ermittlungsbzw. Bewertungsdefizit noch einen Mangel im Abwägungsvorgang festzustellen.

(a) Namentlich liegt zunächst kein Bewertungsfehler im Hinblick auf ein der Antragstellerin zustehendes „Baurecht“ in Bezug auf das Vorhaben vor, sechs Wohnhäusern für Seniorenwohnen zu errichten.

Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass das bisher nicht überplante Plangebiet vor Planerlass im Außenbereich gemäß § 35 BauGB lag. Dies ist nicht zu beanstanden. Ein Bebauungszusammenhang, dem das Plangebiet angehören könnte, ist nicht ersichtlich. Darauf, dass für die östlich angrenzenden Flächen Bebauung geplant ist, kommt es nicht an. Denn für einen Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nur eine bereits vorhandene Bebauung in den Blick zu nehmen (vgl. Söfker/Hellriegel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Januar 2026, § 34 Rn. 19).

Der Antragsgegner ist bei Planerlass (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) davon ausgegangen, dass das Vorhaben der Antragstellerin nicht genehmigungsfähig sei, dass der Antragstellerin insoweit mit anderen Worten kein „Baurecht“ zustand (vgl. S. 21 der Planbegründung). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist hiergegen nichts einzuwenden. Denn bei dem Vorhaben der Errichtung von sechs Häusern für Seniorenwohnen handelt es sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 1 BauGB und Gründe, die die Annahme rechtfertigen, es könne nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig sein, liegen nicht vor.

Nach § 35 Abs. 2 BauGB können sonstige Vorhaben im Einzelfall (nur) zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben der Antragstellerin hätte jedoch öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beeinträchtigt. Zwar hätte kein Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans vorgelegen (vgl. das Schreiben des Antragsgegners vom 15. Oktober 2020, Bl. 566 des VV). Es hätte aber jedenfalls den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB in der Gestalt der natürlichen Eigenart der Landschaft beeinträchtigt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts soll der Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung und seinen Erholungsmöglichkeiten für die Allgemeinheit grundsätzlich vor dem Eindringen wesensfremder Nutzung bewahrt bleiben, insbesondere vor der Benutzung zum Wohnen. Schutzgut des öffentlichen Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft ist nicht das Landschaftsbild, sondern (nur) die funktionelle Bestimmung des Außenbereichs, also die Erhaltung der „naturgegebenen“ Bodennutzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Mai 2025 4 B 23.24 juris Rn. 8). Öffentliche Belange können danach schon dann beeinträchtigt sein, wenn der Landschaftsbereich teilweise der naturgegebenen Bodennutzung oder der erholungsuchenden Allgemeinheit entzogen wird. Eine Landschaft ist dabei nicht nur dann schützenswert ist, wenn sie völlig unberührt erhalten geblieben ist. Es genügt vielmehr, wenn sie ihre Eigenart im Wesentlichen behalten hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1974 IV C 10.71 juris Rn. 20).

Gemessen daran wäre es bei einer Verwirklichung des Vorhabens der Antragstellerin im Außenbereich zu einer Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft gekommen. Das Plangebiet war vor Planerlass unbebaut und wurde als Pferdewiese genutzt. Dies stellt ähnlich wie eine landwirtschaftliche Nutzung eine naturgegebene Bodennutzung dar. Diese Nutzung wäre durch das Vorhaben der Errichtung von sechs Wohngebäuden für Seniorenwohnung beendet worden. Unerheblich ist insoweit, dass es um eine verhältnismäßig kleine Fläche geht, an die sich andere Bodennutzungen anschließen. Zwar kann eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft ausscheiden, wenn die landwirtschaftliche bzw. naturgegebene Bodennutzung bereits weitgehend durch andere Nutzungen, insbesondere auch nichtbaulicher Art, verdrängt ist, ebenso wenn sich das Baugrundstück wegen seiner natürlichen Beschaffenheit weder für die Bodennutzung noch für Erholungszwecke eignet oder es seine Schutzwürdigkeit durch bereits erfolgte anderweitige Eingriffe eingebüßt hat. Solche Eingriffe waren hier jedoch für das allein in den Blick zu nehmende Plangebiet als solches nicht zu erkennen.

Darauf, dass der Antragsgegner in einem internen Schreiben davon ausgegangen ist, das Vorhaben der Antragstellerin, sechs Wohngebäude zu errichten, sei nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, beeinträchtige mit anderen Worten keine öffentlichen Belange, kommt es nicht an. Für eine der Antragstellerin gegebene Zusicherung oder sonstigen berechtigten Vertrauensschutz hinsichtlich der Zulässigkeit einer solchen Bebauung ist nichts ersichtlich. Der Antragsgegner war im Planungsverfahren nicht an die in dem internen Schreiben geäußerte Auffassung gebunden.

Angesichts dessen liegt auch keine Verkennung der Verpflichtungen des Antragsgegners aus den §§ 39 ff. BauGB vor. Abgesehen davon, dass die genannten Vorschriften auf den hier gegebenen Fall einer bloß angestrebten Nutzung von Außenbereichsgrundstücken nicht einschlägig sind, ist vorliegend kein „Baurecht“ der Antragstellerin in dem von ihr verstandenen Sinne entwertet worden.

(bb) Soweit die Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, es fehle an weiteren „Ermittlungen“ in Bezug auf die ihr an den überplanten Grundstücken zustehenden Rechte, vermag sie hiermit nicht durchzudringen. Etwaige hiermit in Zusammenhang stehende Fehler wären wenn sie vorgelegen hätten jedenfalls gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB unbeachtlich geworden. Dies gilt sowohl für etwaige Rechte auf Verwirklichung sog. privilegierter Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB im Plangebiet (vgl. hierzu überdies Planbegründung, S. 21: „… selbst einem privilegierten Vorhaben …“), als auch für etwaige weitere Ermittlungen hinsichtlich der in § 35 Abs. 3 BauGB genannten öffentlichen Belange in Bezug auf das von der Antragstellerin für sich reklamierte „Baurecht“ für das Vorhaben der Errichtung von sechs Wohnhäusern. Abgesehen davon, dass bezogen auf den Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft nicht ersichtlich ist, welche tatsächlichen über die Ausführungen in der Planbegründung zur gegenwärtigen Nutzung hinausgehenden Feststellungen insoweit erforderlich gewesen sein sollten, sind solche Ermittlungsfehler nicht innerhalb der Jahresfrist hinreichend substantiiert schriftlich gegenüber dem Antragsgegner geltend gemacht worden. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen zum Inhalt der fristgerechten Rügen verwiesen werden.

(b) Fehler im Abwägungsvorgang sind ebenfalls zu verneinen.

(aa) Es liegt zunächst kein Abwägungsfehler in Bezug auf das öffentliche Interesse an der Schaffung von Wohnraum vor. Entgegen der Rüge der Antragstellerin hat der Antragsgegner dieses Interesse gesehen und hierzu ausgeführt, dass „innerhalb des Bezirks noch ausreichend Wohnbaupotenziale zur Verfügung stehen“ (Planbegründung S. 21). Der öffentliche Belang zur Schaffung von Wohnraum in der wachsenden Stadt Berlin und dem damit verbundenen Wohnraumbedarf solle zum Schutz des Übergangs zum J… und des prägenden Ortsbildes auf Grundlage der mit dem Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Ziele zugunsten einer Grünfläche zurückgesetzt werden. Es stünden für Wohnbebauung innerhalb des Bezirks noch ausreichend Wohnbaupotenziale zur Verfügung, die nicht in einem derart landschaftlich sensiblen Bereich lägen. Die überplante Grünfläche stelle sich als Bestandteil eines differenzierten, örtlichen Biotopverbindungssystem dar und sichere im Übergang zum Landschaftsraum auch das Wohnen im Grünen am Rande der Stadt (Planbegründung S. 17). Die Festsetzung einer Grünfläche stehe einer Verwertung für Wohngebäude oder Bauflächen entgegen. Dem Schutz der Grünfläche und des prägenden Ortsbildes sei auf Grundlage der mit dem Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Ziele gegenüber den baulichen und wertsteigernden Nutzungsinteressen der Erbbaurechtnehmerin und ggf. der Eigentümerin/des Eigentümers die höhere Priorität einzuräumen (Planbegründung S. 18). Gründe, diese Erwägungen zu beanstanden, sind nicht zu erkennen.

(bb) Der Antragsgegner hat, soweit diesbezüglich fristgemäß Rügen erhoben worden sind, auch die Interessen der Antragstellerin ordnungsgemäß abgewogen. Namentlich darf der Plangeber durch seine Bauleitplanung die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder aufheben. In der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange muss die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks allerdings als ein wichtiger Belang privater Interessen beachtet werden. Die städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange, die hinter der Planung stehen, müssen hierbei umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder ausschließen (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 4 CN 6.99 juris Rn. 23 m.w.N.). Die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigende Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 1 BvR 1402/01 juris Rn. 17). Das Gewicht des Eingriffs muss zudem zur Dringlichkeit der vom Normgeber beurteilten Interessen in einem angemessenen Verhältnis stehen (vgl. zum Ganzen BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 4 BN 1.13 juris Rn. 17; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30. Januar 2019 OVG 2 A 22.17 juris Rn. 53 f.; vgl. ferner OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 OVG 2 A 9.19 juris Rn. 59).

Gemessen hieran liegt ein Abwägungsfehler in Bezug auf das Interesse der Antragstellerin an der Verwirklichung ihres Bauvorhabens nicht vor. Die Verwertungsabsicht der Antragstellerin ist vom Antragsgegner hinreichend in die Abwägung eingestellt worden. Es hat eine Abwägung der betroffenen Belange der Antragstellerin stattgefunden, in die der Antragsgegner alle Belange eingestellt hat, die nach Lage der Dinge in sie einzustellen waren. Die betroffenen privaten Belange der Antragstellerin haben mit der ihnen zukommenden Bedeutung Eingang in die Abwägung gefunden, so dass der vom Antragsgegner vorgenommene Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen nicht zu beanstanden ist.

Zu Recht ist der Antragsgegner insbesondere davon ausgegangen, dass das Plangebiet bisher im Außenbereich lag und die von der Antragstellerin geplante Bebauung dort baurechtlich unzulässig gewesen wäre. Nicht zu beanstanden ist auch die Einschätzung des Antragsgegners, dass die Freihaltung der Flächen von weiterer Bebauung angesichts der sensiblen Lage in Seenähe ein im öffentlichen Interesse liegender städtebaulicher Belang von erheblichem Gewicht ist (vgl. VGH München, Urteil vom 2. Februar 2012 1 N 09.368 juris Rn. 19), der die Beeinträchtigung der Interessen der Antragstellerin zu rechtfertigen vermag (vgl. aber auch VGH München, Urteil vom 16. Juni 2006 1 N 03.2347 juris Rn. 27 zum Zweck, eine besondere Aussicht zu sichern). Dabei kann offenbleiben, ob der Antragsgegner insoweit berücksichtigen durfte, dass die Antragstellerin über weitere Flächen im Umfeld des J… verfügt, die vom Bebauungsplan nicht betroffen sind, und ein Bauvorbescheid an anderer Stelle in der weiteren Umgebung des Plangebiets erteilt worden war. Denn das Interesse an der Freihaltung der fraglichen Flächen wäre auch ohne diese Umstände von hinreichendem Gewicht.

Warum der Antragsgegner der Antragstellerin, wie von dieser geltend gemacht, zum Ausgleich für den Eingriff „Baurechte zu ihren Gunsten“ einräumen hätte müssen, ist nicht ersichtlich. Dies würde zu einer Besserstellung der Antragstellerin führen, die zuvor nicht über Baurechte in dem von ihr gemeinten Sinne verfügte, für die es keinen Grund gibt. Da der streitgegenständliche Bebauungsplan keinen Eingriff in eine realistisch sich anbietende bauliche Nutzung enthält, liegen in der Gestaltung des Ortsbildes Gründe von hinreichendem Gewicht vor. Dabei durfte der Antragsgegner den Übergang zum Freiraum bereits im Vorfeld des Erlasses des Nachbarbebauungsplans regeln. Dass mit dem Erlass dieses Bebauungsplans nicht zu rechnen wäre, ist weder dargetan noch ersichtlich.

cc. Ein Fehler im Abwägungsergebnis liegt nach allem (erst recht) nicht vor.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.