BGH, Beschluss vom 07.10.2026 – V ZB 41/26

Mit notariellem Vertrag vom 2. Juli 2025 verkaufte der Beteiligte zu 2 (nachfolgend Verkäufer) ein Grundstück an den Beteiligten zu 1 (nachfolgend Käufer) zu einem Kaufpreis von 150.000 €; ebenfalls beurkundet wurde die Auflassung. Am 29. August 2025 wurde für den Verkäufer ein Betreuer bestellt. Dieser erhob den Einwand, der Verkäufer sei im Zeitpunkt der Beurkundung geschäftsunfähig gewesen. Der amtlich bestellte Vertreter des Notars, der die Erklärungen beurkundet hatte, teilte dem Notar auf Anfrage mit, dass es während der Beurkundung nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür gegeben habe, dass der Verkäufer nicht voll geschäftsfähig gewesen sein könnte.

Mit Vorbescheid vom 29. Oktober 2025 hat der Notar den weiteren Vollzug des Kaufvertrags ausgesetzt, bis im ordentlichen Rechtsweg über die Berechtigung des Einwands der Geschäftsunfähigkeit des Verkäufers entschieden worden ist oder der Notar eine abweichende gemeinsame Anweisung der Beteiligten erhält. Zur Begründung hat er auf das von dem Betreuer des Verkäufers auszugsweise vorgelegte Sachverständigengutachten aus dem Betreuungsverfahren vom 15. August 2025 verwiesen. Hiernach ist der Verkäufer weder in komplexeren Sachverhalten situativ umfassend orientiert noch zu einer freien Willensbestimmung in persönlichen und rechtlichen Angelegenheiten in der Lage. Die Geschäftsfähigkeit sei mit „höchster Wahrscheinlichkeit“ für das laufende Jahr 2025 ausgeschlossen. Die von dem Käufer gegen diesen Vorbescheid eingelegte Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte der Käufer weiter erreichen, dass der Notar den Kaufvertrag vom 2. Juli 2025 vollzieht.

Das Beschwerdegericht meint, der Notar habe die Vollziehung des Grundstückskaufvertrags vom 2. Juli 2025 zu Recht ausgesetzt. Gehe es - wie hier - um den Vollzug einer Urkunde nach § 53 BeurkG, sei der Prüfungsmaßstab des Notars auf eine Evidenzkontrolle beschränkt. Er dürfe die Vollziehung nur verweigern, wenn die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar sei. Das sei hier der Fall. Nach dem Inhalt des fachpsychiatrischen Gutachtens sei evident, dass der Verkäufer bei Abgabe seiner beurkundeten Willenserklärungen geschäftsunfähig gewesen sei. Evidenz bedeute nicht Gewissheit, zumal der Notar eine solche nicht erlangen könne. Soweit der Käufer geltend mache, der Verkäufer habe im Beurkundungstermin einen vollständig orientierten Eindruck gemacht, ändere das im Ergebnis nichts. Das fachärztliche Gutachten sei weitaus belastbarer als der Eindrucksvermerk des Notarvertreters. Ebenso wenig sei entscheidend, dass die Exploration des Verkäufers erst sechs Wochen nach dem Beurkundungstermin stattgefunden habe. Nach dem Gutachten habe der Verkäufer bereits seit langer Zeit unter kognitiven Einschränkungen gelitten. Dies rechtfertige die von dem Sachverständigen gewonnene Erkenntnis, die Geschäftsunfähigkeit des Verkäufers habe mit höchster Wahrscheinlichkeit schon während des gesamten Jahres 2025 und damit auch im Beurkundungstermin vorgelegen.

Die infolge der Zulassung statthafte (§ 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 FamFG) und auch im Übrigen zulässige (§ 71 FamFG) Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Rechtsfehlerfrei nimmt das Beschwerdegericht an, dass der Notar nicht verpflichtet ist, den notariellen Grundstückskaufvertrag vom 2. Juli 2025 zu vollziehen.

1. Im Ausgangspunkt hat der Notar von dem Vollzug einer - hier vorliegenden - Urkunde im Sinne des § 53 BeurkG nur dann abzusehen, wenn für ihn ohne jeden Zweifel erkennbar und damit offensichtlich (evident) ist, dass das zu vollziehende Rechtsgeschäft unwirksam ist (vgl. hierzu nur Senat, Beschluss vom 5. Juni 2025 - V ZB 37/24, NJW 2025, 2916 Rn. 13 mwN). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn es - wie hier - um eine mögliche Geschäftsunfähigkeit eines Urkundsbeteiligten und eine hierauf beruhende Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts geht. Wie der Senat mit Beschluss vom heutigen Tage entschieden hat, darf ein Notar eine bereits beurkundete Auflassungserklärung als evident unwirksam ansehen und ihre Vollziehung verweigern, wenn das Betreuungsgericht ihm mitteilt, dass der Verkäufer ausweislich eines im Betreuungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung geschäftsunfähig war (näher Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2026 - V ZB 46/26, juris Rn. 13 f.). Entsprechendes gilt, wenn dem Notar das Sachverständigengutachten mit einem solchen Ergebnis aus dem Betreuungsverfahren vorgelegt wird bzw. - wie hier - jedenfalls wesentliche Auszüge hieraus vorgelegt werden, aus denen sich die maßgeblichen Schlussfolgerungen des Sachverständigen ergeben.

2. Der zur Entscheidung stehende Sachverhalt weist keine Besonderheiten auf, die eine abweichende Beurteilung zu rechtfertigen vermögen.

a) Das Beschwerdegericht stützt seine Auffassung, dass das Rechtsgeschäft ohne jeden vernünftigen Zweifel als unwirksam anzusehen ist, auf das in den wesentlichen Auszügen vorliegende Sachverständigengutachten aus dem Betreuungsverfahren. Hiernach war der Verkäufer „mit höchster Wahrscheinlichkeit“ im Jahr 2025 und damit auch im Zeitpunkt der Beurkundung am 2. Juli 2025 geschäftsunfähig. Mit dieser Formulierung ist keine Relativierung verbunden; vielmehr soll erkennbar zum Ausdruck gebracht werden, dass der Sachverständige von der Geschäftsunfähigkeit überzeugt ist, diese also nicht nur für wahrscheinlich hält. Es ist auch nicht geboten, das Gutachten auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen. Dies gehört nicht zu den Aufgaben eines Notars; demzufolge hat auch das Beschwerdegericht keine weiteren Ermittlungen anzustellen. Der Notar kann sich vielmehr grundsätzlich - und so auch hier - auf eine eindeutige Mitteilung des Betreuungsgerichts und die Richtigkeit des im Betreuungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens verlassen (näher Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2026 - V ZB 46/26, juris Rn. 14). Daher ist es auch unschädlich, wenn das Sachverständigengutachten - wie hier - nur in den wesentlichen Auszügen vorliegt. Die hierauf gestützte Annahme der Evidenz durch den Notar schließt es nicht aus, dass sich in einem etwaigen Zivilprozess auf der Grundlage der dort vorhandenen Erkenntnisquellen im Wege der Beweisaufnahme herausstellen kann, dass ein Beteiligter entgegen der Annahme des Sachverständigen im maßgeblichen Zeitpunkt geschäftsfähig war.

b) Nicht zu beanstanden ist auch, dass das Beschwerdegericht den Eindrucksvermerk des Notarvertreters einerseits und das Gutachten des Facharztes für Psychiatrie andererseits nicht als gleichwertige Erkenntnisquellen ansieht. Damit nimmt es keine materielle Beweiswürdigung vor, sondern trägt lediglich dem Umstand Rechnung, dass nur ein entsprechend ausgebildeter medizinischer Sachverständiger die Geschäftsunfähigkeit verlässlich feststellen kann. Dass sich während eines Beurkundungstermins keine Anhaltspunkte für die Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten ergeben und deshalb kein Anlass für die Aufnahme eines Zweifels in der Niederschrift besteht (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 BeurkG), steht der Annahme einer Geschäftsunfähigkeit nicht entgegen (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2026 - V ZB 46/26, juris Rn. 8 f.).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 GNotKG und orientiert sich an der Festsetzung des Beschwerdegerichts.