BGH, Urteil vom 22.10.2026 – III ZR 3/26

Die Beteiligten streiten um die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3.

Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks im Stadtgebiet der Beteiligten zu 3, das aus dem - als Grünfläche verpachteten -12.421 qm großen Flurstück 3679 und zwei weiteren, wesentlich kleineren Flurstücken besteht. Das im Süden durch eine Straße von den beiden anderen Flurstücken getrennte Flurstück 3679 wird im Norden durch eine weitere Straße, im Westen durch den Fluss Wandse und im Osten durch eine Bahnstrecke begrenzt. Es liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans der Beteiligten zu 3 vom 19. Mai 1976. Dieser weist das Flurstück als Grünfläche aus mit den Zweckbestimmungen "Spiel- und Sportplatz (Freie und Hansestadt Hamburg)" für seinen überwiegenden und "Parkanlage (Freie und Hansestadt Hamburg)" für seinen westlichen Bereich und enthält einen Hinweis auf "vorgesehene Bundesbahnanlagen" an seinem Ostrand.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 17. November 2022 verkaufte der Beteiligte zu 1 das Gesamtgrundstück für 1,7 Mio. € an die Beteiligte zu 2. Unter B. II. § 2 "Kaufpreis und Fälligkeit" ist unter anderem bestimmt:

"1. Voraussetzung für die grundsätzlich[e] Fälligkeit des Kaufpreises ist der Zugang der schriftlichen Mitteilung der Notarin beim Käufer, dass die nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind (Fälligkeitsmitteilung):

[...]

b) der Notarin liegen - mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbssteuerstelle - sämtliche zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vor, insbesondere:

- Verzichtserklärung der Freie und Hansestadt Hamburg auf gesetzliche Vorkaufsrechte

- Genehmigung nach § 2 Grundstückverkehrsgesetz..."

Weiter heißt es unter B. IV. "Hinweise":

"Die Beteiligten sind von der Notarin darauf hingewiesen, dass

1. das Eigentum an dem Grundstück erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer übergeht;

2. hierzu die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbssteuerstelle und die Verzichtserklärung der Freie und Hansestadt Hamburg auf das gesetzliche Vorkaufsrecht notwendig ist;

außerdem sei - bei Erreichen der Mindestgrößen - für die Wirksamkeit des Vertrages eine Genehmigung nach § 2 Grundstücksverkehrsgesetz - GrdstVG erforderlich; werde die Genehmigung versagt, könne zudem ein Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz bestehen..."

Am 18. November 2022 übermittelte die Notarin dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (im Folgenden: Landesbetrieb) der Beteiligten zu 3 eine Abschrift des Kaufvertrags mit der Bitte, eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung abzugeben. Außerdem beantragte sie die Erteilung einer Genehmigung nach dem GrdstVG. Am 14. Dezember 2022 stellte die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft (im Folgenden: Umweltbehörde) der Beteiligten zu 3 der Notarin ein Negativzeugnis des Inhalts aus, dass der Kaufvertrag nach § 4 GrdstVG keiner Genehmigung bedürfe. Diese leitete das Negativattest einige Tage später an den Landesbetrieb der Beteiligten zu 3 weiter.

Mit Anhörungsschreiben vom 16. Januar 2023 teilte die Beteiligte zu 3 durch ihren Landesbetrieb den Beteiligten zu 1 und 2 mit, dass sie die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Flurstück 3679 zum Entschädigungswert nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 28 Abs. 4 BauGB erwäge und gab ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme. Am 16. Februar 2023 beschloss die Kommission für Bodenordnung der Beteiligten zu 3 den Ankauf des Flurstücks zum Preis von 67.321,82 € (5,42 € pro qm) und ermächtigte die Verwaltung zur entsprechenden Ausübung des Vorkaufsrechts. Mit an den Beteiligten zu 1 gerichteten und diesem am Folgetag zugestellten Bescheid ihres Landesbetriebs vom 7. März 2023 übte die Beteiligte zu 3 das Vorkaufsrecht unter Festsetzung des vorgenannten Entschädigungsbetrags aus.

Mit ihren jeweils noch im März 2023 bei der Beteiligten zu 3 eingegangenen Anträgen auf gerichtliche Entscheidung haben die Beteiligten zu 1 und 2 im Wesentlichen die Aufhebung des Ausübungsbescheids begehrt. Das Landgericht - Baulandkammer - hat die Anträge zurückgewiesen. Die nur noch auf die Aufhebung des Bescheids abzielende Berufung des Beteiligten zu 1 hat das Oberlandesgericht - Senat für Baulandsachen - zurückgewiesen und die Anschlussberufung der Beteiligten zu 2 verworfen.

Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beteiligte zu 1 sein zweitinstanzliches Begehren weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beteiligten zu 1 im Wesentlichen mit folgender Begründung zurückgewiesen:

Sein Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei zulässig, aber unbegründet. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei formell und materiell rechtmäßig gewesen. Die Beteiligte zu 3 habe das ihr nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufgrund der wirksamen und weiterhin umsetzbaren Festsetzungen des Bebauungsplans vom 19. Mai 1976 zustehende Vorkaufsrecht unter Einhaltung der maßgeblichen Verfahrensvorschriften dem Allgemeinwohl entsprechend ermessensfehlerfrei ausgeübt und den Kaufpreis nach § 28 Abs. 4 BauGB rechtmäßig bestimmt. Insbesondere habe sie es mit dem am 8. März 2023 an den Beteiligten zu 1 zugestellten Bescheid gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB rechtzeitig innerhalb der dreimonatigen Frist nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt. Denn diese Frist habe nicht schon mit der Übersendung des Kaufvertrags am 18. November 2022, sondern erst mit dem Eingang des Negativzeugnisses vom 14. Dezember 2022 beim Landesbetrieb der Beteiligten zu 3 zu laufen begonnen.

Die zulässige Revision ist unbegründet. Das angefochtene Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

1. Das gilt insbesondere für die den Anlass der Revisionszulassung bildende Auffassung der Vorinstanz, dass die Beteiligte zu 3 das Vorkaufsrecht mit dem am 8. März 2023 zugestellten Bescheid rechtzeitig innerhalb der dreimonatigen Ausschlussfrist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausgeübt hat, weil diese erst mit dem Eingang des Negativzeugnisses vom 14. Dezember 2022 bei ihrem Landesbetrieb zu laufen begonnen hat.

a) Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann das gemeindliche Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Eine Mitteilung des Kaufvertrags im Sinne dieser Vorschrift erfordert, den Vorkaufsberechtigten über die richtige und vollständige Mitteilung des Vertragsinhalts (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 18 mwN [zu § 469 BGB]) hinaus auch darüber zu informieren, dass der vorliegende Kaufvertrag genehmigungsbedürftig und die danach erforderliche Genehmigung erteilt worden ist (vgl. nur BGH, Urteil vom 29. Oktober 1993 - V ZR 136/92, NJW 1994, 315, 316; OVG Magdeburg, NVwZ-RR 2025, 889 Rn. 62; OVG Berlin-Brandenburg, BeckRS 2024, 12887 Rn. 6; VGH Mannheim, NVwZ-RR 2022, 128 Rn. 25 und BeckRS 1996, 122740 Rn. 31; OVG Lüneburg, MittBayNot 2008, 500; VG Stuttgart, BeckRS 2022, 2165 Rn. 34; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, BauGB, 16. Aufl., § 28 Rn. 2; BeckOK BauGB/Grziwotz [1. August 2026] § 28 Rn. 22; Kröninger/Jeromin/Michler, BauGB [15. Januar 2026] § 28 Rn. 6; MüKoBGB/Maultzsch, 9. Aufl., § 469 Rn. 3; Kronisch, NordÖR 2018, 366, 367; Wirsing/Beathalter, VBlBW 2019, 309, 313; nunmehr offenlassend VGH Mannheim, BeckRS 2024, 27533 Rn. 68). In diesem Fall beginnt die Frist also letztlich erst mit der Mitteilung der zum Wirksamwerden des Kaufvertrags führenden Genehmigungserteilung an den Vorkaufsberechtigten.

b) Aus der danach gebotenen Unterrichtung des Vorkaufsberechtigten über die eingetretene Wirksamkeit des Kaufvertrags hat das Berufungsgericht zu Recht abgeleitet, dass § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auch die Mitteilung einer im Einzelfall vorliegenden Genehmigungsfreiheit des Vertrags erfordert, wenn er darüber zuvor unrichtig informiert worden ist (so auch OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 7).

aa) Spricht das Gesetz von einem Kaufvertrag, so ist schon von diesem Wortlaut ausgehend ein wirksamer Kaufvertrag gemeint (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 1954 - V ZR 18/53, BGHZ 14, 1, 2). Zudem verweist § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB unter anderem auf § 463 BGB, der mit dem Tatbestandsmerkmal eines "geschlossenen" Kaufvertrags dessen Wirksamkeit zur Entstehung des Vorkaufsrechtes fordert (vgl. BGH, Urteile vom 1. Oktober 2010 - V ZR 173/09, NJW 2010, 3774 Rn. 20 und vom 4. Juni 1954 aaO zum inhaltsgleichen § 504 BGB aF; BVerwG, NVwZ 2020, 1685 Rn. 5; OLG Hamm, BeckRS 2017, 152526 Rn. 26). An die Mitteilung eben dieses Kaufvertrags knüpft § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB den Beginn des Laufs der dreimonatigen Frist für die Ausübung des - notwendigerweise zu diesem Zeitpunkt bereits entstandenen - Vorkaufsrechts und setzt damit dessen Wirksamkeit und die Information des Vorkaufsberechtigten darüber voraus (vgl. BVerwG aaO; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt aaO).

Die insoweit vereinzelt geäußerten Zweifel (vgl. VGH Mannheim aaO) sind unberechtigt. Es ist keineswegs widersprüchlich, dass das Vorkaufsrecht erst mit dem Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags entsteht (vgl. Senat, Beschluss vom 30. Juni 1994 - III ZR 109/93, NVwZ 1995, 101, 102; BGH, Urteile vom 29. Oktober 1993 aaO und vom 11. Februar 1977 - V ZR 40/75, BGHZ 67, 395, 397; BVerwG aaO; BeckOK BauGB/Grziwotz aaO § 24 Rn. 7; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB [Januar 2026] § 24 Rn. 55; Jarass/Kment, BauGB, 3. Aufl., § 24 Rn. 4; Kröninger/Jeromin/Michler aaO § 24 Rn. 3), der Vorkaufsberechtigte aber schon vorher die Ausübungserklärung abgeben kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Mai 1998 - V ZR 89/97, BGHZ 139, 29, 32 ff; VGH Mannheim aaO Rn. 67; OVG Magdeburg, LKV 2002, 187; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt aaO Rn. 5; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock aaO Rn. 55a; Jarass/Kment aaO; Kröninger/Jeromin/Michler aaO). Denn die Möglichkeit der Abgabe einer Ausübungserklärung ist zu trennen von der Frage nach ihrem Wirksamwerden (vgl. BGH aaO S. 32). Da der Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch auf Eintritt des Vorkaufsfalls hat und die Parteien einen noch nicht rechtsverbindlichen Vertrag aufheben oder abändern können (vgl. BGH, Urteile vom 1. Oktober 2010 aaO und vom 15. Mai 1998 aaO; BVerwG aaO; OVG Magdeburg aaO; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt aaO; BeckOK BauGB/Grziwotz aaO Rn. 7.1; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock aaO Rn. 55; Kröninger/Jeromin/Michler aaO), kann vor Wirksamwerden des Kaufvertrags weder das Vorkaufsrecht entstehen noch die Frist zu dessen Ausübung beginnen.

Wegen der impliziten Anknüpfung des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB an einen rechtswirksamen Kaufvertrag wird folgerichtig für den Fall, dass die Vertragswirksamkeit von einer Genehmigungserteilung abhängt, eine explizite Mitteilung über die Genehmigungsbedürftigkeit und über die nachfolgende Genehmigungserteilung verlangt (siehe 1. a)). Dass dagegen bei fehlender Genehmigungsbedürftigkeit grundsätzlich keine diesbezügliche ausdrückliche Information gefordert wird, liegt darin begründet, dass der vorkaufsberechtigte Empfänger einer Mitteilung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB im Regelfall die Wirksamkeit des Kaufvertrags voraussetzt. Das ist indes anders, wenn im Vertrag fälschlich auf dessen Genehmigungsbedürftigkeit hingewiesen wird, und bedarf dementsprechend der Korrektur, um die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Gang zu setzen.

Soweit die Revision unter Verweis auf den Wortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB einwendet, die danach geforderte Mitteilung des richtigen und vollständigen Vertragsinhalts erfordere, selbst wenn dieser sachlich unzutreffend sei, allein die wortlautgetreue Mitteilung des Vertragstextes, ist dem entgegenzuhalten, dass der Inhalt einer getroffenen Vereinbarung nicht stets durch ihren Text offenbart wird. So weicht etwa bei einer versehentlichen Falschbezeichnung des Kaufgegenstands nach den Grundsätzen der falsa-demonstratio der wahre Inhalt des Kaufvertrags von dessen Wortlaut ab. Deshalb wird auch in diesem Fall die Frist erst dann in Gang gesetzt, wenn dem Vorkaufsberechtigten der tatsächlich vertraglich vereinbarte Kaufgegenstand mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 aaO).

bb) Dieses Auslegungsergebnis wird durch folgende Erwägungen gestützt:

§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB normiert eine Ausschlussfrist (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock aaO § 28 Rn. 27; Kröninger/Jeromin/Michler aaO § 28 Rn. 6; Schrödter/Heinemann/Köster, BauGB [1. Januar 2026] § 28 Rn. 8) und ist daher grundsätzlich eng auszulegen, wobei aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit strenge Anforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen sind (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 6; VGH Mannheim, BeckRS 1996, 122740 Rn. 33; OVG Lüneburg aaO; VG Regensburg, BayVBl 2023, 780, 783). Dem würde es zuwiderlaufen, wenn die Ausschlussfrist bereits in Gang gesetzt würde, sobald der vorkaufsberechtigten Gemeinde anhand des mitgeteilten Inhalts des Kaufvertrags eine eigene Prüfung von dessen Genehmigungsbedürftigkeit möglich wäre. Auch wäre es sachlich nicht zu rechtfertigen, dass die Gemeinde - bei gleichem Prüfungsaufwand - zwar die Genehmigungsbedürftigkeit eines ihr ohne Hinweis darauf mitgeteilten Kaufvertrags nicht überprüfen muss (so OVG Magdeburg, NVwZ-RR 2025, 889 Rn. 62; OVG Berlin-Brandenburg aaO; VGH Mannheim, NVwZ-RR 2022, 128 aaO und BeckRS 1996, 122740 aaO; OVG Lüneburg aaO), ein ihr mitgeteiltes Genehmigungserfordernis aber darauf verifizieren müsste, ob es tatsächlich besteht.

Schließlich bezieht sich § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auf § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der dem Verkäufer die Verantwortung für die (gegebenenfalls durch die des Käufers ersetzte) Mitteilung der für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlichen Voraussetzungen zuweist (vgl. VGH Mannheim, NVwZ-RR 2022, 128 Rn. 26 und BeckRS 1996, 122740 Rn. 33). Danach liegt auch die Information zur Notwendigkeit einer Genehmigung des Grundstückskaufvertrags im Verantwortungsbereich des Verkäufers beziehungsweise der Parteien des Kaufvertrags (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Diese klare Aufgabenzuweisung würde durch die Statuierung einer die vorkaufsberechtigte Gemeinde treffenden Überprüfungsobliegenheit eines mitgeteilten Genehmigungserfordernisses verschoben. Im Übrigen ist auch die dadurch erforderlich werdende präzise Begrenzung des Umfangs der gemeindlichen Prüfung kaum möglich.

cc) Weitere Gesichtspunkte sprechen ebenfalls für einen Fristbeginn erst ab zutreffender und damit gegebenenfalls korrigierter Mitteilung über die Genehmigungsfreiheit des Kaufvertrags.

Die Ausschlussfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist das Ergebnis einer Abwägung widerstreitender Interessen. Sie dient einerseits im Interesse der Kaufvertragsparteien der Beschleunigung und ist Ausdruck des gesetzgeberischen Bemühens, eine längere Ungewissheit des Käufers zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 7; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock aaO). Andererseits soll dem Vorkaufsberechtigten durch die Länge der Frist - die im Rahmen einer Gesetzesnovelle 2021 im Hinblick auf die Abläufe der Entscheidungsfindung innerhalb der Gemeinde (vgl. Bunzel/Niemeyer, ZfBR 2018, 743, 748; Fimpel/Müller, ZfBR 2022, 16, 21; Uechtritz, BauR 2021, 1227, 1238; Wunderle, VBlBW 2021, 353, 359; Difu/vhw, Bodenpolitische Agenda 2020-2030, 2017, S. 15) von zwei auf drei Monate erweitert wurde (Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 14. Juni 2021, BGBl. I S. 1802, 1804) - und deren Beginn erst ab Mitteilung des Kaufvertrags eine ordnungsgemäße Entscheidung über die Ausübung seines Rechts ermöglicht werden (zu § 510 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung BGH, Urteile vom 29. Oktober 1993 aaO und vom 3. Juni 1966 - V ZR 116/65, WM 1966, 891, 893; Zimmermann, DVBl 2023, 443, 447). Der vorkaufsberechtigten Gemeinde soll ausreichend Zeit zur Verfügung stehen, die für ihre Kaufentscheidung relevanten Umstände zu ermitteln (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock aaO Rn. 8c) und die intern erforderlichen Entscheidungsprozesse zu durchlaufen. Diese widerstreitenden Interessen werden durch die Kombination einer Ausschlussfrist mit der für den Fristbeginn vorausgesetzten Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags in Ausgleich gebracht. Auf diese Weise haben die Kaufvertragsparteien das fristauslösende Ereignis durch zügige und vollständige Mitteilung des Inhalts des Vertrags und aller weiteren für die Kenntnis seiner Rechtswirksamkeit erforderlichen Informationen selbst in der Hand (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO), ohne den für die Gemeinde als erforderlich angesehenen Prüfungs- und Entscheidungszeitraum von drei Monaten zu verkürzen.

Der Gemeinde nunmehr - wie die Revision es fordert - aufgrund der in Art. 20 Abs. 3 GG angeordneten Gesetzesbindung der vollziehenden Gewalt und der sich aus dem Gesetz selbst ergebenden Genehmigungsbedürftigkeit die Prüfung des jeweiligen Genehmigungstatbestandes aufzuerlegen, würde den ihr allein für die Entscheidungsfindung zur Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Zeitraum faktisch verkürzen und so die Balance der vom Gesetz austarierten Interessen zugunsten der Kaufvertragsparteien verschieben. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine Prüfung der aufgrund unterschiedlichster Normen möglichen Genehmigungsbedürftigkeit durchaus rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten mit sich bringen kann. Da eine Differenzierung des Fristbeginns nach dem Schwierigkeitsgrad einer solchen Prüfung kaum praktikabel wäre und dem Gesetzeszweck zuwiderlaufend erhebliche Rechtsunsicherheit mit sich bringen würde, kann eine Obliegenheit dazu im vorliegenden Fall nicht damit begründet werden, die fehlende Genehmigungsbedürftigkeit sei "in keiner Weise zweifelhaft, sondern vollkommen eindeutig". Dies gilt gleichermaßen für das Argument, der Beteiligten zu 3 habe ein "Justitiariat" zur Seite gestanden. Schließlich leuchtet auch die Überlegung der Revision nicht ein, dass die unrichtige Mitteilung eines nicht bestehenden Genehmigungserfordernisses für die Auslösung der Ausschlussfrist ebenso irrelevant sein müsse wie eine falsche Information über deren - in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB vorgegebene - Länge.

dd) Entgegen einer von der Revision angeführten Literaturmeinung (vgl. Grziwotz, MittBayNot 2021, 527, 528 f) erstreckt sich die Mitteilungspflicht auch dann auf die Genehmigungserteilung (beziehungsweise hier die Genehmigungsfreiheit), wenn die vorkaufsberechtigte Gemeinde - ungeachtet ihrer internen Zuständigkeitsverteilung - selbst die Genehmigungsbehörde ist (vgl. Senat, Beschluss vom 30. Juni 1994 - III ZR 109/93, NVwZ 1995, 101, 102; BGH, Urteil vom 20. Februar 1957 - V ZR 125/55, BGHZ 23, 342, 348; OVG Magdeburg, NVwZ-RR 2025, 889 Rn. 62; OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 6; VGH Mannheim, NVwZ-RR 2022, 128 Rn. 25 und BeckRS 1996, 122740 Rn. 31; Kröninger/Jeromin/Michler aaO; Wirsing/Beathalter, VBlBW 2019, 309, 313). Auch wenn das Vorkaufsrecht und dessen Ausübung ausschließlich im von der Gemeinde wahrgenommenen Allgemeininteresse und damit in ihrem Aufgabenbereich liegen, hat das Gesetz die Verantwortung für das vorgelagerte fristauslösende Ereignis den Kaufvertragsparteien auferlegt (vgl. VGH Mannheim, NVwZ-RR 2022, 128 Rn. 26 und BeckRS 1996, 122740 Rn. 33; OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 7). Eine Ausnahme von dieser gesetzgeberischen Konzeption wegen Fehlens eines Informationsgefälles findet weder im Gesetzeswortlaut noch in der Gesetzesbegründung eine Stütze, zumal zum Zeitpunkt der Verlängerung der Frist von zwei auf drei Monate durch die BauGB-Novelle 2021 die vorgenannten Entscheidungen bereits ergangen waren, nach denen die Erteilung der Genehmigung auch einer vorkaufsberechtigten Gemeinde, die zugleich Genehmigungsbehörde ist, mitzuteilen ist. Der Umstand, dass der Gesetzgeber in Kenntnis dieser Rechtsprechung die Fristverlängerung mit dem Anliegen vorgenommen hat, dadurch die Abläufe der gemeindeinternen Entscheidungsfindung besser zu berücksichtigen, spricht gerade nicht dafür, dass (ausnahmsweise) einer solchen Gemeinde eine eigene Prüfung der Genehmigungsbedürftigkeit und -erteilung obliegen muss. Denn eine Vorabprüfung durch die für die Genehmigungserteilung zuständige Stelle (hier die Umweltbehörde) liefe auf eine Verkürzung der zur Entscheidungsfindung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Frist hinaus, da auf diese Weise faktisch auch die Entscheidung über das Genehmigungserfordernis (§§ 4, 5 GrdstVG) beziehungsweise die Genehmigungserteilung (§§ 2, 3 GrdstVG) in die Dreimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB einbezogen würde. Außerdem kann - und wird oftmals - der Beginn der insoweit maßgeblichen, unterschiedlich langen Fristen nach § 6 GrdstVG und § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auseinanderfallen. Eine zeitlich parallele Prüfung der Genehmigung durch die zuständige Stelle und des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle (hier der Landesbetrieb) wiederum würde unter Umständen eine im Gesetz nicht angelegte Vergeudung von Verwaltungsressourcen bedeuten. Dies gilt erst recht für eine (inhaltlich) parallele Inzidentprüfung der Voraussetzungen der §§ 2 ff GrdstVG auch durch die vorkaufsberechtigte Stelle, bei der zudem die Gefahr von abweichenden Beurteilungen der Rechtslage durch die beiden Behörden bestünde.

c) Nach alldem hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Übermittlung des Kaufvertrags an die Beteiligte zu 3 am 18. November 2022 nicht genügte, um den Fristbeginn des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulösen.

Aufgrund des Wortlauts des Vertrags mit dem darin enthaltenen Hinweis auf dessen Genehmigungsbedürftigkeit ist dadurch nicht die - auch angesichts der unter Umständen durch die Ausübung des Vorkaufsrechts verursachten Kosten und Mühen - gebotene Information übermittelt worden, ob überhaupt ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt (zu § 510 BGB aF BGH, Urteile vom 29. Oktober 1993 aaO und vom 3. Juni 1966 aaO). Dabei kommt es im Hinblick auf die angestrebte Rechtssicherheit und die fehlende Überprüfungsobliegenheit der Vorkaufsberechtigten nicht darauf an, wie deutlich hier auf eine - gemäß § 4 Nr. 4 GrdstVG wegen der Lage des Flurstücks 3679 im Geltungsbereich eines Bebauungsplans tatsächlich nicht gegebene - Genehmigungsbedürftigkeit hingewiesen worden ist. Es genügt, dass die Beteiligte zu 3 von einer solchen aufgrund des zumindest missverständlichen Vertragstexts ausgehen durfte, der eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG ausdrücklich als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises benennt und zusätzlich darauf hinweist, dass eine solche "- bei Erreichen der Mindestgrößen - für die Wirksamkeit des Vertrages ... erforderlich" sei.

Aus dem Umstand, dass im vorliegenden Fall der unrichtige Hinweis auf die vermeintliche Genehmigungsbedürftigkeit nicht in einer gesonderten E-Mail, sondern im Kaufvertrag selbst enthalten ist (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg aaO Rn. 5 f), folgt entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass durch dessen Übersendung über den Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags informiert und dadurch der Mitteilungspflicht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB Genüge getan worden wäre. Es kommt auch nicht darauf an, dass das von den Vertragsparteien angenommene Genehmigungserfordernis nur als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbart worden ist, da der Kaufvertrag - wäre er nicht gemäß § 4 Nr. 4 GrdstVG ausnahmsweise genehmigungsfrei - bereits kraft Gesetzes bis zur Erteilung der anderenfalls nach § 2 GrdstVG erforderlichen Genehmigung schwebend unwirksam gewesen wäre.

2. Dass der danach rechtzeitig am 8. März 2023 zugestellte Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch im Übrigen formell rechtmäßig und insbesondere nach einer § 28 Abs. 1 HmbVwVfG genügenden Anhörung ergangen ist, hat das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend - und von der Revision nicht angegriffen - im Einzelnen dargelegt.

3. Die Revision wendet sich schließlich erfolglos gegen die weiteren Annahmen der Vorinstanz, dass das Vorkaufsrecht auf der Grundlage der wirksamen und weiterhin umsetzbaren Festsetzungen des Bebauungsplans vom 19. Mai 1976 entstanden (dazu unten a)) und materiell rechtmäßig ausgeübt worden (dazu unten b)) ist.

a) Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB ist mit Abschluss des Kaufvertrags vom 17. November 2022 ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 an dem Flurstück 3679 entstanden. Nach dieser Regelung steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Voraussetzung ist die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt aaO § 24 Rn. 2), die im Verfahren nach § 217 BauGB inzident zu überprüfen ist, soweit Veranlassung dazu besteht, etwa weil ein zu dessen Nichtigkeit führender Fehler sich aufdrängt oder substantiiert behauptet wird (vgl. Senat, Urteil vom 28. Mai 1976 - III ZR 137/74, BGHZ 66, 322, 325 ff; BVerwGE 116, 188, 197 und BVerwG, Beschluss vom 11. Januar 2008 - 9 B 54/07, juris Rn. 7). Danach hat der Bebauungsplan vom 19. Mai 1976 das Flurstück 3679 als Grünfläche im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 8 des Bundesbaugesetzes in der vom 1. Januar 1964 bis zum 31. Dezember 1976 geltenden maßgeblichen Fassung (im Folgenden: BBauG) mit den gesetzlich vorgesehenen Zweckbestimmungen "Spiel- und Sportplatz" sowie "Parkanlage" und damit zur Nutzung für öffentliche Zwecke rechtswirksam und insbesondere abwägungsfehlerfrei festgesetzt.

aa) Es kann letztlich offenbleiben, ob die dagegen gerichteten Angriffe der Revision - wie die Revisionserwiderung geltend macht - schon deshalb keinen Erfolg haben, weil etwaige Abwägungsmängel des Bebauungsplans vom 19. Mai 1976 aufgrund der historischen Übergangsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der am 1. Juli 1987 in Kraft getretenen Fassung (im Folgenden: BauGB 1987) mit Ablauf des 1. Juli 1994 endgültig geheilt sein dürften. Nach dieser später weggefallenen, aber gemäß § 233 Abs. 2 Satz 2 BauGB weiterhin Rechtswirkung entfaltenden Übergangsvorschrift (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Söfker aaO § 233 Rn. 64 und 44a) waren Abwägungsmängel eines vor dem 1. Juli 1987 bekanntgemachten Bebauungsplans, der nach Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (im Folgenden: BBauG 1960) erlassen oder durch dieses Gesetz wirksam übergeleitet worden war (vgl. BVerwG, NVwZ 2017, 720 Rn. 29 f), unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb von sieben Jahren nach dem 1. Juli 1987 schriftlich unter Darlegung des sie begründenden Sachverhalts gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden waren, wozu hier nichts festgestellt oder vorgetragen worden ist. Zwar war nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1987 auf die sich aus Satz 1 der Vorschrift ergebende Rechtsänderung, die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Abwägungsmängeln und die sich ergebenden Rechtsfolgen innerhalb von sechs Monaten nach dem 1. Juli 1987 durch ortsübliche Bekanntmachung in der Gemeinde hinzuweisen, was ebenfalls nicht erkennbar ist. Diese vom historischen Gesetzgeber nicht mit Rechtsfolgen verknüpfte Hinweispflicht hatte allerdings lediglich deklaratorischen Charakter und hinderte die Verfristung nicht (vgl. BVerwG, NVwZ 1996, 372, 373). Ebenso kann dahinstehen, ob aufgrund anderer - ebenfalls nach den Regelungen des § 233 Abs. 2 BauGB im Rahmen einer Inzidentkontrolle von Bebauungsplänen weiterhin zu berücksichtigender - Planerhaltungsvorschriften etwaige formelle Fehler der über 50 Jahre alten Satzung unbeachtlich geworden sind und dies von den Vorinstanzen möglicherweise gemäß § 221 Abs. 2 BauGB von Amts wegen hätte überprüft werden müssen.

bb) Denn jedenfalls ist das Berufungsgericht in der Sache zutreffend von der Wirksamkeit des vorliegenden Bebauungsplans ausgegangen. Insbesondere folgt aus dessen Begründung entgegen der Meinung der - im Übrigen keine weiteren Satzungsmängel geltend machenden - Revision nicht, dass bei der Überplanung privaten Eigentums mit einer öffentlichen Grünfläche die sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ergebenden Belange der betroffenen Grundstückseigentümer nicht in die Abwägung einbezogen und unter Verletzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes Planungsalternativen nicht geprüft worden sind.

(1) Die Vorinstanz hat im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei zugrunde gelegt, dass die nach der seinerzeit maßgeblichen Verfahrensvorschrift des § 9 Abs. 6 Satz 1 BBauG (siehe jetzt § 9 Abs. 8 BauGB) erforderliche Begründung des Bebauungsplans, die vornehmlich die Aufgabe hat, dessen Rechtskontrolle zu ermöglichen (Senat, Urteile vom 11. Juni 1981 - III ZR 14/80, juris Rn. 14 und vom 11. November 1976 - III ZR 114/75, BGHZ 67, 320, 323; BVerwG, NVwZ-RR 1993, 286), nicht die Erwägungen und Motive der Gemeinde vollständig darlegen, zu jeder denkbaren strittigen Frage etwas aussagen oder die jedes einzelne Grundstück betreffende Problematik ausleuchten muss. Vielmehr soll sie nur zu den zentralen Punkten der durch den Plan getroffenen Regelungen Hinweise geben, die Anlass zur Planung gegeben haben beziehungsweise als deren Leitziele anzusehen sind, ohne dass es eines Eingehens auf die planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke bedarf (vgl. Senat, Urteile vom 11. Juni 1981 aaO Rn. 12 und vom 11. November 1976 aaO S. 322; BVerwG, NJW 1971, 1626). Dass in der Begründung des Bebauungsplans nicht die auf jedes einzelne Grundstück bezogene materielle Interessenabwägung nach § 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG wiedergegeben werden kann, liegt auf der Hand. Ob die ein einzelnes Grundstück betreffenden planerischen Festsetzungen dem Abwägungsgebot gerecht werden, muss sich also - jedenfalls in der Regel - aus den Festsetzungen selbst ergeben. Allerdings können bestimmte tragende Belange und die Gründe für ihre besondere Gewichtigkeit für das gesamte Plangebiet auch in der Begründung nach § 9 Abs. 6 BBauG erwähnt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. September 1973 - IV B 53.73, juris Rn. 8). Nach diesen Maßstäben ist die vom Berufungsgericht in Bezug genommene und deshalb der Prüfung durch den Senat zugängliche Begründung des Bebauungsplans nicht zu beanstanden und offenbart vor allem - wie die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht angenommen hat - keinen materiellen Abwägungsmangel.

(2) Als zentraler Punkt der Planung wird dort die Sicherung von Flächen für ein Teilstück des Straßenrings, einen Brückenneubau, Parkanlagen, Dauerkleingärten, einen Spiel- und Sportplatz und einen Gemeinbedarf der Bundesrepublik Deutschland genannt (S. 2). In Bezug auf die in Rede stehende Festsetzung wird einleitend von dem "heute noch landwirtschaftlich genutzten Flurstück" gesprochen und angeführt, dass die Fläche als Bolz- und Spielfläche für alle Altersgruppen, besonders Jugendliche, hergerichtet werden solle, da dafür ein großer Bedarf für die Kinder zweier nahegelegener Siedlungen bestehe. Gleichzeitig solle einer - ebenfalls von der Planung betroffenen und demnach im näheren Umfeld liegenden - Schule die Möglichkeit der Nutzung für Sportzwecke gegeben werden. An der Westseite befinde sich innerhalb der ausgewiesenen Parkanlage die neue Führung der Wandse einschließlich der den Wasserlauf begleitenden Schau- und Wanderwege (S. 4). Bei der Verwirklichung des Planes müsse ein Teil der für öffentliche Zwecke benötigten Flächen noch erworben oder enteignet werden (S. 6).

(3) Zwar hat die tatsächliche Betroffenheit von Privateigentum nicht automatisch auch dessen Berücksichtigung bei der Abwägungsentscheidung zur Folge, weshalb die Planbegründung eine solche erkennen lassen muss und sich diesbezüglich "nicht in Schweigen hüllen" darf (vgl. BVerwG, NJW 1971, 1626). Jedoch wird hier mit der Benennung des in Rede stehenden Flurstücks als landwirtschaftlich genutzte Fläche und dem Verweis auf die Notwendigkeit eines Erwerbs oder einer Enteignung deutlich, dass die damit einhergehenden privaten Belange erkannt und bei der Entscheidung berücksichtigt wurden - auch wenn nicht ausdrücklich von nach Art. 14 GG geschütztem Privateigentum gesprochen wird. Als Grund für die Gewichtigkeit der mit diesen erkannten privaten Belangen abzuwägenden öffentlichen Belange ist in diesem Zusammenhang der große Bedarf sowohl der Kinder der Siedlungen als auch der Schule nach einer nahegelegenen Spiel- und Sportfläche angeführt. Die Auswahl des Flurstücks wird zudem mit dessen Anbindung an die neue Führung des Flusses Wandse begründet. Durch diese konkrete Begründung ist das gefundene Abwägungsergebnis, dass aus den angegebenen konkreten Gründen die mit dem Privateigentum verbundenen privaten Belange der Planung nicht entgegenstehen, bereits hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht worden, weshalb es nicht - wie von der Revision gefordert - noch einmal ausdrücklich formuliert werden musste. Auch ist damit der Zweck der Begründungspflicht gewahrt worden, die rechtliche Überprüfung der planerischen Abwägungsentscheidung zu ermöglichen (vgl. Senat, Urteile vom 11. Juni 1981 aaO Rn. 14 und vom 11. November 1976 aaO S. 323; BVerwG, NVwZ-RR 1993, 286). Da im Übrigen nur erkennbare Belange Berücksichtigung finden müssen (BVerwG, NVwZ 2020, 1533 Rn. 6 und ZfBR 2018, 601 Rn. 7), bedurfte es schließlich keiner Ausführungen dazu, dass die in ihrer Gewichtigkeit dargestellten öffentlichen Belange auch über die erwähnte landwirtschaftliche Grundstücksnutzung hinausgehende und der Gemeinde unbekannt gebliebene, konkrete Interessen des betroffenen Eigentümers überwiegen. Der Einwand der Revision, dass der Bebauungsplan das Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und die sich daraus ergebenden schutzwürdigen privaten Belange "überhaupt" nicht in die Abwägung eingestellt habe, ist also - wie auch das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat - unberechtigt.

(4) Rechtsfehlerfrei hat die Vorinstanz außerdem dargelegt, dass die privaten Belange der (Vor-)Eigentümer des überplanten Flurstücks auch insoweit ordnungsgemäß abgewogen worden sind, als weder ihre Bedeutung verkannt noch der Ausgleich mit den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis stehenden Weise vorgenommen worden ist.

Insbesondere ist der in diesem Zusammenhang von der Revision erhobene Einwand unberechtigt, dass der Bebauungsplan den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verletze, weil der Ausübungsbescheid zwar das Flurstück als "eine der wenigen planungsrechtlich gesicherten, zur Verfügung stehenden Spiel- und Sportflächen" beschreibe, die Planbegründung aber nicht erkennen lasse, ob alternativ eine öffentliche Fläche zur Nutzung als Spiel- und Sportplatz in Betracht gezogen worden sei. Zwar wird dem Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsprinzips nicht entsprochen, wenn das Planvorhaben gleich gut auch auf Grundstücken der öffentlichen Hand, die nicht Inhaber des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG ist, verwirklicht werden kann (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 1978 - III ZR 145/75, VerwRspr 1979, 188, 192; BVerfG, NVwZ 2003, 727, 728; BVerwG, BeckRS 2023, 32443 Rn. 15; NVwZ 2002, 1506, 1507 und NJW 1983, 296, 297; OVG Berlin, LKV 1996, 27, 29). Ein solcher Fehler des Abwägungsvorgangs liegt jedoch nur vor, wenn auf die Einbeziehung naheliegender Alternativen verzichtet wird, die als real mögliche Lösungen ernsthaft zu erwägen sind (vgl. BVerwG, BeckRS 2023, 32443 Rn. 16). Dies setzt mindestens voraus, dass sie zur Erreichung des konkreten Planziels geeignet sind, bei dessen Festlegung die sich an ihren eigenen städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen orientierende Gemeinde ein weites Ermessen hat (vgl. BVerwG aaO Rn. 17). Das - auch vom Beteiligten zu 1 nicht aufgezeigte - Vorhandensein solcher ernsthaft in Betracht zu ziehenden Alternativflächen zum maßgeblichen Zeitpunkt der Feststellung des Bebauungsplans oder auch später zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts ist, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht erkennbar. Das in der Planbegründung allein als öffentlich genutzt erwähnte Flurstück 2036, das vorübergehend mit Schulpavillons bebaut war, sollte bereits teilweise für den Straßenausbau verwendet und im Übrigen als Gemeinbedarfsfläche zugunsten der Bundesrepublik Deutschland festgesetzt werden (S. 4). Es ist auch nur etwa halb so groß wie das für das städtebaulich vertretbare Planziel eines kombinierten Spiel- und Sportplatzes vorgesehene (heutige) Flurstück 3679. Zudem liegt das Flurstück 2036 ausweislich der Planunterlagen vom Schulstandort aus gesehen jenseits der - an dieser Stelle, anders als im Bereich des Flurstücks 3679, auch nicht in Hochlage verlaufenden - auszubauenden vierspurigen Straße, was es für eine Nutzung zu Schulsportzwecken nicht als geeignet erscheinen lässt, und ließe eine Parkanlage zu Erholungszwecken entlang des aufgewerteten Verlaufs der Wandse nicht zu. Die auf den vorgelegten Grundbuchauszug gestützte Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die nördlich der anzulegenden Straße liegenden unbebauten Flächen damals in der Hand der Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 1 lagen und damit der öffentlichen Hand nicht zur Verfügung standen, greift die Revision ausdrücklich nicht an.

Soweit sich die Kritik der Revision sinngemäß gegen das Abwägungsergebnis richten sollte, ist darauf hinzuweisen, dass der Gemeinde bei der Bewertung der privaten und der öffentlichen Belange und der Entscheidung, welchem Belang letztlich der Vorzug zu geben ist, ein weiter planerischer Ermessensspielraum zukommt. Ein Fehler im Abwägungsergebnis liegt nur vor, wenn sich die planerische Lösung der Gemeinde unter keinem denkbaren Gesichtspunkt begründen lässt, weil der von ihr vorgenommene Ausgleich zwischen den berührten öffentlichen und privaten Belangen zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht, mithin die Grenzen der planerischen Gestaltungsfreiheit überschritten wurden (vgl. BVerwG, BeckRS 2025, 5695 Rn. 7 und NVwZ 2015, 1537 Rn. 15), was nach den vorstehenden Ausführungen hier nicht erkennbar ist.

(5) Dass der Bebauungsplan deshalb nichtig (und ein Vorkaufsrecht nicht entstanden) wäre, weil er von Anfang an aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt hätte (vgl. BVerwG, ZfBR 2022, 475 Rn. 4; BeckRS 2022, 41284 Rn. 10 und BVerwGE 116, 144, 147) oder infolge einer späteren Abweichung der tatsächlichen Entwicklung von einer zunächst zutreffend aufgestellten Prognose offenkundig funktionslos geworden wäre (vgl. BVerwGE 54, 5, 8 ff), ist im Übrigen nicht ersichtlich und wird von der Revision ausdrücklich auch nicht geltend gemacht.

b) Schließlich ist die Vorinstanz zutreffend davon ausgegangen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt und ermessensfehlerfrei erfolgt ist.

aa) Nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB muss die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff unterliegt einer uneingeschränkten gerichtlichen Prüfung (vgl. BVerwG, NVwZ 1994, 282, 284 und NJW 1990, 2703), die sich an den Zielen orientiert, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden (vgl. BVerwG, NVwZ 2010, 593 Rn. 5). Dabei sind an die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht die gleichen strengen Anforderungen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung nach § 87 Abs. 1 BauGB zu stellen, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann (vgl. BVerwG, NJW 1990, 2703, 2704).

Unbeschadet dessen ist die Ausübungsentscheidung als solche ermessensbezogen (vgl. BVerwG, NVwZ 1994, 282, 284). Insoweit kann nach § 223 Satz 1 BauGB der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nur darauf gestützt werden, dass sie rechtswidrig ist, weil von diesem Ermessen in einer seine gesetzlichen Grenzen überschreitenden oder dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Bei dieser Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung unter Berücksichtigung des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB kommt es nur auf die konkreten Erwägungen an, welche seinerzeit, also im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts, tatsächlich zugrunde gelegt wurden (vgl. BVerwG aaO).

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist demnach schon dann gerechtfertigt, wenn im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich in dem gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird (BVerwG, NJW 1990, 2703) und nach dem Ergebnis einer einzelfallbezogenen Abwägung der widerstreitenden privaten und öffentlichen Interessen überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwGE 186, 72 Rn. 27).

bb) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat das Berufungsgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit zu Recht als ermessensfehlerfrei angesehen.

(1) Die Vorinstanz hat anhand der im Ausübungsbescheid enthaltenen diesbezüglichen Erwägungen die Geeignetheit des Flurstücks zu einer der - im Allgemeinwohl liegenden - Festsetzung entsprechenden Nutzung als Spiel- und Sportplatz und deren Erforderlichkeit aufgrund der aktuellen Sachlage angenommen, die nach wie vor durch die umliegende Wohnbebauung und die nahe gelegene Schule mit dem dadurch vermittelten Bedarf sowie die Distanz zu den bereits vorhandenen Spielplätzen geprägt ist. Zudem hat es Abwägungsfehler unter Bezugnahme auf die ausführliche Begründung der Erwägungen im Bescheid verneint. Dies hält rechtlicher Überprüfung stand.

(2) Es kann offenbleiben, ob es sich - wie das Berufungsgericht angenommen hat - bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zur Umsetzung von Festsetzungen eines Bebauungsplans um eine intendierte Entscheidung handelt, die im Regelfall keine vertieften Ermessenserwägungen mehr erfordert (vgl. OLG Hamburg, KommJur 2025, 330, 332 und NordÖR 2014, 382, 384; VGH Mannheim, NVwZ-RR 2024, 710 Rn. 79; BayVGH, Beschluss vom 3. April 2018 - 15 ZB 17.318, juris Rn. 31; VG Magdeburg, Urteil vom 24. Februar 2015 - 4 A 36/14, juris Rn. 26; VG Augsburg, Urteil vom 19. September 2013 - Au 5 K 13.140, juris Rn. 40) und dies auch für die Umsetzung eines vor Jahrzehnten erlassenen Bebauungsplans gilt (so BayVGH aaO). Diese Auffassung rekurriert auf einen der planerischen Festsetzung zur öffentlichen Nutzung gleichsam innewohnenden Willen des Gesetzgebers, dass das damit einhergehende Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt werden solle (vgl. OLG Hamburg aaO; BayVGH aaO). Denn die Beteiligte zu 3 hat zur Begründung des Ausübungsbescheids nicht lediglich auf die Festsetzungen des Bebauungsplans verwiesen, sondern den Bedarf anhand der aktuellen Situation begründet und eigene Ermessenserwägungen unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Belange angestellt. Sie hat nach Ermittlung der derzeitigen Nutzung und Bebauung sowie Wiedergabe des im Rahmen der Anhörung auf die Höhe des Preises und die beabsichtigte Nutzung als Wohnbebauung bezogenen Einwands des Beteiligten zu 1 dargelegt, eine Wohnbebauung des Flurstücks sei - wie bereits in den letzten Jahren zum Ausdruck gebracht - im Hinblick auf die beabsichtigte Schaffung einer Parkanlage unter Entwicklung des Wandseverlaufs mit Wanderweg im Landschaftsschutzgebiet planerisch nicht gewollt. Das Interesse, einen möglichst gewinnbringenden Kaufpreis zu erzielen, habe angesichts der bereits im Kaufvertrag angesprochenen unsicheren Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks zurückzustehen. Diese damit im Einzelfall vorgenommene Abwägung ist nicht zu beanstanden.

(3) Die Auffassung der Revision, dem Zeitablauf von etwa 50 Jahren seit Aufstellung des Bebauungsplans sei im Rahmen der Ermessensausübung nicht die gebotene Bedeutung beigemessen worden, trifft nicht zu. Zu fordern ist im Hinblick auf diesen Umstand lediglich, dass - wie hier - die Beteiligte zu 3 sich hinreichend mit der Bewertung des Bedarfs anhand der aktuellen Situation befasst hat und ihre Erwägungen darauf bezieht. Dass ein danach fortbestehender Bedarf nur deshalb keine oder geringere Berücksichtigung finden sollte, weil er bis dahin nicht befriedigt worden ist, erschließt sich nicht. Entgegen der Meinung der Revision ist der Umstand, dass die Beteiligte zu 3 über diesen langen Zeitraum keine Maßnahmen zur Planverwirklichung insbesondere im Wege einer ihr möglichen Enteignung ergriffen hat, nicht als Beleg dafür anzusehen, dass den damit verfolgten Allgemeinwohlbelangen von Anfang an - und erst recht nicht zum in diesem Zusammenhang maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts - lediglich ein ausgesprochen geringes Gewicht zugekommen wäre, zumal nicht ersichtlich ist, dass sie den Bau des Spiel- und Sportplatzes nach Erwerb des Flurstücks weiterhin nicht umsetzen wird.

Die Revision meint auch zu Unrecht, die Beteiligte zu 3 habe aufgrund des Zeitablaufs begründen müssen, dass der im Bebauungsplan festgestellte Bedarf infolge einer Veränderung der tatsächlichen Umstände gestiegen sei, um nunmehr noch einen für die Vorkaufsrechtsausübung erforderlichen Allgemeinwohlbedarf begründen zu können. Dies liefe auf eine Selbstbindung der Verwaltung durch bloße Untätigkeit beziehungsweise eine Verwirkung hinaus, die die Vorinstanz entgegen der Rüge der Revision zutreffend unter Anwendung der Grundsätze des Vertrauensschutzes verneint hat. Eine Selbstbindung der Verwaltung kann ihre normative Grundlage - nachdem eine Herleitung aus Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2014 - IX ZR 23/10, NJW-RR 2014, 1015 Rn. 26; BVerfGE 116, 135, 153 f) mangels gerügter Ungleichbehandlung gegenüber anderen Personen nicht in Betracht kommt - lediglich im rechtsstaatlichen Vertrauensschutzprinzip aus Art. 20 Abs. 3 GG finden (vgl. BVerwGE 148, 48 Rn. 55 mwN). Der auch für eine Verwirkung erforderliche Vertrauenstatbestand kann jedoch grundsätzlich nicht durch bloßen Zeitablauf geschaffen werden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 - XII ZR 59/12, NJW-RR 2014, 195 Rn. 11 mwN). Zwar kann eine Verwirkung gegeben sein, wenn eine derart lange Zeit abgewartet wurde, dass mit einem Tätigwerden schlechthin nicht mehr zu rechnen war. Es kann aber keine abstrakte Frist festgelegt werden, nach deren Ablauf stets das für die Verwirkung nötige Zeitmoment vorläge. Ab wann ein Untätigsein als vertrauensbildend gewertet werden kann, lässt sich nur durch eine einzelfallbezogene Abwägung der Umstände ermitteln (vgl. BVerfGK 13, 382, 390), die als tatrichterliche Würdigung nur einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Kontrolle unterliegt. Zudem hätte sich hier ein etwaiges Vertrauen allenfalls dahingehend bilden können, dass die Beteiligte zu 3 eine - nach Ansicht der Revision - von Anfang an mögliche, aber jahrzehntelang von ihr unterlassene Enteignung auch weiterhin nicht vornehmen werde. Dagegen konnte kein begründetes Vertrauen darauf entstehen, dass die Beteiligte zu 3 eine sich ihr erst Jahrzehnte nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans durch den Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags bietende Gelegenheit zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht nutzen würde.

(4) Im Übrigen folgen aus dem andauernden Absehen von einer eingriffsintensiveren Enteignung zugunsten der beständig vorhandenen Möglichkeit der Entstehung eines Vorkaufsrechts keine erhöhten Anforderungen an das Allgemeinwohl, wenn das mit dem Eintritt des Vorkaufsfalls entstandene Recht ausgeübt wird, da dies dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zuwiderlaufen würde.

4. Dass das Berufungsgericht schließlich die von der Beteiligten zu 3 auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorgenommene Festsetzung einer Entschädigung in Höhe von 67.321,92 € nach dem Verkehrswert für landwirtschaftliche Flächen nicht beanstandet hat, wird von der Revision nicht angegriffen. Insoweit sind auch keine Rechtsfehler ersichtlich. Insbesondere hat das Berufungsgericht bei der Wertbemessung zu Recht unberücksichtigt gelassen, dass die Beteiligten zu 1 und 2 lediglich in der durch keine objektiven Anhaltspunkte begründeten vagen Hoffnung auf eine künftige Nutzbarkeit des Flurstücks als Bauland einen sehr viel höheren Kaufpreis vereinbart haben. Denn etwaige Wertsteigerungen, die in der Aussicht auf eine nicht in absehbarer Zeit zu erwartende Änderung der zulässigen Nutzung eingetreten sind, bleiben bei der Festsetzung der Entschädigung außer Betracht (vgl. Senat, Urteil vom 7. Januar 1982 - III ZR 114/80, BGHZ 83, 1, 5).