OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2007 – 24 U 117/06

I.

Die Parteien streiten über die Nutzung von 300 Tiefgaragenplätzen unter dem Warenhaus der Beklagten in Stadt01, sowie um die Nutzung von 120 Tiefgaragenstellplätzen im angrenzenden „X-Center“ in Stadt01.

Wegen des historischen Geschehens, wegen der Funktion der Parteien, wegen deren Vortrags und Antragstellung im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen landgerichtlichen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat dem Begehren der Klägerin im Hilfsantrag zu Nummer 1 b) und zu den Anträgen Nummern 2 bis 4 entsprochen und die Klage wegen des Hauptantrags zu Nummer 1 a) abgewiesen. Zur Widerklage hat das Landgericht die Widerbeklagte zu 2) zur Eintragung der Bewilligung einer Baulast im Baulastenverzeichnis der Stadt 01 für 54 Stellplätze verurteilt und die Widerklage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht ausgeführt, mit der Widerbeklagten zu 3) bestehe ein Nutzungsvertrag über insgesamt 420 Stellplätze bis zum Jahre 2037. Das Räumungs- und Herausgabebegehren der Beklagten und deren weiteres Begehren auf eine grundbuchmäßige Sicherung oder eine baulastmäßige Sicherung von bis zu 120 Tiefgaragenstellplätzen im „X-Center“ hat das Landgericht ebenso abgewiesen wie etwaige Schadensersatzansprüche der Beklagten gegenüber der Klägerin und der Widerbeklagten zu 4). Wegen der weiteren Einzelheiten der landgerichtlichen Entscheidungsgründe wird auf diese verwiesen.

Gegen die landgerichtliche Entscheidung wendet sich zunächst die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit der sie die Abweisung der Klage insgesamt und die Verurteilung der Widerbeklagten gemäß ihren im zweiten Rechtszug wiederholten Widerklageanträgen begehrt.

Die Beklagte sieht in dem so genannten „Garagenvertrag“ (K 5) einen Mietvertrag im rechtlichen Sinne, den sie für kündbar und durch die ausgesprochenen Kündigungen für beendet erachtet. Zur Widerklage ist sie der Ansicht, dass ihr nach den vertraglichen Vereinbarungen vom November 1975 ein Anspruch auf dingliche Absicherung der im „X-Center“ gelegenen 120 Stellplätze, jedenfalls aber eine Eintragung im Baulastenverzeichnis der Stadt 01 zusteht.

Die Klägerin und die Widerbeklagte zu 2) beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Widerbeklagte zu 3) beantragt:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Darmstadt – Kammer für Handelssachen – vom 13.04.2006 wird – soweit sich die Berufung gegen die Urteilstenorierungen zu Ziffer 1 bis 3 und gegen die Zurückweisung der Klageanträge gegen die Streithelferin zu 1) richtet, kostenpflichtig zurückgewiesen.

Die Widerbeklagte zu 4) beantragt,

die im Berufungsbegründungsschriftsatz der Beklagten und Berufungsklägerin vom 10.08.2006 hinsichtlich der Widerklage angekündigten Anträge zu Ziffer 11 b, 12 und 13 kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Klägerin und Widerbeklagten zu 2) und 3) sind der Ansicht, bei den vertraglichen Vereinbarungen vom November 1975 handele es sich um ein einheitliches Gesamtvertragswerk, welches die wechselseitigen Rechte und Pflichten umfassend regele; der so genannte „Garagenvertrag“ (K 5) sei Bestandteil des Gesamtvertragswerks und nicht als Mietvertrag sondern als Vertrag zu sui generis anzusehen. Für eine grundbuchrechtliche Absicherung der Beklagten oder die Eintragung einer Baulast fehlt nach Ansicht der Klägerin und der Widerbeklagten zu 2) bis 4) eine rechtliche Grundlage. Die Widerbeklagte zu 4) führt aus, für eine Baulast bestehe kein öffentliches Interesse mehr.

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt die Widerbeklagte zu 2) daher die Abweisung der Widerklage insgesamt. Des Weiteren ist sie der Ansicht, für die Tiefgaragenstellplätze bestehe ein Nutzungsvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten.

Die Widerbeklagte zu 2) beantragt:

1. Unter Abänderung der Ziffer 1. des Tenors des am 13. April 2006 verkündeten Urteils des Landgerichts Darmstadt – Az.: 12 O 532/04 – wird festgestellt, dass der zwischen der damaligen A und der damaligen B am 27. November 1975 geschlossene Vertrag über die unentgeltliche Überlassung von 300 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage unterhalb des A-Kaufhauses in Stadt01, …, und über die unentgeltliche Überlassung von 120 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage des X-Centers, Stadt01, …, wirksam zwischen der Klägerin und der Beklagten besteht.

2. Unter Abänderung der Ziffer 6. des Tenors des am 13. April 2006 verkündeten Urteils des Landgerichts Darmstadt – Az.: 12 O 532/04 – wird die Widerklage insgesamt abgewiesen.

Hilfsweise beantragt die Widerbeklagte zu 2):

Es wird festgestellt, dass der zwischen der damaligen A und der damaligen B am 27. November 1975 geschlossenen Vertrag über die unentgeltliche Überlassung von 300 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage unterhalb des A-Kaufhauses in Stadt01, …Straße, und über die unentgeltliche Überlassung von 120 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage des X-Centers, Stadt01, …, wirksam zwischen der C, … in Stadt02 und der Beklagten besteht, und dass das der C gemäß diesem Vertrag zustehende Nutzungsrecht wirksam von der C an die Klägerin abgetreten ist.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Widerbeklagten zu 2) zurückzuweisen.

Die Widerbeklagte zu 3) beantragt,

die Berufung der Widerbeklagten zu 2) zurückzuweisen, soweit sie sich gegen den Hilfsantrag der Klage zu Nummer 1 b) richtet.

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung wendet sich die Klägerin gegen die Teilabweisung der Klage (Hauptantrag zu Nummer 1 a)); sie ist der Ansicht, dass ein Nutzungsvertrag zwischen ihr und der Beklagten besteht. Des Weiteren ist sie der Ansicht, dass die Widerbeklagte zu 3) ein etwaiges ihr zustehendes Nutzungsrecht an den Tiefgaragenstellplätzen wirksam an sie abgetreten hat.

Die Klägerin beantragt:

a) Es wird festgestellt, dass der zwischen der damaligen A und der damaligen B am 27. November 1975 geschlossenen Vertrag über die unentgeltliche Überlassung von 300 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage unterhalb des A-Kaufhauses in Stadt01, …straße, und über die unentgeltliche Überlassung von 120 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage des X-Centers, Stadt01, …, wirksam zwischen der Klägerin und der Beklagten besteht.

b) Es wird festgestellt, dass der zwischen der damaligen A und der damaligen B am 27. November 1975 geschlossenen Vertrag über die unentgeltliche Überlassung von 300 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage unterhalb des A-Kaufhauses in Stadt02, …-Straße, und über die unentgeltliche Überlassung von 120 Pkw-Einstellplätzen in der Tiefgarage des X-Centers, Stadt01, …, wirksam zwischen der C, … in Stadt02 und der Beklagten besteht, und dass das der C gemäß diesem Vertrag zustehende Nutzungsrecht wirksam von der C an die Klägerin abgetreten ist.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Widerbeklagte zu 3) beantragt ebenfalls,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. Ergänzend wird verwiesen auf das in der nachfolgenden sachlichen Begründung der vorliegenden Entscheidung bei den einzelnen Streitpunkten vorangestellte Begehr der jeweiligen Berufungsführer.

II.

Die Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Die Berufung der Widerbeklagten zu 2) ist begründet, soweit sie die vollständige Abweisung der Widerklage erstrebt. Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Klage wendet; sie ist unbegründet, soweit sie die Widerklageanträge weiterverfolgt.

A.

Berufung der Klägerin:

1. Zu Klageantrag Nr. 1 a):

Die Klägerin will festgestellt wissen, dass der so genannte „Garagenvertrag“ vom 27. November 1975 (K 5)

zwischen ihr und der Beklagten

wirksam besteht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Die Berufung der Klägerin bleibt erfolglos

.

a) Durch den so genannten „Garagenvertrag“ vom 27. November 1975 verpflichtete sich die Rechtsvorgängerin der jetzigen Beklagten (A – im Folgenden kurz: „die Beklagte“) dazu, 300 Tiefgaragenplätze im „A-Gebäude“ und die ihr vom damaligen Investor, der Firma „D“, einer Rechtsvorgängerin der Klägerin, „unbeschränkt zur Verfügung gestellten 120 Tiefgaragenplätze im „X-Center“ an die „B“, einer Rechtsvorgängerin der heutigen Widerbeklagten zu 3), zur „Bewirtschaftung“ bzw. zum „Betrieb“ zu überlassen. Inhaberin des Nutzungsrechts war demnach die „G“.

Mit Vertrag vom 21. Dezember 1979 (K 7), an dem die Beklagte nicht beteiligt war (!!), wurde über die insgesamt 420 Stellplätze ein „Miet-/Pachtvertrag“ zwischen der „E“, einer Rechtsvorgängerin der Klägerin, und der „F“, der Rechtsnachfolgerin der „G“ und Rechtsvorgängerin der heutigen Widerbeklagten zu 3), abgeschlossen. Inhaberin des Nutzungsrechts war ausweislich dieses Vertrages weiterhin die „G“ (jetzt in neuer Firmierung).

Die Klägerin vertritt die Ansicht, sie (!!) sei durch „Übernahme des Garagenvertrages“ nunmehr die Inhaberin des Gebrauchsrechts an den Stellplätzen; daher soll der Garagenvertrag jetzt mit ihr anstatt mit der Widerbeklagten zu 3) bestehen.

b) Dem Vortrag der Klägerin ermangelt bereits die Schlüssigkeit.

Die Klägerin vertritt einen Wechsel des Vertragspartners (der Beklagten) auf der Nutzerseite, also auf der „Mieterseite“. Tatsächlich hätte aber der Vertrag vom 21. Dezember 1979 einen Wechsel auf der „Vermieterseite“ herbeigeführt. Denn die „G“ blieb weiterhin die Nutzerin oder „Mieterin“. Da aber die Beklagte nach dem Antrag der Klägerin weiterhin Vertragspartnerin ist („Vermieterin“), kann die Klägerin nicht ebenfalls Vertragspartnerin sein.

Dass ein Wechsel auf der Nutzerseite nicht stattgefunden hat, ergibt sich eindeutig aus der Motivation der Vertragsparteien vom 21. Dezember 1979. Zugunsten der „E“ (Rechtsnachfolgerin ist die jetzige Klägerin) sollte eine Zahlungsverpflichtung der Nutzerin begründet werden, die so nach dem „Garagenvertrag“ (K 5) nicht bestand. Denn dort war die Überlassung der Stellplätze an die „G“ als „unentgeltlich“ vereinbart worden. Dementsprechend zahlte die „G“ ab dem 1. Januar 1980 ein Entgelt an die Rechtsvorgängerin der Klägerin.

c) Der Anspruch der Klägerin erweist sich auch deswegen als sachlich nicht begründet, weil eine Vertragsübernahme auf „Vermieterseite“ ohne die Zustimmung der Beklagten nicht möglich war. Die Beklagte hat dem, was unstreitig ist, niemals zugestimmt. Die Klägerin selbst ist auch nicht Rechtsnachfolgerin der „G“ geworden; dies war nie beabsichtigt.

Dass die Beklagte der Vertragsübernahme „stillschweigend zugestimmt“ habe, wie dies die Klägerin meint, liegt fern. Eine Willensäußerung der Beklagten, die überhaupt der Auslegung zugänglich wäre, fehlt. Aus dem Vertragswerk der Beteiligten vom Herbst 1975 können keine Rückschlüsse auf die Willensentschließungen der Beteiligten im Dezember 1979 gezogen werden.

Auch war die Beklagte nicht verpflichtet, einem Wechsel auf „Vermieterseite“ zuzustimmen. Die von der Klägerin angestellten Überlegungen zu einem „Mieter“-Wechsel liegen schon tatbestandlich neben der Sache. Dass nach dem Willen der „H-Gruppe“ die Ausgangslage wieder hergestellt wurde, wie sie sich nach dem ersten Investorenvertrag vom 17. November 1975 (K 3) ergab, berührt die Rechtstellung der Beklagten nämlich nicht.

Ursprünglich war vorgesehen, dass die Tiefgaragenstellplätze der Firma „D“ zur Bewirtschaftung überlassen werden sollten. Wegen der bestehenden Gefahr der Gewerbesteuerpflicht des Investors „D“ wurde am 24./27. November 1975 die „G“ zwischengeschaltet (K 4 und K 5).

Das Vertragswerk vom 24./27. November 1975 berührte aber die Rechtstellung der Beklagten nicht. Dies bedeutet auch, dass die Beklagte später nicht verpflichtet war, ihre Vertragsstellung als „Vermieterin“ zugunsten der Klägerin aufzugeben.

2. Zu Klageantrag Nummer 1 b):

Die Klägerin wollte festgestellt wissen, dass der „Garagenvertrag“– hilfsweise - zwischen der Beklagten und der Widerbeklagten zu 3) wirksam besteht. – Diesem Hilfsantrag hat das Landgericht entsprochen. Nunmehr begehrt die Klägerin erweiternd die Feststellung, dass dies deswegen der Fall sei, weil die Widerbeklagte zu 3) ihr Nutzungsrecht wirksam an die Klägerin abgetreten habe.

Die – hilfsweise – Klageerweiterung in zweiter Instanz ist nach § 533 ZPO zulässig, weil sie sachdienlich ist und ihre Begründung auf dem gleichen Tatsachenstoff beruht wie Klage und Widerklage.

Der nunmehr erweiterte Hilfsantrag ist sachlich aber nicht begründet, da die geltend gemachte „Abtretung“ des Nutzungsrechts – also auf „Mieterseite“– aus den vorstehenden Gründen nicht stattgefunden hat.

3. Zum Widerklageantrag Nummer 10 a):

Hier geht es um die vom Landgericht zuerkannte Verurteilung der Widerbeklagten zu 2), die Eintragung einer Baulast für 54 Stellplätze zu bewilligen.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Denn die Klägerin wird, obwohl durch den angegriffenen Urteilsausspruch nicht selbst beschwert, als Streithelferin der Widerbeklagten zu 2) tätig. Die Berufung der Klägerin hat insoweit aber keine eigenständige Bedeutung, weil die Widerbeklagte zu 2) selbst unbedingte Berufung eingelegt hat. Über die Berufung der Klägerin als Streithelferin ist aus diesem Grunde sachlich nicht zu entscheiden.

B.

Berufung der Beklagten

1. Zu Klageantrag Nummer 1 b):

Die Beklagte wehrt sich gegen die Feststellung des Landgerichts, dass der „Garagenvertrag“ vom 27. November 1975 (K 5) zwischen ihr und der Widerbeklagten zu 3) wirksam bestehen soll.

a) Die Widerbeklagte zu 3) ist die Rechtsnachfolgerin der ehemaligen „G“. Prüfungsgegenstand ist der Garagenvertrag vom 27. November 1975 (K 5).

b) Die Feststellungsklage ist zulässig.

Das Feststellungsinteresse muss zwar grundsätzlich zwischen den Parteien des streitigen Rechtsverhältnisses bestehen. Die Feststellung eines Drittrechtsverhältnisses ist aber hier ausnahmsweise zulässig, da die Rechtsbeziehung der Beklagten mit der Widerbeklagten zu 3) für die Klägerin rechtlich bedeutsam ist und letztere daher ein Interesse an der baldigen Klärung des Rechtsverhältnisses besitzt (Zöller/Greger, § 256 Rn 3 b; Baumbach/Hartmann, § 256 Rn 27; BGH, NJW 2006, 510, 511).

Der so genannte „Investorenvertrag“ (K 4) und der so genannte „Garagenvertrag“ (K 5) bilden ein zusammenhängendes Vertragswerk. Sie sind aus dem ehemaligen Vertrag vom 17. November 1975 (K 3) hervorgegangen. Im Investorenvertrag werden die Tiefgaragenstellplätze ausdrücklich erwähnt (die 120 Plätze: Seite 3 f.; die 300 Plätze: Seite 10). Ebenso wird das Durchfahrtsrecht durch den Garagenteil des „X-Center“ zu den „A“-Stellplätzen angesprochen (Seite 5). Die Investorin, die Firma „D“, ist die Rechtsvorgängerin der jetzigen Klägerin. Die Klägerin ist außerdem die jetzige Erbbauberechtigte des Grundstücks „X-Center“. Die Klärung des Nutzungsverhältnisses mit der Widerbeklagten zu 3) liegt in ihrem eigenen rechtlichen Interesse, zumal die Widerbeklagte zu 3) die beiden streitbefangenen Stellplatzflächen der Beklagten betreibt.

Die Feststellungsklage ist aber nicht begründet.

c) Den Darlegungen des angefochtenen landgerichtlichen Urteils (Seite 21) stimmt der Senat insoweit zu, dass Investorenvertrag (K 4) und Garagenvertrag (K 5) ein Gesamtvertragswerk bilden. Dieser Umstand schließt es aber – entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts – nicht aus, den Garagenvertrag rechtlich als Mietvertrag zu qualifizieren. Denn das Gesamtvertragswerk besteht aus mehreren, rechtlich selbständigen Einzelverträgen, die lediglich aufgrund einer gemeinsamen Geschäftsgrundlage wirtschaftlich miteinander verbunden sind.

d) Der so genannte „Garagenvertrag“ (K 5) ist seinem Charakter nach Mietvertrag.

Die charakteristischen Elemente des Mietvertrages (§ 535 BGB) sind in dem Vertrag enthalten. Dies gilt unproblematisch für die Gebrauchsüberlassung der Tiefgaragenstellplätze. Dies gilt ebenso unproblematisch für die Gebrauchserhaltung, die zwar grundsätzlich Aufgabe des Vermieters ist, aber vertraglich auf den „Mieter“ übertragen werden kann; vorliegend ist die Pflicht zur Gebrauchsunterhaltung auf die Widerbeklagte zu 3) übertragen worden. Gleiches gilt für die grundsätzlich den Vermieter treffende Lastentragung, die vertraglich aber ebenso auf den Nutzer übertragen werden kann. Auch die Entgeltlichkeit des Vertrages bejaht der Senat.

Der Vertragstext des „Garagenvertrages“ verwendet das Wort „Mietverhältnis“ nicht. Auch von „Vermieter“ und „Mieter“ ist im Vertragstext nicht die Rede. Für die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses ist aber nicht allein der Wortlaut maßgebend; in erste Linie entscheidet der jeweilige Parteiwille.

Aus der Präambel des „Garagenvertrages“ ist zu ersehen, dass zwischen der Firma „D“ und der „G“ ein so betitelter „Mietvertrag“ bestand. Denn es werden nach den dortigen Formulierungen 565 Stellplätze (im „X-Center“) „vermietet“. Diese 565 Plätze umfassen auch die 120 Plätze, die nach dem Investorenvertrag (dort Seite 4) der Beklagten zur Verfügung zu stellen waren. Damit waren auch diese Plätze an die „G“„vermietet“. Da die Parteien von einem einheitlichen Nutzungsverhältnis für die Tiefgaragenplätze ausgegangen sind, kann für die 300 Stellplätze im „A“-Gebäude nichts anderes gelten. Die Bewirtschaftung sollte durch den Garagenbetreiber einheitlich erfolgen. Dementsprechend ist auch im „Investorenvertrag“ einheitlich von „Miete“ die Rede (Seite 10/11).

In dem am 21. Dezember 1979 zwischen der „E“, einer Rechtsvorgängerin der Klägerin, und der „F“, der Rechtsnachfolgerin der „G“ und Rechtsvorgängerin der Widerbeklagten zu 3), geschlossenen Vertrag (K 7) wurde ausdrücklich ein „Miet-/Pachtvertrag“ abgeschlossen. In diesem Vertragswerk wird die Tiefgaragenbetreiberin wie selbstverständlich als „Mieterin“ aller – also auch der „A“-Plätze – bezeichnet (Seite 1 unten). Dies kennzeichnet deutlich die von den Vertragsschließenden gewollte rechtliche Einordnung.

In dem Schreiben der „K“, ebenfalls einer Rechtsvorgängerin der Widerbeklagten zu 3), an die Beklagte vom 30. April 1997 (B 4) ist ganz selbstverständlich von dem „Garagenmietvertrag“ vom 27. November 1975 die Rede. Auch hier zeigt sich deutlich der Parteiwille der Widerbeklagten zu 3).

Die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung durch die Beklagte ist – entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts – aus den nachfolgenden Gründen zu bejahen.

Im „Garagenvertrag“ (K 5) ist zwar für alle von A überlassenen Stellplätze die

Un

entgeltlichkeit verbal vereinbart worden (Seite 3). Dies spricht zunächst gegen die Annahme eines Mietvertrages. Die Gegenleistung für die Überlassung einer Mietsache muss aber nicht notwendig in Geld bestehen. Es genügt jede geldwerte Leistung (statt vieler: Palandt/Weidenkaff, § 535 Rn 71). Daher sind auch sonstige Leistungen oder anderweitige Gebrauchsgewährungen als Entgelte im Sinne des § 535 Abs. 2 BGB anzusehen (BGH, NJW 2002, 3322, 3323 ).

In dem Optionsschreiben der „X-Center GmbH“, einer Rechtsvorgängerin der Klägerin, vom 22. April 2003 (K 11) wird als „Gegenleistung“ für die „unentgeltliche“ Überlassung der Bewirtschaftung ausdrücklich genannt, dass der Beklagten über die Garagenfläche des „X-Center“ die Zufahrt zu ihrer eigenen Garage gewährt wird (Zufahrtsrecht). Auch wird dort erwähnt, dass die Beklagte durch die Zurverfügungstellung von 120 Stellplätzen in der Garage des „X-Center“ von ihrer Stellplatzpflicht nach der Reichsgaragenordnung befreit wurde. Der letztgenannte Gesichtspunkt fand bereits in den Besprechungsnotizen vom 18. Mai 1972 seinen Niederschlag (K 19 und K 20). In der Berufungsbegründung der Widerbeklagten zu 2) vom 7. August 2006 werden als weitere Gegenleistung der „Bau der Tiefgarage“ und „die Einräumung verschiedener Dienstbarkeiten“ angeführt. Alles dies sind geldwerte Vorteile für die Beklagte und damit eine entgeltliche Gegenleistung im Sinne des § 535 Abs. 2 BGB.

Des Weiteren ist im „Garagenvertrag“ (K 5) geregelt, dass unter bestimmten dort genannten Voraussetzungen auch Zahlungen der „G“ an die Beklagte aus den Erlösen des Tiefgaragenbetriebs zu leisten waren (Seite 4). Aus diesem Grunde haben die Widerbeklagte zu 3) und ihre Rechtsvorgänger jährliche Abrechnungen über die eingenommenen Parkgelder erstellt (B 4 und B 33 a. E.). Hierin liegt eindeutig eine vereinbarte Gegenleistung in Geld.

Schließlich hat die „G“ die Unterhaltungslast für die gesamte Tiefgarage, auch die Plätze im „A“-Gebäude – vertraglich übernommen. Auch hierin liegt eine Gegenleistung für die Überlassung der Stellplätze.

e) Ist aber der „Garagenvertrag“ rechtlich als ein Mietvertrag anzusehen, so ist er nach § 544 BGB n. F. (= § 567 BGB a. F.) kündbar.

Zwischen den Vertragsparteien wurde eine Laufzeit von 30 Jahren mit einem von der „G“ einseitig ausübbaren Optionsrecht für weitere 30 Jahre vereinbart. Damit konnte das Mietverhältnis ohne Einwirken des Vermieters, der Beklagten, auf insgesamt 60 Jahre verlängert werden. Die Widerbeklagte zu 3) hat die Option gezogen.

§ 544 BGB schützt aber jede Vertragspartei auch vor Umgehungen der Vorschrift. Daher ist von einer mehr als 30-jährigen Vertragslaufzeit immer dann auszugehen, wenn zwar die Laufzeit formal mit 30 Jahren angegeben wird, aber von Vertragsbeginn an eine einseitige Verlängerungsoption vereinbart wird auf insgesamt einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren (BGH, NJW 2004, 1523, 1524 ; Palandt/Weidenkaff, § 544 Rn 4 a. E.). Genau so liegt der Fall hier. Die Gesetzesvorschrift des § 544 BGB ist zwingend (BGH, a. a. O.).

Für die Beklagte besteht somit nach Ablauf von 30 Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Das Kündigungsrecht kann aber erst

nach

Ablauf des Zeitraums von 30 Jahren ausgeübt werden (Palandt/Weidenkaff, § 544 Rn 6).

Die Frist von 30 Jahren beginnt mit der „Überlassung der Mietsache“. Dieser Zeitpunkt ist im vorliegenden Falle nicht dokumentiert. Das Mietverhältnis besteht jedenfalls seit dem 1. September 1977; zu diesem Zeitpunkt wurde das „X-Center“ nach den Feststellungen des erstinstanzlichen Tatbestandes eröffnet. In ihrem Klageantrag zu Nummer 2, dem sich die Widerbeklagte zu 3) angeschlossen hat, geht die Klägerin vom 1. Juni 1977 aus. Der „Garagenvertrag“ nennt als Beginn des Mietverhältnisses nur den Tag der „Übergabe“ (Seite 3), ohne ihn kalendermäßig zu bezeichnen.

Damit endet die 30-Jahre-Frist nicht vor dem 1. Juni 2007. Die Beendigung des Mietverhältnisses ist bei sofortigem Ausspruch der Kündigung nach dem 1. Juni 2007 frühestens zum 31. August 2007 möglich (§ 580 a Abs. 1 BGB).

Für den Senat sind bei seiner Entscheidung die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung, also am 27. April 2007, maßgebend. Damit können die Kündigungen der Beklagten vom 30. September 2004, vom 25. April 2005 und vom 19. Juli 2005 nicht auf § 544 BGB gestützt werden. Der nach dieser Vorschrift bestehende Kündigungsgrund steht der Beklagten

derzeit

nicht zur Verfügung.

f) Eine ordentliche Kündigung war der Beklagten zu den genannten Zeitpunkten nicht möglich. Denn das Mietverhältnis lief nicht auf unbestimmte Zeit. Der „Garagenvertrag“ (K 5) ist wirksam.

Ob der die Vertragsurkunde für die Mieterin unterzeichnete „L“ im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bevollmächtigt war, für die „G“ zu handeln, kann dahinstehen. Denn ein etwaiges vollmachtsloses Handeln des Vertreters wurde dadurch wirksam genehmigt, dass die „G“– und auch ihre Rechtsnachfolger – den Vertrag ohne Rüge seiner Wirksamkeit für nunmehr fast 30 Jahre tatsächlich durchgeführt haben (§ 177 Abs. 1 BGB). Hierauf hat das Landgericht in dem angegriffenen Urteil zu Recht abgestellt (Seite 17).

Der weitere Einwand der Beklagten, für L sei nicht ersichtlich, an welchem genauen Tage er die Vertragsurkunde unterzeichnet hat (bei seiner Unterschrift fehlt die Datumsangabe) und aus diesem Grunde sei der Mietvertrag formell unwirksam, ist fern liegend. Der Vertrag wurde am 27. November 1975 abgeschlossen. Dies hat bis zum Streit der Parteien im Jahre 2003/2004 auch ersichtlich niemand in Frage gestellt.

Dass das genaue Übernahmedatum im Vertrag nicht festgehalten ist, macht ihn nicht formell unwirksam. Mögliche Beweisschwierigkeiten müssen die Parteien auf andere Weise bewältigen.

Das Mietverhältnis lief auf bestimmte Zeit. Die Schriftform (§§ 550, 578 BGB) ist gewahrt. Der „Garagenvertrag“ ist ein rechtlich selbständiger Einzelvertrag. Dass die Präambel auf den „Investorenvertrag“ und den Mietvertrag zwischen der Firma „D“ mit der „G“ Bezug nimmt, macht diese Vereinbarungen – abgesehen davon, dass sie allen Vertragsbeteiligten bekannt waren – nicht zu essentiellen Vertragsbestandteilen des Mietvertrages, sodass eine körperliche Verbindung der mehreren Urkunden entbehrlich war. Im Übrigen ist die konkrete Bezugnahme auf andere Urkunden zulässig (vgl. Palandt/Heinrichs, § 126 Rn 4).

g) Ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde (§ 543 BGB) stand der Beklagten nicht zur Seite. Bei Ausspruch der fristlosen Kündigungen vom 25. April 2005 und vom 19. Juli 2005 wegen behaupteter unterlassener Abrechnung von Einnahme aus den Parkhäusern und wegen behaupteter unterlassener Sanierungsmaßnahmen war der vorliegende Rechtsstreit bereits anhängig, in dem eine Klärung über die Dauer und Beendigung des Mietverhältnisses getroffen werden sollte. Auch steht die Möglichkeit einer Vertragsbeendigung nach § 544 BGB noch im Kalenderjahr 2007 der Beklagten offen. Für sie bedeutet es daher angesichts der bisherigen Vertragsdauer keine unbillige Härte, bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses oder bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits zuzuwarten.

Aus dem gleichen Grunde scheidet auch eine Vertragsbeendigung nach § 314 BGB aus.

2. Zu Klageantrag Nummer 2:

Die Beklagte wehrt sich gegen die Feststellung, dass der „Garagenvertrag“

nicht vor dem 1. Juni 2037 endet

.

Insoweit ist die Berufung der Beklagten begründet, weil nach § 544 BGB die Möglichkeit besteht, das Vertragsverhältnis ab dem 31. August 2007 zu beenden. Unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils ist die Klage insoweit abzuweisen.

3. Zu Klageantrag Nummer 3:

Die Beklagte wehrt sich gegen die Feststellung, der „Garagenvertrag sei nicht nach § 544 BGB kündbar.

Auch diesbezüglich erweist sich die Berufung der Beklagten als begründet, weil ein Mietverhältnis vorliegt und deshalb die Vorschrift des § 544 BGB anwendbar ist. Unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils ist die Klage auch insoweit abzuweisen.

4. Zum Klageantrag unter Nummer 4:

Die Beklagte wehrt sich gegen die Feststellung, die Überlassung von

120

Stellplätzen im „X-Center“ beruhe nicht auf einer selbständigen Vereinbarung und sei

nicht selbständig kündbar

.

Der „Garagenvertrag“ vom 27. November 1975 (K 5) bezieht sich sowohl auf die 300 „A“-Plätze als auch auf die 120 Plätze im „X-Center“. Er ist ein einheitlicher Mietvertrag. Eine Teilkündigung ist regelmäßig unzulässig (Palandt/Weidenkaff, § 542 Rn 16). Daher ist die Berufung der Beklagten insoweit nicht begründet.

5. Zu den Widerklageanträgen Nummern 1 bis 3:

Die Beklagte wünscht die Verurteilung der Widerbeklagten zu 3) zur

Räumung und Herausgabe

der insgesamt 420 Stellplätze – das Landgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen.

Die diesbezügliche Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

Da der „Garagenvertrag“ (K 5) im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Senat, am 27. April 2007, noch nicht beendet ist und beendet werden kann, ist das Räumungs- und Herausgabeverlangen schon aus diesem Grunde – jedenfalls derzeit – unbegründet.

6. Zu den Widerklageanträgen Nummern 4 bis 6:

Die Beklagte wünscht die Verurteilung der Widerbeklagten zu 2) zur

Räumung und Herausgabe

der insgesamt 420 Stellplätze – das Landgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen.

Auch diesbezüglich ist die Berufung der Beklagten nicht begründet.

Die Widerbeklagte zu 2) ist nicht Partei des „Garagenvertrages“ und nicht Mieterin der Beklagten. Mit den 300 „A“-Plätzen hat sie überhaupt nichts zu tun. Die Vereinbarung vom 21. Dezember 1979 (K 7) berührt die Rechtstellung der Beklagten nicht. Als Eigentümerin des „X-Center“-Grundstücks schuldet sie keine Räumung und Herausgabe.

7. Zum Widerklageantrag Nummer 9:

Die Beklagte begehrt (hilfsweise) von der Widerbeklagten zu 2) die Eintragung einer

Baulast

für

120

Stellplätze im „X-Center“. – Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen.

Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

a) Die Baulast beinhaltet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde (§ 75 Abs. 1 HBO). Ein (privatrechtliches) dingliches Nutzungsrecht wird durch sie nicht begründet (BGH, NJW 1989, 1607, 1609 ). Dies hat das Landgericht zutreffend ausgeführt (Urteil Seite 20).

Die Baulast ist vom Fortbestehen eines öffentlichen Interesses abhängig (BGH, NJW 1995, 53, 55 ). Nach § 75 Abs. 3 Satz 2 HBO hat Indikativ die Bauaufsichtsbehörde den Verzicht auf eine (eingetragene) Baulast zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an ihr nicht mehr besteht.

b) Nach den Regelungen im „Investorenvertrag“ vom 24./27. November 1975 (K 4) war die Firma „D“ verpflichtet, zugunsten der Beklagten die Eintragung einer entsprechenden Baulast zu bewilligen (Seite 4). Ausweislich der Baugenehmigung für das „A“-Gebäude mussten

54

Stellplätze im „X-Center“ nachgewiesen werden (K 33). Diese Stellplatzpflicht der Beklagten sollte durch die Baulast gesichert werden (Investorenvertrag Seite 4). Für 120 Plätze bestand ein öffentliches Interesse von Anfang an nicht.

c) Die Widerbeklagte zu 4) hat im Zuge des vorliegenden Prozesses auf die Baulast verzichtet. Sie trägt in ihrem Schriftsatz vom 27. Oktober 2006 (Seite 4) vor, ein öffentliches Interesse an der Eintragung der Baulast bestehe nicht (mehr). Eine gleichlautende Erklärung hat der Prozessbevollmächtigte der Widerbeklagten zu 4), dem Vortrag der Widerbeklagten zu 2) im Schriftsatz vom 7. August 2006 zufolge (Seite 7) – bereits in der mündlichen Verhandlung erster Instanz vom 20. Dezember 2005 abgegeben. Damit ist der Anspruch der Beklagten auf Bewilligung einer Baulast insgesamt erloschen (arg. e § 75 Abs. 3 HBO).

d) Außerdem ist die Widerbeklagte zu 2) nicht die Rechtsnachfolgerin der Firma „D“ in deren Stellung als Erbbauberechtigte (siehe „Investorenvertrag“ Seite 1). Sie ist daher für das Begehren um Bewilligung der Eintragung einer Baulast nicht passivlegitimiert.

Im Grundstückskaufvertrag vom 14. August 2003 (B 12) hat die Widerbeklagte zu 2) als neue Eigentümerin des „X-Center“-Grundstücks keine Verpflichtung zur Übernahme oder Bewilligung einer Baulast übernommen. Durch „Kenntniserlangung“ von der früher vereinbarten Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast wird eine Schuldübernahme nicht herbeigeführt. Die vom Landgericht in dem angefochtenen Urteil in Bezug genommene Bestimmung unter § 6 – 6.5 (8) (Seite 45 der Urkunde) beinhaltet keine Schuldübernahme. Die Regelungen unter § 6 betreffen den Beschrieb des Kaufgegenstandes und die Haftung der Verkäuferin für etwaige Mängel. Insoweit „garantiert die Verkäuferin“ (Seite 43), dass unter anderem

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Stellplätze als Stellplatznachweis für ein anderes Grundstück (hier: „A“) dienen. Eine Willenserklärung der Widerbeklagten zu 2) enthält diese Vertragsregelung nicht.

Demgegenüber wird in § 3.7 des Vertrages geregelt, welche Vereinbarungen von der Widerbeklagten zu 2) „übernommen“ werden (Seite 19 bis 21 der Urkunde). So heißt es zunächst, dass der Kaufgegenstand „frei von Baulasten zu liefern“ ist, „soweit M diese nicht ausdrücklich in diesen Vertrag übernimmt“. In der nach § 3 – 3.73 maßgeblichen Anlage 4 wird die Verpflichtung zur Bestellung einer Baulast aber gerade nicht übernommen.

Eine wirksame Übernahmeerklärung wäre – das fortbestehende öffentliche Interesse unterstellt – nach § 75 Abs. 1 HBO Voraussetzung für die Eintragung einer Baulast.

e) Im Übrigen hat die Beklagte einen etwaigen Anspruch auf Bewilligung einer Baulast verwirkt (§ 242 BGB). In dem Grundstückskaufvertrag vom 9. November 2000 (B 11), mit dem die Widerbeklagte zu 4) das „X-Center“ an die „X-Center GmbH“, eine Rechtsvorgängerin der Widerbeklagten zu 2), verkauft hat, ist wegen der Stellplätze weder von einer entsprechenden Baulast die Rede – sie ist unstreitig nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen – noch wird eine entsprechende Verpflichtung auch nur erwähnt, sie zu bestellen. Schon dies begründet für die Widerbeklagte zu 2) einen Vertrauenstatbestand. Hinzu kommt, dass die Beklagte bis zur Anhängigkeit dieses Rechtsstreits auch nicht auf die Eintragung der entsprechenden Baulast gedrungen hat.

8. Zu Widerklageanträgen Nummern 7 und 8:

Die Beklagte begehrt von der Widerbeklagten zu 2) (hilfsweise) die Bewilligung und Eintragung einer

Grunddienstbarkeit

für 120 Stellplätze im „X-Center“. Das Landgericht hat die Widerklage diesbezüglich abgewiesen.

Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

a) Im „Investorenvertrag“ (K 4) wurde bestimmt, dass die Firma „D“ zur dinglichen Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit verpflichtet ist, wenn (!) bei Ingebrauchnahme des Warenhauses der Beklagten „das Baulastenverzeichnis noch nicht eingerichtet“ ist (Seite 4). Die Grunddienstbarkeit sollte demnach nur zur zwischenzeitlichen Absicherung der Beklagten dienen. Denn weiterhin ist in dem Vertrag geregelt, dass die Grunddienstbarkeit wieder gelöscht werden soll, „sobald eine Eintragung im Baulastenverzeichnis erfolgt ist“ (Seite 4).

Eine Eintragung einer Baulast ist zwar bis heute nicht erfolgt. Sie wäre nach § 75 Abs. 1 Satz 2 HBO erst mit der Eintragung konstitutiv entstanden. Das Baulastenverzeichnis wurde später tatsächlich errichtet. Da aber kein Anspruch der Beklagten auf Eintragung einer Baulast mehr besteht, ist auch ein Anspruch auf zwischenzeitliche Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit erloschen. Denn vorrangig sollte nach dem Parteiwillen die Absicherung durch eine Baulast sein. Auch dies hat das Landgericht zutreffend ausgeführt (Urteil Seite 24).

b) Zudem ist die Widerbeklagte zu 2) aus den bereits vorgenannten Gründen auch in diesem Falle nicht passivlegitimiert, weil sie keine schuldrechtliche Pflicht zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit übernommen hat.

9. Zu Widerklageanträgen Nummern 10 (a, b und c) und 11 a):

Diese Hilfsanträge der Beklagten gegenüber der Widerbeklagten zu 2) betreffen Modifikationen der vorangegangenen Anträge zu Baulast und Grunddienstbarkeit.

Da kein Anspruch der Beklagten auf Bewilligung einer Baulast und einer Grunddienstbarkeit besteht, ist ihr Begehren auch insoweit unbegründet, sodass ihre Berufung – soweit das Landgericht die Widerklage zurückgewiesen hat - unbegründet ist.

10. Zu Widerklageanträgen Nummern 11 b) und 12:

Die Beklagte begehrt hier gegenüber der Klägerin hilfsweise Schadensersatz wegen der fehlenden Absicherung durch Baulast bzw. Grunddienstbarkeit. – Das Landgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen.

Auch diesbezüglich ist die Berufung der Beklagten nicht begründet.

Auf Seiten der Beklagten fehlt ein Schaden. Die erteilte Baugenehmigung wurde umgesetzt. Die öffentlich-rechtliche Stellplatzpflicht ist erledigt. Ein schuldrechtlicher Anspruch auf eine (privatrechtliche) dingliche Absicherung durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit (auf Dauer) wurde nicht vereinbart. Für ein etwaiges Versäumnis im Jahre 1975 hat die Beklagte heute einzustehen.

Auch fehlt eine Pflichtverletzung seitens der Klägerin. Ein Schadenersatzanspruch setzt zwingend eine Pflichtwidrigkeit und ein Verschulden voraus. Die Klägerin ist seit September 2004 Erbbauberechtigte des „X-Centers“. Für ihre Rechtsvorgänger besteht keine schuldrechtliche Haftung für etwaige Pflichtwidrigkeiten. Eine Haftungsübernahme wurde zu keinem Zeitpunkt vereinbart.

11. Zum Widerklageantrag Nummer 13:

Hier geht es um (hilfsweise beanspruchten) Schadensersatz gegenüber der Widerbeklagten zu 4). – Das Landgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen.

Aus den gleichen Gründen wie bei der Klägerin ist ein Schadensersatzanspruch auch gegenüber der Widerbeklagten zu 4) nicht gegeben, weshalb die Berufung der Beklagten insoweit unbegründet ist.

C.

Berufung der Widerbeklagten zu 2)

1. Zum Klageantrag unter Nummer 1 a):

Hier geht es um die vom Landgericht abgelehnte Feststellung, dass der „Garagenvertrag“ (K 5) zwischen der Klägerin und der Beklagten wirksam besteht.

Die Berufung der Widerbeklagten zu 2) ist zulässig. Die Widerbeklagte zu 2) wird, obwohl nicht selbst beschwert, als Streithelferin der Klägerin tätig. Die Berufung der Widerbeklagten zu 2) hat aber insoweit keine eigenständige Bedeutung, weil die Klägerin gegen die Abweisung der Klage selbst Berufung eingelegt hat. Über die Berufung der Widerbeklagten zu 2) als Streithelferin ist deshalb nicht zu entscheiden.

2. Zum Widerklageantrag Nummer 10 a):

Die Widerbeklagte zu 2) wehrt sich gegen die Verurteilung zur Bewilligung einer Baulast für 54 Stellplätze im „X-Center“, dessen Eigentümerin sie jetzt ist. – Das Landgericht hat der Widerklage diesbezüglich stattgegeben.

Die Berufung der Widerbeklagten zu 2) hat Erfolg. Da ein Anspruch der Beklagten auf Einräumung einer Baulast nicht besteht, ist die Verurteilung der Widerbeklagten zu 2) zu Unrecht erfolgt. Das Widerklagebegehren ist auch diesbezüglich unbegründet, was zur Abweisung der Widerklage in vollem Umfang führt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht für beide Rechtszüge auf den §§ 92 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 und 108 Abs. 1 ZPO. Da nur Geldforderungen vollstreckbar sind, kann die Regelung des § 711 Satz 2 ZPO angewendet werden.

Die Voraussetzungen zur Zulassung der Revision (§ 543 ZPO) liegen nicht vor.