OLG Brandenburg, Urteil vom 06.08.2026 – 5 U 122/25

Die Kläger verlangen von den Beklagten, von denen sie ein Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 7. August 2019 (UR-Nr. … des Notars Dr. („Name 01“) in („Ort 02“), Bl. 10 Anlagenband Beklagte LGA) unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel erworben haben, - soweit für das Berufungsverfahren noch von Interesse - die Feststellung der Haftung auf Schadensersatz, weil entgegen der Zusage bei Kauf ein dingliches Wegerecht zugunsten der Eigentümer des erworbenen Grundstücks, dass nicht über einen eigenen Zugang zur Straße verfügt, nicht besteht.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Zu ergänzen ist, dass die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag unter § 4 Absatz 8 Folgendes vereinbart haben:

„Das Vertragsobjekt wird vom Verkäufer bewohnt. Dieser verpflichtet sich, es zum Übergabetermin vollständig zu räumen und die Übergabe in grob gereinigtem Zustand zu ermöglichen.“

Mit Erklärung vom 22. Dezember 2022 verzichteten die Beklagten gegenüber den Klägern auf die Verjährung „in Bezug auf den notariellen Vertrag vom 07.08.2019“ zunächst bis zum 31. Dezember 2023 (Bl. 1 Anlagenband Beklagte LGA). Unter dem 29. Dezember 2023 erklärten sie den Verzicht auf die Einrede der Verjährung bis zum 30. Juni 2024, allerdings unter der Bedingung, dass die Kläger an der Klärung des Wegerechts mitwirken (Bl. 2 Anlagenband Beklagte LGA). Die Beklagten haben Verjährung eingeredet und sich darauf berufen, dass die Kläger nicht mitgewirkt hätten.

Das Landgericht hat die Klage nach Anhörung des Klägers und des Beklagten abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der dortige Hauptantrag auf Einräumung der Grunddienstbarkeit sei deshalb unbegründet, weil den Beklagten die verlangte Leistung unmöglich geworden sei. Der Anspruch sei nach § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Die Beklagten seien zwar nach dem Grundstückskaufvertrag mit den Klägern auch zur Übertragung der Grunddienstbarkeit, die Bestandteil des herrschenden Grundstücks sei, verpflichtet gewesen, dies sei ihnen aber rechtlich unmöglich, nachdem die Grunddienstbarkeit mangels Eintragung nicht wirksam entstanden sei und die jetzige Eigentümerin des Grundstücks Flurstück … eine Mitwirkung an der Eintragung abgelehnt habe. Der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag sei zulässig, insbesondere liege das erforderliche Feststellungsinteresse aufgrund der Unsicherheit der Zuwegung vor. Die Beklagten würden aber keinen Schadensersatz nach § 311a Abs. 2 BGB schulden. Sie hätten nach Überzeugung des Gerichts aufgrund der Anhörung der Parteien, insbesondere nach den glaubhaften Angaben des Beklagten, das Leistungshindernis nicht gekannt und ihre Unkenntnis auch nicht zu vertreten. Es sei ihnen nicht vorzuwerfen, das Grundbuch des dienenden Grundstücks vor dem Verkauf nicht eingesehen zu haben. Dafür habe keine besondere Sorgfaltspflicht bestanden. Den Klägern als Erwerbern wäre die Einsicht mittels eines Notars jedenfalls möglich gewesen. Ein Anspruch aus Gewährleistungsrechten bestünde nicht. Die unvollständige Umsetzung des Kaufvertrages, genauer der Eigentumsverschaffungspflicht, begründe weder einen Rechts- noch einen Sachmangel. Ein Anspruch nach §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB scheitere wiederum daran, dass eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten nicht gegeben sei.

Gegen das ihnen am 30. September 2025 zugestellte Urteil des Landgerichts wenden sich die Kläger mit ihrer am 23. Oktober 2025 eingelegten und nach bis zum 29. Dezember 2025 bewilligter Fristverlängerung an ebendiesem Tag begründeten Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Hilfsantrag nunmehr als Hauptantrag weiterverfolgen. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts. Zu Unrecht habe das Landgericht angenommen, den Beklagten sei nicht vorzuwerfen, die fehlende Eintragung des Wegerechts nicht gekannt zu haben. Vielmehr hätten sie diesen Umstand zumindest kennen müssen. Aufgrund der vor Abschluss des Kaufvertrags getroffenen Aussage, es bestehe ein Wegerecht, habe sie eine erhebliche Sorgfaltspflicht dahingehend getroffen, den Stand des Grundbuchs zu prüfen. Die Angabe der Beklagten sei „ins Blaue hinein“ erfolgt.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 25. September 2025, Az. 19 O 119/24, abzuändern und festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern den Schaden zu ersetzen, der ihnen durch die fehlende Eintragung einer Wegegrunddienstbarkeit zugunsten des in Blatt 2468 des Grundbuches von („Ort 01“) gebuchten Grundstücks, Flur …, Flurstück …, und zu Lasten des in Blatt 139 im Grundbuch von („Ort 01“) eingetragenen Grundstücks, Flur …, Flurstück …, entsteht.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Zuletzt haben sie gemeint, den Klägern fehle das besondere Feststellungsinteresse. Ihnen sei eine vorrangige Leistungsklage möglich.

1. Die Zulässigkeit der Berufung, die insbesondere fristgerecht eingelegt und innerhalb gewährter Fristverlängerung begründet worden ist (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO), unterliegt keinen Bedenken.

Dem Umfang richtet sich die Berufung allein gegen die Abweisung des Hilfsantrags durch das Landgericht, auch wenn die Kläger in ihrer Berufungsbegründung angeben, das Urteil in vollem Umfang in die Überprüfung durch das Berufungsgericht stellen zu wollen. Maßgeblich für eine Auslegung sind der Berufungsantrag, der lediglich eine Abänderung im Hinblick auf den in erster Instanz gestellten Hilfsantrag beinhaltet, und die Berufungsbegründung im Übrigen, die sich inhaltlich auch nur damit befasst, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft davon ausgegangen sei, dass die Kläger keine Feststellung eines Schadensersatzanspruchs verlangen könnten.

2. In der Sache hat die Berufung der Kläger Erfolg.

a) Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Feststellungsklage zulässig. Das erforderliche besondere Feststellungsinteresse liegt in der Unsicherheit der Zuwegung des Grundstücks der Kläger von der Straße aus wegen der nicht wirksam entstandenen Grunddienstbarkeit. Der Grundsatz des Vorrangs der Leistungsklage steht nicht entgegen, weil den Klägern eine vollständige Bezifferung ihres Schadens noch nicht möglich ist. Der Schaden lässt sich jedenfalls erst bei Durchsetzung eines - wohl - gegen die Eigentümer des Grundstücks Flurstück … zustehenden Notwegerechts der Höhe nach endgültig ermitteln. Erst mit der Geltendmachung des Notwegerechts wird die in diesem Zusammenhang stehende Notwegrente, die dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zusteht, fällig.

b) Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der fehlenden Grunddienstbarkeit für die Zuwegung nach § 311a Abs. 2 S. 1 Alt. 1 BGB.

aa) Mit den insoweit noch zutreffenden Ausführungen des Landgerichts sind die Beklagten von der Erfüllungspflicht aus dem Kaufvertrag, den Klägern das Eigentum an dem Grundstück Flurstück … der Flur …, Gemarkung („Ort 01“) zu verschaffen, bezüglich des - abgrenzbaren - Teils der Überlassung einer zugunsten des Grundstücks bestellten Grunddienstbarkeit mit Wegerecht wegen Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 1. Alt. BGB frei geworden.

bb) Sie haben das Leistungshindernis im Sinne des § 311a Abs. 2 S. 2 BGB bei Vertragsschluss nicht gekannt. Die insoweit glaubhafte Angabe der Beklagten in der mündlichen Verhandlung beim Landgericht greifen die Kläger nicht an.

cc) Entgegen der Annahme des Landgerichts haben die Beklagten diese Unkenntnis aber auch zu vertreten. Ihnen fällt dafür zumindest Fahrlässigkeit im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB zur Last. Sie haben die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen, indem sie die Wirksamkeit der Grunddienstbarkeit nicht durch Einsichtnahme in das Grundbuch für das dienende Grundstück Flurstück … nachgehalten haben. Da sie den Klägern unstreitig anlässlich der Verhandlungen über den Kauf 2019 mitgeteilt haben, ein Wegerecht für die gepflasterte und durch Zaun abgegrenzte Zuwegung auf dem Nachbargrundstück sei bestellt, hätten sie sich zumindest in dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses vergewissern müssen, dass dieses Recht tatsächlich im Grundbuch eingetragen und ihnen damit die Übertragung an die Kläger (die sich dann als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks Flurstück … mitvollzogen hätte) möglich ist. Aufgrund der von ihnen vorgetragenen Abläufe beim Erwerb des Grundstücks durch sie im Jahr 1998 und bei der Bewilligung der Grunddienstbarkeit konnten sie nicht darauf vertrauen, dass das Wegerecht tatsächlich wirksam durch Eintragung entstanden war. Dass sich die entsprechende Bewilligung aus dem notariellen Vertrag vom 22. Mai 1998 (UR-Nr. … des Notars („Name 02“) in („Ort 03“)) ergab, genügte nicht, weil die Entstehung der Grunddienstbarkeit außerdem nach 873 Abs. 1 BGB ihre Eintragung ins Grundbuch - beim dienenden Grundstück - erfordert. Unstreitig ist ihnen nie eine Mitteilung des Grundbuchamtes zugegangen, aus der sich die Eintragung der Grunddienstbarkeit hätte ergeben können, während sie Benachrichtigungen sowohl über die Eintragung der zu ihren Gunsten bestellten Auflassungsvormerkung als auch über die Eigentumseintragung erhalten hatten. Sie können sich auch nicht darauf berufen, Anhaltspunkte für die Eintragung der Grunddienstbarkeit ergäben sich aus dem Verweis in Abteilung II des Grundbuchblattes für das Flurstück … „das dienende Grundstück“. Ein solcher Vermerk findet sich schon nicht in Abteilung II. Wie der Beklagte in seiner persönlichen Anhörung beim Landgericht ausgeführt hat, ist bei der Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II Nr. 1 vermerkt: „und mit dem belasteten Grundstück hierher übertragen am 04.09.2000“. Das „belastete“ ist nicht das „dienende“ Grundstück. Die „Belastung“ in dem Vermerk bezieht sich erkennbar auf die Vormerkung selbst, nicht auf ein anderes Recht wie eine Grunddienstbarkeit, zumal diese nicht das Grundstück der Beklagten belasten würde, sondern das dienende Grundstück Flurstück …. Dass die Vormerkung mit dem belasteten Grundstück übertragen worden ist, war erkennbar dem Umstand geschuldet, dass Gegenstand des Vertrages 1998 ein nicht geteiltes Grundstück aus den späteren Flurstücken … und … war und die Übertragung des Flurstücks … nach Teilung auf ein eigenes Grundbuchblatt, das Blatt 2468, erfolgte. Aufgrund der in ihrem Vertrag 1998 erteilten Bewilligung stand den Beklagten jedenfalls auch das nach § 12 Abs. 1 S.1 GBO erforderliche berechtigte Interesse an der Einsicht in das Grundbuch des dienenden Grundstücks Flurstück … zu.

dd) Der Schadensersatzanspruch ist nicht verjährt. Die Klageerhebung hat die Verjährung rechtzeitig gehemmt, § 204 Abs. 1 Nr. 1. Dabei kommt es auf die von den Beklagten 2022 und 2023 erteilten Verzichtserklärungen für die Einrede der Verjährung nicht an. Die Verjährungsfrist beträgt, da es sich um einen Sekundäranspruch handelt, der an die Stelle eines Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück getreten ist, wie der vormalige Primäranspruch nach § 196 BGB 10 Jahre. Sie begann frühestens mit dem Abschluss des Vertrages 2019, also am 1. Januar 2020, zu laufen und war bei Klageerhebung im Juli 2024 (die Klage ist ausweislich des Empfangsbekenntnisses vom Beklagtenvertreter, Bl. zu 8 LGA, am 24. Juli 2024 zugestellt worden) jedenfalls nicht vollendet.

ee) Der Inhalt des nicht nachgelassenen Schriftsatzes der Beklagten vom 29. Juli 2026 rechtfertigt keine andere Entscheidung. Gründe gemäß § 156 ZPO, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen liegen nicht vor.

Die Kostenentscheidung für die Berufungsinstanz folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die für die erste Instanz aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert war für das Berufungsverfahren gemäß § 47 Abs. 1 S. 1, § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3 ff. ZPO festzusetzen. Dafür ist der voraussichtliche Schaden der Kläger maßgeblich. Die Kläger haben den voraussichtlichen Minderwert ihres Grundstücks wegen der fehlenden Grunddienstbarkeit zur Sicherung ihrer Zufahrt mit 50.000,00 € beziffert. Zu dieser Schadensposition kommen der gegebenenfalls erforderliche Aufwand für die Durchsetzung eines Notwegerechts gegenüber ihren Nachbarn und die dafür dann von ihnen zu zahlende Notwegrente hinzu. Beides schätzt der Senat nach § 3, § 9 ZPO auf insgesamt 12.500,00 €. Unter Berücksichtigung eines allgemeinen Abschlags für die Feststellungs- statt einer Leistungsklage von 20 % ergibt sich der Gebührenstreitwert von 50.000,00 €.

Gründe, nach § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.