FG Köln, Urteil vom 25.06.2026 – 4 K 985/25

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebauten Grundstücks Z-Straße ... in Y. Die Wohnfläche des vor 1949 fertiggestellten Einfamilienhauses beträgt 240 m². Das Grundstück hat eine Größe von 1.849 m². Es liegt in einem Bereich von mehreren, sich teilweise überlagernden Bodenrichtwertzonen und tw. im Außenbereich. Für eine (vordere) Teilfläche von 385,92 m² hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von ... €/m² für „baureifes Land, Dorfgebiet, Ein-/Zweigeschossig“ ausgewiesen. Für eine (hintere) Teilfläche von 1.463,08 m² hat der Gutachterausschuss drei Bodenrichtwerte festgestellt: ... €/m² für „baureifes Land, Wohnbaufläche, Außenbereich“, ... €/m² für „Fläche der Land- und Forstwirtschaft, landwirtschaftliche Fläche, Landwirtschaft“ und ... €/m² für „Fläche der Land- und Forstwirtschaft, forstwirtschaftliche Fläche, Forstwirtschaft“.

Im Kataster finden sich für das Grundstück folgende Eintragungen zum 01.01.2022:

Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland/Grünland 1.211 m² EMZ 896

Weitere zuzuordnende Fläche Wohnbaufläche 638 m².

Mit Bescheid vom 14.06.2023 stellte das Finanzamt den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 auf der Grundlage der am 01.04.2023 eingereichten Feststellungserklärung im Ertragswertverfahren auf ... € fest. Ausgehend von einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 24 Jahren (§ 253 Abs. 2 Satz 3 und 5 und Anlage 38) ermittelte das Finanzamt im typisierten Bewertungsverfahren einen kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks von ... € (Wohnfläche 240 m², angepasste Nettokaltmiete nach Anlage 39 I und II zum BewG unter Berücksichtigung der Mietniveaustufe 2: ... €/m², Bewirtschaftungskosten gem. § 255 BewG i.V.m. Anlage 40 zum BewG: 25 % des Rohertrages, Vervielfältiger nach § 253 Abs. 2 BewG i.V.m. Anlage 37 zum BewG: 17,88 bei einem Liegenschaftszinssatz von 2,5 %). Dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks addierte es einen abgezinsten Bodenwert von ... € hinzu (Teilfläche 1: Bodenrichtwert ... €/m², 386 m², Teilfläche 2: Bodenrichtwert ... €/m², 1.463 m², Umrechnungskoeffizient gem. § 257 Abs. 1 Satz 2 BewG i.V.m. Anlage 36 zum BewG 0,68, Abzinsungsfaktor 0,5529 bei einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 24 Jahren). Wegen der Einzelheiten wird auf den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts verwiesen. Mit Bescheid vom gleichen Tag setzte das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag ab 01.01.2025 auf ... € fest.

Mit Schreiben vom 30.01.2025 wandte sich die Klägerin erstmals an den Beklagten und legte Einsprüche gegen die Bescheide über die Feststellung des Grundsteuerwerts und Grundsteuermessbetrags jeweils vom „28.01.2025“ ein. Neben grundsätzlichen, verfassungsrechtlichen Einwänden gegen die neue Grundsteuerbewertung machte sie insbesondere geltend, dass der Bemessungswert zu 2/3 „über Grundsteuer A“ erfolgen müsse, da das zu bewertende Grundstück nur Ackerland und kein Bauland sei.

Nach mehreren Hinweisen auf die Versäumung der Einspruchsfrist, verwarf der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 30.04.2025 den Einspruch als unzulässig.

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin eine Aufhebung des Bescheids über den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022.

Nachdem die Klägerin am 24.06.2025 erstmalig anführte, dass sie nie vom Finanzamt einen Bescheid bekommen habe, sondern nur von der Gemeinde, hat der Beklagte mit Bescheid vom 05.08.2025 den Bescheid über den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 und den Grundsteuermessbetrag auf den 01.01.2025 neu bekanntgegeben und den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die bekanntgegebenen Bescheide entsprechen inhaltlich den Bescheiden vom 14.06.2023. Hierauf hat die Klägerin mitgeteilt, dass sie die Hauptsache nicht als erledigt ansehe.

In einem am 21.04.2026 durchgeführten Erörterungstermin, zu dem die Klägerin nicht erschienen ist, hat die Berichterstatterin mit dem Beklagten das Beispiel 1 des AE BewG A 257.4 Abs. 3 sowie die Entscheidungen FG Düsseldorf 11 K 2040/24 Gr, BG nachfolgend BFH II B 50/25 erörtert. Der Beklagtenvertreter hat im Erörterungstermin zudem darauf hingewiesen, dass im Zuge der Vorbereitung des Termins aufgefallen sei, dass eine auf dem Grundstück befindliche Garage (auch ersichtlich bei GoogleMaps - Frontansicht) noch nicht bei der Bewertung berücksichtigt sei.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass verfassungsrechtliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verwaltungsentscheidung bestünden. Diese verletze den Gleichheitsgrundsatz, den Begründungszwang und verstoße gegen das rechtsstaatliche Gebot der Voraussehbarkeit und Berechenbarkeit der Steuerlast und der Besteuerungsgleichheit. Die Neuberechnung über Elster sei auch gar nicht korrekt möglich gewesen, da dort nur Grundsteuer B hätte eingetragen werden dürfen, obwohl laut Bebauungsplan der größte Teil ihres Grundstücks unter Grundsteuer A laufe.

Die Klägerin beantragt (sinngemäß),

den Bescheid über den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte vertritt die Ansicht, dass das Finanzamt kraft gesetzlicher Anordnung in § 247 BewG verpflichtet sei, die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte bei der Feststellung von Grundsteuerwerten zu berücksichtigen. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks blieben dabei grundsätzlich unberücksichtigt. Aus diesem Grund sei regelmäßig der vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelte zonale Bodenrichtwert anzusetzen, ohne diesen - weder werterhöhend noch wertmindernd - einer Anpassung zu unterziehen. Insbesondere blieben dabei besondere Merkmale wie Ecklage, Zuschnitt und Vorder- bzw. Hinterland außer Ansatz (siehe Anwendungserlass Abschnitt 247.2 Absatz 8 zu § 247 BewG). Eine Ableitung des Bodenwerts komme nur in Betracht, sofern kein Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand des zu bewertenden Grundstücks vorliege (§ 247 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 BewG). Für die Bestimmung welcher Wert anzusetzen sei, sei auf die gesamte wirtschaftliche Einheit abzustellen. Die zu bewertende Einheit sei als bebautes Grundstück im Sinne von § 248 BewG, hier Einfamilienhaus, mit dem Entwicklungszustand baureifes Land anzusehen, da die Art der baulichen Nutzung (Wohnbaufläche) für das gesamte zu bewertende Grundstück/ die zu bewertende wirtschaftliche Einheit gelte. Bei sich überlagernden Bodenrichtwertzonen sei der Bodenrichtwert heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspreche (Verweis auf Anwendungserlass BewG Abschnitt 247.2 Abs. 7 zu § 247 BewG). Bei überlagernden Bodenrichtwertzonen im Außenbereich sei für die Flächen, die der Bebauung zuzuordnen seien, der Bodenrichtwert für land- und forstwirtschaftliche Flächen nicht anzusetzen (Verweis auf Anwendungserlass BewG Abschnitt 247.3 Abs. 3 zu § 247 BewG). Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die als Außenbereich berücksichtigte Fläche tatsächlich weder zu forstwirtschaftlichen, noch zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werde.

I. 1. Der Senat durfte gemäß § 91 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) auch ohne die Klägerin verhandeln und entscheiden, da die Klägerin mit einer Frist von zwei Wochen zur mündlichen Verhandlung geladen und dabei auf § 91 Abs. 2 FGO hingewiesen worden war. Die Klägerin wurde mit einer in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten am 15.05.2026 eingelegten Postzustellungsurkunde (vgl. Bl. 74f eAkte) zur mündlichen Verhandlung geladen.

2. Der Senat entscheidet in der Sache, ohne den Termin der mündlichen Verhandlung zu vertagen bzw. zu verlegen. Die Voraussetzungen für eine Vertagung bzw. Verlegung nach § 155 FGO in Verbindung mit § 227 der Zivilprozessordnung (ZPO) sind nicht gegeben. Nach § 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann ein Termin nur aus erheblichen Gründen aufgehoben oder vertagt werden. Solche Gründe sind weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Die Klägerin ist ohne Darlegung von Entschuldigungsgründen nicht zum Termin erschienen.

II. Die Klage ist begründet, soweit eine Herabsetzung des Grundsteuerwerts auf ... € zu erfolgen hat. Die im angefochtenen Bescheid vom Beklagten vorgenommene Berechnung des Grundsteuerwerts ist unter Berücksichtigung der einfach-rechtlichen Vorgaben des BewG auf ... € zu korrigieren. Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

1. Einfamilienhäuser sind gemäß § 250 Abs. 2 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) im Ertragswertverfahren zu bewerten. Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert gemäß § 252 Satz 1 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags nach § 253 BewG (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert zudem die Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 zum BewG anzuwenden (§ 257 Abs. 1 Satz 2 BewG). Der Bodenwert nach Abs. 1 ist mit dem sich aus Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Abs. 2 Sätze 3 bis 6 bestimmt (§ 257 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BewG). Die ermittelten Grundsteuerwerte werden nach § 230 BewG auf volle 100 € nach unten abgerundet.

Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist nach § 257 Abs. 1 Satz 1 BewG vom Bodenwert nach § 247 BewG auszugehen. Gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG ermittelt sich der Bodenwert regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Nach Satz 2 der Vorschrift werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks, soweit in den §§ 243 bis 262 BewG sowie in den Anlagen 36 bis 43 zum BewG nichts anderes bestimmt ist, mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (Nr. 1) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (Nr. 2) nicht berücksichtigt. Gesetzlich „etwas anderes“ bestimmt wurde hinsichtlich der Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern (einschließlich Mindestwertrelevanz, siehe hierzu Anlage 36 zu den §§ 251 und 257 Abs. 1 BewG). Denn bei diesen sind gemäß § 257 Abs. 1 Satz 2 BewG Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 zum BewG anzuwenden.

Aus dem Verweis auf § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergibt sich, dass Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands sind. Ein Bodenrichtwert gilt danach regelmäßig für einen bestimmten Entwicklungszustand. Zwar ist grundsätzlich für jede Bodenrichtwertzone nur ein Bodenrichtwert zu ermitteln; Bodenrichtwertzonen können sich aber nach § 15 Abs. 3 Satz 1 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (kurz Immobilienwertermittlungsverordnung - im Folgenden: ImmoWertV 2021) in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern. Dies ist im Außenbereich regelmäßig der Fall. Für diese Zone existieren dann bezogen auf die gleiche Fläche mehrere Bodenrichtwerte. Bei überlagernden Bodenrichtwertzonen ist nach einhelliger Auffassung der Bodenrichtwert heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris mit Verweis auf Krumm/Paeßens, GrStG, 2. Aufl. 2025, § 247 BewG, Rn. 17; Eisele in Rössler/Troll, Dokumentenstand EL 37, November 2023, BewG, § 247 BewG, Rn. 3; Bock in Grootens, GrStG/BewG, 2. Aufl. 2022, § 247 BewG, Rn. 77 m. w. N.; A 247.2 Abs. 7 Satz 2 AEBewGrSt, BStBl I 2021, 2334).

Die Gesetzesbegründung zu § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG verweist für die Einordnung einer Fläche zu einem Entwicklungszustand auf § 5 ImmoWertV (BT.-Drucksache 19/23551 S. 80). Die Vorschrift ist mit Wirkung zum 01.01.2022 in § 3 ImmoWertV 2021 neu gefasst worden. Gemäß § 3 Abs. 1 ImmoWertV 2021 sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft solche, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- und forstwirtschaftlich nutzbar sind. § 3 Abs. 1 ImmoWertV 2021 verlangt nach seinem Wortlaut nur, dass eine Fläche land- oder forstwirtschaftlich „nutzbar“ ist. Ob eine solche Nutzung auf dieser Fläche tatsächlich stattfindet, ist unerheblich (Kleiber § 3 ImmoWertV Rn. 24). Nicht erfasst sind (nur) Flächen, auf denen eine landwirtschaftliche Nutzung ausgeschlossen ist (FG Düsseldorf, Urteil vom 22.05.2025 11 K 2040/24 Gr,BG, juris, nachfolgend BFH-Beschluss vom 20.01.2026 II B 50/25, BStBl II 2026, 301). Zum baureifen Land zählen nach § 3 Abs. 4 ImmoWertV 2021 Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Bebaute Grundstücke sind grundsätzlich (insgesamt) dem Entwicklungszustand „baureifes Land“ zuzuordnen. Unmaßgeblich ist, ob im Falle eines Abrisses des vorhandenen Gebäudes auf dem dann wieder unbebauten Grundstück ein neues Gebäude errichtet werden könnte (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24, juris). Die vom Gutachterausschuss zum Bodenrichtwert darzustellenden Nutzungsarten ergeben sich aus Anlage 5 zu § 16 ImmoWertV 2021.

2. Im Streitfall hat der Gutachterausschuss ausweislich der Geodaten und der Bodenrichtwertkarte in der relevanten Bodenrichtwertzone für einen vorderen Bereich des Flurstücks ... im Umfang einer Fläche von 385,92 m² einen Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand „baureifes Land Ein-/Zweigeschossig“ (blauer Wert) und für den hinteren Bereich des Flurstücks ... im Umfang einer Fläche von 1.463,08 m² drei unterschiedliche Bodenrichtwerte für die Entwicklungszustände „baureifes Land im Außenbereich“ (lila Wert), „Landwirtschaft“ (orange-brauner Wert) sowie „Forstwirtschaft“ (grüner Wert) ermittelt.

a) Abschnitt 247.3 Abs. 3 des Anwendungserlasses zum BewG führt insoweit aus, dass für den bebauten Außenbereich (§ 35 BauGB) - wie hier geschehen - vom Gutachterausschuss separate Bodenrichtwerte zu ermitteln sind und ein ggf. vorhandener Bodenrichtwert für land- und forstwirtschaftliche Flächen für „Flächen, die der Bebauung zuzuordnen sind“, bei einer Bewertung von Grundstücken im Grundvermögen nicht anzusetzen ist. Der Senat sieht dies als eine zutreffende Auslegung des Gesetzes an.

Im Streitfall sind daher auch Teile des Außenbereichs als der Bebauung zuzuordnende Flächen zu erfassen und daher entsprechend höher zu bewerten. Die Grundstücksparzelle ist als solche bebaut. Für die Eingruppierung („bebauter“ Außenbereich) ist - wie auch sonst - keine vollflächige eigene Bebaubarkeit des gesamten Grund und Bodens erforderlich. Denn der Bodenrichtwert bezieht sich als sog. Zonenwert nicht nur auf die jeweils bebaute Fläche, sondern auf das gesamte, in der betreffenden Bodenrichtwertzone liegende Grundstück. So ist (innerhalb einer Bodenrichtwertzone befindliches) Hinterland isoliert gesehen nie bebaubar, ist aber mit dem Bodenrichtwert der betreffenden Zone zu erfassen. Der Grundstücksgröße bzw. der Hinterlandeigenschaft wird im typisierten Verfahren zur Bewertung von Einfamilien- und Zweifamilienhausgrundstücken regelmäßig ausschließlich durch die Anwendung eines pauschalen Umrechnungskoeffizienten lt. Anlage 36 BewG Rechnung getragen. Unmaßgeblich ist zudem, ob im Falle eines Abrisses des vorhandenen Gebäudes auf dem dann wieder unbebauten Grundstück ein neues Gebäude errichtet werden könnte (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.09.2025 3 K 3109/24 Rz. 26 und 30, juris). Entscheidend bzw. ausreichend ist, dass die zu bewertende Teilfläche „der Bebauung zuzuordnen“ ist. Bei überlagernden Bodenrichtwertzonen - wie im Streitfall - stellt sich aber die Frage, ob bzw. in welchem Umfang eine konkrete Grundstücksfläche „der Bebauung zuzurechnen“ ist. Die örtlichen Fachinformationen zur Ableitung der Bodenrichtwerte für bebaute Flächen im Außenbereich führen in diesem Zusammenhang aus: „Diese Bodenrichtwerte (für Baulandflächen) sind auf eine wirtschaftliche, der Wohnnutzung im Außenbereich zuzuordnende Fläche zu beziehen, die sachverständig abzugrenzen ist“.

b) Die aufgezeigte Abgrenzungsproblematik überschneidet sich mit der Thematik der selbständig nutzbaren Teilflächen i.S.d. § 257 BewG. Die Grundsteuerrichtlinien beschreiben in Abschnitt 257.4 im Beispiel 1 den Fall einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche im Hinterland mit eigenem Bodenrichtwert (für nicht bebaubare Grundstücksflächen) und weisen diesem Teil den entsprechenden Bodenrichtwert für nicht bebaubare Flächen zu (und verzichten dann konsequenterweise auf die Anwendung eines Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 und auf eine Abzinsung des dafür sich ergebenden Werts). Das Beispiel 1 zeigt, dass nicht in jedem Fall der Bodenrichtwert des bebauten Grundstücks anzusetzen ist, nämlich dann nicht, wenn es sich um eine selbständig nutzbare Teilfläche handelt (A 257.4 (3) der Grundsteuerrichtlinien). Die Richtlinien gehen für selbständig nutzbare Teilflächen davon aus, dass der Entwicklungszustand der bebauten Fläche („baureifes Land“) nicht automatisch auf die selbständig nutzbare Teilfläche „ausstrahlt“. Dies hält der Senat bei überlagernden Bodenrichtwertzonen im Außenbereich, die katastermäßig selbständig ausgewiesen und damit sachverständig abgegrenzt sind, für sachgerecht.

c) Angewendet auf den Streitfall kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass die ausweislich der Geodaten rosa eingefärbte Fläche (lt. Legende: Wohnbaufläche), die sich an die Bebauung anschließt und den üblichen Hausgarten umschreibt (Wohnbaufläche insgesamt 638 m², davon 385,92 m² im Innenbereich und 253 m² im Außenbereich) und die katastermäßig der Wohnbaufläche zugewiesen worden ist, der Bebauung zuzuordnen ist. Dem Umstand, dass die Grundstücksfläche teilweise im Außenbereich liegt, wird dadurch Rechnung getragen, dass die entsprechende Fläche nicht mit dem vollen Wert bei der Bewertung erfasst wird (der Außenbereichswert beträgt mit ... € nur knapp 74 % des Innenbereichs-Bodenrichtwertes i.H.v. ... €).

Hinsichtlich des in den Geodaten grün eingefärbten Bereichs kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass diese als eine selbständig nutzbare Teilfläche anzusehen ist, die - unter Berücksichtigung der im Kataster explizit ausgewiesenen Nutzungsart „Landwirtschaftliche Nutzung: Ackerland/Grünland“ - bei der Bewertung mit einem anderen Wert zu erfassen ist. Nach der Legaldefinition in § 257 Abs. 3 BewG ist eine selbständig nutzbare Teilfläche ein Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der Gebäude nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall für den hinteren Bereich des Grundstücks nach Überzeugung des Senats vor. Denn zum einen handelt es sich um ein besonders schlauchartiges, sog. Handtuchgrundstück, dessen Grundstückstiefe mit ca. 200 Metern die in der Lage des Grundstücks bodenrichtwertübliche Tiefe von 35 Metern um ein Vielfaches übersteigt und in diesem Umfang nicht für die angemessene Nutzung der Gebäude benötigt wird. Zum anderen ist die Fläche auch katastermäßig als landwirtschaftliche Fläche (Landwirtschaftliche Nutzung: Ackerland/Grünland) nach m² abgegrenzt ausgewiesen. Der Senat kommt damit zu dem Ergebnis, dass der für den Entwicklungszustand „landwirtschaftliche Fläche“ festgesetzte Bodenrichtwert dem hinteren Teil des Grundstücks in einem Umfang von 1.211 m² am ehesten gerecht wird. § 3 Abs. 1 ImmoWertV 2021 steht dieser Einordnung nicht entgegen: Ausreichend ist, dass die Fläche landwirtschaftlich nutzbar wäre. Daran bestehen mit Blick auf die katastermäßige Einstufung als landwirtschaftliche Fläche keine Zweifel. Nach Ziffer 6.1 und 6.2 der Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV 2021 gehören Flächen von Acker- bzw. Grünland zur Land- oder Forstwirtschaft (LF).

Hieraus folgt, dass eine vordere, rosa eingefärbte Fläche von 385 m² mit dem Bodenrichtwert „baureifes Land Ein-/Zweigeschossig“ (blauer Wert) i.H.v. ... € anzusetzen ist. Vom restlichen Grundstück ist der ebenfalls rosa eingefärbte Bereich (das sind weitere 253 m²: Wohnbaufläche lt. Kataster 638 m² abzüglich bereits berücksichtigter Innenbereichsfläche von 385 m²) mit dem Wert für „baureifes Land im Außenbereich“ (lila Wert) also mit ... €/m² in die Bewertung einzubeziehen. Die restlichen 1.211 m² (der grün eingefärbte und im Kataster als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesene Bereich) ist als selbständig nutzbare Teilfläche mit dem einschlägigen Wert für landwirtschaftliche Grundstücke (orange-brauner Wert), also mit ... € zu bewerten. Dies hat zudem zur Folge, dass insoweit keine Abzinsung erfolgt und kein Abschlag wegen Übergröße vorgenommen wird, so dass der Umrechnungskoeffizient nur noch auf Basis der als Wohnbaufläche ausgewiesenen, übrigen Fläche zu berücksichtigen ist. Er erhöht sich (im Vergleich zur bisherigen Berechnung) deshalb auf 0,95 (Grundstücksgröße ab 600 m² bis unter 650 m²).

Unter Zugrundelegung der vorstehenden Ausführungen ergibt sich im Streitfall folgende neue Berechnung des abgezinsten Bodenwerts:

Teilfläche 1 | | | |

| BRW/m² | | |

385 m² | ... € | | ... € |

253 m² | ... € | | ... € |

Summe | | | | ... €

Anlage 36 | 0,95 | | |

| | | | ... €

Abzinsungsfaktor | 0,5529 | | | ... €

Teilfläche 2 | | | |

Selbständig nutzbare Teilfläche A.257.4 Abs. 3 AE |

| BRW/m² | | |

1.211 m² | ... € | | | ... €

(keine Abzinsung, kein Umrechnungskoeffizient A.257.4 Abs. 3 GrStR Beispiel 1)

Bodenwert | | | | ... €

Im Rahmen der weiteren Berechnung des Grundsteuerwerts ist die Garage, die bislang - worauf der Beklagte zutreffend hingewiesen hat - keinen Eingang in die Bewertung gefunden hat, mit dem typisierten Mietwert lt. Anlage 39 zu § 254 BewG, Mietniveaustufe 2, pauschal beim Rohertrag zu berücksichtigen. Der neue Grundsteuerwert ermittelt sich im Weiteren wie folgt:

Gebäude | | |

Rohertrag | | |

Gebäude 1 | | |

mtl. | 240 m² | ... € | ... €

jährlich | 12 | | ... €

Gebäude 2 (Garage) | ... € | |

| 12 | | ... €

Summe Rohertrag | | | ... €

abzgl. BWK | 25% | | ... €

Reinertrag | | | ... €

Vervielfältiger | 17,88 | |

Kapitalisierter Reinertrag | | | ... €

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks | | ... €

+ abgezinster Bodenwert | | | ... €

Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren | | ... €

Grundsteuerwert abgerundet | | ... €

3. Die von der Klägerin darüber hinaus (pauschal) geltend gemachten verfassungsrechtlichen Bedenken an dem reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht teilt der Senat nicht und verweist auf sein Urteil vom 19.09.2024 Az. 4 K 2189/23 (EFG 2024, 1885), das zwischenzeitlich durch Urteil des BFH vom 12.11.2026 II R 25/24, DStRE 2026, 154 bestätigt worden ist.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 FGO. Dabei hat das Gericht zum einen berücksichtigt, dass sich die jährliche Grundsteuer nur um gerundet 25 € (Minderung des Grundsteuerwerts um ... € x Steuermesszahl 0,31 Promille x 490 % Hebesatz für Wohngrundstücke in der Stadt Y) durch die im Klageverfahren erfolgte Änderung ermäßigen wird und zum anderen der erst im Klageverfahren erfolgte klägerische Vortrag, den Bescheid nicht erhalten zu haben, eine materiell-rechtliche Überprüfung des Bescheids ermöglicht hat.