BGH, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 214/25

Die Parteien bilden eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Das im März 1996 in Wohnungseigentum aufgeteilte Grundstück ist mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern bebaut. Die Parteien sind Sonderrechtsnachfolger des teilenden Eigentümers. Der Kläger ist Sondereigentümer des von der Straße aus gesehen vorderen Einfamilienhauses, während der Beklagten das Sondereigentum an dem hinteren Einfamilienhaus zusteht.

In § 6 Abs. 5 der Teilungserklärung ist Folgendes geregelt:

„Weiter verpflichten sich die Wohnungseigentümer, auf erstes Anfordern eines Wohnungseigentümers bei der Abwicklung einer Realteilung mitzuwirken. Entsprechende Kosten werden anteilig getragen.“

Der Kläger möchte das Grundstück real teilen lassen und verlangt die Zustimmung der Beklagten zu der hierfür notwendigen Eintragung einer Baulast (Wege- und Leitungsrecht) sowie hälftigen Ersatz der bisher für die von ihm betriebene Grundstücksteilung angefallenen Kosten nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts besteht ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zur Eintragung einer Baulast und Erstattung der damit verbundenen Kosten gemäß § 6 Abs. 5 der Teilungserklärung. Diese Regelung verstoße nicht gegen § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG, denn sie ermächtige die Wohnungseigentümer nicht, einseitig die Aufhebung zu verlangen, sondern enthalte nur die Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer, auf erstes Anfordern bei der Abwicklung einer Realteilung mitzuwirken. Die Wohnungseigentümer könnten sich bereits in der Teilungserklärung oder auch später verpflichten, die Gemeinschaft zu einem fixen Zeitpunkt oder bei Eintritt einer Bedingung aufzugeben. Die Verpflichtung zur Mitwirkung sei ohne Beschluss der Eigentümer mit dem ersten Anfordern eines Wohnungseigentümers fällig geworden.

Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Der Kläger kann die geltend gemachten Ansprüche auf Zustimmung zur Bestellung der für die Realteilung erforderlichen Baulast und auf Kostenerstattung nicht auf § 6 Abs. 5 der Teilungserklärung stützen.

a) Diese Bestimmung ist als Regelung der Gemeinschaftsordnung unwirksam und entfaltet gegenüber der Beklagten keine Bindungswirkung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG.

aa) Vereinbarungen i.S.v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG sind zwar schuldrechtlicher Natur. Sie wirken aber gegenüber Sonderrechtsnachfolgern, wenn sie durch die Eintragung in das Grundbuch „verdinglicht“ werden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander regeln, also eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet. Hiervon zu unterscheiden ist eine vertragliche Regelung, die die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zum Gegenstand hat; sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG sein. Daher lässt sich aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG weder ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums herleiten (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NZM 2012, 613 Rn. 8) noch können auf eine Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung abzielende schuldrechtliche Pflichten Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166).

bb) Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Mitwirkung an einer Realteilung des Grundstücks kann nach diesen Grundsätzen nicht mit Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG) als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Eine solche Verpflichtung betrifft nämlich nicht das Binnenverhältnis der Wohnungseigentümer und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern die sachenrechtlichen Grundlagen der GdWE (unzutreffend daher MüKoBGB/Burgmair, 10. Aufl., § 10 WEG Rn. 16 Stichwort „Teilung des Grundstücks“). Denn für eine Realteilung (vgl. hierzu Staudinger/Rapp/Wobst, BGB [2023], § 1 WEG Rn. 25) muss zunächst die bisherige Verbindung der Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum aufgehoben werden (§ 4 Abs. 1 WEG). Dadurch wird die GdWE als solche beendet, und es besteht nur noch Bruchteilseigentum an dem Grundstück entsprechend dem Verhältnis des Wertes der Wohnungseigentumsrechte der Miteigentümer zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft (§ 11 Abs. 3 Satz 1 WEG). Damit zwei Einzelgrundstücke entstehen, bedarf es schließlich einer Teilung in Natur (§ 752 BGB), die verfahrensrechtlich durch Abschreibung eines Grundstücksteils (§ 2 Abs. 3 GBO) und materiell-rechtlich durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 873, 925 BGB) vollzogen wird.

cc) Von einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen und insoweit unwirksamen Verpflichtung zu unterscheiden ist eine bei Erwerb von Wohnungseigentum übernommene kaufvertragliche Verpflichtung. Es ist ohne weiteres zulässig und verstößt insbesondere nicht gegen § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG, den Erwerber von Wohnungseigentum in dem Kaufvertrag zur späteren Mitwirkung an der Realteilung zu verpflichten und ihm im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB) entsprechende Pflichten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern aufzuerlegen (vgl. BayObLGZ 1979, 414, 421 f.). Darum geht es hier jedoch nicht; die Klage ist allein auf § 6 Abs. 5 der Teilungserklärung gestützt.

dd) Nach alledem erweist sich § 6 Abs. 5 der Teilungserklärung als unwirksam, weil die dort vorgesehene Verpflichtung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft. Daher besteht weder ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu der für eine Realteilung notwendigen Eintragung einer Baulast noch ein Anspruch auf hälftigen Ersatz der für die Grundstücksteilung bislang angefallenen Kosten nebst Zinsen.

b) Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Mitwirkung an einer Realteilung des Grundstücks - hier § 6 Abs. 5 der Teilungserklärung - verstößt zudem gegen die zwingende Vorschrift des § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG und bindet auch aus diesem Grund Sonderrechtsnachfolger nicht. Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG kann kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Der Wunsch, Sonderrechtsnachfolger an die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Aufhebung der GdWE zum Zwecke der Realteilung in der Teilungserklärung zu binden, hat vor allem bei Doppel‐ oder Reihenhäusern sowie freistehenden Einfamilienhäusern praktische Bedeutung, die wegen bebauungsplanrechtlicher Vorgaben in der Hoffnung auf deren spätere Lockerung zunächst als Wohnungseigentumsanlage errichtet werden (vgl. hierzu Röll DNotZ 2000, 749 f.). Der Gesetzgeber hat jedoch die GdWE unabhängig von ihrer Größe und der baulichen Ausgestaltung der Anlage unauflöslich ausgestaltet, um dem einzelnen Wohnungseigentümer eine gesicherte Rechtsstellung zu vermitteln (vgl. BR-Drucks. 75/51 S. 17 f.; Senat, Beschluss vom 7. März 2002 - V ZB 24/01, BGHZ 150, 109, 115). § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG ist zwingend und schließt eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung, die - wie hier - einen Anspruch auf Aufhebung der GdWE begründet, abgesehen von dem vorliegend nicht gegebenen Sonderfall des § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG, ausdrücklich aus (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 16. Aufl., § 11 Rn. 3).

2. Ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zur Eintragung der Baulast als notwendige Voraussetzung einer Realteilung folgt auch nicht aus § 242 BGB. Zwar kann sich der Senatsrechtsprechung zufolge aus dieser Vorschrift ausnahmsweise ein Anspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der GdWE ergeben. Das aber kommt nur in engen Grenzen in Fällen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums („Schrottimmobilie”) in Betracht und erfordert zudem eine umfassende Abwägung, in die auch die Interessen der weiterhin nutzungswilligen Sondereigentümer einfließen müssen (näher Senat, Beschluss vom 14. Juni 2007 - V ZB 18/07, BGHZ 172, 338 Rn. 17; Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20, NJW 2022, 326 Rn. 36). Diese strengen Voraussetzungen gelten auch für Zweiergemeinschaften uneingeschränkt (vgl. auch Senat, Urteil vom 12. Juni 2026 - V ZR 68/25, NJW-RR 2026, 971 Rn. 14 zum Beschlusszwang für bauliche Veränderungen nach § 20 WEG). Sie sind eindeutig nicht schon dann gegeben, wenn nach dem Wegfall baurechtlicher Beschränkungen die Realteilung des Grundstücks öffentlich-rechtlich zulässig wird (daher unzutreffend Fraatz-Rosenfeld, AnwZert MietR 11/2017 Anm. 2, B. II. 3; Schmid, ZfIR 2011, 809, 810). Die bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit eines bestehenden Wohnungseigentums vermag jedenfalls ein Auflösungsverlangen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu rechtfertigen. Derartige Umstände fallen nämlich in den wirtschaftlichen Risikobereich jedes einzelnen Wohnungseigentümers (vgl. OLG Hamm, ZWE 2000, 44, 45). Ob eine Realteilung des Grundstücks baurechtlich zulässig geworden ist, ist daher unerheblich.

3. Die als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung nichtige Regelung in § 6 Abs. 5 lässt sich schließlich auch nicht in eine wechselseitige schuldrechtliche Verpflichtung der Parteien zur Mitwirkung bei der Realteilung umdeuten (§ 140 BGB). Zwar genügt die notariell beurkundete Teilungserklärung dem Formerfordernis des § 313b Abs. 1 Satz 1 BGB, dem die Verpflichtung zur Durchführung einer Realteilung unterliegt. Gegen die Wirksamkeit einer schuldrechtlichen Vereinbarung, durch die sich Wohnungseigentümer zur Mitwirkung an einer Realteilung verpflichten, bestehen auch keine inhaltlichen Bedenken (vgl. oben Rn. 10). Voraussetzung für eine die Beklagte bindende schuldrechtliche Verpflichtung wäre jedoch ein Vertragsschluss zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits. Daran fehlt es, weil die Parteien Sonderrechtsnachfolger des teilenden Grundstückseigentümers sind und nicht an der Beurkundung der Teilungserklärung beteiligt waren.

1. Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

2. Die Kostenentscheidung folgt für die Rechtsmittelverfahren aus § 91 Abs. 1 ZPO (Revision) und § 97 Abs. 1 ZPO (Berufung).