VG München, Beschluss vom 14.08.2026 – M 11 S 26.4413

Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die an ihn als Grundstückseigentümer gerichtete Untersagung der Nutzung von Räumen in dem Gebäude M.-H.-Straße … in D. (Vorhabengebäude), Grundstück FlNr. 923/5, Gemarkung D. (Vorhabengrundstück), in der die 247 T. GmbH (Betreiberin) einen durchgehend geöffneten, personallosen, automatisierten Selbstbedienungskiosk („24/7-E-Kiosk“) mit Spielebereich (nachfolgend: E-Kiosk) betreibt.

Das Vorhabengebäude wurde aufgrund einer Baugenehmigung vom 3. Februar 1972 als „Wohn- und Geschäftshaus mit Garagen“ errichtet. Für die sechs Nutzungseinheiten im Erdgeschoss war eine Ladennutzung vorgesehen. Das Obergeschoss und das Dachgeschoss dienen Wohnzwecken. Die Gebäude in einem Umkreis von ca. 100 m werden teils zu gewerblichen Zwecken (Friseur, Nagelstudio, Schönheitssalon, Café, Handwerksbetrieb, Bettenfachgeschäft), teils zu Wohnzwecken genutzt.

Im Rahmen mehrerer Baukontrollen zwischen Juni 2025 und März 2026 stellte die Antragsgegnerin fest, dass in den drei miteinander verbundenen Nutzungseinheiten mit einer Gesamtfläche von ca. 130 m2 im nördlichen Teil des Vorhabengebäudes zehn Warenautomaten (bestückt u.a. mit alkoholischen und nicht alkoholischen Getränken, Tabakerzeugnissen, Süßwaren und Snacks und Drogerieprodukten), zwei Bestellautomaten, zwei Paketstationen sowie verschiedene – zuletzt nicht mehr betriebene – Geld- und Warenspielgeräte ohne Gewinnmöglichkeit (Fahrsimulatoren, Arcade-Spiele, Greifautomat) aufgestellt worden waren.

Die Antragsgegnerin forderte den Antragsteller erstmals im Juli 2025 dazu auf, einen Bauantrag für die nach ihrer Auffassung genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung zu stellen. Parallel gingen unterschiedliche Fachstellen der Antragsgegnerin und des Landratsamts D. sowie die Strafverfolgungsbehörden gegen die Betreiberin bzw. ihren Geschäftsführer vor, der bzw. dem sie verschieden Rechtsverstöße (u.a. gegen das Tabakerzeugnisgesetz, das Gaststättengesetz, die Gewerbeordnung, das Gesetz zur Bekämpfung neuer psychoaktiver Stoffe und das Jugendschutzgesetz) zur Last legten. Im Juli 2025 wurde eine Betriebsbeschreibung für den E-Kiosk vorgelegt. Die Antragsgegnerin begnügte sich mit dieser nicht und forderte erneut zur Stellung eines ordnungsgemäßen Bauantrags auf. Im Oktober 2025 reichte der Antragsteller einen Bauantrag ein, den er im November 2025 ergänzte. Nach der Betriebsbeschreibung vom 13. November 2025 dient der E-Kiosk „der Versorgung der Bevölkerung mit Produkten des täglichen Bedarfs sowie der Freizeitgestaltung im Innenraum. Der Verkauf erfolgt ausschließlich über digitale Verkaufsautomaten. […] Die Anlage ist dauerhaft zugänglich […].“ Die Paketstationen werden nicht erwähnt. Die Betriebszeit wird mit täglich von 00:00 Uhr bis 24:00 Uhr angegeben. Befüllungs-, Reinigungs- und Wartungsarbeiten durch Personal der Betreiberin sollen werktags zwischen 6:00 Uhr und 20:00 Uhr erfolgen, Anlieferverkehr („in der Regel 1-2 Anlieferungen pro Woche“) mit Lieferfahrzeugen bis 3,5 t werktags zwischen 6:00 und 18:00 Uhr. Zur Fläche des Verkaufs- und Spielebereichs finden sich in der Baubeschreibung vom 30. September/1. Oktober 2025 (insg. 115,33 m2), in der Flächenberechnung vom 13. November 2025 (insg. 96,6 m2) und in der vorgenannten Betriebsbeschreibung (insg. ca. 90 m2) unterschiedliche Angaben.

Die Antragsgegnerin beteiligte im Bauantragsverfahren verschiedene Fachstellen. Das Sachgebiet Umwelt – Technischer Umweltschutz des Landratsamts D. lehnte das Vorhaben aus immissionsschutzrechtlicher Sicht ab. Der Betrieb erfolge durchgehend. Zur Nachtzeit sei kein Personal vor Ort, um bei verhaltensbezogenem Lärm durch Besucher eingreifen zu können. Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Mischgebiet könnten in den schutzwürdigen Räumen im zu Wohnzwecken genutzten Obergeschoss des Vorhabengebäudes vor allem zur Nachtzeit nicht sichergestellt werden.

Nach einer erneuten Anhörung im Februar 2026 sowie einer weiteren Baukontrolle im März 2026 untersagte die Antragsgegnerin dem Antragsteller mit Bescheid vom 21. Mai 2026 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung (Nr. 2) und Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 5.000,00 EUR (Nr. 3) ab sofort und bis zur Erteilung der hierfür erforderlichen Baugenehmigung die Nutzung des Vorhabengebäudes als 24/7-E-Kiosk mit Spielebereich sowie die Vermietung und Verpachtung zu diesem Zweck (Nr. 1). Zur Begründung führte die Antragsgegnerin im Wesentlichen aus, dass die untersagte Nutzung ohne die dafür erforderliche Baugenehmigung formell rechtswidrig erfolge. Die Untersagung einer formell rechtswidrigen Nutzung entspreche regelmäßig pflichtgemäßer Ermessensausübung; ein atypischer Ausnahmefall sei hier nicht gegeben. Sie sei auch verhältnismäßig. Der Antragsteller könne jedenfalls als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden. Die sofortige Vollziehung sei geboten, da von dem Vorhaben erhebliche Gefahren für die öffentliche Ordnung ausgingen.

Gegen diesen Bescheid hat der Antragsteller am 9. Juni 2026 Klage erhoben und um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. In tatsächlicher Hinsicht trägt der Antragsteller vor, der aktuelle Betrieb sei auf Waren des täglichen Bedarfs ausgerichtet; ein Unterhaltungs- oder Freizeitkonzept werde nicht mehr verfolgt. Der Spielebereich sei nicht mehr in Betrieb; die Geräte seien deaktiviert. Der Flipperautomat sei bereits entfernt worden, die Abholung weiterer Großgeräte werde organisiert. Die von der Antragsgegnerin beanstandeten Sortimentsbestandteile würden nicht mehr angeboten; für altersbeschränkte Produkte gebe es ein technisches Altersverifikationssystem. Beeinträchtigungen oder Störungen durch den Betrieb seien nicht wahrnehmbar, wie eine Anwohnerin bestätige. Die Nutzung der Räume als …-Packstation sei inzwischen genehmigt worden. In rechtlicher Hinsicht rügt der Antragsteller, die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht tragfähig begründet. Die Antragsgegnerin ziehe insoweit dieselben Erwägungen heran wie für die Nutzungsuntersagung; eine eigenständige, konkret auf die sofortige Vollziehung bezogene Abwägung finde nur unzureichend statt. Auch mit milderen Mitteln setze sich die Antragsgegnerin insoweit nicht auseinander. Die Nutzungsuntersagung sei jedenfalls unverhältnismäßig. Der von der Nutzungsuntersagung umfasste Spielebereich bestehe nicht mehr und für eine Wiederaufnahme dieser Nutzung benenne die Antragsgegnerin keine Anhaltspunkte. Soweit die Antragsgegnerin davon ausgehe, dass auch die Nutzung als 24/7-Verkaufsstelle für Waren des täglichen Bedarfs untersagt sei, gehe der Bescheid über seinen Wortlaut hinaus und sei in dieser weiten Auslegung unverhältnismäßig. Die von der Antragsgegnerin angenommene Gefahrenlage sei aufgrund der Aufgabe des Unterhaltungs- und Freizeitkonzepts und der Umstellung auf ein „bereinigtes Nahversorgungskonzept“ nicht mehr gegeben. Hilfsweise kämen als milderes Mittel eine Teiluntersagung oder die Anordnung bestimmter Maßnahmen in Betracht. Der Antragsteller mache nicht geltend, dass sämtliche bauordnungs-, bauplanungs-, immissionsschutz- und sonstigen öffentlichrechtlichen Fragen bereits geklärt seien; die Genehmigungsfähigkeit des Betriebs in seiner inzwischen „entschärften Form“ sei aber jedenfalls nicht offensichtlich ausgeschlossen. Auch sei im Lichte des „bereinigten Betriebskonzepts“ fraglich, ob die Nutzungsänderung nach Art. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei sei. Schließlich begegne die Nutzungsuntersagung ebenso wie die Zwangsgeldandrohung Bestimmtheitsbedenken. Die im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes vorzunehmende Interessenabwägung falle zugunsten des Antragstellers aus, da die von der Antragsgegnerin angenommene Gefahrensituation nicht mehr bestehe und der Betreiberin ein hoher wirtschaftlicher Schaden drohe.

Der Antragsteller beantragt,

1.Die aufschiebende Wirkung der Klage des Antragstellers gegen Ziffer 1 des Bescheids der Großen Kreisstadt D. vom 21.05.2026, Az. … … …, wird wiederhergestellt.

2.Die aufschiebende Wirkung der Klage des Antragstellers gegen Ziffer 3 des Bescheids der Großen Kreisstadt D. vom 21.05.2026, Az. … … …, wird angeordnet.

3.Hilfsweise wird die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Ziffer 1 und Ziffer 3 des Bescheids unter folgenden Maßgaben wiederhergestellt bzw. angeordnet:

a) Im Objekt M.-H.-Straße …, … D., wird bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache kein Spiele- oder Unterhaltungsbereich betrieben.

b) Spiel-, Greif-, Flipper- oder sonstige Unterhaltungsgeräte werden nicht zur Nutzung durch Kundinnen und Kunden bereitgestellt.

c) Noch vorhandene größere Geräte bleiben deaktiviert und werden, soweit sie nicht bereits entfernt sind, gegen Nutzung gesichert.

d) Lachgasprodukte werden nicht angeboten oder verkauft.

e) Alkoholische Produkte werden nicht angeboten oder verkauft, hilfsweise jedenfalls keine Spirituosen oder sonstigen alkoholischen Produkte im Sinne der von der Antragsgegnerin beanstandeten Warengruppen.

f) Altersbeschränkte Produkte werden nur unter Einsatz eines technischen Altersverifikationssystems mittels Ausweisprüfung freigegeben.

g) Der Betrieb wird bis zur Entscheidung in der Hauptsache ausschließlich als Verkaufsstelle für Waren des täglichen Bedarfs geführt, insbesondere für Lebensmittel, Getränke, Snacks, Sandwiches, Wraps, Käse- und Wurstwaren sowie sonstige Convenience-Produkte.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie verweist auf die Begründung des angefochtenen Bescheids und trägt ergänzend im Wesentlichen vor, dass die Genehmigungsfähigkeit wegen immissionsschutzrechtlicher Bedenken fraglich sei. Soweit der Antragsteller einwendet, der tatsächliche Bezugspunkt der Nutzungsuntersagung bestehe nicht mehr, weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass eine Nutzungsuntersagung auch das Verbot beinhalte, auf Dauer dieselbe oder eine vergleichbare Nutzung wieder aufzunehmen. Eine Wiederaufnahme der nach Angaben des Antragstellers eingestellten Nutzung könne jederzeit wieder erfolgen. Der Antragsteller habe überdies nicht versucht, die beabsichtigte Nutzungsänderung genehmigen zu lassen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die Gerichtsakten – auch des unter dem Aktenzeichen M 11 K 26.4412 geführten Hauptsacheverfahrens – sowie die beigezogene Behördenakte.

1. Die Hauptanträge zu 1. und 2. sind zulässig, aber unbegründet.

a) Der Hauptantrag zu 1. ist nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, der Hauptantrag zu 2. nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. Art. 21a VwZVG statthaft; auch im Übrigen bestehen gegen die Zulässigkeit der Anträge keine Bedenken.

b) Der Hauptantrag zu 1. ist nicht begründet. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung genügt den gesetzlichen Anforderungen (aa) und die hier vorzunehmende Interessenabwägung geht zulasten des Antragstellers aus (bb). Die in der Hauptsache erhobene Klage wird nach summarischer Prüfung voraussichtlich keinen Erfolg haben und sonstige besondere Umstände, die gleichwohl die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung rechtfertigen würden, liegen nicht vor.

aa) Die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Nr. 2 des Bescheids vom 21. Mai 2026 genügt den gesetzlichen Anforderungen. Die Antragsgegnerin war hierfür gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO zuständig. Die von der Antragsgegnerin gegebene schriftliche Begründung beachtet auch das sich aus § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ergebende formale Begründungserfordernis. Demnach sind regelmäßig die besonderen, auf den konkreten Fall bezogenen Gründe anzugeben, die die Behörde dazu bewogen haben, den Suspensiveffekt auszuschließen. An die Begründung sind jedoch inhaltlich keine allzu hohen Anforderungen zu stellen; es genügt vielmehr jede schriftliche Begründung, die zu erkennen gibt, dass die Behörde eine Anordnung des Sofortvollzugs im konkreten Fall für geboten erachtet (BayVGH, B.v. 29.2.2024 – 15 CS 24.168 – juris Rn. 14; B.v. 30.1.2019 – 9 CS 18.2533 – juris Rn. 16). Ob die gegebene Begründung das besondere Vollzugsinteresse auch inhaltlich trägt, spielt für die Rechtmäßigkeit der Anordnung keine Rolle (BayVGH, B.v. 30.1.2019 – 9 CS 18.2533 – juris Rn. 16).

Diesen Anforderungen ist die Antragsgegnerin gerecht geworden: Die gegebene Begründung lässt erkennen, dass sich die Antragsgegnerin des Ausnahmecharakters der sofortigen Vollziehung bewusst war (S. 5 unten des Bescheids vom 21. Mai 2026: „kann mit dem Vollzug … nicht bis zum Ende eines … verwaltungsgerichtlichen Verfahrens abgewartet werden“). Die Antragsgegnerin hat ausgeführt, dass eine Fortführung der ungenehmigten Nutzung aufgrund der damit im konkreten Einzelfall verbundenen Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung sowie wegen der Gefahr der Verfestigung und Nachahmung baurechtswidriger Zustände nicht hinnehmbar sei. Dabei hat sie auch die wirtschaftlichen Interessen des Antragstellers berücksichtigt, diesen aber – aufgrund der formellen Rechtswidrigkeit der Nutzung auch zu Recht – nur geringes Gewicht beigemessen. Eine Auseinandersetzung mit milderen Mitteln war im Rahmen der Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht geboten. Soweit der Antragsteller rügt, die Antragsgegnerin habe im Rahmen der Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Wesentlichen dieselben Erwägungen vorgebracht, die auch die Grundverfügung tragen, dringt er damit nicht durch. Der Sofortvollzug ist bei einer auf Art. 76 Satz 2 BayBO gestützten Maßnahme regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung aller Voraussicht nach vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird. Im Fall der baurechtlichen Nutzungsuntersagung einer formell illegalen und nicht offensichtlich genehmigungsfähigen Nutzungsänderung sind mit Blick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts nur geringe – und hier nach dem oben Gesagten auch erfüllte – Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen (BayVGH, B.v. 20.2.2026 – 2 CS 26.219 – juris Rn. 9; B.v. 18.6.2025 – 9 CS 25.763 – juris Rn. 16).

bb) Das Vollzugsinteresse hinsichtlich Nr. 1 des Bescheids vom 21. Mai 2026 überwiegt das Aussetzungsinteresse des Antragstellers, weil seine Klage insoweit voraussichtlich erfolglos bleiben wird.

(1) Im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht eine eigene, originäre Ermessensentscheidung. Hierbei sind das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsakts und das Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegeneinander abzuwägen. Besondere Bedeutung kommt dabei den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu, die im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes summarisch zu prüfen sind (vgl. BVerwG, B.v. 11.11.2020 – 7 VR 5.20 – juris Rn. 8; BayVGH, B.v. 18.9.2017 – 15 CS 17.1675 – juris Rn. 11; B.v. 7.11.2022 – 15 CS 22.1998 – juris Rn. 25).

Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist dabei sowohl für die Interessenabwägung als auch für die in diesem Rahmen erfolgende Prüfung der Erfolgsaussichten in der Hauptsache der Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts (vgl. Hoppe in Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, § 80 Rn. 105 f.). Aus dem materiellen Recht ergibt sich für die Prüfung der Erfolgsaussichten in der Hauptsache nichts Anderes, denn bei der hier streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung (Nr. 1) handelt es sich um einen Verwaltungsakt mit Dauerwirkung, der fortlaufend der Rechtfertigung bedarf und für dessen Beurteilung es mithin nicht auf den Zeitpunkt seines Erlasses, sondern – soweit wie hier keine mündliche Verhandlung stattfindet – auf den Entscheidungszeitpunkt ankommt (siehe nur BayVGH, B.v. 5.11.2020 – 1 ZB 20.598 – juris Rn. 7; B.v. 25.8.2016 – 9 ZB 13.1993 – juris Rn. 14).

(2) Die in der Hauptsache erhobene Klage gegen Nr. 1 des Bescheids vom 21. Mai 2026 wird voraussichtlich keinen Erfolg haben.

(a) Die zutreffend auf die Rechtsgrundlage des Art. 76 Satz 2 BayBO gestützte Nutzungsuntersagung in Nr. 1 des Bescheids vom 21. Mai 2026 ist formell rechtmäßig. Insbesondere wurde der Antragsteller jedenfalls mit Schreiben vom 12. Februar 2026 gemäß Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG zum Erlass einer Nutzungsuntersagung angehört.

(b) Die Nutzungsuntersagung ist auch hinreichend bestimmt.

Gemäß Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet zum einen, dass der Adressat in die Lage versetzt werden muss, zu erkennen, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts (BVerwG, U.v. 15.2.1990 – 4 C 41.87 – juris Rn. 29).

Diesen Anforderungen genügt die Nutzungsuntersagung. Nach dem Tenor des Bescheids wird die Nutzung des Vorhabengebäudes „als 24/7-E-Kiosk mit Spielebereich sowie die Vermietung/Verpachtung zur Nutzung zu diesem Zweck“ untersagt. Damit gibt der Tenor die vom Antragsteller selbst in dem Bauantragsformblatt vom 29. Oktober 2025 verwendete Vorhabenbezeichnung im Wesentlichen wieder. Daraus sowie aus der Begründung des Bescheids ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die gesamte Nutzung untersagt werden sollte, d.h. auch der Betrieb des E-Kiosks für sich genommen. Denn insbesondere im Rahmen der Ermessenserwägungen stellte die Antragsgegnerin auf das aus ihrer Sicht mit Blick auf den Gesundheits- und Jugendschutz bedenkliche Warensortiment sowie die ungeklärte immissionsschutzrechtliche Problematik ab, die sich aus dem Betrieb während der Nachtzeit ergibt. Diese Aspekte betreffen nicht bzw. nicht nur den Spielebereich, sondern auch den E-Kiosk für sich genommen.

(3) Die Nutzungsuntersagung ist voraussichtlich auch materiell rechtmäßig. Die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO liegen nach summarischer Prüfung vor (a) und die Antragsgegnerin hat das ihr auf Rechtsfolgenseite eingeräumte Ermessen frei von Ermessensfehlern ausgeübt, die der durch § 114 Satz 1 VwGO eingeschränkten gerichtlichen Nachprüfung unterliegen (b).

(a) Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften genutzt, so kann diese Nutzung gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO untersagt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen sind schon dann erfüllt, wenn eine bauliche Anlage ohne die erforderliche Genehmigung, somit formell illegal, genutzt wird. Die Nutzungsuntersagung dient – jedenfalls bei genehmigungsbedürftigen – Vorhaben in erster Linie dazu, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen. Ob die Nutzung auch materiell baurechtswidrig ist, ist regelmäßig keine Frage des Tatbestands, sondern betrifft die im Rahmen des Ermessens der Bauaufsichtsbehörde zu berücksichtigenden Gesichtspunkte (vgl. Decker in Busse/Kraus, BayBO, 161. EL Februar 2025, Art. 76 Rn. 282 ff. m.w.N.).

Die tatbestandlichen Voraussetzungen liegen hier voraussichtlich vor. Die streitgegenständliche Nutzung ist formell illegal. Sie ist nicht von der Baugenehmigung vom 3. Februar 1972 gedeckt. Es ist vielmehr von einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung auszugehen und die erforderliche Baugenehmigung liegt nicht vor.

(aa) Zwischen den Beteiligten ist nicht streitig, dass die – nicht vorgelegte – Baugenehmigung für das Vorhabengebäude vom 3. Februar 1972 für die streitgegenständlichen Nutzungseinheiten eine Ladennutzung vorsieht. Bereits die Nutzung als E-Kiosk überschreitet die Variationsbreite der genehmigten Ladennutzung. Zwar handelt es sich auch bei einem E-Kiosk grundsätzlich um eine Verkaufsstätte; allein die vollautomatisierte Abwicklung des Warenhandels zwingt nicht zur Annahme einer Nutzungsänderung. Der E-Kiosk, den der Antragsteller betreibt, unterscheidet sich – auch in seiner nach Angaben des Antragstellers „entschärften“ Form – von einem herkömmlichen Laden in mehrfacher Hinsicht: Während ein herkömmlicher Laden grundsätzlich an die allgemeinen Ladenschlusszeiten (Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayLadSchlG) gebunden ist, d.h. regelmäßig nur an Werktagen einschließlich Samstagen zwischen 6 Uhr und 20 Uhr öffnen darf, soll der hier gegenständliche E-Kiosk als personallos betriebener Kleinstsupermarkt i.S.v. Art. 2 Abs. 2 Satz 1 BayLadSchlG täglich an 24 Stunden – insbesondere auch während der Nachtstunden – betrieben werden. Auch das Einkaufsverhalten der Kunden des E-Kiosks und der angesprochene Kundenkreis unterscheiden sich – nicht zuletzt aufgrund der Betriebszeiten und des Warenangebots – typischerweise von dem Verhalten und der Zusammensetzung der Kundschaft eines Ladens. Ferner ist in einem herkömmlichen Laden Personal anwesend, das den ordnungsgemäßen Geschäftsablauf und das Verhalten der Kundschaft überwacht. Bei dem E-Kiosk fehlt es an entsprechendem Personal. Gerade aufgrund dieser Umstände – Nachtbetrieb und fehlende Aufsicht – weicht ein E-Kiosk wie der des Antragstellers hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die nähere Umgebung von einem herkömmlichen Laden ab. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass sich durch die bauliche Verbindung von Ladeneinheiten die Verkaufsfläche des E-Kiosks gegenüber den genehmigten einzelnen Ladeneinheiten deutlich vergrößert hat, auch wenn die genaue Größe der Verkaufsfläche sich den Akten nicht sicher entnehmen lässt. In der Gesamtschau kommt dem streitgegenständliche E-Kiosk somit eine andere städtebauliche Qualität als der bisher genehmigten Ladennutzung zu. Es kommen andere bauplanungsrechtliche (v.a. immissionsschutzrechtliche) und bauordnungsrechtliche Anforderungen (Stellplatzbedarf, Barrierefreiheit, Brandschutz) in Betracht, sodass sich die Genehmigungsfrage neu stellt. Das gilt erst recht für den Spielebereich, den der Antragsteller nach eigenen Angaben inzwischen stillgelegt hat.

(bb) Somit liegt eine grundsätzlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung i.S.v. Art. 55 Abs. 1 BayBO vor. Die Nutzungsänderung ist auch nicht nach Art. 57 Abs. 4 BayBO verfahrensfrei.

Nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO in der seit 1. Januar 2025 geltenden Fassung des Ersten Modernisierungsgesetzes Bayern vom 23. Dezember 2024 (GVBl. S. 605) ist die Änderung der Nutzung von Anlagen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlichrechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 bis 62b als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen, wobei andere öffentlichrechtliche Anforderungen in diesem Sinne die Verfahrensfreiheit unberührt lassen, soweit die neue Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist. Die Kammer teilt die Auffassung, dass die Vorschrift nur dann eingreift, wenn für die neue Nutzung – abgesehen von den bauplanungsrechtlichen Vorschriften über die Art der Nutzung – keine anderen öffentlichrechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 bis 62b BayBO in Betracht kommen (VG München, B.v. 3.7.2026 – M 11 S 26.1799 – juris Rn. 39; ebenso BayVGH, B.v. 13.4.2026 – 1 ZB 24.2026 – juris Rn. 11; Weinmann in BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, Art. 57 BayBO Rn. 268b; Lechner/Busse in Busse/Kraus, BayBO, 161. EL Februar 2026, Art. 47 Rn. 411; Vollzugshinweise zu den Änderungen der Bayerischen Bauordnung, StMB-Schreiben v. 4.2.2025 – StMB-24-4101-2-129-680 – S. 12 f.).

Demnach ist vorliegend die Nutzungsänderung hin zu einem 24 Stunden täglich geöffneten E-Kiosk (mit und ohne Spielebereich) nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO nicht verfahrensfrei, da für diese neue(n) Nutzung(en) andere öffentlichrechtliche Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 BayBO in Betracht kommen.

Die Verweisung auf Art. 60 Satz 1 BayBO ist dabei so zu verstehen, dass auch dann, wenn kein Sonderbau vorliegt, zwar alle, aber auch nur solche Anforderungen zu berücksichtigen sind, die gemäß Art. 60 Satz 1 BayBO Prüfungsmaßstab im Baugenehmigungsverfahren sein können; es kommt jedoch nicht darauf an, ob diese Anforderungen in dem Genehmigungsverfahren für die konkrete Nutzungsänderung tatsächlich zu prüfen wären (BayVGH, B.v. 28.6.2016 – 15 CS 15.44 – juris Rn. 18; B.v. 28.2.2014 – 15 CS 13.1863 – juris Rn. 15; Weinmann in BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, Art. 57 BayBO Rn. 263; Molodovsky/Waldmann in Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, Werkstand: 1.3.2026, Art. 57 Rn. 221a; Weber in Schwarzer/König, BayBO, 5. Aufl. 2022, Art. 57 Rn. 109; Vollzugshinweise zur BayBO 2013, IMS v. 1.7.2013 – IIB4-4101-033/11 – Rn. 57.4.1; vgl. auch BayLT-Drs. 16/13683, S. 15). Überdies kommen andere öffentlichrechtliche Anforderungen in diesem Sinn nicht nur dann in Betracht, wenn für die neue Nutzung strengere Vorschriften gelten können, sondern auch, wenn die neuen Anforderungen weniger einschränkend sind. Das kann der Fall sein, wenn bisherige und geänderte Nutzung in unterschiedlichen Rechtsvorschriften geregelt sind oder wenn sich aus derselben Norm abweichende Anforderungen hinsichtlich der Zulässigkeit einer neuen Nutzung ergeben können. Voraussetzung für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist nicht, dass tatsächlich andere Anforderungen an die geänderte Nutzung gestellt werden, sondern nur, dass derartige Anforderungen in Betracht kommen können (BayVGH, B.v. 28.6.2016 – 15 CS 15.44 – juris Rn. 18; B.v. 28.2.2014 – 15 CS 13.1863 – juris Rn. 15; Weinmann in BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, 36. Edition, Stand: 01.05.2026, Art. 57 BayBO Rn. 264).

Die von der Antragsgegnerin angesprochenen gaststätten-, gewerbe- oder jugendschutzrechtlichen Anforderungen müssen demnach außer Betracht bleiben; mangels entsprechender Konzentrationsnorm im jeweiligen Fachrecht gehören sie nicht zum Prüfungsprogramm im Baugenehmigungsverfahren. In Betracht kommen jedoch andere bauplanungsrechtliche Anforderungen, insbesondere aufgrund der Lärmauswirkungen, gerade jenen des Nachtbetriebs. Auch aus bauordnungsrechtlicher Sicht können mit Blick auf Stellplätze, Barrierefreiheit und Brandschutz andere Anforderungen zu stellen sein. Ob die genannten Belange aufgrund der beabsichtigten neuen Nutzung durch das klägerische Vorhaben auch tatsächlich berührt werden, spielt insoweit keine Rolle, da diese Frage im Baugenehmigungsverfahren zu klären ist (vgl. BayVGH, B.v. 13.4.2026 – 1 ZB 24.2026 – juris Rn. 11; B.v. 19.5.2016 – 15 CS 16.300 – juris Rn. 32). Deshalb kommt es auf die als Anlage AS 7a vorgelegte Erklärung über die subjektiven Wahrnehmungen einer Anwohnerin nicht an und die Antragsgegnerin musste die Immissionslage auch nicht, wie der Antragsteller in seiner Replik vom 15. Juli 2026 meint, im Detail darlegen.

(b) Die Antragsgegnerin hat das ihr auf Rechtsfolgenseite eingeräumte Ermessen (Art. 40 BayVwVfG) pflichtgemäß und ohne der durch § 114 Satz 1 VwGO eingeschränkten gerichtlichen Nachprüfung unterliegende Ermessensfehler ausgeübt.

Das der Antragsgegnerin eingeräumte Ermessen richtet sich vorrangig nach dem Zweck der Eingriffsnorm, rechtmäßige Zustände herzustellen. Die Bauaufsichtsbehörde hat dabei so vorzugehen, dass die Einhaltung öffentlichrechtlicher Vorschriften möglichst effektiv gewährleistet wird. Es entspricht regelmäßig pflichtgemäßer Ermessensausübung, wenn die Bauaufsichtsbehörde eine formell illegale Nutzung durch den Erlass einer Nutzungsuntersagung unterbindet (vgl. nur BayVGH, B.v. 4.1.2023 – 1 CS 22.1971 – juris Rn. 9). Grenzen ergeben sich aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. So darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (BayVGH, B.v. 21.10.2024 – 1 CS 24.1295, 1 CS 24.1297 – juris Rn. 10; B.v. 8.1.2021 – 9 CS 20.2376 – juris Rn. 13).

Nach diesen Maßstäben ist die Ermessensausübung durch die Antragsgegnerin nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin hat erkannt, dass ihr Ermessen zusteht und dieses ausgeübt. Die Nutzungsuntersagung ist nicht deshalb unverhältnismäßig, weil die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig wäre. Anhand der vom Antragsteller vorgelegten Bauvorlagen kann die Zulässigkeit des Vorhabens nicht mit der nötigen Sicherheit beurteilt werden. So sind bereits die Angaben über die Verkaufsfläche widersprüchlich und die Betriebsbeschreibung, die nach Angaben des Antragstellers zwischenzeitlich ohnehin überholt ist, weist Lücken auf (insb. ist unklar, ob die Paketstationen weiter betrieben werden sollen). Ungeklärt und auch nicht offensichtlich zu bejahen ist die vom Landratsamt D. in seiner Stellungnahme vom 14. November 2025 verneinte immissionsschutzrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens. Soweit der Antragsteller vorträgt, der Erlass der Nutzungsuntersagung sei ermessensfehlerhaft, weil die neue Nutzung nicht offensichtlich nicht genehmigungsfähig sei, überspannt er die Ermessensanforderungen. Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht gehalten, eine formell illegale Nutzung allein deshalb länger hinzunehmen, weil deren Genehmigungsfähigkeit nicht ausgeschlossen werden kann. Die Nutzungsuntersagung dient vielmehr gerade dazu, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen und kann deshalb schon dann ausgesprochen werden, wenn die Genehmigungsfähigkeit der neuen Nutzung nicht offensichtlich ist und somit der Prüfung in einem Baugenehmigungsverfahren bedarf. Auch aus anderen Gründen ist die Nutzungsuntersagung nicht unverhältnismäßig. Insbesondere war die Antragsgegnerin nicht gehalten, die Nutzungsuntersagung auf den Spielebereich zu beschränken oder die Fortsetzung der Nutzung unter Auflagen zu gestatten. Dabei mag es sich um mildere, nicht aber um gleich effektive Mittel handeln; denn jedenfalls die formelle Illegalität der Nutzung als durchgehend geöffneter E-Kiosk würde so perpetuiert. Auch sonst ist für beachtliche Ermessenfehler nichts ersichtlich. Insbesondere musste die Antragsgegnerin den wirtschaftlichen Interessen des Antragstellers bzw. der Betreiberin gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Unterbindung der formell rechtswidrigen Nutzung keinen Vorrang einräumen. Der Antragsteller würde andernfalls besser gestellt als ein rechtstreuer Bauherr, der vor Aufnahme der Nutzung das erforderliche Baugenehmigungsverfahren durchläuft.

Keinen Bedenken begegnet auch die Störerauswahl. Auch insoweit hat die Antragsgegnerin das ihr eingeräumte Ermessen erkannt und den Antragsteller, der auch als Bauherr aufgetreten ist, in seiner Eigenschaft als Eigentümer des Vorhabengrundstücks jedenfalls als Zustandsstörer zu Recht in Anspruch genommen.

(c) Schließlich ist die Nutzungsuntersagung auch nicht dadurch – nachträglich – ganz oder zum Teil rechtswidrig oder nach Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG teilweise unwirksam geworden, dass der Spielebereich zwischenzeitlich stillgelegt und das Warensortiment verändert worden ist. Denn eine Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO beinhaltet nicht nur das Gebot, die beanstandete Nutzung (einmalig) einzustellen, sondern auch das Verbot, auf Dauer dieselbe oder eine vergleichbare Nutzung dort wieder aufzunehmen; sie erledigt sich nicht durch eine (vorübergehende) Einstellung des Betriebs, sondern tritt grundsätzlich erst mit der nachträglichen Genehmigung der untersagten Nutzung außer Kraft (zum Ganzen BayVGH, B.v. 21.10.2024 – 1 CS 24.1295, 1 CS 24.1297 – juris Rn. 12; B.v. 26.4.2023 – 1 ZB 22.1869 – juris Rn. 13). Einer substantiierten Darlegung der Wiederaufnahmegefahr bedarf es nicht (vgl. BayVGH, B.v. 21.10.2024 – 1 CS 24.1295, 1 CS 24.1297 – juris Rn. 12). Aus diesen Gründen berührt die behauptete Einschränkung der Nutzung die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit der Nutzungsuntersagung nicht.

c) Der Hauptantrag zu 2. ist unbegründet. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung der Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung. Denn eine Zwangsmittelandrohung entfaltet – jedenfalls vor Abschluss des Vollstreckungsverfahrens – fortdauernde Rechtswirkungen, weshalb ihre Rechtmäßigkeit nicht im Erlasszeitpunkt, sondern im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung zu beurteilen ist (vgl. BVerwG, U.v. 16.12.2004 – 1 C 30.03 – juris Rn. 23).

Rechtsgrundlage der Zwangsgeldandrohung in Nr. 3 des angefochtenen Bescheids sind Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 2, Art. 36 VwZVG. Die Antragsgegnerin war als Anordnungsbehörde i.S.d. Art. 20 Nr. 1 VwZVG gem. Art. 30 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 VwZVG für ihren Erlass zuständig. Eine (gesonderte) Anhörung war gem. Art. 28 Abs. 2 Satz 5 BayVwVfG entbehrlich. Durch Androhung von Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR wurde auch Art. 36 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 5 VwZVG Genüge getan. Das Zwangsgeld bewegt sich in dem durch Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG festgelegten Rahmen und erscheint angemessen. Dass dem Antragsteller keine Frist i.S.d. Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG gesetzt worden ist, sondern dieser die streitgegenständliche Nutzung ab sofort zu unterlassen hatte, ist unschädlich. Denn nach allgemeiner Ansicht bedarf es bei einer Unterlassungsverpflichtung im Regelfall – und so auch hier – keiner Fristsetzung (siehe nur BayVGH, B.v. 15.6.2000 – 4 B 98.775 – juris Rn. 21). Die Zwangsgeldandrohung ist auch nicht unbestimmt. Es ist ohne Weiteres erkennbar, dass das Zwangsgeld fällig wird, wenn der Antragsteller der hinreichend bestimmten Unterlassungsverpflichtung in Nr. 1 des Bescheids zuwiderhandelt.

Gewisse Bedenken trägt die Kammer jedoch insoweit, als die Antragsgegnerin keine Duldungsanordnung gegenüber der Betreiberin erlassen hat. Ob eine solche erforderlich wäre, lässt sich jedoch nach Aktenlage nicht hinreichend beurteilen. Der Bevollmächtigte des Antragstellers hat zwar sehr ausführlich, wohl unter Rückgriff auf KI-Anwendungen dargestellt, welche Anforderungen die Rechtsprechung an die Bestimmtheit von Zwangsgeldandrohungen stellt; wegen des Fehlens einer Duldungsanordnung hat er jedoch keine Einwände erhoben. Die Rechtsverhältnisse zwischen der Betreiberin und dem Antragsteller sind nach Aktenlage nicht klar und wurden vom Antragsteller auch nicht näher dargelegt. Insofern erweist sich die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohung als offen. Im Rahmen der deshalb vorzunehmenden offenen Interessenabwägung hält die Kammer die Anordnung der aufschiebenden Wirkung hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung nicht für geboten. Das angedrohte Zwangsgeld erscheint nicht außergewöhnlich hoch und es ist weder ersichtlich noch dargetan, dass der Antragsteller durch eine etwaige Beitreibung unzumutbar wirtschaftlich beschwert oder gar in seiner Existenz bedroht werden würde. Überdies könnte die Antragsgegnerin eine allfällige Duldungsanordnung gegenüber der Betreiberin und – falls erforderlich – weiteren Dritten (z.B. bei mehrstufigen Schuld- und Besitzverhältnissen) jederzeit nachholen.

2. Für die – hilfsweise – beantragte Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung unter Auflagen besteht kein Anlass. Dabei handelt es sich – wie oben dargelegt – nicht um gegenüber der von der Kammer nicht außer Vollzug gesetzten zwangsgeldbewehrten Nutzungsuntersagung mildere, gleich effektive Mittel; der Antragsteller hat kein überwiegendes Interesse an der auch nur teilweisen Fortsetzung der insgesamt formell rechtswidrigen Nutzung.

3. Da der Antragsteller unterlegen ist, waren ihm gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

4. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nrn. 9.4.2, 1.7.2, 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025. Der festgesetzte Streitwert entspricht der Hälfte der geschätzten Jahresmiete für die angemieteten Flächen, die sich nach dem vom Antragsteller eingereichten Genehmigungsplan, Stand: September 2025 (Bl. 269 d.A.) einschließlich Nebenräumen auf ca. 173,5 m2 belaufen, wobei die Kammer einen Mietzins von 16,00 EUR/m2 angenommen hat (12 x 173,5 m2 x 16,00 EUR/m2 = 33.312,00 EUR).