OLG Karlsruhe, Beschluss vom 24.08.2026 – 19 W 16/26 (Wx)

Die Beteiligten möchten im Wege der Grundbuchbeschwerde die Eintragung eines Amtswiderspruchs zu mehreren Grundbucheintragungen erreichen, hilfsweise deren Löschung.

R. F. war seit dem Jahre 2004 als Eigentümer der im damaligen Grundbuch von B. Blatt C verzeichneten Gebäude- und Freifläche M-Str. 19 in B. eingetragen (GB-Ausdruck C., AS II 15ff.).

Am 2. September 2005 (Sonderband Grundakte C., AS 28) ließ R. F. von der Notarin M. in K. (UZ 1138/2005; UR .../2005) eine Teilungserklärung beurkunden, die die Bildung von drei Wohnungseigentumsanteilen vorsah. Unter der Überschrift „Grundbucherklärungen“ enthielt die Urkunde folgende Bestimmung:

„Ich bewillige und beantrage die Eintragung der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum sowie die Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowie die Bestimmungen 2 bis 11 (mit Ausnahme der Bestellung des Verwalters) dieser Urkunde als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen“.

R. F. bevollmächtigte mehrere namentlich bezeichnete Angestellte des Notariats K. jeweils einzeln unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, ihn bei allen zum Vollzug der Urkunde erforderlichen Rechtsgeschäften und Handlungen zu vertreten; die Vollmacht war in der Weise beschränkt, dass sie nur beim Notariat K. und nur in notariell beglaubigter oder beurkundeter Form ausgeübt werden sollte. Die Notarin wurde bevollmächtigt, Anträge zu stellen und zurückzunehmen.

Ebenfalls am 2. September 2005 veräußerte R. F. die im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung mit der Ziffer 2 bezeichnete Wohnung an seinen Sohn V. F. zum Preis von 125.000,00 EUR (UZ .../2005; UR .../2005 der Notarin M., Sonderband Grundakte C., AS 51).

Die Anträge auf Aufteilung nach § 8 WEG und den Eigentumswechsel sind zwar am 9. September 2005 beim Grundbuchamt eingegangen, wurden jedoch wegen fehlender Unterlagen mit Beschluss vom 20. Februar 2006 zurückgewiesen (vgl. Schreiben des Grundbuchamts vom 8. Februar 2022, Sonderband Grundakte C., AS 78).

R. F. ist am 3. Dezember 2017 verstorben und von den Beteiligten zu 1 und 2 der Witwe und einem Sohn sowie V. F. einem weiteren Sohn beerbt worden (Gemeinschaftlicher Erbschein des AG Bruchsal vom 22. August 2018, Sonderband Grundakte C). Am 13. September 2018 beantragte die Beteiligte zu 1 (Sonderband Grundakte C.) die Berichtigung des Grundbuchs dahin, dass die Erben als Eigentümer eingetragen werden. Das Grundbuchamt entsprach dem Antrag am 20. September 2018 (Erledigungsprotokoll vom 20. September 2018, Sonderband Grundakte C.).

Zuletzt am 30. Mai 2023 reichte der Notarvertreter N. ohne seinen Auftraggeber ausdrücklich anzugeben die Teilungserklärung und den Kaufvertrag, jeweils vom 2. September 2005, zum Teilvollzug der Teilungserklärung und zum Vollzug des Eigentumswechsels ein (Sonderband Grundakte C.).

Die Aufteilung des Grundstücks wurde am 20. Juni 2023 in das Grundbuch unter Neuanlegung der Grundbücher X bis Z eingetragen. Am selben Tage wurde V. F. als Eigentümer der im Wohnungsgrundbuch Y. eingetragenen Eigentumswohnung mit der laufenden Nr. 2 eingetragen. Am 3. August 2023 reichte der Notar F2 einen Vertrag vom 26. Juli 2023 zum Vollzug ein, in dem V. F. diese Wohnung im Rahmen einer ehebedingten Zuwendung seiner Ehefrau G. F. übertragen hatte. Dieser Eigentumswechsel wurde am 22. August 2023 eingetragen.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 11. März 2026 wandten sich die Beteiligten zu 1 und 2 an das Grundbuchamt mit dem Antrag, die am 20. Juni 2023 vorgenommenen Eintragungen Vollzug der Teilungserklärung und des Kaufvertrages rückgängig zu machen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen, nämlich die Beteiligten zu 1 und 2 und V. F. in Erbengemeinschaft als Eigentümer einzutragen; hilfsweise beantragten sie die Eintragung eines Amtswiderspruchs. Die Beteiligten zu 1 und 2 vertraten die Auffassung, die zugrunde liegenden Anträge seien nicht von einer berechtigten und bevollmächtigten Person gestellt worden; aus den Notarurkunden ergebe sich, dass lediglich die Notarin M. und deren namentlich benannte Mitarbeitende bevollmächtigt worden seien. Ein anderer Notar habe den Antrag daher nicht stellen dürfen. Das Grundbuchamt habe zudem nicht hinreichend geprüft, ob die in den Urkunden enthaltenen Erklärungen von keinem der Erben widerrufen worden sei; die Vorlage der Originalurkunden besage darüber nichts, zumal die Beteiligten zu 1 und 2 von den Urkunden keine Kenntnis gehabt hätten. Ferner sei ein etwaiger Anspruch auf Übereignung verjährt. Der Kaufvertrag weise gravierende Auffälligkeiten auf, die in ihrer Gesamtheit Bedenken hinsichtlich der Ernsthaftigkeit und Wirksamkeit der Übereignung begründeten. Die Auflassung sei nicht von der vorherigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht worden, es sei keine Vollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Kaufpreisschuld vereinbart, kein Fälligkeitszeitpunkt für die Kaufpreiszahlung bestimmt und der Kaufpreis nach Kenntnis der Beteiligten zu 1 und 2 bis heute nicht entrichtet worden.

Das Grundbuchamt hat den Antrag durch Beschluss vom 8. April 2026 zurückgewiesen. Die Teilungserklärung habe auf Antrag des V. F. vollzogen werden können, weil dieser als eingetragener Miterbe antragsberechtigt gewesen sei. Die in der Teilungserklärung erteilten Vollmachten schlössen einen eigenen Antrag durch V. F. als Miterben nicht aus. Zu einer Prüfung eines möglichen Widerrufs sei das Grundbuchamt nicht befugt; ebenso wenig komme es darauf an, ob die Beteiligten zu 1 und 2 Kenntnis von der Teilungserklärung gehabt hatten. Eine etwaige Verjährung sei vom Grundbuchamt nicht zu prüfen. Es sei jedenfalls im Wege der Gesamtschau davon auszugehen, dass auch der Antrag auf Eigentumsänderung für V. F. gestellt worden sei. Eine Prüfung der Angemessenheit der Kaufvertragsbedingungen sei dem Grundbuchamt verwehrt.

Gegen die Entscheidung des Grundbuchamts richtet sich die unter dem 14. April 2026 eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 mit dem Antrag, einen Amtswiderspruch einzutragen, hilfsweise die Eintragungen zu löschen. Die darin noch enthaltenen weiteren Anträge, das Grundbuchamt anzuweisen, den Beschwerdeführern eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts Y gemäß § 12 GBO und eine Abschrift des Antrags von V. F. vom 28. März 2023 zu übersenden, halten die Beteiligten zu 1 und 2 in ihrem weiteren Schreiben vom 21. Mai 2026 ersichtlich nach Teilabhilfe bzw. teilweiser Erledigung (vgl. Beschluss des Grundbuchamts vom 22. April 2026, Sonderband Grundakte Y.) nicht mehr aufrecht. Im Übrigen verfolgten die Beteiligten zu 1 und 2 ihre im Antragsverfahren vertretene Auffassung weiter. Das Grundbuchamt habe den zentralen auf die fehlende Antragsberechtigung bezogenen Einwand nicht beschieden, sondern umgangen; aus § 13 Absatz 1 Satz 3 GBO lasse sich keine von der materiellen Berechtigung unabhängige Antragsmacht herleiten. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass der Notarvertreter N. wirksam von V. F. bevollmächtigt worden sei; der Nachweis der Vollmacht müsse in der Form des § 29 GBO geführt werden. Der Vollzug der Teilungserklärung hätte der Mitwirkung aller Miterben bedurft; gleiches gelte für die Eigentumsumschreibung auf V. F.. Ergänzend machen die Beteiligten zu 1 und 2 geltend, die mittlerweile im Grundbuch Y. eingetragene Ehefrau könne sich wegen Kenntnis der zugrunde liegenden Vorgänge auf einen beim Eigentumserwerb bestehenden guten Glauben nicht berufen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde im hier relevanten Umfang durch Beschluss vom 22. April 2026 nicht abgeholfen (Sonderband Grundakte Y.).

Die nach §§ 71 Absatz 2 Satz 2, 53 GBO in Verbindung mit § 11 RPflG zulässige unbefristete Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Beschwerde ist statthaft. Beschwerdeberechtigt nach § 71 GBO ist derjenige, der durch die angefochtene Entscheidung in seiner Rechtsstellung beeinträchtigt ist und ein rechtlich geschütztes Interesse an ihrer Beseitigung hat (BGH, Beschluss vom 6. März 1981 – V ZB 18/80 –, BGHZ 80, 126, juris Rn. 5). Die Beteiligten zu 1 und 2 sind durch den Vollzug der Teilungserklärung insoweit beeinträchtigt, als sie das Eigentum an dem ungeteilten, im früheren Grundbuch C. verzeichneten Grundbesitz verloren haben, wenn auch zunächst ausgeglichen durch eine Mitberechtigung an den neu entstandenen Wohnungseigentumseinheiten. Durch den Vollzug des Kaufvertrages über eine der Eigentumswohnungen sind sie unmittelbar durch Verlust ihrer Stellung als Miteigentümer beeinträchtigt.

Auch in der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg. Sowohl gegen die Aufteilung des im Grundbuch von B., Blatt C., verzeichneten Grundbesitzes in Miteigentumsanteile, verbunden mit Sondereigentum (Blätter X, Y und Z), als auch gegen die Eintragung des Eigentumsübergangs an der Wohnung Nr. 2 (Blatt Y) ist gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ein Amtswiderspruch einzutragen. Dass die Voraussetzungen für eine Amtslöschung gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht vorliegen, ist unerheblich; eine solche beantragen die Beteiligten zu 1 und 2 nur hilfsweise.

1. Das Amtsgericht Grundbuchamt Maulbronn hat unter Verletzung von § 13 GBO bzw. § 19 GBO die Eintragung der Aufteilung des zuvor im Grundbuch von B., Blatt C., eingetragenen Grundbesitzes in Miteigentumsanteile, verbunden mit Sondereigentum, vorgenommen und diese am 20. Juni 2023 unter Schließung des Grundbuchs Blatt C. in die (für die drei Wohnungen getrennten) Grundbuchblätter X, Y und Z, übertragen. Durch diese Eintragungen ist das Grundbuch unrichtig geworden.

a) Die Anlage der Grundbuchblätter X, Y und Z und die Eintragung des jeweiligen Wohnungseigentums ist allein aufgrund des Antrags des Miterben V. F. (bzw. des Notars F2 bzw. dessen Vertreter N.) erfolgt. Tatsächlich hätten jedoch die Beteiligten zu 1 und 2 entweder ebenfalls einen solchen Antrag stellen oder die Eintragung von Wohnungseigentum gemäß § 19 GBO bewilligen müssen, da auch ihr Recht von der Eintragung betroffen ist.

aa) Gemäß § 8 Abs. 1 WEG kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. Diese Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum gleichgültig ob nach § 3 WEG oder nach § 8 WEG stellt keine Übertragung, sondern eine Inhaltsänderung dar (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10. Juli 2023 14 W 41/23 (Wx) juris, Rn. 18). Die entsprechende Erklärung bewirkt die Teilung des Vollrechts und enthält daher eine dingliche Verfügung über ein Recht an einem Grundstück (OLG Karlsruhe, a. a. O., juris, Rn. 19).

Die Teilungserklärung ist von demjenigen abzugeben, der im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Teilung Eigentümer ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. März 1975 3 W 251/74 -, DNotZ 1976, 168/ 169; Schneider in Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl., Kap. E Rn. 192). Der teilende Eigentümer muss im Zeitpunkt des Vollzugs der Teilung als solcher im Grundbuch eingetragen sein (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10. Juli 2023 14 W 41/23 (Wx) juris, Rn. 20 m. w. N.). Die Aufteilung wird wirksam mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bzw. § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung, BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2016 V ZB 198/15 -, juris, Rn. 17; BGH, Beschluss vom 21. März 2024 V ZB 10/23 -, juris, Rn. 10). Bis zu diesem Zeitpunkt hat die Teilungserklärung keinerlei materiell-rechtliche Wirkung (BGH a. a. O.) und ist frei widerruflich (BGH, Beschluss vom 22. November 2013 V ZR 96/12 -, juris, Rn. 23; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10. Juli 2023 14 W 41/23 (Wx) -, juris, Rn. 21).

§ 878 BGB ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG zwar da es sich um eine Verfügung handelt, an der nur der Grundstückseigentümer selbst beteiligt ist nicht unmittelbar, aber entsprechend anwendbar (BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2016 V ZB 198/15 -, juris, Rn. 13ff.).

aa) Dies zugrunde gelegt, hatte die von dem Erblasser R. F. am 2. September 2005 notariell beurkundete Teilungserklärung keine materiellrechtliche Wirkung mehr, nachdem der Antrag auf Aufteilung nach § 8 WEG zwar am 9. September 2005 beim Grundbuchamt eingegangen, von diesem jedoch wegen fehlender Unterlagen am 20. Februar 2006 zurückgewiesen worden war. Wird ein Antrag zurückgewiesen – also eine Zurückweisungsverfügung erlassen und bekannt gemacht -, so ist er grundbuchrechtlich erledigt (BeckOK GBO/Zeiser, 61. Ed. 1. Juni 2026, GBO § 17 Rn. 34) mit der Folge, dass nunmehr jüngere Anträge zu demselben Recht beschieden werden können. Daraus folgt, dass der zurückgewiesene Antrag nicht erneut herangezogen, sondern nur neu gestellt werden kann. Hieraus ist abzuleiten, dass einem zurückgewiesenen und damit grundbuchrechtlich nicht mehr maßgeblichen Antrag keine Bindungswirkung zukommen kann. In der Folge war die Teilungserklärung daher zwar als solche noch existent, hatte jedoch entgegen der Annahme des Grundbuchamts keine Bindungswirkung mehr.

Auch mit Eintritt des Erbfalls blieb die Teilungserklärung weiterhin ohne materiellrechtliche Wirkung. Der vormalige Antrag des R. F. konnte nicht wiederholt werden, da dieser im Zeitpunkt der erneuten Antragstellung verstorben und damit nicht mehr Eigentümer des Grundstücks war. Eine wirksame Aufteilung hätte nunmehr nur durch Mitwirken aller drei (seit 2018 im Grundbuch eingetragenen) Miterben, also die Beteiligten zu 1 und 2 gemeinsam mit V. F., erreicht werden können. Diese hätten entweder gemeinsam eine neue Teilungserklärung abgeben können oder sich dafür entscheiden können, von der bereits existierenden, materiell-rechtlich aber noch nicht wirksamen Teilungserklärung von R. F. erkennbar gemeinsam Gebrauch zu machen, z. B. durch einen gemeinsamen Vollzugsantrag gegenüber dem Grundbuchamt.

aa) Tatsächlich hat am 27. März 2023 jedoch nur V. F. den Antrag gestellt. Dies genügte nicht. Zu Unrecht geht das Grundbuchamt davon aus, bei einer Mehrheit von Antragsberechtigten könne jeder einzelne von ihnen den Antrag stellen. Ob dies für den Fall zutreffend gewesen wäre, dass alle drei Miterben die Teilungserklärung abgegeben hätten, kann dahinstehen. Denn dies war nicht der Fall. Die einzige vorliegende Teilungserklärung aus dem Jahr 2005 war nicht von den Miterben, sondern noch von dem Erblasser abgegeben worden und mangels erneuter Antragsstellung durch R. F. ohne materiell-rechtliche Wirkung.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Wiederholung des Antrags durch den Notar F2 bzw. dessen Vertreter N.. Diese waren weder die beurkundenden Notare der Teilungserklärung aus dem Jahr 2005 i. S. v. § 15 Abs. 2 GBO noch in dieser Teilungserklärung von dem Erblasser bevollmächtigt worden; ob diese den Antrag überhaupt hätten wiederholen können, kann offen bleiben. Jedenfalls die Notare F2 bzw. N. traten nach den Gesamtumständen allein für V. F. auf, wovon das Grundbuchamt im Zurückweisungsbeschluss selbst zutreffend ausgegangen ist (Sonderband Grundakte X, AS 7). Es fehlte daher jedenfalls an einer Erklärung für die Beteiligten zu 1 und 2. Ob die Vorlage der zugrunde liegenden Vollmachtsurkunde entbehrlich war, kann offen bleiben.

aa) Die Beteiligten zu 1 und 2 haben die Aufteilung aufgrund der Teilungserklärung auch nicht bewilligt. Eine Bewilligung (und nicht allein ein etwaiger Nachweis des Fehlens eines Widerrufs der ohnehin wirkungslosen Teilungserklärung) wäre jedoch jedenfalls erforderlich gewesen, da wie ausgeführt die Teilungserklärung die Teilung des Vollrechts enthält und daher eine dingliche Verfügung über ein Recht an einem Grundstück bewirkt, so dass die Beteiligten zu 1 und 2 von dieser betroffen waren.

a) Das Grundbuch ist durch den Vollzug der Aufteilung durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher unrichtig geworden, weil es an einer eigenen Teilungserklärung der Beteiligten zu 1 und 2 oder jedenfalls der Zustimmung oder der Zueigenmachung der Teilungserklärung des R. F. durch die Beteiligten zu 1 und 2 gefehlt hat.

2. In der Folge ist auch die Eintragung des V. F. unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt und durch diese das Grundbuch unrichtig geworden, so dass auch insoweit ein Widerspruch einzutragen war.

Unerheblich ist dabei die Frage, ob die Auflassung und die Bewilligung bereits bindend von R. F. erklärt worden waren und ob nach Eintragung der Miterben im Grundbuch eine Erklärung des Berechtigten i. S. v. § 19 GBO vorläge. Denn jedenfalls betrafen diese jeweils nur einen 1/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss. Die Aufteilung des Grundstücks in solche Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum war jedoch mangels wirksamer Teilungserklärung noch nicht wirksam, so dass ein solcher Anteil auch nicht wirksam erworben werden konnte.

Ob V. F. einen durchsetzbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen R. F. gehabt hätte oder nunmehr einen Anspruch gegen die Beteiligten zu 1 und 2 hat, die zur Ermöglichung der Erfüllung des Kaufvertrages erforderliche Teilungserklärung wirksam abzugeben, ist eine Frage des materiellen Rechts und im Grundbuchverfahren nicht zu berücksichtigen.

3. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs bezüglich des Erwerbsvorgangs durch G. F. beantragen die Beteiligten zu 2 und 3 nicht. Ein solcher ist auch nicht erforderlich. Ob V. F. oder seine Ehefrau das Eigentum wirksam erworben haben, ist im Grundbuchverfahren nicht zu prüfen. Sollte dies nicht der Fall sein, wird jedenfalls ein guter Glauben möglicher weiterer Erwerber bereits durch die nach diesem Beschluss einzutragenden Amtswidersprüche zerstört.

4. Die Entscheidung konnte ohne Gewährung rechtlichen Gehörs gegenüber V. und G. F. ergehen. Im Hinblick auf den Sicherungszweck des Amtswiderspruchs ist die vorherige Anhörung derjenigen, deren Rechtsstellung durch die Eintragung eines Amtswiderspruchs beeinträchtigt wird, nicht zwingend erforderlich (vgl. OLG München, Beschluss vom 17. Dezember 2013 34 Wx 454/12 -, juris, Rn. 13; Schäfer in Demharter, GBO, 34. Aufl., § 53 Rn. 35). Im vorliegenden Fall hat der Senat von der Anhörung wegen der Gefahr eines zwischenzeitlichen gutgläubigen Erwerbs durch einen Dritten abgesehen.

1. Zu einer Kostenentscheidung oder einer Festsetzung des Gebührenstreitwerts von Amts wegen besteht kein Anlass. Gerichtskosten fallen in der Beschwerdeinstanz nicht an, weil die Beschwerde nicht verworfen oder zurückgewiesen worden ist (Ziffer 14510 KV-GNotKG). Ein Beteiligter in Gegnerstellung war am Verfahren nicht beteiligt, so dass kein Anlass zu einer Entscheidung über außergerichtliche Kosten bestand.

2. Grundsätzliche oder der Rechtsfortbildung zugängliche Fragen sind nicht aufgeworfen, so dass eine Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Absatz 2 Satz 1 GBO) nicht veranlasst war.