OLG Brandenburg, Urteil vom 20.08.2026 – 5 U 25/25

Der Kläger macht gegen die Beklagten zu 1 und 3 als Verkäufer und den Beklagten zu 2 als Makler Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb eines bebauten Grundstücks als Bauerwartungsland aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 14. Juli 2016 geltend. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage insgesamt als unbegründet abgewiesen, weil der Kläger weder eine arglistige Täuschung noch eine Betrugshandlung der Beklagten habe darlegen und beweisen können. Der in erster Linie geltend gemachte Minderungsanspruch bestehe nicht. Bereits die Berechnung dieses Anspruchs sei zu einem großen Teil unschlüssig, weil der Kläger eine evident falsche Berechnungsmethode wähle. Der Anspruch scheitere zudem an der Mangelhaftigkeit der Kaufsache. Der Kläger habe das erhalten, was ihm versprochen worden sei. Er habe nicht bewiesen, dass es sich bei dem Grundstück nicht um Bauerwartungsland handle. Das Grundstück befinde sich unstreitig im Außenbereich der Stadt („Ort 01“). Bei Bauerwartungsland handele es sich um Flächen, die in den Flächennutzungsplänen von Gemeinden als zukünftiges Bauland oder als Land mit zu erwartender Bebaubarkeit verzeichnet und noch nicht erschlossen seien. Nach § 5 Abs. 2 ImmoWertV seien Flächen als Bauerwartungsland einzustufen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Diese Voraussetzungen lägen vor. Das Grundstück sei im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt („Ort 01“) als Wohnbaufläche ausgewiesen. Es komme nicht entscheidend darauf an, dass die Stadt gegenüber dem gerichtlichen Sachverständigen („Name 01“) auf den seit dem 4. Mai 2019 gültigen FNP Bezug genommen habe, obwohl der Kaufvertrag aus dem Jahr 2016 stamme, denn auf S. 2 des Bescheides vom 10. Mai 2017 (Anlage K 5) habe die Stadt ausgeführt, dass die streitgegenständliche Fläche im FNP als Wohnbaufläche ausgewiesen sei. Damit gebe die Stadt („Ort 01“) zu erkennen, dass diese Fläche grundsätzlich der Wohnbebauung zugänglich gemacht werden solle (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Unerheblich sei, dass sie im Jahr 2007 eine erste Überplanungsabsicht eingestellt habe. Aus dem Beschluss, einen Bebauungsplan nicht aufzustellen, folge nicht, dass eine Überplanung des Gebiets dauerhaft ausgeschlossen sei. Der erforderliche Beweis sei auch deshalb nicht geführt, weil der gerichtliche Sachverständige überzeugend zu der Einschätzung gelangt sei, dass es sich bei dem Grundstück weit überwiegend um Bauerwartungsland handle. Er habe ausgeführt, dass sich unterhalb der Schwelle von Bauerwartungsland lediglich die Kategorie land- und forstwirtschaftliche Flächen finde, die aber hier nicht vorlägen. Dies ergebe sich schon daraus, dass auch eine Wochenendnutzung möglich sei.

Ein Mangel liege auch nicht deswegen vor, weil der von der Veräußerin bewohnte Bungalow als „Wohnbungalow“ beschrieben worden sei. Die Beschreibung sei einer Auslegung zugänglich. Der Begriff könne dahingehend zu verstehen sein, dass das Gebäude zur dauerhaften Wohnnutzung geeignet und diese auch zulässig sei. Die Geeignetheit des Gebäudes dafür stehe nicht in Frage. Die Zulässigkeit der dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken sei aufgrund der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 25. Januar 2011, Az. VG 3 K 401/09, nicht gegeben. Den Parteien sei aufgrund der Beschreibung als Bauerwartungsland bekannt bzw. es hätte dem Kläger bekannt sein müssen, dass das Grundstück im Außenbereich liege. Eine dauerhafte Wohnnutzung im Außenbereich sei nach den Grundsätzen des § 35 BauGB grundsätzlich ausgeschlossen und nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 35 Abs. 2 BauGB überhaupt zulässig. Es sei auch zu berücksichtigen, dass der Kläger als Sachkundiger einzustufen sei. Dies ergebe sich aus seiner nebenberuflichen Tätigkeit. Er verwalte unstreitig Immobilien im Bereich der Stadt („Ort 01“) und sei in unmittelbarer Nähe zu dem Grundstück aufgewachsen. Es grenze an eine prozessuale Lüge, wenn er dies bestreite. Dies gelte weiter für seine Behauptung, es sei nicht zulässig, das Objekt zur Ferienvermietung zu nutzen. Dies erschüttere die Glaubwürdigkeit des Klägers massiv und betreffe auch seinen Vortrag, er hätte das Grundstück nicht gekauft, wenn er von der Nutzungsuntersagung gewusst hätte, und die Angaben in dem „Exposé“ hätten ihn zu der Kaufentscheidung bewegt. Die Nutzbarkeit des Grundstücks sei auch keine zugesicherte Eigenschaft des Grundstücks. Auf die Frage der Arglist komme es danach nicht an. Im Übrigen komme ein Anspruch auch deswegen nicht in Betracht, weil das Grundstück nicht mit einem Minderwert belastet sei. Es sei unstreitig, dass die Stadt („Ort 01“) in Kenntnis der Nutzungsuntersagung ebenfalls bereit gewesen sei, das Grundstück zu einem Preis von 312.000 € zu erwerben. Aus den gleichen Gründen scheitere ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB.

Gegen das ihm am 24. Februar 2025 zugestellte Urteil des Landgerichts Cottbus hat der Kläger mit am 24. März 2025 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die er, nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 26. Mai 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

Er macht unter Wiederholung seines bisherigen Vorbringens insbesondere geltend, die Entscheidung des Landgerichts sei bereits verfahrensfehlerhaft, weil auf seinen Antrag in der mündlichen Verhandlung vom 12. Dezember 2024 eine Frist zur Stellungnahme wegen des erstmaligen gerichtlichen Hinweises hätte gewährt werden müssen. In der mündlichen Verhandlung vom 7. April 2022 sei von dem Vorgänger im Dezernat noch der Hinweis erteilt worden, es sei durch Sachverständigengutachten zu klären, welche Auswirkungen eine nach vorläufiger Auffassung des Gerichts in Betracht kommende Täuschung über die Eignung des Grundstücks zur Dauerwohnnutzung der Bestandsgebäude habe. In dem nachfolgend verkündeten Hinweis sei unter Ziffer 3 die Auffassung des Gerichts niedergelegt, dass die Beklagten dem Kläger wahrheitswidrig vorgetäuscht haben dürften, dass der Bungalow als Dauerwohnung genutzt werde. Soweit in dem Urteil darauf hingewiesen werde, dass die Berechnung des Minderungsanspruchs unzutreffend sei, handele es sich um eine rein rechtliche Bewertung, die vom Berufungsgericht überprüft werden könne.

Ein Sachmangel ergebe sich bereits aufgrund der Beschreibung in dem Prospekt (Anlage K 1). Davon sei auch der Beklagte zu 2 selbst ausgegangen, der im Termin vom 7. April 2022 zu Protokoll gegeben habe, er habe von der untersagten Nutzung zu Dauerwohnzwecken keine Kenntnis gehabt. Dies entspreche zudem seiner Wertermittlung (Anlage K 30), in der das Grundstück mit „Wohngrundstück mit kleinem Wohnbungalow und weiteren Erholungs-Bungalows“ beschrieben werde. Er habe demgemäß seiner Wertermittlung insgesamt 1.500 qm Bauland mit einem Preis von 35 €/qm zugrunde gelegt.

Er, der Kläger, sei bei Erwerb davon ausgegangen, das Grundstück liege im unbeplanten Innenbereich. Er habe angenommen, dass im Straßenbereich gebaut werden könne. Das Grundstück verfüge über eine Hausnummer und sei von Bebauung umgeben. Das Gericht habe nicht berücksichtigt, dass der Beklagte zu 2 als Immobilienexperte das Grundstück ebenfalls nicht dem Außenbereich zugeordnet habe. Bei den von ihm bisher erworbenen Objekten habe sich eine derartige Problematik nicht gestellt, weil es sich um bewohnte Mehrfamilienhäuser gehandelt habe, die er im Übrigen verwalten lasse. Die verstorbene Beklagte zu 1 habe bei dem dritten Vorort-Termin zudem angeben, sie wolle aus Altersgründen nicht mehr auf dem Grundstück wohnen. Es habe vor diesem Hintergrund für ihn kein Anlass zu Nachforschungen bestanden. Hinsichtlich der Möglichkeit zur Nutzung der Bungalows als Ferienwohnungen habe er in den Schriftsätzen vom 18. Dezember 2020 und vom 21. Mai 2021 lediglich aus Emails der Stadt („Ort 01“) zitiert. Dies könne ihm nicht als prozessuale Lüge unterstellt werden. Auch hinsichtlich der Beschreibung des Grundstücks als „Bauerwartungsland“ liege ein Sachmangel vor. Es sei bereits unklar, auf welchen FNP die Stadt („Ort 01“) in ihrem Bescheid vom 10. Mai 2017 (Anlage K 5) Bezug genommen habe. Der Sachverständige habe im Rahmen seiner Anhörung am 12. Dezember 2024 angegeben, ein früherer FNP als der vom 4. April 2019 sei ihm nicht bekannt. Es sei daher davon auszugehen, dass im Juli 2016 kein FNP existiert habe. Es fehlten damit hinreichend konkrete Tatsachen, um mit hinreichender Sicherheit annehmen zu können, es handele sich um Bauerwartungsland.

Unabhängig vom Vorliegen eines Sachmangels könnten gleichwohl deliktische Ansprüche bestehen. Die Beklagten hätten die ihnen bekannte Tatsache, dass die Nutzung des Bungalows zum Dauerwohnen rechtskräftig untersagt worden sei, verschwiegen. In diesem Verschweigen liege eine arglistige Täuschung.

Ein Minderwert des Grundstücks ergebe sich bereits aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten. Es habe zu keiner Zeit ein verbindliches Angebot der Stadt („Ort 01“) gegeben, das Grundstück zu einem Preis von 312.000 € zu erwerben.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 13. Februar 2025 verkündeten Urteils des Landgerichts Cottbus, Az, 2 O 563/20, nach seinen erstinstanzlich gestellten Anträgen zu erkennen.

Die Beklagten zu 1 bis 3 beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten zu 1 und 3 einerseits und der Beklagte zu 2 andererseits verteidigen jeweils die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und Wiederholung ihres Vorbringens.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg, das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend die Klage abgewiesen.

A) Berufung gegen die Beklagten zu 1 und 3

Dem Kläger stehen bereits dem Grunde nach gegen die Beklagten zu 1 und 3, die Erben der Verkäuferin, keine Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz zu.

Ein Anspruch des Klägers auf Minderung nach §§ 437 Nr. 2, 441 BGB besteht nicht schon deswegen, weil dem Grundstück bei Gefahrübergang eine vereinbarte Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung) fehlte.

a) In III. Nr. 3 des notariellen Kaufvertrages vom 14. Juli 2016 (UR-Nr. 821/2016 des Notars („Name 02“) in („Ort 01“), GA 56 ff.) haben die Vertragsparteien unter „Sach- und Rechtsmängel“ vereinbart, dass nach Hinweis der Verkäuferin der Kaufgegenstand derzeit kein Bauland, sondern lediglich Bauerwartungsland darstelle. Sie haben damit die Vereinbarung einer Beschaffenheit der Kaufsache als „Bauerwartungsland“ getroffen.

b) Dem verkauften Grundbesitz fehlte indes bei Gefahrübergang eine solche vereinbarte Beschaffenheit nicht. Der vom Landgericht beauftrage Sachverständige gelangt auch den Senat überzeugend zu dem Ergebnis, dass es sich bei der von ihm bewerteten Teilfläche des verkauften Grundstücks um Bauerwartungsland im Sinne der ImmoWertV handelte.

aa) Der Sachverständige war mit Beweisbeschluss vom 27. Februar 2022 (GA 443) damit beauftragt worden, zu beurteilen, ob der Wert einer Teilfläche des Grundstücks („Adresse 01“) in („Ort 01“) dadurch im Wert gemindert gewesen sei, dass das im Exposé als „vollausgestatteter Wohnbungalow“ beworbene Gebäude nicht zu Wohnzwecken verwendet werden dürfe.

Auf S. 18 seines Gutachtens hat der Sachverständige zunächst eine 550 qm große sog. Funktionsfläche, auf der sich der „Wohnbungalow“ befindet, bewertet und dieser Bewertung die Eigenschaft der Teilfläche als „Erholungsgrundstück“ bzw. „Bauerwartungsland“ zugrunde gelegt. In seiner Stellungnahme vom 8. Dezember 2022 hat er ausgeführt, die zu bewertende Fläche sei dem Außenbereich zuzuordnen. Für die größere Teilfläche sei von Bauerwartungsland ausgegangen worden, weil der FNP schon in Vorbereitung gewesen und deswegen eine Tendenz für eine künftige Nutzung erkennbar gewesen sei. Wenn man sich im Gutachten die Darstellung mit den benachbarten Bodenrichtwerten ansehe, die zum Stichtag 31. Dezember 2015 gültig gewesen seien, könne man deutlich die Unterschiede bei der Bewertung erkennen. Der Stichtag 14. Juli 2016 sei daher bei der Bewertung beachtet worden. Vom Stadtplanungsamt („Ort 01“) sei dazu die Aussage getroffen worden, dass nach Durchsicht der durchgeführten Änderungen des FNP (Änderungen 1 bis 7), in denen dieser Bereich von keiner der Änderungen betroffen sei, davon auszugehen sei, dass diese Fläche schon immer als Wohnbaufläche dargestellt worden sei. Im Rahmen seiner Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 12. Dezember 2024 (GA 713) hat er erneut an dieser Einschätzung festgehalten und auf die bereits zuvor in der Stellungnahme erwähnte Auskunft der Stadt („Ort 01“) vom 4. Oktober 2022 Bezug genommen. Er hat in diesem Zusammenhang auch geäußert, ein früherer FNP als der vom 4. April 2019 sei ihm nicht bekannt.

bb) Danach hat der Kläger jedenfalls nicht den ihm obliegenden Nachweis erbracht, dass es sich bei dem verkauften Grundstück zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht um Bauerwartungsland gehandelt hat. Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger gegen die bisherige Feststellung des Sachverständigen allein mit der Behauptung, der FNP der Stadt („Ort 01“) sei erst im April 2019 in Kraft getreten, was der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung bestätigt habe.

Dies entspricht indes schon nicht der Auskunft der Stadt („Ort 01“) aus dem Jahr 2022, wie sie der Sachverständige bei seiner ergänzenden schriftlichen Stellungnahme zu seinem Gutachten vom 8. Dezember 2022 wiedergegeben hat. Aus dem Jahr 2019 stammt danach lediglich die 7. Änderung des FNP. Nach der Auskunft der Stadt hat es in dem Bereich, in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt, seit Aufstellung des FNP im Jahr 2006 keine Änderungen gegeben. Der Kläger selbst nimmt zudem in seinem Bauantrag aus dem Jahr 2016 nach Erwerb des Grundstücks, mit dem er die Genehmigung einer Wohnbebauung beantragte, auf die entsprechenden Darstellungen in dem zu diesem Zeitpunkt geltenden FNP Bezug. Auch der dem Kläger erteilte ablehnende Vorbescheid des Landkreises … vom 10. Mai 2017 (Anlage K5) führt in seiner Begründung an, dass der FNP der Stadt („Ort 01“) den betroffenen Bereich als Wohnbaufläche ausweise. Gleiches gilt für den Widerspruchsbescheid vom 20. Dezember 2017 (Anlage K6) und die vom Kläger als Anlage K15 eingereichten Schreiben der Stadt („Ort 01“) an die Staatsanwaltschaft Cottbus. Angesichts dieser dem Kläger bekannten Umstände erweist sich sein pauschaler Angriff als Behauptung „ins Blaue hinein“, wenn nicht sogar wider besseres Wissen.

Danach ist dem Kläger nicht der Nachweis gelungen, dass das streitgegenständliche Grundstück bei Abschluss des Kaufvertrages und bei Gefahrübergang entgegen der Angabe im Kaufvertrag nicht als Bauerwartungsland einzustufen war, sodass Ansprüche wegen des Fehlens einer vereinbarten Beschaffenheit nicht in Betracht kommen.

a) Vertragliche Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises kommen auch unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Sachmangels nicht in Betracht.

Ein solcher Sachmangel kann allenfalls in dem Umstand gesehen werden, dass eine Nutzung des „Wohnbungalows“ zu Wohnzwecken der Verkäuferin bereits bei Abschluss des Kaufvertrages mit dem Kläger rechtskräftig untersagt worden war. Dies würde allerdings voraussetzen, dass es sich bei der Möglichkeit zur dauerhaften Wohnnutzung um eine Anforderung an die Kaufsache handelt, die Voraussetzung für eine nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (subjektive Anforderung) ist oder die für deren gewöhnliche Verwendung eignet oder bei derartigen Grundstücken üblich ist (objektive Anforderungen), § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB a.F..

b) aa) Die aktuell vorhandene Eignung zu Wohnzwecken zählt bei Grundstücken, die als Bauerwartungsland einzustufen sind, nicht zu den objektiven Anforderungen an den Kaufgegenstand, bei deren Fehlen ein Sachmangel vorliegt.

bb) Aber auch die Voraussetzungen für eine nach dem Vertrag vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Nutzbarkeit zu Wohnzwecken können nicht festgestellt werden.

Einziger Anhaltspunkt für eine solche nach dem Vertrag vorausgesetzte oder gewöhnliche (§ 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F.) Verwendung ist die Angabe in dem sog. Exposé (Anlage K1), in dem unter „Ausstattung“ folgendes festgehalten ist:

„1x vollausgestatteter Wohnbungalow

2x Pachtbungalow

2x leerstehende Bungalows

Massivgarage, zwei Zufahrten“

Das Grundstück wird bereits in dieser Anzeige als Bauerwartungsland bezeichnet. Eine ausdrückliche Erklärung, dass ein oder mehrere Gebäude auf dem Grundstück zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und damit das Grundstück für eine Bebauung zu Wohnzwecken genutzt werden darf, enthält die Anzeige ihrem Wortlaut nach nicht. Zwar wird aber das Grundstück mit „ruhige Wohnlage direkt am See und Seehafen“ umschrieben. Der aufgerufene Preis von immerhin 300.000 € könnte ebenfalls für eine Möglichkeit zur Wohnnutzung sprechen; der Preis von 66,66 €/qm entspricht nach den Ausführungen des Sachverständigen dem Preis für angrenzendes Bauland. Andererseits entfällt nach der Aufteilung des Kaufpreises in unter II. 1. des Kaufvertrages auf die nicht verpachtete Teilfläche von 3.782 qm ein Kaufpreis von 155.000 €. Dies entspricht einem Preis von 41 €/qm, der damit insoweit deutlich unter dem Preis für Bauland. Insgesamt sind damit die Angaben in dem „Exposé“ nicht in einer Weise eindeutig, dass der Kläger ohne weiteres erwarten konnte, eines der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude, insbesondere ein Gebäude auf der nicht verpachteten Teilfläche, zu Wohnzwecken nutzen zu können. Die Angaben zu dem Gebäude besagen lediglich, dass es einen Standard aufweist, der Wohnanforderungen genügt, was vom Sachverständigen bestätigt worden ist. Das Grundstück wird ausdrücklich nur als „Bauerwartungsland“ angeboten und die Angabe „ruhige Wohnlage…“ kann sich ihrem Wortlaut nach auch auf eine erst künftig möglich werdende Wohnnutzung beziehen.

Damit fehlt es im Ergebnis auch unter diesem Gesichtspunkt an einem Sachmangel, der Grundlage für den geltend gemachten Gewährleistungsanspruch sein könnte.

Ginge man gleichwohl zugunsten des Klägers vom Vorliegen eines Sachmangels aus, wäre ein Minderungsanspruch, unabhängig von einer zusätzlich erforderlichen Arglist der Verkäuferin, in der vom Kläger geltend gemachten Höhe nicht schlüssig dargetan.

a) Wie im Fall der Minderung der geminderte Kaufpreis zu ermitteln ist, ergibt sich unmittelbar aus § 441 Abs. 3 BGB. Diesen Anforderungen werden die Ausführungen in der Klageschrift zur Begründung der geltend gemachten Klageforderung nicht gerecht.

Der Kläger benennt den Kaufpreis für Bauland und führt aus, der gezahlte Kaufpreis von 312.000 € entspreche mit 68,02 €/qm in etwa diesem Wert. Sein weiterer Bezugspunkt ist der Wert forstwirtschaftlicher Flächen mit einem Verkehrswert von 0,67 €/qm, was einem Kaufpreis von 3.071,28 € für das gesamte Grundstück entspräche.

Der Kläger macht aber schon nicht den sich hieraus ergebenden Minderungsbetrag von knapp 309.000 € geltend, sondern berechnet seinen Anspruch auf der Grundlage eines „fiktiv zugrunde gelegten realen Kaufpreises von EUR 72.000,00“, ohne diesen näher zu konkretisieren. Schlüssig ist dieser Vortrag aber auch deswegen nicht, weil selbst nach dem eigenen Vortrag des Klägers die auf dem Grundstück befindlichen insgesamt fünf Bungalows keine Schwarzbauten sind, vielmehr – dies gilt jedenfalls für den „Wohnbungalow“ der Verkäuferin, der in den 1980iger Jahren genehmigt worden ist – Bungalows, die zu Freizeit- und Erholungszwecken genutzt werden dürfen. Der Betrag von 72.000 € als Grundlage für die Berechnung des geltend gemachten Minderungsanspruchs entbehrt schon deswegen jeglicher tatsächlichen Grundlage für eine weitere Beweisaufnahme.

b) Dies gilt erst recht, wenn man zusätzlich die Regelungen zum Kaufpreis in dem notariellen Kaufvertrag vom 14. Juli 2016 berücksichtigt. Dort ist zunächst auf S. 2 unter „Vorbemerkung“ festgehalten, dass zurzeit ein Teil des Grundstücks für kleingärtnerische Zwecke genutzt wird und die Pächter auf dem Grundstück Gartenlauben errichtet haben, die nicht im Eigentum der Verkäuferin stehen.

Unter II. 1. haben die Vertragsparteien den Kaufpreis von insgesamt 312.000 € auf dieser Grundlage näher aufgeschlüsselt. Danach entfällt ein Kaufpreisanteil von 100.000 € auf die an einen Herrn („Name 03“) verpachte Fläche, ein weiterer Kaufpreisanteil von 56.500 € auf die an einen Herrn („Name 04“) verpachtete Fläche und ein Betrag von 155.500 € auf die verbleibende Fläche mit, folgt man den Angaben in dem „Exposé“, dem sog. Wohnbungalow und zwei weiteren leerstehenden Bungalows.

Aus dem Vortrag des Klägers ergibt sich unter Berücksichtigung der Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Teilflächen schon nicht, wie sich eine mögliche Vorstellung, der sog. „Wohnbungalow“ könne dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden, über die von dem Sachverständigen seiner Bewertung zugrunde gelegten Funktionsfläche von ca. 550 qm für diesen Bungalow hinaus auf seine Vorstellungen vom geschuldeten Zustand und dem Wert des Grundstücks insgesamt ausgewirkt haben könnten. Welche Anhaltspunkte außerhalb des Bereiches des „Wohnbungalows“ für eine Wohnnutzung des gesamten Grundstücks hätten sprechen können, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

c) Damit entfällt aber bereits die Hälfte des Kaufpreises auf Flächen, die von dem Mangel überhaupt nicht betroffen sind. Da auch der übrige Bereich des Grundstücks mit weiteren Bungalows als Erholungsgrundstück vom Kläger genutzt wird, ist die Berechnung des geltend gemachten Minderungsanspruchs schon im Ansatz nicht nachvollziehbar.

Dabei bleibt noch unberücksichtigt, dass der ebenfalls in („Ort 01“) lebende Kläger mit der Örtlichkeit im Jahr 2016 vertraut war und der Planungsstand bzw. die – auch eingestellten – Planungstätigkeiten der Stadt aus allgemein zugänglichen öffentlichen Quellen ersichtlich waren.

d) Das Landgericht hat auf die fehlende schlüssige Darlegung der Höhe des geltend gemachten Minderungsbetrages bereits in der mündlichen Verhandlung vom 12. Oktober 2024 hingewiesen und seine Entscheidung zutreffend auch hierauf gestützt. Der Kläger hat dies nicht zum Anlass genommen, seinen Vortrag vorsorglich in der Berufungsbegründung zu ergänzen, beschränkt sich vielmehr auf den Hinweis, es handele sich dabei um eine rechtliche Bewertung, die vom Berufungsgericht überprüft werden könne.

Geht man davon aus, dass Sachmängel des Kaufgegenstands nicht bestehen, käme zwar ein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht, dessen Voraussetzungen aber ebenfalls nicht vorliegen.

a) Die, dann auch arglistige, Pflichtverletzung könnte allenfalls darin bestehen, dass die mittlerweile verstorbene Verkäuferin den Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages nicht darüber informiert hat, dass ihr die Nutzung ihres Bungalows zu (dauerhaften) Wohnzwecken durch das rechtskräftige Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 25. Januar 2011, Az. VG 3 K 401/09 (GA 32 ff.), untersagt worden war.

Diese vorvertragliche Pflichtverletzung der Veräußerin wäre aber nur dann für einen dem Kläger entstandenen Schaden ursächlich geworden, wenn er nicht bereits anderweitig über die Unzulässigkeit einer Nutzung zu Wohnzwecken in Kenntnis gesetzt worden bzw. diese Frage für ihn überhaupt für den Erwerb des Grundstücks von Relevanz gewesen wäre. Dies kann nicht festgestellt werden, da nicht feststeht, dass der Kläger nicht von dem Beklagten zu 2 entsprechend in Kenntnis gesetzt worden ist.

Darlegungs- und beweispflichtig für die behauptete Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Beklagten zu 2 oder durch die Verkäuferin ist der Kläger (vgl. BeckOK/Lorenz BGB § 280 Rn. 84 m.w.N.). Der Schuldner muss die behauptete Fehlberatung substantiiert bestreiten und darlegen, wie im Einzelnen beraten bzw. aufgeklärt worden sein soll, während dem Anspruchsteller dann der Nachweis obliegt, dass diese Gegendarstellung nicht zutrifft (BeckOK a.a.O.). Diesen Nachweis hat der Kläger nicht erbracht.aa) Die Parteien streiten darüber, ob dem Kläger eine Email der Stadt („Ort 01“) vom 8. Juni 2016 (Anlage K16) an den Beklagten zu 2 bekannt gewesen ist. In dieser Email hatte die Stadt („Ort 01“), die ebenfalls an dem Erwerb des Grundstücks zu einem Preis von 312.000 € interessiert war, den Beklagten zu 2 ersucht, Grundstücksinteressenten mitzuteilen, dass das Grundstück im Außenbereich liege, die Nutzung des Grundstücks zum Wohnen und Ferienwohnen nicht zulässig sei, die Planungsabsichten der Stadt derzeit nicht umsetzbar seien und ruhten und keine Aussagen zur zeitlichen Umsetzung einer konkreten Planung getroffen werden könnten. Kannte der Kläger vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Email der Stadt („Ort 01“) vom 8. Juni 2016, dann wusste er zu diesem Zeitpunkt davon, dass das Grundstück gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, dass selbst eine Nutzung zum Ferienwohnen nicht erlaubt sein soll und die Stadt („Ort 01“) zu diesem Zeitpunkt keine konkreten Absichten zur Weiterentwicklung des Grundstücks hatte.

bb) Der Beklagte zu 2 hat hierzu unter Beweisantritt behauptet, nachdem er die Email der Stadt („Ort 01“) vom 8. Juni 2016 erhalten habe, sei es in seinem Büro in („Ort 01“) zu einem Gespräch mit dem Kläger gekommen, anlässlich dessen er diesen über den Inhalt dieser Email in Kenntnis gesetzt habe. Der Kläger habe sich bei diesem Gespräch dahingehend geäußert, der Stadt, die mit Schreiben vom 23. Juni 2016 an den Beklagten zu 2 erklärt hatte, in das Gebot von 310.000 € einzusteigen und auch bereit sei, bis zu 312.000 € zu erhöhen, gehe es wohl nur darum, das Grundstück „schlecht zu machen“, um selbst den Zuschlag zu erhalten. Der Kläger habe auch bemängelt, dass der Bürgermeister der Stadt („Ort 01“) derart eigenmächtig gar nicht handeln dürfe.

Der Kläger wiederum beschränkt sich darauf, diesen Vortrag zu bestreiten und unter Protest gegen die Beweislast seine eigene Parteivernehmung bzw. seine Anhörung von Amts wegen anzubieten.

cc) Eine Beweisaufnahme kam jedoch nicht in Betracht.

Eine Parteivernehmung des Klägers, die er ausdrücklich nur gegenbeweislich angeboten hat, kann zwar auch dahingehend verstanden werden, dass sie auch hauptbeweislich angeboten wird. Die Beklagten haben einer solchen Parteivernehmung des Klägers als der beweisbelasteten Partei jedoch nicht zugestimmt, so dass die Parteivernehmung des Klägers nicht nach § 447 ZPO erfolgen kann.

Für eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO ist erforderlich, dass bereits eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der umstrittenen Behauptung erbracht ist und das Gericht durch die Parteivernehmung die Ausräumung seiner restlichen Zweifel erwartet. Streitige Parteibehauptungen dürfen sich daher nicht völlig beweislos gegenüberstehen. Vielmehr muss sich die „gewisse Wahrscheinlichkeit“ – in der Beweislehre auch „Anfangswahrscheinlichkeit“ genannt – aus der bereits durchgeführten Beweisaufnahme ergeben, was eine sorgfältige Bewertung der bisherigen Verhandlungsergebnisse verlangt. Auch eine Wahrscheinlichkeit auf Grund von Lebenserfahrung („durchaus möglich“) kann im Einzelfall genügen (Musielak/Voit/Röß, 23. Aufl. 2026, ZPO § 448 Rn. 3, beck-online).

Die Voraussetzungen für eine solche „Anfangswahrscheinlichkeit“ und damit für eine Parteivernehmung des Klägers von Amts wegen nach § 448 ZPO liegen auch unter Berücksichtigung der Erklärung des Beklagten zu 2 vom 9. April 2018 (Anlage K8) nicht vor. Aus dieser Erklärung des Beklagten zu 2 ergibt sich lediglich, dass das Exposé einen anderen Inhalt gehabt hätte und ein geringerer Kaufpreis aufgerufen worden wäre, wenn er bei dessen Abfassung von der Verkäuferin über die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Cottbus aus dem Jahr 2011, mit dem die im Jahr 2008 erfolgte Untersagung der Dauerwohnnutzung bestätigt worden war, Kenntnis gehabt hätte. Das Exposé wurde aber vor der Email der Stadt („Ort 01“) vom 8. Juni 2016 erstellt, was sich bereits daraus ergibt, dass nach der eigenen Darstellung des Klägers in der Klageschrift er aufgrund des Exposés mit dem Beklagten zu 2 Kontakt aufgenommen und eine erste Besichtigung bereits im Februar 2016 stattgefunden hat. Die Frage, ob der Beklagte zu 2 das Exposé anders ausgestaltet hätte, wenn er bereits zu diesem Zeitpunkt über die entsprechenden Kenntnisse, nämlich insbesondere von einer Lage im Außenbereich und einer Untersagung der Nutzung zu Dauerwohnzwecken, verfügt hätte, besagt nichts darüber, ob er nach Erhalt der Email der Stadt („Ort 01“) im Juni 2016, wie von der Stadt verlangt, mögliche Erwerbsinteressenten, so auch den Kläger, über deren Inhalt informiert hat.

Damit verbleibt es aber dabei, dass sich die Behauptungen des Beklagten zu 2 über eine solche Information und die Behauptung des Klägers, ein entsprechendes Gespräch im Büro des Beklagten zu 2 habe im Juni 2016 nicht stattgefunden, gegenüberstehen, ohne dass eine hinreichende Anfangswahrscheinlichkeit für die Behauptung des Klägers spricht. Aus dem Gedanken der „Waffengleichheit“ folgt nichts anderes, weil sich der im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2026 persönlich anwesende Kläger auf sein schriftsätzliches Bestreiten des Gesprächs überhaupt beschränkt hat und keine Gesichtspunkte dafür ersichtlich sind, die eine der Parteien insoweit als glaubwürdiger erscheinen lassen.

c) Unabhängig von der Frage eines Anspruchs dem Grunde ist auch hier ein solcher der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt.

Wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten kann grundsätzlich das negative Interesse ersetzt verlangt werden, das Erfüllungsinteresse ausnahmsweise dann, wenn der Vertrag ohne die Pflichtverletzung zu günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Der Geschädigte kann die Herabsetzung seiner Leistung auf das angemessene Maß und Rückzahlung des Mehrbetrages verlangen (m. w. Nachw. Grüneberg/Grüneberg, BGB, § 311 Rn. 55 ff.). Dies liefe auf die vom Kläger begehrte Minderung des Kaufpreises hinaus, die aber, wie ausgeführt, der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt ist.

Ansprüche aus Delikt (§ 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB) gegen die Beklagten zu 1 und 3 kommen ebenfalls nicht in Betracht, weil nach den vorstehenden Ausführungen eine irrtumsbedingte Vermögensverfügung des Klägers ebenso wenig festgestellt werden kann wie ein möglicher Vermögensschaden der Höhe nach.

B) Berufung gegen den Beklagten zu 2

Damit liegen aber auch, unabhängig von der Frage der (kenntnisabhängigen) Verjährung, die von den Beklagten zu beweisen wäre, die Voraussetzungen für Ansprüche gegen den Beklagten zu 2 nicht vor.

C) Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.