VerfGH Saarland, Beschluss vom 21.01.2026 – Lv 8/24

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil des Landgerichts Saarbrücken, mit welchem ein Urteil des Amtsgerichts Saarlouis in einer Wohnungseigentumsangelegenheit abgeändert und die vom Kläger gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft, an der er beteiligt ist, erhobene Klage überwiegend abgewiesen wurde. Dem Rechtsstreit lag eine Anfechtungsklage des Beschwerdeführers gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft „Altes Pfarrhaus B.“ zugrunde (§ 44 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG), die diese in einer Eigentümerversammlung im Februar 2021 mit der Mehrheit der anwesenden Eigentümer gefasst hatte.

Der Beschwerdeführer ist seit Februar 2019 Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft „Altes Pfarrhaus B.“ mit einem Anteil von 182,2741/1000 und Sondereigentümer von insgesamt sieben Teileigentumseinheiten, die als Hotelzimmer mit den Nummern 101, 102, 103, 204, 216, 218, 219 erfasst sind. Das Gebäude wurde im Jahr 1986 durch eine Bauherrengemeinschaft erworben und in Teileigentum aufgeteilt, um dort einen Hotelbetrieb einzurichten. In der notariellen Teilungserklärung aus dem Juli 1986 wurde festgelegt, dass das den Teileigentümern zustehende Nutzungsrecht nur durch Verpachtung zum Zwecke des Betriebs eines Unternehmens ausgeübt werden könne. Das Nutzungsrecht könne allein von dem Verwalter im Interesse der Wohnungseigentümer wahrgenommen werden. Weiterhin hieß es in der Teilungsanordnung, das Nutzungsrecht der Teileigentümer sei durch die vorgenannte Zweckbindung und durch die Übertragung seiner alleinigen Ausübung auf den Verwalter eingeschränkt. Das Recht des einzelnen Teileigentümers, hinsichtlich der Nutzung anderweitige Verfügungen zu treffen, wurde ausdrücklich ausgeschlossen. In Anbetracht dessen wurde allein der Verwalter berechtigt und ermächtigt, Pachtverträge abzuschließen, zu verlängern oder zu kündigen. Im Innenverhältnis hatte er hierbei den Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung zu folgen.

Die Teileigentümer bevollmächtigten den Verwalter in der Teilungserklärung, ihre eventuellen Ansprüche und Rechte, die ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils am Vertragsgrundstück und der Errichtung sowie der Ausstattung des Hotelgebäudes und seiner Verpachtung, Verwaltung und Bewirtschaftung gemeinschaftlich und/oder einzelnen gegen die jeweils Verpflichteten sowie den Pächter zustehen, wahrzunehmen bzw. geltend zu machen.

Die damaligen Miteigentümer schlossen sich im Jahr 2010 zu einer Vermietergesellschaft zusammen und verpachteten den Hotelbetrieb. Im Zusammenhang mit einem im Jahr 2015 beschlossenen neuen Pachtvertrag legten die Wohnungseigentümer im Jahr 2017 in einem Verwaltervertrag mit der Verwalterin unter anderem fest, dass die Vereinnahmung und Auszahlung der Miete an die Miteigentümer monatlich vorgenommen werde, sofern keine andere Weisung in der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Verwalter erfolge. Ab April 2020 erfolgten keine Pachtzahlungen durch die Pächter mehr.

Im Rahmen einer Eigentümerversammlung vom März 2021 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem, dass die Pachtzahlungen für den Zeitraum September bis Dezember 2020 gestundet würden, soweit sie nicht aus der Corona-Überbrückungshilfe gedeckt seien. Die Pachtzahlungen ab Januar 2021 sollten vorübergehend gestundet werden. Die Pächter sollten, soweit sie weitere Überbrückungshilfen erhielten, 70 % der Pachtforderungen zahlen, während der Differenzbetrag zur vollen Pachthöhe vorläufig gestundet werden sollte. Bereits geleistete Zahlungen sollten bis zum endgültigen Bewilligungsbescheid über die Gewährung von Überbrückungshilfen auf dem Sparkonto der Eigentümergemeinschaft verbleiben. Nach Freigabe sollte das Geld zur Deckung der laufenden Kosten und für Sanierungs- bzw. Reparaturarbeiten verwendet werden.

Unter anderem gegen diesen Beschluss wandte sich der Kläger mit einer Klage vor dem Amtsgericht Saarlouis, das der Klage überwiegend stattgab und dabei den vorgenannten Beschluss für ungültig erklärte.

Zur Begründung führte das Amtsgericht im Wesentlichen aus, der maßgebliche Beschluss sei nichtig, weil für die Stundung, Verrechnung bzw. für den Einbehalt der aus dem Sondereigentum erwachsenen Pachteinnahmen generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe. Auch die Regelung der Teilungserklärung des Verwaltervertrages, wonach die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft auch zur Verwaltung des Sondereigentums ermächtigt worden sei, führe zu keinem anderen Ergebnis. Denn diese Regelungen stellten keine Übertragung der Beschlusskompetenz auf die Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Selbst wenn man die Teilungserklärung dahingehend verstehen wollte, beträfe dies nicht die Ausübungsbefugnis hinsichtlich einer Stundung bzw. einer Verrechnung der Pachteinnahmen.

Auf die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft hin änderte das Landgericht Saarbrücken das erstinstanzliche Urteil dahingehend ab, dass der vorgenannte Beschluss nicht für nichtig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen wurde.

Zur Begründung führte das Landgericht im Wesentlichen aus, das Amtsgericht sei zwar zutreffend davon ausgegangen, dass grundsätzlich die Rechte aus dem Sondereigentum ausschließlich dem jeweiligen Sondereigentümer zustünden, dieser somit nach Belieben mit dem Sondereigentum verfahren könne, es also insbesondere vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen könne. Doch sei vorliegend in der Teilungserklärung eine Vergemeinschaftung des Sondereigentums vereinbart worden mit der Folge, dass über die Verwaltung des Sondereigentums nicht der jeweilige Sondereigentümer, sondern die Gemeinschaft zu entscheiden habe. Aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 5 Abs. 4 WEG könne das Nutzungsrecht des Sondereigentümers dahingehend modifiziert werden, dass mit Wirksamwerden der Vereinbarung sich das Nutzungsrecht in Abweichung von der gesetzlichen Konzeption des Wohnungseigentumsgesetzes nach der von den Eigentümern vereinbarten Regelung bestimme. Im vorliegenden Fall hätten die Eigentümer in der Teilungserklärung eine derartige Vereinbarung des Inhalts getroffen, dass das Nutzungsrecht des Sondereigentümers der Entscheidungsbefugnis der Gemeinschaft unterstellt und seine Ausübung dem Verwalter übertragen werde, so dass sich das Recht des Sondereigentümers darauf beschränke, die von dem Verwalter ausgekehrten Pachterträge zu verwalten und durch Mitwirkung im Rahmen der Gemeinschaft, insbesondere durch Beschlüsse, an die der Verwalter gebunden sei, auf die Verwaltung Einfluss zu nehmen. Im Hinblick auf diese dem Eigentümer verbleibenden Rechte liege entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers keine Auszehrung seines Eigentums und mithin weder ein Verstoß gegen Art. 14 GG noch gegen § 242 BGB vor, zumal der Kläger sein Eigentum bereits mit dieser Beschränkung erworben habe.

In der Teilungserklärung sei bestimmt, dass das jedem Wohnungs- bzw. Teileigentümer zustehende Nutzungsrecht nur durch Verpachtung zum Zwecke des Betriebs eines Hotelunternehmens ausgeübt und dass dieses Recht allein von dem Verwalter im Interesse der Wohnungseigentümer wahrgenommen werden könne. Das Nutzungsrecht der Wohnungs- bzw. Teileigentümer werde ausdrücklich durch diese Zweckbindung und durch die Übertragung seiner alleinigen Ausübung auf den Verwalter eingeschränkt. Das Recht des einzelnen Wohnungsund Teileigentümers, hinsichtlich der Nutzung anderweitige Verfügungen zu treffen, werde ausdrücklich ausgeschlossen. Folglich sei allein der Verwalter berechtigt und ermächtigt, Pachtverträge abzuschließen, zu verlängern oder zu kündigen, wobei er im Innenverhältnis den Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung zu folgen habe. Dieser Regelungskomplex gebe das von den Eigentümern festgelegte Konzept wieder, das Nutzungsrecht des einzelnen Sondereigentümers hinsichtlich der Ausübungs- und Entscheidungsbefugnis dem Verwalter bzw. der Gemeinschaft zu unterstellen, um einen einheitlichen Betrieb des Hotels zu gewährleisten.

Als Konsequenz hiervon hätten die Wohnungs- und Teileigentümer den Verwalter bevollmächtigt, ihre eventuellen Ansprüche und Rechte, die ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils am Vertragsgrundstück und der Errichtung sowie der Ausstattung des Hotelgebäudes sowie seiner Verpachtung, Verwaltung und Bewirtschaftung gemeinschaftlich und/oder einzelnen gegen den jeweils Verpflichteten sowie gegen den Pächter zustünden, wahrzunehmen bzw. geltend zu machen. Demgemäß sei in der Teilungserklärung geregelt, dass der Verwalter unter Ausschluss der Bestimmungsrechte der Eigentümer allein beauftragt und ermächtigt sei, Vereinbarungen über die Nutzung des Gebäudes im Rahmen der Zweckbestimmung – Betrieb eines Hotelunternehmens – interessenwahrend für alle Eigentümer abzuschließen, und dass der Widerruf dieses Auftrags nebst Ermächtigung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einer qualifizierten Mehrheit von 80 % bedürfe. Dies schließe das Recht der Stundung bzw. Verrechnung der Pachteinnahmen durch den Verwalter ein. Die Regelungen der Teilungserklärung und die damit verbundene Ausgestaltung der Einschränkung der Rechtsposition der Miteigentümer hätten auch nach über 30 Jahren unverändert Bestand und bildeten die Rechtsgrundlage für die vom Beschwerdeführer angegriffene Beschlussfassung.

Am 22.11.2024 hat der Beschwerdeführer die vorliegende Verfassungsbeschwerde erhoben.

Mit der Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seines Grundrechts aus Art. 18 Satz 1 SVerf.

Sowohl die im Jahr 1986 aufgestellte Teilungserklärung als auch deren Auslegung durch das Landgericht Saarbrücken verstießen gegen Art. 18 Satz 1 SVerf, soweit das Gericht meine, die Teilungserklärung erfasse entgegen dem Wortlaut nicht nur die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, sondern auch dessen Modernisierung. Denn mit den beschlossenen Sanierungsmaßnahmen hätten die voll funktionsfähigen Bäder des Hotelzimmers lediglich modernisiert werden sollen. Eine solche Machtfülle in der Person des Verwalters wie die vom Gericht angenommene, die zum Teil gar nicht und im Übrigen nur mit ganz erheblichen Beschränkungen geändert werden könne, sei auch bei Wohnungseigentum zum Zweck der Errichtung und Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums bei Hotelgebäuden nur verfassungsgemäß, wenn sie für das reibungslose Funktionieren eines Hotelbetriebs unvermeidlich seien. Auch insoweit seien sie nur zulässig, wenn sie so schonend wie möglich ausgeübt werden dürften. Es könne nicht sein, dass die einzelnen Wohnungseigentümer Almosenempfänger in Bezug auf das seien, was ihnen der Verwalter von den Mieteinnahmen zubillige. Eine Kontrolle über die Verwendung der Mieteinnahmen sowie die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahmen, für die sie verwendet werden sollten, finde nicht statt. Dies erlaube dem Verwalter zum Teil sogar Verfügungen ohne Kontrolle durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Es könne auch nicht verfassungsgemäß sein, wenn eine einfache Mehrheit der in einer Eigentümerversammlung erschienenen Wohnungseigentümer über die Verwendung der Erträge des Sondereigentums eines jeden Miteigentümers entscheide, und dies ohne jede zeitliche Beschränkung oder Kündigungsmöglichkeit, zumal es bei solchen Versammlungen oft nur um Alltagsprobleme der Wohnungseigentümergemeinschaft gehe und eine Vielzahl der Miteigentümer daher den Versammlungen fernbleibe. Solche Eingriffe könnten nur dann verfassungsgemäß sein, wenn für die Beschlussfassung eine Mehrheit der Wohnungseigentümer und nicht lediglich eine Mehrheit der in der Versammlung Erschienenen zustimme.

Im ungünstigsten Falle könne gerade einmal ein Viertel der betroffenen Sondereigentümer über das Sondereigentum, insbesondere die aus diesen erwachsenen Erträgen, verfügen. Die Kontrollmechanismen über Verfügungen, wie sie für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gesetzlich bestimmt seien, würden ausgehebelt, insbesondere habe der einzelne Miteigentümer keine Möglichkeit, die Angemessenheit und Erforderlichkeit der von dem Verwalter bzw. der Mehrheit der Eigentümer beschlossenen Maßnahmen durch eine gerichtliche Entscheidung überprüfen zu lassen, insbesondere in Bezug auf die Gesetzmäßigkeit solcher Maßnahmen. Verfassungswidrig sei auch die Auslegung der Teilungserklärung in dem Sinne, dass der Verwalter auch Mietzinsen stunden könne, ohne an bestimmte Regeln gebunden zu sein. Dies gelte auch für die Auslegung des Landgerichts, dass Änderungen der Teilungserklärung bezüglich der Sonderrechtsverwaltung wegen des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs nur durch entsprechende Beurkundung und Eintragung in das Grundbuch vollzogen werden könne, die einstimmig zu erfolgen habe; damit seien die Regelungen über die Mehrheit von 80 % der Stimmen obsolet.

Eine Teilungserklärung, mit der die Nutzung einer Wohnungseigentumsanlage als Hotel vereinbart werde, sei nicht grundsätzlich unzulässig und verfassungswidrig. Jedoch dürften die Eigentumsrechte der Sondereigentümer unter Berücksichtigung des in der Teilungserklärung festgeschriebenen Nutzungszwecks des Betriebs eines Hotels nur in dem Umfang eingeschränkt werden, wie dies bei dem beabsichtigten Nutzungszweck unerlässlich sei und mit denen jemand, der das Sondereigentum an einem Hotelzimmer erwerbe, rechnen müsse.

Insgesamt bedürfe es zu einem rechtmäßigen und verfassungsgemäßen Eingriff in die Eigentumsrechte der einzelnen Sondereigentümer einer scharfen Trennung zwischen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Verwaltung des Sondereigentums der einzelnen Sondereigentümer im Rahmen eines insoweit vorab gefassten, an den Erfordernissen der Eigentumsgarantie orientierten Verwaltungsvertrags unter Festlegung der Entscheidungskompetenz in Abhängigkeit vom Gewicht des Eingriffs in die Eigentumsrechte des einzelnen Sondereigentümers. Eine Entrechtung der Sondereigentümer dahingehend, dass Entscheidungen des Verwalters und/oder einer relativen Mehrheit erschienener Miteigentümer ohne Kontrolle des Inhalts der beabsichtigten Maßnahme rechtens getroffen werden und sämtliche Sondereigentümer ohne zeitliche Begrenzung binden und verpflichten könnten, sei verfassungswidrig.

Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig.

Die Zuständigkeit des Verfassungsgerichtshofs des Saarlandes für die Entscheidung über die vorliegende Verfassungsbeschwerde ergibt sich aus Art. 97 Nr. 4 SVerf i.V.m. § 9 Nr. 13 SVerfGHG, da sich der Beschwerdeführer gegen das auf § 511 Abs. 1 ZPO beruhende Urteil des – gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG zuständigen – Landgerichts Saarbrücken wendet. Er richtet seine Verfassungsbeschwerde damit gegen Maßnahmen der saarländischen öffentlichen Gewalt mit der Rüge, er sei durch diese Maßnahme in seinen Grundrechten oder sonstigen verfassungsmäßigen Rechten verletzt (§ 55 Abs. 1 SVerfGHG).

Der Statthaftigkeit der Verfassungsbeschwerde steht nicht entgegen, dass sich der Beschwerdeführer gegen eine Entscheidung wendet, die ein Gericht des Saarlandes auf der Grundlage und unter Anwendung bundesrechtlicher Normen – nämlich des Wohnungseigentumsgesetzes – getroffen hat. Gerichte eines Bundeslandes üben durch ihre Verfahren und Entscheidungen die Staatsgewalt dieses Bundeslandes aus, unabhängig davon, ob sie Landes- oder Bundesrecht anwenden. Sie haben daher (auch) die Grundrechte der Verfassung ihres Bundeslandes zu beachten. Das gilt – mit Rücksicht auf Art. 142, Art. 31 GG und das Verhältnis der Verfassung des Bundeslandes zum Grundgesetz – insoweit, als dessen Grundrechte den Grundrechten des Grundgesetzes inhaltsgleich sind und ein Konflikt mit dem Recht des Bundes und seiner Staatsgewalt nicht entstehen kann (SVerfGH, Beschl. v. 18.12.2015 – Lv 4/15; Beschl. v. 19.04.2016 – Lv 10/15, juris; Beschl. v. 26.06.2003 – Lv 1/03; juris; BVerfGE 96, 345 <363 ff.>). Das der Verfassung des Saarlandes zu entnehmende Grundrecht auf Schutz des Eigentums ist dem durch das Grundgesetz in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleisteten entsprechenden Grundrecht inhaltsgleich (siehe zum Beispiel SVerfGH, Beschl. vom 28.03.2017 – Lv 1/17, NJW-RR 2017, 783; Beschl. v. 19.03.2004 – Lv 7/03 –, juris).

Der Beschwerdeführer ist als Träger von Grundrechten oder sonstigen verfassungsmäßigen Rechten beschwerdefähig.

Er ist auch beschwerdebefugt, da zum einen nach seinem Vortrag die Möglichkeit einer Verletzung des geltend gemachten Grundrechts aus Art. 18 Satz 1 SVerf nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann.

Zum anderen ist er durch das angegriffene Berufungsurteil selbst, gegenwärtig und unmittelbar betroffen, da er als Kläger und Berufungsbeklagter unmittelbar am fachgerichtlichen Verfahren beteiligt war und demnach Adressat des angefochtenen Urteils ist.

Die Verfassungsbeschwerde ist rechtzeitig innerhalb der Monatsfrist nach Zustellung des teilweise stattgebenden Urteils des Landgerichts Saarbrücken gegen den Beschluss des Landgerichts Saarbrücken eingelegt worden (§ 56 Abs. 1 Satz 1 SVerfGHG). Denn das Urteil wurde im Verkündungstermin am 25.10.2024 verkündet, so dass es notwendigerweise nach diesem Datum zugestellt worden sein muss. Demnach ist die Beschwerdefrist bei Eingang der Verfassungsbeschwerde am 22.11.2024 offensichtlich gewahrt worden.

Der Rechtsweg wurde gemäß § 55 Abs. 3 SVerfGHG erschöpft, da gegen die Entscheidung des Landgerichts über die Berufung (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) kein weiteres Rechtsmittel gegeben ist. Die Entscheidung des Landgerichts, die Revision mangels grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) nicht zuzulassen, lässt keinen Verfassungsverstoß erkennen.

Hiergegen stand dem Beschwerdeführer die Nichtzulassungsbeschwerde gemäß § 544 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht zu, da der Beschwerdewert von (damals) 20.000 € nicht erreicht wurde. Der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG – wie im vorliegenden Fall – ist auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen (§ 49 S. 1 GKG). Dementsprechend hat das Landgericht den Streitwert anhand des Gesamtinteresses der Wohnungseigentümergemeinschaft auf insgesamt 87.978, 48€ festgesetzt. Für den nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO maßgeblichen Beschwerdewert ist jedoch zu beachten, dass auf das Einzelinteresse des Rechtsmittelführers – hier des Beschwerdeführers – abzustellen ist.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich der Wert der Beschwer nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung (vgl. BGH, Beschl. vom 23.10.2024 - V ZR 52/24, WuM 2025, 127). Dieses Interesse ist auch in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten (vgl. BGH, Beschl. vom 24.03.2022 – V ZR 149/21, NJW 2022, 2195; Beschl. v. 25.01.2024 – V ZR 50/23, juris) und entspricht hier der Höhe seines Anteils an der Gemeinschaft, mithin 182,2741/100 (=18,23 %) von 87.978.48 € = 16.038,46 €.

Die vorliegende Verfassungsbeschwerde wahrt den Grundsatz der Subsidiarität, da der Beschwerdeführer mit der zulässigen – insbesondere fristgerechten (§ 517 ZPO) – Berufung nach § 511 Abs. 1 ZPO alles ihm Mögliche getan hat, um die – aus seiner Sicht durch den Beschluss des Landgerichts begründeten – Rechtsverletzungen abzuwenden.

Die Verfassungsbeschwerde ist indessen unbegründet.

Die gerügte Verletzung des Grundrechts aus Art. 18 Satz 1 SVerf liegt nicht vor.

Nach Art. 18 Satz 1 SVerf wird das Eigentum im Rahmen des Gesetzes gewährleistet.

Dass der Beschwerdeführer vom persönlichen Schutzbereich des Art. 18 Satz 1 SVerf erfasst wird, bedarf keiner weiteren Erörterung.

Auch der sachliche Schutzbereich des Art. 18 Satz 1 SVerf ist eröffnet.

Die verfassungsrechtliche Garantie des Eigentums schützt davor, dass Eigentum des Einzelnen durch staatlichen Eingriff oder ihm gleichstehende Maßnahmen ohne rechtfertigenden Grund beeinträchtigt wird (SVerfGH, Beschl. v. 23.07.2004 – Lv 2/04 –, juris). Garantiert werden sowohl das „Haben“ im Sinne einer Bestandsgarantie SVerfGH, Beschl. v. 19.03.2004 – Lv 7/03 –, juris; Wendt, Eigentum und Gesetzgebung, 1985, S. 136) als auch das grundsätzlich freie „Ausnutzendürfen“ der Eigentumsposition (vgl. BVerfGE 53, 257, <290>; 83, 201, <208 f.>; 88, 366 <377>).

Welche vermögenswerten Rechtspositionen als Eigentum im verfassungsrechtlichen Sinne zu qualifizieren sind, bestimmt sich nach dem Zweck und der Funktion der Eigentumsgarantie unter Berücksichtigung ihrer Bedeutung im Gesamtgefüge der Verfassung. Hierbei ist vor allem auf die genannte Funktion abzustellen, dem Berechtigten für den privaten Bereich und für die wirtschaftliche Betätigung einen gesicherten Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich zu gewährleisten, auf dessen Fortbestand er vertrauen kann, und ihm so die Entfaltung und eigenverantwortliche Lebensgestaltung zu ermöglichen (vgl. BVerfGE 51, 193 <218>; 83, 201 <208>; 97, 350 <370 f.>). Dies entspricht auch dem Inhalt des Grundrechts aus Art. 18 Satz 1 SVerf, daher deckt sich dessen Gewährleistung mit derjenigen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (siehe zum Vorstehenden Wendt in Wendt/Rixecker, Verfassung des Saarlandes, Art. 18 Rz. 10).

Ebenso wie Art. 14 GG erfasst Art. 18 Satz 1 SVerf insbesondere das sachenrechtliche Eigentum (§§ 903 ff. BGB). Zum Eigentum im Bereich des Privatrechts zählen daher „grundsätzlich alle vermögenswerten Rechte …, die dem Berechtigten von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass er die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinem privaten Nutzen ausüben“ kann (vgl. BVerfGE 83, 201 <209>; 89, 1 <6>; 91, 294 <307>; 95, 267 <300>).

Das Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichen Teilen und dem Grund und Boden (§ 1 Abs. 3 WEG) ist als Modifikation des Privateigentums an Grundstücken Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3.7.2001 – 1 BvR 432/00, NZM 2001, 750; ferner Froese, Wohnungseigentum zwischen individualrechtlicher Gewährleistung und kollektiver Einbindung, Berlin/Heidelberg 2015 [zugl. Diss. Köln 2015]; dies., Das Wohnungseigentum als verfassungsrechtliches Eigentum?, ZWE 2015, 250) und damit auch im Sinne von Art. 18 Satz 1 SVerf.

Nach Art. 18 Satz 1 SVerf wird das Eigentum im Rahmen der Gesetze gewährleistet. Demnach werden die als Eigentum geschützten Rechte in ihrer konkreten Existenz und Ausgestaltung von der Regelung durch den Gesetzgeber abhängig. (vgl. BVerfGE 75, 78 <97>; 76, 220 <238>; 100, 1 <37>). Ungeachtet des weiten Gestaltungsspielraumes des inhaltsbestimmenden bzw. eigentumskonstituierenden Gesetzgebers bildet die Einrichtungsgarantie des Eigentums den zentralen Maßstab für das „Ob“ und das „Wie“ der Eigentumskonstituierung. Sie verbietet dem Gesetzgeber, Sachbereiche der Privatrechtsordnung zu entziehen, die zum elementaren Bestand grundrechtlich geschützter Betätigung im vermögensrechtlichen Bereich gehören, und damit den durch das Grundrecht geschützten Freiheitsbereich aufzuheben oder wesentlich zu schmälern (BVerfGE 24, 367 <389>; 58, 300 <339>). Der eigentumsgestaltende Gesetzgeber hat bei der Ausstattung der eigentumsgeschützten Rechte mit Befugnissen die institutionell gewährleistete Freiheitlichkeit und Privatnützigkeit des Eigentums sicherzustellen. Er hat das Recht so auszustatten, dass es zu eigenem Nutzen und Ertrag eingesetzt werden kann und grundsätzlich privatautonomer, eigenverantwortlicher Verfügung zugänglich ist. Aus dem Gebot der Verhältnismäßigkeit leitet sich dabei für den Gesetzgeber die Verpflichtung ab, die auf Anerkennung als Eigentum drängenden Interessen angemessen zur Geltung zu bringen. Verfassungskonform ist allein eine Ausgestaltung, die – unter Berücksichtigung gegenläufiger Interessen – die angemessene Funktionsfähigkeit des Rechts entsprechend dem jeweiligen Sachgebiet gewährleistet (siehe zum Vorstehenden Wendt in Sachs, GG, 10. Aufl. 2024, Art. 14 Rz. 60 ff. m.w.N.; Wendt in Rixecker/Wendt, SVerf, Art. 18 Rz. 20).

Dies entspricht im Wesentlichen der Regelung in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, wonach Inhalt und Schranken des Eigentums durch die Gesetze bestimmt werden. Unter diesen Inhalts- und Schrankenbestimmungen versteht das Grundgesetz die generelle und abstrakte Festlegung von Rechten und Pflichten durch den Gesetzgeber hinsichtlich solcher Rechtsgüter, die als Eigentum im Sinne der Verfassung zu verstehen sind (vgl. BVerfGE 52, 1 <27 f.>; 58, 300 <330>; 72, 66 <76>; BVerfG, Beschl. v. 3.7.2001 – 1 BvR 432/00, NZM 2001, 750).

Das Wohnungseigentumsgesetz beinhaltet eine solche Inhaltsbestimmung, die indessen als bundesgesetzliche Regelung im Hinblick auf Art. 31 GG am Maßstab des Landesverfassungsrechts zu überprüfen dem Verfassungsgerichtshof versagt ist (vgl. BVerfGE 26, 116 <135>; 36, 342 <363>; 96, 345 <364>). Aufgabe und Befugnis der Verfassungsgerichtsbarkeit eines Landes ist vielmehr allein zu prüfen, ob die Gerichte eines Bundeslandes bei Anwendung des Bundesrechts die Grundrechte der Verfassung des Landes – soweit sie den Grundrechten der Bundesverfassung nicht widersprechen – an sich beachtet und sie in ihrem Gewicht und ihrer Bedeutung „richtig“ gewürdigt haben (SVerfGH, Beschl. vom 15.02.2019 – Lv 1/19, juris).

Nach Maßgabe der vorstehenden Grundsätze hat die angefochtene Entscheidung das Grundrecht des Beschwerdeführers aus Art. 18 Satz 1 SVerf nicht verletzt. Denn das Landgericht hat bei der Auslegung und Anwendung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes die Bedeutung und Tragweite des Art. 18 Satz 1 SVerf nicht verkannt.

Die Eigentumsgarantie bindet nicht nur den Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums. Auch die Fachgerichte haben bei der Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentümers beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 53, 352 <357 f.>; 55, 249 <258>; 68, 361 <372 f.>; st. Rspr.). Zwar sind die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall grundsätzlich allein Sache der dafür zuständigen Gerichte und einer Nachprüfung durch die Verfassungsgerichte entzogen (vgl. BVerfGE 18, 85 <92 f.>; 42, 64 <74>).

Die Schwelle eines Verfassungsverstoßes, den die Verfassungsgerichte zu korrigieren haben, ist jedoch erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Fall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 <92 f.>; 79, 292 <303>; st. Rspr.). Dabei ist es den Fachgerichten nicht nur untersagt, die gesetzlich auferlegten Eigentumsbeschränkungen unverhältnismäßig zu verstärken und ihnen einen Inhalt zu geben, den auch der Gesetzgeber nur unter Verletzung der Eigentumsgewährleistung hätte festlegen können. Hat dieser in Wahrnehmung seiner Kompetenz aus Art. 18 Satz 1 SVerf gehandelt, ist es vielmehr auch ihre Aufgabe, die den gesetzlichen Regelungen zugrundeliegende und darin zum Ausdruck kommende Interessenbewertung nachzuvollziehen (vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 81, 29 <31 f.>; BVerfG, Beschl. v. 3.7.2001 – 1 BvR 432/00, NZM 2001, 750).

Das Landgericht hat – indem es im Rahmen seiner Entscheidung ausdrücklich auf Art. 14 Abs. 1 GG abgestellt hat – nicht verkannt, dass der Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Beteiligter an der Wohnungseigentümergemeinschaft der Gewährleistung der Eigentumsfreiheit (Art. 18 Satz 1 SVerf) teilhaftig ist. Die angegriffene Entscheidung des Landgerichts über die Rechtmäßigkeit des nach Maßgabe des § 23 WEG getroffenen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält darüber hinaus keine unverhältnismäßige Verstärkung der Beschränkungen, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und seiner Anwendung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, die von ihren Befugnissen insbesondere aus § 5 Abs. 4 WEG sowie aus § 10 WEG Gebrauch gemacht hat. Das Landgericht hat beachtet, dass nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig ist. Zu den unverzichtbaren Rechtsvorschriften zählt ohne weiteres auch die Eigentumsgarantie.

Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG lässt es daher zu, dass durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG der Inhalt des Sondereigentums festgelegt wird. Auf diese Weise können die Wohnungs- und Teileigentümer mit dinglicher Wirkung ihr körperschaftliches Verhältnis sachenrechtlich in einem mehrseitigen Rechtsverhältnis festlegen (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 5 Rz. 5). Das Eigentum und seine Nutzung werden somit durch die Wohnungseigentümer selbst inhaltlich ausgestaltet (vgl. Baer in Bärmann/Pick, WEG, 21. Aufl. 2025, § 5 Rz. 15). Durch die Grundbucheintragung der Vereinbarung (§ 10 Abs. 3 WEG) wird diese dergestalt verdinglicht, dass sie auch Rechtsnachfolgern gegenüber wirkt.

Im Hinblick auf die durch Art. 18 Satz 1 SVerf im Rahmen der Gesetze garantierte Eigentumsfreiheit bewirkt die Ausübung der durch das Wohnungseigentumsgesetz eingeräumten Befugnisse eine auf dessen Grundlage erfolgende Inhaltsbestimmung. Die Gewährleistung des Eigentums bestimmt sich folglich nach dem von den Wohnungseigentümern im Einzelnen ausgestalteten Umfang des (Sonder-) Eigentums.

Diese eigentumsrechtliche Situation hat der Beschwerdeführer beim Erwerb des oben beschriebenen Teileigentums vorgefunden und das Teileigentum in dem in der Vereinbarung festgelegten Umfang und mit den sich hieraus ergebenden Beschränkungen, die vom Landgericht zu beachten waren, erworben.

Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Von dieser einfachrechtlich garantierten Autonomie der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz frei zu regeln, soweit gesetzlich nicht zwingend etwas anderes bestimmt ist, haben die Wohnungseigentümer auch im vorliegenden Fall Gebrauch gemacht und eine entsprechende Gemeinschaftsordnung geregelt (vgl. hierzu Hügel, Privatautonomie versus Grundrechtsschutz – oder Rauchverbot im Wohnungseigentum, ZWE 2010, 18 [19]). Dies war auch für den Beschwerdeführer bindend.

Das Landgericht hatte die durch die autonome Entscheidung der Wohnungseigentümer geschaffene Situation zu beachten und durfte sich nicht darüber hinwegsetzen. Bei der Auslegung der Gemeinschaftsordnung bzw. der Teilungsanordnung hat das Landgericht den Kern der Eigentumsgarantie beachtet.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hat das Landgericht damit keine über die – im WEG vorgesehenen und von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Gestaltungsbefugnis vereinbarten – Beschränkungen hinausgehenden Einschränkungen des Eigentumsgrundrechts des Beschwerdeführers begründet. Jedenfalls verbleibt dem Beschwerdeführer in der bestehenden Situation ein über den Kernbereich der von Art. 18 Satz 1 SVerf garantierten Eigentumsfreiheit hinausgehender Grundrechtsgehalt, wie das Landgericht ohne erkennbaren Rechtsfehler im Einzelnen begründet hat. Die zulässigerweise von den ursprünglichen Wohnungseigentümern vereinbarten Regelungen der Teilungserklärung, mit der das Sondereigentum auch des Beschwerdeführers näher ausgestaltet wurden, bildete die Grundlage für die vom Beschwerdeführer im fachgerichtlichen Verfahren angegriffene Beschlussfassung. An diese Grundlagen war das Landgericht aufgrund der privatautonom, nach Maßgabe der § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarung gebunden.

Mit dem Verständnis des Beschlusses und seiner wohnungseigentumsrechtlichen Grundlagen, wie es das Landgericht seinem Urteil zugrundegelegt hat, geht keine Aushöhlung des verfassungsrechtlich verbürgten Eigentums des Beschwerdeführers einher. Er hat das Wohnungseigentum mit den aufgezeigten Beschränkungen erworben und kann sich daher nicht mit Erfolg darauf berufen, dass diese zu weit gingen. Über diese vorgefundenen Beschränkungen geht der angefochtene Beschluss in der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung nicht hinaus.

Da Art. 18 Satz 1 SVerf – ebenso wie Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG – nur den Bestand des Eigentums und die mit diesem verbundenen Nutzungsmöglichkeiten gegen unverhältnismäßige Eingriffe schützt, kann sich der Beschwerdeführer nur auf den Bestand und die Nutzungsmöglichkeiten des von ihm erworbenen Eigentums berufen, nicht aber auf Umstände, die über den gegebenen Bestand und die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten hinausgehen. Eine über den vorhandenen Eigentumsbestand und über die mit diesem verbundene Nutzungsmöglichkeit hinausgehende Verbesserung der Rechtsposition ist von Art. 18 Satz 1 SVerf nicht gedeckt.

Schließlich stand es dem Beschwerdeführer frei, das gemäß der Teilungsanordnung näher ausgestaltete Wohnungseigentum mit den aufgezeigten Beschränkungen zu erwerben oder von einem Erwerb abzusehen.

Auch soweit die Wohnungseigentümgergemeinschaft im Tagesordnungspunkt 7 beschlossen hat, dass der bereits von den Pächtern geleistete Betrag von rund 36.978 € zunächst auf dem Sparkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben sollte, um nach Ergehen des Bewilligungsbescheids aus der Überbrückungshilfe II zur Deckung der laufenden Kosten und für Sanierungsarbeiten verwendet zu werden, bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Entscheidung des Landgerichts. Insbesondere bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beschwerdeführer durch Einbehaltung der auf ihn entfallenden Pachteinnahmen ausschließlich für die Deckung laufender Kosten sowie die Sanierung des Gesamtobjekts und die Erhaltung des Sondereigentums – die grundsätzlich in die eigene Verantwortung jedes einzelnen Sondereigentümers fällt – anderer Sondereigentümer herangezogen würde, ohne dass dies nicht wenigstens mittelbar auch seinen Interessen gerecht.

gez.: Prof. Dr. Rixecker Prof. Dr. Wendt

Prof. Dr. Bartone Dr. Freymann Dr. Marsch

Prof. Dr. Matusche-Beckmann Philipp JR. Warken Ausgefertigt:

(Jenal)

Justizsekretärin

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle