VerfGH Berlin, Beschluss vom 01.09.2006 – 14/06

Durch Dauernutzungsvertrag vom 3. Februar 2004 überließ die Beschwerdeführerin dem Beteiligten zu 2. (im Folgenden: Beklagten)

eine 1-Zimmer-Wohnung zu einer Nutzungsgebühr (brutto warm) von monatlich 177,67 €. Das Nutzungsverhältnis war auf unbestimmte

Zeit abgeschlossen, konnte von dem Beklagten jedoch jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten

Monats schriftlich gekündigt werden.

Nachdem der Beklagte mit der Zahlung der Miete für November und Dezember 2004 in Rückstand geraten war, kündigte die Beschwerdeführerin

mit Schreiben vom 27. Januar 2005, zugestellt am 28. Januar, den Nutzungsvertrag fristlos. Der Beklagte gab die Wohnung am

4. Februar 2005 geräumt an die Beschwerdeführerin zurück und glich die beiden offenen Monatsmieten im Februar und Juli 2005

aus.

Mit Klage vom 26. Juli 2005 beantragte die Beschwerdeführerin beim Amtsgericht Köpenick, den Beklagten zur Zahlung weiterer

Mietbeträge für die Monate Februar und März 2005 in Höhe von insgesamt 355,34 € sowie zur Zahlung von Rechtsanwaltsgebühren

in Höhe von 40,72 €, jeweils nebst Zinsen, zu verurteilen. Die beiden Monatsmieten verlangte die Beschwerdeführerin als Mietausfallschaden.

Die Anwaltskosten begehrte sie unter dem Gesichtspunkt des Verzugs. Sie habe die offenen Mieten zunächst durch Anwaltsschreiben

vom 15. Juli 2005 geltend gemacht, wodurch außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 81,43 € entstanden seien.

Da diese nur zur Hälfte auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens anzurechnen seien, habe der Beklagte die weitere

Hälfte an die Beschwerdeführerin zu erstatten.

Der Beklagte behauptete, die Beschwerdeführerin habe die Miete für die Monate Februar und März 2005 von Nachmietern erhalten.

Die Beschwerdeführerin behauptete demgegenüber, sie habe die Wohnung erst zum 1. April 2005 wieder neu vermieten können; für

die beiden Vormonate habe sie keine Miete von dritter Seite erhalten.

In der mündlichen Verhandlung vom 19. Oktober 2005 erklärte der Beklagte "vorsorglich" die Aufrechnung gegen die Klageforderung

mit einem ihm unstreitig zustehenden Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 in Höhe von 186,26 €. Die

Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit in Höhe von 186,26 € in der Hauptsache für erledigt.

Durch Urteil vom 19. Oktober 2005 wies das Amtsgericht die Klage im Übrigen ab.

Der Beschwerdeführerin stehe zwar dem Grunde nach gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der

positiven Forderungsverletzung zu. Der der Beschwerdeführerin entstandene Schaden sei jedoch dem Beklagten wegen der auch

diesem zustehenden Möglichkeit einer Kündigung zum Ablauf des Monats Januar 2005 nicht zuzurechnen. Der Mieter habe dem Vermieter

den gleichen Vermögensnachteil, den dieser als Schadensersatz begehre, auch rechtmäßig zufügen können. Wegen dieser Möglichkeit

eines "rechtmäßigen Alternativverhaltens" sei der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Anspruch nicht entstanden. Diese

Auffassung stehe im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung und maßgeblichen Stimmen im Schrifttum.

Unbegründet sei die Klage auch insoweit als die Beschwerdeführerin die Erstattung vorgerichtlich entstandener Anwaltskosten

begehre. Abgesehen davon, dass sich der Beklagte nach dem Vorgesagten mangels Schadensersatzanspruchs der Beschwerdeführerin

nicht in Verzug befunden haben könne, sei die Honorarforderung auch überhöht. Es habe sich bei dem anwaltlichen Schreiben

vom 15. Juli 2005 um ein einfaches Mahnschreiben gehandelt, das nach Nr. 2402 RVG abzurechnen gewesen sei.

Mit Schriftsatz vom 2. November 2005 erhob die Beschwerdeführerin die Anhörungsrüge nach § 321 a ZPO. Sie beantragte, den

Prozess fortzuführen und den Beklagten zur Zahlung von 355,34 € zu verurteilen. Das Urteil des Amtsgerichts habe Teile des

Vortrags der Beschwerdeführerin übergangen und beruhe daher auf einem Gehörsverstoß. Die Beschwerdeführerin habe insbesondere

mit Schriftsatz vom 31. August 2005 nochmals die rechtlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs

dargelegt, ohne dass das Gericht sich damit hinreichend auseinandergesetzt habe. Das Gericht habe auch versäumt, der Beschwerdeführerin,

wie von dieser im Verhandlungstermin beantragt, nach Bekanntgabe seiner Rechtsauffassung Schriftsatznachlass zu gewähren.

Durch Beschluss vom 21. Dezember 2005 wies das Amtsgericht den Antrag der Beschwerdeführerin auf Fortführung des Prozesses

zurück. Deren rechtliches Gehör sei nicht verletzt. Das Gericht habe ihren Vortrag in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht

berücksichtigt, aus diesem allerdings andere rechtliche Schlüsse gezogen, als die Beschwerdeführerin für richtig halte.

Hiergegen und gegen das Urteil des Amtsgerichts vom 19. Oktober 2005 wendet sich die Beschwerdeführerin mit der Verfassungsbeschwerde.

Sie rügt eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 1 VvB. Soweit das Gericht die Entstehung eines Mietausfallschadens

aus dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens verneine, werde die Rechtslage krass, d. h. willkürlich verkannt.

Die fristlose Kündigung und der in ihrer Folge entstandene Mietausfallschaden sei durch den vom Beklagten zu vertretenen Mietverzug

ausgelöst und daher von diesem auch zu ersetzen. Ein rechtmäßiges Alternativverhalten, das den gleichen Schaden ausgelöst

hätte, gebe es nicht.

Die Entscheidung des Amtsgerichts, die Berufung nicht zuzulassen, beruhe auf einer Verletzung des rechtlichen Gehörs. Denn

bei dieser Entscheidung habe das Amtsgericht den Vortrag der Beschwerdeführerin übergangen, wonach der Bundesgerichtshof und

auch die übrige Rechtsprechung in einem Fall der vorliegenden Art einen Mietausfallschaden für den Zeitraum anerkenne, für

den der Mieter an den Mietvertrag noch mindestens gebunden sei. Die Ausführungen des Amtsgerichts im Beschluss vom 21. Dezember

2005 stellten keine inhaltliche Befassung mit der rechtlichen Argumentation der Beschwerdeführerin dar und könnten namentlich

nicht begründen, warum die Zulassung der Berufung nicht zumindest für die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich

sei.

Gemäß § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG ist den Beteiligten Gelegenheit gegeben worden, sich zu der Verfassungsbeschwerde zu äußern.

Die Verfassungsbeschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Teilweise, soweit sie den Begründungsanforderungen des § 50 VerfGHG nicht genügt, ist sie allerdings unzulässig. Das gilt

zunächst insoweit, als die Beschwerdeführerin einen Verstoß gegen ihren Anspruch auf Gehör vor Gericht nach Art. 15 Abs. 1

VvB rügt. Nach ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs ist dem Zulässigkeitserfordernis der Begründung einer

Verfassungsbeschwerde nur dann entsprochen, wenn diese konkret und nachvollziehbar darlegt, warum ein Gericht in seiner Entscheidung

das Grundrecht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt haben könnte.

Zwar folgt aus der verfassungsrechtlichen Verbürgung des rechtlichen Gehörs, dass ein Gericht die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten

zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen hat (Beschuss vom 16. November 1995 VerfGH 48/94 LVerfGE 3, 113 ; st.

Rspr.). Das bedeutet aber nicht, dass ein Gericht sich in den Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen

muss. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass es seiner Pflicht, den Vortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen

und zu erwägen, nachgekommen ist. Etwas anderes kann der Verfassungsgerichtshof nur feststellen, wenn sich dies aus den Umständen

des einzelnen Falles eindeutig ergibt. Solche Umstände sind von der Beschwerdeführerin nicht benannt worden. In der Sache

rügt sie vielmehr, dass das Gericht vorliegend die Rechtsmeinung der Beschwerdeführerin zur Frage der Ersetzungspflicht des

Mietausfallschadens, mit der das Amtsgericht sich ausführlich auseinandersetzt, nicht teilt. Aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör folgt indessen kein solcher auf eine bestimmte Rechtsauffassung.

Dies gilt im Übrigen auch insoweit, als die Verfassungsbeschwerde die Nichtzulassung der Berufung unter dem Gesichtspunkt

des Gehörsverstoßes rügt. Auch insoweit genügt sie den Begründungsanforderungen nicht, weil sie sich darauf beschränkt, die

im Gesetz (§ 511 Abs. 4 Ziff. 1 ZPO) enthaltene Aufzählung der Berufungszulassungsgründe zu wiederholen, ohne deren Vorliegen

im konkreten Fall darzulegen. Eine Verletzung von Art. 15 Abs. 5 VvB, der die hier einschlägige Norm enthält, wurde ohnehin

nicht gerügt.

Unzulässig ist die Verfassungsbeschwerde schließlich auch insoweit, als das Urteil des Amtsgerichts bezüglich der Abweisung

von Ansprüchen der Beschwerdeführerin auf Ersatz von Anwaltskosten angegriffen wird und der Beschluss vom 21. Dezember 2005

bezüglich der Zurückweisung des Antrags, den Beklagten auf Zahlung von Mietausfallschaden zu verurteilen, auch insoweit gerügt

wird, als der Anspruch der Beschwerdeführerin nach Aufrechnung durch den Beklagten mit einer unstreitigen Gegenforderung in

Höhe von 186,26 € erloschen und der Rechtsstreit einvernehmlich für erledigt erklärt war. Zu beiden Punkten enthält die Verfassungsbeschwerde

keinen Vortrag.

2. Soweit das Amtsgericht die Klage der Beschwerdeführerin in Höhe von 169,08 € nebst Zinsen abgewiesen hat, ist die Verfassungsbeschwerde

zulässig und begründet. In dem genannten Umfang verletzt das Urteil die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 10

Abs. 1 VvB in seiner Ausprägung als Willkürverbot.

Ist eine gerichtliche Entscheidung Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs

nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen

Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit

der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 VerfGH 9/92 LVerfGE 1, 7 ;

st. Rspr.). Im Verfassungsbeschwerdeverfahren ist nur zu prüfen, ob das Gericht in der Verfassung von Berlin enthaltene Rechte

eines Beschwerdeführers verletzt hat. Ein solcher Verstoß liegt bei gerichtlichen Urteilen unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots

des Art. 10 Abs. 1 VvB nicht schon dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält. Hinzukommen muss vielmehr, dass die

Entscheidung sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Ohne dass es auf subjektive Umstände oder

ein Verschulden des Gerichts ankäme, stellt eine derartige willkürliche Entscheidung einen Verstoß gegen das aus Art. 10 Abs. 1 VvB abzuleitende Verbot dar, offensichtlich unsachliche Erwägungen zur Grundlage einer staatlichen Entscheidung zu machen.

Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu dem mit Art. 10 Abs. 1 VvB inhaltsgleichen Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. u. a. BVerfGE 58, 163 ; 62, 189 ; 71, 122 ; 202 ).

Gemessen an diesen Grundsätzen überschreitet die in dem angegriffenen Urteil enthaltene Abweisung der Klage der Beschwerdeführerin

in Bezug auf den Betrag in Höhe von 169,08 € die Grenze zur Willkür und kann daher verfassungsrechtlich keinen Bestand haben.

Für die Anwendung des einfachen Rechts, auf die das Amtsgericht seine Entscheidung stützt, fehlt es an jeder nachvollziehbaren

Begründung.

Das Amtsgericht verkennt in seinen Entscheidungsgründen nicht, dass der Vermieter, der einen Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs

des Mieters fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB kündigt, nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung Anspruch

auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Mietausfallschadens hat. Der Ersatz dieses Nichterfüllungsschadens steht dem

Vermieter solange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist, hier also maximal für die

Dauer von drei Monaten (BGH NJW 1998, 372 ; 1985, 2253 ; 1984, 2687; WuM 1979, 236).

Das Amtsgericht ist der Auffassung, vorliegend habe auch für den Beklagten die Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf des Monats

Januar 2005 bestanden. Der Mieter habe dem Vermieter den von diesem erstattet verlangten Vermögensnachteil daher auch rechtmäßig

zufügen können. Diesen Umstand müsse sich der Vermieter im Rahmen der Schadenszurechnung nach den Grundsätzen des rechtmäßigen

Alternativverhaltens anrechnen lassen, so dass es für einen Schadensersatzanspruch auf Mietausfall für die Monate Februar

und März 2005 keine Grundlage gebe.

Diese Auffassung des Amtsgerichts ist sachlich unhaltbar und mithin objektiv willkürlich. Nach Gesetz (§ 573 c Abs. 1 Satz

BGB) und Mietvertrag (§ 5 Ziff. 2) kann der Mieter ein Mietverhältnis ordentlich nur bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats

für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Ein vorfristiges Kündigungsrecht stand dem Beklagten hier nicht zu

und wurde von ihm auch nicht in Anspruch genommen. Zwar hätte der Mieter in der Zeit bis zum 3. Werktag im November 2004 das

Mietverhältnis zu Ende Januar 2005 ordnungsgemäß kündigen können. Nachdem er von dieser Möglichkeit aber nicht Gebrauch gemacht

und bis zum Erhalt der fristlosen Kündigung am 27. Januar 2005 seinerseits überhaupt nicht gekündigt hatte, war er an den

Mietvertrag bis Ende April 2005 gebunden.

Soweit das Amtsgericht sich für die von ihm vertretene gegenteilige Auffassung auf obergerichtliche Rechtsprechung und wesentliche

Stimmen des Schrifttums beruft, ist diese Inanspruchnahme evident unzutreffend. Keine der vom Amtsgericht zitierten Entscheidungen

bzw. Meinungen in der Literatur (z. B. BGH MDR 1998, 95 ; NJW 1993, 2527 ; ZMR 1998, 22; BGHZ 95, 39; KG GE 2002, 258 ; GE

2001, 1402; KGR 2004, 155; OLG Düsseldorf DWW 1991, 19; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 60. Aufl., Rn. 107 vor § 249 BGB; Grapentin,

in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 142 a; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen

Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 193; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., Rn. 67 zu § 538 BGB a. F.) sind

mit der Rechtsauffassung des Amtsgerichts in Übereinstimmung zu bringen. Vielmehr wird an allen aufgeführten Fundstellen der

Anspruch auf Mietausfallschaden nach Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs bis zu dem Zeitpunkt bestätigt, zu dem

sich der Mieter nach Vertrag oder Gesetz erstmals nach der Kündigung seinerseits von dem Mietvertrag hätte lösen können.

Für die Auffassung des Amtsgerichts gibt es auch keinerlei rechtlich tragfähige Begründung. Der Gesichtspunkt des rechtmäßigen

Alternativverhaltens kommt nur dann in Betracht, wenn dieses zu einem gleichartigen Kausalverlauf führt. Das Amtsgericht erwähnt

insoweit zu Recht den Fall der Kündigung eines Arbeitsvertrages, die unabhängig davon, wer kündigt, zu Inseratskosten führt.

Vorliegend stellt das Amtsgericht jedoch zwei völlig unterschiedliche Kausalverläufe gleich. Bei einer wirksamen Kündigung

des Mieters am 3. Werktag im November 2004 hätte der Vermieter von diesem Tage an die Möglichkeit gehabt, die Neuvermietung

der Wohnung zum 01.02.2005 vorzubereiten und es hätte darüber hinaus eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür bestanden, dass der

Mieter die Wohnung zu diesem Zeitpunkt auch wirklich räumt. Der tatsächliche Kausalverlauf war ein völlig anderer. Der Vermieter

konnte erst im Laufe des Dezember 2004 davon ausgehen, dass eine fristlose Kündigung erforderlich werden würde und diese praktisch

frühestens Anfang Januar 2005 aussprechen. Damit hatte er genau jene zwei Monate Vorbereitungszeit verloren, die ihm bei Einhaltung

der vertraglichen Kündigungsfrist eingeräumt sind und die er später für die Neuvermietung auch benötigt hat und für die er

Schadensersatz verlangt. Darüber hinaus ist bei einer fristlosen Kündigung des Vermieters die Frage, ob die Wohnung fristgerecht

geräumt übergeben wird, völlig offen, so dass ernsthafte Vermietungsbemühungen erst nach Wohnungsübergabe erfolgen können.

Warum das Amtsgericht diese Unterschiede nicht erkannt und bei seiner rechtlichen Bewertung berücksichtigt hat, ist der Begründung

seiner Entscheidung nicht zu entnehmen.

Da nicht auszuschließen ist, dass das Amtsgericht bei sachgerechter Würdigung des Sachverhalts zu einer anderen, der Beschwerdeführerin

günstigeren Entscheidung gelangt wäre, sind die angegriffenen Entscheidungen in dem im Tenor ausgesprochenen Umfang nach § 54 Abs. 3 VerfGHG aufzuheben und ist die Sache in entsprechender Anwendung des § 95 Abs. 2 Halbs. 2 BVerfGG an das Amtsgericht

zurückzuverweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.