OLG München, Endurteil vom 13.05.2026 – 7 U 1886/24 e

Der Kläger macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht Ansprüche auf Maklerhonorar geltend.

Der Kläger, der seinen derzeitigen Wohnsitz in Georgien hat, ist alleiniger Gesellschafter und war Geschäftsführer der ..., Zypern. Die ... ist nach den Angaben des Klägers „derzeit ruhend gestellt“, weil eine Person mit Wohnsitz außerhalb der EU nach dem dortigen Recht nicht alleiniger Geschäftsführer einer Gesellschaft in Zypern sein könne.

Der im ... 2021 verstorbene Vater des Klägers, Herr ... war mit einem Bruchteil von 2/20 Miteigentümer des Wohn- und Geschäftshauses .../ ... in ... . Weitere Eigentümer waren ... , ... und ... sowie eine aus ... und ... bestehende Erbengemeinschaft.

Herr ... beauftragte durch Makleralleinauftrag vom 06.06.2016 den Kläger und (nach dem Maklerauftrag: „oder“) die ..., Kaufinteressenten für das Objekt .../ ... zu vermitteln. Als Zielerlös waren nach dem ursprünglichen Maklerauftrag 6.500.000 € vorgesehen, die Provision sollte 6% zuzüglich Mehrwertsteuer betragen (Anlage B7). Der Auftrag wurde in einer Eigentümerversammlung vom 11.09.2017 durch die anderen Miteigentümer bestätigt und verlängert, als neuer Zielkaufpreis sind dort mindestens 8,5 Millionen Euro vereinbart (Anlage B8).

Die Beklagte ist eine Projektgesellschaft der . Die Beklagte beabsichtigte den Erwerb des Wohn- und Geschäftshauses ... / ... . Der Kläger und die Beklagte hatten zur Veräußerung des Objekts ursprünglich eine Einbringung aller Miteigentumsanteile durch die Miteigentümer in eine Gesellschaft und den Erwerb dieser Gesellschaft durch die Beklagte vorgesehen. Nachdem hierzu nicht alle Miteigentümer bereit waren, sollte versucht werden, das Eigentum an dem gesamten Objekt durch einen sukzessiven Erwerb der jeweiligen Bruchteile zu erwerben.

Die Beklagte schloss daher am 07.06.2019 mit der ... einen mit „Vereinbarung zu Provision und Erfolgsprämie“ überschriebenen Vertrag (Anlage K1). Dieser Vertrag bezeichnet die ... als „Verkaufsmakler für die Eigentümer“ bzw. als „Makler“ und die Beklagte als „Projektgesellschaft“ und lautet auszugsweise wie folgt:

„Dies vorausgeschickt, vereinbaren die Parteien was folgt:

Provision

1) Die von der Projektgesellschaft an den Makler zu zahlende Provision beträgt 6% zzgl. Mehrwertsteuer.

2) Die Basis für die Berechnung der Provision ist der ursprüngliche Angebotspreis von 11,5 Mio. Euro (für 100% des Objekts).

3) Die Provision wird prorata auf die erworbenen Anteile angepasst, d.h. bei einem Erwerb von z.B. 20% werden auch nur 20% der Gesamtprovision bezahlt.

4) Auf Basis der vorstehenden Punkte 1) bis 3) wird die Provision fällig wie folgt:

„a. Ein Anteil von 50% bei Eintritt der Zahlungsvoraussetzungen entsprechend des Notarvertrags.“

b. Ein Anteil von 50% bei Erwerb von 100% aller Anteile durch die Projektgesellschaft.

c. Der Makler stellt nach a. und b. jeweils eine Rechnung (Zahlungsziel 30 Tage).

5) Beispiel: Ein Eigentümer verkauft 10%-Punkte an dem Objekt an die Projektgesellschaft: 6% zzgl. MwSt (zur Zeit 19%) = 7.14% * 11.500.000 Euro *

10% = 82.110 Euro, davon wird fällig 41.055 Euro bei Eintritt der Zahlungsvoraussetzungen und 41.055 Euro bei Erwerb von 100% aller Anteile.

Erfolgsprämie

6) Die Projektgesellschaft zahlt dem Makler eine Erfolgsprämie für dessen unterstützende Leistungen zur Finanzierung, Strukturierung und Beratung.

7) Die Erfolgsprämie beträgt 6% zzgl. Mehrwertsteuer.

8) Die Basis für die Erfolgsprämie ist die Differenz zwischen

a. dem Angebotspreis von 11.500.000 Euro und

b. der Summe aller beurkundeten Kaufpreise für insgesamt 100% der Anteile am Objekt.

9) Die Erfolgsprämie ist verdient und fällig mit dem Erwerb von 100% der Anteile durch die Projektgesellschaft.

10) Der Makler stellt eine entsprechende Rechnung (Zahlungsziel 30 Tage).

Sonstiges

(…)

Für den Fall, dass die Projektgesellschaft in Verzug gerät, verpflichtet sich der Verkäufer (Herr ... , geboren am ...) den Rücktritt vom Kaufvertrag der Projektgesellschaft anzubieten. Er verpflichtet sich insbesondere, keine Klage gegen die Projektgesellschaft zu erheben oder diese anderweitig in Anspruch zu nehmen. Der Makler (und Sohn des Verkäufers) garantiert dies und haftet gegenüber der Projektgesellschaft und Herrn ...für alle diesbezüglich entstehenden Kosten auch persönlich.

(…)“

Herr ... verkaufte seinen Miteigentumsanteil in Höhe von 2/20 an dem Wohn- und Geschäftshaus mit notariellem Vertrag vom 07.06.2019 an die Beklagte. Der Kaufpreis für diesen Anteil wurde am 31.07.2020 gezahlt, die Beklagte wurde am 12.02.2021 als Eigentümerin zu 2/20 in das Grundbuch eingetragen (Anlage K2).

Der Kläger führte am 03.04.2021 ein Gespräch mit Frau ... . In diesem Gespräch riet der Kläger Frau ... davon ab, ihren Miteigentumsanteil an die Beklagte zu verkaufen. Der Verkauf kam aber dessen ungeachtet zustande.

Am 15.12.2022 schloss der Kläger als Vertreter der ... mit sich selbst einen Abtretungsvertrag (Anlage K3) durch den die ... Provisionsforderungen gegen die Beklagte in Höhe von 690.000 € und eine Erfolgsprovisionsforderung gegen die Beklagte in Höhe von 240.000 € an den Kläger abtrat. Die Vereinbarung lautet auszugsweise:

„(…) Die Forderungen sind fällig, aber vom Zedenten noch nicht gegenüber der WPRE in Rechnung gestellt. (…) Die Parteien sind darüber einig, dass der Zessionar die abgetretenen Forderungen im eigenen Namen abrechnen und einziehen darf. (…)“

Mit Datum vom 22.12.2022 stellte der Kläger in eigenem Namen an die Beklagte eine Rechnung über 34.500 € (6% von 1.150.000 € / 2) netto zuzüglich 18% Mehrwertsteuer. Auf dieser Rechnung gab der Kläger eine Anschrift in Georgien und eine georgische Steuernummer als „Individual Entrepreneur“ an (Anlage K3).

Eine Zahlung der Beklagten erfolgte nicht.

In erster Instanz trug der Kläger vor, es bestehe aufgrund der Provisionszusage aus abgetretenem Recht ein Provisionsanspruch wegen des notariellen Verkaufs des Miteigentumsanteils in Höhe von 1/10. Bei 6% Provision, einem vereinbarten Bezugspreis in Höhe von 11.500.000 € und einer Fälligkeit der halben Provision bei Eintritt der Zahlungsvoraussetzungen bestehe ein Anspruch in Höhe von 34.500 € netto, entsprechend bei 19% Umsatzsteuer 41.055 € brutto.

Eine Tätigkeit als Doppelmakler sei im Immobiliengeschäft üblich. Den Parteien sei auch bekannt gewesen, dass der Kläger von den Eigentümern und der Beklagten Provision erhalte. Eine Interessenkollision bestehe nicht. Der Kläger habe die Rechnung für sein in Georgien gemeldetes Einzelunternehmen ausgestellt. Dort gebe es keine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, sodass der Kläger auch keine habe angeben können.

Der Kläger habe auch eine Herausgabe des Objekts nicht pflichtwidrig verweigert, vielmehr habe sich die Beklagte selbst in den Besitz des Objekts gesetzt.

In erster Instanz beantragte der Kläger zuletzt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 40.710,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragte,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte führt aus, der Kläger habe einen Anspruch auf Maklerlohn wegen treuwidriger Tätigkeit als Doppelmakler verwirkt. Er habe der Miteigentümerin ... treuwidrig von einem Verkauf an die Beklagte abgeraten und habe eine Übergabe des Kaufobjekts verhindert und eine steuerlich unbrauchbare Rechnung gestellt. Hilfsweise machte die Beklagte eine Aufrechnung mit einem Kostenerstattungsanspruch der Beklagten gegen den Kläger aus einem Verfahren vor dem Landgericht Berlin (Anlage B12) geltend.

Das Landgericht München I hat in der mündlichen Verhandlung vom 06.03.2024 den Kläger und den Geschäftsführer der Beklagten informatorisch angehört und die Beklagte mit Urteil vom 25.04.2024 verurteilt, an den Kläger 40.710 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 03.02.2023 zu zahlen. Dieses Urteil wurde der Beklagten am 29.04.2024 zugestellt (zu Bl. 89 der eAkte des Landgerichts).

Zur Begründung führt das Landgericht aus, die habe ihre Ansprüche wirksam nach §§ 398 ff. BGB an den Kläger abgetreten. Die Beklagte habe sich gegenüber der Zedentin verpflichtet, für die Vermittlung von Anteilen an der streitgegenständlichen Immobilie eine (anteilige) Provision und für die vollständige Vermittlung der gesamten Immobilie eine zusätzliche Erfolgsprovision zu zahlen. Nach der Provisionsvereinbarung sei mit Eintritt der Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises die Hälfte der (anteiligen) Provision entstanden. Diese Voraussetzungen seien hinsichtlich des Eigentumsanteils des ... erfüllt. Eine Doppelmaklertätigkeit sei grundsätzlich nicht verboten. Die Weitergabe nachteiliger Informationen über die andere Vertragsseite durch den Makler sei in einem Familienverbund nicht treuwidrig und die Beklagte habe den Kaufpreis für den Eigentumsanteil nicht zeitnah nach Abschluss des Notarvertrages beglichen. Das Verwandtschaftsverhältnis sei der Beklagten bekannt gewesen. Der Kläger habe keine ungeeignete Rechnung gestellt. 18% sei der Mehrwertsteuersatz am Wohnsitz des Klägers in Georgien, der als Privatperson keine deutsche Steuernummer auf der Rechnung angeben müsse. Die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Kostenerstattungsansprüche stünden nicht fest, da die entsprechenden Gerichtsverfahren noch nicht beendet seien.

Für weitere Einzelheiten wird gemäß § 540 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen.

Mit ihrer am 27.05.2024 erhobenen und durch Schriftsatz vom 28.06.2024 begründeten Berufung verfolgt die Beklagte unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vortrags ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Die Tätigkeit des Klägers als Doppelmakler sei unzulässig. Der Kläger sei zugleich als Vertrauensmakler für die Beklagte und als Vertreter der Verkäufer tätig gewesen.

Er habe durch die warnende Kontaktaufnahme zu den anderen Verkäufern seine Treupflichten gegenüber der Beklagten verletzt und sei deshalb der Provision unwürdig. Jedenfalls stehe der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zu, denn die Maklerleistung unterliege der deutschen Umsatzsteuer und der Beklagte habe keine ordnungsgemäße Rechnung gestellt.

Die Beklagte und Berufungsklägerin beantragt,

Unter Abänderung des am 25.04.2024 verkündeten Endurteils des Landgerichts München I – Az.: 20 O 16386/22 – wird die Klage vollständig abgewiesen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Die Tätigkeit als Doppelmakler sei nicht als solche unzulässig. Der Provisionsanspruch des für beide Seiten tätigen Maklers sei nur dann verwirkt, wenn der Makler mit der Tätigkeit für die andere Seite das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt. Ein solcher Vertrauensbruch liege hier nicht vor. Die Provisionsvereinbarung (Anlage K1) sei in Kenntnis aller Umstände abgeschlossen worden.

Der Senat hat am 13.05.2026 mündlich verhandelt und den Kläger informatorisch angehört. Für Einzelheiten hierzu wird auf die Sitzungsniederschrift der mündlichen Verhandlung vom 13.05.2026 verwiesen. Für weitere Einzelheiten werden die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen in Bezug genommen.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg. Die Klage ist abzuweisen. Ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch der ..., auf Maklerlohn besteht schon deshalb nicht, weil die ... entgegen der zwischen ihr und der Beklagten geschlossenen Provisionsvereinbarung keine Rechnung gestellt hat. Eine Forderung der ... gegen die Beklagte steht darüber hinaus entgegen, dass die ... als Doppelmaklerin die Interessen der Beklagten in einem zur Verwirkung des Lohnanspruchs führenden Ausmaß missachtet hat. Da die Forderung nicht besteht, geht die Abtretung der ... ins Leere und die Klage des Zessionars kann somit keinen Erfolg haben. Im Einzelnen:

I. Die Berufung der Beklagten wurde form- und fristgerecht erhoben und begründet und ist auch im Übrigen zulässig.

II. Die Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Maklerlohn aus abgetretenem Recht nicht zu.

1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts (LGU S. 4 unter Punkt „II.“ der Entscheidungsgründe) bestimmt sich die Wirksamkeit der Abtretung und damit die Aktivlegitimation des Klägers nicht ausschließlich nach § 398 ff. BGB, denn der Zessionsvertrag (Anlage K3) wurde zwischen dem Kläger, der seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Georgien hat, und einer zypriotischen Ltd. mit Sitz in Limassol (Zypern) geschlossen. Zwar weist der in Deutschland in deutscher Sprache geschlossene Maklervertrag über die Vermittlung des Verkaufs eines in Berlin gelegenen Grundstücks durch die in Deutschland wohnhaften Verkäufer an die Beklagte, eine GmbH mit Sitz in Deutschland (Anlage K1), eine gegenüber Zypern offensichtlich engere Verbindung zu dem Recht der Bundesrepublik Deutschland auf, sodass nach Art. 4 Abs. 3 Rom-I-VO die Anknüpfung an den gewöhnlichen Aufenthaltsort der Maklerin (Art. 4 Abs. 1 Buchstabe b Rom-I-VO) verdrängt wird und auf den Maklervertrag deutsches Recht anwendbar ist.

Für den Zessionsvertrag bestimmt Art. 14 Abs. 2 der Rom-I-VO (VO EG 593/2008) zwar, dass sich die Übertragbarkeit der Forderung und das Verhältnis zwischen Zessionar und Schuldner nach dem Recht der übertragenen Forderung richtet; für das Verhältnis zwischen Zessionar und Zedent ist aber nach Art. 14 Abs. 1 Rom-I-VO das Vertragsstatut maßgeblich und eine materielle Anknüpfung an das Deutsche Recht erscheint bei einem ausweislich der Anlage K3 in Zypern geschlossenem Zessionsvertrag zwischen einer Gesellschaft mit Sitz in Zypern und einer natürlichen Person mit gewöhnlichem Aufenthalt in Georgien fernliegend. Ob zwischen dem Kläger und der ... ein wirksamer Zessionsvertrag geschlossen wurde, kann indes im Ergebnis dahinstehen, da jedenfalls im Verhältnis zwischen der ... und der Beklagten eine fällige Forderung auf Zahlung von Maklerlohn nicht besteht.

2. Einem fälligen Anspruch auf Maklerlohn steht bereits entgegen, dass die ... als Maklerin entgegen Ziffer 4 Buchstabe c) der Provisionsvereinbarung (Anlage K1) keine Rechnung gestellt hat.

a. Makler war nach der Vereinbarung Anlage K1 die ... .Diese hat unstreitig keine Rechnung über die Provisionsforderung an die Beklagte gestellt. Entgegen der Auffassung des Klägers (Schriftsatz vom 06.06.2023, dort S. 5, dritter Absatz von oben = Bl. 38 der eAkte des Landgerichts) war die Rechnungsstellung durch den Makler nach der zwischen den Parteien getroffenen Absprache eine Fälligkeitsvoraussetzung, denn Ziffer 4 der Provisionsvereinbarung knüpft die Fälligkeit der Forderung an die Rechnungsstellung und vereinbart ein Zahlungsziel von 30 Tagen ab Rechnungsstellung. Die Parteien haben daher nicht lediglich eine gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht schaffende (Neben-)Pflicht zur Stellung einer Rechnung vereinbart, sondern die Fälligkeit der Forderung unmittelbar an die Rechnungsstellung und den nachfolgenden Ablauf der Zahlungsfrist von 30 Tagen geknüpft, denn Vertragsklauseln, die ein Zahlungsziel einräumen (hier: 30 Tage ab Rechnungsstellung), sind nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich als Bestimmung der Leistungszeit im Sinne von § 271 Abs. 2 BGB anzusehen und damit fälligkeitsbegründend (BGH, Urteil vom 01.02.2007 – III ZR 159/06, juris Rn. 17).

b. Die fehlende Rechnung der ... konnte entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht durch die von dem Kläger mit Datum vom 22.12.2022 ausgestellte Rechnung (Anlage K3, dort S. 2) ersetzt werden.

aa. Grundstücksbezogene Maklerleistungen werden nach § 3a Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe b) UStG, Art. 47 RL 2006/112/EG in Verbindung mit Art. 31a Abs. 1, Abs. 2 Buchstabe p) der Mehrwertsteuerdurchführungsverordnung [VO (EU) 282/2011] unabhängig von der Betriebsstätte des Maklers an dem Ort ausgeführt, an dem das Grundstück liegt (s. statt aller Wäger in Sölch/Ringleb, UStG, 106. EL, März 2026, § 3a Rn. 123 f.). Da das vermittelte Grundstück in Berlin liegt und Aufgabe der Zedentin die Vermittlung des Erwerbs dieses Grundstücks war, unterliegt die Leistung der Zedentin der deutschen Umsatzsteuer.

bb. Die in der Provisionsvereinbarung als Fälligkeitsvoraussetzung vereinbarte Rechnung hatte aufgrund der inländischen Umsatzsteuerpflicht der grundstücksbezogenen Leistung die Voraussetzungen des § 14 UStG zu erfüllen. Dem wird die Rechnung des Klägers (Anlage K3, dort Seite 2) nicht gerecht, denn die Rechnung enthält nicht die Person und Umsatzsteueridentifikationsnummer der Zedentin als leistende Unternehmerin (§ 14 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 UStG) und sie weist entgegen § 14 Abs. 4 Nr. 8 UStG einen unzutreffenden Umsatzsteuersatz aus, denn der Steuersatz der in Deutschland steuerbaren sonstigen Leistung beträgt nach § 12 Abs. 1 UStG 19% und nicht, wie in der Rechnung angegeben, 18%. Dass am gewöhnlichen Aufenthaltsort des Klägers ein Umsatzsteuersatz von 18% gilt, ist entgegen der Auffassung des Landgerichts bedeutungslos, denn die von der Zedentin erbrachte Leistung unterliegt, wie dargelegt, der inländischen Umsatzsteuer.

cc. Auch die zwischen der Maklerin und dem Kläger vereinbarte Zession (deren Wirksamkeit nach zypriotischen Recht unterstellt) und die dort niedergelegte Befugnis des Klägers, die abgetretene Forderung in eigenem Namen abzurechnen und einzuziehen (Anlage K3, dort Seite 4) führt nicht dazu, dass die Rechnung des Klägers vom 22.12.2022 eine Fälligkeit des Maklerlohns begründet. Zum einen ist die Beklagte nicht Partei des Zessionsvertrages, sodass die dortigen Absprachen zwischen Zedentin und Zessionar die Beklagte nicht binden und zum anderen ist aus den oben dargelegten umsatzsteuerlichen Gründen auch im Falle einer Abtretung die Rechnung von dem Leistungserbringer oder nach § 14 Abs. 2 Satz 7 UStG von einem Dritten im Namen und für Rechnung des Leistungserbringers auszustellen. Eine Rechnungslegung durch den Dritten in eigenem Namen und für eigene Rechnung ist nach dem Umsatzsteuergesetz nicht möglich.

dd. Sodann und schließlich führt auch der Grundsatz, dass im Zweifel das Fehlen der nach § 14 UStG auf der Rechnung erforderlichen zusätzlichen Angaben auch dann nur ein Zurückbehaltungsrecht begründet, wenn die Parteien wie vorliegend eine Rechnung als Fälligkeitsvoraussetzung vereinbart haben (s. zum Verzug Ernst in Münchener Kommentar zum BGB, 10. Auflage 2025, § 286 BGB Rn. 105), hier zu keinem abweichenden Ergebnis, denn vorliegend hat die ... nicht eine mit Blick auf § 14 UStG fehlerhafte Rechnung erteilt, sondern sie hat gar keine Rechnung erteilt und damit eine Fälligkeit der abgetretenen Forderung nicht herbeigeführt.

3. Darüber hinaus und unabhängig hiervon hat die Berufung auch deshalb Erfolg, weil die Zedentin den Anspruch auf Maklerlohn nach § 652 BGB verwirkt hat und die Klage des Zessionars auch aus diesem Grund unbegründet ist.

a. Die Zedentin wurde bei der Vermittlung des streitgegenständlichen Grundstücks nicht nur für die Beklagte, sondern zugleich auch als Verkaufsmaklerin der Grundstückseigentümer tätig. Die Beklagte hatte hiervon Kenntnis, die Tätigkeit der Zedentin (auch) für die Eigentümer ist in der Provisionsvereinbarung (Anlage K1) ausdrücklich genannt.

b. Eine Doppeltätigkeit ist Nachweis- und Vermittlungsmaklern bei Immobiliengeschäften grundsätzlich erlaubt, (BGH, Beschluss vom 30.04.2003 – III ZR 318/02, juris Rn. 4; Erman/Fischer, 17. Auflage 2023, § 654 BGB Rn. 2).

c. Wird der Makler als Doppelmakler für beide Seiten des Grundvertrags tätig, so bleibt er dennoch gegenüber jedem seiner Auftraggeber verpflichtet, deren Interessen zu wahren und treu tätig zu werden. Da naturgemäß die Interessen von Käufer und Verkäufer insbesondere hinsichtlich der Preisfindung gegenläufig sind, kann der Doppelmakler den beiden Seiten gegenüber bestehenden Treupflichten nur dadurch genügen, dass er sich streng unparteilich verhält, s. zur Neutralitätspflicht des Doppelmaklers Erman/Fischer, 17. Auflage 2023, § 654 BGB Rn. 4; Hamm, Maklerrecht, 8. Auflage 2023, Rn. 1002.

d. Verletzt der Makler diese Treuepflicht vorsätzlich oder grob leichtfertig in schwerwiegender Weise, so kann der Makler nach dem auf diese Fallkonstellationen erweiternd anwendbaren § 654 BGB den Anspruch auf Maklerlohn verlieren (BGH, Urteil vom 18.10.2012 – III ZR 106/11, juris Rn. 16; Erman/Fischer, 17. Auflage 2023, § 654 BGB Rn. 7). Eine Verwirkung des Maklerlohns tritt hierbei dann ein, wenn sich der Makler durch die Treuepflichtverletzung des Lohnes als unwürdig erweist (BGH a.a.O., Rn. 16).

e. Nach diesen Maßstäben hat die Zedentin des ihren gegen die Beklagte gerichteten Maklerlohnanspruch verloren, denn der Geschäftsführer der Zedentin (und jetzige Kläger) hat nach seinen eigenen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht eine weitere Miteigentümerin vor Abschluss der Kaufverträge über deren Bruchteilseigentum aufgesucht und dieser geraten, sich gut zu überlegen, ob sie ihre Bruchteile an die Beklagte verkaufen wollen (s. Protokoll der mündlichen Verhandlung des Landgerichts vom 06.03.2024, dort S. 4 = Bl. 72 der eAkte des LG). Der Geschäftsführer der Zedentin, dessen Organhandeln die Zedentin gegen sich gelten lassen muss, hat hierdurch die ihm gegenüber der Beklagten obliegende Treuepflicht schwerwiegend und vorsätzlich verletzt.

Insoweit ist aus Sicht des Senats entscheidend, dass der Kläger als Geschäftsführer der Zedentin hier nicht lediglich Informationen über die Dauer der Zahlung des Kaufpreises durch die Beklagte an seinen Vater neutral weitergegeben hat (was jederzeit möglich gewesen wäre, denn die Pflicht zur Aufklärung einer Seite geht der Pflicht, negative Umstände der anderen Seite zu verschweigen, vor, BGH NJW 1968 S. 151), sondern er hat nach seiner eigenen Aussage („gut überlegen“), wie auch nach den in der Akte befindlichen eidesstattlichen Versicherungen der Miteigentümerin (Anlage B24) und des Ehemanns (Anlage B25) der Miteigentümerin von dem Verkauf aktiv abgeraten und damit das Zustandekommen des Hauptvertrages gefährdet.

Mit dieser über eine Information hinausgehenden, den Interessen der Beklagten zuwiderlaufenden Beratung hat der Geschäftsführer der Zedentin die Neutralitätspflicht vorsätzlich und schwerwiegend verletzt. Hierbei wird das Verhalten des Geschäftsführers der Zedentin auch nicht durch sein familiäres Näheverhältnis zu den weiteren Verkäufern gerechtfertigt, denn es wäre dem Geschäftsführer der Zedentin jederzeit möglich gewesen, die Tätigkeit für die Beklagte zu beenden und seinen Familienangehörigen von einem Verkauf an die Beklagte aktiv abzuraten. Die Zedentin kann aber nach § 654 BGB nicht einerseits durch ihren Geschäftsführer gegen die Interessen der Beklagten dessen Familienangehörigen Rat erteilen und gleichzeitig, als das Geschäft gegen diesen Rat doch zustande gekommen ist, auch von der Beklagten Maklerlohn beanspruchen.

f. Unerheblich ist insoweit auch, dass der gegenüber der Beklagten treuwidrige Rat erst zu einem Zeitpunkt erfolgte, zu dem der Hauptvertrag, aus dem der Kläger den streitgegenständlichen Provisionsanspruch ableitet, bereits zustande gekommen war, denn die Treupflicht besteht auch nachvertraglich und der zwischen der Zedentin und der Beklagten bestehende Maklervertrag war ausdrücklich darauf ausgerichtet, einen Verkauf aller Bruchteile herbeizuführen.

Auf die Berufung der Beklagten hin war das erstinstanzliche Urteil daher abzuändern. Die Klage war insgesamt abzuweisen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 ZPO. Da der Kläger vollständig unterliegt, hat er die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da Zulassungsgründe im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO nicht bestehen. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Zu entscheiden war über die Fälligkeitsvoraussetzungen nach dem streitgegenständlichen Maklervertrag und über die Anwendung von § 654 BGB im Einzelfall.