OLG Hamm, Urteil vom 09.09.2026 – 30 U 101/25

Die Parteien streiten um die Zahlung von (restlicher) Miete für die Zeit von März 2024 bis einschließlich Januar 2025 für Räumlichkeiten in der A-Straße # in B in Höhe von insgesamt 65.589 € nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten.

In erster Instanz haben die Kläger die Beklagte zu 1) (im Folgenden: Beklagte) neben der Beklagten zu 2) und dem Beklagten zu 3) in Anspruch genommen. Im Berufungsverfahren ist auf Beklagtenseite nur noch die Beklagte beteiligt, nachdem das Landgericht die Klage gegen die Beklagten zu 2) und 3) abgewiesen hat.

Als Geschäftsführer der Beklagten wurde am 22.02.2023 C D ins Handelsregister eingetragen. Unter dem 04.05.2023 wurde statt C D als Geschäftsführer der Zeuge E F G eingetragen. Seit dem 15.02.2024 ist statt dem Zeugen G der Beklagte zu 3), I J, als Geschäftsführer der Beklagten eingetragen.

Die Beklagte zu 2) ist mit Gesellschaftsvertrag vom 09.03.2023 gegründet und am 20.03.2023 ins Handelsregister eingetragen worden.

Ursprünglich war der Zeuge H Erbbauberechtigter des Grundstücks A-Strasse # in B. Er war bzw. ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer der K GmbH.

Im März 2023 unterschrieben der Zeuge G auf Mieterseite und der Zeuge H für die K GmbH als Vermieterin einen Mietvertrag über das Objekt in der A-Straße # in B, d.h. Räume und Parkplatz, zur Nutzung als Diskothek und Eventlocation.

In § 3 des Vertrages heißt es maschinenschriftlich:

„Das Mietverhältnis beginnt 7 Tage nach Geldeingang der 1ten Miete und des Kaufpreises, Frühestens jedoch am 15.03.2023, sollte bis zum 23.03.23 das Geld nicht eingegangen sein ist dieser Vertrag hinfällig“ [sic].

Gem. § 5 war eine monatliche „Grundmiete“ von 5.000 € sowie „anteilige monatliche Versicherungskosten“ und „anteilige monatliche Grundbesitzabgaben“ von zusammen 850 €, jeweils nebst Mehrwertsteuer, also insgesamt monatlich 6.961,50 € brutto, zahlbar bis zum 4. Werktag eines Monats, vereinbart.

Des Weiteren war in § 5 geregelt, dass der Mieter Strom-, Gas- und Wasserlieferverträge mit den örtlichen Versorgern oder dem Vermieter direkt abschließt und der Verbrauch separat abgerechnet werde.

Ferner enthält § 2 u.a. folgende Regelung:

„Der Vermieter sichert eine konzessionsfähige Räumlichkeit zu, welche dem Stand der gültigen Technik für den Betrieb einer Diskothek erforderlich ist“ [sic].

In § 6 des Vertrages heißt es unter der Überschrift „Eigentümerwechsel“:

„Wahrscheinlich wechselt im Jahr 2023 der Eigentümer. Die Miete ist dann auf das Konto des neuen Eigentümers zu überweisen, sobald hierzu eine entsprechende Information erfolgt.“

Streitig ist zwischen den Parteien, ob bei Vertragsschluss handschriftliche Änderungen im (maschinenschriftlichen) Mietvertrag bei der Bezeichnung der Mieterin und/oder ihres gesetzlichen Vertreters vorgenommen worden sind, insbesondere, ob die Beklagte oder die Beklagte zu 2) Mieterin ist.

Wegen der Einzelheiten wird auf die von den Klägern vorgelegte Kopie des Mietvertrages (Anlagen K 1, Bl. 7 ff. d.A. LG) sowie die von den Beklagten vorgelegten Kopien des Mietvertrages (Anlage B 1, Bl. 78 ff. d.A. LG, sowie Anlage B 4, Bl. 48 ff. OLG) Bezug genommen.

Nach der Übernahme des Objekts wurden mieterseits Umbauten ohne vorherige Einholung der notwendigen Baugenehmigung durchgeführt. Dies führte zum Verlust der Konzession. Erst nach Nachbesserungen beim Brandschutz erhielt die Beklagte zu 2) eine Konzession für den Betrieb einer Diskothek und eröffnete den Betrieb Ende des Jahres 2024.

Am 20.09.2023 wurde eine schriftliche Zusatzvereinbarung geschlossen „zum Gewerbemietvertrag zwischen der K GmbH und der L Verwaltungs UG aus März 2023“, mit der die vereinbarte Mietzeit verlängert wurde. Über der Namensangabe der Beklagten, deren eingetragener Geschäftsführer nunmehr der Zeuge G war, unterzeichnete dessen Vater, der Zeuge M. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Vereinbarung vom 20.09.2023 (Bl. 135 d.A. LG und Anlage 3 zum Protokoll vom 25.6.2025, Bl. 255 d.A. LG).

Im Jahr 2024 erwarben die Kläger das Erbbaurecht an dem o.g. Grundstück von dem früheren Erbbaurechtsinhaber, dem Zeugen H.

Mit Schreiben vom 23.02.2024, adressiert an „L UG“, A-Straße #, 00000 B, teilte der Zeuge H mit, dass ab dem 1.4.2024 die Miete auf das Konto der N/Na GbR zu zahlen sei. U.a. heißt es in dem Schreiben auch:

„Wie vereinbart ist ab dem 1.4.2024 wieder die monatliche Miete fällig. […] Auch die gestundete Miete für März 2024 bitte bis Ende 2024 auf das Konto der N/Na GbR überweisen“.

Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 23.02.2024 (Bl. 136 d.A. LG) verwiesen.

Am 19.07.2024 sandte der Beklagte zu 3), nunmehr Geschäftsführer der Beklagten, eine WhatsApp-Nachricht an den Zeugen H. Darin heißt es u.a.:

„bezüglich des Mietvertrages die damals geschlossen wurde haben wir ein Anliegen. Auf dem Mietvertrag wurde fälschlicherweise L Verwaltungs UG geschrieben anstatt L IB UG. Wir müssten das entweder ganz neu machen, oder die alte Bezeichnung sauber durchstreichen und beide Parteien müssen eine Unterschrift bezüglich der Korrektur drunter setzen. Weil damals der Vertrag mit Dir abgeschlossen wurde, bist Du wohl laut StB der Ansprechpartner“ [sic].

Wegen der Einzelheiten wird auf die WhatsApp-Nachricht vom 19.07.2024 (Anlage 6 zum Protokoll vom 25.6.2025, Bl. 159 d.A. LG) verwiesen.

In der Zeit ab März 2024 gingen bei den Klägern lediglich folgende, von der Beklagten zu 2) veranlasste Zahlungen auf die Miete ein:

am 04.04.2024 ein Betrag in Höhe von 1.011,50 €;

am 05.07.2024 ein Betrag in Höhe von 2.975 € und

am 05.09.2024 ein Betrag in Höhe von 5.000 €,

zusammen 8.986,50 €.

Des Weiteren erhielten die Kläger am 01.06.2024 und 07.06.2024 Barzahlungen für Strom und Gas. Wegen der Einzelheiten wird auf die Quittungen vom 01.06.2024 und 07.06.2024 (Anlage B 4, Bl. 158 f. d.A. LG) verwiesen.

Mit Schreiben vom 16.10.2024 wurden die Beklagten vom Prozessbevollmächtigten der Kläger unter Bezugnahme auf eine anliegende Forderungsaufstellung zur Zahlung von offenen Mieten sowie weiteren Beträgen u.a. für Strom, Gas und Wasser in Höhe von insgesamt 74.324,25 € sowie danach berechneter Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 2.367,20 € (1,3- und 0,3-Gebühr nebst Telekommunikationspauschale) aufgefordert. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schreiben vom 16.10.2024 (Anlagen K 2 - 4, Bl. 10 ff. d.A. LG) Bezug genommen. Zugrunde lag eine Vollmacht für die Klägervertreter, erteilt auf einem Formular am 11.10.2024, bei dem in der Rubrik „in Sachen“ handschriftlich eingetragen ist: „Metin Na, Bangin N GbR ./. […]“.

Im Januar 2026 wurde das Objekt geräumt. Die Räumung war Gegenstand des ebenfalls vor dem Senat anhängigen Verfahrens 30 U 127/25.

Die Kläger haben behauptet, der Mietvertrag sei mit der Beklagten so, wie in der von ihnen vorgelegten Version des Mietvertrages (Anlage K 1) aufgeführt, zustande gekommen. Die handschriftlichen Änderungen, wie sie sich aus der von den Beklagten vorgelegten Version des Mietvertrages ergäben, seien nicht anlässlich des Vertragsschlusses erfolgt. Erstmals sei im Rahmen der WhatsApp-Nachricht im Juli 2024 die Rede davon gewesen, dass die Beklagte zu 2) Mieterin sein solle. Das aus der Nachricht ersichtliche Änderungsbegehren belege zudem, dass die Beklagte Mieterin gewesen sei. Dies werde zudem belegt durch die Zusatzvereinbarung vom 20.09.2023, die ebenfalls die Beklagte als Vertragspartnerin ausweise.

Die Kläger haben zuletzt beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

1. an sie als Gesamtgläubiger 65.589 € nebst Jahreszinsen in Höhe von 9 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen aus

6.961,50 € seit dem 01.04.2024,

5.950,00 € seit dem 04.04.2024,

6.961,00 € seit dem 04.05.2024,

6.961,00 € seit dem 04.06.2024,

3.986,50 € seit dem 04.07.2024,

6.961,50 € seit dem 04.08.2024,

1.961,50 € seit dem 04.09.2024,

6.961,50 € seit dem 04.10.2024,

6.961,50 € seit dem 01.11.2024,

6.961,50 € seit dem 01.12.2024,

6.961,50 € seit dem 02.01.2025;

2. an sie als Gesamtgläubiger vorgerichtliche Anwaltsmahnkosten i.H.v. 2.367,20 € nebst Jahreszinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten zu 1) und 3) haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, mit ihr sei kein Mietvertrag zustande gekommen. Dazu hat sie behauptet, bereits bei Vertragsschluss am 02.03.2023 (Bl. 77 d.A. LG) sei das von dem Zeugen H mitgebrachte Formular, welches er nicht vor Ort habe neu ausdrucken können, handschriftlich dahingehend geändert worden, dass die Beklagte zu 2) Mieterin habe sein sollen. Das per WhatsApp übermittelte Änderungsbegehren im Juli 2024 habe sich nur darauf bezogen, dass man eine andere Version des Vertrages gehabt habe und das habe „glattziehen“ wollen. Sie, die Beklagte, habe nur der Beklagten zu 2) ein Darlehen zur Verfügung gestellt, im Übrigen aber mit dem Mietobjekt nichts zu tun gehabt.

Der von den Klägern vorgelegte - undatierte - Vertrag sei nicht der bei Vertragsschluss unterzeichnete und könne dies auch nicht sein, weil dort - unstreitig - bereits der Zeuge G als Geschäftsführer maschinenschriftlich eingetragen sei. Ein solcher Vertrag wäre auch nicht wirksam, weil der Zeuge G zu dem Zeitpunkt lediglich Geschäftsführer der Beklagten zu 2), nicht aber der Beklagten gewesen sei. Der Zeuge G habe, was zwischen den Parteien auch unstreitig gewesen sei, nur für die Beklagte zu 2) unterschreiben wollen.

Sie ist der Ansicht gewesen, ein Anspruch auf Miete habe auch nicht bestanden, weil bis Ende 2024 keine konzessionsfähigen Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt worden seien.

Das Landgericht hat - nach Vernehmung der Zeugen H, M und O zu den Umständen des Vertragsschlusses - die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt und lediglich Zinsen auf die Mietforderungen ab April 2024 jeweils nur ab dem 05. eines Monats zugesprochen und hinsichtlich der weitergehenden Zinsforderungen die Klage gegen die Beklagte (sowie die Klage gegen die Beklagten zu 2) und 3) insgesamt) abgewiesen.

Zur Begründung hat es - soweit für die Berufung von Interesse - insbesondere ausgeführt, es bestehe ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Zahlung von Miete in der geltend gemachten Höhe, denn es sei ein Mietvertrag mit der Beklagten wirksam zustande gekommen. Dies stehe zur Überzeugung der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Der Zeuge H habe glaubhaft geschildert, dass der Vertrag so, wie von den Klägern vorgelegt, zustande gekommen sei. Dass der Zeuge H Zahlungen von der Beklagten zu 2) vereinnahmt habe, habe er glaubhaft damit erklärt, dass ihm egal gewesen sei, wer zahle. Die Aussage des Zeugen H stehe auch im Einklang mit dem Inhalt der Zusatzvereinbarung, die die Beklagte als Vertragspartnerin ausweise, und der Bitte des Beklagten zu 3) aus der WhatsApp-Nachricht. Demgegenüber hätten die Bekundungen der Zeugen M und O nicht zu überzeugen vermocht. Dass dem Zeuge M trotz der mehrfachen Erwähnung in der Zusatzvereinbarung und dem Umstand, dass er später seinen Sohn darüber informiert habe, nicht aufgefallen sei, dass diese die Beklagte als Vertragspartnerin anführe, bzw. seine Erklärung dafür, sei wenig überzeugend. Auch die Erklärung des Beklagten zu 3) für die Anfrage aus der WhatsApp-Nachricht, mit der er um einen Austausch der Vertragsparteien bitte, erscheine konstruiert. Die Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen M und O würden verstärkt dadurch, dass der Gesellschaftsvertrag der Beklagten zu 2) ausweislich des Handelsregisters erst nach dem Mietvertragsschluss am 02.03.2023 zustande gekommen sei. Die Kammer verkenne zwar nicht, dass die Kläger auch Zahlungen auf die Nebenkosten durch die Beklagte zu 2) vereinnahmt bzw. quittiert hätten, dies sei vor dem Hintergrund des § 267 BGB aber - ebenso wie bei dem Zeugen H - unerheblich.

Der Vertrag sei auch wirksam zustande gekommen. Auch wenn der Zeuge G zu dem Zeitpunkt noch nicht Geschäftsführer der Beklagten gewesen sei, sei der Vertrag durch die Zusatzvereinbarung vom 20.09.2023 genehmigt worden. Selbst wenn der Zeuge M zum Abschluss dieser Vereinbarung nicht bevollmächtigt gewesen sei, liege eine konkludente Genehmigung in dem fehlenden Einschreiten des Zeugen G, als er von dem Zeugen M über den Abschluss der Zusatzvereinbarung informiert worden sei. Spätestens sei der Vertragsschluss durch die WhatsApp-Nachricht vom 19.07.2024 genehmigt worden. Denn damit habe der Beklagte zu 3) zum Ausdruck gebracht, dass er den Vertrag als wirksam erachte, aber korrigiert wissen wolle.

Die Kläger seien wirksam in den Vertrag eingetreten. § 566 BGB greife auch bei der Übertragung eines Erbbaurechts und auch wenn Vermieter und Übertragender nicht identisch seien, aber die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigen wirtschaftlichen Interesse erfolge. Dies sei vorliegend der Fall, denn der Zeuge H sei Erbbauberechtigter und Alleingesellschaftergeschäftsführer der vermietenden K GmbH.

Die Miete sei auch nicht gemindert. Inwiefern die Beklagte daraus Rechte herleiten wolle, dass die Beklagte zu 2) erst Ende 2024 eine Konzession erhalten habe, sei nicht ersichtlich. Im Übrigen sei die Beklagte dem Vorbringen der Kläger, Umbauten durch die Beklagten hätten zum Verlust der Konzession geführt, nicht entgegengetreten.

Die Höhe des Anspruchs ergebe sich aus § 5 des Vertrages. Es sei eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 6.951,50 € [sic] geschuldet. Dies ergebe abzüglich der geleisteten Zahlungen für die Zeit von März 2024 bis einschließlich Januar 2025 einen Anspruch auf 67.480 €.

Der Zinsanspruch ergebe sich aus Verzug. Die Miete sei nach § 5 des Vertrages spätestens zum 4. Werktag eines Monats fällig gewesen. Eine Mahnung sei wegen der kalendermäßigen Bestimmung entbehrlich gewesen. Für den Monat März 2024 machten die Kläger Zinsen erst ab dem 01.04.2024 geltend. Die Höhe der Zinsen ergebe sich gem. § 288 Abs. 2 BGB.

Die Kläger hätten unter dem Gesichtspunkt des Verzuges auch einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in der geltend gemachten Höhe. Der darauf gerichtete Zinsanspruch sei seit dem 11.12.2024 begründet; die Klage sei seit dem 10.12.2024 rechtshängig.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerechten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren auf Klageabweisung weiterverfolgt.

Sie rügt mit näheren Ausführungen, das Landgericht habe der Klage zu Unrecht stattgegeben; es habe materielles Recht verletzt und es bestünden Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen.

Sie habe keinen Mietvertrag mit der K GmbH geschlossen. Der Geschäftsführer der K GmbH sei vor Vertragsschluss immer wieder darauf hingewiesen worden, dass der Vertrag nicht mit ihr, der Beklagten, sondern mit der Beklagten zu 2) habe geschlossen werden sollen. Der Zeuge H habe aber immer wieder die falsche Gesellschaft eingetragen, so dass auch beim Vertragsschluss noch sie, die Beklagte, mit dem damaligen Geschäftsführer C D eingetragen gewesen sei. Dies sei durch die Beweisaufnahme belegt. Insbesondere der Zeuge O habe bestätigt, dass er mit dem Zeugen H hin- und hergeschrieben habe, jener aber dann doch zur Vertragsunterzeichnung kurz vor dem Monatsende mit dem falschen Vertrag erschienen sei. Der Zeuge H habe Druck gemacht, so dass dann einfach die Durchstreichungen auf dem Vordruck des Zeugen H vorgenommen worden seien und der Geschäftsführer G ergänzt worden sei. Dies habe auch der Zeuge M bestätigt. Die Beklagte zu 2) habe zwischenzeitlich den Originalmietvertrag (Anlage B 4, Bl. 48 ff. OLG) aufgefunden und ihr, der Beklagten, zur Verfügung gestellt. Die Aussagen der Zeugen M und O zu den Änderungen stimmten mit den tatsächlichen Änderungen überein und seien daher glaubhaft. Der Zeuge H habe dagegen wahrheitswidrig ausgesagt.

Unter dem gleichen Mangel wie der ursprüngliche Vertragsvordruck leide auch die Zusatzvereinbarung, denn der Zeuge H habe es offensichtlich nicht für nötig befunden, die Daten des Vertragspartners entsprechend den handschriftlichen Abänderungen in seinen Unterlagen zu aktualisieren. Die Zusatzvereinbarung ändere auch hinsichtlich des Vertragspartners nicht den ursprünglichen Vertrag. Die Zusatzvereinbarung sei zudem von keinem Geschäftsführer unterschrieben, sondern von dem Zeugen M, der dazu nicht befugt gewesen sei. Aus dieser Erklärung könne daher keine Bestätigung hergeleitet werden, dass der ursprüngliche Vertrag mit ihr, der Beklagten, geschlossen worden sei.

Die WhatsApp-Nachricht stelle ebenfalls keine Bestätigung dar, dass der ursprüngliche Vertrag mit ihr geschlossen worden sei, sondern lediglich die Bitte, den seinerzeit nur handschriftlich und teilweise ergänzten Mietvertrag noch einmal in einer ordentlich geschriebenen Form zu erhalten, damit es keine Unstimmigkeiten über den Mieter gebe. Es habe genau das vermieden werden sollen, was nun Gegenstand des Rechtsstreits sei. Auch den Klägern sei wohl nicht bewusst gewesen, wer Mieter sei, weil neben ihr, der Beklagten, auch die Beklagte zu 2) in Anspruch genommen worden sei.

Entgegen den Feststellungen des Landgerichts sei der Vertrag - so trägt sie nun erstmals vor - nicht am 02.03.2023 geschlossen worden, auch wenn eine der Kopien dieses Datum trage. Der Vertrag sei vielmehr erst Ende März und somit nach Gründung und Eintragung der Beklagten zu 2) ins Handelsregister geschlossen worden, was die Zeugen M und O bestätigt hätten. Der Vertrag sei damals nicht datiert worden und sei es nach wie vor nicht. Die Kopie mit dem Datum „02.03.2023“ liege der Beklagten nur in digitaler Form vor, so dass sie nicht mehr nachvollziehen könne, woher sie stamme. Sie sei davon ausgegangen, dass der Vertrag unter diesem Datum geschlossen worden sei, was sich aufgrund der Zeugenaussagen zwischenzeitlich als unzutreffend herausgestellt habe. Der Originalvertrag sei undatiert.

Auch die Zusatzvereinbarung beziehe sich auf keinen Vertrag konkreten Datums, sondern einen Vertrag aus März. Die Beklagte zu 2) sei Ende März bereits existent und (am 20.03.2023) ins Handelsregister eingetragen gewesen, so dass der Zeuge G den Vertrag für diese habe schließen können.

Unmittelbar nach Vertragsschluss sei auch die Zahlung für das Inventar durch die Beklagte zu 2) am 31.03.2023 geleistet worden. Der Zeuge G sei am 31.03.2023 zur Bank gegangen und habe den Betrag überweisen lassen. Die erste Mietzahlung sei - unstreitig - durch die Beklagte zu 2) am 05.04.2023 erfolgt.

Sie, die Beklagte, habe der Beklagten zu 2) das Geld am 14.03.2023 als Darlehen zur Verfügung gestellt. Das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass sämtliche Zahlungen von der Beklagten zu 2) erfolgt seien, und zwar nicht nur die Kaufpreiszahlung, sondern auch die späteren Mietzahlungen und die Barzahlungen auf die Betriebskosten. Es gebe keine einzige Zahlung von ihr, der Beklagten. Das Landgericht führe insofern nur zu den Barzahlungen aus. Es mache aber überhaupt keinen Sinn, Quittungen auf eine nicht mietende Gesellschaft auszustellen, weil diese die Zahlungen dann steuerlich nicht geltend machen könne. Es sei daher für beide Parteien klar gewesen, wer Mieterin gewesen sei, nämlich die Beklagte zu 2).

Schließlich sei es auch die Beklagte zu 2) gewesen, die eine Konzession beantragt und erhalten sowie die Diskothek betrieben habe. Sie, die Beklagte, sei nur als Darlehensgeberin beteiligt gewesen.

Selbst wenn ein Vertrag mit ihr geschlossen worden wäre, bestünde kein Anspruch auf Mietzahlungen, da die Räumlichkeiten wegen Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften von Anfang an nicht nutzbar gewesen seien.

Die Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Münster vom 16.07.2025, Az. 014 O 372/24 abzuweisen.

Die Kläger beantragen zuletzt (Bl. 105 d.A. OLG) - nach teilweiser Klagerücknahme, der die Beklagte zugestimmt hat -,

die Berufung zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass die Beklagte verurteilt bleibt, an die Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen 65.589,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus

6961,50 € (03/2024) seit dem 02.01.2025,

5950,00 € (04/2024) seit dem 06.04.2024,

6961,50 € (04/2024) [sic] seit dem 08.05.2024,

6961,50 € (06/2024) seit dem 07.06.2024,

3986,50 € (07/2024) seit dem 05.07.2024,

6961,50 € (08/2024) seit dem 07.08.2024,

1961,50 € (09/2024) seit dem 06.09.2024,

6961,50 € (10/2024) seit dem 08.10.2024,

6961,50 € (11/2024) seit dem 08.11.2024,

6961,50 € (12/2024) seit dem 06.12.2024,

6961,50 € (01/2025) seit dem 07.01.2025.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil mit weiteren Ausführungen. U.a. gehen sie davon aus, dass angesichts des Textes des § 3 des Mietvertrages die Unterzeichnung deutlich vor dem 15.03.2023 erfolgt sei.

Darüber hinaus tragen sie auf Hinweis weiter vor:

Das Original des Mietvertrages des Zeugen H sei - insoweit unstreitig - durch ein Unglück vernichtet worden.

Beide Kläger hätten - insoweit unstreitig - den Prozessbevollmächtigten persönlich beauftragt.

Im (Klage-)Antrag befinde sich - unstreitig - ein Rechenfehler. Es müssten eigentlich 67.590 € sein. Für Januar 2025 würden daher lediglich 4.960,50 € geltend gemacht. 2.001 € verblieben für eine spätere Geltendmachung.

Die Kläger behaupten hinsichtlich der in § 3 des Mietvertrages enthaltenen Bedingung nach Hinweis des Senats hierzu weiter, nach Auskunft des Zeugen H sei „man“ sich einig gewesen, den Vertrag „so laufen zu lassen“, obwohl die auflösende Bedingung eingetreten sei. Zwischen dem Zeugen H und den „auf Seiten der Beklagten handelnden Personen“ sei es damals zu einer Abstimmung hinsichtlich der ersten Zahlung deshalb gekommen, weil „für die Beklagte“ erklärt worden sei, man könne das Geld nicht sofort beschaffen und sei deshalb darauf angewiesen, dass zunächst wegen des Kaufpreises unter Schwierigkeiten sofort in vollständiger Höhe und hinsichtlich der Miete erst ab dem folgenden Monat gezahlt werden könne. Damit sei der Zeuge H notgedrungen einverstanden gewesen. Beide damaligen „Vertragsparteien“ hätten die „vorbehaltene Klausel“ nicht umgesetzt sehen, sondern den Vertrag mit allen Konsequenzen aufrechterhalten und umsetzen wollen. Die Gespräche hätten im zeitlichen Bereich der Tage unmittelbar nach der Unterzeichnung des Vertrages stattgefunden. Kurz nach dem Tag der Unterzeichnung sei der Zeuge H „mehrfach“ von „den Beklagten, also von den für die Beklagte auftretenden Personen“ angerufen und um Übergabe der Schlüssel gebeten worden. Bei der Gelegenheit sei „von der Beklagten“ offenbart worden, dass es Schwierigkeiten gebe, die vereinbarten ersten Zahlungstermine einzuhalten. Der Zeuge H sei gebeten worden, den Vertrag trotzdem ab dem folgenden Monat in Gang zu setzen; dem habe der Zeuge H zugestimmt, weil er sich den Kaufpreis für das Inventar auf jeden Fall habe sichern wollen.

Es sei - so meinen sie - eindeutig, dass die damaligen Vertragsparteien den Vertrag trotz der Verzögerung der Zahlung hätten beibehalten wollen und so auch faktisch in Gang gesetzt hätten. Die Verfallklausel sei einvernehmlich aufgehoben worden.

Die Beklagte behauptet hingegen, sie habe sich nicht „trotz der verspäteten Zahlung der Beklagten zu 2)“ mit dem Zeugen H über einen Fortgang des Vertrages geeinigt. Hierzu habe auch kein Anlass bestanden, da sie nicht Vertragspartnerin gewesen sei. Sie behauptet, sie habe auch keine Gespräche über den Mietvertrag geführt. Die (handschriftlichen) Änderungen seien im Beisein der Zeugen G, O und M vorgenommen worden. Eine Vereinbarung, dass dieser oder ein anderer Mietvertrag weiter habe bestehen sollen, sei mit ihr nicht getroffen worden.

Zu dem Vortrag der Parteien im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen in beiden Instanzen, die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vor dem Landgericht und dem Senat sowie auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen H, G, M und O zu den Umständen des Abschlusses des Mietvertrages wie auch über eine nachträgliche Einigung hinsichtlich der im Mietvertrag enthaltenen Bedingung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk vom 06.08.2026 (Bl. 171.A ff. d.A. OLG) verwiesen.

Die Berufung der Beklagten ist - nach teilweiser Klagerücknahme hinsichtlich der Zinsforderungen - bis auf einen Tag der Zinsforderung sowie die Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen unbegründet.

Das Landgericht hat ganz überwiegend zu Recht die Beklagte zur Zahlung von 65.589 € nebst Nebenforderungen verurteilt.

Das Berufungsvorbringen der Beklagten rechtfertigt keine Abänderung der angefochtenen Entscheidung in der Hauptsache, denn sie hat weder dargetan, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht, noch, dass die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 Abs. 1 ZPO.

Das Landgericht hat der Klage in der Hauptsache zu Recht stattgegeben.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung von Miete für den Zeitraum März 2024 bis einschließlich Januar 2025 in Höhe von 65.589,00 € gegen die Beklagte gem. §§ 535 Abs. 2, 566 Abs. 1, 428 S. 1 BGB zu.

Aktivlegitimiert und prozessführend sind die beiden Kläger. Ungeachtet zum Teil anderer Bezeichnung ist nicht hinreichend ersichtlich oder vorgetragen, dass die Kläger als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Hinblick auf das Grundstück A-Strasse # in B agieren.

Die Kläger sind mit Erwerb des Erbbaurechts in einen bestehenden Mietvertrag mit der Beklagten eingetreten, § 566 Abs. 1 BGB.

Es bestand - wie vom Landgericht zu Recht angenommen - ein Mietvertrag zwischen der K GmbH und der Beklagten.

Dabei kann dahinstehen, ob der Mietvertrag in der von den Klägern vorgelegten Version abgeschlossen worden ist. Dagegen bestehen hinsichtlich der Seite 1 Bedenken, denn auch der Zeuge H vermochte u.a. nicht zur Überzeugung des Senats zu erklären, wieso bei diesem Exemplar allein die erste Seite nur seine Paraphe trägt, während die weiteren Seiten von zwei Personen paraphiert bzw. unterschrieben worden sind. Weiter vermochte er nicht plausibel anzugeben, weshalb sich die Seite 1 des von ihm und den Klägern jeweils vorgelegten Mietvertrages von denen der von der Beklagten vorgelegten Versionen insoweit unterscheidet, als bei den Klägern der Zeuge G bereits als Geschäftsführer maschinenschriftlich eingetragen ist, bei den Versionen des Beklagten jedoch nicht, obwohl doch der Zeuge H alle Mietvertragsexemplare zur Unterzeichnung mitgebracht hat. Nicht erklärlich ist auch, wieso er, wenn er zuvor bereits den Zeugen G als Geschäftsführer in das Vertragsformular eingetragen haben will, diesen nicht bei dem Termin zur Unterzeichnung des Vertrages erwartet hat. Schließlich erscheint die Paraphe auf Seite 1 des von den Klägern und dem Zeugen H vorgelegten Vertrages in schwarzer Schrift erfolgt zu sein, während die Paraphen bzw. Unterschriften auf den weiteren Seiten in blauer Schrift erfolgt sind.

Der Senat ist aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gleichwohl davon überzeugt, dass zwischen den Parteien bei Vertragsunterzeichnung Einigkeit bestand, dass die Beklagte und nicht die Beklagte zu 2) Mieterin hat werden sollen. Insoweit ist er - wie auch schon das Landgericht - weiter davon überzeugt, dass der handschriftliche Zusatz „IB“ - wie auf dem von den Beklagten vorgelegten Exemplar zu sehen - nicht bei der Unterzeichnung im Einverständnis der Beteiligten hinzugesetzt worden ist, sondern dass der Vertrag in der von den Beklagten vorgelegten Version, aber ohne den handschriftlichen Zusatz „IB“ unterschrieben worden ist.

Dies beruht zunächst auf dem nicht erklärlichen Farbunterschied der Durchstreichung des Namens „C D“ in der Anlage B 4, die von der Beklagten in der ersten mündlichen Verhandlung vor dem Senat - nach ihren Angaben - im Original vorgelegt wurde. Wie daraus zu ersehen ist, erfolgte die Durstreichung des Namens des Geschäftsführers der Mieterin („C D“) und die handschriftliche Hinzufügung („E G“) (zunächst) in mittelblauer Farbe ähnlich derjenigen der (beiden) Paraphen auf allen drei Seiten der von der Beklagten vorgelegten Vertragsversion. Zusätzlich bzw. darüber erfolgte dann eine erneute Durchstreichung des Namens des Geschäftsführers der Mieterin mit einem dunkelblauen Stift. In dieser dunkelblauen Farbe ist auch der Zusatz „IB“ hinzugefügt. Auch wenn dies nicht zwingend darauf schließen lässt, dass die Änderungen in der dunkleren Farbe nicht anlässlich der Unterzeichnung des Vertrages, sondern später erfolgt sind, begründet dies jedenfalls Zweifel, dass die dunkleren Zusätze bei der Unterzeichnung des Mietvertrages und im Einverständnis der Vermieterseite erfolgt sind. Der Zeuge M konnte sich zudem insoweit zunächst auch nur an die Streichung des Geschäftsführers erinnern.

Dafür, dass nicht besprochen worden ist, dass statt der „L Verwaltung UG“ die „L IB UG“ Mieterin sein sollte, spricht auch, dass das Wort „Verwaltung“, welches durch den handschriftlichen Zusatz „IB“ hätte ersetzt werden müssen („L IB UG“ statt „L Verwaltung UG“), nicht durchgestrichen ist. Die Zeugen G und O haben zudem im Hinblick auf die bei Vertragsunterzeichnung vorgenommen Änderungen übereinstimmend von Streichungen gesprochen. Eine „Streichung“ ist aber bei der Firma der Mieterin - obwohl sie nach dem Vorbringen der Beklagten erforderlich gewesen wäre - nicht erfolgt.

Dass die Beklagte zu 2) nach dem übereinstimmenden Willen der Beteiligten Mieterin sein sollte, ergibt sich auch nicht daraus, dass der Zeuge H angegeben hat, ihm sei gesagt worden die Gesellschaft (die Mieterin sein solle) sei in Gründung. Dies traf zwar nur für die Beklagte zu 2) zu, nicht aber für die Beklagte. Dies reicht aber nicht aus, um anzunehmen, dass der Zeuge H davon ausging bzw. ihm gesagt worden ist, die Beklagte zu 2) sei die Mieterin. Denn daraus ergab sich für ihn als Laien nicht notwendigerweise, dass es sich um eine andere Rechtspersönlichkeit handeln sollte.

Insbesondere stützt sich die Überzeugung des Senats - wie auch schon die des Landgerichts - aber auch auf den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 20.09.2023 und den der WhatsApp-Nachricht vom 19.07.2024. Beide sprechen nämlich eindeutig dafür, dass der Mietvertrag mit der Beklagten und nicht der Beklagten zu 2) geschlossen worden ist. Denn die Beklagte ist als Vertragspartner des ursprünglichen Vertrages sowie an drei weiteren Stellen in der Zusatzvereinbarung benannt. Diesbezüglich vermag sich die Beklagte nicht mit Erfolg darauf zu berufen, dass der Zeuge M nicht befugt gewesen sei, für sie zu handeln, also die Zusatzvereinbarung zu unterzeichnen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Senat war nach den Aussagen der Zeugen G und O der Zeuge M sehr wohl befugt, für die Beklagte zu handeln. Der Zeuge G selbst hat - obwohl formal Geschäftsführer der Beklagten - insoweit allein „seinen Namen gegeben“, während im Übrigen die Zeugen M und O die Angelegenheiten der Beklagten regelten und bestimmten.

Auch die Angabe in der WhatsApp-Nachricht, wonach „auf dem Mietvertrag fälschlicherweise L Verwaltungs UG geschrieben wurde“, machte keinen Sinn, wenn statt der Beklagten, der L Verwaltung UG, bereits die Beklagte zu 2) als Mietvertragspartei handschriftlich in den Mietvertrag eingefügt gewesen wäre. Soweit der heutige Geschäftsführer der Beklagten in seiner persönlichen Anhörung durch das Landgericht diesbezüglich angeführt hat, Hintergrund sei gewesen, dass die Beklagte eine andere Version des Vertrages gehabt habe, weswegen er den Zeugen H gebeten habe, das glattzuziehen (Bl. 176 d.A. LG), vermag dies in keiner Weise zu überzeugen. Die einzigen von den Beklagten vorgelegten Versionen des Mietvertrages (B 1 und B 4) enthalten beide den vorgeblich schon bei Vertragsschluss handschriftlich erfolgten Eintrag „IB“. Dass es noch eine weitere Version im Besitz der Beklagten gibt, hat diese selbst nicht geltend gemacht. Danach verfügte aber die Beklagte über einen Mietvertrag mit der Eintragung der - ihrer Behauptung nach - zutreffenden Mieterin, so dass nicht ersichtlich ist, dass etwas und was es da glattzuziehen gegeben haben soll.

Schließlich spricht auch die Aussage des Zeugen O in erster Instanz, er habe anlässlich der Vertragsunterzeichnung den Zeugen H darauf hingewiesen, dass Herr D nicht mehr Geschäftsführer sei, dafür, dass es um die Beklagte und nicht die Beklagte zu 2) als Mietvertragspartei ging. Denn Herr D war nur Geschäftsführer bei der Beklagten, nie aber bei der zu dem Zeitpunkt auch noch gar nicht gegründeten Beklagten zu 2).

Dagegen, dass die Beklagte Mietvertragspartei geworden ist, sprechen auch weder die von der Beklagten zu 2) erfolgten Zahlungen noch der Umstand, dass die Beklagte zu 2) die gaststättenrechtliche Konzession beantragt und erteilt bekommen hat.

Die Stellung als Mietvertragspartei und die Inhaberschaft der Konzession können auseinanderfallen. Die Inhaberschaft der Konzession ist kein zwingendes Indiz für die Stellung als Mietvertragspartei.

Auch der Umstand, dass die Zahlungen durch die Beklagte zu 2) erfolgt sind, begründet - wie vom Landgericht zu Recht angenommen - kein entscheidendes Indiz für die Frage der Stellung als Mietvertragspartei. Denn wie zu Recht vom Landgericht ausgeführt, kann gem. § 267 Abs. 1 BGB auch ein Dritter zahlen, ohne dass dies den Gläubiger - wie sowohl der Zeuge H als auch die Kläger in erster Instanz lebensnah angegeben haben - sonderlich interessiert. Daran ändert auch nichts, dass der Zeuge H mit der Anlage 4 zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 25.06.2025 (Bl. 256 f. d.A. LG) Zahlungsübersichten vorgelegt hat, die die Beklagte zu 2) ausweisen. Denn wenn die Zahlungen von der Beklagten zu 2) (als Dritter) stammen, ist es durchaus noch plausibel, diese in den Zahlungsübersichten entsprechend zu bezeichnen. Dass dort auch die Angabe „Miete L IB UG“ (Bl. 257 d.A. LG) angeführt ist, hat der Zeuge H überzeugend damit erklärt, dass dies allein darauf beruhe, dass diese Gesellschaft die Mieten gezahlt habe.

Schließlich ist auch das Argument der fehlenden steuerlichen Absetzbarkeit - entgegen der Annahme der Beklagten - kein hinreichendes Indiz dafür, dass die Beklagte zu 2) auch Mietvertragspartei ist. Vielmehr erklärt dies die Anfrage aus der WhatsApp-Nachricht, die ersichtlich - weil danach der Steuerberater gemeint habe, der Zeuge H sei der Ansprechpartner - einen steuerlichen Hintergrund hat und möglicherweise gerade das Auseinanderfallen von Mietvertragspartei und Zahlendem beheben will.

Die Beklagte ist auch durch den Mietvertrag vom 02.03.2023 wirksam verpflichtet worden.

Davon, dass der Vertrag am 02.03.2023 unterzeichnet worden ist, ist der Senat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme überzeugt. Zum einen trägt gerade eine der beiden von den Beklagten vorgelegten Vertragsversionen (B 1) dieses Datum. Auch wenn das vorgelegte Original dieses Datum nicht trägt, gibt es keinen Grund, wieso dieses Datum in eine weitere Ausfertigung des Vertrages eingefügt worden sein sollte, wenn nicht der Vertrag auch an diesem Datum geschlossen worden ist. Zudem hat der Zeuge H glaubhaft angegeben, dass ein digital gefertigtes Foto, das die Beteiligten anlässlich der Unterzeichnung vor Ort in der Diskothek zeigt und in Kopie zu den Akten gereicht worden ist, das Datum 02.03.2023 trägt.

Dass der Zeuge G am 02.03.2023 noch nicht Geschäftsführer der Beklagten (und auch nicht der Beklagten zu 2)) war, ist unschädlich. Denn der Vertrag ist - wie vom Landgericht zu Recht angenommen - jedenfalls durch den Abschluss der Zusatzvereinbarung genehmigt worden. Dabei war der Beklagten die fehlende Vertretungsmacht des Zeugen G aufgrund seiner noch nicht erfolgten Bestellung zum Geschäftsführer der Beklagten und damit die zunächst bestehende Unwirksamkeit des Vertrages bekannt. Der Zeuge M hat auch die Zusatzvereinbarung wirksam für die Beklagte abgeschlossen. Dazu war er von seinem Sohn, dem Zeugen G, wirksam bevollmächtigt. Denn die Zeugen G und O haben, wie schon angeführt, übereinstimmend und glaubhaft angegeben, dass der Zeuge G sich nicht um die Führung der Geschäfte der Beklagten gekümmert, sondern dies u.a. seinem Vater, dem Zeugen M, überlassen hat.

Der Vertrag ist auch nicht durch den Eintritt einer in § 3 enthaltenen auflösenden Bedingung, nämlich der unterbliebenen Zahlung bis zum 23.03.2023, unwirksam geworden.

Abgesehen davon, dass die Beteiligten den Vertrag als grundsätzlich wirksam angesehen und „gelebt“ haben, hat der Zeuge H glaubhaft angegeben, sich mit dem Zeugen M darauf geeinigt zu haben, dass das Geld auch später gezahlt werden könne und der Vertrag dann mit dem Monat April beginne. Dies hat auch der Zeuge O bestätigt. Zudem hat der Zeuge H angegeben, dass er die - nach dem Wortlaut rechtlich als auflösende Bedingung einzuordnende - Regelung, dass der Vertrag „hinfällig“ sei, „sollte bis zum 23.3.23 das Geld nicht eingegangen sein“, vor allem als Druckmittel für eine zeitnahe Zahlung eingefügt habe. Danach war ihm - erkennbar - nicht an einer Auflösung des Vertrages, sondern einer zeitnahen Zahlung gelegen. Dass der Zeuge H insbesondere Wert auf die (zeitnahe) Zahlung gelegt hat, hat auch der Zeuge O bestätigt. Dass der Zeuge M zum einen erkennbar für die Beklagte gehandelt hat und zum anderen dazu auch befugt war, ergibt sich aus den obigen Ausführungen. Wenn der Zeuge M keine weiteren Angaben gemacht hat, hat er für die gleiche juristische Person gehandelt wie zuvor; dies war - wie ausgeführt - die Beklagte.

Die Kläger sind gem. § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten.

Das Landgericht hat zutreffend und von den Parteien nicht angegriffen ausgeführt, dass § 566 Abs. 1 BGB nicht nur für die Veräußerung des Eigentums, sondern nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG auch für die eines Erbbaurechts gilt und dies auch bei einem Auseinanderfallen von Vermieter und Veräußerer, wenn - wie vorliegend - die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt. Auf die dortigen Ausführungen wird zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

Dass die Vermietung im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Zeugen H erfolgt, wenn er - wie er gegenüber dem Senat bestätigt hat - Alleingesellschaftergeschäftsführer ist, hat das Landgericht zu Recht angenommen. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 12.07.2017, XII ZR 26/16, das Kriterium des alleinigen wirtschaftlichen Interesses in Abgrenzung zum Fall der Untervermietung gewählt (vgl. Rn. 40). Vergleicht man diese beiden Fälle, ist hinreichend ersichtlich, dass die Vermietung durch die K GmbH im wirtschaftlichen Interesse des dahinterstehenden Zeugen H erfolgte und unter die vom Bundesgerichtshof diskutierte Fallgruppe fällt. Der Zeuge H hat im Rahmen seiner Aussage vor dem Landgericht auch angegeben, dass „er“ die Verträge mit der Beklagten geschlossen habe; dabei hat er ersichtlich nicht nur den rein tatsächlichen Vorgang des Abschlusses durch ihn als Person gemeint, sondern - wie aus dem Zusammenhang ersichtlich - auch die Frage, in wessen wirtschaftlichen Interesse dies erfolgt ist.

Darauf, ob es ggf. auch aufgrund einer vertraglichen Regelung zu einem Vertragsübergang gekommen ist, kommt es demnach nicht mehr an.

Der Höhe nach haben die Kläger - wie vom Landgericht zu Recht angenommen - einen Anspruch auf Zahlung von 65.589 €.

Dabei kann dahinstehen, wann genau die Kläger das Erbbaurecht erworben haben und damit Inhaber der ab dem Rechtserwerb fälligen Forderungen geworden sind (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Auflage, § 566 Rn. 17). Denn soweit hier gegenständliche Forderungen vor dem Rechtserwerb fällig geworden sein sollten, sind die Kläger aufgrund Einziehungsermächtigung, § 185 BGB, berechtigt, die Ansprüche geltend zu machen (vgl. dazu MüKoBGB/Bayreuther, 10. Auflage, § 185 Rn. 34 ff.). Denn unstreitig hat die frühere Vermieterin mit Schreiben vom 23.02.2024 die Beklagte aufgefordert, die Zahlungen ab der Miete für März 2024 an die Kläger bzw. auf ein Konto der „N/Na GbR“ zu leisten.

Darin liegt aus Sicht eines durchschnittlichen Empfängers eine Einziehungsermächtigung für die Kläger. Ungeachtet des Umstandes, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts rechtlich selbstständig sein kann, wird bei einer Parallelwertung in der Laiensphäre ein solcher Unterschied nicht ohne weiteres gemacht.

Der Anspruch auf Zahlung von Miete beläuft sich für die Zeit von März 2024 bis Januar 2025 unter Berücksichtigung der geleisteten drei Zahlungen jedenfalls noch auf 65.589 €.

Dabei handelt es sich um einen Teilbetrag des für die Zeit von März 2024 bis Januar 2025 insgesamt noch offenen Betrages.

Wie aus der Addition der Einzelbeträge, auf die Zinsen beansprucht werden, sowie einer Addition sämtlicher Mieten abzüglich der gezahlten Beträge ersichtlich, beläuft sich der offene Betrag auf insgesamt 67.590 € (s. im Folgenden).

Insofern handelt es sich bei der Höhe der Klageforderung - wie von Klägerseite unbestritten klargestellt - um einen Rechenfehler, zum einen um 2.000 € und zum anderen um einen weiteren Euro, weil in dem erstinstanzlichen Antrag für die Monate Mai und Juni 2024 statt jeweils 6.961,50 € nur jeweils 6.961,00 € angeführt worden waren.

Soweit das Landgericht von einer Gesamtforderung von 67.480 € ausgegangen ist (UA 7), liegt dem ebenfalls ein Tippfehler bei der monatlichen Miete zugrunde. Das Landgericht ist in dem Zusammenhang nämlich von einer monatlichen Miete von 6.951,50 € ausgegangen, obwohl es - wie es richtig wäre und das Landgericht auch im Tatbestand (UA 3) ausführt - eine monatliche Miete von 6.961,50 € hätte zugrunde legen müssen. Diese Differenz von 10 € pro Monat ergibt bei den streitgegenständlichen 11 Monaten grundsätzlich eine Differenz von 110 €. Dass die Differenz zum ausgeurteilten Betrag nur bei 109 € liegt (67.589 € - 67.480 €) liegt darin begründet, dass in den Anträgen für die Monate Mai und Juni 2024 - wie bereits ausgeführt (versehentlich) - lediglich 6.961,00 € angenommen worden sind, also jeweils 0,50 €, zusammen 1 €, zu wenig.

Den Fehler für die Monate Mai und Juni 2024 haben die Kläger hinsichtlich der Zinsforderung (s. im Folgenden) korrigiert, nicht aber hinsichtlich der Hauptforderung.

Die Teilklage ist - jedenfalls nachdem die Kläger im Berufungsverfahren klargestellt haben, welche Miete für welche Monate sie mit ihr geltend machen - auch zulässig, da jedenfalls danach der Klagegegenstand nunmehr hinreichend bestimmt ist.

Nach dem Mietvertrag sind unstreitig 6.961,50 € pro Monat geschuldet, bei 11 Monaten (März 2024 bis einschließlich Januar 2025) also zusammen 76.576,50 €.

Dabei besteht ein Anspruch nicht nur hinsichtlich der Grundmiete in Höhe von 5.000 € zzgl. Mehrwertsteuer (zusammen 5.950 €), sondern auch hinsichtlich der monatlichen Beträge für Versicherungskosten (350 €) und Grundbesitzabgaben (500 €), jeweils nebst Mehrwertsteuer (zusammen 1.011,50 €). Denn auch wenn in § 3 in dem auf die Angabe der Beträge folgenden Satz von „Nebenkostenvorauszahlungen“ die Rede ist, handelt es sich nicht um Vorauszahlungen im engeren Sinne, d.h. um Zahlungen, über die abzurechnen ist und die bei Abrechnungsreife nicht mehr beansprucht werden können. Denn zum einen handelt es sich bei diesen beiden Positionen nicht um verbrauchsabhängige Kosten. Daher ist eine Abrechnung nach entsprechendem Verbrauch nicht ohne weiteres notwendig. Auch schwanken diese Kosten üblicherweise wenig. Aus Sicht der Beteiligten ist daher bei diesen Kosten eine Abrechnung nicht ohne weiteres zu erwarten und auch nicht notwendigerweise geboten. Zum anderen finden sich auch keinerlei Regelungen zu einer Abrechnung dieser Positionen im Vertrag.

Der Anspruch ist gem. § 362 BGB erloschen durch Zahlung in Höhe von insgesamt 8.986,50 €, nämlich 1.011,50 €, 2.975 € und 5.000 €, so dass sich ein offener Gesamtbetrag von 67.590 € ergibt. Neben der Differenz der o.g. 2.000 € ergibt sich die weitere Differenz zur Klageforderung von 1 € aufgrund der ebenfalls ursprünglich falschen Beträge für Mai und Juni 2024 (s.o.).

Dass die Kläger die Zahlungen (am 04.04.2024, 05.07.2024 und 05.09.2024) auf die Mieten für April, Juli und September 2024 verrechnet und die Ansprüche entsprechend als erfüllt angesehen haben, begegnet - trotz der Regelung des § 366 Abs. 2 BGB - keinen Bedenken und wird von der Beklagten auch nicht angegriffen.

Abgesehen davon, dass der im April gezahlte Betrag den Positionen für Versicherung und Grundbesitzabgaben (850 € zzgl. Mehrwertsteuer) und der im September gezahlte Betrag der „Grundmiete“ entspricht und sich bereits daraus eine konkludente Tilgungsbestimmung ergibt, sind die Kläger zu Recht - und ihrem Vortrag zu entnehmen - von einer konkludenten Tilgungsbestimmung der Beklagten bei der jeweiligen Zahlung für den jeweiligen Monat ausgegangen. Bei der Tilgungsbestimmung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung (vgl. Grüneberg, BGB, 85. Auflage, § 366 Rn. 7), so dass es auf die Empfängersicht in der Position der Kläger ankommt.

Bei der Zahlung vom 04.04.2024 ist eine solche Tilgungsbestimmung zusätzlich deswegen plausibel, weil die Zahlung innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist bis zum 4. Werktag erfolgt ist. Entsprechendes gilt für die Zahlung am 05.09.2024, die - weil der 01.09.2024 ein Sonntag war - bis zum 05.09.2024 geleistet werden konnte. Aber auch die Zahlung am 05.07.2024 ist bei lebensnaher Betrachtung aus Sicht der Kläger so zu verstehen, dass sie die Schuld für den laufenden Monat tilgen soll, auch wenn diese eigentlich bis zum 04.07.2024 hätte geleistet werden müssen. Die Nähe zu der vertraglichen Frist spricht für eine entsprechende Tilgungsbestimmung. Bei Zahlung kurz vor Fälligkeit der Miete ist regelmäßig eine konkludente Tilgungsbestimmung anzunehmen (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Bartholomäi/Stellmann, Hdb. Geschäftsraummiete, 5. Auflage, § 10 Rn. 264).

Die Miete war, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht gem. § 536 BGB gemindert. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, die Beklagte sei dem klägerischen Vortrag, der Verlust der Konzession beruhe auf den mieterseits vorgenommen Arbeiten, nicht entgegengetreten. Dies erfolgt auch mit der Berufung nicht, so dass die Einwände der Berufung insoweit keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung geben.

Den Klägern steht im Wesentlichen ein Anspruch auf Zinsen in dem von ihnen nach Teilklagerücknahme noch geltend gemachten Umfang gem. §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB zu.

Soweit Bedenken gegen den Zinsbeginn bestanden, weil die Miete bis zum 4. Werktag zahlbar war und angesichts von Wochenenden und Feiertagen nicht durchgängig eine Zinspflicht ab dem 05. eines Monats bestand, sowie im Übrigen für den Monat März 2024 ausweislich des Schreibens vom 23.02.2024 eine weitergehende Stundung bestanden haben dürfte, haben die Kläger dem überwiegend durch eine Teilklagerücknahme Rechnung getragen.

Erfolg hat die Berufung insoweit nur noch hinsichtlich des Zinsbeginns betreffend den Monat Januar 2025. Für diesen Monat sind Zinsen lediglich ab dem 08.01.2025 geschuldet und nicht - wie zuletzt beantragt - ab dem 07.01.2025.

Denn die Miete ist gem. § 5 des Vertrages zu zahlen bis zum 4. Werktag. Dabei ist der Samstag kein Werktag (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879). Vor dem Hintergrund sowie unter Berücksichtigung des Neujahrstags war der 4. Werktag im Januar 2025 der 07.01.2025.

Die Berufung hat jedoch Erfolg hinsichtlich des von den Klägern geltend gemachten und vom Landgericht zugesprochenen Anspruchs auf Ersatz von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen. Ein dahingehender Anspruch in Höhe von 2.367,20 € nebst Zinsen steht den Klägern nicht zu, insbesondere ergibt sich ein solcher nicht gem. §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Dabei kann dahinstehen, ob die Kläger persönlich - wie sie im Berufungsverfahren unbestritten vorgetragen haben - die Prozessbevollmächtigten beauftragt haben oder ob dies - wofür die vorgelegte Vollmacht vom 11.10.2024, die im Rubrum eine GbR bezeichnet und nur von einer Person unterschrieben ist, spricht - durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt ist.

Denn die außergerichtliche Tätigkeit der Prozessbevollmächtigten stellt jedenfalls keine erforderliche und zweckmäßige Rechtsverfolgung der Ansprüche der Kläger dar und ist damit nicht ersatzfähig (vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2021 - VI ZR 353/20, NJW-RR 2021, 1070 Rn. 6 m.w.N.). Denn der Prozessbevollmächtigte ist jedenfalls - wie das Rubrum der außergerichtlichen Schreiben vom 16.10.2024 (Anlagen K 2 bis 4, Bl. 10 ff. d.A. LG) belegt - nach außen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und nicht die Kläger persönlich aufgetreten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO.

Bei der Kostenentscheidung bedarf es eines Ausspruchs über die Haftung nach Kopfteilen nicht (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 34. Auflage, 10/2025, § 100 Rn. 3 m.w.N.).

Die Revision ist nicht zuzulassen.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung verlangen nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs im konkreten Einzelfall, § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO.