BayVGH, Beschluss vom 05.10.2026 – 2 N 23.1038

Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. … „…“, den die Antragsgegnerin am 27. Juni 2022 als Satzung beschlossen und am 4. Juli 2022 bekanntgemacht hat.

Er ist Eigentümer des im Plangebiet gelegenen, unbebauten, mit Bäumen bestandenen Grundstücks FlNr. … der Gemarkung … (vormals bestehend – und im Bebauungsplan noch so dargestellt – aus den FlNrn. … und …).

Der Bebauungsplan überplant ein am Ortsrand der Antragsgegnerin gelegenes Gebiet von einer Große von ca. 0,47 ha. Ziel des Bebauungsplan ist es ausweislich der Planbegründung, die städtebauliche Entwicklung im Bereich der sensiblen Ortsrandlage und dem an dieser Stelle in das Siedlungsgebiet eintretenden Gschwandgraben mit wertvollem Baumbestand zu steuern. Insbesondere solle die parkähnliche Grünanlage entlang des Gschwandgrabens als ortsbildprägendes Element und Landschaftselement langfristig erhalten und der dortige wertvolle Baumbestand gesichert werden.

Der Bebauungsplan weist hierzu auf dem Grundstück des Antragstellers und auf Teilflächen der nördlich und östlich an dieses angrenzenden Grundstücke eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „ortsbildprägender Grünzug“ aus. Nach Festsetzung Nr. 8.1 ist die Baumkulisse dort zu erhalten und sind ausfallende Bäume und Sträucher durch heimische und standortgerechte Arten zu ersetzen. Nach Festsetzung Nr. 8.6 sind innerhalb der privaten Grünfläche keine baulichen Anlagen, Einfriedungen, Sichtschutzzäune, -gitter, -elemente und keine linearen Pflanzstrukturen wie Hecken o.ä. zulässig.

Der Antragsteller hat gegen den Bebauungsplan am 9. Juni 2023 Normenkontrollklage erhoben. Er macht geltend, seine Eigentümerbelange seien nicht hinreichend ermittelt und abgewogen worden. Dass durch den Bebauungsplan sein Baurecht beschnitten werde, erwähne die Abwägung mit keinem Wort. Die Antragsgegnerin sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass das Grundstück dem Außenbereich zuzuordnen sei. Zudem habe sie sich mit dem aktuellen Zustand der für eine Erhaltung vorgesehenen Bäume nicht hinreichend auseinandersetzt. Aus einem von ihm eingeholten Gutachten ergebe sich, dass der Baumbestand auf seinem Grundstück grob schadhaft und nicht schützenswert sei. Eine zeitweise Erhaltung von „bedingt erhaltenswerten“ Bäumen hätte eine massive finanzielle Belastung zur Folge, was die Antragsgegnerin nicht abgewogen habe.

Der Antragsteller beantragt,

Der Bebauungsplan Nr. … „…“ der Antragsgegnerin vom 27. Juni 2022 ist unwirksam.

Die Antragsgegnerin verteidigt den Bebauungsplan und beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Die Antragsgegnerin sei zu Recht von einer Außenbereichslage des Grundstücks ausgegangen. Unabhängig davon habe sie sich im Rahmen der Abwägungsentscheidung dazu entschieden, den von ihr verfolgten städtebaulichen Belangen auch im Falle der Beurteilung als Innenbereichsfläche i.S.d. § 34 BauGB den Vorzug zu geben. Nach dem der Planung zugrunde liegenden Gutachten zur Erhaltungswürdigkeit des Baumbestandes auf dem Grundstück des Antragstellers sei nur eine geringe Anzahl an Bäumen nicht mehr erhaltenswert. Das Gutachten sei zum Zeitpunkt des Satzungserlasses hinreichend aktuell gewesen. Mit der Festsetzung einer privaten Grünfläche habe die Antragsgegnerin im Vergleich zur Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche das mildere Mittel gewählt.

Der Senat hat am 14. Juli 2026 das Grundstück des Antragstellers und die nähere Umgebung in Augenschein genommen. Insoweit wird auf das Protokoll des Augenscheins Bezug genommen.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Behördenakte Bezug genommen.

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

1. Der Senat kann nach Ausübung pflichtgemäßen Ermessens und Anhörung der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss entscheiden (§ 47 Abs. 5 Satz 1 VwGO; vgl. BVerwG, B.v. 30.11.2017 – 6 BN 2.17 – juris Rn. 15 ff). Insbesondere liegt hier kein Verstoß gegen § 47 Abs. 5 Satz 1 VwGO in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 Satz 1 EMRK vor, der innerstaatlich im Rang eines Bundesgesetzes gilt, nachdem die Antragsgegnerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts nicht in den Schutzbereich der Vorschrift fällt.

2. Der fristgerecht erhobene Antrag ist zulässig, insbesondere ist der Antragsteller antragsbefugt im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO.

Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist im Normenkontrollverfahren jede natürliche oder juristische Person antragsbefugt, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Eine solche Rechtsverletzung kommt regelmäßig in Betracht, wenn sich der Eigentümer eines im Planungsgebiet liegenden Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die – wie hier die Ausweisung einer privaten Grünfläche auf dem Grundstück FlNr. … – unmittelbar sein Grundstück betrifft (vgl. BVerwG, B.v. 8.2.2024 – 4 BN 28.23 – juris Rn. 4). Bei den Festsetzungen eines Bebauungsplans handelt es sich um Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Beschränkungen, die sich hieraus für die Nutzung des Grundeigentums ergeben, braucht der Eigentümer nur hinnehmen, wenn der Bebauungsplan rechtmäßig ist. Ob dies der Fall ist, kann er im Normenkontrollverfahren überprüfen lassen (vgl. BVerwG, B.v. 31.1.2018 – 4 BN 17.17 – juris Rn. 5).

3. Der Antrag ist auch begründet.

Die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „ortsbildprägender Grünzug“ auf dem Grundstück des Antragstellers und die hierauf bezogenen Festsetzungen unter Nr. 8.1 und 8.6 erweisen sich als abwägungsfehlerhaft, was zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führt.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne nach § 2 Abs. 3 BauGB zu ermitteln und zu bewerten. Zu ermitteln und zu bewerten sowie gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind alle Belange, die in der konkreten Planungssituation nach Lage der Dinge in die Abwägungsentscheidung eingestellt werden müssen (vgl. BVerwG, U.v. 20.6.2023 – 4 CN 11.21 – juris Rn. 12). Das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (vgl. BVerwG, U.v. 5.5.2015 – 4 CN 4.14 – juris Rn. 14). Zu den abwägungsbeachtlichen privaten Belangen gehören die aus dem Grundeigentum und seiner Nutzung resultierenden Interessen. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der Abwägung beachtet werden (vgl. BVerwG, B.v. 5.10.2015 – 4 BN 31.15 – juris Rn. 5). Im Rahmen der Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB hat die Gemeinde die Nachteile einer Planung für Planunterworfene zu berücksichtigen. Dementsprechend sind die bisherige Baulandqualität und Nutzungsmöglichkeiten des Grundeigentums sowie die zu erwartenden Beschränkungen zu ermitteln. Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss (vgl. BVerwG, B.v. 13.3.2017 – 4 BN 25.16 – juris Rn. 5 f). Bei der Festsetzung privater Grünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB hat die Gemeinde zu beachten, dass diese regelmäßig eine besonders einschneidende Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums an den überplanten Grundstücken darstellen und dass sie die Eigentümerbefugnisse weitgehend einschränken (vgl. OVG RhPf, U.v. 12.7.2012 – 1 C 11236/11 – juris Rn. 46, HessVGH, U.v. 17.6.2010 – 4 C 713/09.N – juris Rn. 52). Der Ausschluss jeglicher Bebauung ist nur dann verhältnismäßig, wenn gewichtige öffentliche Belange dafür sprechen und diese die entgegenstehenden Eigentumsbelange überwiegen; in die Abwägung ist insbesondere einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken kann (vgl. BVerfG, B.v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – juris Rn. 18).

Diesen Anforderungen ist die Antragsgegnerin hier nicht nachgekommen. Ausweislich der Planbegründung und Abwägung vom 27. Juni 2022 hat sie das Grundstück des Antragstellers dem Außenbereich zugeordnet. In der Abwägung vom 27. Juni 2022 wird ausgeführt, dass es im Außenbereich grundsätzlich kein Baurecht gebe, das von der Gemeinde bei der Planung zu berücksichtigen wäre; selbst wenn es sich um eine Innenbereichsfläche handeln würde, bestünden gewichtige Gründe, diesen Bereich von einer Bebauung freizuhalten (Freihalten des Grünzuges zur Gliederung des Siedlungsgebiets, Erhalt der parkähnlichen Grünfläche als ortsbildprägendes Element und Landschaftselement, Sicherung des erhaltenswerten Baumbestandes). Eine ordnungsgemäße Abwägung der privaten Interessen des Antragstellers als Grundstückseigentümer gegenüber den öffentlichen Interessen ist damit nicht erfolgt.

Jedenfalls der südliche Teil des Grundstücks des Antragstellers lag zum für die Abwägung maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) im bauplanungsrechtlichen Innenbereich und war damit nach Maßgabe von § 34 BauGB grundsätzlich bebaubar. Für die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich ist maßgeblich, ob eine unbebaute Fläche, die sich an einen Bebauungszusammenhang anschließt, diesen Zusammenhang fortsetzt oder ihn unterbricht. Das wiederum hängt davon ab, inwieweit nach der maßgeblichen Verkehrsauffassung die aufeinanderfolgende Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die betreffende Freifläche (noch) diesem Zusammenhang angehört (vgl. BVerwG, B.v. 30.8.2019 – 4 B 8.19 – juris Rn. 8). Wie weit der Bebauungszusammenhang im Einzelfall reicht, kann stets nur das Ergebnis einer Bewertung des konkreten Sachverhalts sein. Maßgeblich ist grundsätzlich die tatsächlich vorhandene Bebauung. Wesentliche Kriterien sind neben der absoluten Größe des Grundstücks, der Grundstückszuschnitt und die Struktur der Umgebungsbebauung (vgl. BayVGH, U.v. 27.10.2022 – 2 N 20.77 – juris Rn. 24 f). Ausgehend von diesen Grundsätzen war die Freifläche, die der südliche Teil des Grundstücks des Antragstellers zusammen mit der östlich angrenzenden, als Außenbereich des benachbarten Hotels genutzten Grünfläche bildet, zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nach dem beim Augenschein gewonnenen Eindruck dem Innenbereich zuzuordnen. Die Freifläche, auf der sich allenfalls zwei bis drei Wohngebäude verwirklichen lassen, war zu diesem Zeitpunkt bereits im Westen, Süden, Osten sowie im Nordosten von Bebauung umgeben und wird von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt, dass ihre Bebauung als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung wahrgenommen würde. Topographische Besonderheiten, die es rechtfertigen würden, die Fläche dem Außenbereich zuzuordnen, hat der Senat im Rahmen der Augenscheineinnahme nicht festgestellt. Die Antragsgegnerin hat demnach verkannt, dass jedenfalls der südliche Grundstücksteil zum maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nach § 34 BauGB bebaubar war. Soweit in der Abwägung vom 27. Juni 2022 ausgeführt wird, selbst wenn es sich bei der festgesetzten Grünfläche um eine Innenbereichsfläche handeln würde, bestünden gewichtige Gründe, diesen Bereich von einer Bebauung freizuhalten (Freihalten des Grünzuges zur Gliederung des Siedlungsgebiets, Erhalt der parkähnlichen Grünfläche als ortsbildprägendes Element und Landschaftselement, Sicherung des erhaltenswerten Baumbestandes), lässt dies eine den dargestellten Anforderungen genügende Auseinandersetzung mit dem Eigentümerinteresse des Antragstellers am Fortbestand des nach § 34 BauGB bestehenden Baurechts nicht erkennen. Auch fehlt es an jeglicher Befassung mit den aus der festgesetzten Erhaltungs- und Ersatzpflanzverpflichtung resultierenden finanziellen Belastungen für den Antragsteller. Hierzu hätte jedoch im vorliegenden Fall Veranlassung bestanden, nachdem das von der Antragsgegnerin eingeholte Gutachten zur Erhaltungswürdigkeit des Baumbestandes auf dem Grundstück des Antragstellers zu dem Ergebnis kommt, dass lediglich bei 31% der Bäume die Verkehrssicherheit aufgrund nur geringer Vorschäden mit einfachen Mitteln gewährleistet werden kann, während 47% der Bäume stärkere Vorschäden aufweisen, so dass baumpflegerische Maßnahmen zur Wiederherstellung der Verkehrssicherheit notwendig sind, und bei 22% der Bäume umfangreiche Maßnahmen zur Wiederherstellung der Verkehrssicherheit erforderlich sind.

Auch für den nördlichen Bereich des Grundstücks des Antragstellers erweist sich die Grünflächenausweisung als abwägungsfehlerhaft. Dabei kann dahinstehen, ob dieser zum maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses dem Innen- oder Außenbereich zuzuordnen war. Auch der Eigentümer eines im Außenbereich gelegenen Grundstücks erleidet durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche einen Nachteil, der in die Abwägung eingestellt werden muss. Denn die Festsetzung bewirkt, dass selbst das nach § 35 BauGB gegebene beschränkte Bebauungsrecht ausgeschlossen ist (vgl. BVerwG, B.v. 26.5.1993 – 4 NB 3.93 – juris Rn. 8; B.v. 25.5.1993 – 4 NB 50.92 – juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 16.12. 2025 – 2 N 22.169 – juris Rn. 17). Die Antragsgegnerin ist jedoch ausweislich der Ausführungen im Rahmen der Abwägung vom 27. Juni 2022 ausdrücklich davon ausgegangen, dass es im Außenbereich grundsätzlich kein Baurecht gebe, das von der Gemeinde bei der Planung zu berücksichtigen wäre.

Die aufgezeigten Mängel im Abwägungsvorgang sind im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlich. Sie sind offensichtlich, da sie den Normaufstellungsakten zu entnehmen sind, und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, weil nach den Umständen des vorliegenden Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne die Abwägungsmängel anders ausgefallen wäre. Die Mängel wurden vom Antragsteller auch innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB gerügt.

Da die Festsetzung einer privaten Grünfläche auf dem Grundstück des Antragstellers den wesentlichen Inhalt des Bebauungsplans ausmacht, führt ihre Unwirksamkeit zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und 8 GKG

Nach § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO ist die Nr. I. der Entscheidungsformel allgemein verbindlich und muss von der Antragsgegnerin in derselben Weise veröffentlicht werden wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 BauGB).