VG München, Urteil vom 06.07.2026 – M 8 K 24.5990

Die Kläger begehren die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung für die energetische Sanierung des Dachgeschosses, Änderung der Dachgauben und den Neubau von Dachterrassen auf dem Grundstück FlNr. …0 Gemarkung … …, S* …str. 61 („Baugrundstück“).

Das Baugrundstück liegt im Umgriff der Erhaltungssatzung „M* …J* …“ und ist mit einem sechsgeschossigen Wohngebäude bebaut. Während vom 1. bis ins 4. Obergeschoss jeweils vier Wohneinheiten untergebracht sind, befinden sich im Dachgeschoss lediglich zwei Wohneinheiten.

Mit Bauantrag vom 20. März 2024 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die energetische Sanierung des Dachgeschosses, Änderung der Dachgauben und den Neubau von Dachterrassen auf dem Baugrundstück. Geplant ist ausweislich der klägerseits vorgelegten Unterlagen insbesondere die Erneuerung der Dämmung des Dachs mit 6 cm starken Holzfaser-Unterdeckplatten entsprechend der Planung der „… … GmbH & Co KG“ und der Einbau neuer Fenster mit 3-Scheibenwärmeschutzverglasung im Dachgeschoss. Zudem sollen ausweislich der vorgelegten Pläne im Dachgeschoss auf der Westseite zwei Dachterrassen mit einer Größe von je 4,62 m2 und auf der Ostseite zwei Dachterrassen mit einer Größe von je 4,15 m2 neu errichtet werden.

Wie aus den von der Klagepartei vorgelegten Anlagen hervorgeht, nahm am 23. April 2024 der Fachbereich Technik des Sozialreferats zu dem Bauvorhaben Stellung. Danach erreiche der Dachaufbau auf der Hofseite und der Straßenseite Werte der Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) von 0,13 W/(m2K) bzw. 0,14 W/(m2K). Damit werde der nach der Anlage 7 des GEG geforderte U-Wert von 0,24 W/(m2K) um mehr als 40% unterschritten. Die geplante Ausführung entspreche nicht dem allgemeinen Wohn- und Ausstattungsstandard für … Auch die geplanten neuen Fenster mit 3-Scheibenwärmeschutzverglasung würden die in Anlage 7 des GEG geforderten U-Werte unterschreiten und entsprächen nicht dem allgemeinen Wohn- und Ausstattungsstandard für …

In der Folgezeit fand ausweislich der von der Klagepartei vorgelegten Unterlagen zwischen den Klägern und der Beklagten eine Korrespondenz hinsichtlich des etwaigen Abschlusses eines öffentlichrechtlichen Vertrags statt. Die Kläger signalisierten die Bereitschaft sich dazu zu verpflichten, auf die Umlage der für die energetischen Sanierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten nach § 559 BGB zu verzichten. Alternativ seien die Kläger auch mit der Aufnahme des Verzichts auf die Umlage als Nebenbestimmung in die Baugenehmigung einverstanden. Mit den weitergehenden Verpflichtungen (Ziffern II – V des Vertragsentwurfs), insbesondere Informations- und Nachweispflichten, einer Vertragsstrafe und der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung seien die Kläger hingegen nicht einverstanden. Die Beklagte erklärte hingegen, dass sie einer Streichung der Ziffern II – V nicht zustimme. Auch eine Nebenbestimmung wolle sie nicht in die Genehmigung aufnehmen.

Mit Bescheid vom 13. September 2024 wurde der Bauantrag vom 20. März 2024 von der Beklagten abgelehnt mit der Begründung, dass die nach § 172 BauGB erforderliche Genehmigung nicht erteilt werden könne. Durch die geplanten Maßnahmen werde der allgemein übliche Wohn- und Ausstattungsstandard in … überschritten. Maßgeblich für die Bestimmung des allgemein üblichen Standards sei das Gebäudeenergiegesetz und seine Anlagen. Darin würden Höchstwerte für die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) für Außenbauteile definiert. Diese U-Werte würden durch die geplanten Maßnahmen unterschritten, mithin werde eine über den allgemein üblichen Standard hinausgehende Dämmung erzielt. Dadurch komme es zu einem Wegfall von Wohnraum im allgemein üblichen Wohnstandard und damit zu einer Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung im Gebiet der Erhaltungssatzung. Im Satzungsgebiet seien vor allem einkommensschwächere Haushalte ansässig, die auf durchschnittlichen Wohnraum angewiesen seien.

Mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2024 ließen die Kläger durch ihren Bevollmächtigten Klage gegen den ablehnenden Bescheid erheben und beantragen,

I. Der ablehnende Bescheid vom 13.09.2024, Az. …- …, wird aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag der Kläger vom 20.03.2024 nach Plan Nr. … positiv – hilfsweise unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts – zu verbescheiden und die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte sei verpflichtet die begehrte Baugenehmigung zu erteilen, da keine öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegenstünden. Eine Ablehnung der Genehmigung nach § 172 BauGB könne nicht unter Verweis auf § 172 Abs. 4 BauGB bzw. mit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet begründet werden. Zwar würden die geplanten Sanierungsmaßnahmen die baulichen und anlagentechnischen Mindestanforderungen des GEG geringfügig überschreiten. Neben den ausdrücklich in § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 BauGB kodifizierten Fällen sei die Genehmigung jedoch auch dann zu erteilen, wenn der vom Gesetzgeber kodifizierte Schutzzweck bzw. das gewünschte städtebauliche Ziel auf andere Weise erreicht werden könne. Die Beklagte könne die Sicherung der Ziele der Erhaltungssatzung „M* …J* …“, den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet, vorliegend auch auf anderem Wege erreichen. Die Kläger hätten ihre Bereitschaft dokumentiert, die Aufnahme einer Nebenbestimmung zum Verzicht auf die Umlage der Sanierungskosten nach § 559 BGB in die Baugenehmigung zu akzeptieren oder einen angemessenen öffentlichrechtlichen Vertrag abzuschließen. Der von der Beklagten verwendete Standardvertrag beinhalte jedoch Verpflichtungen, die die Kläger unangemessen benachteiligen würden. Angesichts des Umstands, dass die U-Werte nur geringfügig unterschritten würden, eine Mietkostenerhöhung von lediglich 0,01 ct pro Quadratmeter im Raum stehe und die Umlage aufgrund der geringen Höhe und des damit verbundenen Verwaltungsaufwandes ohnehin betriebswirtschaftlich nicht sinnvoll sei, seien die über die Verpflichtung zum Verzicht auf die Umlage der Kosten hinausgehenden Verpflichtungen unangemessen. Die Beklagte verhalte sich außerdem auch widersprüchlich, wenn sie einerseits die geplanten Energieeinsparungsmaßnahmen verhindere, andererseits aber Energieeinsparungsmaßnahmen finanziell fördere. Die geplanten Sanierungsmaßnahmen dienten auch dazu, einen förderfähigen sog. Effizienzhausstandard für das Gebäude zu erreichen.

Mit dem nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung aber vor der Niederlegung des Entscheidung eingegangenen Schriftsatz vom 16. Juli 2026 vertiefte die Klagepartei ihr Vorbringen weiter. Unter anderem führte sie aus, eine Ablehnung der Genehmigung sei beim Vorliegen einer Verdrängungsgefahr nicht zwingend. Vielmehr könne eine Genehmigung im Einzelfall bei atypischen Fallgestaltungen auch bei der Annahme einer Verdrängungsgefahr nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden. Der Einbau von Dachterrassen bis zu einer Größe von 8 m2 werde von der Beklagten akzeptiert, was auch aus dem „Informationsblatt zum allgemein üblichen Standard, Wohn- und Ausstattungsstandard in …“ hervorgehe.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Es bestehe kein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung mit einer Nebenbestimmung. Es seien keine Gründe für eine Ermessensreduzierung auf Null im Hinblick auf die Aufnahme einer Nebenbestimmung in die Baugenehmigung erkennbar.

Die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 BauGB könne nicht erteilt werden. Es sei kein Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 oder Nr. 1a BauGB gegeben. Die Genehmigung sei auch rechtmäßig nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagt worden. Der Versagungsgrund der Verdrängungsgefahr sei ermessensfehlerfrei nicht durch Aufnahme einer Nebenbestimmung ausgeräumt worden, sondern diesbezüglich auf den Abschluss eines öffentlichrechtlichen Vertrags verwiesen worden. Es stehe im Ermessen der Beklagten, wenn sie zur Vermeidung einer ablehnenden Entscheidung auf die Möglichkeit des Abschlusses eines öffentlichrechtlichen Vertrags verweise anstatt Nebenbestimmungen in die Baugenehmigung aufzunehmen. Es sei auch nicht ermessensfehlerhaft an den Klauseln Nr. II-V des Vertragsentwurfes festzuhalten. Eine Beibehaltung dieser Regelungen sei vielmehr erforderlich, um die Wahrung der Ziele der Erhaltungssatzung sicherzustellen. Dass die Kläger ohnehin nicht planen würden, die Kosten auf die Mieter umzulegen ändere daran nichts. Dieser Umstand spreche vielmehr gegen die belastende Wirkung des Vertrags.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Beteiligten wird auf die vorgelegten Behördenakten sowie die Gerichtsakten Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben weder einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO (1.), noch einen Anspruch auf erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts (2.).

1. Ein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Baugenehmigung unter Erteilung der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung nach § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „M* …J* …“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO besteht nicht. Das Baugrundstück befindet sich im Umgriff einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB (1.1). Die geplanten baulichen Maßnahmen sind nach § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „L* …“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB genehmigungspflichtig (1.2). Ein gebundener Anspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB besteht nicht (1.3).

1.1 Das Baugrundstück liegt im Umgriff der wirksamen Erhaltungssatzung „M* …J* …“. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete festsetzen in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Von dieser Möglichkeit hat die Beklagte durch Erlass der Erhaltungssatzung „M* …J* …“ vom 7. Juli 2022 Gebrauch gemacht. Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Erhaltungssatzung „M* …J* …“ wurden nicht substantiiert vorgetragen. Offenbare Unwirksamkeitsgründe bestehen nicht und eine ungefragte Fehlersuche ist nicht geboten (vgl. BVerwG, B.v. 11.1.2008 – 9 B 54.07 – juris Rn. 7).

1.2 Bei dem Vorhaben handelt es sich auch um eine genehmigungspflichtige Änderung einer baulichen Anlage gemäß § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „M* …J* …“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Eine Änderung einer baulichen Anlage, liegt dann vor, wenn die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird und die Änderung eine städtebauliche Relevanz aufweist (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67, juris Rn. 17; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 19; VGH BW, U.v. 1.10.1993 – 8 S 901/93 – juris Leitsatz 1 und Rn. 25; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 105a). Dabei erstreckt sich der Genehmigungsvorbehalt auf alle Änderungen, die sich auf das Erhaltungsziel auswirken können (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 106). Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuwirken unterfallen dem Genehmigungsvorbehalt nicht (BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85/04 – juris Leitsatz 1 und Rn. 3).

Dies zugrunde gelegt ist eine Genehmigungspflicht gegeben. Durch die geplanten Baumaßnahmen soll das Dachgeschoss modernisiert, Dachterrassen neu eingebaut und Dachgauben und Fenster geändert werden. Diese Maßnahmen sind mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden. Sie weisen auch eine städtebauliche Relevanz auf, da sie nach ihrer Art und ihrem Umfang grundsätzlich geeignet sind, die Ziele der Erhaltungssatzung zu berühren.

1.3 Die Klägerin hat keinen gebundenen Anspruch auf Erteilung der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 oder Nr. 1a BauGB, da die geplante Änderung nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands oder der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes oder der Energieeinsparverordnung dient.

In Betracht kommen für einen Genehmigungsanspruch lediglich § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und Nr. 1a BauGB, da die anderen Alternativen nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 bis Nr. 6 BauGB sowie § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB ersichtlich nicht einschlägig sind.

1.3.1 Nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist eine Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient.

Die für die energetische Modernisierung maßgeblichen Vorgaben bestimmen sich im vorliegenden Fall nach § 48 Gebäudeenergiegesetz (GEG) i.V.m. Anlage 7, wonach für Außenbauteile von Gebäuden Höchstwerte für Wärmdurchgangskoeffizienten (U-Werte), die nicht überschritten werden dürfen, festgelegt werden.

Dies zugrunde gelegt dient das geplante Vorhaben nicht der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes mit der Folge, dass kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB besteht. Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit darüber, dass die geplanten Maßnahmen zur energetischen Sanierung des Dachs und der Fenster die in Anlage 7 zu § 48 GEG festgelegten Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten für Außenbauteile unterschreiten und dadurch ein über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes hinausgehender Standard erreicht wird.

1.3.2 Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist in den Fällen von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Durch die Regelung soll vermieden werden, dass in Erhaltungsgebieten ein „Substandard“ festgeschrieben wird (BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85/04 – juris Rn. 10; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 186; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 16. Auflage 2025, § 172 Rn. 101). Maßgeblich für die Frage, ob es sich um einen zeitgemäßen Ausstattungszustand handelt, sind daher zum einen die gegenwärtigen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen und nicht etwa ausschließlich der im Satzungsgebiet bereits vorhandene Standard (BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85/04 – juris Rn. 10; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 187; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 16. Auflage 2025, § 172 Rn. 103).

Vorliegend dient der Neubau von Dachterrassen nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Mindeststandards (vgl. BVerwG, U.v. 18.06.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris; VG München, U.v. 28.11.2016 – M 8 K 15.3460 – juris Rn. 44; VG Berlin, U.v. 16.5.2018 – 19 K 559.17 – juris Rn. 41; Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr BauGB, 16. Auflage 2025, § 172 Rn. 106; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 189). Bauordnungsrechtlich ist nach der Bayerischen Bauordnung der Einbau von Balkonen, Loggien und Dachterrassen nicht vorgeschrieben. Dass Wohnungen ohne den Einbau von je zwei 4,15 m2 und 4,62 m2 großen Dachterrassen nicht dem heutigen (Durchschnitts-)Standard genügen, vermag das Gericht nicht festzustellen. Es handelt sich dabei vielmehr um eine optionale Ausstattung.

Auch die geplanten energetischen Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen des Dachs und der Fenster begründen keinen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Es kann dahinstehen, ob § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB auf energetische Mordernisierungsmaßnahmen überhaupt anwendbar ist oder ob § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB insoweit als speziellere Norm vorgeht (so VG Berlin, U.v. 21.2.2026 – 19 K 54/24 – juris Rn. 48), da selbst wenn man von einer Anwendbarkeit des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ausgeht, kein Genehmigungsanspruch besteht. Es bedarf keiner Klärung, was im Einzelnen im Rahmen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB als bauordnungsrechtlicher Mindeststandard bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen anzusehen ist, da dieser jedenfalls nicht über die im Gebäudeenergiegesetz festgelegten Mindeststandards hinausgeht. Da die geplanten Maßnahmen die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes unstreitig überschreiten, liegt keine Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards i.S.d. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB vor.

2. Die Kläger können auch aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB keinen Anspruch auf eine Genehmigung bzw. eine erneute Verbescheidung unter Berücksichtigung der Auffassung des Gerichts herleiten.

2.1 Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur dann versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist danach zu versagen, wenn das konkrete Vorhaben geeignet ist, die städtebaulichen Auswirkungen hervorzurufen, die die Erhaltungssatzung verhindern will (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 176). Von dem Vorhaben muss mithin die Gefahr ausgehen, dass die vorhandene Wohnbevölkerung verdrängt wird und eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26; OVG Berlin-Bbg, U.v. 14.12.2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 35).

Das ist bei dem geplanten Vorhaben der Fall. Eine Verdrängungsgefahr geht von einem Vorhaben dann aus, wenn es generell geeignet ist, aufgrund seiner Vorbildwirkung eine Verdrängung der Bevölkerung hervorzurufen (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 18; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26). Dabei kommt es nicht auf die Gefahr der Verdrängung der konkreten Bewohner des jeweiligen Gebäudes an, sondern darauf, ob die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet nach sich zieht (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 18; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 176). Von einer Verdrängungsgefahr ist in der Regel auszugehen, wenn das geplante Vorhaben zu einer nicht nur geringfügigen Mieterhöhung führen kann (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 21; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 162. EL Januar 2026, § 172 Rn. 177).

Dies zugrunde gelegt geht von dem geplanten erstmaligen Einbau der beiden jeweils 4,62 m2 großen Dachterrassen auf der Westseite und der beiden jeweils 4,15 m2 großen Dachterrassen auf der Ostseite des Gebäudes eine Verdrängungsgefahr aus. Dass der Einbau von Balkonen, Loggien oder Dachterrassen grundsätzlich zu einer Aufwertung von Wohnraum und damit einhergehend zu Mietpreiserhöhungen führt, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. BVerwG, U.v. 18.06.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris; VG München, U.v. 28.11.2016 – M 8 K 15.3460 – juris Rn. 44; VG Berlin, U.v. 16.5.2018 – 19 K 559.17 – juris Rn. 41). Selbst kleinere Balkone, Loggien und Dachterrassen als im vorliegenden Fall sind grundsätzlich geeignet, eine Mietpreiserhöhung hervorzurufen. So sieht etwa der Mietspiegel für … 2025 vor, dass bereits bei dem Vorhandensein eines Balkons, einer Loggia oder einer Dachterrasse von mindestens 1 m2 einen Aufschlag von + 0,55 EUR pro Quadratmeter auf die monatliche Miete gemacht wird.

Durch den erstmaligen Einbau der insgesamt vier Dachterrassen werden die beiden im Dachgeschoss untergebrachten Wohnungen erheblich aufgewertet und es sind nicht bloß geringfügige Mieterhöhungen für diese Wohnungen zu erwarten. In jede Wohnung sollen zwei Dachterrassen eingebaut werden, die pro Wohnung jeweils eine Gesamtfläche von 8,77 m2 erreichen. Dadurch werden die Wohnungen auf einen Standard angehoben, der nicht mehr dem in der … … allgemein üblichen Standard entspricht. Wie aus dem Informationsblatt der Beklagten zum allgemein üblichen Standard, Wohn- und Ausstattungsstandard in …, Stand April 2026 („Informationsblatt“) hervorgeht, entsprechen Dachterrassen mit einer Fläche von über 8 m2, bzw. bei mehreren Dachterrassen pro Wohnung bei einer Gesamtfläche von über 8 m2, nicht mehr dem allgemein üblichen (Wohn-)Standard. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass die in dem Informationsblatt aufgeführten Größen von Balkonen und Dachterrassen den allgemein üblichen Standard zutreffend wiederspiegeln. Es ist davon auszugehen, dass für Wohnraum, der nicht dem allgemein üblichen Standard entspricht, sondern darüber hinausgeht, nicht nur unerheblich höhere Mietpreise verlangt werden können. Dies gilt umso mehr, als zwei der neuen Dachterrassen nach Westen auf die straßenabgewandte Seite des Gebäudes ausgerichtet und dadurch für die Nutzung als Freibereich besonders geeignet sind. Auch die Belichtung der Wohnungen wird deutlich verbessert. Durch die Dachterrassen nach zwei Seiten erhöht sich der Wohnwert der Wohnungen in der Gesamtbetrachtung so deutlich, dass zukünftig erheblich höhere Mieten zu erzielen sein werden.

2.2 Unter Berücksichtigung der festgestellten Verdrängungsgefahr kommt eine Ausübung des Versagungsermessens zugunsten der Kläger durch die Beklagte nicht in Betracht. Bei § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB steht der Behörde bei der Versagung ein Ermessensspielraum zu, da nicht auszuschließen ist, dass es atypische Fallgestaltungen geben kann, die die Erteilung der Genehmigung in Einzelfällen trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes gleichwohl rechtfertigen können (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 23; BayVGH B.v. 14.4.2020 – 2 ZB 17.1411 – juris Rn. 5; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 16. Auflage 2025, § 172 Rn. 71). Solche besonderen Umstände, die trotz Vorliegens des Versagungstatbestandes nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB eine Genehmigungserteilung im Ermessenswege begründen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist die Erteilung einer Genehmigung im Ermessenswege auch nicht durch die Aufnahme von Nebenbestimmungen (Art. 36 BayVwVfG) möglich. Die von den Klägern vorgeschlagenen Nebenbestimmungen zur Verhinderung der Umlage der Sanierungskosten auf die Mieter sind nicht geeignet, den Versagungsgrund der Verdrängungsgefahr wegen der geplanten Errichtung von Dachterrassen abzumildern oder zu beseitigen. Ursache der Verdrängungsgefahr ist nicht die mögliche Umlage der Sanierungskosten, sondern der dauerhaft höhere Wohnwert, der nicht durch die Sanierungskosten abgebildet wird. Aus dem gleichen Grund führt auch die von den Klägern signalisierte Bereitschaft zum Abschluss eines öffentlichrechtlichen Vertrags mit dem Verzicht auf die Umlage der Sanierungskosten auf die Mieter zu keinem anderen Ergebnis.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.