VerfGH Berlin, Beschluss vom 14.02.2006 – 215/03

Durch Untermietvertrag, der vorbehaltlich der Zustimmung der damaligen Eigentümerin am 4. Oktober 1996 geschlossen wurde,

mietete die Beschwerdeführerin gemeinsam mit zwei weiteren Personen von den Beklagten des Ausgangsverfahrens (im Folgenden:

Beklagte) gastronomische Gewerberäume in Berlin. Der Vertrag war bis zum 31. Dezember 2000 befristet. In § 20 des Untermietvertrages

war u. a. Folgendes geregelt:

"4.

Mit diesem Mietvertrag wird dem Mieter der Hauptmietvertrag des Vermieters mit übergeben.

Alle Bestimmungen, welche im Hauptmietvertrag Anwendung finden und im Untermietvertrag nicht extra aufgeführt wurden, haben

trotzdem ihre Gültigkeit und müssen beachtet werden.

Der Vermieter erklärt sich bereit, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn er mit einem vom Mieter

benannten Nachfolger einen Mietvertrag zu den Bedingungen dieses Vertrages abgeschlossen hat. Der Vermieter wird den Nachfolger

nur ablehnen, wenn wichtige Gründe in der Person des Nachfolgers oder dessen wirtschaftlichen Verhältnissen einem Vertragsabschluß

im Wege stehen."

Nach Genehmigung des Untermietvertrages durch die Eigentümerin betrieb die Beschwerdeführerin in den Gewerberäumen einen Imbiss.

Im November 1998 schlossen die Beklagten mit einem von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Nachfolger einen neuen Untermietvertrag,

der jedoch durch die neuen Grundstückseigentümer nicht genehmigt wurde.

Mit ihrer Klage verlangte die Beschwerdeführerin daraufhin von den Beklagten Schadensersatz in Höhe des mit dem vorgeschlagenen

Nachfolger vereinbarten Übernahmepreises, nach ihren Angaben 43.000 DM, zumindest jedoch den Betrag von 35.000 DM, den die

Beschwerdeführerin an den früheren Untermieter des Imbisses gezahlt haben will. Ein entsprechender Anspruch ergebe sich aus

§ 20 Nr. 6 des Untermietvertrages sowie aus einem Verschulden der Beklagten bei Vertragsschluss. Diese hätten die Beschwerdeführerin

darauf hinweisen müssen, dass im Hauptmietvertrag die Untervermietung der Räume von einer Genehmigung des Hauptvermieters

abhängig gemacht werde. Zudem hätte der Hauptmietvertrag bei Unterzeichnung des Mietvertrages vorgelegt werden müssen, was

nicht geschehen sei; die Beklagten hätten ihn auch später nicht nachgereicht. Die Beschwerdeführerin habe davon ausgehen können,

dass der Hauptvermieter mit der Genehmigung des Untermietvertrages auch der Regelung in § 20 Nr. 6 des Vertrages zugestimmt

habe.

Das Landgericht Berlin wies die Klage als unbegründet ab. Eine Rechtsgrundlage für die geltend gemachten Ansprüche sei nicht

erkennbar. Insbesondere lasse sich aus § 20 Nr. 6 des Untermietvertrages nicht die Verpflichtung oder eine Garantie der Beklagten

ableiten, für das Zustandekommen eines wirksamen Untermietvertrages mit dem von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Nachfolgemieter

zu sorgen. Die Bestimmung begründe nur die Verpflichtung der Beklagten, die Beschwerdeführerin aus dem fünf Jahre befristeten

Mietverhältnis vorzeitig zu entlassen, wenn ein akzeptabler Nachmieter gestellt werde.

Die Beschwerdeführerin habe auch keinen Anspruch auf Ersatz der 35.000 DM, die sie nach ihrem Vorbringen an den vormaligen

Untermieter des Imbisses gezahlt habe. Auch wenn die Beschwerdeführerin bei Vertragsabschluss nicht gewusst habe, dass ein

neuer Untermietvertrag nach den Bestimmungen des Hauptmietvertrages von der Genehmigung der Grundstückseigentümer abhängig

sei und sie in Kenntnis dieser Genehmigungsbedürftigkeit das Untermietverhältnis nicht eingegangen wäre, seien die Beklagten

nicht verpflichtet gewesen, auf die Genehmigungsbedürftigkeit ohne konkrete Nachfrage hinzuweisen. Die Beklagten hätten wegen

der auf Betreiben der Beschwerdeführerin aufgenommenen Regelung in § 20 Nr. 6 des Untermietvertrages davon ausgehen können,

dass für die Beschwerdeführerin die Möglichkeit, sich von der langfristigen Bindung des Vertrages zu lösen, wesentlich gewesen

sei. Dagegen gebe es keine Bestimmungen im Vertrag, die sicherstellten, dass es tatsächlich zum Abschluss eines wirksamen

Mietvertrages mit dem Interessenten komme. Im Übrigen entspreche die Zustimmungsbedürftigkeit eines Untermietvertrages dem

gesetzlichen Regelfall nach § 549 BGB a. F., und die Beschwerdeführerin habe auch kein schutzwürdiges Vertrauen dahin entwickeln

können, dass die Beklagten allgemein die Zustimmung ihres Vermieters zur Untervermietung gehabt habe, da auch ihr eigener

Untermietvertrag dessen Zustimmung bedurft habe.

Die Beschwerdeführerin legte Berufung gegen das Urteil ein, mit der sie nur noch beantragte, die Beklagten zur Zahlung in

Höhe von 17.895,22 EUR (= 35.000 DM) unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zu verurteilen. Zur Begründung

trug sie vor, die Beklagten hätten vor dem Vertragsschluss die Pflicht gehabt, auf die Genehmigungsbedürftigkeit eines neuen

Untermietvertrages hinzuweisen. Für einen Mieter von gastronomischen Gewerberäumen sei dies von erheblichem wirtschaftlichem

Interesse, denn nur bei einem Recht auf Weitergabe könne er hoffen, seine Investitionen ganz oder teilweise zurück zu erhalten.

Das Interesse der Beschwerdeführerin sei durch § 20 Nr. 6 des Untermietvertrages deutlich zum Ausdruck gekommen. Die Auffassung

des Landgerichts, hieraus ergebe sich lediglich die Verpflichtung der Beklagten, die Beschwerdeführerin ggf. vorzeitig aus

dem Mietvertrag zu entlassen, nicht aber die Verpflichtung, mit einem geeigneten Nachmieter tatsächlich ein neues Untermietverhältnis

abzuschließen, sei nicht nachvollziehbar. Ebenso wenig hätte die Beschwerdeführerin aus der ihr bekannten Genehmigungsbedürftigkeit

des Untermietvertrages folgern müssen, dass auch ein Nachfolgemietvertrag der Genehmigung durch den Hauseigentümer bedürfe.

Denn im Gegensatz zu dem Untermietvertrag ihrer Vorgänger habe der von ihr abgeschlossene Vertrag eine Nachfolgeklausel enthalten,

von der sie habe annehmen dürfen, dass sie durch die Genehmigung des Hauptvermieters sanktioniert worden sei.

Durch Urteil vom 25. September 2003 wies das Kammergericht die Berufung als unbegründet zurück. Der Beschwerdeführerin stehe

der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss nicht zu. Zu Recht habe das Landgericht

eine Pflicht der Beklagten verneint, die Beschwerdeführerin über die Genehmigungsbedürftigkeit eines Nachfolgemietvertrages

aufzuklären.

Eine solche Aufklärung sei nicht erforderlich gewesen, weil bereits die Bezeichnung des von der Beschwerdeführerin abgeschlossenen

Vertrages als "Untermietvertrag" einen Hinweis auf die gesetzliche Regelung des § 549 BGB a. F. enthalte und sich auch aus

dem Umstand, dass der Mietvertrag aufschiebend bedingt durch die Genehmigung des Hauptvermieters abgeschlossen worden sei,

ergebe, dass die Beklagten für eine jeweilige Untervermietung einer solchen Genehmigung bedurft hätten. Weder aus dem Vertragstext

noch aus den sonstigen Umständen der Vertragsverhandlungen habe die Beschwerdeführerin ableiten können, dass mit der Genehmigung

ihres Mietvertrages ein nachfolgender Untermietvertrag notwendigerweise genehmigungsfrei sein werde. Auf die Vorlage des Hauptmietvertrages

komme es in diesem Zusammenhang nicht an.

Eine Aufklärungspflicht der Beklagten ergebe sich auch nicht aus dem wirtschaftlichen Interesse der Beschwerdeführerin an

einer wirksamen Weitervermietung. Grundsätzlich sei es Sache jeder Partei, ihre eigenen Interessen wahrzunehmen. Wo der Gesetzgeber

eine Belehrung über die rechtlichen oder wirtschaftlichen Folgen des Vertragsschlusses für notwendig erachte, habe er eine

besondere Form wie die notarielle Beurkundung festgelegt. Derartiges sei für Mietverträge aber gerade nicht vorgesehen. Auch

vertraglich hätten die Beklagten eine umfassende Belehrung und Beratung nicht übernommen.

Schließlich sei auch die Annahme des Landgerichts nicht zu beanstanden, dass die Verletzung einer Aufklärungspflicht abzulehnen

sei, weil die Beschwerdeführerin die von ihr gewünschte Vertragsklausel des § 20 Nr. 6 durchgesetzt habe. Es sei für die Beklagten

nicht erkennbar gewesen, dass darüber hinaus eine weitere Aufklärung notwendig gewesen sei. In § 20 Nr. 6 des Mietvertrages

sei lediglich die Pflicht der Beklagten geregelt, ihre Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag

zu entlassen. Die Klausel könne nicht dahin ausgelegt werden, dass die Parteien eine echte Ersatzmietervereinbarung hätten

treffen wollen mit der Folge, dass die Beklagten das Risiko zu tragen gehabt hätten, dass der Hauptvermieter der Untervermietung

nicht zustimme. Die Beschwerdeführerin habe auch nicht behauptet, dass hierüber gesprochen worden sei. Ihr stehe der geltend

gemachte Anspruch daher auch nicht aus der Verletzung einer solchen Ersatzmieterklausel zu.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Kammergericht.

a) So habe das Kammergericht das Willkürverbot des Art. 10 Abs. 1 VvB sowie das Grundrecht der Beschwerdeführerin auf rechtliches

Gehör nach Art. 15 Abs. 1 VvB dadurch verletzt, dass es, obwohl die Beschwerdeführerin ihre Klage in beiden Instanzen auf

den Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsabschluss gestützt und unter Berufung auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

begründet habe, die Anspruchsgrundlage der c. i. c. mit keinem Wort behandelt habe. Das Kammergericht habe jede Erörterung

unterlassen, ob die Beklagten der Beschwerdeführerin aus Verschulden bei Vertragsschluss unter dem Gesichtspunkt der Verletzung

von Aufklärungspflichten hafteten. Der allgemeine Hinweis, dass es grundsätzlich Pflicht jeder Partei sei, sich selbst über

die allgemeinen Marktverhältnisse und daraus sich ergebende Risiken zu informieren, werde angesichts ständiger obergerichtlicher

Rechtsprechung weder dem Berücksichtigungsgebot des Art. 15 Abs. 1 VvB noch dem Willkürverbot verfassungsrechtlich gerecht.

b) Das Kammergericht habe auch bei seiner Annahme, die Beschwerdeführerin hätte wissen müssen, dass ebenso wie ihr eigener

auch ein neuer Untermietvertrag genehmigungsbedürftig sei, das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt, weil es

hierbei ihren Vortrag übergangen habe, dass der Untermietvertrag ihres Vorgängers eine dem § 20 Nr. 6 ihres Mietvertrages

vergleichbare Regelung gerade nicht enthalten habe. Die Rechtslage sei deshalb im Falle ihres eigenen Nachfolgers eine völlig

andere gewesen als bei ihr selbst.

c) Das Kammergericht habe überdies ihren Vortrag missachtet, dass § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. durch § 20 Nr. 6 des Mietvertrages

abbedungen gewesen sei. Die Beschwerdeführerin habe deshalb nicht von der Fortgeltung des § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. ausgehen

können. Dieser Einwand sei hinsichtlich der Frage, was die Beschwerdeführerin auch ohne Belehrung hätte wissen müssen, entscheidungserheblich

gewesen.

d) Schließlich überschreite die Auslegung von § 20 Nr. 6 des Mietvertrages durch das Kammergericht die Willkürgrenze, soweit

im Urteil ausgeführt werde, hieraus ergebe sich nicht, dass der Vermieter unter den dort angegebenen Voraussetzungen auch

zum Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sei. Die Formulierung, dass ein Nachfolger als Mieter nicht abgelehnt werde,

sei juristisch als Verpflichtung zu verstehen, mit dem Nachfolger einen Mietvertrag abzuschließen. Denklogisch sei ein Nachfolger

nur derjenige, der in dieselbe Rechtsposition einrücke.

Der Richter Dr. Mahlo ist gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 VerfGHG in diesem Verfahren von der Ausübung des Richteramtes ausgeschlossen.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

1. Die Rüge der Beschwerdeführerin, das Kammergericht habe ihr Grundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB) sowie

das Willkürverbot (Art. 10 Abs. 1 VvB) verletzt, weil es "mit keinem Wort" den Schadensersatzanspruch unter dem von ihr geltend

gemachten Gesichtspunkt eines Verschuldens bei Vertragsschluss wegen Verletzung von Aufklärungspflichten geprüft habe, es

vielmehr "jede Erörterung darüber unterlassen" habe, ist mangels hinreichender Begründung (§ 49 Abs. 1, § 50 VerfGHG) unzulässig,

denn die angegriffene Entscheidung befasst sich in ihrem ganz wesentlichen Teil (unter I.1. der Gründe) ausschließlich mit

dieser Anspruchsgrundlage, insbesondere ausführlich mit dem Bestehen einer Aufklärungspflicht der Beklagten über die Genehmigungsbedürftigkeit

künftiger Untermietverträge.

Auch wenn der Vortrag der Beschwerdeführerin als Rüge eines willkürlichen Abweichens des Urteils des Kammergerichts von ständiger

obergerichtlicher Rechtsprechung und der herrschenden Meinung zu Inhalt und Tragweite der c. i. c. ausgelegt werden könnte,

wären die Darlegungsanforderungen für eine zulässige Verfassungsbeschwerde nicht erfüllt. Die Beschwerdeführerin hätte sich

dann eingehend mit den verschiedenen vom Kammergericht dargelegten Gründen, die seiner Auffassung nach gegen das Vorliegen

einer Aufklärungspflicht sprechen, auseinandersetzen und deren behauptetes Abweichen von der herrschenden Meinung in Literatur

und Rechtsprechung aufzeigen müssen. Daran aber fehlt es.

2. Die Verfassungsbeschwerde ist im Übrigen unbegründet.

a) Das Urteil des Kammergerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 10 Abs. 1 VvB.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin

nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,

sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die

Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen

Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 VerfGH

9/92 LVerfGE 1, 7 (8 f.); st. Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage

in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung

die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl.

Beschluss vom 23. April 1996 VerfGH 69, 69 A/95 LVerfGE 4, 54 (61 f.) m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Urteil des Kammergerichts verstoße mit seiner Auslegung von § 20 Nr. 6 des Mietvertrages

gegen das Willkürverbot, nicht gegeben, da die Grenze der Vertretbarkeit insoweit erkennbar nicht überschritten ist. Das Kammergericht

hat sich, da ein anderweitiger übereinstimmender Wille der Parteien nicht ersichtlich war, in nachvollziehbarer Weise am Wortlaut

der Vertragsklausel orientiert, wonach sich der Vermieter bereit erklärt, bei Stellung eines geeigneten Nachmieters "den Mieter

vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen". Eine Regelung zur Frage der Genehmigungsbedürftigkeit eines nachfolgenden

Untermietvertrages findet sich dagegen wie das Kammergericht ausgeführt hat im Vertrag nicht. Wäre, wie von der Beschwerdeführerin

vorgetragen, wegen ihres wirtschaftlichen Interesses am wirksamen Zustandekommen eines nachfolgenden Untermietvertrages eine

derartige Verpflichtung oder Garantieübernahme durch die Beklagten vertraglich gewollt gewesen, so hätte es wegen der erheblichen

finanziellen Bedeutung für beide Parteien nahe gelegen, dies ausdrücklich im Vertrag festzuhalten, zumal sich die Frage der

Weitergabemöglichkeit des Imbisses an einen Nachfolger auch bei regulärer Beendigung des bis zum 21. Dezember 2000 befristeten

Untermietvertrages gestellt hätte, die Vertragsklausel des § 20 Nr. 6 aber nur eine Regelung für die vorzeitige Beendigung

des Vertrages darstellt. Das Kammergericht durfte dementsprechend in vertretbarer Auslegung des Vertrages annehmen, dass es

sich bei § 20 Nr. 6 tatsächlich nur um eine Ausstiegsklausel für den Fall der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages durch

die Beschwerdeführerin handelte.

b) Das Urteil des Kammergerichts verletzt die Beschwerdeführerin auch nicht hinsichtlich der von ihr weiter vorgetragenen

Rügen in ihrem Grundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistet wird,

verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl.

Beschluss vom 16. November 1995 VerfGH 48/94 LVerfGE 3, 113 (117) m. w. N., st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz

dagegen, dass das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise

unberücksichtigt lässt. Das Gericht muss sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen;

vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch

zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozessgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere

Umstände deutlich machen, dass tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht

zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das

Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen

nicht Stellung nimmt (vgl. Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., 22. Mai 1997 VerfGH 34/97 LVerfGE 6,

80 (82), 24. August 2000 VerfGH 73/99 NZM 2001, 87 (88) m. w. N. und 27. September 2002 VerfGH 63/02, 63 A/02 LVerfGE

13, 53 (59)).

Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben:

aa) Unbegründet ist die Rüge, das Kammergericht habe bei seiner Erwägung, die Beschwerdeführerin habe schon wegen ihres eigenen

genehmigungsbedürftigen Untermietvertrages wissen können, dass dies auch für künftige Verträge gelte, ihren Vortrag übergangen,

dass der Untermietvertrag ihres Vorgängers eine dem § 20 Nr. 6 ihres Mietvertrages vergleichbare Regelung gerade nicht enthalten

habe und die Rechtslage deshalb im Falle ihres eigenen Nachfolgers eine völlig andere gewesen sei als bei ihr selbst.

Dieses Vorbringen war für die Entscheidung nicht erheblich, weil das Kammergericht die Vertragsregelung in § 20 Nr. 6 des

Mietvertrages nicht in dem Sinn ausgelegt hat, dass deshalb künftige Untervermietungen genehmigungsfrei gewesen wären oder

eine Pflicht der Beklagten zum wirksamen Abschluss eines neuen Untermietvertrages begründet worden sei. Das Kammergericht

hat dieser Bestimmung in willkürfreier Auslegung (vgl. oben) lediglich die Pflicht der Beklagten entnommen, die Beschwerdeführerin

bei Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Damit aber war es für die Entscheidung

unerheblich, ob auch frühere Untermietverträge eine dem § 20 Nr. 6 vergleichbare Vertragsbestimmung enthielten. Eines gesonderten

Eingehens auf dieses Vorbringen der Beschwerdeführerin bedurfte es daher im Urteil nicht.

bb) Unbegründet ist deshalb auch die Rüge, das Kammergericht habe unter Verstoß gegen das rechtliche Gehör den Vortrag der

Beschwerdeführerin übergangen, dass die Regelung des § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. durch § 20 Nr. 6 des Mietvertrages abbedungen

gewesen sei. Das Kammergericht hat in den Entscheidungsgründen dargelegt, welchen Inhalt und Bedeutung es dieser Vertragsregelung

beimisst und damit auch die Frage, ob § 549 BGB a. F. durch die Vertragsregelung abbedungen gewesen sein könnte, konkludent

verneint, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen Erwähnung in den Entscheidungsgründen bedurft hätte.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.