OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2025 – 5 U 159/23

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem notariell geschlossenen „Optionsvertrag“ vom 15. November 2015 (UR-Nr. ... (NR. 01) des Notars ... (Name 01) in ... (Ort 01)) wegen eines der Beklagten gehörenden Grundstücks in ... (Ort 02).

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der von den Parteien in erster Instanz zuletzt gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klageanträge zu 1 und 3 seien bereits unzulässig. Für den Klageantrag zu 1 auf Feststellung der Wirksamkeit des Optionsvertrages fehle es an dem erforderlichen Feststellungsinteresse, weil das Rechtsschutzinteresse im Klageantrag zu 2 auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück enthalten sei. Auch als Zwischenfeststellungsklage sei der Antrag nicht zulässig. Eine Bedeutung über den Inhalt des Rechtsstreits hinaus sei nicht ersichtlich, noch zeige die Klägerin eine solche auf. Der Klageantrag zu 3 auf Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen verzögerter Übergabe des Grundstücks sei nicht hinreichend bestimmt gefasst. Es bleibe unklar, ab welchem Zeitpunkt der Kaufvertrag hätte beurkundet und das Grundstück übergeben werden sollen. Die Klage auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück aufgrund des Optionsvertrages sei unbegründet. Dabei könne dahinstehen, ob dieser wirksam geschlossen worden und ob die Beklagte zum Rücktritt oder zur Kündigung berechtigt gewesen sei. Das Optionsrecht der Klägerin sei jedenfalls mangels rechtzeitiger Ausübung erloschen, so dass die Klägerin keinen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags habe. Die Parteien hätten einen bedingten Vorvertrag am 12. November 2015 geschlossen. Grundsätzlich hätte die Option nach den vertraglichen Absprachen bis zum 31. Dezember 2016 ausgeübt werden müssen. Zwar sei eine Verlängerung in Ziffer 4 des Vertrags vorgesehen gewesen und die Parteien seien noch bei Abschluss des Kaufvertrages über das andere Grundstück am 25. Januar 2019 einig gewesen, dass das Optionsrecht der Klägerin noch bestehe, aber für eine darüber hinausgehende Verlängerung habe die Klägerin nichts hinreichend schlüssig dargelegt. Sie habe Planungsleistungen nach dem Vertrag erbringen sollen. Dass sie dies nach Februar 2018 noch getan habe, trage sie nicht vor. Hinzu komme, dass die Klägerin auch auf den gerichtlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung den nach Ziffer 6 erforderlichen Nachweis der gesicherten Finanzierung des Kaufpreises nicht erbracht habe. Die Widerklage sei begründet. Mit dem Erlöschen des Optionsrechts für die Klägerin sei die Rechtsgrundlage für die Eintragung der Vormerkung entfallen, so dass die Klägerin zur Zustimmung der Löschung nach § 812 Abs. 1 S. 2 1. Alt. BGB verpflichtet sei.

Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie meint, das Landgericht habe „die Klage zu Unrecht abgewiesen und der Widerklage stattgegeben“. Das Urteil werde daher in vollem Umfang der Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt. Ihrer Meinung nach enthalte dies auch den Antrag auf Zurückweisung der Widerklage. Sie hält den Klageantrag zu 1, den sie nunmehr ausdrücklich als Zwischenfeststellungsklage verstanden wissen will, für zulässig. Das davon betroffene Rechtsverhältnis sei nach ihrem Dafürhalten nicht Gegenstand des Klageantrags zu 2. Für den Klageantrag zu 2 habe das Landgericht zu Unrecht darauf abgestellt, dass die Klägerin zu Maßnahmen für die Erstellung des Bebauungsplans verpflichtet gewesen sei. Nach Ziffer 4 des Optionsvertrags sei ihr lediglich das Recht eingeräumt gewesen, einen Bebauungsplan zu erstellen. Die Verantwortung dafür habe nach Einreichung eines Bebauungsplans durch die Klägerin vollständig bei der Beklagten gelegen, die sich ihrerseits zur Mitwirkung verpflichtet habe. Auch habe das Landgericht nicht darauf abstellen dürfen, dass der Nachweis für die Finanzierung des Kaufpreises nicht erbracht wurde. Darauf habe die Beklagte weder ihre Kündigung noch die Widerklage gestützt. Im Optionsvertrag fehle eine Regelung dazu, wann dieser Nachweis zu erbringen sei. Denklogisch könne er erst nach Einigung über den Kaufpreis, also nach Abschluss des Kaufvertrags eingeholt werden. Einzige Folge des fehlenden Nachweises könne nur sein, dass solange kein Kaufvertrag abgeschlossen werde. Die Beklagte habe im Übrigen die anderen Voraussetzungen nach Ziffer 6 Satz 2 des Vertrages, wie z.B. Belastungsvollmacht und Verpflichtung zur Räumung des Grundstücks für den Kaufvertrag nicht erbracht. Der Finanzierungsnachweis sei diesen Verpflichtungen nachgelagert. Die Frist für die Ausübung des Optionsrechts habe sich über den 31. Dezember 2016 verlängert und es habe zum Zeitpunkt der Ausübung durch die Klägerin am 18. Mai 2021 noch bestanden. Das Bauplanungsverfahren sei nicht abgeschlossen gewesen und sei es auch heute aus von der Beklagten zu vertretenden Gründen nicht. Der Klageantrag zu 3 sei hinreichend bestimmt, indem auf den Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechts am 18. Mai 2021 abgestellt werde. Die Beklagte habe es vertragsbrüchig unterlassen, den Kaufvertrag abzuschließen und das Grundstück an die Klägerin zu übergeben. Deshalb sei sie zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

unter Abänderung des am 04.12.2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 18 O 109/23, festzustellen, dass

der zwischen den Parteien vor dem Notar ... (Name 01) in ... (Ort 01) am 12. November 2015 geschlossene Optionsvertrag zur Urkundenrolle Nr. ... (NR. 01) wirksam ist,

die Beklagte aufgrund des vor dem Notar ... (Name 01) in ... (Ort 01) am 12. November 2015 geschlossenen Optionsvertrages aus der Urkundenrolle Nr. ... (NR. 01) und der am 18. Mai 2021 erklärten Ausübung der Option verpflichtet ist, einen Kaufvertrag mit der Klägerin für das im Grundbuch von ... (Ort 02) des Amtsgerichts ... (Ort 03) Blatt … eingetragenen Grundstück Flur …, Flurstück …, postalische Anschrift ... (Adresse 01)) (Märkische Schweiz) zum Gesamtkaufpreis 207.500,00 EUR - abzüglich bereits aus dem Kaufvertrag vom 25. Januar 2019 vor dem Notar ... (Name 02) zur UR-Nr.: ... (NR. 02) für das Grundstück ... (Grundstück 01) gezahlten 100.000,00 EUR - abzuschließen,

die Beklagte verpflichtet ist, an die Klägerin Schadensersatz dem Grunde nach für die Folgen der eingetretenen Verzögerung bei der Grundstücksübergabe nach der am 18. Mai 2021 erklärten Ausübung der Option zu leisten, und zwar für die seitdem eingetretenen erhöhten Finanzierungskosten, Zinszahlungen für Bereitstellungskredite, erhöhte Baukosten seit dem Jahr 2021 und für einen Inflationsausgleich.

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Außerdem hält sie die Berufung der Klägerin für zurückweisungsreif, soweit sie sich damit gegen die Verurteilung auf die Widerklage wehrt, weil es an einem diesbezüglichen Berufungsantrag in der Berufungsbegründung fehle.

Die fristgemäß nach § 517 ZPO eingelegte und nach bewilligter Fristverlängerung rechtzeitig gemäß § 520 Abs. 2 ZPO begründete Berufung ist teilweise unzulässig und hat im Übrigen in der Sache keinen Erfolg. Soweit sich die Klägerin gegen die Verurteilung auf die Widerklage wendet, ist die Berufung unzulässig. Im Übrigen ist sie zwar zulässig, aber unbegründet.

Die Berufung ist unzulässig, soweit sich die Klägerin gegen die Stattgabe der Widerklage richtet. Es fehlt dazu an der erforderlichen Begründung der Berufung innerhalb der Berufungsbegründungsfrist, § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 3 ZPO.

Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO hat die Berufungsbegründung die Bezeichnung der Umstände zu enthalten, aus denen sich nach Ansicht des Rechtsmittelführers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen und rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss die Begründung konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Da die Berufungsbegründung erkennen lassen soll, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungskläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält, hat dieser - zugeschnitten auf den Streitfall und aus sich heraus verständlich - diejenigen Punkte darzulegen, die er als unzutreffend beurteilt ansieht, und dazu die Gründe anzugeben, aus denen sich die Fehlerhaftigkeit jener Punkte und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung herleiten. Zur Darlegung der Fehlerhaftigkeit ist somit die Mitteilung der Umstände erforderlich, die das Urteil aus der Sicht des Berufungsführers in Frage stellen. Besondere formale Anforderungen werden nicht gestellt; für die Zulässigkeit der Berufung ist es insbesondere ohne Bedeutung, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2021 – III ZB 50/20 –, Rn. 11 m.w.N., juris). Es reicht dabei aber nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 25. April 2023 – VIII ZR 184/21 –, Rn. 13 m.w.N., juris).

Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Klägerin in Bezug auf die Verurteilung zur Widerklage nicht gerecht. Sie befasst sich lediglich mit der Abweisung der Klageanträge zu 1 bis 3 und den vom Landgericht dafür ausgeführten Begründungen. Selbst wenn sie, wie die Klägerin meint, mit ihrer Formulierung, das Landgericht habe „zu Unrecht . der Widerklage stattgegeben“, eine Fehlerhaftigkeit des Urteils in Bezug auf die Widerklage gerügt hat, fehlt es jedenfalls an der erforderlichen Darstellung von Umständen, die eine Fehlerhaftigkeit insoweit begründen könnten. Dabei hilft es der Klägerin auch nicht, dass die von ihr gegen die vom Landgericht ausgeurteilte Klageabweisung vorgebrachten Ausführungen dazu, warum sie den Optionsvertrag für wirksam hält, auch im Rahmen der Widerklage bedeutsam sein können. Die Klägerin trägt schon diesen Umstand eines Zusammenhangs nicht vor. Die in der Berufungsbegründung vom 2. März 2024 unter Ziffer V erklärte allgemeine Bezugnahme auf den gesamten erstinstanzlichen Vortrag genügt dafür, wie bereits ausgeführt, nicht.

In diesem Umfang war die Berufung der Beklagten daher als unzulässig zu verwerfen, § 522 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 ZPO.

Die im Übrigen zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die Klage ist zum Klageantrag zu 1, den die Klägerin in der Berufung ausdrücklich als Zwischenfeststellungsklage verstanden haben will und mit der sie die Feststellung verlangt, dass der zwischen den Parteien am 12. November 2015 geschlossene Optionsvertrag wirksam ist, unzulässig.

Die Zwischenfeststellungsklage ist zwar statthaft. Die Klägerin konnte sie - soweit sie diese nicht schon in erster Instanz als solche gestellt hat, wie das Landgericht angenommen hat - noch in der Berufungsinstanz erheben. Gemäß § 256 Abs. 2 ZPO kann der Antrag auf Zwischenfeststellung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen rechtshängig gemacht werden, die Voraussetzungen des § 533 Nr. 1 sind nicht zu prüfen (BeckOK ZPO/Bacher, 54. Ed. 1.9.2024, ZPO § 256 Rn. 40, beck-online).

Die Zwischenfeststellungsklage muss sich auf einen Gegenstand beziehen, der über den der Rechtskraft fähigen Gegenstand des Rechtsstreits hinausgeht, aber vorgreiflich für diesen ist (BeckOK ZPO/Bacher, 49. Ed. 1.7.2023, ZPO § 256 Rn. 44). Dies ist hier der Fall. Der im Klageantrag zu 2 zu prüfende Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags über das Grundstück besteht nur dann, wenn der Optionsvertrag wirksam ist. Die Feststellung der Wirksamkeit des Optionsvertrages erwächst jedoch mit der Entscheidung über den Feststellungsantrag im Klageantrag zu 2 nicht in Rechtskraft, weil sie nur Vorfrage ist.

Nach § 322 Abs. 1 ZPO erwächst in Rechtskraft grundsätzlich nur der von dem Gericht aus dem vorgetragenen Sachverhalt gezogene Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der beanspruchten Rechtsfolge, nicht aber die Feststellung der zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstigen Vorfragen. Die Entscheidung über solche Vorfragen und präjudiziellen Rechtsverhältnisse erwächst in Rechtskraft nur, wenn sie durch einen den Leistungsantrag begleitenden Feststellungsantrag gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, durch einen Zwischenfeststellungsantrag nach § 256 Abs. 2 ZPO oder durch eine nachträgliche, gegebenenfalls titelergänzende Feststellungsklage zum Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung gemacht werden. Gegenstand des Feststellungsantrags zu 2 ist die Frage, ob die Klägerin von der Beklagten ein sich aus dem Optionsvertrag ergebender Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages über das streitgegenständliche Grundstück zusteht. Die Wirksamkeit des Optionsvertrages, aus dem der Anspruch hergeleitet werden soll, ist damit notwendige aber nicht hinreichende Bedingung für das Bestehen des Anspruchs. Mit der Entscheidung über das Bestehen des Anspruchs wird nur über diese Rechtsposition entschieden. Soll eine Entscheidung auch über die dem Anspruch zugrunde liegende Rechtslage herbeigeführt werden, muss daneben ein (Zwischen-)Feststellungsantrag gemäß § 256 ZPO gestellt werden, wie es die Klägerin hier getan hat.

Eines besonderen Feststellungsinteresses bedarf es bei der Klage auf Zwischenfeststellung nicht. Es erschöpft sich hinreichend in der Vorgreiflichkeit für die Entscheidung des Rechtsstreits in der Hauptsache.

Für das Rechtsschutzbedürfnis zur Zwischenfeststellung muss allerdings zumindest die Möglichkeit bestehen, dass die angestrebte Feststellung für die Rechtsbeziehungen der Parteien über den Hauptantrag hinaus Bedeutung hat oder gewinnen kann (BeckOK ZPO/Bacher, 54. Ed. 1.9.2024, ZPO § 256 Rn. 45 m.N.). Daran fehlt es hier, wie schon das Landgericht zutreffend festgestellt hat. Zwar mag es, wie die Klägerin meint, Konstellationen geben, in denen der Optionsvertrag wirksam ist und ihr dennoch daraus kein Anspruch auf Abschluss des Grundstückskaufvertrages zusteht (s.u.), aber sie trägt nichts dazu vor, inwieweit dann und über die im Rechtsstreit befindlichen Anträge einschließlich der Widerklage hinaus für sie die begehrte Feststellung der Wirksamkeit des Optionsvertrages bedeutsam oder gar nützlich wäre. Anhaltspunkte dafür sind auch sonst nicht ersichtlich.

Zum Klageantrag zu 2 auf Feststellung, die Klägerin habe gegen die Beklagte einen ein Anspruch auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages aus dem Optionsvertrag, ist die Klage unbegründet.

Zugunsten der Klägerin kann unterstellt werden, dass der Vertrag der Parteien vom 12. November 2015 wirksam ist und die Klägerin mit ihrer Erklärung vom 18. Mai 2021 die Option wirksam ausgeübt hat. Ihr steht dennoch kein Anspruch auf Abschluss des in dem Vertrag avisierten Kaufvertrages über das streitgegenständliche Grundstück zu. Nach Ziffer 6 Satz 1 des Optionsvertrages hat die Beklagte mit der Klägerin den Kaufvertrag über die Grundstücke zu schließen, „jedoch nur dann, wenn der Optionsnehmer nachweist, dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist.“ Daraus ergibt sich, dass der Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages nicht nur von der Ausübung der Option durch die Klägerin abhängig sein sollte, sondern außerdem von ihr vorher der Nachweis zur Finanzierung des Kaufpreises zu erbringen war. Es handelt sich um eine zweite aufschiebende Bedingung, deren Erfüllung - wie die Ausübung der Option - allein vom Willen der Klägerin abhing. Dass es sich nicht nur um eine Fälligkeitsabrede handeln sollte, die der Beklagten für den bereits entstandenen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages ein Zurückbehaltungsrecht einräumen sollte, ergibt sich aus dem Wortlaut mit der Formulierung „jedoch nur dann“ statt „nur gegen“. Erst bei Nachweis der Kaufpreisfinanzierung sollte der Anspruch auf Vertragsschluss entstehen.

Den Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises hat die Klägerin indes unstreitig nicht erbracht. Ob und dass sie dies noch tun kann, führt, da es sich nicht um ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten handelt, nicht zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung und auch nicht zu einer Abweisung der Klage als „derzeit“ unbegründet, sondern zur uneingeschränkten Klageabweisung des Antrags zu 2.

Der Klageantrag zu 3, mit dem die Klägerin die Feststellung begehrt, die Beklagte schulde ihr wegen verzögerter Übergabe des Grundstücks dem Grunde nach Schadensersatz, ist zwar zulässig aber unbegründet.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der Antrag hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Mit der verzögerten Übergabe des Grundstücks ist die Handlung, an die die Schadensersatzpflicht anknüpft, ausreichend konkret bezeichnet. Ein bestimmtes Datum o.a. ist nicht erforderlich. Da der Klägerin offenkundig die Bezifferung eines Schadens derzeit nicht möglich ist, hat sie schon wegen der Gefahr des Eintritts der Verjährung ein schützenswertes Interesse an der Feststellung der Haftung der Beklagten dem Grunde nach.

Die Klage ist zu diesem Antrag aber unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Schadensersatz zu, für dessen Haftung die Beklagte einzustehen hätte. Da es - wie oben ausgeführt - die Klägerin selbst und allein in der Hand hat, die Entstehung ihres Anspruchs auf Abschluss des Kaufvertrages herbeizuführen, die Voraussetzungen dafür allerdings bislang nicht vorliegen, kann die Beklagte weder in Verzug geraten noch sonst „wegen verzögerter Übergabe des Grundstücks“ schadensersatzpflichtig geworden sein.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ff. ZPO und entspricht der Festsetzung durch das Landgericht, gegen die die Parteien nichts erinnert haben.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.