OLG Brandenburg, Urteil vom 09.05.2012 – 4 U 92/10

Die Kläger begehren die Rückabwicklung eines mit der Beklagten

zu 1. - die Beklagte zu 2. ist deren persönlich haftende

Gesellschafterin - geschlossenen notariellen Kaufvertrages über die

in R… in der Anlage „…straße 77/L…straße

28/K…straße 77“ gelegene Eigentumswohnung Nr. 91;

ferner beanspruchen die Kläger die Zahlung von Schadensersatz. Es

handelt sich um eine Wohnanlage aus 36 dreigeschossigen

Mehrfamilienhäusern des Baujahres 1953/1954 mit insgesamt 221

Wohneinheiten sowie 60 Dachgeschosswohnungen, die aus einer

Dachaufstockung im Jahr 1987 resultieren.

Nach Beratung durch den Immobilienvermittler K… K…

unterbreiteten die Kläger am 22.11.2001 der Beklagten zu 1. ein

notariell beurkundetes Ankaufangebot hinsichtlich der o.a. Wohnung,

zu einem Kaufpreis von 146.954,30 DM. In Teil A Ziffer 2. des

Angebotes war geregelt, dass die Annahme des Angebotes nicht vor

dem 31.12.2001 erfolgen dürfe. Gemäß § 6 des Vertrages haben die

Käufer die Erwerbsnebenkosten zu tragen. Die Beklagte nahm das

Angebot mit der durch den Notar … beurkundeten Erklärung vom

28.11.2001 an.

Mit Darlehensvertrag vom 19.02. 2002 bewilligte die …bank

die Auszahlung des Darlehens in Höhe von 75.671,20 €. Das

Darlehen wurde durch eine am 04.03.2002 bestellte Grundschuld

gesichert. Mit Schreiben vom 19.03.2007 kündigte die …bank

den Klägern gegenüber dieses Darlehen wegen Zahlungsrückstandes

fristlos.

In einem vor dem Landgericht Berlin geführten selbständigen

Beweisverfahren zum Az. 37 OH 1/08 wurde der Verkehrswert der

streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den

Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt S… mit 36.600,00

€ bemessen.

Mit Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 26.11.2009 wurde die

Wohnung zwangsversteigert und dem Meistbietenden zum Bargebot von

24.000,00 € zugeschlagen.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, der Kaufvertrag sei

unwirksam. Da im Vertrag vereinbart worden sei, dass die Annahme

durch die Beklagte zu 1. nicht vor dem 31.12.2001 erfolgen dürfe,

habe in der vorfristig erklärten Annahme vom 28.11.2001 ein neues

Angebot gelegen, welches sie, die Kläger, nicht in der

erforderlichen Form angenommen hätten.

Zudem sei der Kaufvertrag wegen eines auffälligen

Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig.

Dies sei für die Beklagte zu 1. auch erkennbar gewesen.

Die Beklagten haben behauptet, der tatsächliche Kaufpreis habe

nur – umgerechnet - 65.462,41 € betragen. Eine

verwerfliche Gesinnung habe angesichts des Vermarktungsgutachtens

der A…-Bank und des TÜV-Gutachtens nicht vorgelegen.

Mit Versäumnisurteil vom 07.01.2010 hat das Landgericht Potsdam

die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger

75.136,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem

Basiszinssatz seit dem 13.03.2002, jedoch unter Anrechnung des

erzielten Zwangsversteigerungserlöses in Höhe von 24.000,00 €,

zu zahlen. Ferner hat es festgestellt, dass die Beklagten als

Gesamtschuldner verpflichtet sind, die Kläger von allen Schäden

freizustellen, die ihnen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung

entstanden sind. Darüber hinaus hat es die Beklagten als

Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche

Anwaltskosten in Höhe von 2.308,60 € nebst Zinsen in Höhe von

5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.03.2009 zu

zahlen.

Auf den Einspruch der Beklagten hin hat das Landgericht Potsdam

das Versäumnisurteil aufrecht erhalten. Zur Begründung hat es im

Hinblick auf die Frage der Sittenwidrigkeit unter anderem

ausgeführt, der Vertrag sei jedenfalls aufgrund eines groben

Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Werthaltigkeit der

Immobilie sowie unzureichender Aufklärung der Beklagten zu 1. als

Herausgeber des Vermarktungsprospektes rückabzuwickeln. Die

Instandhaltungsrücklage von 10.588,69 DM sei nicht zu

berücksichtigen, denn bei angenommener Mangelfreiheit oder nicht

vorhandenem Instandhaltungsrückstau wäre ein um 10.588,69 DM

höherer Kaufpreis angesetzt worden. Die von der Beklagten

übernommenen Nebenkosten seien bei der Beurteilung der

Sittenwidrigkeit nicht zu berücksichtigen, da sie den vertraglich

vereinbarten Kaufpreis nicht beträfen.

Der zu vermutenden verwerflichen Gesinnung der Beklagten zu 1.

stehe, wie näher ausgeführt wird, nicht das Vermarktungsgutachten

der A…-Bank entgegen. Bei diesem handele es sich um ein

reines Vermarktungsgutachten, welches die Zielrichtung verfolge,

einen höchstmöglichen Vermarktungspreis durchzusetzen. Auch dem

vorgelegten TÜV-Bericht fehle eine Bewertung anhand von konkreten

Wertermittlungsstichtagen.

Die Beklagte zu 1. treffe als Prospektverantwortliche auch eine

Aufklärungspflichtverletzung. Der Prospekt werde den Anforderungen

weder im Hinblick auf die Ausführungen zur Werthaltigkeit der

Eigentumswohnungen noch im Hinblick auf die Regelungen nach Ablauf

der Laufzeit zum Mietpoolvertrag gerecht.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die angefochtene

Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Zur Begründung führen sie aus, sowohl die Instandhaltungsrücklage

in Höhe von 5.413,91 € als auch die Erwerbsnebenkosten in Höhe

von 4.260,22 € hätten vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden

müssen. Angesichts dessen sei der Vertrag nicht sittenwidrig. Die

Erwerbsnebenkosten seien entgegen den Angaben in § 6 des

notariellen Kaufvertrages von ihnen, den Beklagten, getragen

worden. Die Vertriebsmitarbeiter seien von Beklagtenseite

autorisiert worden, dieses mit den Kaufinteressenten für den Fall

zu vereinbaren, dass keine Finanzierung der Erwerbsnebenkosten

durch die finanzierende Bank erfolge. Nach Anhörung der Kläger im

Senatstermin vom 04.04.2012 ist unstreitig geworden, dass zwischen

den Klägern und dem Vertriebsmitarbeiter K… K… bei

einem Besuch der Kläger im Büro der Erstbeklagten in G… vor

dem 22.11.2001 eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden

ist. Die Erwerbsnebenkosten sind hier nicht durch die Bank der

Kläger finanziert worden.

Die Beklagten machen ferner geltend, jedenfalls fehle es an der

verwerflichen Gesinnung, da die Geschäftsführung der Beklagten vor

Beginn des Verkaufs der Wohnungen eigens ein TÜV-Gutachten in

Auftrag gegeben habe, um den Verkehrswert der Wohnungen in der

Wohnanlage zu bestimmen. Aus diesem habe sich ergeben, dass der

Kaufpreis für die fragliche Wohnung unter dem Verkehrswert gelegen

habe.

Etwaige Fehler des Verkaufsprospektes hätten die Kläger nie

vorgetragen bzw. nur allenfalls völlig unsubstanziiert

angedeutet.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 14.05.2010 – 10 O

31/09 dahin abzuändern, dass unter Aufhebung des Versäumnisurteils

vom 07.01.2010 die Klage abgewiesen wird.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger, die nach der mit Schriftsatz des Beklagtenvertreters

vom 14.02.2011 (Bl. 442 ff) erfolgten Vorlage einer vom 01.06.2010

datierenden Vollmacht (Bl. 445) ihre Vollmachtsrüge nicht

aufrechterhalten, führen zur Parteifähigkeit der – ihren

Angaben nach noch nicht gelöschten - Beklagten aus, es existierten

noch Vermögenswerte in Gestalt von Ansprüchen auf Erbringung der

restlichen Stammeinlage.

Darüber hinaus verteidigen sie das erstinstanzliche Urteil.

Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage weise das Landgericht

zutreffend darauf hin, dass der Sachverständige andernfalls den

Wert der Wohnung im mangelfreien Zustand höher ermittelt hätte.

Würde man der Berufung folgen, würde die Rücklage doppelt

berücksichtigt, nämlich einerseits wertmindernd und andererseits

als Abzugsposten.

Zu einer Vereinbarung über die Tragung der Erwerbsnebenkosten

durch die Beklagte sei der Vermittler, Herr K…, nicht

ermächtigt gewesen. Darüber hinaus hätte die Beklagte zu 1) das

Angebot der Kläger mit dem darin festgehaltenen Inhalt –

Tragung der Erwerbsnebenkosten durch die Käufer –

angenommen.

Der Senat hat im Termin vom 04.04.2012 die Kläger angehört,

insoweit wird auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 562 ff) Bezug

genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird

auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das – zulässige – Rechtsmittel hat auch in der Sache

Erfolg.

1. Allerdings sind die von dem Senat im Termin vom 23.02.2011

(Bl. 448) angesprochenen Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage

im Hinblick auf die Parteifähigkeit der Beklagten –

unabhängig von der Frage einer Löschung der Beklagten - ausgeräumt.

Bei einem, wie hier, Passivprozess ist selbst eine gelöschte

Gesellschaft nämlich dann parteifähig, wenn der Kläger

substanziiert behauptet, es sei bei der Gesellschaft noch Vermögen

vorhanden (BGH NJW-RR 2011, 115, 116; NJW 79, 1592). Entsprechender

Vortrag ist hier im Schriftsatz der Klägerseite im Schriftsatz vom

02.03.2011 (Bl. 452 f) erfolgt.

2. Die Klage ist indes unbegründet.

a) Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf

Rückzahlung des Kaufpreises unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt

zu.

aa) Sie können einen solchen nicht erfolgreich gemäß § 812 Abs.

1 S. 1, 1. Alt. BGB mit der Begründung geltend machen, es fehle an

einem wirksam zustandegekommenen Kaufvertrag.

aaa) Unwirksamkeit ist nicht unter dem Gesichtspunkt einer

vorfristigen Annahme zu bejahen. Zwar ist in Teil A. Ziffer 2. des

dem Vertrag zugrunde liegenden Angebotes vom 22.11.2001 (K 6; Bl.

68) geregelt, dass die Annahme nicht vor dem 31.12.2001 erklärt

werden dürfe und ist die Annahme durch die Beklagte zu 1. bereits

am 28.11.2001 erklärt worden. Hierbei hat sie jedoch vollinhaltlich

auf das Angebot Bezug genommen. Angesichts dessen ist die Erklärung

der Beklagten zu 1. dahin auszulegen, dass die Annahmeerklärung

erst zum 31.12. 2001 Wirkung entfalten sollte. Der solchermaßen im

Wege der Auslegung bestimmte Vertragsinhalt wird dann auch dem

Formerfordernis des § 311b BGB gerecht (vgl. BGH DNotZ 98, 944; OLG

Naumburg, Urteil vom 04. April 2000 – 11 U 241/99).

bbb) Ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises

ergibt sich auch nicht etwa gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB

unter dem Gesichtspunkt des Formmangels oder des

Einigungsmangels.

(1) Allerdings geht aus den – beklagtenseits unbestritten

gebliebenen – Angaben des Klägers zu 2) im Termin vom

04.04.2012 (Bl. 563) hervor, dass die Beurkundung des

Ankaufangebotes der Kläger am 22.11.2006 einen schwerwiegenden

Formmangel aufwies. Angesichts des nach dem Vorstehenden als

unstreitig zugrunde zu legenden Sachverhaltes hat nämlich entgegen

§ 13 BeurkG – eine Ausnahme vom Vorleseerfordernis gemäß §§

13a, 14 BeurkG lag ersichtlich nicht vor – der Notar seine

Verpflichtung zum Vorlesen der Urkunde nicht genügt, da er diese

lediglich vom Bildschirm abgelesen hat (vgl. Litzenburger in

Bamberger/Roth, BeckOK BeurkG § 13, Rn.1 - m.w.N.), was, wie der

Senat in Übereinstimmung mit dem OLG Frankfurt/Main (DNotZ 2000,

513) annimmt, zur Unwirksamkeit der Beurkundung führt. Der

Beurkundungsmangel ist allerdings nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB

durch die unstreitige spätere Eintragung der Kläger geheilt.

(2) Es liegt auch – der Senat teilt insoweit nicht die

Sichtweise der Kläger – kein Einigungsmangel vor.

aa) Es trifft zwar zu, dass die Erstbeklagte unter dem

28.11.2001 das notariell beurkundete Ankaufsangebot der Kläger vom

22.11.2006 uneingeschränkt angenommen hat und dass das Angebot in

seinem § 6 die Regelung enthielt, die Erwerbsnebenkosten seien

durch die Käufer zu tragen. Die mündliche Vereinbarung über die

Tragung der Erwerbsnebenkosten durch die Verkäuferin war aber für

den Fall getroffen worden war, dass die Bank nicht bereit sein

werde, auch noch diese Kosten zu finanzieren. Darüber, ob dies der

Fall war, bestand weder am 22. noch am 28.11.2001 bereits Klarheit.

Es ergeben sich deshalb weder Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger

auf diese Vereinbarung bei ihrer Angebotserklärung am 22.11.2001

keinen Wert mehr legten noch dafür, dass die Beklagte zu 1) bei

ihrer Annahmeerklärung am 28.11.2001 nicht mehr bereit gewesen

wäre, sich für den Fall, dass eine solche Finanzierungslücke

einträte, an der vor dem 22.11.2001 getroffenen Absprache

festhalten zu lassen. Die Parteien stimmten also bei Abgabe ihrer

Erklärungen dahin überein, dass grundsätzlich die Regelung gemäß §

6 des Vertrages gelten sollte, für den Fall fehlender

Finanzierbarkeit der Erwerbsnebenkosten durch die Bank hingegen die

vor dem 22.11.2001 im Büro der Erstbeklagten in G…

getroffenen Vereinbarung - wobei, vergleichbar dem Fall einer falsa

demonstratio, das übereinstimmend Gewollte lediglich nicht zum

Ausdruck gebracht worden ist. Einen Einigungsmangel vermag der

Senat angesichts dessen nicht zu erkennen.

bb) Ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises gemäß § 812

Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB steht der Klägern ferner nicht aufgrund

der von ihnen in der Klageschrift und auch bereits mit dem

vorgerichtlichen Anwaltsschreiben vom 16.12.2008 erklärten

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB zu. Die

Kläger begründen die Anfechtung nämlich lediglich damit, dass sie

von der Beklagten zu 1. über den Wert und den Ertrag der Immobilie

getäuscht worden seien. Aus dem Vortrag der Kläger lässt sich aber

nichts dazu entnehmen, welche Angaben durch die Beklagte zu 1. bzw.

eine andere Person, deren Erklärungen sich die Beklagte zu 1.

zurechnen lassen müsste, in Bezug auf den Ertrag der Immobilie

erfolgt sein sollen.

cc) Schließlich besteht ein Bereicherungsanspruch der Kläger

auch nicht wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 138 BGB.

Eine Nichtigkeit gemäß § 138 Abs. 2 BGB wegen Wuchers kommt

nicht in Betracht. Die subjektiven Voraussetzungen des Wuchers,

dass nämlich der Wucherer die beim anderen Teil bestehende

Schwächesituation – Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes

Urteilsvermögen, erhebliche Willensschwäche – ausgenutzt hat,

sind nach dem klägerischen Sachvorbringen nicht ersichtlich.

Gegenseitige Verträge können allerdings, auch wenn der

Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen

Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft

nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und

Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und

mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei

Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als

sittenwidrig erscheinen lässt. Das ist insbesondere der Fall, wenn

eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist,

weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen

Teils bewusst ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der

Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem

Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag

eingelassen hat (BGH NJW 2001, 1127, 1128). Ist das Missverhältnis

zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob - hiervon ist

bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert

der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der

Gegenleistung -, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche

Gesinnung des Begünstigten zu (BGH a.a.O.; NJW 2002, 429, 430). Die

hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus dem

Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen

nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten

hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte

diese Erfahrung teilt (BGH NJW 2001, 1127, 1128).

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und

Gegenleistung ist hier nicht zu verzeichnen. Der Kaufpreis i.H.v.

– umgerechnet – 65.462,41 € überstieg den Wert der

Wohnung – umgerechnet 36.000,- € nur um 78,9 %.

aaa) Allerdings ist der Wert der Leistung der Verkäuferseite,

entgegen der Auffassung der Beklagten, mit 36.600,00 € zu

bemessen, wie durch das Landgericht unter Bezugnahme auf das

Gutachten S… erfolgt. An diese tatsächlichen Feststellungen

der I. Instanz ist der Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden, da

keine Zweifel an ihrer Vollständigkeit und Richtigkeit

bestehen.

Die Beklagten ziehen nunmehr offenbar nicht mehr in Zweifel,

dass der Sachverständige S… auweislich S. 7, 11 und 14

seines Gutachtens vom 29.10.2008 (Bl. 123, 127, 130) die Wohnung

auch besichtigt hat. Soweit die Beklagten ausführen, der

Sachverständige habe die Wohnung nicht im Zeitpunkt des Erwerbs

durch die Kläger besichtigt, trifft dies zwar zu. Es ist aber nicht

ersichtlich, welchen Einfluss dies auf das Ergebnis des Gutachtens

des Sachverständigen S… haben soll. Eine Wertermittlung für

Grundstücke bezogen auf frühere Zeitpunkte gehört zu den

regelmäßigen Aufgaben eines Grundstückssachverständigen. Soweit die

Beklagten nunmehr behaupten, dass die Wohnung im Erwerbszeitpunkt

in einem besseren Zustand gewesen sei, tragen sie, abgesehen davon,

dass entsprechender Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO auch nicht

zulassungsfähig wäre, nichts dazu vor, was tatsächlich besser

gewesen und vom Sachverständigen S… bei seiner Bewertung

nicht berücksichtigt worden sein soll. Soweit bereits im

selbständigen Beweisverfahren mit Schriftsatz vom 19.01.2009

Einwendungen gegen die vom Sachverständigen S… zugrunde

gelegte Ausstattung erhoben worden waren, hat der Sachverständige

hierzu in seinem Ergänzungsgutachten vom 10.08.2009 (Bl. 252) die

von ihm vorgenommene Bewertung nachvollziehbar begründet.

Soweit die Beklagten ausführen, dass der Wert der

Instandhaltungsrücklage in Abzug zu bringen sei, liegt kein Fehler

des Gutachtens des Sachverständigen S… vor. Dieser hatte

lediglich ein Gutachten über den Verkehrswert der von der Beklagten

zu 1. an die Kläger übertragenen Immobilie zu erstellen, nicht aber

die Gegenleistung der Kläger zu beurteilen.

Auch mit den weiteren von den Beklagten mit Schriftsatz vom

19.01.2009 vorgebrachten Einwendungen gegen sein Gutachten hat sich

der Sachverständige S… in seinem Ergänzungsgutachten vom

10.08.2009 (Bl. 250-257) überzeugend auseinander gesetzt und in

sich widerspruchsfrei die von ihm angesetzten

Wertermittlungsfaktoren begründet.

Schließlich stehen auch der TÜV-Bericht sowie das Gutachten des

Dr. T… den auf das Gutachten des Sachverständigen S…

gestützten Feststellungen des Landgerichts betreffend den

Verkehrswert der Wohnung nicht entgegen.

Das Gutachten des Dr. T… ist ohne Ansehung der

streitgegenständlichen Wohnung erstellt worden. Es ist zudem

lediglich für Beleihungszwecke der A…-Bank unter Beachtung

bankinterner – hier nicht bekannter – Vorgaben erstellt

worden (Bl. 190). Darüber hinaus wurde von Herrn Dr. T… bei

der Bewertung zugrunde gelegt, dass alle Instandsetzungsmaßnahmen

abgeschlossen sind (Bl. 192). Dies entspricht aber weder dem

Zustand zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, noch sind die

für die Instandsetzung erforderlichen Geldmittel von der Beklagten

zu 1. aufgebracht worden. Maßgeblich für die Beurteilung des Wertes

der Leistung der Beklagten zu 1. ist daher lediglich – so wie

vom Sachverständigen S… angenommen – der Wert der

Wohnung unter Berücksichtigung eines bestehenden

Instandhaltungsrückstaus.

Ferner ist das Gutachten des Dr. T… insoweit

widersprüchlich, als er einerseits selbst ausführt, dass der

Mietspiegel die allgemeine Lage der Straßenzüge

K…straße/L…straße/ …straße mit

„einfach“ bewertet und dass der konkreten Lage des

K…parks eine Tendenz zu „mittel“ zugeordnet

werde, er andererseits ohne nähere Begründung zur Annahme eines

Quadratmeterpreises von 1.525,00 € gelangt, der nahezu die

obere Grenze der Preise für einfache Wohnlagen erreicht und sogar

mehr als 20 % über dem Mittelwert für mittlere Wohnlagen liegt (Bl.

193/194).

Soweit im Gutachten des Dr. T… für die

streitgegenständliche Wohnung ein konkreter Wert von 70.374,00

€ ausgewiesen ist, basiert dieser nicht auf einer spezifischen

Bewertung des streitgegenständlichen Objekts; vielmehr wurde dieser

Wert auf der Grundlage eines allgemein von Herrn Dr. T…

bestimmten Bewertungsrasters ermittelt.

Wie das Gutachten des Dr. T… ist auch der TÜV-Bericht

ohne Ansehung der streitgegenständlichen Wohnung erstellt worden.

Zudem legt der Bericht ohne Auseinandersetzung mit der

anderweitigen Einordnung der Wohnlage im Mietspiegel eine mittlere

Wohnlage zugrunde.Ferner stellt der Bericht nicht auf den für die

Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt des Erwerbs, sondern auf die

Wohnmarktlage im Jahr 2000 ab (Bl. 213). Außerdem werden

ausweislich S. 10 des TÜV-Berichtes (Bl. 214) die

Instandsetzungsarbeiten in die Bewertung eingepreist. Insoweit wird

auf die diesbezüglichen Ausführungen zum Gutachten Dr. T…

Bezug genommen. Insgesamt enthalten die kursorischen Aussagen des

TÜV-Berichtes keine den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung vom

06.12.1988 entsprechende Bewertungen.

bbb) (1) Bei der Bestimmung des Wertes der Leistung der Kläger

ist, entgegen der Auffassung des Landgerichts, der Betrag der

Instandhaltungskostenrücklage in Höhe von 5.413,91 €

(10.588,69 DM) abzuziehen. Insoweit haben die Vertragsparteien den

Notar gemäß § 2 Nr. 3 des Vertrages (Bl. 73) angewiesen, diesen

Betrag an den Verwalter auszuzahlen, der ihn zweckgebunden für die

beschlossenen Instandsetzungsmaßnahmen verwenden sollte. Mithin ist

der insoweit geleistete Kaufpreisteil nicht der Beklagten zu 1.

zugute gekommen, sondern diente der Absicherung der Einzahlung der

Instandhaltungsrücklage. Die mit deren Hilfe durchgeführten

Instandsetzungsmaßnahmen kamen aber letztlich den Klägern als

Wohnungseigentümern zugute. Angesichts dessen ist bei Beurteilung

der von den Klägern an die Beklagte zu 1. erbrachten Leistung der

vorgenannte Betrag in Abzug zu bringen. Ob und wieweit der

vertraglich vorgesehene Betrag in der Folgezeit auch tatsächlich

als Instandhaltungsrücklage verwandt worden ist, was die Kläger im

Berufungsrechtszug in Abrede gestellt haben (Schriftsatz vom

11.03.2012, Bl. 547 ff, Bl. 548), ist unbeachtlich, da es für die

Bemessung des Wertes der beiderseitigen Leistungen auf den

Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt.

(2) (a) Die Erwerbsnebenkosten sind bei der Betrachtung des

Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht schon vor dem

Hintergrund außer Acht zu lassen, dass es sich um Nebenkosten

handelt. Vielmehr sind diese Kosten typischerweise vom Käufer zu

tragen. Werden sie gleichwohl vom Verkäufer übernommen, sind sie,

da sich hierdurch die insgesamt vom Käufer aufzubringenden Kosten

reduzieren, bei der Ermittlung des auf das Objekt entfallenden

Kaufpreises abzuziehen (vgl. auch BGH WM 00, 1245, 1247; OLG Hamm

vom 22.03.2007 – 22 U 183/04). Für die rechtliche Beurteilung

kann es keinen Unterschied machen, ob der Kaufpreis um den Betrag

der eigentlich vom Käufer aufzubringenden Erwerbsnebenkosten höher

ausfällt, diese aber vom Verkäufer übernommen werden oder ob der

Kaufpreis geringer angesetzt wird, dann jedoch die

Erwerbsnebenkosten vom Käufer getragen werden. Der den Käufer

insgesamt treffende Kostenaufwand ist in beiden Fällen der gleiche

– niedrigere -.

(b) Zwischen den Parteien ist nach der Anhörung der Kläger im

Termin vom 04.04.2012 unstreitig geworden, dass der Vermittler

K… mit den Klägern als Kaufinteressenten bei deren Besuch im

Büro der Beklagten in G…, d.h. vor dem Termin zur

notariellen Beurkundung ihres Kaufangebotes am 22.11.2001

zugesichert hat, dass die Erwerbsnebenkosten von der Verkäuferin

getragen würden. Diese Erklärung band die Beklagte zu 1). Ohne

Erfolg beruft sich die Klägerseite im Schriftsatz vom 16.04.2012

(Bl. 570 ff, Bl. 571) darauf, der Zeuge K… sei – dies

ist im Übrigen zwischen den Parteien unstreitig - nicht Mitarbeiter

der Beklagten zu 1) gewesen, sondern vielmehr ein solcher der Firma

C…. Die Beklagten haben nämlich bereits mit Schriftsatz vom

16.03.2011 (Bl. 458) vortragen lassen, diese Abrede sei von dem

jeweiligen Vertriebsmitarbeiter im Auftrag der Beklagten zu 1)

getroffen worden. Der Hinweis der Klägerseite auf den Schriftsatz

der Beklagtenseite vom 02.03.2012 (Bl. 546) ist in diesem

Zusammenhang unbehelflich. Zwar ist von der „damals von Herrn

P… vertretenen Berufungsbeklagten“ die Rede. Dies

bezog sich aber ersichtlich auf die damalige

Geschäftsführerstellung von Herrn P… und steht nicht in

Widerspruch zu dem angeführten Vorbringen, der Vertriebsmitarbeiter

K… sei von der Erstbeklagten bevollmächtigt worden, für sie

die Absprache hinsichtlich der Tragung der Erwerbsnebenkosten durch

die Verkäuferseite zu treffen.

Nach alledem steht dem Wert der Leistung der Beklagtenseite

(36.000,- €) ein solcher der Klägerseite von 65.462,41 €

(75.136,54 abzüglich der Instandhaltungsrücklage von 5.413,91

€ sowie der Erwerbsnebenkosten i.H.v. 4.260,22 €)

gegenüber, was eine Überteuerung von 78,9 % ausmacht, angesichts

derer ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und

Gegenleistung zu verneinen ist.

Liegt hiernach kein besonders grobes, sondern lediglich ein

auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor,

kann eine verwerfliche Gesinnung nur bei Vorliegen weiterer

besonderer Umstände angenommen werden (BGH NJW 01, 1127, 1128), für

die hier indes nichts ersichtlich ist. Sie ergeben sich

insbesondere auch nicht aus der durch die Kläger behaupteten und

beklagtenseits bestrittenen Unerfahrenheit der Käufer im Erwerb von

Grundstücken. Es ist vielmehr die eigene Angelegenheit eines

Grundstückserwerbers, sich einen Überblick über die Marktgängigkeit

des vom Verkäufer begehrten Preises zu verschaffen (BGHZ 123, 126,

129).

dd) Unabhängig von der Frage, ob, wie von dem Landgericht im

hier vorliegenden Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung

angenommen, die Grundsätze über die Prospekthaftung überhaupt

anwendbar sind, scheitert eine entsprechende Haftung bereits daran,

dass der Prospekt auf seiner S. 46 (Bl. 61) zutreffend über die

Laufzeit des Mietpools informiert. Soweit die Kläger rügen, aus dem

Prospekt sei die „krasse Überteuerung“ der Wohnung

nicht ersichtlich geworden, ist auf die bereits angesprochene

Eigenverantwortlichkeit von Immobilienerwerbsinteressenten im

Hinblick auf den Wert des Objektes hinzuweisen.

b) Nach dem oben Ausgeführten besteht auch kein Anspruch der

Kläger auf entgangenen Gewinn. Sie können ebenfalls keine

Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für weiter gehende

Schäden sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten

beanspruchen.

Da eine Haftung der Erstbeklagten nicht begründet ist, besteht

auch keine Haftung der Zweitbeklagten gemäß § 161 Abs. 1 HGB in

ihrer Eigenschaft als Komplementärin

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 344 ZPO,

diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10,

711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache

weder grundsätzliche Bedeutung aufweist noch die Fortbildung des

Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine

Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1

und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf die Wertstufe

bis 80.000,- € festgesetzt: