OLG Brandenburg, Urteil vom 06.04.2011 – 3 U 88/10

Die Klägerin, Rechtsnachfolgerin der C… und Immobilien

GmbH (C…), und die Beklagte sind Vertragsparteien eines

Immobilienleasingvertrages, der im Jahre 1995 über ein Bürogebäude

mit Ladengeschäften und Tiefgarage in P… geschlossen wurde.

Neben dem Leasingvertrag wurde am 25. Oktober 1995 auch eine

sogenannte Zusatzvereinbarung Nr. 1 zum Leasingvertrag, in der

insbesondere Vereinbarungen zur Berechnung der Mieten getroffen

wurden, geschlossen.

Das Mietobjekt, das Bürogebäude D… Park, gehört einer

Objekt-Kommanditgesellschaft, welche durch die C… gegründet

wurde. Die Objekt-Kommanditgesellschaft vermietet das Objekt. Zur

Finanzierung hat die Objekt-Kommanditgesellschaft einen

Darlehensvertrag mit der B… Landesbank (…LB)

abgeschlossen. Die C… mietete das Mietobjekt mit einem

Hauptleasingvertrag von der Objekt-Kommanditgesellschaft und

vermietete es zugleich an die Beklagte mit dem Leasingvertrag vom

25. Oktober 1995. Der im Leasingvertrag vereinbarte Mietzins setzte

sich aus einem Eigenkapitalanteil und einem Fremdkapitalanteil

zusammen.

Die Gesamtmietzeit beläuft sich auf 30 Jahre, wobei die erste

Mietperiode im Vertrag mit 20 Jahren und die zweite Mietperiode mit

10 Jahren angegeben werden. Auf der Grundlage des Schreibens der

Klägerin vom 22.04.1996 (Bl. 24 d.A.), in dem es heißt,

„Zinssatz: 6,61 % = Obergrenze des im Handelsblatt vom

22.04.1996 veröffentlichten Index DM-Renditen

(Inhaberschuldverschreibungen Handel unter Banken) mit 10jähriger

Laufzeit vom 19.04.1996 zuzüglich 0,50 Prozentpunkte = 7,11 % p.a.

war dieser Zinssatz Basis der Zinsberechnung für den Eigenkapital-

und Fremdkapitalanteil für den Zeitraum ab 01.04.1996 (Mietbeginn)

bis zum 30.03.2006.

Im Nachtrag Nr. 1 zur Zusatzvereinbarung Nr. 1: „Mieten

zum Immobilienleasingvertrag Nr. 400-60434“ erkannte die

Beklagte als Leasingnehmerin alle Mietrechnungen für die Mieter bis

zum 31.03.2006 an.

Unter Ziffer 2 heißt es dann weiter: „Nach Ablauf der in

der Zusatzvereinbarung Nr. 1 unter Ziffer 2.1 vereinbarten

Mietfestschreibungen wurde der Kapital- und Fremdkapitalanteil

mietenanteilig an die veränderten Kapitalmarktbedingungen für

Fremdmittel angepasst. Der Zinssatz für den Eigenkapitalanteil

wurde für den Zeitraum vom 01.04.2006 bis zum 31.03.2016 (Ablauf

des 20. Mietjahres) einvernehmlich auf 4,509 % p.a. festgelegt. Der

Zinssatz für den Fremdkapitalanteil wurde für den Zeitraum vom

01.04.2006 bis zum 30.06.2006 auf 4,76 % p.a. vom 01.07.2006 bis

zum 31.12.2006 auf 5,21 % p.a., vom 01.01.2007 bis zum 31.03.2007

auf 4,509 % p.a., vom 01.04.2007 bis zum 29.06.2007 auf 4,89 %

p.a., vom 30.06.2007 bis zum 28.09.2007 auf 5,143 % p.a. und vom

29.09.2007 bis zum 28.12.2007 auf 5,815% p.a.

festgelegt“.

Die Mieten wurden entsprechend der Berechnung der Klägerin von

der Beklagten in diesem Zeitraum gezahlt. Für die Zeit vom

29.12.2007 bis 30.06.2008 stimmte die Beklagte einem Zinssatz von

5,48 % und für die Zeit vom 01. Juli 2008 bis zum 30. Juni 2009 in

Höhe von 6,46 % p.a. zu. Hintergrund für die kurzfristigen

Zinsfestschreibungsangebote war, dass die Klägerin mit der

Beklagten über einen Verkauf des Objektes verhandelte.

Hinsichtlich der Zinsfestschreibung seit dem 01.07.2009 besteht

Streit zwischen den Parteien.

Die Klageforderung setzt sich wie folgt zusammen:

Monat | Zahlung der Beklagten | Forderung der Kläger | Differenzbetrag

Juli 2009 | 47.343,76 € | 59.637,44 € | 12.253,68 €

August 2009 | 47.384,00 € | 59.637,44 € | 12.253,44 €

September 2009 | 47.383,76 € | 59.597,14 € | 12.213,38 €

Oktober 2009 | 47.384,00 € | 57.860,11 € | 10.476,11 €

November 2009 | 47.351,75 € | 57.860,11 € | 10.508,36 €

insgesamt | | | 57.704,37 €

Die Beklagte hat in erster Instanz die Ansicht vertreten, die

einseitige Festlegung des Zinssatzes durch die Klägerin auf 4,12 %

sei nicht gerechtfertigt gewesen; die Beschaffung einer

alternativen Finanzierung durch sie sei faktisch unmöglich mit der

Folge, dass die unter § 4 Punkt 4 Abs. 2 S. 2 im Leasingvertrag

getroffene Regelung, bei der es sich um eine allgemeine

Geschäftsbedingung handele, sie einseitig und unangemessen

benachteilige und daher unwirksam sei.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des

angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit dem am 29.04.2010 verkündeten Urteil der 1. Kammer für

Handelssachen des Landgerichts Potsdam wurde die Beklagte

antragsgemäß zur Zahlung der Differenzen für jeden Monat ab Juli

2009 bis einschließlich November 2009 zwischen dem gezahlten und

dem von der Klägerin begehrten Mietzins verurteilt, was in der

Summe 57.704,37 € ergibt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die

Voraussetzungen der sogenannten Auffangklausel des § 4 Ziffer 4

Abs. 2 S. 2 des Immobilienleasingvertrages sämtlichst erfüllt

seien, da die Parteien keine Einigung hinsichtlich des

Fremdkapitalanteiles des Mietzinses ab dem 01. Juli 2009 erzielt

hätten und darüber hinaus die Beklagte ihrerseits keine günstigere

Finanzierung beschafft habe.

Die in § 4 Ziffer 4 S. 2 des Immobilienleasingvertrages

vereinbarte Regelung sei auch nicht als allgemeine

Geschäftsbedingung nach § 307 BGB unwirksam.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie

ihren erstinstanzlichen Sachvortrag nochmals vertieft und

insbesondere auch ausführt, das Landgericht habe bereits versäumt,

die streitige Regelung in § 4 Ziffer 4 Abs. 2 interessengerecht

auszulegen und verkannt, dass nach Auslaufen der ersten

langfristigen Kreditperiode am 30.03.2006 die Zinssätze bei

gleicher Berechnungsweise zu ermitteln gewesen seien. Dies bedeute

aber, dass nur ein feststehender Index, wie z. B. der Euribor plus

0,5 %, von der Klägerin den weiterlaufenden Kreditverträgen habe

zugrunde gelegt werden können.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom

29.04.2010, Az. 51 O 169/09, die Klage vollumfänglich

abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Vertiefung

ihres bisherigen Vorbringens.

Wegen der Einzelheiten wird auf die von den Parteien

eingereichten Anwaltsschriftsätze verwiesen.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und begründete

Berufung der Beklagten ist zulässig. In der Sache hat das

Rechtsmittel keinen Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte der für die jeweiligen

Monate geltend gemachte Differenzbetrag als weiterer

Mietzinsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den

vertraglichen Vereinbarungen der Parteien zu.

Es liegt keine unzulässige Saldoklage vor, da die Beklagte ihre

Zahlung für den jeweiligen Monat genau bestimmt hat und die

Klägerin klar erkennbar den jeweiligen Differenzbetrag zu der von

ihr errechneten monatlichen Miete geltend macht. Deshalb ist die

Klage im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt nach

Gegenstand und Grund.

Nach dem Auslaufen der zehnjährigen Zinsbindung Ende März 2006

haben die Parteien keine weitere langfristige Zinsbindung mehr

einverständlich vereinbaren können.

Dies hatte zunächst seinen Grund in den zwischen den Parteien

schon vor Auslaufen der Zinsbindung begonnenen Gesprächen zu einer

vorzeitigen Auflösung der „Vertragsstruktur“, also den

über mehrere Jahre geführten Gesprächen zu einem Verkauf der nur

geleasten Immobilien.

Alle Zinskonversionen aus der Zeit vom 31.03.2006 bis zum

31.12.2007 erfolgten zunächst ohne Zustimmung der Beklagten, die

die Mietzahlungen an die Klägerin entsprechend kürzte. Erst im

November 2007 vereinbarten die Parteien mit dem Nachtrag Nr. 1 zur

Zusatzvereinbarung Nr. 1 „Mieten“ am 23.11.2007 im

Nachhinein die von der Klägerin vorgeschlagenen Zinssätze für

jeweils kurze Zeiträume von drei bis sechs Monaten. Die Beklagte

beglich auch die bis dahin aufgelaufenen ausstehenden

Mietforderungen von über 900.000,00 €. Weiter vereinbarten die

Parteien in diesem Nachtrag Nr. 1, dass die langfristigen

Konditionen und die Miete für den Fremdkapitalanteil zunächst offen

bleiben sollten. Bis zu deren Festlegung sollten die anteiligen

Mieten der Bedienung der Fremdmittel auf Basis des jeweils

vereinbarten Mietzinses entsprechen. In der Folgezeit bestimmten

die Parteien im Dezember 2007 eine einvernehmliche

Zinsfestschreibung in Höhe von 5,48 % für die Zeit bis zum

30.06.2008 und für die Zeit vom 01.07.2008 bis 30.06.2009 wurde der

Zins ebenfalls einvernehmlich festgeschrieben.

Da die Parteien hinsichtlich des Fremdkapitalanteils des

Mietzinses eine einverständliche Regelung nur bis zum 30.06.2009

treffen konnten, die Höhe des Fremdkapitalanteils ab dem 01. Juli

2009 also offen war, war nach der in § 4 Ziffer 4 1. Abs. des

Immobilienvertrages getroffenen Regelung die Klägerin, der

Leasinggeber, berechtigt und verpflichtet, die Mieten für den

nächsten Festschreibungszeitraum bei gleicher Berechnungsweise

unter Berücksichtigung der bis dahin in den Mietzahlungen

enthaltenen Tilgung, der Restlaufzeit der jeweiligen Mietperiode

und des mit dem Leasingnehmer zu vereinbarenden Mietzins

anzupassen.

Diese Klausel ist nach dem von den Parteien gewählten Wortlaut

und dem dem Wortlaut zu entnehmenden objektiv erklärten

Parteiwillen sowie dem Grundsatz der beiderseits

interessengerechten Auslegung (BGH NJW 2002, 1260) dahin zu

verstehen, dass die Mieten jeweils für einen längeren

Mietfestschreibungszeitraum festgelegt werden, so wie dies der

Gesamtmietzeit von 30 Jahren und den genannten Mietperioden von 20

bzw. 10 Jahren entsprach. Die Parteien haben die erste Mietperiode

von 20 Jahren nicht mit einem den gesamten Zeitraum erfassenden

Mietzins wegen der – voraussichtlich zu erwartenden -

Veränderungen auf dem Kapitalmarkt vereinbaren wollen, sondern

zunächst eine zehnjährige Laufzeit sowohl für den Eigen- als auch

für den Fremdkapitalanteil vereinbart. Für diesen ersten Zeitraum

haben sie auch eine bestimmte Basis für die Errechnung des

Zinssatzes, nämlich die Obergrenze des im Handelsblatt

veröffentlichten Index DM-Renditen (Inhaberschuldverschreibungen)

Handel unter Banken mit zehnjähriger Laufzeit, vereinbart zzgl.

eines Aufschlages i.H.v. 0,50 Prozentpunkten.

Wären die Parteien für die Mietkonversionen davon ausgegangen,

dass genau dieses Berechnungsmodell auch für die Zukunft als

„gleiche Berechnungsweise“ zu berücksichtigen sein

sollte, dann hätte die Klägerin nur einen – allerdings auf

einer veränderten Basis beruhenden – Mietzins plus 0,50

Prozentpunkte der Beklagten in Rechnung stellen müssen und dies für

den weiteren Zeitraum der nächsten zehn Jahre der ersten

Mietperiode.

Bei einer so verstandenen Auslegung des § 4 Ziffer 4 1. Absatz

hätte es der in § 4 Ziffer 4 2. Absatz getroffenen Regelung nicht

bedurft. Es wäre weder eine „Einigung über den

Zinssatz“ notwendig gewesen, noch hätte der Beklagten als

Leasingnehmerin die Möglichkeit, eine eigene Finanzierung zu

beschaffen, als sinnvolle Alternative eingeräumt werden müssen,

noch hätte es einer Regelung für den Fall einer Nichteinigung, die

für die Mietberechnung den jeweiligen Zinssatz der

Kontokorrentkredite des bisher finanzierenden Bankinstituts vorsah,

bedurft.

Einem solchen Verständnis der Klausel steht aber auch entgegen,

dass die Klägerin ihrerseits lediglich (Haupt-)Leasingnehmerin war

und mit der Beklagten einen Unter- Leasingvertrag geschlossen

hatte. Entsprechend wollte und musste sie nur ihre eigenen

Kreditbedingungen an die Klägerin weitergeben. Denn der

Fremdkapitalanteil der Miete wurde nach dem Vortrag der Parteien

zur Bedienung der Darlehensverbindlichkeiten bei der …-LB

verwendet. Entsprechend war es für beide Vertragspartner von Anfang

an klar und entsprach ihren beiderseitigen Interessen, dass die

Finanzierung bzw. die Einigung für den nächsten

Festschreibungszeitraum von den Kreditvorgaben der …-LB

abhängig sein musste.

Die Parteien haben keine Abänderung der in § 4 Ziffer 4 des

Immobilienleasingvertrages und in der ursprünglichen

Zusatzvereinbarung genannten Bestimmungen durch die Vereinbarung

kurzfristiger Kreditfortschreibungen vorgenommen. Wie die Parteien

übereinstimmend vorgetragen haben, diente dies allein dem Umstand,

dass sich die Parteien in langjährigen Verhandlungen über die

Abänderung der gesamten Vertragsstruktur befunden haben, über die

sie sich aber letztendlich nicht einigen konnten. Entsprechend ist

kein Wille der Parteien zur Abänderung der ursprünglich getroffenen

Vereinbarungen feststellbar. Darüber hinaus fehlt es für eine

solche Vertragsänderung an der Schriftform, die die Parteien in §

10 des Immobilien-Leasing-Vertrages vereinbart hatten.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die in § 4 Ziffer 4

getroffene Regelung des Immobilien-Leasing-Vertrages auch nicht

wegen Verstoßes gegen die Bestimmung des zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses anzuwendenden Gesetzes über die Allgemeinen

Geschäftsbedingungen unwirksam, stellt insbesondere keine

unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar.

Es fehlt bereits an Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einer

Überprüfung zugänglich wären. Die Klägerin hat der Beklagten die

Vertragsbestimmungen nicht einseitig gestellt. Die Klägerin hat im

Einzelnen und im Wesentlichen auch nicht bestritten ausgeführt,

dass die Parteien nicht nur für das hier streitgegenständliche

Objekt, sondern für eine Vielzahl anderer Leasingobjekte

langwierige Vertragsverhandlungen miteinander geführt und letztlich

die für alle Verträge gleichen Vertragsbedingungen miteinander

vereinbart haben. Insoweit liegt zwar eine mehrfache Verwendung von

– möglicherweise - im Wesentlichen gleichlautenden

Vertragsbedingungen vor, aber es fehlt an einem einseitigen Stellen

der Bedingungen durch die Klägerin mit der Folge, dass bereits

keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einer Überprüfung

unterliegen könnten, vorliegen.

Aber selbst wenn vom Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen

auszugehen wäre, ist hier zu berücksichtigen, dass es sich bei den

Parteien um Unternehmer handelt, § 14 BGB. Gemäß § 310 Abs. 1 BGB

sind die Vorschriften des § 307 Abs. 2 und 3 BGB und die §§ 308 und

309 BGB insoweit nicht anwendbar, d.h. für die Inhaltskontrolle ist

allein § 307 mit der Ergänzung in § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB

maßgebend. Die Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB gelten also

nicht. Die vorgenannten Bestimmungen entsprechen dem

Regelungsgehalt des § 24 AGBG a. F. Wegen der Inhaltsgleichheit der

einschlägigen Vorschriften kann deshalb dahinstehen, ob eine

Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz oder §§ 307 ff. BGB zu

erfolgen hätte.

Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen dann unwirksam, wenn sie

den Geschäftspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu

und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach Abs. 2 ist eine

unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine

Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen

Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Die in § 4 des Immobilien-Leasing-Vertrages getroffenen

Regelungen, die klar und eindeutig formuliert sind, sind bereits

als sogenannte Preisklauseln einer Angemessenheitskontrolle nicht

zugänglich. Aber selbst wenn dies anders zu beurteilen wäre, ist

ein Abweichen von Rechtsvorschriften nicht feststellbar (§ 307 Abs.

3 BGB). Dass die Zinsvereinbarung nach Ablauf der Zinsbindung neu

zu verhandeln war, entspricht den geschäftlichen Gepflogenheiten.

Wie in der vorausgegangenen Zinsperiode ist nichts dagegen

einzuwenden, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer ein Angebot

macht, wobei die Berechnungsformel als solche genau von den

Parteien sowohl im Leasingvertrag als auch in der

Zusatzvereinbarung unter Ziffer 3.3. vereinbart war. Da sich dies

weder als einseitige Vorgabe der Klägerin darstellt, noch ein

einseitiges Leistungsbestimmungsrecht im Sinne des § 315 BGB

vorliegt, sondern die Beklagte die Möglichkeit hatte, bei

Nichtannahme des Angebots der Klägerin ein eigenes niedrigeres

Zinsangebot zu unterbreiten, ist eine unangemessene Benachteiligung

der Beklagten durch § 4 Ziffer 4, hier insbesondere den zweiten

Absatz, nicht zu erkennen.

Die Beklagte hatte vielmehr, nachdem die Klägerin ein neues

Angebot nach Auslaufen der Zinsbindung bzw. rechtzeitig davor ihr

vorgelegt hatte, die Möglichkeit zum Einen der Überprüfung, zum

Anderen ihrerseits ein anderes Zinsangebot mit besseren

Zinskonditionen vorzulegen. Es ist nicht ersichtlich, dass es der

Beklagten, Tochterunternehmen einer großen europäischen

Gesellschaft, nicht möglich gewesen wäre, von mit ihr in

Geschäftsbeziehungen stehenden Banken ein entsprechendes

Finanzierungsangebot einzuholen und der Klägerin vorzulegen. Soweit

sie hierfür einen Zeitraum von drei Monaten als nicht ausreichend

erachtet, haben die Parteien schon zuvor eine kurzfristige

Zwischenfinanzierung vereinbart und es ist davon auszugehen, dass

die Parteien einverständlich nochmals eine kurzfristige

Zwischenfinanzierung für den Fall der Einholung eines anderen

Finanzierungsangebotes durch die Beklagten vereinbart hätten. Da

die Beklagte kein anderes Finanzierungsangebot vorgelegt hat, ist

die Prüfung der Frage, inwieweit die von der Klägerin

vorgeschlagene weitere langfristige Finanzierung unangemessen sein

könnte, nicht möglich.

Wäre die Klausel tatsächlich im Sinne der Beklagten auszulegen,

also dahin, dass die Klägerin nur einen an einem Basiszinssatz

(aber welchen?) orientiertes Angebot plus 0,5 Prozentpunkten

Aufschlag der Beklagten unterbreiten durfte, dann lief sie bei

einem Gegenangebot der Beklagten, wie dies in Absatz 2 der Regelung

des § 4 Ziffer 4 vereinbart war, sogar Gefahr, dass sie ihre

eigenen Finanzierungskosten nicht an die Klägerin weitergeben

konnte; da der Klägerin aber – leasingvertragstypisch - ein

Anspruch auf Amortisation zustand, wären bei einer solchen

Auslegung des Vertrages ihre Interessen nicht berücksichtigt.

Letztlich entsprach es den Interessen beider Parteien, eine

langfristige Zinsbindung zu vereinbaren, um das wirtschaftliche

Risiko angemessen zu verteilen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr.

10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Im Hinblick darauf, dass die

Entscheidung des Senats einen Einzelfall betrifft und der Senat

nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung

abweicht, weist die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung auf,

noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des

Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr.

2 ZPO).

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf

57.704,37 € festgesetzt (§§ 3 ZPO, 47 Abs. 1 S. 1 GKG).