FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 09.07.2026 – 5 K 1107/24

Die Beteiligten streiten über die Aufteilung des Kaufpreises für die von den Klägern erworbene Immobilie in der C…-straße, D… auf den Grund und Boden sowie das Gebäude zum Zwecke der Berechnung der Absetzung für Abnutzung – AfA –.

Mit Kaufvertrag vom 20.01.2020 erwarben die Kläger die vorgenannte Immobilie zu einem Gesamtkaufpreis von 2.825.000 EUR. Im Kaufvertrag teilten die Kläger und der Verkäufer den Gesamtkaufpreis derart auf, dass ein Teilbetrag von 1.000.000 EUR auf den anteiligen Bodenwert und der Restbetrag von 1.825.000 EUR auf das Gebäude entfallen sollten. Der Kaufvertrag enthielt den Hinweis, dass zwei Wohnungen, eine im ersten Obergeschoss und die Wohnung im Dachgeschoss (insgesamt 189 qm), vermietet waren. Den verbleibenden Teil des Hauses (216 qm) nutzte der Verkäufer selbst.

Seit dem Lastenwechsel zum 01.07.2020 erzielten die Kläger aus der Vermietung der im Mehrfamilienhaus belegenen Wohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wobei sie für drei der insgesamt vier Wohnungen jeweils zum 1.10., 01.11. und 01.12.2020 neue Mietverträge abschlossen.

In ihrer Steuererklärung für das Jahr 2020 errechneten die Kläger die AfA-Bemessungsgrundlage unter Zugrundelegung des anteiligen Gebäudewerts i.H.v. 1.825.000 EUR (64,6% des Kaufpreises) und unter Hinzurechnung von Anschaffungsnebenkosten i.H.v. 358.625,93 EUR (insgesamt 2.056.622,35 EUR). Ausgehend von dem Baujahr 1910 ermittelten sie eine Jahres-AfA i.H.v. 51.416 EUR, für 2020 also anteilig für sechs Monate i.H.v. 25.708 EUR.

Diesen erklärten Werten folgte der Beklagte nicht. Er berücksichtigte weder die Anschaffungsnebenkosten noch folgte er der im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung.

Dagegen wandten sich die Kläger mit ihrem Einspruch und führten aus, die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung sei zugrunde zu legen, weil diese die realen Wertverhältnisse zutreffend abbilde. Die Vereinbarung sei auch nicht zum Schein getroffen worden und stelle daher keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Eine Abweichung zwischen einem Bodenrichtwert auf den 01.01.2019 von 1.400 EUR/qm und einem Bodenwertanteil laut Kaufvertrag von 982 EUR/qm verfehle die realen Wertverhältnisse nicht und erscheine auch wirtschaftlich haltbar. Zusätzlich reichten die Kläger ein Gutachten eines von der IHK zu D… öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, E…, ein, in dem dieser für das Bewertungsobjekt zum Wertermittlungsstichtag auf den 20.01.2020 einen Bodenwert unter Zugrundelegung des Bodenwertrichtwerts vom 01.01.2019 i.H.v. 926.000 EUR ermittelte. Zur Begründung gab er an, dass es sich um einen Bestandsbau handle und deshalb eine Anpassung des Bodenrichtwerts vorzunehmen sei.

Der Beklagte wies darauf hin, dass der zum Wertermittlungsstichtag 20.01.2020 ermittelte Bodenrichtwert herangezogen werden müsse. Insofern sei das Gutachten fehlerhaft und nicht geeignet, den im Kaufvertrag vereinbarten Bodenwert nachzuweisen. Zusätzlich wies der Beklagte darauf hin, dass auch er in seinem Bescheid von einem falschen Bodenrichtwert ausgegangen sei und eine Neuberechnung dazu führe, dass sich der Gebäudewertanteil auf 16,56 % mindere, was zu einer Änderung des Bescheids zum Nachteil der Kläger führe.

Mit Einspruchsentscheidung vom 10.09.2024 berücksichtigte der Beklagte zwar die Anschaffungsnebenkosten, verböserte den Bescheid aber unter Zugrundelegung eines Gebäudewertanteils i.H.v. nur noch 16,56 % des Kaufpreises. Zwar seien grundsätzlich vertraglich vereinbarte Regelungen zwischen nicht in einer Nähebeziehung stehenden Vertragsparteien auch steuerrechtlich anzuerkennen. Dies gelte aber nur dann, wenn es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass die im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreise für Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits die realen Wertverhältnisse verfehlten und nur zum Schein bestimmt worden seien. Ein widerlegbares Indiz für eine vertragliche Vereinbarung zum Schein liege insbesondere vor, wenn der vereinbarte Bodenwert wesentlich (mindestens 10 %) vom tatsächlichen Bodenrichtwert abweiche. In derartigen Fällen seien die Gesamtumstände des Objekts dahingehend zu würdigen, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen ließen. Dies sei weder nach Aktenlage noch auf Grund der Gesamtumstände oder im Hinblick auf das eingereichte Gutachten der Fall. Zum einen sei der Bodenrichtwert unzutreffend ermittelt worden. Zum anderen werde die tatsächliche Ertragssituation des Objekts nicht berücksichtigt. Die Kläger hätten ab Ende 2020 einen Mietpreis von 16 EUR/qm erzielt, was hochpreisigen Neuvermietungsangeboten im Bezirk F… von 16,03 EUR nahezu entspreche.

Dem entsprechend nahm der Beklagte eine Aufteilung nach den Grundsätzen der für die Durchführung der Kaufpreisaufteilung erstellten einheitlichen Arbeitshilfe vor und berücksichtigte dabei einen Bodenrichtwert auf den 01.01.2020 i.H.v. 1.500 EUR/qm sowie einen angepassten Liegenschaftszins i.H.v. 3,14 (statt zuvor 3,15) und errechnete daraus einen Gebäudewertanteil von 16,69 % des Kaufpreises inkl. Anschaffungsnebenkosten.

Hiergegen haben die Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führen sie aus, dass die Immobilie richtigerweise eine Wohnfläche von 405 qm statt der von dem Beklagten angenommenen 383 qm habe. Darüber hinaus sei die Aufteilung des Kaufpreises zumindest auf der Grundlage des nun im Klageverfahren vorgelegten Gutachtens des Sachverständigen G… vom 29.01.2025 vorzunehmen, der zu dem Ergebnis komme, dass von dem Wert der Immobilie von 2.885.000 EUR 47 % auf den Gebäudeanteil und 53 % auf das Grundstück entfielen.

Daneben sei zu berücksichtigen, dass sie, die Kläger, die Immobilie zum Kaufvertragsschluss mit zwei noch bestehenden Alt-Mietverträgen erworben hätten. Erst nach dem Lastenwechsel sei eine Neuvermietung vorgenommen worden.

Die vom Beklagten vorgenommene Wertermittlung verfehle die realen Wertverhältnisse in so erheblicher Weise, dass sie der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden könne. Die Wertermittlung des Beklagten gelange zu einem Ertragswert von nur 1.832.703 EUR und liege damit rund eine Million EUR unter dem vereinbarten Kaufpreis.

Die Kläger beantragen,

den Bescheid für 2020 über Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag vom 15.11.2022, geändert durch den Bescheid vom 09.11.2023, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.09.2024, dahingehend zu ändern, das die negativen Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie in der C…-straße, D… auf der Basis der Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag vom 20.01.2020 und somit ausgehend von den Anschaffungskosten für das Gebäude in Höhe von 2.056.560 €, berechnet wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen, hilfsweise die Revision zuzulassen.

Er verweist im Wesentlichen auf die Gründe der Einspruchsentscheidung und führt ergänzend hinsichtlich des im Klageverfahren eingereichten Gutachtens aus, dass das vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertverfahren für die Aufteilung des für das Wertermittlungsobjekt vereinbarten Kaufpreises nicht schlüssig sei. Grundsätzlich komme es nur dann zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens, wenn geeignete Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreise vorliegen würden. Der Sachverständige sei in seinem Gutachten bereits bei der Grundstücksart von falschen Parametern ausgegangen. Daneben sei für Mehrfamilienhausobjekte regelmäßig die Ertragsfähigkeit ausschlaggebend und somit das Ertragswertverfahren anzuwenden. Damit habe sich der Gutachter allerdings gar nicht auseinandergesetzt. Des Weiteren sei die Anonymisierung der Vergleichsgrundstücke schädlich, sodass aus diesem Grund die behauptete Vergleichbarkeit nicht überprüfbar und das Gutachten insoweit unplausibel sei.

Das Ertragswertverfahren, nach dem er, der Beklagte, mithilfe der Arbeitshilfe die Wertermittlung vorgenommen habe, stelle sich auch unter Berücksichtigung der hohen Bodenwerte der Grundstückslage und dem Alter des Gebäudes als schlüssig dar. Vor allem in Lagen mit hochpreisigen Bodenrichtwerten handele es sich um ein durchaus übliches Ergebnis, bei welchen der Gebäudewert sehr niedrig sei. Ähnliche Ansätze würden sich auch bei Anwendung des Sachwertverfahrens ergeben. Es obliege ausschließlich einer sachverständigen Beurteilung, ob der Arbeitshilfe in dem Fall des besonders starken Anstiegs der Bodenrichtwerte nur noch eingeschränkte Aussagekraft zukomme. Darüber hinaus habe er, der Beklagte, mit dem Ansatz des obersten Mietspiegelwertes bereits den höchstmöglichen Gebäudeertragswert ermittelt und sei den Klägern entgegengekommen.

Auch seien nicht die Mietwerte anzusetzen, die zum Stichtag erzielt worden seien, sondern die bei Kaufvertragsabschluss erwartbare Ertragssituation. Daneben habe er, der Beklagte, durch seine eigene Berechnung deutlich herausgestellt, dass die Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten im Streitfall 35% betrage und deshalb ein erheblicher Anhaltspunkt dafür bestehe, dass die vertragliche Vereinbarung zur Kaufpreisaufteilung nicht angemessen sei.

Dem Senat hat bei seiner Entscheidung die Einkommensteuerakte des Beklagten (blattiert von Bl. 1 bis Bl. 55 und danach unblattiert) vorgelegen.

Der angefochtene Einkommensteuerbescheid 2020 vom 15.11.2022, geändert mit Bescheid vom 09.11.2023 und in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.09.2024, ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –).

Der Beklagte musste zur Ermittlung der AfA die Aufteilung des Kaufpreises in dem Kaufvertrag vom 20.01.2020 berücksichtigen.

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz – EStG – Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Zu den bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten gehört gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch die AfA für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude. Dabei bilden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG) des Gebäudes die AfA-Bemessungsgrundlage. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Wurde allerdings eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen (ständige Rechtsprechung, vgl. Bundesfinanzhof – BFH –, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, Bundessteuerblatt – BStBl. – II 2016, 397; Urteil vom 01.04.2009 – IX R 35/08, BStBl. II 2009, 663; Urteil vom 18.01.2006 – IX R 34/05, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH – BFH/NV – 2006, 1634,). Die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung ist nur dann nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist (vgl. BFH, Urteil vom 28.10.1998 – X R 96/96, BStBl. II 1999, 217) oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S.v. § 42 Abgabenordnung – AO – vorliegen (vgl. BFH, Urteil vom 01.04.2009 – IX R 35/08, a.a.O.). Dabei darf sich nach der Rechtsprechung des BFH das Gericht nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte, zu verifizieren (vgl. BFH, Beschluss vom 04.12.2008 – IX B 149/08, BFH/NV 2009, 365). Es muss also prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen (vgl. BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl. II 2001, 183; Beschluss vom 24.01.2007 – IX B 84/06, BFH/NV 2007, 1104).

Dabei rechtfertigt es eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten aber nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen (vgl., BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, a.a.O.). Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung möglicherweise die Werte nicht angemessen wiedergibt (vgl. BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, a.a.O.), wobei dieses Indiz durch andere Indizien entkräftet werden kann, die das Gericht an Hand der Gesamtumstände des Kaufobjekts aufzuklären und dahingehend zu würdigen hat, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, a.a.O.). Dabei können besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft wegen Straßenlärm eine solche Abweichung begründen (vgl., BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, a.a.O.). Parallel dazu hat das Gericht auch die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand (BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, a.a.O.).

Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (vgl. BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, a.a.O.).

Nach den vorstehenden Grundsätzen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme hält der Senat die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung für wirtschaftlich haltbar. Diese verfehlt die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise.

Zunächst ist nach Auffassung des Senats zu berücksichtigen, dass bei Kaufvertragsschluss am 20.01.2020 die Bodenrichtwerte auf den 01.01.2020 noch nicht veröffentlicht waren. Anders als bei der Wertermittlung mittels Verfahren nach § 6 der Immobilienwertverordnung – ImmoWertV –, ist die Kaufpreisaufteilung in dem Kaufvertrag zunächst bindend und es sind die Umstände aufzuklären, die zu einer Abweichung von den tatsächlichen Bodenrichtwerten geführt haben. Ein Grund dafür ist gerade die Unkenntnis der erst später veröffentlichten Bodenrichtwerte auf den 01.01.2020 gewesen.

Unter Zugrundelegung der Bodenrichtwerte auf den 01.01.2019, die für die Aufteilung im Kaufvertrag maßgeblich waren, ergibt sich damit nur noch eine Abweichung zu dem tatsächlichen Bodenrichtwert auf den 01.01.2019 i.H.v. 1.400 EUR/qm von 29,86%. Ob diese Abweichung wesentlich ist, kann der Senat offen lassen, da zumindest die weiteren Merkmale des Gebäudes die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung plausibel erscheinen lassen.

Das im Klageverfahren eingereichte Gutachten führt unter anderem aus, dass die Garagen, die Platz für zwei separat untergebrachte PKWs bieten, direkt am Haus anliegen, in Massivbauweise errichtet wurden und mit Kipptoren ausgestattet sind, welche nach den Ausführungen des sachverständigen Zeugen zumindest als für die Bauart und Lage erwartbar gewesen sind. Auch die Ausstattung mit Bodenbelägen in Form von Parkett sind nach Auffassung des Senats zu Gunsten des Gebäudewertes zu berücksichtigen. Der von den Klägern beauftragte Sachverständige Melnik hat in seinem Gutachten außerdem angeführt, dass lediglich allgemeine geringere Abnutzungen zu verzeichnen waren und die Räumlichkeiten überwiegend zweckmäßig sowie teilweise auch großzügig geschnitten sind, was ebenfalls für einen höheren Gebäudewert spricht. Nach seinem Gutachten handelt es sich um eine großzügige Bebauung in einem für die gefragte Lage familiengerechten Gebäude, was der Senat ebenfalls zu Gunsten des Gebäudewertes berücksichtigt. Für die Angemessenheit der Aufteilung des Kaufpreises in dem Kaufvertrag spricht außerdem der Umstand, dass das Grundstück der Kläger im Vergleich zu den angrenzenden Grundstücken kleiner ist, was den reinen Bodenanteil verringert. Nach der Aussage des sachverständigen Zeugen G… bestand außerdem kein Renovierungsrückstau. Besondere positive Merkmale des Grundstücks bzw. des Gartens sind auch nach der Beweisaufnahme nicht ersichtlich.

Aus Sicht des Senats ist zulasten des Gebäudewertes lediglich die zum Wertermittlungszeitpunkt am 20.01.2020 noch vorhandene Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1996 zu berücksichtigen, die der Gutachter selbst als veraltet beschreibt. Dass das Gebäude teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt war, war für die Nutzbarkeit des Gebäudes weder vor- noch nachteilig.

Der von den Klägern beauftragte Gutachter kommt zu einem Vergleichswert von 2.885.000 EUR, der dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis i.H.v. 2.825.000 EUR sehr nahe kommt. Darüber hinaus kommt der Gutachter zu einer Aufteilung des Kaufpreises von 53% für den Grund und Boden und 47% für das Gebäude. Diese Aufteilung weicht nur geringfügig von der Aufteilung im Kaufvertrag ab, bei der auf das Gebäude ein Kaufpreisanteil von 64,6% und auf den Bodenwert ein Kaufpreisanteil von 35,4% entfiel. Allerdings ist dies auch dem Umstand geschuldet, dass der Gutachter richtigerweise den Bodenrichtwert vom 01.01.2020 für seine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren entsprechend § 179 Satz 3 Bewertungsgesetz – BewG –zugrunde gelegt hat, die Vertragsparteien diesen jedoch bei ihrer eigenen Berechnung noch nicht kannten und dementsprechend dem Vertrag nicht zugrunde legen konnten.

Die vom Beklagten angebrachten Zweifel an der Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag greifen nicht durch, sondern führen viel mehr zu einer Verfehlung der realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise.

Der BFH geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass bei selbstgenutzten und vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht ist (vgl. BFH, Urteil vom 29.10.2019 –IX R 39/17, BFH/NV 2020,681; BFH, Beschluss vom 27.11.2017 –IX B 144/16, BFH/NV 2018,218; BFH, Urteil vom 29.05.2008 –IX R 36/06, BFH/NV 2008,1668). Eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens sei nur ausnahmsweise möglich, wenn dies zu einem zutreffenderen Wert führen und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbilden würde, was aber zu begründen ist (vgl. BFH, Urteil vom 29.10.2019 –IX R 39/17, BFH/NV 2020,681; BFH, Urteil vom 29.05.2008 –IX R 36/06, BFH/NV 2008,1668; BFH, Urteil vom 15.11.2016 –IX B 98/16, BFH/NV 2017,292). Eine solche Begründung hat der Beklagte nicht vorgetragen, sondern nur auf die Abweichung zwischen den Bodenrichtwerte laut Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag und den Bodenrichtwerten auf den 01.01.2020 verwiesen.

Abgesehen davon kommt die vom Beklagten vorgenommene Berechnung mittels Ertragswertverfahren nach der Überzeugung des Senats genauso wie eine Vergleichsberechnung mittels Sachwertverfahren zu wirtschaftlich nicht haltbaren Ergebnissen, wobei die grundsätzliche Geeignetheit der Arbeitshilfe vom Gericht nicht in Frage gestellt wird. Der Beklagte kommt bei seiner Berechnung auf ermittelte Einzelwerte i.H.v. 1.527.000 EUR für den Grund und Boden und i.H.v. 305.703 EUR für die baulichen Anlagen bzw. Gebäude und damit lediglich auf einen Gesamtwert i.H.v. 1.832.703 EUR. Bei der Ermittlung mittels Sachwertverfahren unter Heranziehung der BMF-Arbeitshilfe würden ein Anteil i.H.v. 1.527.000 EUR auf den Grund und Boden und ein Anteil i.H.v. 229.523 EUR auf bauliche Anlagen bzw. Gebäude entfallen, sodass sich insgesamt lediglich ein Gesamtwert der Immobilie i.H.v. 1.756.523 EUR ergäbe.

Allein der Kaufpreis lag ohne Nebenkosten aber bei 2.825.000 EUR und damit fast eine Million EUR über dem vom Beklagten errechneten Wert. Gleiches gilt für die Ermittlung mittels Sachwertverfahren, bei welcher diese Differenz noch deutlicher hervortritt. Der Vortrag des Beklagten, dass in einer begehrten Wohnlage mit der Vermietung der Wohnungen im Mehrfamilienhaus der Kläger der höchste Mietzins von 16 EUR/qm erzielbar ist und dennoch nur 16,69% des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen sollen, ist für den Senat nicht nachvollziehbar. Im Umkehrschluss würde dies bedeuten, dass das Gebäude selbst in einem derart schlechten Zustand sein müsste, dass lediglich die Lage des Objekts maßgeblich für die Kaufentscheidung gewesen wäre. Dann aber dürfte es kaum möglich sein, mit einem derartigen Gebäude und nur aufgrund der Lage diese hohen Mietzinsen zu erzielen.

Dass die vom Beklagten ermittelten Werte nicht die realen Verhältnisse abbilden und somit nicht zur Begründung einer Scheinvereinbarung im Kaufvertrag dienen können, hat der sachverständige Zeuge G… bestätigt. Dieser hat einerseits darauf verwiesen, dass das Haus zum Bewertungsstichtag mit Ausnahme des Dachgeschosses unvermietet war und überwiegend leer stand. Insofern seien sämtliche Nutzungsarten, also sowohl als Villa und Landhaus als auch als Mehrparteienhaus möglich gewesen. Dies wiederum spricht nach Auffassung des Senats nicht für die vorwiegende Anwendbarkeit nur eines Wertermittlungsverfahrens zur Plausibilisierung eines geringeren Gebäudewerts.

Darüber hinaus sind nach der Aussage des sachverständigen Zeugen zutreffende Mietwerte für solche Lagen auf Grund der unterschiedlichen Zustände der Bauten nur schwer ermittelbar. Zudem fehle es an geeigneten Liegenschaftszinssätzen, die wiederum aus vergleichbaren Verkaufsfällen abgeleitet werden, die es so aber nicht gebe, weil Daten zu den Vermietungen nicht vorlägen. Insofern fehle es an wesentlichen Faktoren, die zur Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren notwendig wären. Nach alledem steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das vom Beklagten vorgenommene Ertragswertverfahren die realen Verhältnisse weder besser abbildet noch belegen kann, dass die Vereinbarung im Kaufvertrag nur zum Schein vorgenommen worden wäre.

Der sachverständige Zeuge hat für das Gericht glaubhaft und nachvollziehbar betont, dass eine etwa hälftige Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grund und Boden bei wirklich guten Wohnlagen stattfindet, die hier zu beurteilende Wohnlage aber nur eine gute und nicht sehr gute Wohnlage sei und deshalb der Gebäudeanteil überwiege. Das Gericht sieht keinen Anlass, um an der Glaubhaftigkeit der Aussage oder der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln.

Andere Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei der Vereinbarung um ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch handelt, sind für das Gericht weder ersichtlich noch vorgetragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung - ZPO -.

Revisionszulassungsgründe nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 FGO liegen entgegen der Auffassung des Beklagten nicht vor. Der Senat weicht von der bisherigen Rechtsprechung des BFH nicht ab. Insbesondere stellt das Gericht die grundsätzliche Geeignetheit der BMF-Arbeitshilfe nicht infrage. In diesem Einzelfall war aber kein Grund ersichtlich, der für eine im Kaufvertrag nur zum Schein vorgenommene Kaufpreisaufteilung sprach. Da die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Lage und Merkmale des betreffenden Objekts sowie die Regelung im Kaufvertrag maßgeblich waren, handelt es sich um eine Entscheidung, die über den Einzelfall hinaus keine Bedeutung hat (vgl. BFH, Beschluss vom 25.01.2010 – VIII B 68/09, BFH/NV 2010, 890).