VG Potsdam, Urteil vom 27.08.2026 – VG 8 K 757/24

Der Kläger wendet sich gegen die Ablehnung seines Antrags auf Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der öffentlichen Trinkwasserversorgungs- und zentralen Schmutzwasserbeseitigungsanlage.

Der Kläger ist Miteigentümer zu ½ des Grundstücks G Str. 4 f in 1 L (M ), gelegen auf den Flurstücken 2__ und 2__ der Flur _ der Gemarkung L (M ), sowie des Grundstücks G Str. 4 e in 1____ L (M ), gelegen auf dem Flurstück 1 der Flur 3 der Gemarkung L (M ). Zudem ist er testamentarischer Erbe des hälftigen Miteigentumsanteils seiner am 29. Dezember 2025 verstorbenen Mutter, Frau M I C R . Auf den Flurstücken 2__ und 2__, die durch das im Eigentum der Gemeinde L (M ) stehende Flurstück 1 der Flur 3 getrennt werden, befindet sich ein 1930 errichtetes, in der Folgezeit durch Anbauten erweitertes und teilweise saniertes und von dem Kläger dauerhaft bewohntes Gebäude in Massivbauweise. Nördlich hiervon belegen ist das Flurstück 1 , auf dem sich ein von dem Kläger genutzter Lagerschuppen und Imkerstand befinden. Über dieses Flurstück und die nördlich gelegenen Flurstücke 9 , 9 , 9 erfolgt die Zufahrt zu der nördlich hiervon gelegenen G Straße. Die Entsorgung des Schmutzwassers erfolgt derzeit über eine abflusslose Sammelgrube durch den Trink- und Abwasserverbandes (TAV) L -G , dem die Beklagte vorsteht. Die Trinkwasserversorgung erfolgt mittels einer Eigengewinnungsanlage.

Mit Schreiben vom 20. Oktober 2023 hörte die Beklagte den Kläger und seine Mutter zum beabsichtigen Erlass einer Anschluss- und Benutzungsverfügung bezüglich der öffentlichen Schmutzwasserbeseitigungs- und Trinkwasserversorgungsanlage an. Zur Begründung verwies sie darauf, dass sich nunmehr eine betriebsfertige und aufnahmefähige zentrale öffentliche Schmutzwasserbeseitigungsanlage und betriebsfertige öffentliche Trinkwasserversorgungsanlage in der G Straße befänden.

Mit Schreiben vom 2. November 2023 beantragte der Kläger die Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang bezüglich der öffentlichen Schmutzwasserbeseitigungs- und Trinkwasserversorgungsanlage. Hierbei verwies er darauf, dass sich auf dem Grundstück G Straße 4 e keine massiven und bewohnbaren Gebäude befänden. Das Grundstück G Straße 4 f wiederum verfüge über eine funktionstüchtige Hauswasserversorgung und Abwasseranlage in Form einer 1999 genehmigten, zertifizierten und genormten abflusslosen Sammelgrube. Darüber hinaus verwies er darauf, dass das Wohnhaus ca. 225 Meter von der G Straße entfernt sei und daher die Verlegung einer Abwasser- und Trinkwasserleitung mit immensen, von ihm nicht finanzierbaren Kosten verbunden wäre.

Mit Bescheid vom 1. Dezember 2023 lehnte die Beklagte den Befreiungsantrag ab. Dabei verwies sie darauf, dass das Grundstück G Straße 4 f mit einem Gebäude für den dauernden Aufenthalt von Menschen bebaut sei und regelmäßig genutzt werde. Es werde Trinkwasser verbraucht und es falle entsorgungsbedürftiges Schmutzwasser an. Die Pflicht zum Anschluss und zur Benutzung der öffentlichen Schmutzwasserbeseitigungsanlage bestehe auch dann, wenn kein natürliches Gefälle für die Ableitung des Schmutzwassers bestehe und der Anschlussnehmer daher den Anschluss nur im Wege einer Hebeanlage oder der Druckentwässerung herstellen und betreiben könne. Die finanzielle Zumutbarkeitsgrenze sei vor dem Hintergrund der überragenden Bedeutung, die dem Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen bei der Abwasserentsorgung zukomme, hoch anzusetzen und vorliegend nicht überschritten.

Den am 21. Dezember 2023 seitens des Klägers eingelegten Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 12. Februar 2024 zurück.

Der Kläger und seine Mutter haben am 13. März 2024 Klage erhoben. Der Kläger, der den Prozess in eigenem Namen führt und zudem als Alleinerbe seiner Mutter fortsetzt, ist der Auffassung, dass er einen Anspruch auf Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang habe, da sich dieser als enteignungsgleicher und nicht gerechtfertigter Eingriff erweisen würde. Denn die zu erwartenden Anschlusskosten stünden nicht im Verhältnis zu dem Wert seines anzuschließenden Grundstücks.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 1. Dezember 2023 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. Februar 2024 zu verpflichten, den Kläger vom Anschluss- und Benutzungszwang an die öffentliche Schmutzwasserbeseitigungs- und Trinkwasserversorgungsanlage hinsichtlich seines Grundstückes mit der postalischen Anschrift G Straße 4 f in 1 L -M zu befreien.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verteidigt den angegriffenen Ablehnungsbescheid und bekräftigt die Erforderlichkeit und Zumutbarkeit des Anschlusses und der Benutzung der öffentlichen Trinkwasserversorgungs- und zentralen Schmutzwasserbeseitigungsanlage.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten, die Beiakte zu dem PKH-Verfahren sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

Die Entscheidung ergeht durch den Einzelrichter, dem der Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) nach Anhörung der Beteiligten mit Beschluss vom 29. Juli 2026 zur Entscheidung übertragen worden ist.

Das Verfahren war trotz des Umstands, dass die Mutter des Klägers während des laufenden Gerichtsverfahrens verstorben ist, nicht zu unterbrechen, denn ihr Prozess wurde unmittelbar durch den Kläger als ihrem Rechtsnachfolger wiederaufgenommen (vgl. § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 239 Abs. 1 ZPO). Abgesehen davon fand eine Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten statt, der keinen Aussetzungsantrag gestellt hat (vgl. § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 246 Abs. 1 ZPO).

Das Rubrum war nach dem Versterben der Mutter des Klägers dahingehend zu ändern, dass auf Klägerseite nur noch der Kläger auftritt, der das Verfahren aus eigenem Recht betreibt und zudem aus kraft testamentarischer Erbfolge übergegangenem Recht fortsetzt.

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet.

Der Ablehnungsbescheid vom 1. Dezember 2023 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. Februar 2024 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger daher nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Er hat weder einen Anspruch auf Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der öffentlichen zentralen Schmutzwasserbeseitigungsanlage (hierzu unter I.) noch der öffentlichen Trinkwasserversorgungsanlage (hierzu unter II.).

I. Die Ablehnungsentscheidung bezüglich der Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der öffentlichen zentralen Schmutzwasserbeseitigungsanlage ist rechtmäßig.

1. Rechtsgrundlage ist § 5 i.V.m. § 4 der Satzung des Trink- und Abwasserzweckverbandes L -G über die Schmutzwasserbeseitigung und den Anschluss an die öffentliche Schmutzwasserbeseitigungsanlage vom 6. Dezember 2017 (im Folgenden: SBS). Formelle und/oder materielle Fehler dieser Satzung sind nicht vorgetragen und auch sonst nicht erkennbar.

2. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der öffentlichen zentralen Schmutzwasserbeseitigungsanlage.

a) Gemäß § 4 Abs. 1 SBS ist jeder Grundstückseigentümer verpflichtet, sein Grundstück an die zentrale öffentliche Schmutzwasseranlage anzuschließen, sobald auf seinem Grundstück Schmutzwasser auf Dauer anfällt. Dauernder Anfall von Schmutzwasser ist nach § 4 Abs. 2 SBS anzunehmen, sobald das Grundstück mit Gebäuden für den dauernden oder vorübergehenden Aufenthalt von Menschen oder für gewerbliche oder industrielle Zwecke bebaut ist oder mit der Bebauung des Grundstücks begonnen wurde. Die Verpflichtung nach § 4 Abs. 1 SBS besteht nach § 4 Abs. 3 Satz 1 SBS, soweit die Grundstücke an eine öffentliche Straße oder einen öffentlichen Weg oder Platz angrenzen oder einen rechtlich gesicherten Zugang, der auch das Leitungsrecht umfasst, zu einer solchen Straße, zu einem solchen Weg oder Platz haben, in der/in dem bereits eine betriebsbereite und aufnahmefähige zentrale öffentliche Schmutzwasseranlage vorhanden ist. Besteht - wie vorliegend - ein Anschluss an die dezentrale öffentliche Schmutzwasseranlage, kann der Verband gemäß § 4 Abs. 5 Satz 1 SBS den Anschluss an die zentrale Schmutzwasseranlage verlangen, sobald die Voraussetzungen des Absatzes 3 Satz 1 nachträglich eintreten. Wenn und soweit ein Grundstück an eine öffentliche Schmutzwasseranlage angeschlossen ist, ist der Anschlussnehmer nach § 4 Abs. 6 SBS verpflichtet, alles anfallende Schmutzwasser der öffentlichen Schmutzwasseranlage zuzuführen.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Auf dem Grundstück G Str. 4 f befindet sich ein 1930 in massiver Bauweise errichtetes Wohnhaus, welches in der Folgezeit durch Anbauten erweitert und teilweise saniert wurde und von dem Kläger dauerhaft bewohnt wird. Das Grundstück grenzt zwar nicht unmittelbar an die G Straße an, in welcher sich die zentrale Schmutzwasserkanalisation betriebsbereit und aufnahmefähig befindet. Dass eine Anschlussleitung von dem klägerischen Grundstück bis zu dem an der Grenze des an die G Straße angrenzenden Vorderliegergrundstücks gelegenen Grundstücksanschluss gelegt werden kann, wird vom Kläger indes nicht in Abrede gestellt. Auch zivilrechtliche Hindernisse wurden klägerseits nicht vorgetragen und sind auch nicht erkennbar. Gemäß § 44 Abs. 1 des Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetztes (BbgNRG) müssen der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten eines Grundstücks dulden, dass durch ihr Grundstück der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks auf eigene Kosten Versorgungs- und Abwasserleitungen hindurchführen, wenn das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig, der Anschluss an das Versorgungs- und Entwässerungsnetz anders nicht möglich und die damit verbundene Beeinträchtigung nicht erheblich ist. So liegt es hier im Verhältnis zu den Vorderliegergrundstücken, über die das Grundstück des Klägers auch schon wegemäßig erschlossen und an die zentrale Stromversorgung und Telefonleitung angeschlossen ist. Zwar dürfte der Kläger mit Recht darauf hinweisen, dass sein eigenes Grundstück im Außenbereich liegt; er macht aber selbst nicht geltend, dass das aufstehende Haus ein ungenehmigter Schwarzbau sei. Vielmehr hat er eine Ansiedlungsgenehmigung aus dem Jahre 1933 vorgelegt und geht selbst von einem legalen Aufbau aus (vgl. Anlage K9). Jedenfalls umfasst die Anschlusspflicht auch die Pflicht für den Hinterlieger, sich einen etwa notwendigen, aber rechtlich erlangbaren Duldungstitel zu verschaffen, so etwa das Recht aus § 44 Abs. 1 BbgNG wahrzunehmen. Dass das hier aussichtslos wäre, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. Dezember 2014 - OVG 9 N 114.13 - juris Rn. 9), zumal des Flurstück 1 im Eigentum des Klägers steht und ausweislich des seitens des Klägers eingereichten Gutachtens vom 17. September 2024 die über die weiteren, in fremdem Eigentum stehenden Vorderliegergrundstücke verlaufenden Erschließungsleitungen und die öffentliche Zufahrt durch im Grundbuch eigetragene Dienstbarkeiten abgesichert sind. Weiterer Herstellungsmaßnahmen seitens des Zweckverbandes sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erforderlich. Dem Kläger wurde insbesondere mit Schreiben vom 20. Oktober 2023 aufgegeben, einen Antrag für den Anschluss an die zentrale Schmutzwasserbeseitigungsanlage zu stellen.

b) Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass er von dem in § 4 SBS normierten Anschluss- und Benutzungszwang nach § 5 SBS zu befreien wäre.

Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 SBS kann die Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang in Einzelfällen auf Antrag des Grundstückseigentümers unter Angabe der Gründe schriftlich von dem Verband gewährt werden, wenn dem Grundstückseigentümer der Anschluss oder die Benutzung aus besonderen Gründen auch unter Berücksichtigung der Erfordernisse des Gemeinwohls, insbesondere dem öffentlichen Interesse an der Inanspruchnahme der öffentlichen Einrichtung, an der dauerhaften Entsorgungssicherheit und an der öffentlichen Gesundheitspflege, nicht zumutbar ist.

Bedenken an dieser satzungsrechtlichen Regelung bestehen keine. So muss eine Satzung über die Anordnung des Anschluss- und Benutzungszwangs hinaus eine Möglichkeit vorsehen, von dieser Pflicht ganz oder teilweise befreit zu werden, wenn ausnahmsweise die Opfer- und Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird. Eine solche Befreiungsmöglichkeit muss ferner die gesetzliche Wertung des § 12 Abs. 2 und Abs. 3 der Brandenburgischen Kommunalverfassung (BbgKVerf) beachten. Mit deren Formulierung hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass er die Unterwerfung unter den Anschluss- und Benutzungszwang als den Regelfall ansieht und vom Satzungsgeber lediglich Ausnahmen zugelassen werden können. Daraus folgt für entsprechende Satzungsregelungen, dass sie nur solche Tatbestände als Befreiungsgründe anerkennen dürfen, die nicht so weit gefasst sind, dass sie das Verhältnis von Regel und Ausnahme umkehren oder auch nur in die Gefahr einer Umkehrung bringen. Eine Befreiung kann nur bei besonderen atypischen Fallgestaltungen gewährt werden (so VG Potsdam, Beschluss vom 31. März 2025 - 8 L 1153/24 - juris Rn. 22 m.w.N.). Diesen Vorgaben trägt § 5 SBS hinreichend Rechnung.

Nach diesen Maßgaben sind Befreiungsgründe vorliegend nicht gegeben. Eine die Befreiung rechtfertigende atypische Fallgestaltung, die im Einzelfall zur Unzumutbarkeit der Befolgung des Anschluss- und Benutzungszwangs führen müsste, ist angesichts des Vorbringens des Klägers und aller sonst erkennbaren Umstände nicht gegeben:

aa) Ein Anspruch auf Befreiung besteht zunächst nicht aufgrund der Tatsache, dass das in Rede stehende Grundstück bereits an die dezentrale Schmutzwasserentsorgung angeschlossen ist und über eine im April 2024 einer Dichtigkeitsprüfung unterzogene Sammelgrube verfügt. So fällt auch auf einem solchermaßen ausgestatteten Grundstück Abwasser an, das der Abwasserbeseitigungspflicht der Beklagten unterliegt, und allein der Anschluss an die dezentrale Schmutzwasserbeseitigung rechtfertigt nicht die Befreiung vom Anschluss und Benutzungszwang an die zentrale Schmutzwasserkanalisation (so VG Potsdam, Beschluss vom 31. März 2025 - 8 L 1153/24 - juris Rn. 25 m.w.N.).

bb) Eine Befreiung rechtfertigt sich auch nicht daraus, dass der Anschluss des Grundstückes an die zentrale Abwasserentsorgung möglicherweise nur durch eine Hebeanlage möglich wäre. Denn eine derartige Anlage gehört zu den standardmäßigen technischen Maßnahmen, um ein Grundstück an die öffentliche Entwässerungseinrichtung anzuschließen, und begründet keinen eine Befreiung rechtfertigenden besonderen Einzelfall. Auch die Entscheidung des Beklagten, ganz oder teilweise ein Druckentwässerungssystem zu betreiben, ändert an der grundsätzlichen Zulässigkeit eines Anschluss- und Benutzungszwangs nichts, auch wenn dem Pflichtigen für Einbau und Betrieb von Pumpen Mehrkosten entstehen (so VG Potsdam, Beschluss vom 31. März 2025 - 8 L 1153/24 - juris Rn. 29 m.w.N. und siehe auch § 4 Abs. 7 SBS, wonach die Anschluss- und Benutzungspflicht auch besteht, wenn kein natürliches Gefälle für die Ableitung des Schmutzwassers besteht und der Anschlussnehmer daher den Anschluss nur mit einer Hebeanlage als Grundstücksentwässerungsanlage ordnungsgemäß herstellen und betreiben kann).

cc) Ferner kann der Kläger nicht mit Erfolg einwenden, die mutmaßlichen Anschlusskosten würden die Grenze des für ihn Zumutbaren überschreiten, so dass eine Befreiung zu erteilen wäre.

Ausgehend vom rein grundstücksbezogenen, verfassungsrechtlichen Maßstab des Art. 14 Abs. 1 GG machen hohe Anschlusskosten an sich den Anschluss des privaten Grundstücks an die öffentliche Entwässerungsanlage grundsätzlich nicht unzumutbar. Allerdings kann die Schwelle des Zumutbaren dann überschritten werden, wenn die Kosten für den Anschluss so hoch sind, dass sie in keinem tragbaren Verhältnis mehr zum Wert des Grundstücks stehen. Dann rechtfertigte dies im Einzelfall eine Befreiung von der Anschlusspflicht. Bei der Klärung der Frage, ob der Anschluss eines Grundstückes - insbesondere mittels einer Hebeanlage und Druckleitung - wirtschaftlich zumutbar ist, ist mithin nicht allein die absolute Höhe der Anschlusskosten entscheidend. Bei dieser den jeweiligen Einzelfall in den Blick nehmenden und bewertenden Betrachtung sind die Kosten für den technischen Anschluss in Relation zum Grundstück und seinem konkreten Wert zu setzen. Ausgehend hiervon gilt: Nähern sich die Kosten dem Wert des Grundstücks an, so wird man von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Anschlusses mit enteignender Wirkung ausgehen können. Liegt dieser Fall nicht vor, bedarf es einer einzelfallbezogenen Gesamtbetrachtung, bei der auch die durch die abwasserseitige Erschließung vermittelte Wertsteigerung zu beachten ist. Bei dieser einzelfallbezogenen Gesamtbetrachtung können nur objektive und grundstücksbezogene Gründe, die sich aus einer besonderen und außergewöhnlichen Lage des Grundstücks ergeben und den Einzelfall deshalb als untypisch erscheinen lassen, eine Befreiung wegen Unzumutbarkeit rechtfertigen. Unerheblich sind die sonstigen finanziellen Verhältnisse der Anschlusspflichtigen, weil es nur auf die objektiven Grundstücksverhältnisse ankommt. Aus diesem Grunde kann dem Eigentümer grundsätzlich auch die Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek zugemutet werden (so VG Potsdam, Beschluss vom 31. März 2025 - 8 L 1153/24 - juris Rn. 31 m.w.N.).

(1) Dies vorausgeschickt, ist im vorliegenden Falle zwar festzustellen, dass die - zu Gunsten des Klägers als zutreffend unterstellten - Anschlusskosten ausweislich des seinerseits vorgelegten Angebots der Firma Albert Schulz Tiefbau vom 12. September 2024 bei 34.916,39 € und damit über dem Betrag, der in der Rechtsprechung hinsichtlich des Anschlusses für ein Wohnhaus als Grenze der Zumutbarkeit angesehen wird (25.000 Euro je Wohnhaus), liegen (vgl. VG Potsdam, Beschluss vom 31. März 2025 - 8 L 1153/24 - juris Rn. 32 m.w.N.). Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass es sich hierbei nicht nur um die Kosten für den Anschluss an die zentrale Schmutzwasserbeseitigungsanlage, sondern auch an die Trinkwasserversorgungsanlage handelt. Nach der plausiblen und im Übrigen auch nicht substantiiert in Frage gestellten Zuordnung der Kosten durch den Beklagten in dem Schriftsatz vom 20. Oktober 2025 betragen die Kosten für den Schmutzwasserhausanschluss 20.109 € netto und die Kosten für den Trinkwasserhausanschluss 7.082,50 € netto. Hinzu kommen jeweils 1.075,00 € netto (Hälfte der gemeinsamen Kosten i.H.v. 2.150,00 € netto) und jeweils Umsatzsteuer i.H.v. 19 %. Die Kosten für die Schmutzwasserhausanschlussleitung lägen damit bei 25.208,96 € brutto, also marginal oberhalb von 25.000 €, und die Kosten für die Trinkwasserhausanschlussleitung bei 9.707,43 € brutto, also weit unterhalb dieser Summe. Soweit der Kläger darauf verweist, dass insoweit Kosten für Elektroarbeiten, für den Anschluss des Pumpwerks und für Sanitärarbeiten für den Anschluss im Wohnhaus hinzugerechnet werden müssten, hat er die Kosten dieser handwerklichen Tätigkeiten nicht näher substantiiert. Abgesehen davon ist weder hinreichend vorgetragen noch sonst erkennbar, dass etwaige, dadurch bedingte Mehrkosten dazu führen würden, dass die Summe von 25.000,00 € hinsichtlich der Schmutzwasserhausanschlussleitung erheblich überschritten wäre.

Zudem beruht die Höhe der mutmaßlichen Anschlusskosten gerade auf der Hinterliegerlage des Grundstücks. Diese Lage hat - wie auch in dem Gutachten vom 17. September 2024 angenommen - Vorteile hinsichtlich der Wohnqualität, die bei der Frage der Zumutbarkeit der Anschlusskosten nicht außer Betracht bleiben dürfen (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. Dezember 2014 - OVG 9 N 114.13 - juris Rn. 11 m.w.N.). In dem Gutachten heißt es in diesem Zusammenhang unter anderem wie folgt: „Der Wutzsee ist von dem Grundstück ca. 140 m entfernt. Es besteht ein direkter Zugang. (…) Das Grundstück grenzt direkt an eine Waldfläche. Einkaufsmöglichkeiten sind zu Fuß zu erreichen. (…) Ärzte, Schulen, Kita und andere Dienstleistungen sind gut zu erreichen. L hat einen Bahnhof, Busverbindungen gibt es nach Neuruppin und Gransee. Der Ort hat einen hohen Erholungs- und Freizeitwert. In der nahen Umgebung sind 3 Seen. (…) Die Nachfrage in der Lage ist sehr groß.“

(2) Ungeachtet der vorstehenden Ausführungen kommt es für die wertende Betrachtung der Zumutbarkeit - wie dargelegt - vor allem auf die Relation zum Grundstückswert an. Vorliegend ist diese Zumutbarkeitsgrenze nicht überschritten.

(a) Davon auszugehen ist, dass die Flurstücke 1 , 2 und 2 als einheitliches Grundstück i.S.d. § 2 Abs. 3 SBS zu betrachten sind. Hiernach ist Grundstück im Sinne dieser Satzung unabhängig von der Eintragung im Liegenschaftskataster und im Grundbuch jeder zusammenhängende Grundbesitz desselben Eigentümers, der eine selbstständige wirtschaftliche Einheit bildet.

So liegt es hier bei den vorbenannten Flurstücken. Das Wohnhaus liegt ausweislich der Karte in dem Portal Brandenburg Viewer und des Gutachtens vom 17. September 2024 u.a. auf den Flurstücken 2 und 2 . Wie bereits ausgeführt, erfolgt die wegemäßige Erschließung und der Anschluss an die zentrale Stromversorgung und die Telefonleitung u.a. über das Flurstück 1 . Zudem befindet sich dort ein von dem Kläger genutzter Lagerschuppen und Imkerstand. Es erwiese vor diesem Hintergrund als künstliche Aufspaltung, sähe man die vorbenannten Flurstücke nicht als zusammenhängenden Grundbesitz an. Die separate steuerliche Veranlagung und unterschiedliche Hausnummern sind insoweit nicht von Relevanz. Auch auf den Umstand, dass die Flurstücke 2 und 2 durch das im Eigentum der Gemeinde L (M ) stehende Flurstück 1 getrennt werden, kann sich der Kläger nicht berufen. In dem vorbenannten Gutachten heißt es hierzu zwar, dass der Besitz- und Nutzungszustand nicht geklärt sei. Es wurde jedoch weder vorgetragen noch ist sonst erkennbar, dass seitens der Gemeinde L (M ) insoweit jemals zivilrechtliche oder sonstige Ansprüche geltend gemacht worden sind oder in Zukunft geltend gemacht werden sollen.

(b) Der Wert dieses Grundstücks überschreitet die Grenze der Zumutbarkeit nicht.

(aa) Ausweislich einer bei dem Portal Brandenburg Viewer durch das Gericht durchgeführten und klägerseits nicht bestrittenen Messung ist das Flurstück 1 ca. 1.827 m², das Flurstück 2 ca. 2.124 m² und das Flurstück 2 ca. 687 m² groß. Unter Zugrundelegung des für die vorbenannten Flurstücke von dem Finanzamt Kyritz in den - trotz gerichtlicher Aufforderung vom 31. Juli 2026 - ohne plausible Erklärung unvollständig vorgelegten und nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung nicht angefochtenen und damit bestandskräftigen Grundsteuerwertbescheiden vom 3. August 2023 angesetzten und im Übrigen klägerseits auch nicht substantiiert in Frage gestellten Bodenrichterwerts von 30€/m² hat allein die Grundstücksfläche dieser Flurstücke ohne Berücksichtigung der darauf befindlichen Haupt- und Nebengebäude einen Wert von 139.140 € (4.638 m² x 30€/m²). Damit entsprächen die Anschlusskosten - selbst wenn das Gericht zu Gunsten des Klägers nicht nur die Kosten für die Schmutzwasser-, sondern auch die für die Trinkwasserhausanschlussleitung i.H.v. insgesamt 34.916,39 € ansetzt und diese zudem als zutreffend unterstellt - ca. 25 % dieses Wertes und reichten damit - selbst wenn hierzu noch klägerseits nicht hinreichend dargelegte Kosten weiterer handwerklicher Tätigkeiten hinzukommen sollten - bei Weitem an diesen nicht heran.

Selbst wenn das Gericht die Flächenangaben in dem Grundbuch - die nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs nach §§ 891, 892 BGB teilnehmen (vgl. Keller in: Keller/​Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, Stand: 9. Auflage 2024, § 2 GBO, juris Rn. 16 m.w.N.) - heranzieht (Flurstück 175: 1.824 m², Flurstück 2 : 1.205 m² und Flurstück 2 : 406 m² = insgesamt 3.435 m²), resultiert hieraus ein Grundstückswert von 103.050 € (3.435 m² x 30€/m²), womit die angegebenen Anschlusskosten ca. 34 % dieses Werts entsprächen und damit ebenso bei Weitem an diesen nicht heranreichten.

Auch wenn das Gericht lediglich die Flurstücke 1 und 2 als wirtschaftliche Einheit ansähe, käme bei Annahme einer Gesamtfläche von 3.951 m² gemäß Brandenburg Viewer ein Gesamtwert von 118.530 € und bei Annahme einer Gesamtfläche von 3.029 m² gemäß Grundbuch ein Gesamtwert von 90.870 € heraus, die ebenfalls jeweils bei Weitem nicht an die Anschlusskosten heranreichen.

Sähe das Gericht lediglich die Flurstücke 2 und 2 als wirtschaftliche Einheit an, käme bei Annahme einer Gesamtfläche von 2.811 m² laut Brandenburg Viewer ein Gesamtwert von 84.330 € und bei Annahme einer Gesamtfläche von 1.611 m² laut Grundbuch ein Gesamtwert von 48.330 € heraus, die ebenfalls nicht an die Anschlusskosten heranreichen.

(bb) Umso eindeutiger ist das Ergebnis, wenn das Gericht zusätzlich noch das - im Rahmen des Gutachtens vom 17. September 2024 mit 20.000 € und von dem Kläger selbst in seiner Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vom 26. März 2024 mit 25.000 € bewertete Wohnhaus - mitberücksichtigt. Zwar besteht nach dem Gutachten vom 17. September 2024 und der gutachterlichen Kurzstellungnahme des Bausachverständigenbüros Kleyer vom 6. März 2024 am ganzen Gebäude erheblicher Reparatur- und Renovierungsbedarf. Ausweislich der Gutachten beeinflussen die bestehenden Mängel die Standsicherheit des Gebäudes jedoch nicht und das Gebäude ist hiernach auch nicht einsturzgefährdet. Es ist zwar sanierungsbedürftig, gleichwohl nach wie vor bewohn- und sanierbar. Durch eine einfache Ausstattung und ggf. in Zukunft zwingend erforderlich werdende Sanierungsarbeiten wird die derzeit bestehende Nutzbarkeit eines Gebäudes als Wohnhaus nicht in Zweifel gezogen (vgl. VG Potsdam, Beschluss vom 31. März 2025 - 8 L 1153/24 - juris Rn. 28). Abgesehen davon erweisen sich die Aussagen des Klägers, dass „die vom Gutachter vorgeschlagenen Maßnahmen den Betrag von 100.000 EUR bei weitem übersteigen dürften“ und „die Instandsetzungskosten für eine Heizungsanlage etc. mit Isolierung der Außenwände mehr als 50.000 EUR betragen dürften“, - ungeachtet dessen, dass hier zwar unterschiedliche Beträge genannt werden - als ins Blaue hinein aufgestellte und nicht unterlegte Behauptungen.

(cc) Auch die weiteren, klägerseits vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.

Soweit der Kläger darauf verweist, dass sich die streitbefangenen Flurstücke außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils befänden, der Bereich im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde L (M ) als private Grünfläche und als gemäß § 32 Brandenburgisches Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) geschütztes Gebiet eingestuft werde und damit ein Grünlandwert von 5 €/m² anzusetzen sei, führt dieser Vortrag zu keinem anderen Ergebnis.

Zwar dürfte das Wohnhaus aufgrund seiner Lage im Außenbereich und dem Umstand, dass der einschlägige Flächennutzungsplan den Bereich als private Grünfläche festsetzt, nicht dem gegenwärtig geltenden Bebauungsrecht entsprechen. Aus welchem Grund das Vorhaben jedoch möglicherweise nach heutiger Rechtslage bauplanungsrechtlich unzulässig ist, ist vorliegend nicht entscheidungserheblich. Denn die derzeit bestehende und bestandsgeschützte Nutzbarkeit des Gebäudes als Wohnhaus wird dadurch nicht in Zweifel gezogen. Es ist vom Bestandsschutz gedeckt, den ein ursprünglich im Einklang mit dem materiellen Baurecht errichtetes Gebäude aufgrund des Artikels 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt. Dieser Bestandsschutz setzt sich gegenüber den nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB für sonstige Vorhaben im Außenbereich maßgebenden öffentlichen Belangen durch. Der Bestandsschutz berechtigt, eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage in ihrem Bestand zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen; er berechtigt auch dazu, die zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung der baulichen Anlage notwendigen Maßnahmen durchzuführen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Januar 1986 - 4 C 80/82 Rn. 10-11 m.w.N.).

Zudem ist bei Betrachtung des Flächennutzungsplans festzustellen, dass lediglich der Bereich östlich der streitgegenständlichen Flurstücke als Schutzgebiet nach § 32 BNatSchG ausgewiesen wird. Abgesehen davon ist - selbst wenn das Gericht davon ausginge, dass die streitbefangenen Flächen in einem Naturschutzgebiet liegen - weder substantiiert vorgetragen noch sonst erkennbar, dass die Verlegung von Abwasserleitungen nicht genehmigungsfähig sein sollte, zumal auf den Vorderliegergrundstücken eine Verlegung von Abwasserleitungen offenkundig zulässigerweise durchgeführt wurde.

Soweit der Kläger darauf verweist, dass der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostprignitz-Ruppin zum 1. Januar 2026 die streitbefangenen Flurstücke als baureifes Land bzw. bebaute Flächen im Außenbereich eingestuft und einen Bodenrichtwert von 11 €/m² angesetzt habe, und daraus folge, dass allenfalls für das im Bestandsschutz stehende Haus 11 €/m² erzielbar seien, vermag auch dieser Vortrag nicht zu überzeugen.

Gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt es sich bei Bodenrichterwerten um auf Grund der Kaufpreissammlung und unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands ermittelte durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Der Bodenrichterwert gilt zwar für Grundstücke mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Der Bodenrichtwert ist jedoch nur ein „durchschnittlicher Lagewert“ für eine bestimmte Bodenrichtwertzone, umfasst mithin sowohl minderwertigere als auch höherwertigere Grundstücke (vgl. Kleiber, in Ernst/Zinkahn/Bielen -berg/Krautzberger/Kleiber, Stand: 162. EL Januar 2026, § 196 BauGB, beck-online Rn. 36-40 m.w.N.). Hinzu kommt, dass nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB in bebauten Gebieten Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln sind, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die klägerseits in Bezug genommenen 11 €/m² sind damit allenfalls ein Durchschnittswert und berücksichtigen überdies nicht, dass auf dem klägerischen Grundstück ein bestandsgeschütztes Haus steht. Abgesehen davon hat der von dem Gutachterausschuss für das klägerische Grundstück ermittelte Bodenrichterwert von 11 €/m² jedenfalls deshalb nicht ohne Weiteres Aussagekraft, da das östlich des Grundstücks gelegene Waldgebiet durch den Gutachterausschuss in dem Portal „BORIS Land Brandenburg“ ebenfalls mit einem Bodenrichterwert von 11 €/m² bewertet wird, obgleich es laut Flächennutzungsplan als Schutzgebiet nach § 32 BNatSchG ausgewiesen ist und damit zur Bebauung - jedenfalls nicht ohne Weiteres - nicht geeignet ist.

Die Annahme des Klägers, dass hier maximal ein Wert von allenfalls 5,00 €/m² bzw. 11 €/m² anzusetzen sei, entbehrt vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen jedweder Grundlage, zumal der seitens des Klägers selbst beauftragte Gutachter in seinem Gutachten vom 17. September 2024 davon ausgeht, dass für das Grundstück einschließlich Bebauung (zwar unter Berücksichtigung des Flurstücks 1 , aber ohne Berücksichtigung des Flurstücks 1 ) ein Kaufpreis von 85.000 € zu erzielen wäre, und der Kläger selbst ausweislich seiner Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vom 26. März 2024 den Gesamtwert der Flurstück 1 , 2 und 2 sowie des darauf befindlichen Einfamilienhauses mit insgesamt 65.000 € bewertet.

(dd) Der im Rahmen der mündlichen Verhandlung in diesem Zusammenhang seitens des Klägers gestellte unbedingte Beweisantrag, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens den tatsächlichen Wert der Flurstücke 1 , 2 und 2 der Flur 3 der Gemarkung L -M nebst der darauf befindlichen Gebäude zu ermitteln, war abzulehnen. Denn es fehlte an der Behauptung einer bestimmten Tatsache (vgl. hierzu Dawin/Panzer, in: Schoch/Schneider/Dawin/Panzer, Stand: 48. EL Juli 2025, § 86 VwGO, beck-online, Rn. 89 m.w.N.). Abgesehen davon war der Antrag deshalb abzulehnen, da das Gericht - wie aus den vorstehenden Ausführungen erkennbar ist - über ausreichend Erkenntnisquellen verfügt, um die für die Bewertung des Mindestwerts der streitgegenständlichen Flurstücke erforderliche Sachkunde zu erlangen (vgl. hierzu Schübel-Pfister, in: Eyermann, Stand: 17. Aufl. 2026, § 86 VwGO, beck-online, Rn. 77-78 m.w.N.). Aus letzterem Grund war auch der weitere unbedingte Beweisantrag des Klägers, zum Beweis der Tatsache, dass die Kosten für die Installation von Abwasser und Wasser in Höhe von 39.916,39 Euro den Wert der Flurstücke 1 , 2 und 2 der Flur 3 der Gemarkung L -M einschließlich der darauf befindlichen Gebäude um mindestens 2.000,00 Euro überschreiten, ein Sachverständigengutachten einzuholen, abzulehnen.

dd) Schließlich kann sich der Kläger gegenüber einer Anschlusspflicht nicht auf eine schwierige Einkommens- und Vermögenssituation berufen; niemand kann verlangen, dass ihm das Leben in einem eigenen Wohnhaus dauerhaft auch dadurch ermöglicht wird, dass er von den für Grundstückseigentümer sonst geltenden Pflichten befreit wird (so Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. Dezember 2014 - OVG 9 N 114.13 - juris Rn. 11 m.w.N.).

ee) Vor dem Hintergrund der obigen Darlegungen besteht auch kein Anspruch auf eine zeitlich befristete Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang bzw. die Erteilung einer Befreiung unter dem Vorbehalt des Widerrufs.

II. Die Ablehnungsentscheidung bezüglich der Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der öffentlichen Trinkwasserversorgungsanlage erweist sich ebenfalls als rechtmäßig.

1. Rechtsgrundlage ist insoweit § 5 i.V.m. § 4 bzw. § 7 i.V.m. § 6 der Satzung des Trink- und Abwasserzweckverbandes L -G über die Wasserversorgung und den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgungsanlage vom 6. Dezember 2017 (im Folgenden: WVS). Formelle und/oder materielle Bedenken dieser Satzung sind ebenfalls nicht vorgetragen und auch sonst nicht erkennbar.

2. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der öffentlichen Trinkwasserversorgungsanlage.

a) Gemäß § 4 Satz 1 WVS ist jeder Anschlussberechtigte vorbehaltlich der Einschränkungen in dieser Satzung verpflichtet, sein Grundstück an die öffentliche Wasserversorgungsanlage anzuschließen, wenn auf dem Grundstück Gebäude für den dauernden oder vorübergehenden Aufenthalt von Menschen errichtet sind bzw. die Errichtung unmittelbar bevorsteht oder auf dem Grundstück aus anderen Gründen bereits jetzt oder in Kürze Wasser verbraucht wird. Der Anschluss ist nach § 4 Satz 2 WVS innerhalb von drei Monaten nach Schaffung der Anschlussmöglichkeit vorzunehmen. Diese besteht nach § 4 Satz 3 WVS, wenn die Grundstücke an eine öffentliche Straße (Weg, Platz) mit einer betriebsfertigen Versorgungsleitung grenzen oder einen rechtlich gesicherten Zugang, der auch das Leitungsrecht umfasst, zu einer solchen Straße (Weg, Platz) haben, in der bereits eine betriebsbereite Versorgungsleitung vorhanden ist. Auf Grundstücken, die an die öffentliche Wasserversorgungsanlage angeschlossen sind, ist der gesamte Bedarf an Trinkwasser gemäß § 6 Satz 1 WVS im Rahmen des Benutzungsrechtes (§ 3) ausschließlich aus dieser Anlage zu decken (Benutzungszwang).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. In der G Straße befindet sich eine betriebsfertige Trinkwasserversorgungsleitung. Zur weiteren Begründung wird auf die vorstehenden Ausführungen bezüglich § 4 SBS verwiesen, die auch die vorbenannten Anforderungen der §§ 4 Satz 1 bis 3 und 6 Satz 1 WVS stützen.

b) Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass er von dem in § 4 WVS normierten Anschlusszwang nach § 5 WVS bzw. von dem in § 6 WVS geregelten Benutzungszwang nach § 7 WVS zu befreien wäre.

Gemäß § 5 Abs. 1 WVS bzw. § 7 Abs. 1 WVS wird der Anschlussnehmer auf Antrag befreit, wenn der Anschluss bzw. die Benutzung ihm aus besonderen Gründen auch unter Berücksichtigung der Erfordernisse des Gemeinwohls, insbesondere dem öffentlichen Interesse an der Inanspruchnahme der öffentlichen Einrichtung, an der dauerhaften Versorgungssicherheit und an der öffentlichen Gesundheitspflege, nicht zugemutet werden kann.

Bedenken an diesen satzungsrechtlichen Regelungen bestehen keine. Befreiungsgründe sind nach den vorstehenden und auch die Verneinung eines Befreiungsanspruchs nach § 5 Abs. 1 WVS bzw. § 7 Abs. 1 WVS tragenden Ausführungen im Zusammenhang mit der Prüfung eines Befreiungsgrunds nach § 5 SBS nicht gegeben. Ein Anspruch auf Befreiung folgt auch nicht daraus, dass das Grundstück über eine im Jahre 2024 geprüfte Eigenwasserversorgungsanlage verfügt. Das Grundstück wird von dem Kläger dauerhaft bewohnt und unterliegt daher der Trinkwasserversorgungspflicht der Beklagten. Abgesehen davon kommt - auch wenn es darauf bei der Frage der Befreiung nicht ankommt - das Gesundheitsamt in seiner Stellungnahme vom 1. Juli 2024 zu dem Ergebnis, dass das Wasser keine Trinkwasserqualität hat und nur eingeschränkt verwendet werden darf.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO. Die Berufung war nicht nach § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO vorliegt.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht Potsdam, Friedrich-Ebert-Straße 32, 14469 Potsdam, zu stellen. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Hardenbergstraße 31, 10623 Berlin, einzureichen.

Vor dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten durch nach § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung zugelassene Bevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung.

B e s c h l u s s:

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) auf 34.916,39 € Euro festgesetzt und entspricht der Höhe der in dem klägerseits eingereichten Angebot der Firma Albert Schulz Tiefbau angesetzten Anschlusskosten.

Gegen die Streitwertfestsetzung kann Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Potsdam, Friedrich-Ebert-Straße 32, 14469 Potsdam, eingelegt werden, wenn die Beschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zugelassen worden ist oder wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes für den Fall, dass die Rechtsstreitigkeit vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden ist, 200 Euro und für den Fall, dass die Rechtsstreitigkeit nach dem 31. Dezember 2025 anhängig geworden ist, 300 Euro übersteigt. Der Vertretung durch einen Prozessbevollmächtigten bedarf es nicht.