VG München, Beschluss vom 18.09.2026 – M 11 S 26.4219

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtschutz gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Duldungsanordnung betreffend den Teilrückbau mehrerer Balkone.

Die Antragstellerin ist alleinige Mieterin der jeweils nördlichen Doppelhaushälfte – S* …straße 32a und 32c – zweier auf den FlNrn. … … … und … befindlichen Doppelhäuser (nachfolgend Doppelhaushälften).

Mit bestandskräftigem Bescheid vom 22. September 2025 erteilte das Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen (Landratsamt) den Eigentümern und Vermietern der Doppelhaushälften eine Tekturgenehmigung zu einer Nachlegalisierung unter Teilrückbau der bereits errichteten Balkone im EG und OG der jeweiligen Doppelhaushälften (Ziff. I) und verfügte zugleich einen entsprechenden Teilrückbau dieser Balkone innerhalb von 3 Monaten ab Bestandskraft (Ziff. II). Die gesetzte Frist wurde in der Folge auf Bitten der Eigentümer bis zum 31. März 2026 verlängert.

Mit Schreiben vom 10. März 2026 wandte sich die Antragstellerin an das Landratsamt, weil der Eigentümer am 6. März 2026 den Rückbau für den 9. März 2026 angekündigt habe. Die Antragstellerin wies auf die Einhaltung der 3-Monats-Frist des § 555cBGB hin und erklärte, dass sie dem Zutritt mangels ordnungsgemäßer Ankündigung widersprochen habe, zumal kein gerichtlicher Duldungstitel vorliege. Der durch den Eigentümer im persönlichen Gespräch avisierte Zeithorizont von ca. 2 – 3 Tagen sei utopisch. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 10. März 2026 und das beigefügte, an die Eigentümer adressierte Schreiben der Antragstellerin vom 9. März 2026 Bezug genommen.

Das Landratsamt hörte die Antragstellerin mit Schreiben vom 16. März 2026 zum Erlass einer kostenpflichtigen und zwangsgeldbewehrten Duldungsanordnung an. Der Bevollmächtigte der Antragstellerin nahm hierauf mit Schriftsatz vom 7. April 2026 Stellung.

Mit Bescheid vom 20. Mai 2026 verpflichtete das Landratsamt die Antragstellerin als Mieterin und Bewohnerin der Doppelhaushälften unter Anordnung des Sofortvollzugs, den mit Bescheid vom 22. September 2025 angeordneten (Teil-)Rückbau der Balkone zu dulden und drohte ihr hinsichtlich jedes der insgesamt vier Balkone im Erd- und Obergeschoss beider Doppelhaushälften ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 5.000,- EUR an. Weiter wurden der Antragstellerin die Kosten des Bescheids auferlegt. Zur Begründung der auf Art. 76 Satz 1BayBO gestützten Duldungsanordnung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Teilrückbau der Balkone geboten sei, um die erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten. Die Duldungsanordnung werde verfügt, um die Voraussetzungen für den Vollzug der bereits bestandskräftigen Rückbauverfügung zu schaffen. Das Zugestehen einer Frist zur Duldung der (Teil-)Rückbauanordnung der Balkone erscheine nicht angezeigt. Für einen Einigungsversuch, die Rück- und Umbaumaßnahmen auf einen anderen Termin zu legen bzw. diese in Absprache mit dem Vermieter evtl. in der Zeit einer Urlaubsreise vorzunehmen, habe sich keinerlei Bereitschaft der Antragstellerin ergeben. Unabhängig davon erfordere der Rück- und Umbau der Balkone keinerlei Räumung oder Auszug aus den Wohnräumen der Doppelhaushälften. Selbst wenn eine kurzzeitige Nutzungseinschränkung der Wohnräume erforderlich wäre, sei dies lediglich von kurzer Dauer, wie die Rück- und Umbauarbeiten an den Balkonen der von den Vermietern selbst bewohnten Doppelhaushälfte belegen würden. Diese seien nach Aussage des Vermieters innerhalb weniger Tage und größtenteils bis vollständig von außen, also ohne Betreten der Wohnräume erfolgt. Darüber hinaus habe der Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll vom 31. Mai 2025 vorgelegt, in dem ausdrücklich im Rahmen einer Mängelliste der Mietsache der „Balkonumbau“ erwähnt werde. Der Vermieter habe dem Landratsamt gegenüber versichert, dass die Antragstellerin und ihr Ehemann von Anfang an über den behördlich angeordneten Um- und Rückbau der Balkone informiert gewesen seien und diesen insoweit auch akzeptiert hätten. Zur Begründung der sofortigen Vollziehung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das öffentliche Interesse an dem unverzüglichen (Teil-)Rückbau das private Interesse der Mieterin am vorläufigen Fortbestand der widerrechtlich errichteten baulichen Anlagen bis zum rechtskräftigen Abschluss eines möglicherweise langjährigen Verwaltungsrechtsstreits deutlich überwiege. Besonders schwer wiege das rechtlich geschützte Interesse der betroffene Nachbarn an der Einhaltung der Abstandsflächen. Darüber hinaus bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse daran, Nachahmungseffekte zu verhindern. Der Eingriff in die Rechte der Mieterin sei zeitlich begrenzt, überschaubar und zumutbar. Der Bescheid wurde der Antragstellerseite am 28. Mai 2026 zugestellt.

Die Antragsellerin hat gegen diesen Bescheid am 2. Juni 2026 Klage erhoben (Az. M 11 K 26.4217) und zugleich beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den Bescheid vom 20. Mai 2026 wiederherzustellen.

Vorsorglich wurde weiter der Erlass eines „Schiebebeschlusses“ beantragt, sofern der Antragsgegner keine Stillhalteerklärung abgebe.

Eine Begründung der Anträge erfolgte zunächst nicht. Auf Anforderung des Gerichts führte die Antragstellerseite mit Schriftsatz vom 7. September 2026 zur Begründung im Wesentlichen aus: Die angefochtene Entscheidung sei ermessensfehlerhaft. Die Antragstellerin habe den Rückbau nicht als solchen vereiteln wollen, sondern habe dem Vermieter das Betreten der Wohnung zur Durchführung der Maßnahmen wegen fehlender Planung, ausreichender Ankündigung und fehlender Transparenz untersagt. Die Interessen der Antragstellerin an einer sicheren, planbaren und die Wohnnutzung möglichst wenig beeinträchtigenden Durchführung seien nicht auf ein bloßes Bestandsschutzinteresse an illegalen Balkonen reduzierbar. Die behördliche Duldungsverfügung dürfe nicht dazu dienen, die Folgen einer unzureichend vorbereiteten privaten Durchführung einseitig auf die Mieterin zu verlagern. Die Duldung sei in ihrer konkreten Ausgestaltung unbestimmt und unverhältnismäßig. Sie verpflichte die Antragstellerin pauschal, sämtliche zur Durchführung des Teilrückbaus „erforderlichen Maßnahmen“ zu dulden, insbesondere das Betreten, den Einsatz von Geräten und Einrichtungen sowie die Durchführung der Arbeiten. Ein konkreter Bauablauf, eine Vorankündigungsfrist, Arbeitszeiten, Sicherheits- und Schutzmaßnahmen, die voraussichtliche Dauer, Vorkehrungen zum Schutz der Wohnräume oder Maßnahmen zur Schadensvermeidung würden nicht festgelegt. Die Begründung des Sofortvollzugs sei unzureichend, auch bestehe kein überwiegendes Aussetzungsinteresse, da die widerstreitenden Interessen nicht einzelfallbezogen abgewogen worden seien. Bereits der erhebliche Zeitablauf seit Erlass der Rückbauanordnung relativiere die behauptete Dringlichkeit. Die Erwägungen des Bescheids blieben abstrakt, eine konkrete gegenwärtige Gefahr für Nachbarn oder eine durch die Balkone verursachte akute Gefahr werde nicht nachvollziehbar belegt. Es sei nicht ersichtlich, weshalb eine hinreichend vorbereitete, terminierte und durch Schutzvorkehrungen abgesicherte Durchführung nicht abgewartet werden könne. In der spezifischen Lage einer bewohnten Mietimmobilie verlange der Zeitablauf zusammen mit der fehlenden Durchführungsplanung eine tragfähige einzelfallbezogene Abwägung. Die Zwangsgeldandrohungen seien unverhältnismäßig, zumal die Behörde die wirtschaftlichen Verhältnisse der Antragstellerin nicht individuell ermittelt habe und ohne konkretisierten Bauablauf unklar bleibe, welcher konkrete Vorgang als Nichtbefolgung welcher einzelnen Duldungspflicht bewertet werden könne. Sei die Vollziehung der Hauptregelung auszusetzen, gelte dies auch für die Kostenfolgen.

Das Gericht regte mit Schreiben vom 8. September 2026 eine gütliche Einigung unter Gewährung einer Auslauffrist bis zu einem bestimmten Termin an, zu der sich der Antragsgegner mit Schreiben vom 9. September 2026 bereit erklärte und anbot, aus der Duldungsverfügung nicht vor dem 15. Oktober 2026 zu vollstrecken. Die Antragstellerseite lehnte den Vorschlag mit Schreiben vom 16. September 2026 ab. Sie wiederholte ihr bisheriges Vorbringen, wonach sich die Antragstellerin nicht gegen den Teilrückbau dem Grunde nach wende, sondern vielmehr eine rechtmäßige, ausreichend vorbereitete, planbare und schonende Durchführung der Baumaßnahmen begehre, welche ihre Besitzrechte und die Wohnnutzung angemessen berücksichtige. Ergänzend wurde im Wesentlichen vorgetragen, dass der gerichtliche Hinweis zum Fehlen des Schreibens vom 7. April 2026 in der übermittelten Behördenakte auf ein Anhörungs- und Ermessensdefizit schließen lasse und die angebotene Stillhaltezusage zeige, dass kein akuter Vollzugsdruck bestehe.

Der Antragsgegner hat sich bisher nicht weiter in der Sache geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

1. Der Antrag bleibt ohne Erfolg. Er ist zulässig, aber unbegründet.

Der Antrag der anwaltlich vertretenen Antragsstellerin ist gemäß § 88VwGO sinngemäß so zu verstehen, dass die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Duldungsanordnung (Ziff. I des Bescheids) sowie andererseits die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die nach Art. 21aVwZVG kraft Gesetzes sofort vollziehbare Androhung der Zwangsgelder (Ziff. III des Bescheids) gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1VwGO beantragt wird. Die Kostenentscheidung des Bescheids und eine – mit der Klage- und Antragsschrift nicht vorgelegte – Kostenrechnung wurden in der Antragsbegründung demgegenüber lediglich als Annex angesprochen. Zudem ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass insoweit ein vorheriger Antrag nach § 80 Abs. 6VwGO beim Landratsamt gestellt wurde.

Das Gericht trifft bei der Entscheidung über den Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1VwGO eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechenden Interessen oder die für die Anordnung der aufschiebenden Wirkung streitenden Interessen höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind insbesondere die Erfolgsaussichten der Hauptsache als Indiz heranzuziehen, wie sie sich aufgrund der summarischen Prüfung im Zeitpunkt der Entscheidung darstellen. Sind die Erfolgsaussichten hingegen offen, so kommt es darauf an, ob das Interesse eines Beteiligten es verlangt, dass die Betroffenen sich so behandeln lassen müssen, als ob der Verwaltungsakt bereits unanfechtbar sei.

Gemessen hieran überwiegt vorliegend das Vollzugsinteresse des Antragsgegners gegenüber dem Aussetzungsinteresse der Antragstellerin, da die Klage der Antragstellerin in der Hauptsache voraussichtlich keinen Erfolg haben wird.

1.1 Entgegen der Auffassung der Antragspartei ist zunächst die Anordnung des Sofortvollzugs formell rechtmäßig erfolgt. Insbesondere ist dem Begründungserfordernis des § 80 Abs. 3 Satz 1VwGO genügt (vgl. zu den Anforderungen BayVGH, B.v. 29.2.2024 – 15 CS 24.168 – juris Rn. 14 m.w.N.). Die auf den Seiten 9 bis 11 des Bescheids eigenständig angeführten Erwägungen sind nicht lediglich formelhaft, sondern auf den konkreten Einzelfall bezogen. Sie lassen erkennen, welche Überlegungen die Behörde zur Anordnung des Sofortvollzugs veranlasst haben. Es handelt sich zudem lediglich um eine formelle Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die Vollzugsanordnung, auf deren inhaltliche Richtigkeit und Tragfähigkeit es für die Frage, ob der Begründungspflicht Genüge getan wurde, nicht ankommt (Hoppe in Eyermann, 17. Aufl. 2026, VwGO, § 80 Rn. 54 f.). Das Gericht trifft im Rahmen der Entscheidung nach § 80 Abs. 5VwGO eine eigene Interessenabwägung, bei der es an die von der Behörde angestellten Erwägungen nicht gebunden ist.

1.2 Soweit die Antragstellerseite aufgrund der Unvollständigkeit der elektronisch übermittelten Behördenakte einen Anhörungsmangel vermutet, verhilft dies dem Antrag schon deshalb nicht zum Erfolg, weil ein solcher Mangel jedenfalls noch bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden kann (Art. 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2BayVwVfG), sodass nicht allein deshalb die aufschiebende Wirkung der Klage wiederhergestellt wird. Lediglich ergänzend wird daher angemerkt, dass die von der Antragstellerseite angesprochene Stellungnahme vom 7. April 2026 dem Gericht am 17. September 2026 nachgereicht wurde. Ausweislich der unbestrittenen Ausführungen des Bescheids hat sich das Landratsamt zudem um Vermittlung zwischen den Beteiligten bemüht, was darauf hindeutet, dass das Landratsamt die Einwände der Antragstellerin nicht nur zur Kenntnis genommen sondern sogar weiteren Aufwand im Interesse einer abgestimmten Terminfindung betrieben hat.

1.3 Die Duldungsanordnung nach Ziff. I des Bescheids verletzt die Antragstellerin aller Voraussicht nach nicht in ihren Rechten, sodass ihre Klage voraussichtlich keinen Erfolg haben wird (§ 113 Abs. 1 Satz 1VwGO).

Rechtsgrundlage der Duldungsanordnung ist Art. 76 Satz 2BayBO. Die Duldungsanordnung hat eine Doppelnatur. Sie ist ein Gestaltungsakt, der zivilrechtliche Ansprüche des Duldungspflichtigen, die einem Vollzug der Grundverfügung durch den Handlungspflichtigen entgegenstehen, ausschließt. Der Erlass der Duldungsanordnung steht dabei im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde, das entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben ist und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten hat.

Die Antragstellerin wendet sich vorliegend ausdrücklich nicht gegen die Grundverfügung vom 22. September 2025 als solche, sondern rügt vielmehr eine vermeintliche Ermessenfehlerhaftigkeit und Unbestimmtheit der gegen sie ergangenen Duldungsanordnung, weil sie meint, die behördliche Duldungsanordnung müsse auch eine Art „Durchführungskonzept“ festlegen. Diese Auffassung trifft indes nicht zu.

Sowohl die Duldungs- als auch die zugrundeliegende Beseitigungsanordnung entsprechen den Bestimmtheitsanforderungen nach Art. 37 Abs. 1BayVwVfG. Ein Verwaltungsakt ist danach inhaltlich bestimmt, wenn für den Adressaten die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach ausrichten kann; sein Regelungsgehalt ist in entsprechender Anwendung der §§ 133, 157BGB zu ermitteln. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheids, insbesondere seiner Begründung sowie den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft entnehmen lässt (vgl. BVerwG, U.v. 9.7.2020 – 3 C 20.18 – juris Rn. 12; BayVGH, B.v. 13.5.2024 – 2 ZB 23.709 – juris Rn. 5). Dies ist vorliegend offenkundig der Fall, zumal die Antragstellerseite selbst im Rahmen ihrer Antragsbegründungsschrift den Umfang der zu duldenden „erforderlichen Maßnahmen“ völlig zutreffend beschrieben hat. Weiterer konkreter Vorgaben zum Bauablauf mit Festsetzung von Vorankündigungsfristen, Arbeitszeiten, Sicherheits- und Schutzmaßnahmen bedurfte es demgegenüber nicht. Abgesehen davon, dass die personellen Kapazitäten der Bauämter bei weitem überschritten werden, wenn diese bei jeder Rückbaumaßnahme eine „Durchführungsplanung“ vornehmen müssten, bestehen ganz erhebliche rechtliche Zweifel daran, ob die Behörde die von der Antragstellerin geforderten Vorgaben überhaupt im Wege einer bauaufsichtlichen Anordnung hoheitlich regeln dürfte.

Denn die von der Antragstellerseite im Rahmen der Duldungsanordnung geforderten Durchführungsvorgaben setzen voraus, dass eine entsprechend weitreichende behördliche Regelungsbefugnis des öffentlichen Baurechts auch und gerade im Rahmen der korrespondierenden Rückbauanordnung gegenüber dem originär Verpflichteten bestünde. Ein nur gegenüber dem Duldungspflichtigen konkretisiertes Durchführungskonzept wäre von vornherein sinnlos, wenn sich der Beseitigungspflichtige nicht daran zu halten bräuchte. Die Art und Weise der Durchführung eines angeordneten Rückbaus liegt im öffentlichen Baurecht jedoch generell in der Verantwortung des Beseitigungspflichtigen. Dieser allein kann insoweit bestimmen, wie er die Baumaßnahmen organisiert und welche Handwerksfirmen er beauftragt – solange er dafür Sorge trägt, dass die ihm gesetzte Frist eingehalten wird. Eine eigene „Durchführungsverantwortung“ der Behörde besteht insoweit nur in den Fällen einer behördlichen Ersatzvornahme, in denen die Behörde selbst die angeordneten Maßnahmen koordiniert und durchführt bzw. eine Fachfirma mit der Durchführung beauftragt. Mit Blick auf die – auch unter Kosten- bzw. Wirtschaftlichkeitsaspekten – relevanten Handlungs- und Entscheidungsspielräume des Beseitigungspflichtigen dürften detaillierte Durchführungsvorgaben diesem gegenüber jedenfalls im Regelfall kaum verhältnismäßig sein. Aus Sicht des öffentlichen Baurechts zählt insoweit allein die Zielerreichung (fristgemäße Wiederherstellung des rechtmäßigen Bauzustands), nicht aber der Weg dorthin. Über die Anordnung des Rückbaus (samt korrespondierender Duldungsverfügung) als solcher hinausreichende Vorgaben bedürften daher einer öffentlichrechtlich begründbaren Rechtfertigung, die in einem Fall wie dem vorliegenden nicht ansatzweise ersichtlich ist. Es handelt sich um einen schlichten Teilrückbau verschiedener Balkone an üblichen Doppelhaushälften, der – wie im Bescheid unbestritten ausgeführt wird – insbesondere kein Auszug der Antragstellerin aus den von ihr genutzten Wohnungen erfordert. Die von der Antragstellerseite herangezogene Rechtsprechung zu Bestimmtheitsanforderungen in Zusammenhang mit der Duldung von Vorarbeiten zur Errichtung von Höchstspannungsleitungen nach § 44 Abs. 2 Satz 2EnWG (BVerwG, B.v. 26.2.2026 – 9 VR 3.26 – juris Rn. 14 ff.) ist mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht ansatzweise vergleichbar. Insgesamt sind der Kammer weder in ihrer bisherigen eigenen noch in der sonstigen baurechtlichen Rechtsprechung Fälle bekannt, in denen im Rahmen üblicher bauaufsichtlicher Rückbauanordnungen behördliche „Durchführungskonzepte“ gefordert worden wären, nur weil von den Maßnahmen obligatorisch Berechtigte betroffen waren. Dessen ungeachtet hat sich das Landratsamt ausweislich der unbestrittenen Ausführungen des Bescheids im vorliegenden Fall durchaus bemüht, eine Einigung in Absprache mit den Vermietern zu vermitteln, was jedoch an der fehlenden Einigungsbereitschaft der Antragstellerin scheiterte.

Der Erlass der Duldungsanordnung war vorliegend auch erforderlich. In Rechtsprechung und Literatur ist zwar anerkannt, dass es einer Duldungsanordnung nur bedarf, wenn Maßnahmen wegen des fehlenden Einverständnisses des Betroffenen nicht durchgesetzt werden können (vgl. BayVGH vom B.v. 12.3.2012 – 1 CS 12.282 – juris Rn. 13). Hieran könnten insoweit Zweifel bestehen, als die Antragstellerin – ungeachtet ihres Vortrags zu fehlenden „gerichtlichen Duldungstiteln“ – zumindest im Rahmen des vorliegenden Antragsverfahren ausdrücklich hat vortragen lassen, sich nicht gegen den Rückbau als solchen zu wenden und lediglich eine Art „Durchführungskonzept“ zu begehren. Das von der Antragstellerin sowohl im behördlichen wie noch im gerichtlichen Verfahren gezeigte Verhalten steht hierzu jedoch in Widerspruch. Wenn es der Antragstellerin, welcher der Rückbau unbestritten bereits seit ihrem Einzug in die Wohnungen bekannt ist, tatsächlich nur um die von ihr geforderte Planungssicherheit ginge, hätte sie es jederzeit in der Hand gehabt, ihrerseits die Abstimmung mit dem Vermieter oder auch einer von diesem beauftragten Fachfirma zu suchen und z.B. einen konkreten Termin zur Durchführung der Arbeiten zu vereinbaren. Der Eigentümer hatte der Antragstellerin gegenüber dabei nach ihrem eigenen Vortrag im Rahmen eines persönlichen Gesprächs Ausführungen zur Durchführung der Arbeiten gemacht, welche von der Antragstellerin schlicht als „utopisch“ zurückgewiesen wurden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Antragstellerin im Laufe des damaligen Gesprächs oder in der Folgezeit über ihre Forderungen an Vermieter- und Behördenseite hinaus in irgendeiner Weise in der Sache mitgewirkt und konkrete Vorschläge zum weiteren Vorgehen unterbreitet hätte. Insgesamt entsteht der Eindruck, dass es der Antragstellerin letztlich darum geht, den Rückbau der Balkone so lange wie möglich zu verzögern. Hierauf lassen schließlich auch die nicht ansatzweise näher belegten, grundsätzlich geäußerten Bedenken schließen, wonach die Arbeiten nicht „ordnungsgemäß“ durchgeführt würden.

Die Kammer teilt schließlich die Auffassung des Landratsamts, dass es vorliegend keiner Setzung einer Erfüllungsfrist bedurfte. Auf die Frist des § 555cBGB zur Ankündigung von „Modernisierungsmaßnahmen“ kommt es insoweit nicht an, zumal der angeordnete Rückbau als sog. „Mietmangel“ allenfalls eine Erhaltungsmaßnahme i.S.d. § 555aBGB darstellen könnte. Die Antragstellerin hat die Maßnahmen lediglich passiv zu dulden, ihr wurden mithin keine Handlungspflichten auferlegt. Ausweislich der unbestrittenen Ausführungen des Bescheids erfordert der Rück- und Umbau der Balkone keine Räumung oder gar einen Auszug aus den Wohnräumen und kann größtenteils sogar von Außen, also ohne Betreten der Wohnräume durchgeführt werden. Dass die Baumaßnahmen insoweit nennenswerte Vorkehrungen der Antragstellerin erfordern würden, ist vor diesem Hintergrund weder ersichtlich noch substantiiert vorgetragen. Auf die Frage, ob der Antragsstellerin, die nach eigenen Angaben beide Doppelhaushälften bewohnt, u.U. auch ein Ausweichen auf die jeweils nicht betroffene Wohnung zumutbar wäre, kommt es damit vorliegend nicht an.

1.4 Schließlich ist auch ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der streitgegenständlichen Duldungsanordnung zu bejahen.

Nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4VwGO ist für die Anordnung des Sofortvollzugs ein besonderes Vollzugsinteresse erforderlich. Die Vollziehung des Verwaltungsakts muss wegen öffentlicher oder überwiegender privater Interessen besonders dringlich sein und darf keinen Aufschub bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens dulden (vgl. BayVGH, B.v. 23.8.2012 – 15 CS 12.130 – juris Rn. 12). Erforderlich ist ein besonderes Vollzugsinteresse, das im Falle der Baubeseitigung grundsätzlich nicht mit dem Interesse am Erlass des Bescheids identisch ist und regelmäßig im Hinblick auf das Regel-Ausnahme-Verhältnis des § 80 Abs. 1 und 2VwGO nur ausnahmsweise vorliegen wird. Während bei Beseitigungsanordnungen demnach regelmäßig ein strenger Maßstab anzulegen ist (vgl. BayVGH, B.v. 28.3.2007 – 1 CS 06.3006 – juris Rn. 27), gilt dies für die vorliegende Konstellation einer bloßen Duldungsanordnung nicht.

Das von der Antragstellerseite geltend gemachte private Interesse beschränkt sich vorliegend allein auf das Einfordern eines behördlich vorgegebenen „Durchführungskonzepts“, während der Rückbau als solcher wie auch das Bestehen eines abstandsflächenwidrigen Bauzustands dem Grunde nach nicht in Frage gestellt wird. Anders als in Fällen der Beseitigung oder auch einer Nutzungsuntersagung von Wohnraum erfordert der Rückbau der Balkone weder einen Auszug noch eine Räumung der Wohnung der Antragstellerin, sondern kann größtenteils wohl sogar von Außen durchgeführt werden. Die Beeinträchtigung der Antragstellerin im Falle einer sofortigen Vollziehung der Duldungsanordnung beschränkt sich damit im Wesentlichen auf eine Nichteinhaltung der von ihr als vermeintlich notwendig angesehenen Formalitäten, ohne das konkrete Beeinträchtigungen hinaus näher substantiiert wurden. Das private Interesse der Antragstellerin an der vorläufigen Aufrechterhaltung des unstrittig baurechtswidrigen status quo ist damit wenn überhaupt nur in einem sehr geringen Umfang schutzwürdig, während das Landratsamt u.a. der Einhaltung der Abstandsflächen im Interesse der Nachbarn in nicht zu beanstandender Weise ein erhebliches Gewicht beigemessen hat. Auf eine von den Balkonen ausgehende „akute Gefahr“, wie die Antragstellerseite meint, kommt es demgegenüber nicht an. Ebensowenig rechtfertigt der zeitliche Ablauf eine andere Entscheidung, zumal das Landratsamt aufgrund des Verhaltens der Antragstellerin vor Erlass des gegenständlichen Bescheids offenbar noch Einigungsversuche unternommen hatte. Ein überwiegendes privates Interesse der Antragstellerseite an der vorübergehenden Aufrechterhaltung des abstandsflächenwidrigen Zustands bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache lässt sich daraus jedenfalls nicht herleiten. Schlicht nicht nachvollziehbar ist schließlich der Versuch der Antragstellerseite, ein fehlendes besonders Vollzugsinteresse daraus herzuleiten, dass der Antragsgegner – trotz seiner vorausgegangenen erfolglosen Vermittlungsversuche – eine überschaubare und von der Antragstellerseite ohnehin als zu kurz empfundene Auslauffrist angeboten hat.

2. Ebenso wird die Klage gegen die Androhung der Zwangsgelder in Ziff. III des Bescheids voraussichtlich ohne Erfolg bleiben.

Die gesetzlichen Voraussetzungen nach Art. 19 Abs. 1 Nr. 3, Art. 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und Art. 36 VwZVG liegen vor. Einer Fristsetzung nach Art. 36 Abs. 1 VwZVG bedarf es im Fall einer Unterlassungspflicht nicht (BayVGH, B.v. 15.6.2000 – 4 B 98.775 – juris Rn. 21; B.v. 24.4.2013 – 22 CS 13.590 – juris Rn. 14). Die Begründung der Zwangsgeldhöhe genügt der gesetzlichen Begründungspflicht des Art. 39 Abs. 1 BayVwVfG und zeigt insbesondere, dass sich der Antragsgegner seines Ermessens hinsichtlich der Zwangsgeldhöhe bewusst war und dieses Ermessen auch ausgeübt hat. Nach Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG beträgt das Zwangsgeld mindestens 15,- Euro und höchstens 50.000,- Euro. Nach Satz 2 dieser Norm soll das Zwangsgeld das wirtschaftliche Interesse, das der Pflichtige an der Vornahme oder am Unterbleiben der Handlung hat, erreichen, wobei nach Satz 4 der Vorschrift das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen nach pflichtgemäßem Ermessen zu schätzen ist. Hierbei steht der Behörde innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein Entscheidungsspielraum zu, bei dem die Umstände des Einzelfalls und die persönlichen Verhältnisse des Pflichtigen zu berücksichtigen sind. Eine besondere Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses ist regelmäßig nicht erforderlich (vgl. BayVGH, B.v. 16.9.2010 – 1 CS 10.1803 – juris Rn. 23). Daran gemessen bewegt sich das Zwangsgeld mit 5.000,- EUR pro Balkon noch im unteren Bereich des gesetzlichen Rahmens. Im Schriftsatz vom 7. April 2026 hat die Antragstellerseite zudem selbst auf eine „erhebliche Senkung des Wertes der Nutzung der Anwesen“ hingewiesen, sodass die Höhe der Zwangsgelder auch vor diesem Hintergrund voraussichtlich nicht von vornherein als übermäßig erscheint.

3. Soweit schließlich eine Zwischenregelung beantragt wird, welche über Monate hinweg nicht begründet wurde, besteht hierfür kein Bedürfnis; mit dem vorliegenden Beschluss wurde umfassend über den Eilantrag der Antragstellerin entschieden.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 GKG i.V.m. Nr. 1.5 und 1.7.2 des Streitwertkatalogs. Der Streitwert beträgt die Hälfte des im Hauptsacheverfahren voraussichtlich anzusetzenden Streitwerts, wobei die beantragte Zwischenregelung nicht streitwerterhöhend berücksichtigt wurde.