VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.04.2010 – 62/07

Die Beschwerdeführer wenden sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ihre Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer

Mietwohnung.

1. Die Beschwerdeführerin war zwischen 1987 und 2007 Mieterin einer Wohnung in Berlin Friedrichshain, nutzte die Wohnung

aber zum Zeitpunkt des Ausgangsverfahrens schon seit mehreren Jahren nur für berufliche Aufenthalte in Berlin. Der Beschwerdeführer

lebte seit 1996 in der Wohnung und war dem Mietverhältnis beigetreten. Die Miete von zuletzt 269,72 Euro war laut Mietvertrag

am dritten Werktag des laufenden Monats fällig. Zwischen dem Beschwerdeführer und dem Lebensgefährten einer der Gesellschafterinnen

der Klägerin des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Klägerin) kam es wiederholt zu erheblichen, teilweise auch tätlichen Auseinandersetzungen,

die zu einem Strafverfahren gegen diesen Lebensgefährten führten.

Die Klägerin begehrte mit der Klageschrift vom 15. November 2005 die Räumung und Herausgabe der Wohnung. In den Monaten Januar,

Februar und März 2006 gingen die Mietzahlungen jeweils erst zur Mitte des Monats ein. Mit Schreiben vom 29. März 2006 sprach

die Klägerin eine Abmahnung aus und forderte die Beschwerdeführer auf, "das monatlich geschuldete Entgelt jeweils pünktlich

bis zum dritten Werktag (Zahlungseingang) zu zahlen". Gleichzeitig kündigte sie an: "Sofern auch das Nutzungsentgelt für den

Monat April 2006 oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder unpünktlich gezahlt werden sollte, werden wir ein etwaig noch bestehendes

Mietverhältnis (…) fristlos kündigen." In den Monaten April bis Oktober 2006 erfolgte die Zahlung der Miete pünktlich zum

dritten Werktag.

Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage mit Urteil vom 2. August 2006 ab. Die Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht

beendet. Die Klägerin legte Berufung ein.

Im November 2006 ging die Miete nicht am dritten Werktag des Monates, Freitag, dem3. November 2006, auf dem Konto der Klägerin

ein, sondern am Montag, dem 6. November 2006. Daraufhin erklärte die Klägerin am 8. November 2006 erneut die fristlose, hilfsweise

die fristgemäße Kündigung. Als Grund führte sie an, dass die Beschwerdeführer wiederholt unpünktlich gezahlt und auch nach

Abmahnung ein weiteres Mal die Miete nicht fristgerecht überwiesen hätten.

Auf die Berufung änderte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 29. Januar 2007 das Urteil des Amtsgerichts Mitte und verurteilte

die Beschwerdeführer als Gesamtschuldner, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es stellte fest, dass das

Mietverhältnis jedenfalls aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8. November 2006 beendet sei. Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs reiche eine einmalige unpünktliche Zahlung der Miete nach einer Abmahnung für eine fristlose Kündigung

aus, wenn der Mieter zuvor die Miete mehrfach unpünktlich gezahlt habe. Das Verhalten der Beschwerdeführer um einen Werktag

verspäteter Zahlungseingang der Miete sei als schuldhaft zu werten. Dass die Beschwerdeführer vor der Abmahnung bereits

die Mieten dreimal unpünktlich gezahlt hätten, müsse nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in die Wertung einbezogen

werden. Dabei komme es nicht darauf an, in welchem zeitlichen Abstand diese mehrfache unpünktliche Zahlung zu der letzten

unpünktlichen Zahlung gestanden habe, der unmittelbar eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung vorangegangen sei. Denn das Schwergewicht

liege auf den früheren unpünktlichen Zahlungen. Zwischen der Abmahnung, der unpünktlichen Zahlung und dem Ausspruch der fristlosen

Kündigung liege ein enger zeitlicher Zusammenhang, der verdeutliche, dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses

unzumutbar erscheine. Bei der Frage der Unzumutbarkeit könne der Umstand, dass zwischen dem Lebensgefährten einer Gesellschafterin

der Klägerin und dem Beschwerdeführer ständige Auseinandersetzungen stattfänden, nicht außer Acht gelassen werden, wenngleich

dahingestellt bleiben könne, wer im Einzelfall die Verantwortung für das eine oder andere Vorkommnis habe.

2. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Grundrechte aus "Art. 23 Abs. 1, 10 Abs. 1 VvB sowie Art. 23 Abs. 1 in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip" durch das Landgericht. Im Hinblick auf Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin VvB übergehe das Urteil des Landgerichts bei der Auslegung von § 543 BGB Verpflichtungen,

die sich aus der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ergäben, wenn es annehme, das Überschreiten des Fälligkeitszeitpunktes

der Miete für November um einen einzigen Werktag stelle einen wichtigen Grund dar, der eine Kündigung nach § 543 BGB rechtfertige.

Damit sei die grundrechtlich geschützte Position des Mieters durch das Berufungsgericht überhaupt nicht gewürdigt worden.

Das Landgericht habe die bewusst eng gezogenen Voraussetzungen des Kündigungsrechts des Vermieters aus § 543 Abs. 2 Nr. 3

BGB durch den Rückgriff auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in unzulässiger Weise umgangen. Indem nach erfolgter Abmahnung

jede verspätete Mietzahlung noch so geringer Art in den Augen des Berufungsgerichts auch ohne weitere Abwägung dazu geeignet

sei, einen wichtigen Grund darzustellen, werde die Grundrechtsposition des Mieters bereits systematisch durch eine falsche

Anwendung des § 543 BGB beschnitten. Auch die Auslegung des Landgerichtes, das die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses

nach sieben Monaten regelmäßiger Mietzahlung an lediglich eine um einen einzigen Tag verspätete Zahlung knüpfe, missachte

die dem Art. 23 VvB innewohnende Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Das Berufungsgericht könne sich auch nicht darauf stützen,

dass die höchstrichterliche Rechtsprechung den verfassungsrechtlich gebotenen Ausgleich der widerstreitenden Interessen bereits

verbindlich gefunden hätte. Dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs schematisch für die weitreichenden Konsequenzen

des angegriffenen Urteils herangezogen und formelhaft übertragen werde, lege offen, dass das Landgericht sich mit der Tragweite

von Art. 23 Abs. 1 VvB nicht auseinandergesetzt habe. Bei der Übertragung des Ergebnisses der Entscheidung des Bundesgerichtshofs

auf den vorliegenden Fall habe das Landgericht die grundlegenden Unterschiede beider Fallkonstellationen verkannt. In dem

Fall des Bundesgerichtshofs habe der Mieter mehrere Male lediglich Teilzahlungen geleistet und die Miete auch nach Abmahnung

schuldhaft wiederholt erst zur Monatsmitte gezahlt. Sie hingegen hätten die Zahlungsweise nach erfolgter Abmahnung umgehend

korrigiert und die Miete in den folgenden sieben Monaten pünktlich gezahlt. Sie hätten gerade nicht nachhaltig unpünktlich

bezahlt, sondern nach etlichen Monaten des korrekten Eingangs lediglich einen einzigen Werktag zu spät. Im Gegensatz zu dem

vom Bundesgerichtshof beurteilten Sachverhalt sei ihr Verhalten geeignet gewesen, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche

Zahlungsweise wiederherzustellen. Zudem lasse das angegriffene Urteil die gebotene Grundrechtsbeachtung auch insoweit nicht

erkennen, als die Beschwerdeführerin seit 20 Jahren, der Beschwerdeführer seit elf Jahren Mieter der Wohnung seien. Angesichts

der weitreichenden Konsequenzen bei der Durchsetzung von Vermieterinteressen erweise sich das angegriffene Urteil auch als

unverhältnismäßig.

Das angegriffene Urteil leide ferner unter einem Erörterungsmangel und widerspreche dem Rechtsstaatsgebot in Verbindung mit

Art. 23 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1 VvB, weil es in den Urteilsgründen an einer Abwägung an grundrechtsrelevanter Stelle fehle.

Das angegriffene Urteil verweigere nicht nur die Verarbeitung der wesentlichen der Rechtsfindung dienenden Tatsachen, sondern

sogar die Offenlegung seiner Entscheidungsgesichtspunkte: Zwar werde in ihm erwähnt, dass auch die weiteren Umstände des Mietverhältnisses

in die Abwägung einbezogen werden müssten, gleichwohl komme es auch diesbezüglich nicht zu einer wertenden Auseinandersetzung.

Vielmehr bleibe der pauschale, gleichsam in der Luft hängende Bezug auf Auseinandersetzungen zwischen dem Beschwerdeführer

und dem Lebensgefährten einer Gesellschafterin der Klägerin ohne Bezug zum Gesetz, wie gerade die Verweigerung der Auseinandersetzung

mit der Verantwortung für diese Vorkommnisse zeige. Das angegriffene Urteil setze sich damit dem Einwand aus, sachfremde Erwägungen

anzustellen.

Gleichzeitig mit der Verfassungsbeschwerde haben die Beschwerdeführer einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung

gestellt, den der Verfassungsgerichtshof mit Beschluss vom 22. Mai 2007 abgelehnt hat.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. Das angegriffene Urteil des Landgerichts

verletzt die Beschwerdeführer nicht in ihrem Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums nach Art. 23 Abs. 1 der Verfassung

von Berlin VvB - und auf willkürfreie Entscheidung (Art. 10 Abs. 1 VvB).

1. Die Eigentumsgarantie des Art. 23 Abs. 1 VvB schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht

des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 23 Abs. 1 VvB (Beschluss vom 22. Januar 2008 VerfGH

70/06 NJW-RR 2008, 1179; alle hier und im Folgenden genannten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofs auch unter

www.gerichtsentscheidungen . berlin-brandenburg.de; für das Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <5 ff.>). Die Fachgerichte müssen bei der Auslegung der mietrechtlichen

Kündigungstatbestände die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen wahren und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger

Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz

beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Belange von Vermieter und Mieter sind angemessen zu

berücksichtigen, gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (VerfGH, a. a. O., für das Bundesrecht:

BVerfG, a. a. O., S. 9). Die Auslegung des einfachen Rechts bleibt auch hier Sache der zuständigen Fachgerichte und ist der

verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit zugänglich, als sie Fehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen

Anschauung der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere ihres Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung

für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 18, 85 <93>). Hiervon

ist nicht bereits dann auszugehen, wenn ein Verfassungsartikel, in dem das betreffende Grundrecht niedergelegt ist, nicht

genannt wird oder das grundrechtlich geschützte Interesse einer Seite nicht ausdrücklich erwähnt wird (vgl. Beschluss vom

18. Juli 2006 VerfGH 17/04 Rn. 46). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die anzuwendende Bestimmung (hier: der mietrechtliche

Kündigungstatbestand) die verfassungsrechtlich gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen selbst vorschreibt (vgl.

VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 79, 283 <290>; 79, 292 <303>). Auch liegt ein Verfassungsverstoß nicht bereits

dann vor, wenn der Verfassungsgerichtshof bei der Beurteilung widerstreitender Grundrechtspositionen die Akzente anders setzen

und daher anders entscheiden würde (Beschluss vom 22. Januar 2008 VerfGH 70/06 a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE

42, 143 <148>) oder die rechtliche Bewertung eines Sachverhaltes im Hinblick auf die grundrechtlich geschützten Positionen

nicht zwingend erscheint (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <11>). Nur in Fällen, in denen die Interessen

einer Seite vollständig vernachlässigt (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfG, a. a. O.), vernünftige, nachvollziehbare

und gewichtige Argumente übergangen werden (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht: BVerfGE 79, 283 <291>, NJW-RR 1999, 1097

<1098>) oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts beiseite geschoben wird (VerfGH, a. a. O.; für das Bundesrecht:

BVerfGE 61, 1 <10>), ist von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie durch das Fachgericht auszugehen.

Diese Grundsätze gelten auch für die verfassungsgerichtliche Überprüfung von Gerichtsurteilen, die eine Kündigung aus wichtigem

Grund wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) zum Gegenstand haben. Auch hier fordert

das Gesetz eine Abwägung der widerstreitenden Vermieter- und Mieterinteressen. Soweit eine solche Kündigung auf einer Pflichtverletzung

des Mieters beruht, muss das Zivilgericht namentlich prüfen, ob das den Anlass der Kündigung bietende Verhalten des Mieters

grundrechtlich geschützt ist und, wenn ja, ob dem höherrangige Rechte des Vermieters insbesondere sein Eigentumsgrundrecht

entgegenstehen (Beschluss vom 22. Januar 2008 VerfGH 70/06 a. a. O. S. 1180).

Gemessen daran hat das Landgericht bei der Anwendung der im Ausgangsverfahren streitentscheidenden Generalklausel des § 543

Abs. 1 BGB und insbesondere bei der Auslegung der Tatbestandsmerkmale "aus wichtigem Grund" (Satz 1) und "beiderseitige Interessen"

und "zugemutet werden kann" (Satz 2) den grundrechtlichen Wertmaßstäben Rechnung getragen. Das Urteil des Landgerichts lässt

keine Fehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und Umfang der Grundrechte der Parteien

des Ausgangsrechtsstreits beruhen.

Das Landgericht hat bei der Abwägung der widerstreitenden Belange dem Eigentumsrecht der Beschwerdeführer am Besitz der Mietwohnung

eigenständige Bedeutung beigemessen. Es ist zu Recht davon ausgegangen, dass auch das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer

den Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Art. 23 Abs. 1 VvB unterliegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die fristgerechte

Entrichtung der Geldmiete nach §§ 535 Abs. 1, 579 Abs. 2, 556 b Abs. 1 BGB als eine solche Inhalts- und Schrankenbestimmung

eine Hauptleistungspflicht des Mieters darstellt (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 535 Rn.

153). Im Hinblick auf Art. 23 Abs. 1 VvB sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung

des Mieters einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung sowie andererseits das Eigentum des Vermieters

an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen (zum Bundesrecht: BVerfG,

NJW-RR 2004, 440 <441>). Hierbei sind die weiteren Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Dazu gehört die bisherige

Dauer, aber auch der Verlauf des Mietverhältnisses sowie Art und Ausmaß der Störung (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar

zum BGB, a. a. O., § 543 Rn. 8).

Das Landgericht hat jedenfalls im Grundsatz nicht verkannt, dass bei Anwendung des § 543 Abs. 1 BGB die grundrechtlich geschützten

Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen sind. Es hat die erforderliche Abwägung innerhalb der Prüfung vorgenommen,

ob der Beschwerdeführer seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat. Das Abwägungsergebnis, das in der Annahme

einer erheblichen Pflichtverletzung liegt, die zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, mag einfachrechtlich

falsch sein, ist jedoch gemessen an dem eingangs dargelegten Prüfungsrahmen von Verfassungs wegen noch nicht zu beanstanden,

auch wenn das Landgericht die von ihm zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. Januar 2006 (NJW 2006, 1585) ohne

weitere Beachtung der Besonderheiten des dort entschiedenen Einzelfalls auf den Ausgangsrechtsstreit übertragen hat. Anders

als in der von den Beschwerdeführern angeführten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, NJW-RR 2004, 440) bezieht

sich nämlich die Pflichtverletzung des Beschwerdeführers auf eine vertragliche Hauptpflicht und sein Verhalten, das den Anlass

der Kündigung bietet, ist grundrechtlich gerade nicht geschützt. Demgemäß durfte das Landgericht aus verfassungsrechtlicher

Perspektive auch davon ausgehen, dass die Überschreitung des Fälligkeitszeitpunktes um einen einzigen Werktag nach sieben

Monaten regelmäßiger Mietzahlung keinen Bagatellfall darstellt.

2. Das Urteil des Landgerichts verstößt auch nicht gegen das Willkürverbot: Das Vorbringen der Beschwerdeführer geht insoweit

nicht über die im Rahmen von Art. 23 VvB erhobenen Rügen hinaus. Eine Verletzung des Willkürverbotes läge im Übrigen auch

nicht vor. Die Ausführungen des Landgerichts zum Verlauf des Mietverhältnisses sind an sich nicht sachfremd. Das Landgericht

bewegt sich noch im Rahmen von fachgerichtlicher Rechtsprechung und Literatur, wenn es davon ausgeht, dass der Umstand, dass

es zwischen dem Lebensgefährten einer der Gesellschafterinnen der Klägerin und dem Beschwerdeführer ständige Auseinandersetzungen

gibt, nicht gänzlich außer Acht gelassen werden kann. So wird die Ansicht vertreten, dass selbst eigene schuldhafte schwere

Pflichtverletzungen eine Kündigung nicht ausschließen, wenn beide Parteien durch ihr Verhalten das Vertrauensverhältnis so

zerrüttet haben, dass die Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist (BGH, NJW 1969, 1845, <1846>; Bieber a. a. O., § 543

Rn. 11).

Diese Entscheidung ist mit 7 zu 2 Stimmen ergangen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof abgeschlossen.