VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.07.2006 – 17/04

Die Beschwerdeführer wenden sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil

des Landgerichts Berlin.

Die Beschwerdeführer mieteten im Jahr 1984 eine 3-Zimmerwohnung in der W.straße in Berlin-Charlottenburg. Die im 4. Obergeschoss

des Vorderhauses befindliche Wohnung bildete ursprünglich mit weiteren zum Seitenflügel gelegenen Räumlichkeiten eine Einheit.

Zu einem nicht bekannten Zeitpunkt ist diese größere Wohnung geteilt worden, indem zwei Zimmertüren verschlossen bzw. mit

Rigipsplatten abgedeckt wurden. Die zweite abgetrennte Wohnung war bis 1999 ebenfalls vermietet und stand danach leer.

Die Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin des Hauses (im Folgenden: Klägerin) kündigte das Mietverhältnis

mit den Beschwerdeführern zunächst mit Schreiben vom 29. Februar 2000 unter Berufung darauf, die beiden Teile der Ursprungswohnung

wieder zusammenführen und wirtschaftlich nutzen zu wollen. Die Beschwerdeführer bestritten die Wirksamkeit der Kündigung.

Die daraufhin von der Klägerin beim Amtsgericht Charlottenburg erhobene Räumungsklage hatte keinen Erfolg; das Amtsgericht

wies sie durch Urteil vom 4. Oktober 2001 mit der Begründung ab, die an das Kündigungsschreiben gesetzlich gestellten Begründungserfordernisse

seien nicht erfüllt.

Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut mit Kündigungsschreiben vom 29. März 2001 gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. mit der Begründung, die beiden Wohnungen zu einer Wohneinheit zusammenlegen zu wollen. Aufgrund bauordnungsrechtlicher

Vorschriften könne der unvermietete Teil der Wohnung weder durch Vermietung noch durch einen Verkauf wirtschaftlich verwertet

werden. Die Beschwerdeführer widersprachen auch dieser Kündigung, so dass die Klägerin vor dem Amtsgericht Charlottenburg

erneut Räumungsklage erhob. Zur Begründung trug sie vor, die Teilung der ursprünglich einheitlichen Wohnung sei widerrechtlich

und zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen. So wiesen die zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten keinen zweiten

Rettungsweg auf, ferner gebe es keinen hinreichenden Schallschutz zwischen beiden Wohnungsteilen und genüge die Trennung auch

sonst nicht den Brandschutzvorschriften. Die zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten könnten daher nicht eigenständig

genutzt und vermietet werden.

Mit Urteil vom 27. März 2003 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Räumungsklage statt. Die Kündigung sei zu Recht auf § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. gestützt worden. Die Klägerin sei durch Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beschwerdeführern

an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks, nämlich der zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten gehindert und

erleide dadurch erhebliche Nachteile. Eine eigenständige Vermietung der zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten komme

nicht in Betracht. Es gebe keine Hinweise, dass diese Räumlichkeiten in früherer Zeit als eigenständige abgeschlossene Wohnung

genehmigt worden seien, zumal die Beweisaufnahme ergeben habe, dass jedenfalls ab 1929 diese Räumlichkeiten wegen Fehlens

eines zweiten Rettungsweges nicht mehr genehmigungsfähig gewesen seien. Dies habe die Zeugin J. (eine im Dienst des Bezirksamts

Charlottenburg-Wilmersdorf stehende Architektin) bei ihrer Vernehmung glaubhaft bekundet und durch Vorlage eines Kommentars

zur Bauordnung von 1929 nach dem Stand von 1952 belegt. Demzufolge müsste für eine Genehmigung seitens der Baubehörde die

Trennung der Räumlichkeiten bereits vor 1929 stattgefunden haben, wofür es keine Anhaltspunkte gebe; die Beweislast dafür

treffe die Beschwerdeführer.

Von der Klägerin könne nicht verlangt werden, die Räumlichkeiten unter Außerachtlassung baurechtlicher Vorschriften erneut

zu vermieten. Auf die Wahrscheinlichkeit eines Eingreifens der Behörde komme es dabei nicht an. Der Klägerin sei es ferner

nicht zumutbar, nachträglich einen zweiten Rettungsweg durch Schaffung einer Feueraußentreppe zu schaffen. Daraus ergebe sich,

dass eine wirtschaftliche Nutzung der zum Seitenflügel hin gelegenen Räumlichkeiten nur in Verbindung mit den von den Beschwerdeführern

gemieteten Räumen möglich sei. Die erheblichen wirtschaftlichen Nachteile für die Klägerin folgten daraus, dass nach Verbindung

der Räume eine größere Wohnung zu einem entsprechend höheren Mietzins vermietet werden könnte.

Zur Begründung ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Berufung trugen die Beschwerdeführer vor, das Amtsgericht habe sich mit

den tatbestandlichen Voraussetzungen einer Verwertungskündigung gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. nicht hinreichend auseinandergesetzt

und sei deshalb zu einem falschen Ergebnis gelangt. So habe die Klägerin nicht angegeben, welche anderweitige Verwertung der

Wohnung sie anstrebe, ob etwa eine Vermietung der zusammen gelegten Wohnung geplant sei oder ein Verkauf als Eigentumswohnung.

Das Amtsgericht habe ferner unbeachtet gelassen, dass nicht das Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern die Verwertung der

im Seitenflügel gelegenen Wohnung behindere, sondern der bauliche Zustand jener Wohnung, der etwa durch Installierung einer

Außentreppe zu ändern wäre. Hinsichtlich der Frage der wirtschaftlich angemessenen Verwertung habe das Amtsgericht nicht

beachtet, dass die Klägerin ein schon bei Ankauf des Gebäudes bestehendes wirtschaftliches Risiko auf die Beschwerdeführer

abzuwälzen versuche. Denn schon bei Erwerb des Grundstücks hätte die Klägerin wissen müssen, dass die wirtschaftliche Nutzung

der im Seitenflügel gelegenen Wohnung mit Risiken behaftet gewesen sei. Das Amtsgericht hätte berücksichtigen müssen, dass

ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses die geltende Rechts- und Sozialordnung einzubeziehen

habe. Danach habe jeder für die Folgen seines wirtschaftlichen Handelns selbst einzustehen. Hieraus folge, dass die Klägerin

durch die Nichtvermietbarkeit der im Seitenflügel gelegenen Wohnung keinen erheblichen Nachteil erleide, da dieser Nachteil

wenn auch verdeckt schon bei Erwerb des Gebäudes vorhanden gewesen sei und sich jetzt lediglich realisiere.

Im Übrigen werde von den Beschwerdeführern bestritten, dass die Nachbarwohnung keinen Bestandsschutz genieße und deshalb unvermietbar

sei; die Beweislast hierfür trage die Klägerin. Zu Unrecht sei das Amtsgericht davon ausgegangen, die Beschwerdeführer treffe

die Beweislast dafür, dass die Trennung der Wohnungen bereits vor 1929 erfolgt sei und deshalb Bestandsschutz bestehe. Der

Klägerin sei es zudem zumutbar, auch eine bauordnungswidrige Vermietung fortzusetzen, da eine systematische Beobachtung und

Kontrolle durch die Behörden ohnehin nicht stattfinde und eine etwaige Untersagungsverfügung deshalb als willkürlich aufgehoben

werden müsste. Zudem verstoße die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, da die Beschwerdeführer bereit seien,

was in der mündlichen Verhandlung auch erörtert worden sei, die Wohnung zu einem Mietzins für Wohnungen entsprechender Größe

zu mieten. Darauf sei die Klägerin jedoch nicht eingegangen; sie habe sich in diesem Zusammenhang gegen den Wunsch der Beschwerdeführer

gesperrt, für die Nachbarwohnung eine Untermieterlaubnis zu erhalten. Das Gericht hätte bei seiner Abwägung diese Bereitschaft

der Beschwerdeführer zur Anmietung der im Seitenflügel gelegenen Räume berücksichtigen müssen.

Durch Urteil vom 17. November 2003 wies das Landgericht Berlin die Berufung der Beschwerdeführer zurück und führte zur Begründung

seiner Entscheidung aus, das Mietverhältnis sei durch das Kündigungsschreiben vom 29. März 2001 gemäß § 564b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. wirksam beendet worden. Die Klägerin sei durch das Mietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung der

Teilfläche im Seitenflügel gehindert gewesen. Die angestrebte Zusammenlegung der Räumlichkeiten solle einen zwangsläufigen

Leerstand vermeiden, der mit finanziellen Einbußen verbunden sei, ohne dass sich die Klägerin bereits festlegen müsse, ob

sie den neu zu schaffenden Wohnraum in Gänze vermieten oder verkaufen wolle. Die Klägerin habe die Immobilie nach deren Erwerb

in Wohneigentum aufgeteilt, wobei das Bezirksamt Charlottenburg am 5. Dezember 1998 die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen

insoweit bescheinigt habe, als die Räume einschließlich der Teilfläche im Seitenflügel als eine Wohnung angesehen würden.

Die Abtrennung der Teilfläche stehe im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wie sich aus einer behördlichen

Stellungnahme ergebe. Die Beschwerdeführer könnten sich auch nicht auf einen etwaigen Bestandsschutz für den bauordnungswidrigen

Zustand berufen. Insoweit liege die Darlegungs- und Beweislast bei ihnen. Die Stellungnahme des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf

und die glaubhafte Aussage einer sachverständigen Zeugin des Bezirksamtes in der ersten Instanz sprächen dafür, dass eine

behördliche Genehmigung für die Aufteilung der Räumlichkeiten niemals erteilt worden sei und die Aufteilung der Räumlichkeiten

schon nach den Vorschriften der Bauordnung für Berlin, wie sie im Jahr 1929 gegolten habe, wegen des Fehlens der erforderlichen

Zahl von Rettungswegen nicht genehmigungsfähig gewesen sei.

Für die Klägerin komme weder ein Verkauf, durch den sich ein angemessener Erlös erzielen ließe, noch die erneute Vermietung

der Teilfläche im Seitenflügel in Betracht, denn sie müsste damit rechnen, dass ihr entweder die Wohnungsaufsichtsbehörde

oder die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzung der Teilfläche im Seitenflügel zu Wohnzwecken untersagten. Die angestrebte Zusammenlegung

der Räumlichkeiten solle daher einen zwangsläufigen Leerstand vermeiden, durch den die Klägerin auf Dauer erhebliche Nachteile

erleide. Die Ausschlussgründe des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB a. F. griffen nicht ein, weil es der Klägerin

darum gehe, zur Vermeidung des Leerstandes neuen Wohnraum zu schaffen, der in Gänze zu einem anderen Quadratmeterpreis vermietet

oder verkauft werden solle. Der Klägerin sei es auch nicht zuzumuten, den Missstand durch Errichtung einer zusätzlichen "Feuertreppe"

zu beseitigen; ferner könnten sich die Beschwerdeführer nicht darauf berufen, dass der Klägerin eine angemessene wirtschaftliche

Nutzung der Teilfläche im Seitenflügel dadurch möglich sei, dass ihnen die Räumlichkeiten vermietet würden. Ausweislich ihres

Vorbringens in der Berufungsbegründung hätten die Beschwerdeführer die Räumlichkeiten ohne Rücksicht auf die Höhe der ortsüblichen

Vergleichsmiete lediglich zu dem Quadratmeterpreis anmieten wollen, den sie für die streitgegenständliche Wohnung zahlten.

Zudem hätten sie den Wunsch geäußert, dass ihnen die Klägerin nach der Zusammenlegung eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung

erteile, ohne dass hierauf ein Anspruch bestehe. Schließlich verstoße die Kündigung auch nicht gegen den Grundsatz von Treu

und Glauben. Es sei nicht ersichtlich, dass der Klägerin bereits bei Erwerb der Immobilie die Bescheinigung des Bezirksamts

Charlottenburg vom 5. Dezember 1988 vorgelegen habe, der zufolge die streitgegenständlichen Räumlichkeiten und die angrenzende

Teilfläche im Seitenflügel als eine Wohnung im rechtlichen Sinne anzusehen seien. Auch bestünden keine Anhaltspunkte dafür,

dass der Klägerin beim Erwerb bewusst gewesen sei, dass eine behördliche Genehmigung für die Aufteilung der Räumlichkeiten

niemals erteilt worden sei, zumal die Teilfläche im Seitenflügel zum damaligen Zeitpunkt tatsächlich bewohnt gewesen sei.

Das Landgericht gewährte den Beschwerdeführern eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2004, innerhalb derer die Beschwerdeführer

aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen sind.

Mit ihrer am 5. Februar 2004 eingelegten Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Rechte aus

Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 5 Satz 2 sowie Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Urteil des Landgerichts.

1. Das Urteil des Landgerichts verstoße gegen Art. 10 Abs. 1 VvB. Es sei in einem Umfang fehlerhaft, der die Entscheidung

schlechthin unhaltbar und damit willkürlich mache. In Rechtsprechung und Kommentarliteratur herrsche Einigkeit, dass für eine

Verwertungskündigung nach § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. kumulativ vier Tatbestandsmerkmale vorliegen müssten: Der Vermieter

müsse die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, diese Verwertung müsse angemessen sein, der Bestand des Mietverhältnisses

müsse der Verwertung entgegenstehen und durch die Hinderung der Verwertung müssten erhebliche Nachteile für den Vermieter

eintreten. Diese Voraussetzungen seien weder vom Amtsgericht noch vom Landgericht überprüft worden:

a) So habe die Klägerin weder in der Kündigungserklärung noch im gerichtlichen Verfahren eine konkrete Verwertungsabsicht

dargelegt. Eine Bewertung der Verwendungsabsicht sei jedoch unmöglich, sofern die Art der Verwertung (Vermietung/Verkauf)

unbekannt bleibe.

b) Ebenso wenig sei im angegriffenen Urteil eine Überprüfung des Merkmals der Hinderung einer angemessenen Verwertung erfolgt.

Die Klägerin sei auch nach Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der gesetzlichen Regelungen gehindert, eine Teilfläche

zu veräußern. Zwischen dem Bestand des Mietverhältnisses und der Hinderung des Verkaufes gebe es also keine Kausalität. Soweit

eine Hinderung der angemessenen Verwertung darin liegen könnte, dass ein Verkauf der zusammengelegten Wohnung am Bestand

des Mietverhältnisses scheiterte, so sei von der Klägerin hierzu nichts vorgetragen worden; das Gericht habe hierzu keine

Feststellungen treffen können.

Das Landgericht unterstelle die Hinderung der Verwertbarkeit, weil die Wohnung im Seitenflügel wegen des rechtswidrigen Bauzustandes

nicht gesondert vermietet werden dürfe. Hierbei fehle jedoch eine Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung zu vergleichbaren

Konstellationen. So sei es ständige Rechtsprechung, dass weder ein bauordnungswidriger Zustand noch die Zweckentfremdung von

Wohnraum eine Minderung der Miete oder die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige, solange nicht die zuständige Ordnungsbehörde

einschreite.

Den Ausführungen im Urteil sei ferner nicht zu entnehmen, warum die Klägerin auch angesichts der Bereitschaft der Beschwerdeführer,

die Wohnung im Seitenflügel zusätzlich zu mieten und hierfür eine Miete für entsprechend große Wohnungen nach dem Mietspiegel

zu bezahlen, an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei. Es sei falsch, dass die Beschwerdeführer lediglich

den Quadratmeterpreis hätten zahlen wollen, den sie für ihre bisherige Wohnung gezahlt haben. Im Übrigen habe das Gericht

nicht dargelegt, dass diese Miete unterhalb der ortsüblichen Miete liege und deshalb eine angemessene wirtschaftliche Verwertung

nicht zu erzielen sei. Ebenso wenig sei zu erkennen, dass eine solche Verwertung durch den "Wunsch" der Beschwerdeführer zur

Erteilung einer Untermieterlaubnis behindert werde.

Dem Berufungsurteil lasse sich nicht entnehmen, welchen Mietzins die Klägerin für die zusammengelegte Wohnung erzielen könne

und welche wirtschaftlichen Einbußen sie ohne die Zusammenlegung erleide.

Zu Unrecht habe das Landgericht die Voraussetzungen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 BGB a. F. mit der Begründung als nicht

erfüllt angesehen, dass neuer Wohnraum geschaffen werden solle. Dies sei unrichtig, neuer Wohnraum werde nicht neu geschaffen,

sondern sei bereits vorhanden.

c) Die Kündigung verstoße auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ein Vermieter, der das Bauordnungsrecht nicht beachte,

könne mit diesem Rechtsverstoß keine Kündigung begründen. Die Klägerin sei durch den Erwerb des Hauses in diese für sie rechtlich

und wirtschaftlich ungünstige Position eingetreten. Die ihr entstehenden Nachteile wälze sie nun auf die Beschwerdeführer

ab.

2. Die Beschwerdeführer rügen ferner eine Verletzung ihres Anspruchs auf den gesetzlichen Richter nach Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

a) Zum einen hätte das Landgericht die Frage, ob die Nutzung der Wohnung im Seitenflügel schon nach früher geltendem Bauordnungsrecht

rechtswidrig gewesen sei oder ob der jetzige Zustand Bestandsschutz genieße, als Rechtsfrage selbst entscheiden müssen und

hätte nicht ohne eigene Prüfung der rechtlichen Einschätzung der vor dem Amtsgericht gehörten Zeugin folgen dürfen.

b) Das Landgericht vertrete die Auffassung, die Ausschlussgründe gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB a. F. seien

nicht einschlägig, weil zur Vermeidung von Leerstand neuer Wohnraum geschaffen werde. Insoweit hätte wegen grundsätzlicher

Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden müssen.

3. Zudem rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 23 Abs. 1 VvB. Auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung

sei durch das Eigentumsgrundrecht geschützt und müsse bei einer Verwertungskündigung und der Frage, ob der Vermieter erhebliche

Nachteile erleide, berücksichtigt werden, wobei das Bestandsinteresse des Mieters gegenüber dem Verwertungsinteresses des

Vermieters abzuwägen sei. Dies habe das Landgericht missachtet.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Es kann offen bleiben, ob wegen des (urteilsbedingten) Auszuges der Beschwerdeführer

aus der streitbefangenen Wohnung noch vor Einlegung der Verfassungsbeschwerde ein Rechtsschutzinteresse besteht.

1. Die Verfassungsbeschwerde ist hinsichtlich der Rüge, das Urteil des Landgerichts verletze die Beschwerdeführer in ihrem

Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB, unzulässig.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin

nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,

sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die

Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen

Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 VerfGH

9/92 LVerfGE 1, 7 (8 f.); st. Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage

in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung

die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl.

Beschluss vom 23. April 1996 VerfGH 69/95, 69 A/95 LVerfGE 4, 54 (61 f.) m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Landgericht habe die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung nach § 564b

Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. nicht hinreichend geprüft, nicht ausreichend dargetan.

a) Soweit die Beschwerdeführer vortragen, die Klägerin habe weder in der Kündigungserklärung noch im gerichtlichen Verfahren

eine konkrete Verwertungsabsicht hinsichtlich der Wohnräume dargelegt und schon deshalb sei dem Landgericht eine rechtliche

Bewertung gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. unmöglich gewesen, genügt dieser Vortrag nicht den Darlegungsvoraussetzungen

gemäß § 49 Abs. 1, § 50 VerfGHG für den behaupteten Grundrechtsverstoß. Das Landgericht ist erkennbar davon ausgegangen, dass

die Klägerin bei Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses an beiden Verwertungsmöglichkeiten gehindert sei und jeweils erhebliche

Nachteile erleiden würde, weil entweder eine (erneute) Vermietung der Teilfläche bauordnungsrechtlich nicht möglich sei oder

sich bei einem Verkauf der Wohnung kein angemessener Kaufpreis erzielen lasse. Warum eine solche Alternativbetrachtung im

Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. rechtlich nicht möglich sein soll, sich der Vermieter vielmehr zwingend auf

eine bestimmte Verwertungsart festlegen müsse und jede andere rechtliche Betrachtung offensichtlich fehlerhaft und objektiv

willkürlich wäre, wird von den Beschwerdeführern nicht näher begründet.

b) Soweit die Beschwerdeführer rügen, das Gericht sei fälschlich davon ausgegangen, dass zwischen dem Bestand des Mietverhältnisses

und der Hinderung eines Verkaufs Kausalität bestünde, vielmehr sei die Klägerin auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses

aufgrund gesetzlicher Regelungen gehindert, eine Teilfläche zu veräußern, geht diese Argumentation ins Leere, da das Landgericht

erkennbar von der (alternativen) Verwertungsabsicht ausgegangen ist, die zusammengelegte Wohnung als Einheit zu verkaufen.

Auch die Rüge der Beschwerdeführer, das Gericht habe keine Feststellungen dazu treffen können, dass ein Verkauf der zusammengelegten

Wohnung am Bestand des Mietverhältnisses "scheitere", geht an den Urteilsgründen vorbei, weil das Landgericht nicht von einem

"Scheitern" eines beabsichtigten Verkaufs ausgegangen ist, sondern davon, dass sich bei Fortführung des (auf eine Teilfläche

beschränkten Mietverhältnisses) kein angemessener Kaufpreis für den Verkauf der (Gesamt-)Wohnung erzielen lasse.

c) Nicht ausreichend dargelegt und begründet ist auch die Rüge, das Landgericht unterstelle (in willkürlicher Weise) die Hinderung

der Verwertbarkeit, weil die Räume im Seitenflügel wegen des rechtswidrigen Bauzustandes nicht gesondert vermietet werden

dürften. Insoweit fehle eine Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung dazu, dass weder ein bauordnungswidriger Zustand noch

die Zweckentfremdung von Wohnraum eine Minderung der Miete oder die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige, solange

nicht die zuständige Ordnungsbehörde einschreite. Die Beschwerdeführer verkennen hierbei, dass die von ihnen vermisste Auseinandersetzung

mit der genannten Rechtsprechung das Urteil nur dann objektiv willkürlich machte, wenn dieser Mangel auch zu einem unhaltbaren

und damit objektiv willkürlichen Auslegungsergebnis geführt hätte. Zudem betrifft die von den Beschwerdeführern genannte Rechtsprechung

die völlig andere Fragestellung, welche Rechte ein Mieter nach Abschluss eines an sich ordnungsrechtlich unzulässigen Mietvertrages hat. Es kann im Übrigen auch im Ergebnis nicht willkürlich sein, dass das Landgericht der Klägerin im Rahmen

des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. nicht die bewusste Übertretung eines bauordnungsrechtlichen Verbots als zumutbare

Handlungsalternative angedient hat.

d) Unzulässig ist ferner die Rüge, das Landgericht sei in dem Urteil fälschlich davon ausgegangen, dass die Beschwerdeführer

für die zusammengelegte Wohnung lediglich den Quadratmeterpreis hätten zahlen wollen, den sie für die bisherige Wohnung gezahlt

haben. Allein mit einer solchen, die Richtigkeit einer im Urteil genannten Tatsache bestreitenden Behauptung kann ein Willkürvorwurf

gegenüber dem Gericht nicht zulässig erhoben werden. Dazu reicht auch nicht die Erläuterung, es sei zwischen den Parteien

im Gütetermin vor dem Amtsgericht besprochen und daher "unstreitig" gewesen, dass die Beschwerdeführer eine Miete für entsprechend

große Wohnungen nach dem Mietspiegel hätten zahlen wollen. Die Beschwerdeführer hätten darlegen müssen, warum auch das Landgericht

dies hätte wissen und berücksichtigen müssen, zumal dieser Umstand im Protokoll des Gütetermins nicht erwähnt wird.

Auch die Rüge, das Gericht hätte aufzeigen müssen, dass die für die alte Wohnung gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen

Miete liege und deshalb eine wirtschaftliche Verwertung nicht zu erzielen sei, ist nicht ausreichend begründet, weil die Beschwerdeführer

ihrerseits in der Verfassungsbeschwerde hätten darlegen müssen, dass die bisher gezahlte Miete der ortsüblichen Miete entsprach,

weil nur so das Beruhen der angegriffenen Entscheidung auf der behaupteten Grundrechtsverletzung überprüft werden kann.

Im Übrigen verkennen die Beschwerdeführer, dass das Landgericht die Bereitschaft der Beschwerdeführer zur Anmietung der zusammengelegten

Wohnung unabhängig von der Frage der Miethöhe auch deshalb nicht als der Klägerin zumutbare Möglichkeit im Rahmen des

§ 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. angesehen hat, weil bereits ein Streit über die Frage der Untervermietung erkennbar war.

Hierauf gehen die Beschwerdeführer in der Verfassungsbeschwerde nicht substantiiert ein.

e) Soweit die Beschwerdeführer rügen, das Landgericht habe die Voraussetzungen der Ausschlussgründe des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB a. F. zu Unrecht mit der Begründung verneint, dass zur Vermeidung von Leerstand neuer Wohnraum geschaffen

werden solle, vielmehr sei der entsprechende Wohnraum schon "vorhanden", genügt auch dieser Vortrag nicht den Darlegungsvoraussetzungen.

Ersichtlich ist das Landgericht von der Überlegung ausgegangen, dass die Räumlichkeiten im Seitenflügel zwar "vorhanden" sind,

aber ohne Zusammenlegung mit der Wohnung der Beschwerdeführer nicht als Wohnraum genutzt werden können. "Neuer", d. h. nutzbarer

Wohnraum entstünde so die Argumentation des Landgerichts -erst mit der Zusammenlegung. Die Beschwerdeführer gehen auf diese

rechtliche Betrachtung nicht ein und tragen nichts vor, was einen Willkürvorwurf rechtfertigen könnte.

f) Die Verfassungsbeschwerde ist ferner unzulässig, soweit die Beschwerdeführer vortragen, die Kündigung verstoße gegen den

Grundsatz von Treu und Glauben, weil die Klägerin durch den Erwerb des Hauses in eine für sie rechtlich und wirtschaftlich

ungünstige Situation eingetreten sei und nun versuche, die Nachteile auf die Beschwerdeführer abzuwälzen. Abgesehen davon,

dass die Verfassungsbeschwerde insoweit eine Auseinandersetzung mit den Gründen des angefochtenen Urteils, das sich mit dieser

Frage befasst, vermissen lässt und es sich zudem um einfach-rechtliche Fragen handelt, die der Verfassungsgerichtshof nicht

im Sinne einer Superrevisionsinstanz ohne weiteres überprüfen kann, steht der Zulässigkeit der Rüge auch der Grundsatz der

Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde entgegen (§ 49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG), weil die Beschwerdeführer im Rahmen der Berufungsbegründung

die in der Verfassungsbeschwerde dargelegte rechtliche Auffassung, dass die Klägerin sich auch ohne eigenes Wissen oder

Verschulden bauordnungsrechtliche Verstöße ihrer Vorgängerin im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. zurechnen

lassen müsse, nicht vorgebracht und daher nicht alles dafür getan haben, schon dem Landgericht eine solche Prüfung nahe zu

legen, um eine etwaige Grundrechtsverletzung zu vermeiden.

2. Unzulässig ist die Verfassungsbeschwerde auch hinsichtlich der Rüge, das Urteil des Landgerichts verletze die Beschwerdeführer

in ihrem Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

a) Ein Verstoß gegen dieses Recht besteht entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht darin, dass das Landgericht

bei der Frage, ob die Aufteilung der Räumlichkeiten in zwei Wohnungen schon nach der Bauordnung für Berlin von 1929 nicht

genehmigungsfähig war, auf die Angaben der in erster Instanz vernommenen sachverständigen Zeugin vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf

Bezug genommen hat. Hierdurch ist schon der Anwendungsbereich des Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB, wonach niemand seinem gesetzlichen

Richter entzogen werden darf, nicht berührt, denn das hätte nur dann der Fall sein können, wenn das angegriffene Urteil nicht

von den geschäftsplanmäßig dafür vorgesehenen Richtern stammen würde. Dafür ist jedoch nichts vorgetragen oder ersichtlich.

b) Soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung ihres Anspruchs auf den gesetzlichen Richter aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB

mit der Begründung rügen, das Landgericht hätte wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts die Revision

zulassen müssen, fehlt es wiederum an ausreichender Darlegung und Begründung der Verfassungsbeschwerde.

So hätten die Beschwerdeführer hinsichtlich des Revisionszulassungsgrundes der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache die

betreffende Rechtsfrage präzise benennen und darlegen müssen, warum es sich ihrer Auffassung nach um eine entscheidungserhebliche,

klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage handelt, die sich in einer Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das Interesse

der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. die diesbezügliche Definition

in BGHZ 154, 288 (291), m. w. N.). Ähnliches gilt für den Revisionszulassungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alternative

1 ZPO (Fortbildung des Rechts). An der erforderlichen Darlegung willkürlich übergangener revisionstauglicher abstrakter Rechtsfragen

durch die Beschwerdeführer fehlt es.

3. Keinen Erfolg hat die Verfassungsbeschwerde auch, soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung ihres Eigentumsgrundrechts

als Mieter aus Art. 23 Abs. 1 VvB durch das Urteil des Landgerichts rügen.

Ob im Rahmen der gängigen Mietverträge das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung auch als Eigentum im verfassungsrechtlichen

Sinne anzusehen ist (für Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bejahend: BVerfGE 89, 1 (5 ff.) sowie NJW 1995, 1480 f.; NJW 1997, 2377;

NJW-RR 2004, 440), ist vom Verfassungsgerichtshof bisher offen gelassen worden (vgl. etwa Beschlüsse vom 17. März 1994 VerfGH

139/93 LVerfGE 2, 9 (12) und 16. Mai 2002 VerfGH 124/01 und 124 A/01 -, WuM 2003, 21). Die Frage braucht auch in diesem

Falle nicht entschieden zu werden.

Folgt man der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, sind bei der Auslegung und Anwendung

von § 564b Abs. 1 und 2 BGB

a. F. durch die Gerichte die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu wahren und ist die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger

Grundlagen zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz

beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen

Vorschriften sind danach neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein

Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen

Ausgleich zu bringen (BVerfG, NJW-RR 1999, 1097 (1098)). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt auch hier Sache

der zuständigen Fachgerichte und ist der verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder

grundsätzlich unrichtige Anwendung von Grundrechten in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich

zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erst erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler

erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom

Umfang ihres Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht

sind. Der Mieter kann danach beanspruchen, dass das Gericht seinen Einwänden in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und

Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht

wird.

Ein Verstoß hiergegen ist im vorliegenden Fall nicht dargetan. Allein aus dem von den Beschwerdeführern gerügten Umstand,

dass im angefochtenen Urteil nicht ausdrücklich das Bestandsinteresse der Beschwerdeführer am Erhalt der Wohnung als Abwägungsgesichtspunkt

genannt ist, folgt nicht, dass dieses außer Betracht geblieben wäre. Bereits die gesetzliche Regelung in § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F., die die Verwertungskündigung von Wohnraum nur unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere beim Vorliegen

"erheblicher Nachteile" für den Vermieter, überhaupt zulässt, ist das Ergebnis eines vom Gesetzgeber berücksichtigten Interessenausgleichs

zwischen Mieter und Vermieter. § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a. F. trifft in diesem Spannungsfeld eine Regelung, welche die

Mieterinteressen angemessen berücksichtigt und dem Vermieter zugleich die Wiedererlangung der unmittelbaren Verfügungsgewalt

unter zumutbaren Bedingungen ermöglicht (vgl. BVerfG, NJW 1989, 972 (973)). Da das Landgericht bei Fortführung des Mietverhältnisses

derartige "erhebliche Nachteile" für die Klägerin wegen des drohenden Leerstandes der Teilfläche und der daraus folgenden

wirtschaftlichen Einbußen als gegeben und damit die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB a.

F. als erfüllt angesehen hat, ist mangels entgegenstehender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass bei dieser Prüfung und Abwägung

das "normale", bei jeder Kündigung vorhandene Bestandsinteresse der Mieterseite, hier also der Beschwerdeführer, auch ohne

ausdrückliche Erwähnung beachtet worden ist. Weiterer substantiierter Vortrag der Beschwerdeführer zu Besonderheiten des Einzelfalls,

etwa möglichen Vermögenseinbußen durch Verlust einer vergleichsweise "billigen" Wohnung, besondere Mühen und Kosten eines

Umzuges o. ä., was vom Landgericht ausdrücklich in die konkrete Abwägung mit entsprechenden Vermögensnachteilen der Klägerin,

gegebenenfalls auch im Rahmen des § 556a BGB a. F., hätte eingestellt und in den Entscheidungsgründen ausdrücklich erwähnt

werden müssen, fehlt; der Verfassungsgerichtshof ist nicht gehalten, von sich aus die Akten auf derartigen fachgerichtlichen

Vortrag durchzusehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.