LG Köln, Urteil vom 27.01.2026 – 5 O 15/25

Die Klägerin betreibt seit 00 Jahren das Lokal „P.“. Dieses ist im Gebäudekomplex des Bürgerzentrums P. gelegen, der um einen Innenhof herum gebaut ist.

Die Beklagte ist Eigentümerin des Bürgerzentrums P.. Das L. war ursprünglich eine soziale Einrichtung der Beklagten. Im Jahr 1977 wurde ein Verein gegründet, der L. P. e.V. (L. e.V.), der mit der Beklagten 1985 einen Trägerschaftsvertrag schloss. Der L. e.V. ist zurzeit der Verpächter der Räumlichkeiten, in denen die Klägerin seit 00 Jahren ein Restaurant mit Namen Lokal P. betreibt.

§ 1 Abs. 3 des Vertrages zur Abänderung des Pachtvertrages vom 26.05.20210 und zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses über den 31.12.2020 hinaus lautet auszugsweise:

„Der Pächter kann den Hofraum nur in dem Zeitraum vom 1. März bis zum 31. Oktober eines Jahres in einem Bereich von 3 × 4 m (entspricht dem Platz für 5 Biertische) nutzen. Eine Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. In besonders gelagerten Fällen ist die Nutzung des oben genannten Hofraumes unter den Vertragsparteien abzustimmen. Diese besonderen Fälle sind zum Beispiel Veränderungen durch Umbau, Nutzungsänderung durch andere Gruppen, Flohmärkte. Der hierauf für zu zahlende Pachtzins reduziert sich entsprechend des Wegfalls der Hofraumnutzung.“

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten Schadensersatz wegen des Hofumbaus, den die Beklagte von Ende September 2023 bis Ende Dezember 2024 betrieb.

Der Hof sollte umfassend saniert und neu gestaltet werden. Die Bauarbeiten begannen im September 2023 und wurden Ende 2024 beendet.

Die Klägerin teilte gegenüber dem L. e.V. schon bevor die Bauarbeiten im August 2023 begannen, mit, dass der geplante komplette Abriss des alten Bodenbelages auf dem Hof - eine Asphaltschicht über alten Pflastersteinen sowie Steinplatten auf der Außenterrasse des Lokals - den Geschäftsbetrieb der Klägerin beeinträchtigen werde. Als Gründe nannte sie, dass die Veranstaltungsräume des L. e.V. nur über den Hof zugänglich seien und die Tätigkeit des Vereins, dessen Publikum die Klägerin laut Pachtvertrag bewirten solle, zum Erliegen kommen werde. Zudem erziele die Klägerin ihren Jahresgewinn hauptsächlich mit den Gästen auf der Außenterrasse in den warmen Jahreszeiten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen K 4 bis K 6 verwiesen. Der L. e.V. bestand jedoch letztlich darauf, dass der Geschäftsführer der Klägerin als Pächterin nicht in die direkten Verhandlungen mit Bauleitung und Stadtverwaltung mit einbezogen werden könne, wie aus dem Protokoll der „Lokalgruppe“ vom 30.08.2023 (Anlage K7) hervorgeht.

Die Geschäftsführung des L. e.V. verlangte den Nachweis der Umsatzeinbußen anhand der BWA des ersten Quartals. Die Vertragsparteien trafen sich am 16.05.2024 um über die Ausgleichszahlungen zu sprechen. Die Klägerin trug vor, dass die Verluste durch den Hofumbau allein für die Monate Januar - März 2024 sich laut einer vorläufigen BWA Jahresvergleich des Steuerberaters der Klägerin auf -27.689,01 € belaufen hätten. Daraufhin stimmte der L. e.V. einer Pachtreduzierung um 50 % zu. Die Zahlen des zweiten Quartals sollten abgewartet werden, um über weitere Ausgleichsforderungen zu verhandeln.

Die Klägerin informierte den L. e.V. am 28.08.2024 darüber, dass die Verluste infolge des Hofumbaus allein für die Monate Januar bis Juni 2024 134.799,99 € betrügen (Anlage K8). Der L. e.V. lehnte jedwede Einstandspflicht ab (Anlage K9).

Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe ein Schadensersatzanspruch aus § 823 BGB in Verbindung mit dem Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb zu. Sie bezieht sich unter anderem auf die Entscheidung des OLG Köln vom 13.10.2006, Az. 6 U 153/06). Es liege ein betriebsbezogener Eingriff vor, weil durch den Hofumbau das Lokal monatelang vom Haupteingang des Hofs von der T.-straße aus nicht mehr zu sehen gewesen sei. Vor allem hätten der Lärm und der Staub und der Anblick der Hof-Baustelle die Gäste der Klägerin monatelang davon abgehalten, auf der Außenterrasse Platz zu nehmen, und als die Außenterrasse schließlich ganz abgerissen und neu aufgebaut worden sei, hätte dies das Kerngeschäft mit beziehungsweise auf der Außenterrasse vollends unmöglich gemacht. Indem die Beklagte die Außenterrasse des Lokals der Klägerin abgerissen habe, habe sie damit unmittelbar in die betriebliche Tätigkeit der Klägerin eingegriffen. Die Außengastronomie der Klägerin sei infolgedessen vollkommen verhindert worden, aber auch die Bewirtung im Innenraum durch Lärm, Staub und eingeschränkten Zugang behindert worden. Der Beklagten sei bereits vor Beginn der Hofsanierung bewusst gewesen, dass die von ihr geplante Hofsanierung unweigerlich den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin schädige. Das Schadensereignis sei nicht außerhalb des Pachtobjekts eingetreten, sondern innerhalb der räumlichen Grenzen des Pachtobjekts.

Ferner führt die Klägerin ihr Recht zum Besitz an der Terrasse als „sonstiges Recht“ im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB an. Der Klägerin sei die Gebrauchsmöglichkeit entzogen worden.

Durch den Hof-Umbau sei das Lokal monatelang vom Haupteingang des Hofs von der T.-straße aus nicht mehr zu sehen gewesen. Die Einzäunung der Baustelle habe den Eindruck erzeugt, dass der Hof und die dahinter liegende Gastronomie geschlossen seien. Der Lärmpegel sei auch im Gastraum so störend gewesen, dass Gäste sich nicht im Lokal hätten aufhalten wollen. Reservierungen seien storniert worden. Es seien immer weniger Gäste zum Lokal gekommen. Familien mit Kindern hätten Reservierungen storniert, weil der Hof für die Kinder nicht zugänglich gewesen sei. Aufgrund der Bauarbeiten hätten kaum Veranstaltungen im Bürgerzentrum stattgefunden. Auch auf der Rückseite des Lokals, auf der C.-straße, seien über Monate hinweg Sperren errichtet worden, die Parkplätze seien gesperrt worden. Bis zum 23.12.2024 habe ein Baucontainer die Sicht zum Lokal versperrt. Der Müllbereich habe über die gesamte Zeit hinweg nicht zur Verfügung gestanden. Die Mülltonnen hätten vor den Fenstern des Lokals wenig einladend untergestellt werden müssen. Lieferungen hätten über eine kleine Tür und längere Wege erfolgen müssen.

Die Klägerin sei hoheitlich tätig geworden. Der L. e.V. erfülle weiterhin die öffentlichen, sozialen Aufgaben als so genannter Beliehener. Auch die Beklagte, vertreten durch den L. e.V. „erzeuge“ mit ihrer Tätigkeit zu einem großen Teil „erst die Nachfrage“ im Sinne der Entscheidung des OLG Köln vom 13.10.2006.

Der Eingriff in den Gewerbebetrieb der Klägerin sei rechtswidrig gewesen. Der Wunsch des L. e.V. nach einer „Neugestaltung“ des Innenhofs (s. Anlage K 1, S. 12) möge zwar verständlich gewesen sein, liefere aber keinen Rechtfertigungsgrund. Es habe absolut keine Notwendigkeit bestanden, auch die Terrasse abzureißen.

Nach neuesten Zahlen Januar bis September 2024 sei ein Ertragsausfall von 118.610,12 € gegeben. Im gleichen Zeitraum Januar bis September 2023 sei noch ein Gewinn in Höhe von 57.471,95 € erzielt worden. Bezogen auf die Jahre 2024 und 2025 belaufe sich der Verlust auf 105.000,00 €. Davon abzuziehen sei die Pachtreduzierung von 21.200,00 €.

Ursprünglich hat die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 154.882,07 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2024 zu zahlen.

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 2.538,10 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2024 zu zahlen.

Mit Versäumnisurteil vom 26.08.2025, der Klägerin zugestellt am 03.09.2025, ist die Klage abgewiesen worden

Die Klägerin beantragt nunmehr,

das Versäumnisurteil der Kammer aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen.

Die Klägerin meint, die Beklagte müsse die Kosten für die Säumnis der Klägerin tragen, weil das Gericht erst in der mündlichen Verhandlung und damit zu spät einen Hinweis erteilt habe. Die Beklagte habe die „unverschuldete Notlage“ der Klägerin ausgenutzt.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte behauptet, der Hofbelag sei vor der Sanierung uneben und mit Pfützen bildenden Schlaglöchern übersät gewesen. Es sei bei der Hofsanierung um die Beseitigung von teilweise gravierenden Schäden und die Sicherstellung der Verkehrssicherheit gegangen und keinesfalls - wie dies die Klägerin glauben machen wolle - nur um Schönheitsreparaturen.

Entscheidend sei, dass sich die Baumaßnahme nicht ausschließlich gegen den Betrieb der Klägerin gerichtet habe, sondern vielmehr auch alle übrigen Nutzer des Areals gleichermaßen betroffen gewesen seien. Es fehle an der Betriebsbezogenheit des Eingriffs. Zudem seien die streitgegenständlichen Arbeiten im Hofbereich bauordnungsrechtlich genehmigt gewesen und seien damit rechtmäßig und zulässig gewesen. Die Arbeiten hätten der Verbesserung des gesamten Hofumfeldes und damit mittelbar auch der Klägerin selbst gedient, die durch ein ansprechendes Außenambiente in der Zukunft nach Abschluss der Arbeiten in die Lage versetzt werde, weitere Kundschaft anzuziehen. Die Klägerin habe zudem jahrelang Zeit gehabt, sich auf die bekannte Situation einzustellen.

Für einen kurzen Zeitraum der Bauarbeiten sei die Außenterrasse nicht nutzbar gewesen. In der Zeit vom 13. bis 19. März sei die Terrasse abgerissen worden, so dass die Außengastronomie nicht nutzbar gewesen sei. Am 22.06.2024 sei die rechte Hälfte der Terrasse wieder gepflastert und bestuhlt gewesen, zehn Tage später ab dem 03.07.2024 sei die gesamte barrierefreie Terrasse wieder einsatzbereit gewesen.

Soweit die Klägerin behaupte, ihre Verluste durch den Hofumbau alleine hätten sich für die Monate Januar bis März 2024 auf -27.689,01 € belaufen, wird mit Nichtwissen bestritten, dass dies irgendetwas mit dem Hofumbau zu tun hat. Ebenso wird bestritten, dass sich wegen des Hofumbaus alleine für die Monate Januar bis Juni 2024 ein Verlust von -134.799,99 € ergeben habe. Die Beklagte bestreitet auch, dass es sich bei dem Betrieb der Klägerin um eine Gastwirtschaft mit Schwerpunkt Außengastronomie handelt.

Der Drei-Jahresvergleich, den die Klägerin als Anlage K 11 vorlegt, zeige, dass die Klägerin im Zeitraum Januar 2024 bis September 2024 durchaus in der Lage gewesen sei, Umsätze in Höhe von 384.140,39 € zu erwirtschaften, was bedeute, dass entgegen ihrer Behauptung das Lokal ohne weiteres zugänglich gewesen sei.

In Bezug auf die Einreichung der Anlage K 28 rügt die Beklagte Verspätung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Der Einspruch ist zulässig und führt gemäß § 242 ZPO dazu, dass der Prozess in die Lage zurückversetzt wird, in der er sich vor Eintritt der Versäumnis befand. Das klageabweisende Versäumnisurteil war jedoch aufrechtzuerhalten, da der Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz gegen die Beklagte zusteht.

Dabei kann dahinstehen, in welchem tatsächlichen Umfang der Geschäftsbetrieb der Klägerin aufgrund der streitgegenständlichen Bauarbeiten beeinträchtigt war. Es ist nämlich bereits nicht ersichtlich, dass die Ausführung der Bauarbeiten rechtswidrig erfolgte.

Die Beklagte wurde vorliegend als Eigentümerin eines Grundstücks tätig und hatte sich aufgrund der Bitte des L. e.V. dazu entschlossen, den Hof umfassend zu sanieren. Sie wurde also nicht hoheitlich, sondern rein fiskalisch tätig. Es fand keine Ausübung hoheitlicher Gewalt in einem Über-Unter-Ordnungsverhältnis statt.

Grundsätzlich ist ein Eigentümer in seiner Entscheidung, wie er mit seinem Eigentum verfahren möchte, frei. Schranken werden ihm durch das Gesetz und die Recht Dritter gesetzt (§ 903 BGB). Als ein solches Recht kommt hier der mit dem L. e.V. geschlossene Pachtvertrag und das daraus folgende Recht zum Besitz der Klägerin in Betracht. Dabei gilt es jedoch zu bedenken, dass der Pachtvertrag zum einen nicht mit der Beklagten geschlossen wurde und das Pachtrecht einem Eigentümer grundsätzlich nicht die Sanierung des Pachtobjekts untersagt. Vielmehr können gegebenenfalls Ausgleichsansprüche zwischen dem Verpächter und dem Pächter bestehen.

Es ist nicht im Ansatz ersichtlich, wieso diese Grundsätze nicht gelten sollten, nur weil es sich bei der Eigentümerin des Grundstücks um eine Kommune handelt. Wenn die Klägerin meint, der Zweck des Pachtvertrages sei vereitelt worden, weil das Pachtobjekt infolge der Bauarbeiten nicht im vertraglich vorgesehenen Umfang genutzt werden konnte, dann muss sich an den Verpächter, ihren Vertragspartner, halten.

Die vorliegende Konstellation unterscheidet sich auch grundlegend von derjenigen in der Entscheidung des OLG Köln, Az. 6 U 153/06. Abgesehen davon, dass die Kommune mit ihrem eigenen Schilderprägebetrieb zu den übrigen Schilderprägerbetrieben stand und ihrem eigenen Betrieb einen Vorteil verschafft hat, ging es in dem Fall auch nicht um eine Behinderung in Folge von Sanierungsmaßnahmen. Vielmehr handelte die Kommune im vom OLG Köln entschiedenen Fall auch noch „ohne triftigen Grund“ (vgl. Leitsatz NJW 2007, 1215). Die Sanierung erfolgte vorliegend auf Bitten des L. e.V. Ob tatsächlich eine Sanierungsbedürftigkeit bestand kann dahinstehen. Grundstücke müssen irgendwann saniert werden. Der Eigentümer muss nicht warten, bis ein Zustand eingetreten ist, der eine Sanierung zwingend erforderlich macht. Es ist im Interesse des Pächters, dass sich das Grundstück in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Sonst würde es irgendwann ohnehin zu einer Sanierung kommen.

Im Ergebnis kann die Klägerin jedenfalls von der Beklagten keinen Ersatz für die behaupteten Umsatzeinbußen verlangen. Ob ein Anspruch gegenüber dem L. e.V. besteht, muss hier nicht entschieden werden.

Die Nebenforderungen teilen das Schicksal der Hauptforderung.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO. Da keine abändernde Entscheidung erlassen wurde, muss das Gericht sich nicht mit der von der Klägerin vertretenen Auffassung auseinandersetzen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 bis 3 ZPO.

Der Streitwert wird auf 154.882,07 EUR festgesetzt.