FG Köln, Urteil vom 01.07.2026 – 4 K 2391/25

Die Beteiligten streiten über die Höhe des vom Beklagten ermittelten Grundbesitzwerts der wirtschaftlichen Einheit (w. E.) „Z-Straße ..., ... Y“, dessen Eigentümerin die Klägerin (die in der X-Straße ..., ... Y wohnhaft ist) am ....2022 im Wege der Erbschaft geworden ist.

Aufgrund einer Anfrage des Erbschaftsteuerfinanzamts ... Y vom 03.05.2024, der eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts vom 03.05.2024 beigefügt war, stellte der Beklagte mit Bescheid vom 18.07.2024 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den ....2022 für Zwecke der Erbschaftsteuer für die w.E. X-Straße ..., ... Y den Grundbesitzwert unter Anwendung des Sachwertverfahrens auf ... € (Bodenwert ...€; Gebäudesachwert ...€, Wertzahl 1,221) fest. In der Steuererklärung war für die mit einem Einfamilienhaus bebaute Immobilie in ... Y eine Grundstücksfläche von 613 qm, die eigengenutzte Wohnfläche mit 93 qm und das Baujahr mit 193... angegeben. Zur Immobilie gehöre zudem eine Garage. Der Verkehrswert der Immobilie betrage ... €. Der Erklärung war ein notarieller Kaufvertrag vom ....2024 beigefügt, wonach das Grundstück für ... € verkauft worden war.

Die Klägerin legte gegen den o.a. Feststellungsbescheid fristgerecht Einspruch ein und verlangte die Herabsetzung des Grundbesitzwerts auf Basis des angegebenen Verkaufspreises von ... €, hilfsweise die Herabsetzung des Grundbesitzwerts auf ... €. Zur Begründung des Hilfsantrags verwies sie auf ein Verkehrswertgutachten zum Wertermittlungsstichtag 04.07.2023 (Bl. 30 ff eAkte), wonach der Verkehrswert der Immobilie ... € betrage. In diesem Gutachten hatte der Sachverständige W den Bodenwert mit ... € (613 qm x ... €), den Gebäudesachwert mit ... €, einen Marktanpassungsabschlag von 2 % sowie pauschale Kosten für Baumängel und Bauschäden i.H.v. ... € berücksichtigt.

Mit Änderungsbescheid vom 20.02.2025 setzte der Beklagte den Grundbesitzwert auf den ....2022 für Zwecke der Erbschaftsteuer für die w.E. X-Straße ..., ... Y auf ... € herab.

Hiergegen legte die Klägerin erneut Einspruch ein und verwies zur Begründung wiederholend auf den im April 2024 erzielten Kaufpreis von ... €. Die Immobilie sei zeitnah zu einem niedrigeren Betrag veräußert worden. Zwischen dem Todestag und der Veräußerung hätten sich die Wertverhältnisse bzw. die tatsächlichen Verhältnisse nicht wesentlich verändert.

Mit Einspruchsentscheidung vom 12.11.2025 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück. Der Kaufvertrag sei nicht innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag geschlossen worden. Eine Berücksichtigung des Kaufpreises käme daher nur in Betracht, wenn sich nach einer ergänzenden sachverständigen Bestätigung die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag nicht geändert hätten. Vorliegend wichen die maßgeblichen Bodenrichtwerte auf den 01.01.2024 (Jahr des Verkaufs) sowohl von dem Bodenrichtwert 01.01.2022 (Jahr des Erbfalls) als auch vom Bodenrichtwert 01.01.2023 (Wertermittlungsstichtag des Gutachtens) ab, sodass von einer Änderung der maßgeblichen Verhältnisse auszugehen sei. Eine gegenteilige Bestätigung, dass die maßgebenden Verkehrswertkomponenten unverändert geblieben seien, fehle.

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin weiterhin eine Herabsetzung des Grundbesitzwerts auf die Höhe des im April 2024 erzielten Kaufpreises.

Mit Verfügung vom 11.05.2026 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass bei der Bezeichnung der wirtschaftlichen Einheit eine offenbare Unrichtigkeit unterlaufen sein dürfte. Obwohl die Beteiligten übereinstimmend davon ausgingen, dass eine Bewertung der Immobilie Z-Straße ... in ... Y zu erfolgen habe, sei in den Bescheiden die Wohnanschrift der Klägerin (X-Straße ..., Y) bei der Bezeichnung der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit angegeben worden. Es werde angeregt, einen entsprechenden Änderungsbescheid zu erlassen.

Mit nach § 129 AO geändertem Bescheid vom 26.05.2026 hat der Beklagte die Bezeichnung der wirtschaftlichen Einheit auf „Y, Z-Straße ...“ korrigiert.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der im Jahr 2024 gezahlte Kaufpreis als nachgewiesener niedrigerer Verkehrswert anzusetzen sei.

Die Klägerin stehe seit dem 13.12.2022 unter der Betreuung von Herrn Rechtsanwalt V; die vorherige Berufsbetreuerin, Frau U, sei mit der Klärung des Erbes überfordert gewesen, was einen Betreuerwechsel erforderlich gemacht habe. Nicht nur durch den Betreuerwechsel, sondern auch durch zunächst fehlendes Vermögen habe sich die Beauftragung bzw. die Erstattung des Verkehrswertgutachtens, das Voraussetzung für die Antragstellung beim Amtsgericht Y (Betreuungsgericht) zur Genehmigung einer Veräußerung des Grundstücks gewesen sei, verzögert. Laut Gutachten habe der Sachverständige zwar nach Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke recherchiert, jedoch keine hinreichende Anzahl von Kaufpreisen für weitgehend vergleichbare Grundstücke, die zeitnah zum Bewertungsstichtag gehandelt wurden, gefunden. Der Instandhaltungsstau und Baumängel seien vom Sachverständigen mit einer Wertminderung von überschlägig und pauschal ... € berücksichtigt worden. Diese seien nach den Ausführungen des Gutachters nicht zwingend deckungsgleich mit den Kosten eventueller Maßnahmen zur Beseitigung und verstünden sich AfA-bereinigt. (vgl. Anlage K 1, Seite 28). Auf Basis des in diesem Gutachten ermittelten Verkehrswerts in Höhe von ... € habe die mit dem Verkauf des Grundbesitzes am 25.07.2023 beauftragte Maklerin Frau W allerdings keine Interessenten gefunden. Ein Kaufangebot vom 17.10.2023 über ... € habe nicht angenommen werden können, weil die Mitteilung des Betreuungsgerichts, dass keine Bedenken gegen die Veräußerung der Immobilie zu diesem Kaufpreis bestünden, erst am 27.11.2023 erfolgt sei (Hinweis auf Anlage K 2) und der potentielle Erwerber zwischenzeitlich abgesagt habe (Anlage K 3). Einen Verkauf der Immobilie zu einem Preis ... € habe das Betreuungsgericht am 06.02.2024 abgelehnt (Hinweis auf Anlage K 4). Auf Anfrage des Betreuers vom 21.03.2024 (Anlage K 5), in der er u.a. auch auf die inzwischen angespannte Vermarktungssituation und die beschränkten Möglichkeiten der Sanierung des Hauses hingewiesen habe, habe ihm das Betreuungsgericht am 22.03.2024 mitgeteilt, einen Verkauf zu einem Preis von ... € zu akzeptieren (Anlage K 6). Nachdem der ursprüngliche Interessent von einem Kauf zu einem Preis von ... € am 03.04.2024 Abstand genommen habe, habe die Maklerin den Betreuer am 08.04.2024 über einen Interessenten zu demselben Kaufpreis, den späteren Erwerber der Immobilie (Anlage K 7), informiert. Das Amtsgericht Y habe der notariellen Kaufvertragsurkunde vom ....2024 (Anlage K 8) am 24.04.2024 seine betreuungsgerichtliche Genehmigung erteilt (Anlage K 9).

Dem Steuerpflichtigen sei ein Wahlrecht eingeräumt, den niedrigeren Wert durch ein entsprechendes Gutachten oder einen zustande gekommenen Kaufpreis nachzuweisen. Aus der Gesetzesbegründung zu § 198 Abs. 3 BewG gehe hervor, dass diese Vorschrift als Ergänzung der - in der Rechtsprechung und Verwaltung anerkannten - Nachweisführung eines niedrigeren gemeinen Werts durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis zu verstehen sei. Bei dieser typisierten Betrachtungsweise - bezogen auf die Zeitspanne von 12 Monaten - blieben aber regelmäßig auftretende Sonderfälle, wie Immobilienveräußerungen im Rahmen von Testamentsvollstreckungen und Betreuungen unberücksichtigt.

In den gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 07.12.2022 (BStBI. 2022 I S. 1671), anwendbar auf alle offenen Fälle nach dem 22.07.2021, habe sich die Finanzverwaltung in Randziffer 11 zur Konkurrenz zwischen Sachverständigengutachten und stichtagsnahem Kaufpreis in der Weise geäußert, dass dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbarten bzw. erzielten Kaufpreis grundsätzlich der Vorrang einzuräumen sei, weil dieser den sichersten Anhaltspunkt für den gemeinen Wert liefere. Vorliegend betrage die Zeitspanne zwischen dem Bewertungsstichtag (....2022) und dem Tag des Kaufvertragsabschlusses (....2024) lediglich gut neunzehn Monate. R B 198 Abs. 4 Sätze 2 und 3 ErbStR 2019 sehe vor, dass keine Bedenken bestünden, einen außerhalb der Jahresfrist im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis bei unveränderten Verhältnissen regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundbesitzwert festzustellen. Auch wenn diese Regelung durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz selbst nicht ausdrücklich aufgenommen worden sei, sollte dies der Anwendbarkeit der ErbStR 2019 nicht entgegenstehen, da es sich bei § 198 Abs. 3 BewG lediglich - wie zuvor ausgeführt - um eine gesetzlich klarstellende Ergänzung handele. Im Einklang hierzu stehe die Entscheidung des BFH vom 22.07.2004 II B 176/02, wonach der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwanzig Monate nach dem Erwerb erzielten Kaufpreis möglich sei. In dem zugrunde liegenden Fall habe der BFH die nachlassende Indizwirkung des außerhalb der Jahresfrist erzielten Kaufpreises durch ein Sachverständigengutachten als ausgeglichen angesehen, aus dem sich ergeben habe, dass wegen des lediglich leichten Rückgangs des Bodenpreises der erzielte Kaufpreis den Marktverhältnissen zum maßgeblichen Bewertungsstichtag entsprochen habe. Gleiches müsse auch im Streitfall gelten, wenn die nachlassende Indizwirkung eines neunzehn Monate nach dem Stichtag erzielten Kaufpreises durch ein Sachverständigengutachten zu Verkaufszwecken zum Wertermittlungsstichtag 04.07.2023 dadurch ausgeglichen werde, dass lediglich ein leichter Anstieg des Bodenrichtwerts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag von ... € in 2022 (Jahr des Erbfalls) auf ... € in 2023 (Jahr der Wertermittlung des Verkehrswertgutachtens) bzw. „... € in 2023“ (Anmerkung des Gerichts: es muss richtigerweise „... € in 2024 (Jahr des Kaufvertragsabschlusses)“ heißen) erfolgt sei, vgl. auch die vom Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen veröffentlichten historischen Werte auf www.boris.nrw.de. Dies stelle eine unwesentliche, nicht ins Gewicht fallende Abweichung von weniger als 3,6 % dar, so dass die für den Kaufpreis maßgebenden Verkehrswertkomponenten nahezu unverändert geblieben seien. Hierbei sei zudem zu berücksichtigen, dass der Sachverständige die Wertminderung für die Beseitigung des Instandhaltungsrückstaus / der Baumängel an der Immobilie nur überschlägig und pauschal in seinem Gutachten mit ... € einkalkuliert habe.

Im vorliegenden Streitfall betrage die Zeitspanne zwischen dem Bewertungsstichtag (....2022) und dem Tag des Kaufvertragsabschlusses (....2024) lediglich gut 19 Monate und erreiche damit nicht die im vorgenannten BFH-Beschluss gegebenen 20 Monate. Bei einer derart kurzen Überschreitung der Jahresfrist könne daher in Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Auffassung vertreten werden, dass die Indizwirkung des erzielten Kaufpreises ausreiche, um davon auszugehen, dass der erzielte Kaufpreis den Marktverhältnissen zum maßgeblichen Bewertungsstichtag entspreche. Hiergegen spreche auch nicht das vom Beklagten zitierte BFH-Urteil vom 02.07.2022, in dem es unter II. 2 c lediglich heiße:

„Grundstücksverkäufe, die eine wesentlich längere Zeit als ein Jahr entfernt liegen, bilden im Allgemeinen keine geeignete Grundlage zur unmittelbaren Ableitung des gemeinen Werts.“

Was die für einen Kaufpreis maßgebenden Verkehrswertkomponenten betreffe, wie z.B. Bodenrichtwerte und Mieten, komme es auf ihre Wesentlichkeit für den Kaufpreiserlös an. Es sei nicht erforderlich, dass sich diese in keiner Weise verändert hätten. So habe der BFH in seinem Beschluss vom 22.07.2004 einen „lediglich leichten Rückgang des Bodenpreises“ für unwesentlich und das FG Berlin-Brandenburg in seinem Urteil vom 24.03.2010 - 3 K 3258/06 B eingetretene Preisrückgänge bei unbebauten Grundstücken von weniger als 5 % für unwesentliche, nicht ins Gewicht fallende Abweichungen gehalten. Vorliegend sei sogar nur ein unterhalb dieser Grenzen liegender leichter „Anstieg“ (Anmerkung des Gerichts: es muss „Rückgang“) des Bodenrichtwertes zwischen Bewertungsstichtag und Verkauf der Immobilie von weniger als 3,6 % eingetreten. Darüber hinaus sei eine isolierte Betrachtung des Bodenrichtwerts nicht sachgerecht. Im gleichen Zeitraum habe sich bei unterbliebenen, laufenden Instandsetzungen der Wert der Aufbauten zumindest im Rahmen der gesetzlichen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b) EStG in Höhe von 2 % reduziert. Damit ergebe sich bei Addition der beiden vorgenannten „wertverändernden“ Faktoren lediglich eine unwesentliche und damit zu vernachlässigende Veränderung der Wertverhältnisse zwischen Bewertungsstichtag und dem Tag der Veräußerung von etwa 1,6 %.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den ....2022 in Gestalt des Änderungsbescheids vom 26.05.2026 dergestalt zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf ... € herabgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte verweist im Wesentlichen auf seine Einspruchsentscheidung und hält weiterhin an seiner Auffassung fest, dass die Klägerin durch den Verkauf keinen (noch) niedrigeren Verkehrswert nachgewiesen habe. § 198 Abs. 3 BewG formuliere eine strenge Jahresfrist, ergänzt durch den Erlass vom 07.12.2022 Tz. 8. Danach könne als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 3 BewG ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert geblieben seien. Maßgeblich für die jeweilige Jahresfrist sei das Datum des notariellen Kaufvertrages. Der Erlass sei auf Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 für alle offenen Fälle - also auch vorliegend für den Bewertungsstichtag ....2022 - anzuwenden. Da im Streitfall der zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vorgelegte Kaufvertrag vom ....2024 außerhalb der Jahresfrist zum Bewertungsstichtag ....2022 liege, könne der Kaufpreis nicht als nachgewiesener Wert berücksichtigt werden. Ungeachtet dessen bestätige die Klägerin selbst, dass sich die maßgebenden Verhältnisse durchaus verändert hätten und nicht (völlig) unverändert geblieben seien. Denn der zum Bewertungsstichtag maßgebende Bodenrichtwert habe sich von 2022 i.H.v. ... € über 2023 i.H.v. ... € bis 2024 i.H.v. ... € (bezogen auf eine Grundstücksgröße von 1.000 qm) verändert.

Die Klage ist unbegründet.

Der angefochtene Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den ....2022 für Zwecke der Erbschaftsteuer für die wirtschaftliche Einheit Z-Straße ..., ... Y in Gestalt des Änderungsbescheids vom 26.05.2026 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO). Die Klägerin hat insbesondere nicht nachgewiesen, dass der gemeine Wert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag niedriger als der vom Beklagten zuletzt festgestellte Grundbesitzwert in Höhe von ... € war. Der Beklagte hat insoweit zu Recht einen Ansatz des festgestellten Grundbesitzwerts auf Basis des von der Klägerin angeführten Verkaufs im April 2024 abgelehnt.

I. Der Grundbesitzwert wurde zunächst in nicht zu beanstandender Weise im Sachwertverfahren und nicht im Vergleichswertverfahren ermittelt. Zwar bestimmt § 182 Abs. 2 Nr. 3 des Bewertungsgesetzes (BewG), dass Einfamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten sind. Etwas anderes gilt nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG aber dann, wenn kein Vergleichswert vorliegt. Im Streitfall gehen die Beteiligten zutreffend davon aus, dass kein Vergleichswert ermittelt werden konnte. Im einschlägigen Grundstücksmarktbericht finden sich für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Vergleichswerte oder -faktoren. Auch der ö. b. u. v. Sachverständige ist in seinem Verkehrswertgutachten zu dem Ergebnis gekommen, dass für das konkret zu bewertende Grundstück keine geeigneten Vergleichswerte vorliegen. Bedenken gegen den im typisierten Verfahren ermittelten Grundbesitzwert wurden von den Beteiligten weder vorgebracht, noch sind solche ersichtlich.

II. Der im typisierten Verfahren ermittelte Wert wurde vom Beklagten im Rechtsbehelfsverfahren nach Maßgabe des Sachverständigengutachtens auf ... € herabgesetzt (Änderungsbescheid vom 20.02.2025).

III. Darüber hinaus hat die Klägerin im Streitfall nicht nachgewiesen, dass der Verkehrswert des geerbten Grundstücks im Zeitpunkt des Erbfalls unter dem vom Beklagten zuletzt angesetzten Steuerwert liegt.

1. Will der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert als den nach den entsprechend §§ 179, 182 bis 196 BewG im typisierten Verfahren festgestellt haben, hat er nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Stichtag nachzuweisen. Nach § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG gelten hierfür grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften.

a. Für den Verkehrswertnachweis gibt es keine unbeschränkte Möglichkeit in der Auswahl von Bewertungsmethoden (vgl. BFH-Urteil vom 11.05.2005 II R 21/02, BStBl II 2004, 179). Vielmehr steht es dem Steuerpflichtigen lediglich frei, entweder ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines hinreichend qualifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vorzulegen (§ 198 Abs. 2 BewG) oder auf einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (§ 198 Abs. 3 BewG) hinzuweisen. Voraussetzung für die Anerkennung eines solchen Kaufpreises ist nach dem insoweit (seit Juli 2021) neu gefassten Gesetzeswortlaut, dass der Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

b. § 198 Abs. 3 BewG, der durch Gesetz vom 16.07.2021 (GrStRefUG) eingefügt wurde, normiert erstmals die Möglichkeit eines Nachweises durch einen „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis“, wenn die maßgebenden Verhältnisse unverändert sind. Die Neuregelung gilt nach § 265 Abs. 12 BewG erstmals für Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 und ist somit auch im Streitfall anzuwenden.

c. Schon vor Einführung des Abs. 3 ergab sich aus der Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter zeitnaher Kaufpreis den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbringen kann.

aa. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat vor der Kodifizierung eine Ein-Jahres-Spanne als Regelfall für „zeitnahe“ Kaufpreise zugrunde gelegt: Ein Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt galt „regelmäßig“ als zeitnah. Dem liegt die typisierende Annahme bzw. Fiktion zugrunde, dass es innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag grundsätzlich keine relevanten Änderungen der Marktverhältnisse gibt (vgl. ebenso Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 10.05.2025 3 K 922,23, Rn. 39, juris). Verkäufe, die wesentlich länger als ein Jahr entfernt liegen, waren „im Allgemeinen“ keine geeignete Grundlage (ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH-Urteil vom 02.07.2004, II R 55/01, Bundessteuerblatt - BStBl - II 2004, 703, BFH-Beschluss vom 22.07.2004 II B 176/02, juris, BFH-Urteil vom 10.11.2004 II R 69/01, BStBl II 2005, 259 und BFH-Urteil vom 26.04.2006 II R 58/04, BStBl II 2006, 793). Der BFH hat zwar im Urteil II R 55/01 klargestellt, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts auch durch einen Kaufpreis geführt werden kann, der nicht innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde. Zusätzliche Voraussetzung war dann allerdings, dass die mit dem Zeitablauf nachlassende Indizwirkung des Kaufpreises durch zusätzliche Erkenntnisse - insbesondere ein Gutachten des Gutachterausschusses zur Entwicklung der Bodenwerte und unveränderte erzielte Jahresmieten - kompensiert wurde.

bb. In der Verwaltungspraxis wurde „zeitnah“ ebenfalls regelmäßig mit einer Jahresfrist definiert (z.B. R 177 Abs. 2 ErbStR 2003). R B 198 Abs. 4 ErbStR 2019 sah zudem ausdrücklich vor, dass auch Kaufpreise außerhalb des Jahreszeitraums als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen können, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind. Die Finanzverwaltung schloss sich damit faktisch der BFH-Linie an.

Die frühere Rechtslage lässt sich damit wie folgt zusammenfassen: Kaufpreise, die wesentlich mehr als ein Jahr entfernt lagen, waren „grundsätzlich ungeeignet“, konnten aber durch ein Gutachten und gleichgebliebene Marktverhältnisse (z.B. in Bezug auf Mieten/Bodenwerte) wieder als geeigneter Nachweis anerkannt werden.

d. § 198 Abs. 3 BewG stellt seinem Wortlaut nach auf Kaufpreise „innerhalb eines Jahres“ ab. In der Gesetzesbegründung zu § 198 Abs. 3 BewG (BT-Drucksache 19/28902) heißt es, dass die Vorschrift, die „in der Rechtsprechung und Verwaltung anerkannte“ Nachweisführung eines niedrigeren gemeinen Werts durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustandegekommenen Kaufpreis ergänzt. Der Zweck des Abs. 3 liegt danach vor allem in der Ergänzung der Öffnungsklausel um das - in Rechtsprechung und Verwaltung bereits anerkannte - Beweismittel „zeitnaher Kaufpreis“. Die Überführung der Richtlinienregelung in R B 198 Abs. 4 ErbStR 2019 in § 198 Abs. 3 BewG bezeichnet die Kommentarliteratur deshalb auch ausdrücklich als „gesetzliche Fundierung“ der bereits bestehenden Richtlinienpraxis (Schnitter in: Wilms/Jochum, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 142. Ergänzungslieferung, März 2026, § 198 BewG Rz. 29 „gesetzliche Rechtsgrundlage“; Eisele in: Kapp/Ebeling, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 97. Lieferung, 8/2023, § 12 ErbStG 262.2 „gesetzliche Fundierung“; Mannek in: von Oertzen/Loose/Stalleiken, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 3. Auflage, 8/2024, § 198 BewG Rz. 28 „gesetzliche Rechtsgrundlage“; Grootens in Lippross/Seibel, Basiskommentar Steuerrecht 154. Lieferung, 01/2026, § 198 BewG Rz. 31 „in Gesetzesrang gehoben“).

e. Die gleich lautenden Ländererlasse vom 07.12.2022 (BStBl. I 2022, 1671, Rz. 8) verstehen die Worte „innerhalb eines Jahres“ allerdings als echte Jahresfrist; maßgeblich sei der notarielle Kaufvertrag. Nur ein innerhalb dieses Zeitraums erzielter Kaufpreis wird im Erlasskontext ausdrücklich als rückwirkendes Ereignis i.S.d. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO anerkannt.

f. Die Kommentierung (vgl. Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG, 170. Lieferung, 5/2024, § 198 BewG, Rz. 45.2; Schnitter in Wilms/Jochum, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 142. Ergänzungslieferung, März 2026, § 198 BewG, Rz. 27, Halaczinsky in Rössler/Troll, Kommentar zum BewG § 198 BewG Rz. 30) führt aus, dass sich vor dem Hintergrund des ausdrücklichen Wortlauts von § 198 Abs. 3 BewG und der gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 07.12.2022 die Frage stelle, ob auch außerhalb der Zeitspanne von einem Jahr zustande gekommene Kaufpreise - entsprechend der bisherigen Auffassung von Rechtsprechung und Finanzverwaltung - als geeignete Nachweise für einen niedrigeren gemeinen Wert in Betracht kommen könnten und vertreten die Ansicht, dass dies zu bejahen sein dürfte. Der Wortlaut lasse Zweifel aufkommen, ob der Gesetzgeber mit der Verwendung der Worte „innerhalb eines Jahres“ den unbestimmten Artikel verwendet oder eine Begrenzung auf einen Jahreszeitraum eingeführt habt (vgl. Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG, 170. Lieferung, 5/2024, § 198 BewG, Rz. 45.2). Zum einen sei dem Gesetzgeber auch bewusst gewesen, dass die Finanzverwaltung bislang zwar von dem Grundsatz einer Jahresfrist ausgegangen sei, aber auch einen längeren Zeitraum zugrunde gelegt habe, wenn sich die maßgeblichen Stichtagsverhältnisse nicht wesentlich geändert hätten. Gleichwohl habe der Gesetzgeber diesen Gedanken nicht aufgegriffen, sondern ausschließlich darauf abgestellt, ob innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag ein Kaufpreis zustande gekommen sei. Auf der anderen Seite sei aber zu berücksichtigen, dass sich weder aus der Gesetzesbegründung noch aus den gleich lautenden Ländererlassen vom 07.12.2022 Hinweise darauf ergäben, dass insoweit an der bisherigen Auffassung von Rechtsprechung und Finanzverwaltung nicht mehr festgehalten werden sollte. Weitere Stimmen heben zudem hervor, dass die Verwaltung vor dem 23.07.2021 bereits auf Grundlage der Richtlinien auch Kaufpreise außerhalb der Jahresfrist anerkannt hat und ziehen den Schluss, dass diese Handhabung - wenn auch unterhalb der Gesetzesebene - voraussichtlich beibehalten werden sollte (Eisele in: Kapp/Ebeling, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 97. Lieferung, 8/2023, § 12 ErbStG, Rz. 262.2). Sei somit ein Kaufpreis außerhalb des in § 198 Abs. 3 BewG genannten Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen und seien die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag unverändert geblieben, könnten auch diese Kaufpreise als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. Dies gelte insbesondere dann, wenn eine Bestätigung eines Sachverständigen i.S.d. § 198 Abs. 2 BewG vorliege, dass die für den Kaufpreis maßgebenden Verkehrswertkomponenten unverändert geblieben seien (Schnitter in Wilms/Jochum, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 142. Ergänzungslieferung, März 2026, § 198 BewG, Rz. 27).

2. Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze, die der Senat für zutreffend erachtet, ist der durch den Kaufvertrag vom ....2024 erzielte Kaufpreis über ... € nicht geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag ....2022 nachzuweisen. Dabei bedarf die (oben u.a. dargestellte und auch zwischen den Beteiligten kontrovers erörterte) Frage, ob es sich nach der Neufassung um eine strenge Jahresfrist handelt, im Streitfall keiner Entscheidung. Denn hiervon unabhängig ist für die Anerkennung eines Kaufpreises als niedrigerer gemeiner Wert jedenfalls erforderlich, dass die „maßgeblichen Verhältnisse“ am Bewertungsstichtag „unverändert“ sind. Die Rechtsprechung (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 02.07.2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703 und BFH-Beschluss vom 22.07.2004 II B 176/02, juris) stellt darauf ab, dass keine Änderung der den Verkehrswert beeinflussenden Faktoren, insbesondere keine Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt seit dem Bewertungsstichtag stattgefunden hat. Nach der Literatur (Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG, 170. Lieferung, 5/2024, § 198 BewG Rz. 45) dürfte die Voraussetzung in der Praxis bei einem relativ statischen Immobilienmarkt erfüllt sein.

a. Im Streitfall kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass die maßgeblichen Marktverhältnisse zwischen dem Bewertungsstichtag ....2022 (Zeitpunkt des Erbfalls) und dem Zeitpunkt des Verkaufs (im April 2024) nicht unverändert geblieben sind. So hat sich der einschlägige Bodenrichtwert zwischen dem 01.01.2022 von ... € mit einem kontinuierlichen weiteren Anstieg zum Bewertungsstichtag (....2022) zum 01.01.2023 auf ... € erhöht, bevor er dann zum 01.01.2024 auf ... € signifikant und über den Verkaufszeitpunkt (April 2024) hinaus noch weiter bis auf ... € am 01.01.2025 gefallen ist. Auch die für den Stadtteil der Immobilie relevanten Immobilienpreise für Häuser in ... Y zeigen zwischen dem Bewertungsstichtag und dem Verkauf folgende dynamische Entwicklung des Immobilienmarktes:

Quartal | €/qm Wohnfläche |

II/2022 | 4.... |

III/2022 | 4.... | (Erbfall: ....2022)

IV/2022 | 4.... |

I/2023 | 4.... |

II/2023 | 4.... |

III/2023 | 3.... |

I/2024 | 3.... | (Verkaufsaktivitäten/Zustimmung Betreuungsgericht 22.03.2024/ Kaufvertrag ....2024

(Quelle:...)

Dies deckt sich auch mit der Einschätzung der im Streitfall eingeschalteten Maklerin, die in einer E-Mail vom 28.11.2023 (klägerische Anlage K 3, Bl. 98 eAkte) ausgeführt hat: „Die Lage wird leider nochmal schwieriger auf dem Immobilienmarkt, Zinsen, Baukosten (…) führen zu vermehrten Absagen“. Auch ein Schreiben des Betreuers (RA V) vom 21.03.2024 (klägerische Anlage K 5, Bl. 100 eAkte) weist auf die zu diesem Zeitpunkt „angespannte Vermarktungssituation“ hin.

b. Unabhängig davon, dass nach dem Wortlaut Voraussetzung ist, dass die „maßgeblichen Verhältnisse“ (völlig) „unverändert“ geblieben sind, kann jedenfalls bei einer Veränderung der Bodenrichtwerte von rd. 10 % (interpolierte Werte am Bewertungsstichtag ca. ... €, Verkaufszeitpunkt ca. ... €) bzw. der Immobilienpreise von gut 10 % (Werte am Bewertungsstichtag ca. ...€, Verkaufszeitpunkt ca. ... €) auch nicht mehr von einer nur unwesentlichen Veränderung ausgegangen werden. Soweit der Klägerbevollmächtigte eine „zu vernachlässigende“ Veränderung der Wertverhältnisse von nur etwa 1,6 % berechnet hat, beruht dies auf der falschen Annahme eines zum Verkaufszeitpunkt gestiegenen Bodenrichtwerts. Tatsächlich ist der Bodenrichtwert aber - wie aufgezeigt - gefallen. Bei der vom Klägerbevollmächtigten dazu noch „aufgrund der unterbliebenen, laufenden Instandsetzungen“ weiteren Reduzierung des Werts der Aufbauten um eine Abschreibung in Höhe von 2 % handelt es sich demnach auch nicht um eine in ihren Wirkungen gegenläufige Komponente, sondern diese führt zu einer weiteren Minderung des Immobilienwerts im Verkaufszeitpunkt. Hiervon abgesehen ist im vorliegenden Fall der Bodenwert als die entscheidende Bewertungskomponente anzusehen, während dem Gebäudesachwert (wegen der Alterswertminderung) eine geringe Bedeutung zukommt. Der Umstand, dass sich - neben den Immobilienpreisen - der Bodenrichtwert zwischen Bewertungsstichtag und Verkauf signifikant vermindert hat und der Grundbesitzwert im Wesentlichen bodenwertorientiert ist, spricht damit eher dafür, dass der Stichtags-Verkehrswert deutlich höher als der spätere Kaufpreis gewesen ist. Hinzukommt, dass im Streitfall nicht etwa - wie in vielen Jahren vor dem Bewertungsstichtag noch üblich - von einem stetigen Anstieg der Immobilienpreise auszugehen ist, sondern ein signifikanter Rückgang der Immobilienpreise festzustellen ist. Bei dieser Sachlage kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der spätere Kaufpreis den zum Bewertungsstichtag anzunehmenden gemeinen Wert darstellt.

c. Auf die weitere zwischen den Beteiligten erörterte Frage, ob der im Streitfall unstreitig außerhalb der gesetzlich kodifizierten Jahresfrist erfolgte Verkauf bei - hier nicht gegebenen - unveränderten Marktverhältnissen noch als in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag erfolgter Verkauf zu bewerten wäre, kommt es danach nicht mehr entscheidend an. Unerörtert bleibt damit auch, dass der nach neuer Rechtslage tendenziell restriktivere Wortlaut eine Verschärfung zur bisherigen BFH-Rechtsprechung und Verwaltungspraxis darstellen könnte, obwohl mit der Ergänzung des § 198 Abs. 3 BewG nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich nur die in der Rechtsprechung und Verwaltung bereits anerkannte Nachweisführung durch einen Kaufpreis kodifiziert werden sollte. Der Streitfall bietet auch keinen Anlass zur Erörterung der nicht entscheidungserheblichen Frage, ob in Sonderfällen die Jahresfrist ggf. geringfügig überschritten werden könnte.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.