AG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2024 – 292a C 2/23

Der Kläger ist seit März 2023 Miteigentümer an dem Objekt E.-straße. Die Beklagte ist die Gemeinschaft der Eigentümer dieses Objektes. Es handelt sich um eine Gemeinschaft nach dem WEG.

In der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 03.12.1979 vor dem Notar Y. zur UR-Nummer N01 (im Folgenden: „TE“) wurde unter § 2 die Teileigentumseinheiten 12 als „Büro im Erdgeschoß hinten links“ und 13 als „Ladenlokal im Erdgeschoß vorne links“ bezeichnet, wobei unter § 2 insgesamt zwischen „Lage der Wohnung“ und „Art und Lage des Teileigentums“ unterschieden wird. Insoweit wird auf § 2 TE (Bl. 10 f. GA) Bezug genommen. Unter § 17 TE findet sich ferner folgende Regelung:

„Dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums mit der N. 10 des Aufteilungsplanes wird die ausschließliche Nutzung der über seiner Wohnung im 2. Dachgeschoß befindliche Räumlichkeiten eingeräumt.

Dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums mit der N. 11 des Aufteilungsplanes wird die ausschließliche Nutzung der über seiner Wohnung im 2. Dachgeschoß befindliche Räumlichkeiten eingeräumt. […]“

Bezüglich der Dachgeschosseinheiten 10 und 11 handelt es sich bei den über diesen belegenen Räumen um Spitzböden, mithin nicht zu Wohnzwecken vorgesehene Räumlichkeiten. Bereits zum Zeitpunkt der Teilungserklärung waren die Spitzböden jedoch vollständig ausgebaut und wurden seither fortlaufend zu Wohnzwecken genutzt.

Mindestens seit dem Jahr 2003 wird die im Erdgeschoss befindliche Gewerbeeinheit 12 hinten links als Wohnraum genutzt. Dort wurden Umbauarbeiten durchgeführt.

Auf der Eigentümerversammlung vom 27.04.2005 regte der Kläger unter TOP 7 infolge der Nutzung der beiden Wohnungen im Spitzboden eine Klärung insgesamt an. Hierbei ging es u.a. um die Frage der baurechtlichen Genehmigung. In der Folgezeit wurde jedoch nichts weiter veranlasst.

Am 27.09.2005 wurde auf der Eigentümerversammlung unter TOP 6 Feststellung betreffend der Nutzung der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss hinten links (Einheit 12) zu Wohnzwecken getroffen.

Am 15.04.2013 beschlossen die Eigentümer unter TOP 9, die betroffenen Eigentümer schriftlich aufzufordern, die baurechtlich nicht genehmigten Spitzböden zu Wohnzwecken zu nutzen. Nachdem nichts weiter erfolgte wurde am 30.06.2014 unter TOP 7 erneut beschlossen, die Eigentümer aufzufordern, die Dachgeschosswohnungen, welche baurechtlich nicht genehmigt sind, nicht zu Wohnzwecken zu nutzen.

Unter dem 28.09.2015 wurde unter TOP 8 lediglich darüber informiert, dass das Bauamt bzgl. des Ausbau des Dachgeschosses mittlerweile eingeschaltet sei. Am 17.07.2017 wurde unter TOP 7 beschlossen, dass die Eigentümer über den Bauantrag im Bauamt zur Umwidmung und über die Vermietung informiert wurden.

Im Jahr 2020 teilte der Eigentümer J. der Gewerbeeinheit vorn links (Einheit 13) den Eigentümern mit, dass der Friseursalon den Mietvertrag gekündigt habe und er eine weitere gewerbliche Nutzung nicht vorhabe, sondern eine behindertengerechte Wohnung errichten werde. Hierfür waren umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich, die auch durchgeführt wurden. Auf der Versammlung vom 02.11.2020 stimmten die Eigentümer den baulichen Maßnahmen auf seine Kosten unter TOP 9 und 10 einstimmig zu unter der Auflage, dass Herr J. die neue Glasfront und die Glastüre selber gegen Schäden versichert, damit der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kosten entstehen.

Auf der Eigentümerversammlung am 06.12.2022 wurde u.a. folgender Beschluss gefasst:

„TOP 2 Baugenehmigungen Einheiten EG / Gewerbe und DG / Spitzboden

Nach ausführlicher Besprechung wird folgender Beschluss gefasst:

Die Eigentümer genehmigen den Eigentümern der Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss Nr. 12 und 13 und den Eigentümern der Wohnungen Nr. 10 und 11 der Teilungserklärung die Nutzung des jeweiligen Spitzbodens und der Gewerbeeinheiten zu Wohnzwecken, sofern für die jeweilige Einheit eine Baugenehmigung eingeholt und vorgelegt wird auf Kosten des jeweiligen Eigentümers. Der jeweilige zu der Wohnung gehörige Spitzboden darf - muss aber nicht - mit der jeweiligen Wohnung verbunden werden. Da die Wohnnutzung baurechtlich genehmigt sein muss aus Versicherungsgründen wird den jeweiligen Eigentümern eine Frist gesetzt zur Vorlage eines Nachweises über die Einreichung eines entsprechenden Bauantrags bis 31. März 2023.

Dafür stimmen die Eigentümer O., Z., J., B. und V.. Dagegen stimmen die Eigentümer X., M. und K.. Der Eigentümer A. enthält sich. Damit ist der Beschluss mehrheitlich zustande gekommen und wurde entsprechend verkündet.“

Der Kläger ist der Auffassung, dass seitens der Beklagten keine Beschlusskompetenz für den angefochtenen Beschluss besteht.

Der Kläger beantragt,

1. festzustellen, dass der zu TOP 2 (Baugenehmigungen Einheiten EG/Gewerbe und DG/Spitzboden) auf der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 06.12.2022 gefasste Beschluss nichtig ist;

2. hilfsweise den auf der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 06.12.2022 zu TOP 2 gefasste Beschluss (Baugenehmigungen Einheiten EG/Gewerbe und DG/Spitzboden) für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass kein Rechtsschutzbedürfnis vorliege, da die Umstände seit Jahren bekannt seien. Der Rückbau der erfolgten Umbaumaßnahmen könne wegen Verjährung ohnehin nicht mehr erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden. Ein entsprechender Anspruch sei zudem verwirkt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klage ist zulässig, insbesondere liegt das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis vor. Hieran fehlt es, wenn das verfolgte Begehren auf einem einfacheren Weg zu erlangen ist (vgl. BeckOK ZPO/Bacher, 53. Ed. 1.7.2024, ZPO § 253 Rn. 29, beck-online, m.w.N.).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist hier jedoch kein einfacherer Weg ersichtlich. Denn bei der gewählten Nichtigkeitsklage geht es nicht darum, die wohl tatsächliche Nutzung zu untersagen, sondern darum, zu überprüfen, ob der am 06.12.2022 zu TOP 2 gefasste Beschluss nichtig ist und damit den gesetzlichen Anforderungen ggf. nicht entspricht. Daher kommt es insoweit auch nicht auf den Zeitpunkt der Kenntnis der dem Beschluss zu Grunde liegenden Umstände an.

Die Klage ist begründet.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.12.2022 zu TOP 2 ist nämlich nichtig i.S.d. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG.

Ein Beschluss ist nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Ein Beschluss insbesondere nichtig, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt, also eine kraft Gesetz oder kraft Vereinbarung eröffnete Möglichkeit (= Legitimation), die Angelegenheit im Beschlusswege zu regeln. Die Nichtigkeitsfolge greift nur dort, wo die Kompetenz für den durch Beschluss geregelten Gegenstand insgesamt fehlt (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 291).

Dies ist hier der Fall. Denn sowohl aus dem unstreitigen Parteienvortrag, als auch aus der Teilungserklärung selbst ergibt sich, dass die Einheiten im Erdgeschoss gemäß § 2 TE als Teileigentumseinheiten bei Nr. 12 mit einer Zweckbestimmung als Büro und bei Nr. 13 als Ladenlokal festgelegt sind. Hinsichtlich der Wohneinheiten 10 und 11 ergibt sich aus § 17 TE, dass die Flächen im Spitzen lediglich zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet wurden. Die Spitzböden waren nicht zu Wohnzwecken vorgesehene Räumlichkeiten, auch wenn diese von Beginn an entsprechend umgebaut und benutzt wurden.

Diese Zweckbestimmungen stellen Vereinbarungen i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG dar. Schon mit der Bezeichnung als Wohn- oder Teileigentum nach § 1 Abs. 2, 3 WEG ist eine Gebrauchsvereinbarung getroffen (vgl. BeckOK BGB/Hügel, 71. Ed. 1.8.2024, WEG § 10 Rn. 25, beck-online, m.w.N.). Eine solche Gebrauchsvereinbarung, die als Zweckbestimmung im weiteren Sinn bezeichnet wird, kann nicht durch Beschluss geändert werden. Auch Zweckbestimmungen im engeren Sinn können grundsätzlich nur durch Vereinbarung getroffen oder verändert werden. Die Änderung durch Mehrheitsbeschluss bedarf der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Ein ohne Legitimation gefasster Beschluss ist nichtig (vgl. Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Auflage, Edition 2 2024, Gebrauchs-/Nutzungsbeschluss Rn. 16, 17, beck-online).

Der angegriffene mehrheitlich gefasste Beschluss zu TOP 2 stellt jedoch eine unter bestimmten Auflagen erfolgte Genehmigung der Gebrauchs- bzw. Nutzungsänderung dar, ohne dass eine vorherige Kompetenzzuweisung erfolgt wäre. Eine entsprechende Beschlusskompetenz ergibt sich auch nicht aus § 10 Abs. 2 WEG (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 10 Rn. 121, beck-online). Unerheblich ist hierbei, dass die Genehmigung von der Einholung einer Baugenehmigung abgängig gemacht wird. Denn sobald die Baugenehmigung vorliegt - unabhängig von der Frage, wie groß die Erfolgsaussichten eingeschätzt werden -, würde die Genehmigung ohne weitere erforderliche Maßnahmen gelten. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Beschluss um eine Nutzungsuntersagung handele. Von einer Untersagung ist in dem Beschluss keine Rede, vielmehr stellt dieser explizit auf die Genehmigung unter den darin genannten Voraussetzungen ab.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die begehrte Nutzung tatsächlich seit Jahren erfolgt und etwaige Unterlassungs- / Beseitigungsanspruch ggf. verjährt oder verwirkt wären. Denn selbst wenn man insoweit eine Duldung unterstellt, begründet dies keine entsprechende Beschlusskompetenz, zumal es den Eigentümern freisteht, ggf. eine Vereinbarung zu treffen.

Nichts Anderes ergibt sich aus den verschieden Beschlüssen seit dem Jahr 2005. Hieraus wird zwar deutlich, dass die Problemstellung seit längerem bekannt ist und die Eigentümer auch hätten hiergegen vorgehe können. Auch dies ist jedoch nicht geeignet, eine entsprechende Beschlusskompetenz zu begründen, zumal auch die Untersagungsbeschlüsse von 2013 und 2014 nie aufgehoben wurden, sondern lediglich nicht umgesetzt wurden. Sofern die Eigentümer am 02.11.2020 einstimmig die angestrebten baulichen Maßnahmen im Hinblick auf die Gewerbeeinheit vorn links (Einheit 13) zugestimmt haben, ist hierin noch keine Genehmigung einer Nutzungsänderung zu erkennen, sondern allenfalls die Ermöglichung vorbereitendender Maßnahmen.

Auch der in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Beschluss des OLG Düsseldorf vom 28.11.2003, zum Az. I-3 Wx 252/03, rechtfertigt keine anderweitige Entscheidung. Denn in dem zuvor genannten Beschluss geht es bereits nicht um die Fragestellung, ob ein Eigentümerbeschluss - wie hier - nichtig ist, sondern ob ein Unterlassungsanspruch geltend gemacht werden kann. Darüber hinaus sind die Fälle auch nicht vergleichbar, da die Spitzböden hier explizit nur zur ausschließlichen Nutzung (Sondernutzungsrecht) zugeordnet werden, während im Falle des OLG Düsseldorf ein Sondereigentum daran begründet wird. Ferner ist im hiesigen Fall bereits unstreitig, dass die Spitzböden nicht zu Wohnzwecken vorgesehen waren.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Düsseldorf statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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