FG Thüringen, Urteil vom 15.05.2025 – 4 K 514/24

Streitig ist, ob der Beklagte im angefochtenen Schenkungsteuerbescheid zu Recht das Vorliegen einer gemischten Schenkung zugrunde gelegt hat, insbesondere ob der Erwerb der Immobilie "...", durch die Klägerin teilweise unentgeltlich erfolgt ist und es daher zu einer steuerpflichtigen Schenkung der Verkäuferin A an die Klägerin gekommen ist.

Die Klägerin erwarb mit notarieller Urkunde vom 22.12.2011 (Bl. 10ff. der FA-Akte) die mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücke in B, C-Weg (Flur X, Flurst.-Nr. XX) von Frau A. Als Kaufpreis wurden 74.200 € vereinbart. Das Flurstück XX war zum Zeitpunkt der Übertragung mit einer Grundschuld für die D-Bank i.H. von 340.000 DM belastet.

Der Verkauf erfolgte, weil Frau A in finanziellen Schwierigkeiten war. Mit dem Kaufpreis wurde die noch bestehende Forderung zugunsten der D-Bank abgelöst.

Die Klägerin und Frau A schlossen gleichzeitig einen Mietvertrag (vgl. Bl. 16 ff. der FA-Akte) über das streitgegenständliche Objekt ab. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 450 €. Sämtliche Kosten für Instandsetzungen, Erweiterungen, Betriebskosten etc. hatte Frau A als Mieterin zu tragen. Das Mietverhältnis war zunächst auf 10 Jahre befristet und begann am 01.01.2012. Mit Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 01.02.2012 (Bl. 19 der FA-Akte) räumte die Klägerin Frau A ein Vorkaufsrecht für die streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Kaufpreis von 74.200 € ein.

Auf Nachfrage des Beklagten teilte Frau A mit (vgl. Bl. 20 ff. der FA-Akte), dass ein Wertgutachten über die Grundstücke zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht existiere. Einschlägige Internetseiten hätten einen Verkaufspreis von 216.000 € bis 256.000 € ausgewiesen. Die gesamten Kauf- und Baukosten einschließlich Eigenleistungen bezifferte Frau A mit 316.246 €.

Nach Aufforderung durch den Beklagten reichte die Klägerin am 19.01.2023 eine Schenkungsteuererklärung (Bl. 28 ff. der FA-Akte) ein, im Rahmen derer sie den Wert des Grundvermögens mit 141.870 € angab.

Mit Bescheid vom 06.06.2023 (Bl. 38 der FA-Akte) setzte der Beklagte Schenkungsteuer i.H. von 27.720 € fest. Den Wert des Grundvermögens berücksichtigte er hierbei auf Grundlage des Feststellungsbescheides des Finanzamts E vom 17.05.2023 in Höhe von 186.663 €.

Im Rahmen ihres Einspruchs trug die Klägerin zunächst vor, dass sie gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts E Einspruch eingelegt habe. Der angesetzte Grundbesitzwert sei nicht nachvollziehbar und weiche erheblich von der Erklärung ab. Des Weiteren sei der Befreiungsabschlag nach § 13c bzw. § 13 d Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) nicht berücksichtigt worden. Im Zeitpunkt der Schenkung habe eine Nutzung zu Wohnzwecken stattgefunden, da der Schenker selbst Nutzer und anschließend Mieter gewesen sei. Es genüge, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Steuerentstehung zu Wohnzwecken vermietet werde oder zur Vermietung bestimmt sei (vgl. Schreiben des damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin vom 09.06.2023 - Bl. 39 der FA-Akte - und vom 12.07.2023 - Bl. 52f. der FA-Akte -).

In einem weiteren Schriftsatz vom 26.03.2024 (vgl. Bl. 56f. der FA-Akte) machte der damalige Verfahrensbevollmächtigte der Klägerin schließlich geltend, dass im Streitfall gar kein Schenkungstatbestand erfüllt sei. Die Abgabe der Schenkungsteuererklärung werde daher widerrufen. Die Beteiligten der Rechtsgeschäfte seien voneinander unabhängige Personen, die weder verwandt noch verschwägert bzw. sonst wie privat bekannt seien. Der Kaufpreis sei fremdüblich. Hierfür spreche auch die Mietrendite von 7 % bzw. 8 %. Es habe seitens der Frau A keine Schenkungsabsicht bestanden. Der Geschäftsführer der Klägerin habe lediglich eine Notsituation der Frau A (Darlehenskündigung, drohende Vollstreckungsmaßnahmen) ausgenutzt, um die Immobilie etwas günstiger zu erwerben. Auf Grund der Vollentgeltlichkeit mangele es bereits am objektiven Zuwendungstatbestand. Doch selbst wenn dieser zu bejahen sei, scheitere eine Schenkung am subjektiven Element. Ein Wille zur Unentgeltlichkeit sei vorliegend nicht gegeben. Im Übrigen treffe die Finanzbehörde grundsätzlich die Feststellungslast für den subjektiven Zuwendungstatbestand. Nach der Rechtsprechung des BFH seien die Beteiligten nur dann in der Pflicht nachzuweisen, dass dem Zuwendenden das Missverhältnis nicht bekannt gewesen sei, wenn es nach den Umständen des Falles naheliege, anzunehmen, den Vertragsabschließenden sei dieses Missverhältnis bekannt gewesen (vgl. BFH-Urteil vom 10.09.1986 II R 81/84, BFHE 148, 69, BStBl II 1987, 80). Gerade dies sei aber vorliegend nicht der Fall gewesen. Im Streitfall seien fremde Dritte sowie eine Notsituation des Verkäufers und ein Kaufpreis, der bezogen auf den Ertragswert der Immobilie nicht überzogen sei, gegeben. Es gebe keinen einzigen Anhaltspunkt dafür, dass ein Missverhältnis vorliege bzw. den Vertragsparteien ein solches Missverhältnis bekannt und gewollt gewesen sein könnte.

Nach erfolglosem Einspruch verfolgt die Klägerin ihr Begehren mit der Klage weiter und macht geltend:

Die Klage richte sich insbesondere gegen die Annahme des Beklagten, dass der Erwerb der Immobilie "...", durch die Klägerin von Frau A teilweise unentgeltlich erfolgt sei und es daher zu einer steuerpflichtigen Schenkung der Verkäuferin A an die Klägerin gekommen sei. Die betreffende Immobilie sei unter fremden Dritten mit notariellem Kaufvertrag vom 22.12.2011 erworben worden, eine steuerpflichtige Schenkung habe nicht vorgelegen.

Die Klägerin habe mit notarieller Urkunde vom 22.12.2011 die mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücke von Frau A zu einem Kaufpreis von 74.200 € zum Alleineigentum unter Ausschluss jedweder Gewährleistung (§ 6 der Notarurkunde) erworben. Der Besitzübergang sei für den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung vereinbart worden (§ 4 der Notarurkunde). Die beurkundende Notarin sei angewiesen worden, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen vollständig erfüllt habe (vgl. notarieller Urkunde vom 22.12.2011, Bl. 10ff. der FA-Akte). Die Eigentumsumschreibung sei am 25.03.2013, mithin rund 1 1/4 Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags erfolgt (vgl. Grundbuchauszug vom 14.10.2024, Bl. 62 ff. der FA-Akte).

Aus der notariellen Urkunde vom 22.12.2011 ergebe sich kein Hinweis der beurkundenden Notarin F mit Amtssitz in G, dass eine Abschrift der Urkunde an das Schenkungsteuerfinanzamt gesendet worden sei. Zu dem Erwerb des Einfamilienhauses sei es sehr kurzfristig gekommen. Frau A sei arbeitslos gewesen und habe nach dem Ableben ihres Ehemannes den Schuldendienst für das für die Immobilie aufgenommene Darlehen aus ihren Einkünften nicht mehr leisten können. Das Darlehen der Frau A sei bereits fällig gestellt gewesen und unverzüglich nach dem Jahreswechsel habe die Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger von Frau A gedroht. Der Geschäftsführer der Klägerin, Herr H, habe von der Veräußerungsabsicht von Frau A durch einen Bekannten erfahren und habe Frau A angeboten, die Immobilie über eine GmbH gegen Tilgung der Restschuld zu erwerben und ihr die Immobilie anschließend mietweise zu überlassen.

Der Geschäftsführer H und Frau A hätten noch vor Abschluss des Notarvertrags vereinbart, dass Frau A für eine monatliche Miete von 450,00 € in der Immobilie verbleiben dürfe. Der Mietvertrag habe der finanzierenden Bank des Klägers (I-Bank eG) vorgelegt werden müssen, zum Nachweis, dass laufende Einkünfte zur Kredittilgung aus der Immobilie flössen. Hintergrund sei gewesen, dass sich die Klägerin zu diesem Zeitpunkt noch in Gründung befunden habe und zu diesem Zeitpunkt keine anderen Einkünfte habe nachweisen können. Zusätzlich habe H persönlich für das Darlehen bürgen müssen. Nur auf diese Weise habe so kurzfristig die Finanzierungszusage für die damals in Gründung befindlichen Klägerin erreicht werden können.

Parallel zur Beurkundung des notariellen Kaufvertrags am 22.12.2011 - und damit vor Übergang von Besitz und Eigentum an der Immobilie - hätten die Klägerin (als GmbH in Gründung) und die Verkäuferin Frau A einen Mietvertrag über die Immobilie geschlossen. Darin sei die Immobilie nebst Doppelgarage für eine monatliche Miete von 450,00 € von der Klägerin an die Verkäuferin vermietet worden. H und Frau A seien darüber hinaus noch vor Beurkundung des Kaufvertrags übereingekommen, dass Frau A zusätzlich ein Vorkaufsrecht für die Immobilie zu dem von der Klägerin gezahlten Kaufpreis erhalte. Diese weitere Vereinbarung sei am 01.02.2012 - und damit ebenfalls vor Übergang von Eigentum und Besitz an der Immobilie - unterzeichnet worden. Frau A lebe noch heute gegen monatliche Zahlung der zwischenzeitlich auf 500 € erhöhten Miete in der Immobilie.

Grund für die verzögerte Unterzeichnung sei gewesen, dass diese Vereinbarung dann der finanzierenden Bank der Klägerin hätte mitvorgelegt und von dieser geprüft werden müssen, wodurch es absehbar zu einer deutlichen Verzögerung der Finanzierung gekommen wäre. Dies sei angesichts der drohenden Zwangsvollstreckung nicht im Interesse von Frau A gewesen. Daher sei die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht erst unterzeichnet worden, nachdem die Finanzierung des Erwerbs abgeschlossen und der Gläubiger von Frau A befriedigt worden sei.

Gemäß der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe Frau A absprachegemäß ein Vorkaufsrecht zu dem durch die Klägerin gezahlten Kaufpreis für den Fall erhalten, dass der Eigentümer das Objekt an einen Dritten weiterveräußert. Frau A habe auf diese Weise sicherstellen können, dass kein Dritter Eigentümer werde und sie in der Folge aufgrund Eigenbedarfskündigung ihr Familienheim räumen müsse.

Auf Seite 2 ihrer Stellungnahme vom 24.07.2022 (vgl. Bl. 21 der FA-Akte) habe Frau A ausdrücklich erklärt: "Der Verkauf im Jahr 2011/2012 wurde nur an J-Immobilien gemacht, da die Option eines Rückkaufs bestand mit einem Vorkaufsrecht in Höhe von 74.200€ (Mietvertrag). Diesen Verkauf hätte ich nicht gemacht, wenn mir diese Option nicht eingeräumt worden wäre. Die 74.200 € standen zum Zeitpunkt des Verkaufs als Ablösesumme bei der K-Bank offen. Somit hat J-Immobilien lediglich die Restschuld, die noch von mir offen war, abgelöst. Ich habe dadurch keinen Gewinn oder Erlös erhalten. Der Verkauf an J-Immobilien war als eine Art Zwischenfinanzierung gedacht, die mir einen zeitlichen Spielraum ermöglichen sollte. Zum damaligen Zeitpunkt war ich arbeitslos und wirtschaftlich in einer Notlage."

Im Rahmen der Immobilienübertragung vom 22.12.2011 sei keine steuerpflichtige Schenkung ausgeführt worden, da die Immobilie unter fremden Dritten vollentgeltlich erworben worden sei. Der gegen die Klägerin gerichtete Schenkungsteuerbescheid sei daher rechtswidrig.

Bereits die äußeren Umstände des Erwerbs der Immobilie sprächen gegen das Vorliegen eines Schenkungstatbestandes. Die Klägerin und Frau A seien im Zeitpunkt der Immobilienübertragung fremde Dritte gewesen. Sie seien weder verwandt noch verschwägert noch befreundet oder in sonstiger Weise einander privat oder beruflich bekannt gewesen. Die Modalitäten der notariellen Urkunde hätten dem zwischen fremden Dritten bei Verkauf einer Immobilie Üblichen entsprochen. Die notarielle Urkunde sei mit "Kaufvertrag" überschrieben. Sie enthalte keinerlei Anhaltspunkte für einen Willen oder ein Bewusstsein der Vertragsparteien auf eine (teilweise) Unentgeltlichkeit des Vorgangs. Auch die beurkundende Notarin sei offenkundig davon ausgegangen, dass die Urkunde keinen Schenkungsteuertatbestand erfülle. Andernfalls wäre sie zur Anzeige an das Schenkungsteuerfinanzamt verpflichtet gewesen (§ 34 Abs. 1 ErbStG).

In der Notarurkunde finde sich auch keine Regelung zur Tragung einer etwaigen Schenkungsteuer. Wenn die Behauptung des Beklagten, dass Frau A sich bei Verkauf der Immobilie einer teilweisen Unentgeltlichkeit bewusst gewesen sei, stimme, stelle sich die Frage, warum keine Regelung zur Tragung von Schenkungsteuerlasten in die Urkunde aufgenommen worden sei.

Der Abschluss des Mietvertrags parallel zur notariellen Urkunde vom 22.12.2011 habe die Verkäuferin Frau A dahingehend gesichert, dass sie in der Immobilie, die ihr seit Jahren als "Familienheim" gedient habe, weiterhin habe wohnen können. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags sei ihr also auch bewusst gewesen, dass sie so trotz der bestehenden Notsituation ihren Verbleib in der Immobilie gesichert habe. Insgesamt habe daher ein unter fremden Dritten nach kaufmännischen Gesichtspunkten fremdüblich ausgehandelter Kaufvertrag vorgelegen.

Der zwischen der Klägerin und Frau A ausgehandelte Kaufpreis sei angesichts der Gesamtumstände daher als angemessen und fremdüblich ausgehandelt anzusehen. Die Klägerin habe aufgrund der Notsituation von Frau A einen für sie vorteilhaften Kaufpreis ausgehandelt, habe dabei aber in Kauf genommen, dass die Immobilie dauerhaft recht günstig vermietet sei. Zudem habe sich die Klägerin auf ein Vorkaufsrecht eingelassen, das für sie nicht ohne Risiko gewesen sei, wenn sie selbst einmal die Immobilie veräußern müsse. Der Geschäftsführer der Klägerin sei Frau A daher sehr entgegengekommen. Frau A hingegen habe eine Lösung erhalten, die ihre Notlage mit sofortiger Wirkung umfassend beendet und ihr zugleich die Aufrechterhaltung ihres bisherigen Lebensstandards ermöglicht habe. Es habe daher bereits objektiv kein Schenkungstatbestand vorgelegen, sondern ein fremdüblich ausgehandeltes, vollentgeltliches Geschäft.

Darüber hinaus erfülle der Abschluss des notariellen Kaufvertrags nicht den für eine steuerpflichtige Schenkung erforderlichen subjektiven Zuwendungstatbestand. Eine steuerpflichtige Schenkung liege nur vor, wenn der Zuwendende die Unentgeltlichkeit subjektiv gewollt habe. Frau A habe bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags erkennbar keinen Willen zur Unentgeltlichkeit gehabt. Die Feststellungslast für den subjektiven Zuwendungstatbestand treffe die Steuerbehörde. In ihrer Stellungnahme vom 24.07.2022 (vgl. Bl. 20 der FA-Akte) habe Frau A unmissverständlich erklärt, dass sie sich in einer Notlage befunden und nach ihrer Vorstellung im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags der Verkauf an die Kläger nur eine Zwischenfinanzierung gewesen sei, um ihr zeitlichen Spielraum zu verschaffen. Nur aufgrund des Mietvertrags und des Vorkaufsrechts, bei dem Frau A angenommen habe, dass es sich um ein Rückkaufsrecht handele, habe sie dem Verkauf zugestimmt.

Hieraus ergebe sich eindeutig, dass Frau A nicht den Willen gehabt habe, der Klägerin im Zuge des Immobilienkaufvertrags freiwillig etwas zuzuwenden. Sie habe eine Lösung für ihre Notsituation gewählt, die ihr aufgrund ihrer Zwangslage insgesamt als vernünftig und ihre Interessen wahrend erschienen sei. Ein Wille, der Klägerin freiwillig etwas zuzuwenden, ihr etwas zu "schenken", sei aber an keiner Stelle ersichtlich und habe ausweislich der Stellungnahme vom 24.07.2022 auch nicht der Intention von Frau A entsprochen.

Frau A habe in der Annahme gehandelt, die Immobilie für denselben Kaufpreis wieder zurückerwerben zu können und in der Zwischenzeit die Immobilie gegen Zahlung einer günstigen Miete unverändert vollumfänglich nutzen zu können. Ein Bewusstsein bezüglich eines Vermögensopfers sei hieraus nicht erkennbar. Es möge sein, dass Frau A bezüglich des Regelungsinhalts der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zivilrechtlich schlecht beraten gewesen sei, wenn sie statt eines Vorkaufsrechts eigentlich ein Rückkaufsrecht angestrebt habe. An dem Umstand, dass Frau A im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags erkennbar keinen Willen gehabt habe, die Klägerin auf ihre Kosten freiwillig unentgeltlich zu bereichern, ändere dies freilich nichts. Es sei weder erkennbar noch vom Beklagten nachgewiesen, dass Frau A im Bewusstsein eines Vermögensopfers zugunsten der Klägerin gehandelt habe. Der Kauf der Immobilie, der Abschluss des Mietvertrags und die Einräumung des Vorkaufsrechts seien in ihrer Gesamtheit Teil der synallagmatischen Vereinbarungen zwischen den Beteiligten, jedenfalls aber im konditionalen bzw. kausalen Zusammenhang, so dass kein Wille zur Unentgeltlichkeit vorgelegen habe.

Doch selbst wenn Frau A im Bewusstsein gehandelt haben sollte, aufgrund ihrer Notsituation im Rahmen des Immobilienverkaufs zu einem Vermögensopfer gezwungen gewesen zu sein, das der Klägerin zugutegekommen sei, führten solche Zugeständnisse, die aufgrund bestehender Notsituation erfolgten, nicht zu einer steuerpflichtigen Schenkung. Vielmehr liege in solchen Fällen ein unfreiwilliges Vermögensopfer vor, das nicht der Schenkungsteuer unterliege (vgl. Gebel, in T/G/J/G, § 7 ErbStG, Stand 2024, Rz. 281). Die Annahme des Beklagten, wonach für eine steuerpflichtige Schenkung bereits das Bewusstsein um den Mehrwert der eigenen Leistung genüge, blende aus, dass nur freiwillige Vermögensopfer zu einer Schenkung führen könnten. An einer Freiwilligkeit fehle es hier aber. Unfreiwillige Vermögensdispositionen aufgrund einer Zwangslage führten zu keiner Zuwendung, sondern zu einem Vermögensverlust (vgl. Gebel, in T/G/J/G, § 7 ErbStG, Stand 2024, Rz. 24).

Die Klägerin beantragt,

1. den Schenkungssteuerbescheid vom 06.06.2023 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 24.10.2024 aufzuheben,

2. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären,

3. hilfsweise die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er macht geltend: Die Festsetzung der Schenkungsteuer sei rechtmäßig. Er verweist zur Begründung auf die Ausführungen in seiner Einspruchsentscheidung vom 24.10.2024 sowie auf seine im Klageverfahren übersandten Schriftsätze vom 04.03.2025 und vom 18.03.2025.

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Schenkungsteuerbescheid vom 06.06.2023 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 24.10.2024 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Nach Überzeugung des Gerichts ist der Beklagten im angefochtenen Schenkungsteuerbescheid zu Recht vom Vorliegen einer gemischten Schenkung ausgegangen, weil der Erwerb der Immobilie "..." durch die Klägerin unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Streitfalls teilweise unentgeltlich erfolgt ist und es daher zu einer steuerpflichtigen Schenkung der Verkäuferin A an die Klägerin gekommen ist.

Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist das Gericht zunächst nach § 105 Abs. 5 FGO auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Einspruchsentscheidung vom 24.10.2024, denen es folgt.

Ergänzend merkt das Gericht an:

1. Eine freigebige Zuwendung unter Lebenden erfordert in objektiver Hinsicht, dass der Bedachte auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird, in subjektiver Hinsicht, dass der Zuwendende in dem Bewusstsein handelt, die Zuwendung unentgeltlich oder teilentgeltlich vorzunehmen.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH- vom 05.03.1980 II R 148/76, BFHE 130, 179, BStBl II 1980, 402, 403; vom 10.09.1986 II R 81/84, BFHE 148, 69, BStBl II 1987, 80, 81; vom 27.04.1988 II R 53/82, BFH/NV 1989, 168, 169; vom 01.07.1992 II R 70/88, BFHE 168, 380, BStBl II 1992, 921, 923, und vom 01.07.1992 II R 12/90, BFHE 168, 390, BStBl II 1992, 925, 927), der der erkennende Senat folgt, genügt zur Verwirklichung des subjektiven Tatbestands der freigebigen Zuwendung der (einseitige) Wille des Zuwendenden zur Unentgeltlichkeit. Ein auf die Bereicherung des Empfängers gerichteter Wille im Sinne einer Bereicherungsabsicht ("animus donandi") ist nicht erforderlich.

Der "Wille zur Unentgeltlichkeit" wiederum liegt nach der BFH-Rechtsprechung vor, wenn sich der Zuwendende der Unentgeltlichkeit der Zuwendung derart bewusst ist, dass er seine Leistung ohne Verpflichtung (und sei es auch nur in Bezug auf eine Naturalobligation) und ohne rechtlichen Zusammenhang mit einer Gegenleistung (oder einem Gemeinschaftszweck) erbringt (vgl. z.B. BFH-Urteile vom 01.07.1992 II R 70/88, BFHE 168, 380, BStBl II 1992, 921, 923, und vom 01.07.1992 II R 12/90, BFHE 168, 390, BStBl II 1992, 925, 927). Der Wille zur Unentgeltlichkeit ist somit dann gegeben, wenn der Zuwendende in dem Bewusstsein handelt, zu der Vermögenshingabe weder rechtlich verpflichtet zu sein noch dafür eine mit seiner Leistung in einem synallagmatischen, konditionalen oder kausalen Zusammenhang stehende (gleichwertige) Gegenleistung zu erhalten (vgl. BFH-Urteil vom 02.03.1994 II R 59/92, BFHE 173, 432, BStBl II 1994, 366). Für die zutreffende - ggf. irrtumsausschließende - Vorstellung des Zuwendenden von dem Begriff der (Un-)Entgeltlichkeit genügt es, wenn er dessen rechtlich-sozialen Bedeutungsgehalt "nach Laienart" zutreffend erfasst ("Parallelwertung in der Laiensphäre"; vgl. z.B. BFH-Urteile vom 12.07.1979 II R 26/78, BFHE 128, 266, BStBl II 1979, 631, 632; vom 10.09.1986 II R 81/84, BFHE 148, 69, BStBl II 1987, 80, 81). Eine exakte juristische Subsumtion ist nicht erforderlich (vgl. BFH-Urteil vom 02.03.1994 II R 59/92, BFHE 173, 432, BStBl II 1994, 366). Bei Unausgewogenheit gegenseitiger Verträge reicht deshalb regelmäßig das Bewusstsein des einseitig benachteiligten Vertragspartners über den Mehrwert seiner Leistung aus; auf die Kenntnis des genauen Ausmaßes des Wertunterschieds kommt es hingegen nicht an (vgl. BFH-Urteil vom 21.10.1981 II R 176/78, BFHE 134, 357, BStBl II 1982, 83). Dabei ist die Kenntnis des Zuwendenden hinsichtlich der Umstände, aus denen sich die objektive Bereicherung des Zuwendungsempfängers ergibt, regelmäßig prima facie zu unterstellen (vgl. BFH-Urteile vom 10.09.1986 II R 81/84, BFHE 148, 69, BStBl II 1987, 80, 81; vom 05.12.1990 II R 109/86, BFHE 163, 223, BStBl II 1991, 181).

2. Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall stellt die Grundstücksübertragung eine gemischte freigebige Zuwendung dar. Die durch die Klägerin - auch im Klageverfahren - erhobenen Einwendungen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts keine andere Wertung:

a.) Soweit die Klägerin vorträgt, gegen das Vorliegen einer Schenkung spreche bereits der Umstand, dass die Klägerin und die Verkäuferin der Grundstücke voneinander unabhängige Personen und weder verwandt noch befreundet seien, hindern nach Auffassung des Gerichts unter Berücksichtigung der Gesamtverhältnisse des Falles allein diese Umstände für sich gesehen die Annahme der Freigebigkeit nicht.

b.) Nach Auffassung des Gerichts waren im Rahmen des gegenseitigen Kaufvertrages der Wert der veräußerten Grundstücke und die Höhe des Kaufpreises ersichtlich unausgewogen. Unter Berücksichtigung der o.a. BFH-Rechtsprechung war das Bewusstsein des einseitig benachteiligten Vertragspartners über den Mehrwert seiner Leistung ausreichend, wobei es auf die Kenntnis des genauen Ausmaßes des Wertunterschieds hingegen nicht ankam. Die übertragenen Grundstücke hatten nach der bindenden Feststellung des Finanzamts E einen Wert von 186.663 €. Die Gegenleistung betrug indes lediglich 74.200 €. Leistung und Gegenleistung standen damit offensichtlich in einem auffallenden Missverhältnis. Die Bereicherung der Klägerin ergab sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks von 186.663 € und der tatsächlich erbrachten Gegenleistung von 74.200 €.

c.) Soweit die Klägerseite geltend macht, die Modalitäten der Veräußerung der streitigen Immobilie hätten dem zwischen fremden Dritten bei Verkauf einer Immobilie Üblichen entsprochen, weshalb ein vollentgeltlicher Erwerbsvorgang vorliege, weil man über den reinen Wertunterschied der Leistungen berücksichtigen müsse, dass der im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie abgeschlossene Mietvertrag sowie die Einräumung des Vorkaufsrechts in ihrer Gesamtheit Teil der synallagmatischen Vereinbarungen zwischen den Beteiligten gewesen seien, jedenfalls aber im konditionalen bzw. kausalen Zusammenhang stünden, so dass kein zumindest keine Wille zur Unentgeltlichkeit vorgelegen habe, folgt das Gericht der klägerischen Wertung nicht.

Nach der Lebenserfahrung hätten fremde Dritten eine Immobilie mit Herstellungskosten in Höhe von 316.246 € nicht längerfristig zu einem monatlichen Preis von nur 450 € vermietet. Diese nicht marktüblichen Umstände können nach Auffassung des Gerichts folglich auch nicht in die Prüfung einbezogen werden, ob Leistung und Gegenleistung wie unter fremden Dritten ausgewogen sind und folglich ein vollentgeltlicher Veräußerungsvorgang anzunehmen ist. Eine objektive Entgeltlichkeit der streitigen Zuwendung kann auch nicht auf den Umstand gestützt werden, dass die Zuwendende zu einer vergünstigten Miete weiterhin in dem übertragenen Grundstück wohnen konnte. Ausweislich des Mietvertrags hat die Mieterin im Übrigen neben dem Mietzins sämtliche Kosten für die Erweiterung von Zuleitungen, Beseitigung von Störungen oder Schäden, darüber hinaus gehende Reparaturen, Wiederinstandsetzungen und Erweiterungen an Haus und Grundstück zu begleichen.

Soweit die Klägerseite geltend macht, als Gegenleistung sei auch zur berücksichtigen, dass einzig die Vereinbarung mit dem Geschäftsführer der Klägerin Frau A den Verbleib im vertrauten Familienheim und den damit verbundenen hohen Lebensstandard unter Zahlung einer mit ihren Einkünften gut zu finanzierenden Miete ermöglicht habe, lassen sich diese vorgenannten Umstände schon gar nicht in objektivierbarer Weise mit einem merkantilen Gegenwert in eine Vergleichsrechnung zur Prüfung der Ausgeglichenheit von Leistung und Gegenleistung einbeziehen. Da sich die Einkommens- und Vermögenssituation von Frau A ersichtlich auch in den nächsten Jahren nicht ändern würde, war mit dem vereinbarten Vorkaufsrecht zum Preis von 74.200 € für Frau A - unabhängig von deren subjektiven Einschätzung - ersichtlich auch kein konkreter Vorteil verbunden, der in der Art einer Gegenleistung in die Prüfung einbezogen werden konnte, ob Leistung und Gegenleistung wie unter fremden Dritten ausgewogen sind und folglich ein vollentgeltlicher Veräußerungsvorgang anzunehmen ist. Denn angesichts der auch in den kommenden Jahren absehbar beschränkten Einkommens- und Vermögensverhältnisse von Frau A würde diese niemals einen entsprechen Betrag ansparen können, damit sie im Vorkaufsfall den vereinbarten Kaufpreis von 74.200 € überhaupt würde zahlen können.

d.) Der Einwand der Klägerin, wonach die notarielle Urkunde mit "Kaufvertrag" überschrieben sei, ist nach Auffassung des Gerichts im Ergebnis für die rechtliche Wertung nicht erheblich. Auch bei einem als Kaufvertrag bezeichneten Rechtsgeschäft kann eine gemischte Schenkung vorliegen, wenn - wie Streitfall - der Kaufpreis bewusst unter dem Verkehrswert des Kaufobjekts liegt. Unbeachtlich ist insoweit auch, dass die notarielle Urkunde keine Ausführungen zu einem etwaigen Anfall von Schenkungsteuer enthält.

Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die beurkundende Notarin keine Anzeige nach § 34 Abs. 1 ErbStG erstattet habe. Gemäß § 8 Abs. 2 ErbStDV sind zwar auch Rechtsgeschäfte anzeigepflichtig, die zum Teil oder der Form nach entgeltlich sind, bei denen aber Anhaltspunkte für eine gemischte Schenkung vorliegen. Die eventuelle fehlerhafte Beurteilung durch die Notarin schließt indes eine eigene rechtliche Würdigung des Rechtsgeschäfts durch die Finanzbehörde bzw. des Finanzgerichts nicht aus.

e.) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist im Streitfall auch der subjektive Tatbestand einer Schenkung erfüllt. Der Umstand, dass sich die Verkäuferin wegen finanzieller Schwierigkeiten gezwungen sah, dass streitgegenständliche Grundstück zu veräußern, führt zu keiner abweichenden Beurteilung. Denn die zum (Not)Verkauf gezwungene Verkäuferin wusste, dass sie das Grundstück unter Wert veräußerte (vgl. auch Urteil des Finanzgericht Düsseldorf vom 23.02.2005 4 K 959/01 Erb, EFG 2005, 1451; Viskorf, Der Wille zur Unentgeltlichkeit im Sinne von § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG als subjektives schenkungsteuerrechtliches Tatbestandsmerkmal, Beihefter zu DStR 39 2007, 25). Die Motivation der Zuwendenden für den Verkauf des Grundstücks ist danach unbeachtlich. Maßgeblich ist allein die Tatsache, dass die Schenkerin das streitgegenständliche Grundstück bewusst unter dem Verkehrswert und folglich teilweise unentgeltlich auf die Klägerin übertragen hat. Unter Berücksichtigung der o.a. BFH-Rechtsprechung reicht dieses Bewusstsein für die Verwirklichung des subjektiven Tatbestands in § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

f.) Der Umstand, dass der Verkauf des Grundstücks nur unter der Voraussetzung der Vereinbarung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts erfolgt ist, lässt den subjektiven Tatbestand ebenfalls nicht entfallen (vgl. BFH - Urteil vom 02.03.1994 II R 125/89, BFH/NV 1995, 341). Entscheidungserheblich ist dabei insbesondere, dass im Streitfall die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts nur als Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag erfolgt war. Eine Verbindung zum Kaufvertrag war indes nicht gegeben.

g.) Im Übrigen genügt nach der o.a. ständigen BFH-Rechtsprechung für die Verwirklichung des subjektiven Tatbestands der freigebigen Zuwendung der (einseitige) Wille des Zuwendenden zur Unentgeltlichkeit. Ein auf die Bereicherung des Empfängers gerichteter Wille im Sinne einer Bereicherungsabsicht ist dagegen nicht erforderlich. Der Wille zur Unentgeltlichkeit ist danach bereits gegeben, wenn der Zuwendende - wie im Streitfall - in dem Bewusstsein handelte, zu der Vermögenshingabe weder rechtlich verpflichtet zu sein noch dafür eine mit seiner Leistung in einem synallagmatischen, konditionalen oder kausalen Zusammenhang stehende Gegenleistung zu erhalten.

Nach diesen Grundsätzen hat im Streitfall die Zuwendende in dem Bewusstsein gehandelt, dass sie zu der Zuwendung weder rechtlich verpflichtet war noch dafür eine ausgleichende Gegenleistung erhielt. Der Zuwendenden war nämlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt, dass das Grundstück einen höheren Verkehrswert hatte als der vereinbarte Kaufpreis, welcher der Ablösung der noch bestehenden Verbindlichkeiten dienen sollte. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es nicht auf einen erkennbaren Willen der Zuwendenden zur Bereicherung der Klägerin an. Insbesondere bei einem derart auffallenden Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung von weit über 100 % ist davon auszugehen, dass die Teilentgeltlichkeit der Grundstücksübertragung Frau A bewusst war. Darüber hinaus hatte sie die Grundstücke zusammen mit ihrem verstorbenen Ehemann erst in den Jahren ab 1995 gekauft und mit einem Einfamilienhaus bebaut. Ihr waren folglich die Anschaffung-/Herstellungskosten bekannt, welche deutlich über dem Kaufpreis von 74.200 € gelegen haben. Nach Auffassung des Gerichts ist es unbeachtlich, dass Frau A aufgrund ihrer finanziellen Schwierigkeiten und damaligen Arbeitslosigkeit die Vereinbarungen mit der Klägerin als eine Art Zwischenfinanzierung gewertet haben mag. Unabhängig davon war ihr als Zuwendende nach Überzeugung des Gerichts bewusst, dass sie die Grundstücke unter dem Verkehrswert und damit teilweise unentgeltlich auf die Klägerin übertragen hat.

Im Übrigen war auch der Klägerin bei Erwerb der Immobilie bewusst, dass sie das streitgegenständliche Objekt erheblich unter dem Verkehrswert erworben hatte (vgl. Schreiben vom 26.03.2024 des damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin, Bl. 56f. der FA-Akte).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 115 Abs. 2 FGO) zugelassen.