FG Hessen, Urteil vom 15.02.2005 – 13 K 17/04

Die Beteiligten streiten um die Frage, ob der Klägerin eine Investitionszulage zusteht.

Die Klägerin erwarb eine Eigentumswohnung in B. Dem Kauf war ein notarielles Verkaufsangebot der Firma P GmbH, B., vorausgegangen, welches bis zum 05.01.2002 befristet war. Am 14.02.2002 nahm die Klägerin ebenfalls mit notarieller Urkunde des Vertragsangebot „ohne jede Einschränkung und vorbehaltlos“ an. Mit notarieller Urkunde vom 14.03.2002 nahm die Verkäuferin die Erklärung der Klägerin, welche wegen des Fristablaufs gem. § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gewertet wurde, an.

Die Wohnung wurde mit Mietvertrag vom 03.11.2001 zum 01.01.2002 vermietet.

Mit Antrag vom 20.10.2002 beantragte die Klägerin eine Investitionszulage nach § 3 InvZulG 1999. Mit Bescheid vom 15.11.2002 lehnte das Finanzamt den Antrag ab, da die Investitionszulage erst nach Ablauf des Kalenderjahres festgesetzt werden könne, in dem die Investition getätigt worden sei (§ 6 Abs. 2 InvZulG). Auf Grund der Annahme des Angebots im Kalenderjahr 2002 könne deshalb erst in 2003 ein Antrag auf Investitionszulagen für das Kalenderjahr 2002 gestellt werden.

Mit Antrag vom 30.06.2003 beantragte die Klägerin erneut eine Investitionszulage.

Mit Bescheid vom 25.09.2003 lehnte das Finanzamt erneut den Antrag ab. Nach Auffassung des Finanzamtes kann die Investitionszulage nicht gewährt werden, weil eine vom Veräußerer zu modernisierende Eigentumswohnung nur insoweit investitionszulagenbegünstigt sei, als die Anschaffungskosten auf nachträgliche Herstellungsarbeiten entfallen, die der Veräußerer nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Vertrages durchgeführt hat ( § 3 Abs. 1 Nr. 2 InvZulG). In der Regel erfolge der Erwerb von Altobjekten i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvZulG im Rahmen von sogenannten Erwerbermodellen. Hierbei werde ein noch zu sanierendes Objekt zu einem Festpreis erworben und gleichzeitig nach einem vorgegebenen Konzept die Sanierung des Objekts vereinbart. Bei Erfüllung aller sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen seien dann die nachträglichen Herstellungsarbeiten nach Vertragsabschluss nach dem InvZulG begünstigt. Gem. § 3 des vorliegenden Kaufvertrages sei jedoch das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertig gestellt gewesen, sodass ein Anspruch auf Investitionszulage nicht bestehe.

§ 3 des notariellen Vertrages lautet (soweit hier von Interesse): „Bauverpflichtung des Verkäufers: Der Verkäufer hat die zum Altbaubestand gehörende kaufgegenständliche Wohnung und das Gemeinschaftseigentum instandgesetzt und modernisiert sowie das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut. Das Bauvorhaben ist fertiggestellt. Zur restlosen Fertigstellung fehlt noch der Einbau einer Stufe für den Austritt aus der Wohnung in den Vordergarten (Sondernutzungsrecht). Der Verkäufer verpflichtet sich, diese Bauleistungen bis zum 15. Januar 2002 zu erbringen“.

Gegen den ablehnenden Bescheid hat die Klägerin Einspruch eingelegt, ohne diesen allerdings zu begründen.

Mit Einspruchsentscheidung vom 09.12.2003 wurde der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen.

Mit ihrer fristgemäß erhobene Klage verfolgt die Klägerin ihr Ziel weiter.

Im Klageverfahren lässt sich die Klägerin wie folgt ein: Sie habe eine Eigentumswohnung aus einem Gesamtobjekt erworben, welches insgesamt über 12 Eigentumswohnungen verfüge. Gemäß dem notariellen Kaufvertrag seien noch Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen durch den Verkäufer der Eigentumswohnung an dem Gesamtobjekt und der Wohnung durchzuführen gewesen. Die Eigentumswohnung sei gem. dem notariellen Vertrag zu einem Kaufpreis in Höhe von 340.288,DM erworben worden, in welchem 265.288,DM für die Instandsetzung, Modernisierung und Herstellung der Wohnung und der Gemeinschaftsanlagen enthalten gewesen seien. Hierzu habe sich der Verkäufer des Objekts verpflichtet. Dieser habe auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an dem Gesamtobjekt durchgeführt. Die Wohnungsabnahme sei erst am 14.09.2002 gem. Wohnungsübernahmeprotokoll erfolgt. Erst zu diesem Zeitpunkt seien die entsprechenden Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten am Gesamtobjekt abgeschlossen gewesen. Es seien folglich auch und gerade nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch erhebliche Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen durch den Verkäufer durchgeführt worden.

Beabsichtigt gewesen sei ein Kaufvertrag mit Modernisierungsverpflichtung. Da die Bauabnahme erst am 14.09.2002 erfolgt sei, sei naheliegend, dass das Objekt erst deutlich nach dem 17.12.2001 fertig gestellt worden sei. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH könne im Falle des Erwerbs eines teilfertigen Gebäudes auch für die vom Erwerber übernommenen Herstellungskosten des Bauherrn und Veräußerers Investitionszulage gewährt werden, ungeachtet dessen, ob es sich für den Erwerber insoweit um Anschaffungskosten des noch nicht fertiggestellten Gebäudes im Sinne des Einkommensteuerrechts handele. Darüber hinaus habe die Klägerin den Verkäufer auf Grund des notariellen Kaufangebotes wirtschaftlich vom Verkaufserlös bei Verkauf an einen Dritten ausschließen können; sie sei somit als wirtschaftliche Eigentümerin anzusehen. Die Tatsache, dass auch der Verkäufer eine Investitionszulage beantragt habe, sei insoweit unbeachtlich.

Wegen Einzelheiten des klägerischen Vorbringens wird auf die Schriftsätze vom 03.02. und 05.08.2004 Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid vom 25.09.2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 09.12.2003 aufzuheben und eine Investitionszulage nach § 3 InvZulG 1999 zu gewähren.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Finanzamt hält auch im gerichtlichen Verfahren daran fest, dass die Voraussetzungen für eine Investitionszulage nach § 3 InvZulG 1999 nicht erfüllt seien. Gemäß § 3 des notariellen Kaufvertrages vom 17.12.2001 sei das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertiggestellt gewesen. Zur restlosen Fertigstellung fehlte lediglich noch der Einbau einer Stufe für den Austritt aus der Wohnung in den Vordergarten. Gemäß § 6 des Kaufvertrages habe die Klägerin das Kaufobjekt eingehend besichtigt und erklärt, dass die Bauleistungen in ihrem vorgefundenen Zustand vertragsgerecht und mängelfrei seien. Das Bauvorhaben werde von dem Käufer vorbehaltlich der Regelung in § 3 abgenommen.

Im Übrigen liege eine Mitteilung des Finanzamtes W. vom 18.09.2003 vor, wonach der Klägerin eine Investitionszulage nicht zustehe, weil nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Vertrages keine Herstellungsarbeiten durchgeführt worden seien und deshalb eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Bemessungsgrundlage nicht in Betracht käme. Schließlich habe bereits der Verkäufer eine Investitionszulage für die Investitionen beantragt. Eine Investitionszulage werde dann nicht gewährt, wenn der Veräußerer oder ein Zwischenerwerber für nachträgliche Herstellungsarbeiten an diesem Gebäude oder für die Herstellung oder Anschaffung dieses Gebäudes Investitionszulage in Anspruch genommen habe (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 InvZulG ).

Wenn Einzelheiten dieses Vorbringens wird auf die Schriftsätze vom 25.03. und 05.10.2004 Bezug genommen.

Die einschlägigen Verwaltungsakten lagen dem Senat vor.

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht keine Investitionszulage zu, da die Voraussetzungen des § 3 InvZulG 1999 nicht gegeben sind.

Einschlägig ist im vorliegenden Fall § 3 Abs. 1 Nr. 2 InvZulG 1999 als lexspecialis für Anschaffungsvorgänge. Danach sind begünstigte Investitionen die Anschaffung von Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1991 fertig gestellt worden sind, soweit nachträgliche Herstellungsarbeiten nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind und die Gebäude mindestens fünf Jahre nach Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten oder der Erhaltungsarbeiten der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.

Begünstigt sein soll somit auch die Anschaffung eines Gebäudes, das vom Veräußerer noch modernisiert wird, allerdings beschränkt auf den Teil der Anschaffungskosten, der auf Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen entfällt, die der Veräußerer nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrages durchführt (BFH-Urteil vom 19. Februar 2004, III R 41/03, BStBl II 2004, 522, unter Hinweis auf Bundestagsdrucksache 13/7792 S. 13 f).

Vorliegend ergibt sich jedoch aus § 3 des notariellen Vertragsangebots vom 17. Dezember 2001, dass die zum Verkauf angebotene Wohnung und das Gemeinschaftseigentum bereits instandgesetzt und modernisiert sind. Das Bauvorhaben ist danach im Wesentlichen bis auf eine Stufe für den Austritt aus der Wohnung in den Vordergarten fertig gestellt. In der Annahmeerklärung der Klägerin in der notariellen Urkunde vom 14. Februar 2002 nimmt diese das Angebot „ohne jede Einschränkung und vorbehaltlos“ an. Damit ist nicht nur § 3 des Verkaufsangebotes, sondern auch dessen § 6 vertragsgegenständlich geworden. Nach dieser Vertragsklausel hat der Käufer den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt. „Er (Anmerkung: der Käufer) erklärt, dass die vom Verkäufer im Sonder- und im Gemeinschaftseigentum erbrachten Bauleistungen in ihrem vorgefundenen Zustand vertragsgerecht und mängelfrei sind. Das Bauvorhaben wird hiermit von dem Käufer vorbehaltlich der Regelung in § 3 abgenommen“.

Für eine solche notarielle Urkunde besteht die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit (Palandt, BGB, 64. Aufl. 2005, § 125 Textziffer 15 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen).

Diese Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit hat die Klägerin nicht widerlegt. Im Gegenteil spricht auch die Tatsache, dass die Wohnung bereits mit Mietvertrag vom 03.11.2001 zum 01.01.2002 vermietet wurde, dafür, dass diese auch fertiggestellt war. Das von der Klägerin vorgelegte Protokoll über die Abnahmebegehung vom 14. September 2002 besagt lediglich, dass keine erkennbaren Mängel an dem Kaufgegenstand festgestellt wurden. Dass nachträgliche Sanierungsarbeiten noch nach dem 4. März 2002 vorgenommen wurden, ist hieraus jedoch nicht ersichtlich.

Soweit die Klägerin vorträgt, dass nach Abschluss des Kaufvertrages noch die Treppenanlage und die Außenanlagen fertig gestellt wurden, widerspricht dies dem eindeutigen Inhalt der notariellen Urkunden.

Die von der Klägerin zitierten Urteile des Bundesfinanzhofs betreffen andere Fallgestaltungen: dort ging es um den Erwerb eines teilfertigen Gebäudes bzw. eines Rohbaus und das InvZulG 1982 bzw. das BerlinFG.

Auch kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg auf die Situation eines Erwerbs eines noch zu renovierenden Altbaus im Rahmen eines so genannten einheitlichen Vertragswerks berufen. In solchen Fällen führt der Erwerber selbst keine nachträglichen Herstellungsarbeiten durch. Die vom Veräußerer bzw. von dem mit diesem wirtschaftlich verbundenen oder beauftragten Unternehmen durchgeführten nachträglichen Herstellungsarbeiten sind beim Erwerber vielmehr Teil der Anschaffung des fertiggestellten Gebäudes. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 InvZulG 1999 umfasst nur nachträgliche Herstellungsarbeiten. Soweit vor dem Tag des wirtschaftlichen Übergangs Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, werden diese nicht gefördert (Jasper/Sönksen/Rosarius, InvZulG, § 3 Textziffer 29 ff). Da vorliegend nach Vertragsabschluss keine Erhaltungsmaßnahmen mehr durchgeführt bzw. von der Klägerin nachgewiesen wurden, kommt es vorliegend nicht auf die Frage an, ob insoweit eine Schlechterstellung des Erwerbers bei einem noch zu sanierenden Gebäude gegenüber dem selbst als Sanierer auftretenden Investor gegeben ist (vgl. hierzu Jasper/Sönksen/Rosarius, a.a.O., Textziffer 31).

Ob einer Investitionszulage zugunsten der Klägerin auch § 3 Abs. 1 Satz 3 InvZulG entgegensteht, kann vorliegend offen bleiben. Diese Bestimmung schließt für den Erwerber eines Gebäudes eine Investitionszulage aus, wenn außer ihm ein anderer Anspruchsberechtigter für das veräußerte Gebäude Investitionszulage in Anspruch genommen hat. Mit dieser Regelung soll eine doppelte Förderung desselben Gebäudes verhindert werden (vgl. hierzu Blümich, InvZulG 1999, § 3, Tz. 21). Ausweislich eines Vermerks des Finanzamtes B. hat die P. GmbH Investitionszulage für das hier streitgegenständliche Objekt beantragt. Ob eine Zulage gewährt wurde, ist nicht bekannt und kann offen bleiben, da die Klage aus den oben genannten anderen Gründen bereits keinen Erfolg haben kann.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 135 Abs. 1 FGO abzuweisen.