VG Arnsberg, Beschluss vom 16.09.2026 – 4 L 290/26

Der sinngemäß gestellte Antrag,

die aufschiebende Wirkung der Klage 4 K 941/26 gegen die Ordnungs-verfügung der Antragsgegnerin vom 0. Februar 0000 wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen,

hat keinen Erfolg.

Der Antrag auf Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Ordnungsverfügung ist zulässig, insbesondere statthaft. Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung einer Klage ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn die Verwaltungsbehörde - wie hier der Oberbürgermeister der Antragsgegnerin in Ziffer 2 des Bescheides vom 0. Februar 0000 hinsichtlich der unter Ziffer 1 verfügten Nutzungs­untersagung - die sofortige Vollziehung auf der Grundlage von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet hat. Ebenso kann das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung einer Klage erstmals anordnen, wenn diese sich gegen eine Maßnahme richtet, bei der der Rechtsbehelf kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung entfaltet (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO). Die Androhung des Zwangsgeldes in Höhe von 2.000 EUR unter Ziffer 3 der angegriffenen Ordnungsverfügung ist nach § 112 des Justizgesetzes Nordrhein-Westfalen (JustG NRW) eine solche Maßnahme.

Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Nutzungsuntersagung ist unbegründet. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung genügt den an sie zu stellenden formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO (hierzu 1.), und die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Interessenabwägung fällt zu Lasten der Antragstellerin aus (hierzu 2.), weil das besondere öffentliche Vollzugsinteresse das Aufschubinteresse der Antragstellerin überwiegt (hierzu 3.).

1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist mit einer formell ausreichenden Begründung im Sinne des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO versehen. Insoweit reicht jede schriftliche Begründung, die zu erkennen gibt, dass die Behörde aus Gründen des zu entscheidenden Einzelfalls eine sofortige Vollziehung ausnahmsweise für geboten hält. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die zur Begründung der Vollziehungsanordnung angeführten Gründe den Sofortvollzug tatsächlich recht­fertigen und ob die für die sofortige Vollziehung angeführten Gründe erschöpfend und zutreffend dargelegt sind.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 30. März 2009 - 13 B 1910/08 -, juris Rn. 2.

Diesen Anforderungen genügt die Begründung im Bescheid. Der Oberbürgermeister hat die Anordnung mit dem überwiegenden öffentlichen Interesse an der sofortigen Einstellung illegaler Baumaßnahmen und die Nutzungsuntersagung selbst mit der formellen Baurechtswidrigkeit der baulichen Änderungen begründet. Eine solche auf die sog. Ordnungsfunktion des formellen Baurechts gestützte Anordnung genügt anerkanntermaßen formal dem Begründungserfordernis bei bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagungen.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 9. Februar 2022 - 2 B 1964/21 -, juris Rn. 19, vom 7. Juli 2022 - 10 B 636/22 -, juris Rn. 4 und vom 13. April 2023 - 2 B 1253/22 -, juris Rn. 13 f.

Die Antragsgegnerin hat zudem die Nutzungsuntersagung auf einen in der Wohnung 3 im 4. Obergeschoss (im Folgenden: Wohnung 3) nach den baulichen Änderungen fehlenden sicheren 2. Rettungsweg und auf dadurch gegebene Gefahren für Leib und Gesundheit von Personen gestützt. Auch mit dieser Erwägung ist die Anordnung der sofortigen Vollziehung (formal) ausreichend begründet.

2. Die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Interessenabwägung der privaten Belange der Antragstellerin, einstweilen von der Vollziehung der Ver­fü­gung verschont zu bleiben, und des öffentlichen Interesses an der Vollziehung fällt zu Ungunsten der Antragstellerin aus. Maßgebliches Kriterium innerhalb der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung sind zunächst die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache. Erweist sich der angefochtene Verwaltungsakt bei der im Eilverfahren allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als zu Lasten der Antragstellerin offensichtlich rechtwidrig, so überwiegt grundsätzlich ihr privates Aussetzungsinteresse das öffentliche Vollzugsinteresse. Stellt sich der Verwaltungsakt dagegen als offensichtlich rechtmäßig dar, so überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung gegeben ist. Lässt sich hingegen bei summarischer Überprü­fung eine Offen­sicht­lichkeitsbeurteilung nicht treffen, kommt es entscheidend auf eine Abwägung zwischen den für eine so­fortige Vollziehung sprechenden Interessen einerseits und dem Interesse des Be­troffenen an einer Aussetzung der Vollziehung bis zur rechts­kräftigen Entscheidung im Hauptsacheverfahren andererseits an.

Es spricht bei der hier gebotenen summarischen Prüfung Überwiegendes dafür, dass die Ordnungsverfügung nicht offensichtlich rechtwidrig ist. Sie findet ihre Rechtsgrundlage voraussichtlich in § 82 Abs. 1 Satz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), denn es handelt sich bei der in der Bescheidüberschrift bzw. im Bescheidtenor als Duldungsverfügung bezeichneten Anordnung der Sache um eine Nutzungsuntersagung (hierzu a). Die aufschiebende Wirkung ist nicht wegen formeller Mängel der Ordnungsverfügung anzuordnen (hierzu b). Die Nutzungsuntersagung ist bei summarischer Prüfung auch offensichtlich materiell rechtmäßig (hierzu c).

a) Die im Bescheid unter Nr. 1 getroffene Anordnung ist eine Nutzungsuntersagung und findet ihre Rechtsgrundlage in § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW. Der Bescheid begründet entgegen der missverständlichen Bezeichnung in der Bescheidüberschrift bzw. im Bescheidtenor nicht primär eine Duldungspflicht, sondern untersagt der Antragstellerin die (zukünftige) Vermietung der Wohnung an Dritte. Eine solche gegenüber einem Vermieter erlassene Anordnung stellt eine Nutzungsuntersagung dar, denn damit wird der Antragstellerin die Pflicht auferlegt, die ihr zur Verfügung stehenden (Eigentums-)Rechte, mithin ihre Rechtsmacht über die Nutzung der streitigen Räumlichkeiten zu ergreifen, um baurechtswidrige Nutzungen abzustellen oder ihre (Wieder-) Aufnahme zu verhindern.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14. März 2013 - 2 B 219/13 -, juris Rn. 15.

Die Anordnung der „Duldung“ der mit dem inzwischen bestandskräftigen (vgl. Bl. 10 der Beiakte (BA) der Gerichtsakte (GA) 4 K 941/26) Bescheid vom 30. Januar 2026 gegenüber den Mietern verfügten Nutzungsuntersagung hat sich jedenfalls nach deren Auszug hinsichtlich der Beendigung der bisherigen Nutzung erledigt, aber als Dauerverwaltungsakt besteht die Pflicht der Antragstellerin, die Wohnung nicht wieder zu vermieten, fort. Hier habe ich leichte Umformulierungen vorgenommen, um unserem Gespräch von eben Rechnung zu tragen. Passt das so aus deiner Sicht oder ist es sinnentstellend?

Eine Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagung ergibt sich auch nicht schon daraus, dass die Antragsgegnerin die „Duldungsverfügung“ auf die bauaufsichtliche Generalklausel des § 58 BauO NRW gestützt hat. Denn das Gericht ist nicht daran gehindert, die Verfügung an den (spezielleren) Vorgaben des § 82 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu messen, wenn die Ordnungsverfügung hierdurch weder in ihrem Inhalt noch in ihrem Wesen geändert wird.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. November 2021 - 10 A 3273/20 -, juris Rn. 6.

Dies ist hier der Fall. Die Anordnung wird auf die formelle und materielle Baurechtswidrigkeit der Wohnnutzung gestützt und als Rechtsfolge wird die Nutzung (Vermietung) untersagt.

b) Die Nutzungsuntersagungsverfügung unterliegt allerdings in formeller Hinsicht rechtlichen Bedenken, weil die Antragsgegnerin die Antragstellerin vor Erlass der Verfügung nicht gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) angehört hat. Die Antragsgegnerin durfte von der Anhörung auch nicht nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 1 VwVfG NRW absehen. Hiernach ist eine Anhörung entbehrlich, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalls nicht geboten ist, weil eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr im Verzug notwendig erscheint. Gefahr im Verzug im Sinne von § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG ist anzunehmen, wenn durch eine vorherige Anhörung auch bei Gewährung kürzester Anhörungsfristen ein Zeitverlust einträte, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Folge hätte, dass die behördliche Maßnahme zu spät käme, um ihren Zweck noch zu erreichen. Ob eine sofortige Entscheidung objektiv notwendig war oder die Behörde eine sofortige Entscheidung zumindest für notwendig halten durfte, ist vom Gericht aus ex-ante-Sicht zu beurteilen. Hierbei ist wegen der Bedeutung des Anhörungsrechts als tragendem Prinzip des rechtsstaatlichen Verfahrens ein strenger Maßstab anzulegen.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 22. März 2012 - 3 C 16/11 -, juris Rn. 13 f.

Ausgehend hiervon mag bei der gegenüber dem Mieter mit Bescheid vom 30. Januar 2026 angeordneten Nutzungsuntersagung wegen der Gefahren aufgrund des fehlenden 2. Rettungsweges Gefahr im Verzug vorgelegen haben, aber es ist angesichts der Zeitabläufe (Ortsbesichtigung am 29.01.2026, Bescheid am 02.02.2026, Zustellung am 04.02.2026) nicht erkennbar, dass eine solche Eilbedürftigkeit auch hinsichtlich der insofern zunächst auf eine Duldung gerichteten Verfügung bestand. Warum angesichts der bereits gegenüber dem Mieter ergangenen Nutzungsuntersagung eine sofortige Entscheidung ohne - ggf. telefonische - Anhörung der Antragstellerin notwendig war, ist von der Antragsgegnerin im Bescheid weder festgestellt noch begründet worden.

Vgl. zum Erfordernis der Begründung der Ermessens-entscheidung: Stelkens/Bonk/Sachs/Mayen, VwVfG, 10. Aufl. 2023, § 28 Rn. 49 m.w.N.

Soweit die Antragsgegnerin im Schriftsatz vom 27. Mai 2026 (GA 4 K 941/26 Bl. 53) auf eine akut bestehende Gefahr für die Mieter verweist, so kann das einen Verzicht auf eine Anhörung der Antragstellerin nicht rechtfertigen. Das gilt zumal unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Antragsgegnerin ebenso mitteilt, dass die Mieter nach der Nutzungsuntersagung vom 30. Januar 2026 untergebracht wurden und sodann - mithin offenbar nach der Unterbringung - erst die Ordnungsverfügung gegen die Antragstellerin erlassen wurde. Konkrete Angaben zu dieser Unterbringung lassen sich weder dem Bescheid noch dem Verwaltungsvorgang, der auch insofern wie hinsichtlich des Ortstermins (kein Protokoll, keine den vorgefundenen Zustand dokumentierenden Lichtbilder) erhebliche Defizite aufweist - nicht entnehmen.

Dieser Anhörungsmangel führt aber nicht zum Erfolg des Eilantrages. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine unterbliebene Anhörung auf der Grundlage des § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NRW im Verlaufe des gerichtlichen (Hauptsache)Verfahrens jedenfalls noch nachgeholt werden kann.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 29. Januar 2025 - 7 B 1193/24 -, juris Rn. 3 und vom 13. April 2023 - 2 B 1253/22 -, juris Rn. 28 f.

Selbst wenn eine Heilung durch Nachholung nicht erfolgt, so könnte der Anhörungsfehler zudem nach § 46 VwVfG NRW unbeachtlich sein. Denn der Anwendungsbereich des § 46 VwVfG NRW ist auch bei fehlender Heilung eines Anhörungsmangels eröffnet.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. April 2017 - 9 B 54/16 -, juris Rn. 5.

Nach § 46 VwVfG NRW kann die Aufhebung eines Verwaltungsaktes, der nicht nach § 44 nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hätte. Die Kammer geht unter Berücksichtigung der Klage- und Antragserwiderungen der Antragsgegnerin davon aus, dass die Antragsgegnerin ohne den Verfahrensfehler genauso entschieden hätte. Das Vorbringen der Antragstellerin ist aus den nachfolgenden Gründen des Beschlusses unter c) auch nicht geeignet, eine andere Entscheidung herbeizuführen, so dass bei summarischer Prüfung auch Vieles dafürspräche, dass ein nicht bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens geheilter Anhörungsmangel dann jedenfalls unbeachtlich wäre.

c) Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW kann die Nutzung baulicher Anlagen untersagt werden, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen voraussichtlich vor und die Antragsgegnerin hat das ihr eingeräumte Ermessen auch fehlerfrei ausgeübt.

Die Wohnnutzung im Dachgeschoss des Hauses F.-straße erfolgt bei summarischer Prüfung formell und materiell baurechtswidrig.

aa) Die betreffenden Räume der Wohnung 3 sind mit Baugenehmigung vom 19. August 1949 zwar als Wohnräume genehmigt, aber der Zuschnitt der Wohnung wurde nach den Feststellungen der Antragstellerin beim Ortstermin so verändert, dass der Raum mit dem ursprünglich für die Wohnung als Rettungsfenster zugeordneten Fenster zur Durchfahrt zum Nachbargrundstück K.-straße der Wohnung 1 zugeschlagen wurde. Dies stellt zwar entgegen der Annahme der Antragsgegnerin keine Nutzungsänderung dar, denn die verbleibenden Räume der Wohnung 3 werden weiter zu Wohnzwecken genutzt. Es handelt sich aber um eine bauliche Änderung, die von der Baugenehmigung aus dem Jahr 1949 nicht mehr gedeckt ist.

Eine solche formell illegale Nutzung kann wegen des damit verbundenen Verstoßes gegen die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts nach ständiger Rechtsprechung der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen regelmäßig rechts- und ermessensfehlerfrei untersagt werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. November 2025 - 7 A 1988/23 -, juris Rn. 45 und Beschluss vom 9. Februar 2022 - 2 B 1964/21 -, juris Rn. 19, jeweils m.w.N.

Der Einwand der Antragstellerin, ein Bauantrag auf Nutzungsänderung wäre genehmigungsfähig, greift schon deshalb nicht durch, weil sie einen solchen Antrag bzw. einen Antrag auf nachträgliche Genehmigung der - zu welchem Zeitpunkt und durch wen auch immer - vorgenommenen baulichen Änderung nicht gestellt hat. Eine Unverhältnismäßigkeit einer Nutzungsuntersagung kommt aber nur dann in Betracht, wenn der erforderliche Bauantrag gestellt, er auch nach Auffassung der Baugenehmigungsbehörde genehmigungsfähig ist und der Genehmigung auch sonst keine Hindernisse entgegenstehen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. November 2025 - 7 A 1988/23 -, juris Rn. 61 und Beschluss vom 9. Februar 2022 - 2 B 1964/21 -, juris Rn. 19, jeweils m.w.N.

Ein Bauantrag wäre im Übrigen nach Auffassung der Antragsgegnerin auch wegen des fehlenden 2. Rettungsweges nicht genehmigungsfähig.

Insofern ist es auch nicht Obliegenheit der Antragsgegnerin, die Antragstellerin zur Stellung eines Bauantrages aufzufordern. Die Vorlage eines Bauantrages steht im Belieben des Bauherrn und ein Bauantrag zur (nachträglichen) Legalisierung eines bereits formell illegal umgesetzten Bauvorhabens kann von der Bauaufsichtsbehörde nicht erzwungen werden.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 27. August 2002 - 10 B 1233/02 -, juris Rn. 12, und vom 9. Februar 2022 - 2 B 1964/21 -, juris Rn. 23.

Im Übrigen hat die Antragstellerin mit E-Mail vom 0. Februar 0000 (BA 4 K 941/26 Bl. ) mitgeteilt, dass sie über ihren bereits damit beauftragten Architekten einen Bauantrag stellen werde.

bb) Es spricht bei der im vorliegenden Verfahren gebotenen summarischen Prüfung auch Überwiegendes dafür, dass die Wohnung 3 in materiell-baurechtswidriger Weise durch die Änderung des Zuschnitts nicht mehr über einen sicheren 2. Rettungsweg im Sinne von §§ 33 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW verfügt.

Insofern muss es der Prüfung im Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben, ob die beiden zum Innenhof gelegenen Fenster überhaupt hinsichtlich ihrer Größe und ihrer Anordnung den Anforderungen an ein Rettungsfenster des § 37 Abs. 5 BauO NRW genügen. Hierzu hat die Antragstellerin nichts Konkretes vorgetragen und die Antragsgegnerin nichts festgestellt.

Es ist auch nicht gesichert, ob die Feuerwehr bei unterstellter Eignung der Fenster diese Rettungsfenster überhaupt erreichen könnte. Die Antragsgegnerin trägt hierzu im Schriftsatz vom 27. Mai 2026 (GA 4 K 941/26 Bl. 3) vor, es fehle an einem 2. Rettungsweg, weil die Erreichbarkeit des Rettungsfensters durch ein Vordach beeinträchtigt werde. Dies sei von den der Feuerwehr beim Ortstermin vom 00. Januar 0000 ausdrücklich klargestellt worden. Eine Erklärung der Feuerwehr, ein Protokoll des Ortstermins oder die örtlichen Verhältnisse dokumentierenden Lichtbilder werden von ihr nicht vorgelegt.

Auch die Antragstellerin trägt hierzu nichts Aussagekräftiges vor. Sie beschränkt sich auf die Angabe, dass der Innenhof ihres Grundstücks über die Zufahrt von der G.-straße erreichbar sei, und bietet Beweis durch Inaugenscheinnahme an. Eine für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend dimensionierte Zufahrt von der H.-straße lässt sich anhand der bei tim-online abrufbaren Luftbilder nicht nachvollziehen, denn danach scheint der südliche Bereich des Flurstücks 69 an der Ostgrenze zum Grundstück der Antragstellerin mit einem Gebäude (mit Dachflächenfenstern) bebaut zu sein. Nach den Ansichten bei google-street-view befindet sich im Erdgeschoss des Hauses G.-straße die Zufahrt zum Parkhaus des Y.. und auch die angrenzende geschlossene Bebauung entlang der H.-straße lässt weitere Zufahrten nicht erkennen, so dass jedenfalls nicht nachvollziehbar dargelegt, geschweige denn nachgewiesen ist, dass von der H.-straße eine für den Einsatz von Rettungsfahrzeugen ausreichend dimensionierte Zufahrt zum Innenhof des Grundstücks bestehen könnte und dass diese Zufahrt dauerhaft rechtlich gesichert ist.

Lässt sich mithin derzeit nicht feststellen, dass die Wohnung 3 im 4. Obergeschoss über einen 2. Rettungsweg verfügt, so liegen bei der gebotenen summarischen Prüfung voraussichtlich die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungs-untersagung vor.

Die Antragsgegnerin hat das ihr hinsichtlich der Störerauswahl eingeräumte Ermessen erkannt und ausgeübt. Für die Entscheidung der Behörde über das Einschreiten gegen illegale Nutzungen baulicher Anlagen und insbesondere für ihre Ermessensbetätigung sind die Aspekte der Effektivität der Gefahrenabwehr und des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit maßgeblich.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 30. März 2017 - 7 B 46/17 -, juris Rn. 7, und vom 19. April 2016 - 2 A 1778/15 -, juris Rn. 12.

Die pflichtgemäße Ausübung des durch § 82 BauO NRW eingeräumten bauaufsichts­behördlichen Ermessens setzt voraus, dass die Behörde den entscheidungserheblichen Sachverhalt einschließlich aller in Betracht kommenden Störer sowie deren Möglichkeiten zur Gefahrenbeseitigung zutreffend ermittelt und zur Grundlage einer Störerauswahl gemacht hat.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 - 2 B 1866/20 -, juris, Rn. 34 m.w.N.

Ausgehend hiervon hat die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise eine Nutzungsuntersagungsverfügung sowohl gegenüber den Mietern als auch gegenüber der Antragstellerin als Vermieterin erlassen.

Die Ermessensentscheidung bei der Störerauswahl muss sich maßgeblich am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr orientieren. Es besteht zwar kein generelles Rangverhältnis zwischen der Inanspruchnahme des Verhaltens- und Zustandsverantwortlichen,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 - 2 B 1866/20 -, juris, Rn. 28 m.w.N.,

aber eine Nutzungsuntersagung ist unter Effektivitätsgesichtspunkten regelmäßig gegenüber demjenigen auszusprechen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Teil der baulichen Anlage hat, dessen Nutzung untersagt werden soll; soweit dieser Teil vermietet ist, ist dies der Mieter.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 27. Juli 2018 - 10 B 850/18 -, juris Rn. 5, und vom 2. August 2018 - 7 B 878/18 -, juris Rn. 6, und vom 29. Oktober 2021 - 7 B 1103/21 -, juris Rn. 7 ff, jeweils m.w.N.

Das gilt jedenfalls dann, wenn - wie vorliegend - ein ausreichender Brandschutz nach Auffassung der Bauaufsichtsbehörde nicht gewährleistet ist und der Mieter hierdurch gefährdet ist.

Die Antragstellerin ist nicht vorrangig, oder gar alleinig als Zustandsverantwortliche heranzuziehen. Die Inanspruchnahme des Eigentümers ist in Fällen vermieteten Wohnraums regelmäßig weniger effektiv, weil die Ordnungsbehörde zusätzlich den Erlass einer Duldungsverfügung gegen den Mieter erwägen muss, um die Ordnungspflicht im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchsetzen zu können.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 26. Juli 2019 - 7 B 505/19 -, juris Rn. 12.

Sie ist insbesondere bei häufig wechselnden Nutzungsverhältnissen am Effektivsten, weil nur der Eigentümer (Vermieter) es in der Hand hat, dauerhaft für baurechtmäßige Zustände zu sorgen. Denn es ist die (Zustands-)Verantwortlichkeit eines Grundstückseigentümers und Vermieters, die Vertragsverhältnisse mit den Mietern eines Gebäudes so zu gestalten, dass eine (Wieder-)Aufnahme einer baurechtswidrigen Nutzung rechtlich unmöglich wird; er hat auch ansonsten die ihm zu Gebote stehenden eigentumsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um dieses Ziel zu erreichen.

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 - 2 B 1866/20 -, juris, Rn. 30 m.w.N.

Die (ergänzende) Heranziehung des Zustandsstörers kommt in Betracht, wenn allein die Heranziehung des bekannten Verhaltensstörers die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes nicht gewährleistet.

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 - 2 B 1866/20 -, juris, Rn. 28 m.w.N.

Die Unterbindung einer erneuten Wohnnutzung nach dem Auszug der Mieter liegt in der Hand der Antragstellerin, so dass ihre ergänzende Heranziehung neben den Mietern keinen rechtlichen Bedenken begegnet.

Soweit die Antragstellerin einen Ermessensausfall darin sieht, dass die Antragsgegnerin sich nicht mit dem Wohnungsverlust der Mieter auseinandergesetzt habe, so begründet dies einen durchgreifenden Ermessensfehler schon deshalb nicht, weil dies nur für die Verletzung der Rechte des Herrn R. durch die ihm gegenüber ergangene Nutzungsuntersagung maßgeblich ist. Will die Bauaufsichtsbehörde mit einer Nutzungsuntersagung gegen den Mieter einer Wohnung vorgehen, muss sie im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung erwägen und begründen, weshalb dem Mieter die Nutzung wie einem Eigentümer untersagt werden soll und innerhalb welcher Frist ihm eine Räumung der Wohnung zuzumuten ist. Bei der Ermessensentscheidung sind alle relevanten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln und zu berücksichtigen. So hat es der Mieter einer formell illegal genutzten baulichen Anlage anders als der Eigentümer regelmäßig nicht in der Hand, in Reaktion auf eine Anhörung zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität unverzüglich einen Bauantrag zu stellen, um den formellen Mangel zu beheben. Zudem ist zu prüfen, ob neben dem Gesichtspunkt der formellen Illegalität weitere öffentliche Belange, insbesondere fehlende Standsicherheit oder unzureichender Brandschutz, die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtfertigen können und welche Belange des Mieters die Anordnung der sofortigen Vollziehung hindern oder jedenfalls eine längere Frist zur Befolgung der Nutzungsuntersagung erfordern. Sofern Sicherheitsaspekte nicht entgegenstehen, ist unter anderem zu beachten, dass, um eine Wohnungslosigkeit des Mieters zu vermeiden, diesem eine hinreichende Frist zur Auswahl einer neuen Wohnung und für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen muss. Dabei können die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters ebenso von Bedeutung sein wie die Situation des örtlichen Wohnungsmarktes. Beides muss gegebenenfalls ermittelt werden.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Juli 2018 - 10 B 850/18 -, juris Rn. 5 m.w.N.

Zur Verhinderung einer gegebenenfalls drohenden Obdachlosigkeit können in solchen Fällen Mieter auch auf kommunale Hilfsangebote verwiesen werden.

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 13. Januar 2025 - 10 B 877/24 -, juris Rn. 13 f.

Muss sich die Behörde mit dieser Erwägung bei Inanspruchnahme der Mieter auseinandersetzen, so gilt dies jedenfalls nicht für eine Ordnungsverfügung mit der dem Vermieter die (Wieder-) Aufnahme der Nutzung untersagt wird.

Soweit die Antragstellerin ein Ermessensausfall darin sieht, dass die Antragsgegnerin sich nicht mit der wirtschaftlichen Bedeutung des Wohnungsverlustes für sie auseinandergesetzt habe, so sind von ihr schon nicht substantiiert die Höhe ihrer Mietverluste dargelegt. Dieses wäre jedenfalls schon deshalb angezeigt gewesen, weil der Geschäftsführer der Antragstellerin nach dem Aktenvermerk vom 0. Februar 0000 (BA 4 K 1649/26 Bl. ) telefonisch mitgeteilt hatte, dass „die Parteien zum Teil erhebliche Mietrückstände hätten und man bereits diesbezüglich tätig geworden ist“. Unabhängig davon ist das finanzielle Interesse an einer (Weiter-) Vermietung einer formell baurechtswidrigen Wohnung jedenfalls keine in die Abwägung einzustellende Erwägung von Gewicht, wenn die Nutzungsuntersagung zur Abwehr von Gefahren für Leib und Leben aufgrund vorhandener Brandschutzmängel angeordnet wird.

3. Erweist sich die Nutzungsuntersagung mithin jedenfalls nicht als offensichtlich rechtswidrig, so fällt die demnach erforderliche Interessenabwägung zu Ungunsten der Antragstellerin aus.

In aller Regel und so auch hier begründet schon allein die formelle Illegalität der fraglichen Nutzung ein erhebliches öffentliches Interesse an deren sofortiger Verhinderung. Andernfalls würde nämlich der Vorteil, nicht zugelassene Nutzungen bis zum Eintritt der Bestandskraft einer sie untersagenden Ordnungsverfügung aufnehmen und fortführen zu können, einen erheblichen Anreiz bieten, dies auch tatsächlich zu tun. Auf diese Weise würde nicht nur die Ordnungs­funktion des Bauaufsichtsrechts entwertet, sondern auch der gesetzestreue Bürger, der die Aufnahme einer bislang nicht genehmigten baulichen Nutzung nur auf der Grundlage einer vollziehbaren Baugenehmigung verwirklicht, gegenüber dem - bewusst oder unbewusst - rechtswidrig Handelnden in bedenklicher, das Rechtsbewusstsein der Allgemeinheit erschütternden Weise benachteiligt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Januar 2006 - 10 B 2160/05 -, juris.

Ein besonderes materielles Vollzugsinteresse besteht hier zudem aufgrund des aller Voraussicht nach fehlenden 2. Rettungsweges. Unabhängig von den Erfolgsaussichten im Hauptsacheverfahren überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse schon deshalb das Aufschubinteresse der Antragstellerin. Bei fachlich begründeten Zweifeln an der Brandsicherheit einer baulichen Anlage ist diese schon für die Dauer eines anhängigen Hauptsacheverfahrens ohne Eingehung von Kompromissen durch geeignete Maßnahmen durchzusetzen. Lassen sich die erkannten Brandschutzmängel - wie hier - nicht umgehend beheben, kann die Nutzungsuntersagung eine geeignete und erforderliche Maßnahme sein, den mit den Brandschutzmängeln einhergehenden Gefahren zu begegnen. Finanzielle Interessen der betroffenen Eigentümer müssen gegenüber dem Interesse an der Minimierung der Brandrisiken und der damit bezweckten Vermeidung von Schäden an Leib und Leben grundsätzlich zurücktreten. Maßgeblich für diese Einschätzung ist die der ständigen Rechtsprechung der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen zu Grunde liegende Erkenntnis, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss und dass demzufolge der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, nur einen Glücksfall darstellt, dessen Ende jederzeit möglich ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. April 2012 - 10 B 382/12 -, juris Rn. 5 ff.

Die auf der Rechtsgrundlage von §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 und 63 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) erlassene Zwangsgeldandrohung begegnet ebenfalls keinen Bedenken.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung ergeht auf der Grundlage von § 63 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes. Danach ist der Streit­wert, soweit - wie hier - nichts anderes bestimmt ist, nach der sich aus dem An­trag des Klägers bzw. Antragstellers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache vom Ge­richt nach Ermessen zu bestimmen. In Verfahren auf Aufhebungen von Nutzungsuntersagungen ist ein Streitwert in Höhe des Jahresnutz- oder Jahresmietwertes regelmäßig angemessen (vgl. Nr. 12a des Streitwertkatalogs der Bausenate des OVG NRW vom 1. April 2026). Anhaltspunkte für die Höhe der Miete bestehen nicht, so dass die Kammer im Hauptsacheverfahren derzeit die Festsetzung des Auffangstreitwertes des § 52 Abs. 2 GKG von N02 für ausreichend erachtet. Dieser Be­trag ist im Hin­blick auf die Vorläufigkeit des Verfahrens zu halbieren. Die Zwangs­geld­androhung ist nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen.

Gegen die Entscheidung über den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung bei dem Ver­waltungs­gericht Arnsberg (Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg oder Postfach, 59818 Arnsberg) schriftlich Beschwerde eingelegt werden, über die das Ober­verwal­tungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster ent­scheidet. Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist ein­geht bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegi­dii­kirch­platz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster. Die Be­schwerde ist in­nerhalb eines Mo­nats nach Be­kanntgabe der Ent­scheidung zu be­gründen. Die Be­gründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Be­schwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht schriftlich einzu­reichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung ab­zuändern oder auf­zuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung aus­einander setzen.

Die Beschwerde ist einzulegen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Perso­nen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentli­chen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens ist nicht selbstständig anfechtbar.

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nach­­dem diese Ent­scheidung Rechtskraft erlangt oder das Ver­fahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Arnsberg (Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg oder Postfach, 59818 Arnsberg) schrift­lich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Ge­schäfts­stelle Beschwerde ein­gelegt wer­den, über die das Ober­ver­wal­tungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster ent­scheidet, falls das Ver­wal­tungs­ge­richt ihr nicht abhilft. Hierfür be­steht kein Vertretungszwang. Ist der Streitwert später als ei­nen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde inner­halb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbe­schlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Ge­richt, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grund­sätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.

I. Q. J.